つくば市竹園一丁目、UR跡地にできるタカラレーベンの19階建てマンション。
ようやく公式サイトができました。
公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba3/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
所在地：茨城県つくば市竹園一丁目2-1、2-2（地番）
交通：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩6分
[スレ作成日時]2018-02-28 00:14:18
スーパー隣接のMSというのは、立地の格としては良いとは思えません。
三井健太さんも言ってるように、直床はコストダウンの象徴だからでしょう。
都心の高額物件で直床は皆無。
安いからいいのであって、そのメリットがないのなら「なんで直床なの？」という話になるのは当然。
デベロッパーが利益を確保するための低仕様を受け入れて高い金払うのは馬鹿らしい、と思う人も多いのでしょうな。
一般消費者がそこまで二重床に関心がない以上、真っ先にコストダウン対象にされるのは当然だよね。
逆に言えば、同じ利益を設定して二重床にしたら物件価格は更に上がるわけで。
さすがにコアリスの価格設定はこれ以上にはできない。
土地が高かったので、これで二重天井にしたら今以上に買えない価格になるだろうね。
普段使いでは性能自体の差なんか感じないよ。二重床である、ということに満足するかどうか。
遮音に関しては直床の方が優れるという意見も根強い。二重床なのにうるさいという意見はよく聞く。
ただし今は二重床の遮音も進歩しているので、これも明らかな差とはいえない。
上にもあるとおりリフォーム前提なら二重床が圧倒的有利。これは直床にはないメリット。
それが譲れないなら二重床の物件を選択すべきだし、エンブレム中古は良い選択肢だね。
郊外物件が得意でつくば物件もしばしば取り上げているマンションマニアさんが、販売開始後にもかかわらずこの大規模駅近注目物件を全く取り上げない、ということがまあ何かを物語っているような気はする。
第3回座談会「デベロッパ会社ごとの特徴」前編
https://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/03_01.html
15番〜
とても上手なタカラレーベン
学園線と東大通りの交差点は、暴走族の騒音がうるさくないですか？
ちょうど信号にあたり、大群が吹かす位置にならないでしょうか。
窓を閉めれば気にならない、とかではなくて、エアコンが好きではないので窓を開けていてどのくらい聞こえるか知りたいです。
>>472 匿名さん
約10数年前、学園線沿いの傍集合住宅の中層階に住んでました。
窓開けてました。信号でふかしてたときもありました。
何dBか計ったわけじゃないのでどのくらいかって表現は難しいですが、気になって起きるのは年1回あるかないか程度でした。
私はそういうのに鈍感な方なので気づかず寝てた時も多かったのかもしれませんが、
もともと起きてたときや気づいたときには音は普通に聞こえましたよ。
音が届かないってことはないです。
たった１台の珍走団でも五月蝿いのがいます。
窓を開ければ、道路沿いでなくとも十分に五月蝿いです。
東新井、吾妻、竹園、春日に住む限り、条件は一緒でしょう。
あとは、信号機の色が変わる時の音（キンコーン）とか、盲人用アラームが気になる方は大清水公園前交差点でチェックしましょう。
このマンションを、本気で検討する人のカキコミがありませんね。
どの質問も、コアリスの悪いところの、粗探しばかり。
バイク集団が多く一番走るのが東大通りですよね。
学園線の方はあっても少なめ。
荒川沖方面から筑波山方面までの区間を走るのが定番。
東大通り沿いにマンションが増えていますが、音はストレスですよね。
ここは東大通りから少し離れているのでましでしょうか。
先着順で販売してるのに、まだ１期販売数５０戸が売れてないみたいなので、
営業さんに、現時点の申し込み数を聞いてみた。
「それはちょっと…。」と言って、教えてくれない。
これはヤバイ手ごたえ。
なるほど、秘密主義だね。
なんで堂々と売らないのかな。
>>475 マンション検討中さん
やたら近隣マンションを持ち上げる、業者めいた書き込みも多いんですよね。
むしろつくば市のマンションスレの方が、市況がわかって参考になるかもしれません。
>>475 マンション検討中さん
つくば市のマンションスレにも市況が出ていましたが、ウエリス竹園の価格破壊はすごいですよ。
