つくば市竹園一丁目、UR跡地にできるタカラレーベンの19階建てマンション。
ようやく公式サイトができました。
公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba3/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
所在地：茨城県つくば市竹園一丁目2-1、2-2（地番）
交通：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩6分
[スレ作成日時]2018-02-28 00:14:18
| 物件概要 | |
|---|---|
| 所在地 | 茨城県つくば市竹園一丁目2-1、2-2（地番） |
| 交通 | つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩6分 |
| 種別 | 新築マンション |
| 総戸数 | 330戸（他、管理事務室1戸、店舗1戸〈予定〉、ゲストルーム1戸、音楽ルーム1戸、パーティールーム1戸、キッズルーム1戸、フィットネスルーム1戸、ゴルフシミュレーションルーム1戸） |
| そのほかの情報 | 構造、建物階数：地上19階建 敷地の権利形態：所有権の共有 完成時期：2020年01月竣工済み 入居可能時期：即入居可 |
| 会社情報 | |
|---|---|
| 売主・販売代理 | [売主]株式会社タカラレーベン |
| 施工会社 | 株式会社長谷工コーポレーション |
| 管理会社 | 株式会社レーベンコミュニティ |
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| ￥1,100（税込） | ||||||||
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Hタイプって、どんな購入者を想定しているんだろう。
125平米あっても、全然ゆったりしていない。
部屋数ばかり多いが、5,6人家族を想定しているのだろうか。
富裕層を狙うなら、横長リビングで部屋数をもっと少なくアレンジできるようにするべきだし、
大家族を狙うなら、専用エレベーターは要らないし。
値段だけ高くて魅力のない部屋になりそう。
このマンションのメリットは、先に建ったレーベンザツクバと同じ、ヨークベニマルのアクセスの良さだけでしょうね。
土浦学園線の信号ですが、思った以上に長いですよ。駅をよく利用する人は、しっかり信号チェックして、列車のドアまでにかかる時間を計測してください。
エンブレムは吾妻なので、南2が最寄りの月極め駐車場と思われます。ここは竹園なので南1が近いです。
同じく竹園で目の前のレーベンザつくばも駐車場は1台しか停められないようなので、ここが完成すると外部駐車場の競争率が上がりますね。
購入予定で2台停めたい人は早めに動いた方がいいですよ。
Hタイプの専用エレベーターが凄い気になります。
管理費って、Hタイプの人達だけ、エレベーター一機分の維持コストを負担するんですかね。
まあ、素直に考えて全体の戸数で按分でしょうね。
解説しよう。
Ｈタイプ専用エレベーターの維持コストは、物件の全ての区分所有者で負担する。
Ｈタイプ専用エレベーターもマンションの共用施設なので、他の共用施設と同じく、区分所有者全員で、床面積に比例して負担する。
それを不公平だと感じる方、よく考えてほしい。
まず、１階の居住者はそもそもエレベーターを使わないが、１階の居住者も床面積に応じて、エレベーターを含む共用施設のコストを負担する。
また、狭い部屋の４人家族の居住者は、共用施設の利用回数が多く、単身の居住者よりも多くのゴミを出すため、単身者よりも多くの管理費がかかっている。
しかし、そういう実際上の使用形態を捨象して、共有割合（床面積）に応じて、共有施設のコスト負担を決めるのが集合住宅なのだ。
（そうでないと収拾がつかなくなる。）
そして、Ｈタイプの居住者は、狭い部屋の約２倍の床面積があるので、管理費は狭い部屋の約２倍。
しかし、特別に居住者数が多くない限り、Ｈタイプの居住者のために実際に要する管理費用は、狭い部屋の居住者と変わらない。実際に使う共用施設の頻度も狭い部屋の居住者と変わらないだろう。