最終段階では、低層階１００㎡が４２００万円と聞きました。
広い部屋はついに売り切れたようです。
>>481 匿名さん
>>ウエリス竹園の価格破壊はすごいですよ。
このコメ、釣りですか？
まだ価格表が残ってますが、元々低層階で4LDKの101.18平米は4618万円です。
4200万円なら、そんなに下がった印象ありませんね。
>>482 匿名さん
ウエリスって、そんなに安いんですか。
商品券１００万円分もらえるので、実質4100万円ですね。
今、ウエリスのサイトを見たら、7月7日から500万円の値引きをやってますね。
ラストスパート？
コアリスの方は、100平米でおいくらなのでしょうか？
7月9日が1期1次の締切りなので、順調なら、来週にでも申込数を発表するでしょうね。
発表されないかもしれませんが、結果が楽しみです。
先着順だから期限なんてないんじゃないの？（笑）
公式サイト、第1期先着の記載が消えて、7/7第1期2次オープンに変わってる。
第1期1次完売っぽいね。
なるほど。
秘密主義というか、はっきり販売結果を公表しないのはそういう理由なのか。納得。
５０戸完売していなくても、1期1次分の終了させることで、完売したように見せる作戦ね。
さすが秘密主義。
営業に聞いても、申込数教えてくれないし。
まさか一桁？
そりゃ売れていたら
完売御礼
って大々的に出すわな。
さて、早くウェリス並みに投げ売りにならないかなー。
最近のここのスレは本当にしょうもないなあ。
このマンションを上げうるレスを書く人が一人でも現れると揚げ足取りみたいなしょうもない臆測・あら探しのレスや不自然な周辺物件上げのレスが途端に複数並ぶし、
批判も「高い」「直床」「営業が」の一辺倒で何の参考にもならない。
まあ、このマンションが売れると都合の悪い人がいるのでしょうが…。
すばらしいマンションですな。
あなたのも何の参考にもならないよ。。。
土地代だけで、エンブレムより坪単価が50万円以上高い。
やべえ、コアリスマンションって、土浦のマンション以下の仕様だ。
ウィザースレジデンス土浦なら、土浦駅徒歩２分で、二重床、lowE複層ガラス、太陽光発電だって。
http://www.shinshowa.co.jp/wr-tsuchiura/
建築費高騰が叫ばれる現在でも、デベが過剰な利益を追求しなければ、設備や仕様をケチらないマンションが建つんだな。
未来のマンションに希望を捨てちゃいけない。
情報、アザース
あまりにも下げるコメントが多いので、逆にレーベンに同情してしまいます。
営業妨害ですよね？
買いたい人が買えばよいのではないですか？
市の中心部に、富裕層が集まるのは良いことだと思います。学校のレベルも上がります。
値段が高いのは、今は選べる立場だから、それでよいのでは？
売れ残った部屋は値下げ。それはどんな商品も同じです。
逆に、新築で購入してすぐに目の前の眺望がなくなることを知らずに買わされる方が嫌だと思います。
どちらのディベロッパーもお互いに売ることに一生懸命ですが、もっといろんな会社に参入してほしいですね。
検討板なんだから、価格や仕様について論ずるのは当然。
営業妨害というのなら、書かれている内容が虚偽であると立証すればいい。虚偽があるのかな？
検討中の者ですが、この物件の不利な点や疑問点等がどんどん出てきて、とても参考になります。
デベさんに都合のよい情報は、モデルルームで営業さんから沢山聞きますから、モデルルームで聞けない情報ほど価値がありますね。
ところで、日影シュミレーションを見せてもらった人いますか？
季節によっては、エスペリアの影で、西棟は中層階くらいまで陰ると聞いたのですが、具体的にどのあたりの何階が何時間陰るのかきちんと教えてもらえません（私が検討中の階は結構陰るから？？）。
日影図はまだ作成中と聞いているのですが、容易に作成できるものですし、普通はもう完成しているはずのものなので、解せないなと思います。
>>498 匿名さん
土浦の立地でコアリスの仕様じゃ売れる訳ないから、向こうの仕様が上なのは当然だよね。
土地の価値じゃつくばと勝負にならないので、物件で付加価値をつけるしかないからね。
ところで、このマンションが過剰な利益を追求してるってのは、どの辺で判断したの？
今周辺には中古・売れ残りしかないので、素人の自分にはなぜそう判断できるのかわからなくて。
私の話した営業さんは先週の時点で近く1次が完売すると仰ってました。
なんだかんだ最初は富裕層相手に無難に売れたんじゃないでしょうか。
ここからが勝負の本番でしょうけど。
>>506
私も、先週あたりに「もうすぐ完売する。」と言われました。
しかし、希望住戸と同タイプの周辺住戸４戸の申込状況を聞いたところ、全て未申込でした。
この営業さんは、営業活動開始当初から「すごい数の反響をいただいている。」と言っていたので、営業さんの話は本当かな？と思ってしまいます。
いずれにせよ、ホームページ上の情報は正確でしょうから、そこで完売情報を確認する必要がありますね。
あと、ホームページの予約の欄は、当初は、予約状況や空き状況が分かるようになっていましたが、今はそれが無くなっているように思います。
どこか別のページに移動したのでしょうか？それとも空きが目立つとまずいので、あの欄を削除してしまったのでしょうか。
完売すればHPのトップに大々的に載せてアピールするから、それまでは完売してないと考えていい。
三井健太さん曰く(第153回)
>売主の演出や誇大表現の売れ行きではなく、本物の売れ行きをしっかりウォッチングすることが大事です。露骨な言い方をすれば、業者のウソを見破る観察眼や知恵が必要なのです。
つくばの地価が不思議の国（笑）のレベルなので、さすがに都内と同じには語れない。
>>511 匿名さん
さすがにこれをエンブレムの誹謗中傷と言うのは無理があるでしょ…。
知ってて伏せられたら住人が嫌に思うのは当然。
ただそれ自体はよくあることで、違法だ！って言われてるんじゃないし、
どのデベも必死で、不利情報を伏せるなんてどこもやってるんだろうだから、堂々とすればいい。
コアリスは、隣の警察跡と斜向かいのNTT跡にマンションが建つ可能性が十分にある。これは納得しておくべき。
>>512 匿名さん
あなたもレーベンですね。
>>さすがにこれをエンブレムの誹謗中傷と言うのは無理があるでしょ…。
「逆に、新築で購入してすぐに目の前の眺望がなくなることを知らずに買わされる方が嫌だと思います。」ってどこを対象にしてるわけ？
全然無理じゃないでしょうに。
NTTの土地って買い手は誰なんですか？
正確にはNTT跡ではなく、NTT社員住宅跡です。
「竹園再開発○○○○」という会社が所有で、当分塩漬けの見込み。
たぶん郵便局の南隣のNTTのことを言っているのではないかと。
営業所は無くなりましたが、オフィスと回線交換機能は無くなっていません。
移転もものすごく金がかかるので、移転するとは思えません。
郵便局の南隣のNTTはCORISの北側に位置しているし、警察署は北東の方角なのでCORIS住民にはほとんど影響がないと思います。南側はヨークベニマルなので当面の間、安心です。
NTTが移転するかもという話は聞いたことがあるけど、確かにコストがかかりそうですね。
もしもあそこにマンション建ったら、さすがにコアリスから筑波山は見えなくなりますね。
日照には関係ないですけどね。
NTTの電話局には、光ケーブルや同軸ケーブルが何条も引き込まれ、交換機やルーターがたくさんありますから、URみたいな単なるオフィスビルとは比べ物にならないくらい移転が大変でしょうね。
都内の電話局の建物もほとんどが一等地に建っていますが、移転したのを見たことがありません。
完成予想CG が追加されていますね。
コスト最優先仕様ながら、何とか、まとまりがあるファサードデザイン。
レーベンオリジナルの景観破壊的要素が無くて安心した。
しかし、相変わらず、HPの情報がすくないね。
気になるので、急がなくっちゃ！
>>524 販売関係者さん
土地の仕入れが路線価基準の￥２６万／m2であれば
少しは余裕を持って、販売できただろうに。何で？
ベニマル売り上げへの寄与度がザツクバだけでは足りなかった？
[ご本人様からの依頼の為、削除しました。管理担当]
つくば駅周辺に立地する各ＭＳの外観デザインは
客観的にどう評価されているのでしょうね。
中古物件の流通にも少なからず影響するので
少し気になる。
>>527 匿名さん
一番高い億ション部屋リビング前のバルコニーが途中から先細りして、
サービスバルコニーレベルになる。
あまつさえ、サイドバルコニーなし。
ベニマル隣接を強調するために、変なアングルで撮影してるから、
小規模MSに見えて、エンブレムが際立つ。
そう指摘してあげているのに、何故病院へ行かねばならぬのか説明してみよ。
外観はまずまずだが、ゲストルームの天蓋ベッドはマジだろうか。。。
マンションギャラリー行ったけど金額高すぎるわ。。
子供のこと考えると学園の森かみどりの学園の入学のために、戸建ても視野に入りそうな勢い。
つくば駅なんでこんなに高いの？
なぜ高い？
愚問ですね。
それは、つくば駅近辺のマンションを有難がって、高くても買う人がいるから。