そうすると、Ｈタイプ居住者は、狭い部屋の居住者の２倍ほど共有施設を使っているわけでないのに、２倍の管理費を払っていることになる。
そういう点にも着目すれば、Ｈタイプ居住者が使うエレベーター１基分について、区分所有者全員で負担しても不合理ではない。
共用施設は、実際の使用状況に応じて負担するわけではないのだ。
それを不公平だと感じる方は、このマンションを買わなければよい。
専用施設？大丈夫か？
「専用施設」なんて存在しないぞ。
正確には、共用部分に専用的使用権が設定されている状態のことだろ。
そして、共用部分に専用的使用権が設定されている例としては、１階の専用庭、各戸のバルコニー、角部屋のポーチ（アルコーブ）がある。
各戸のバルコニーの広さに応じてその使用料設定している例は聞いたことがないし、角部屋のポーチについて、特別の使用料設定している例も聞いたことがない。
１階の専用庭について、特別に使用料を徴収することはできるけど、それも、規約で特別の使用料を定めた場合のみ。使用料徴収する根拠は、その一つの専有部分の区分所有者のみが使用できることにある。
今回のＨタイプ専用エレベーターは、Ｈタイプ住戸の区分所有者１９人が使用でき、その一つの専有部分（１０１とか）の区分所有者のみが使えるものではない。その点で、専用庭とは異なる。
そこで、（デベの営業によると）、規約で、特別の使用料設定されない（らしい）。
そうすると、Ｈタイプ専用エレベーターの維持管理コストは、全区分所有者で負担することになる。
嫌なら買わないことだね。
皆で維持費を負担するなら、住民なら誰でも専有エレベータに乗っていいんですよね？Hの部屋のアルコーブ前までは共有部なら、そこまで行くのは自由だと思います。
暇な人はやるかもね。
>>220
219をよく読んでね。
まず、純粋な共用部分と専用的使用権の設定されている共用部分を区別しましょう。
アルコーブも共用部分ですよ。ただし、専用的使用権の設定されている共用部分。
専用的使用権が設定されているから、他の区分所有者は、勝手に入れない。
皆で管理費や維持費を負担することと、共用部に専用的使用権が設定されていることは、全く別の問題なんですよ。
一区分所有者のみに専用的使用権が設定されている専用庭ですら、規約に、専用庭分の使用料負担の規定がないと、その区分所有者から使用料を徴収できない。
いわんや、Ｈタイプ居住者１９戸全てが使えるエレベーターで、かつ、規約にＨタイプ専用エレベーターの使用料負担の定めがない場合は、当然、全区分所有者でＨタイプ専用エレベーターの管理維持費を負担することになる。
いい加減理解してね。
というか、直接デベに確認すれば分かることなので、確認することを勧める。
議論するだけ無駄。
マンコミュ内を検索しても、１階居住だからエレベーターの修繕や点検費用分は管理費等を安くしてほしい旨の書き込みが散見されるね。
一部の区分所有者だけに負担させたり、一部の区分所有者だけ負担を免れたりすることを求める区分所有者が多くなると、揉める。
誰が何を使っているか等に細かい人は、マンション暮らしは向いてない。
そういう人は、戸建てを買えばいい。
ゲストルーム、音楽ルーム、パーティールーム、キッズルーム、フィットネスルーム、
ゴルフシミュレーションルーム・・・こういったもの一切使わなくても維持費は分担。
専有面積が多ければ払う管理費は高い訳ですが、だからといってこういったサービスを
利用するのに他の住人より有利になるわけではありません。
225さんの「誰が何を使っているか等に細かい人は、マンション暮らしは向いてない。」
は私も全くその通りだと思います。
なんにせよ、このエレベータの扱いがどうなってるかきちんと確認してないうちは
あれこれ決めつけても仕方ないですよ。
素朴な疑問。
Ｈタイプ専用エレベーターの管理・修繕費用をＨタイプの１９戸のみで負担するとした場合、Ｈタイプ住戸の居住者が事実上使わない、他のエレベーター２基について、Ｈタイプの区分所有者は、管理費や修繕費を負担するの？
たしかに、Ｈタイプの区分所有者も、共用施設である他の２基のエレベーターを使う権利はあるけれど、事実上、他の２基のエレベーターは使わない（特に、東南棟のエレベーター）。