首都圏の他エリアと比較したマンション価格の相場や物件の仕様なんて、所詮、田舎もんのつくば民には分かるまい。
そう思われているということ。
>>531 マンション検討中さん
たしかにつくば中心部の土地は異様に高いよね。
一応まじめに要因を考えてみると、
つくば駅近くの土地自体のメリット
・都心にない治安（用地が法律で制定されており、駅前なのに娯楽店や風俗店が乱立することがない）
・緑の多さと空気の良さ、広々とした空間
・教育水準
・災害リスクの低さ（河川、海、山いずれも至近にない）
・いまだに人口増であること
数値上現れてこない学園都市部の特殊性
・平均年収390万円程度で、これだけでも茨城県最高だが、多数の学生世帯の存在、辺縁の農村部の存在を考慮すると学園都市部の勤労世代の年収はより大幅に高い。
・つくばは人口の7%近くが毎年入れ替わる。農村部の存在を考慮すると、学園都市部に限れば入れ替わりはもっと激しい。
つくばに根付くのはもともとの地元民か、東京から派遣されそれなりの役職まで登りつめた研究者が多い。
・人口あたり医師人数も、全国有数の医師不足県といわれる茨城にあって、全国平均の倍近い。医師が非常に多い街である。
こんなところかな。
なおつくばへの転入者は東京、千葉、埼玉からの流入者が2割程度。
マンションを積極的に購入するのが「つくばの田舎者」といえるような固定層なのかは微妙なところではある。
>>534 通りがかりさん
確かに東京やさいたま辺りからすると安く感じるのかも。
でもさすがに一期の4000万から1億の価格帯はつくばでも異例だよねえ。
これから無事に完売できたら拍手を送りたいぐらい。
見たことがない人が多いようなので。
[NO.539はご本人様からの依頼により、NO.540と本レスは削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
Ｃタイプ住戸の幅とほぼ同じなので、壁の部分を考慮すると、幅６ｍくらい？
行き違いするときは、少し狭いなと感じるくらいと思われる。
来客用駐車場は１区画しかないのに、宅配業者等はどこに停めるのだろうか？
確かつくば市長には、土浦学園線に面して駐車場を造るなと要請されていたはずですが、この住棟配置からすると、表通りの学園線側が立体駐車場になるわけですね。
しかも駐車場の出口がやたらと交差点に近いですし。
これで右折出庫なんかされたら危なくて仕方がないです。
さすが、研究学園で周囲に合わせず斜めにマンションを建てて批判を浴びたデベだけあって、周囲の街並みや景観なんか関係ないわけだ。
ホントだ！
６層？の自走式駐車場が学園線側に建てられる図面ですね。
市長要請をガン無視ですわ。
景観破壊だなぁ…。
行政は建設を差し止めとかできないの？
違法じゃないから無理なの？
市長の要請文ってどこかで見られるんでしたっけ？
学園線に出入口を作るな、という話だったように記憶してますが…
（そもそもあの区間の学園線に出入口を作るのは法規制でできないはずですけど、エスペリアは特例だったんでしたっけ？）
≫546
市長の要請文↓。かなり強調して、土浦学園線側に立体駐車場を配置しないことを要請しているね。
http://www.city.tsukuba.lg.jp/shisei/joho/mayor/blog/1002261.html
「とりわけ土浦学園線側に立体駐車場が配置されることのないこと等を要請しました。」
出入口を土浦学園線に作れない規制はこれですね。
http://soumu.pref.ibaraki.jp/file/PDF/1998/199803/n943.pdf
確かにエスペリアの出入口もここに含まれてるはずですが、作れたのはなぜなのでしょうね。
>>547 匿名さん
ありがとうございます。こんなのあったんですね。
つまり、URに対し売却時に条件をつけるよう要請したってことですね。
もしそうなら、売却後のレーベンに対しても要請があったのでしょうか？
あるいは、レーベンの土地購入時にはその条件は何らかの理由で免除になったのでしょうか？
そもそもそのような土地をなぜレーベン相手に売却することができたのかの経緯も気になりますが。
URが市の要請を無視して条件つけなかったってことかね。
出入り口は学園線側ではありません。
>>547 匿名さん
市長から、売却するURへの要請であり、レーベンへは直接の要請はなしですね。
というより、市長はURの建物をそのまま使う、または商業用の利用を要請していたので、レーベンに売られたこと自体、URが市長の要請をガン無視していたということですよね。
要請なんてなんの効力もないわけで、ただのパフォーマンス。ＵＲには相手にされなかった。もっと根回しとかするべきことはあったはずだし、見通し甘すぎたんだよね。景観台無しで残念だが、通りに平行に建てるだけ研究学園よりましですよ。
ライトオン本社駐車場くらい意匠にこだわってくれたら良いけど。まあ無理だろう。
五十嵐市長はURからまったく相手にされていません。力量不足は否めません。
はっきり言って何も分からん人だと思います。
URのあの建物もつくばのランドマークとなる素晴らしい建築物と評価していました。馬鹿です。
あの広い敷地に最後の１０年近くは１０人程度のひとしか働いていなかった役立たずの建築物でした。
中央警察の横の橋から建設現場が良く見えます。建物完成時の姿を推測できる段階まで工事が進行しました。
今のつくばで「景観破壊」は死語です。駅周辺の官舎群の荒れっぷりを目の当たりにしたらなんでもオッケー。
>>551
>出入り口は学園線側ではありません。
知っていますよ。
出入口が学園線側だと思っていたら、中央分離帯があるので「右折出庫」はできませんから。
メインストリートに背を向けた建物にして街並みを崩すは、交差点の近くに出入口を設けて交通事故や渋滞の原因を作るは、もう少しレーベンは周囲のことを考えて設計するべきではないかと思います。
>>555
暴論ですね。
>URのあの建物もつくばのランドマークとなる素晴らしい建築物と評価していました。
素晴らしい建物でしたね。
あの価値が分からない方が馬鹿でしょう。
>あの広い敷地に最後の１０年近くは１０人程度のひとしか働いていなかった役立たずの建築物でした。
URが建物を活用できていなかっただけで、建物の素晴らしさとは無関係です。
>駅周辺の官舎群の荒れっぷりを目の当たりにしたらなんでもオッケー。
「道端にゴミが既に落ちているから、ゴミをどんどん道端に捨ててもオッケー」と言っているくらい話にならない意見です。
購入者限定スレはどこですか？
>>557 544さん
555さんはやや過激ですが、必然的に発生した老朽住居と新築住居を比べた意見を、そもそも捨ててはならないゴミを引き合いに出して同列だと言うのもさすがに無理がある気がします…。
自分もつくばの発展とともに育った住民です。
URの建物は名残惜しかったですが、あのままでは使い手が現れなかったのも事実なのでしょう。
あの建物が消えたことは、良くも悪くもつくばの時代が後戻りできない段階まで変わったことの象徴なんだと思います。
移譲先がレーベンじゃなかったとしても、建物が保存された確率は低かったでしょう。
市長の要請先はあくまでURだったので、レーベンが「従う必要」はないとは思います。
ただつくばのまさに中心にある土地であり、おそらく「core」にあやかってつけられた「コアリス」だと思います。
大通り側の景観イメージCGはなかなか出て来ませんが、建てるからにはライトオンにも負けない、つくばのcoreにふさわしい大通り側の景観を作って見せてほしいものです。
L字に建つようですし、エンブレムを北側から見た感じがそのまま大通りに向けられるのかな。そうなったら残念ですね。東新井のメソンベールの駐車場もなかなかよい感じですから参考にしてもらいたいですね。もちろんライトオンの駐車場のようにできれば最高です。
つくば中心部の大通りに面したマンション駐車場と言えば、フージャーズのデュオヒルズ吾妻がありますが、あんな感じだとどうでしょうか。
>>559
>必然的に発生した老朽住居と新築住居を比べた意見を、そもそも捨ててはならないゴミを引き合いに出して同列だと言うのもさすがに無理がある気がします…。
確かにそうですね。
古くなった公務員宿舎はリニューアルすれば、良い景観を取り戻せます。
一方、新築時点から景観を無視したコアリスは、古くなったら更に救いようがないですから、同列に扱うのは公務員宿舎に失礼でした。
お詫びして訂正したいと思います。
地下駐車場+内廊下タワマン+高さが三井ビル超えだったら、相当高額であっと言う間に完売したろうし、市長+近隣住民の反感を買うことも無かったろうに惜しい。
ここは、デュオヒルズつくば竹園に道路側立体駐車場をくっつけたパターンかな？
レーベンは毎年100億前後の純利益のある会社らしいが、ここで30億位損益がでれば少しは方向転換してくれるかも。
今日HPの更新日でしたが、第1期2次の具体的価格は出ませんでした。
第1期1次の結果も出てません。
せめてその結果だけでも知りたい。
即完売御礼とかでないね。。
売れてないんじゃない？
フージャースも近くに建てますし様子見でしょうかな。
レーベンザツクバがバランス良くて割安だな