Ｈタイプ専用エレベーターの管理・修繕費を１９戸だけで負担しつつ、さらに、事実上使わない他の２基のエレベーターの管理・修繕費を負担するのだとすると、Ｈタイプ区分所有者は、エレベーターに関する費用を２重に負担していることにならないか？
少なくとも、他のエレベーター２基分の修繕管理費負担は免れるべきではないか？
使用する部分とその費用負担をリンクさせていくと、際限ないね。
非常用エレベーターは普段は通常運転。
非常時に日以上運転に切り替えて消防士が使ったりするんだよ。
この説明が丁寧でわかりやすいかも。
https://news.ameba.jp/entry/20131022-565
どの物件でも、１階の人でも昇降機の保守費用は負担してるが、専用庭使用料とかルーフバルコニー使用料は当該専有部の人だけだね。細かいこといい出すときりがないから、全戸引き渡しが終わってから管理組合で決めたらいいんじゃないのかな。幸か不幸か、これまた普通は投票権数は専有面積に無関係に一戸一票だからね。
億ション買うのは、会社経営者等かな。
デベさんに確認したところ、デベさんの作る管理規約では、Ｈタイプ専用エレベーターの管理修繕費は、全区分所有者で負担するそうです。
億ション優遇。
ただ、入居後に、4分の3以上の多数で管理規約が変更されて、Ｈタイプ専用エレベーターの管理修繕費をＨタイプの１９戸で負担することに決議された場合、Ｈタイプ区分所有者は、専有面積比で他より多額の管理修繕費を負担しているのに、さらに、１９戸だけでエレベーター１基分の管理修繕費を負担することになる。かなり多額の管理修繕費になってしまう。
億ション買うような経営者は、我が強いだろうから、そうなると、Ｈタイプ区分所有者ｖｓ他区分所有者で訴訟に発展するかもしれない。
デベさんは、そうならないようにどういう対策を講じているのだろうか。
H専用エレベータなら14階なら高層用の高速型でもないだろうし、例えば3ヶ月毎点検契約で毎月月額料金3万6千円として12戸で割れば月額3千円だからどうってことないのでは？
その代わりHタイプ住民には駐車場を除く住居棟の他の昇降機保守費用分は管理費から減額してもらえるんでしょう。
>>244
今回の物件は19階建てだから、高速型でしょう。
そして、不動産投資新聞によると、おんぼろエレベーターでも、年間の点検費用は年２４万円らしい。
https://www.rakumachi.jp/news/practical/88557
そして、管理費だけでなく、修繕費についても、高額。
上記新聞によると、オンボロエレベーターでも、故障して制御盤取替えで２５０万円。
この修繕費を１９戸だけで負担するのはキツいなぁ。
これらの金額はデベに要確認ですね。
早期申し込み特典で１００万円引きと言われ、迷っています。
聞けば、人気住戸以外のほとんどの戸数はノー倍率。
販売価格は高いなと思いつつ、１００万円引きの誘惑に乗りそうです。
本当は、フージャースの物件や吾妻１丁目官舎の入札結果を見て判断したいのですが。
みなさん、今、どんな感じですか。
そもそも、販売広告を出す前に集客して、客の懐具合を探りながら価格を上げていくあの手法って、許されるんでしょうか？
他社では見たことがなかったので。
今日が要望の締め切りですが、直前まで価格が決まらず、当初想定額より上がったり、細かい部分がよく分からないまま要望受付等をするのも、違和感がありました。
高い買い物なので、全ての説明を十分して、十分理解して買うものだと思っていましたが、時間もなく、未定の部分も多く、決断が難しいです。
営業さんは、「大変な反響をいただいている」と言いつつ、マンションギャラリーに行くと空いていたりするので、不安があります。
今の段階で買うお客さんは、部屋を選べるわけだから、高い価格は選択権込みでは？
売れ残って値引きされた部屋の価格とは違って当然です。
最初にお金のある人が高い金額で選び、ギリギリの人が適正な価格で選ぶ。
ただ、マンションは人生で一番大きな買い物だから、色々言いたくなりますよね。
私も100万円引きのことは言われました。
予想以上に好評で広告費が安くすみそうだからその還元と説明されましたが、結構厳しいんだろうなとしか思いませんでした。
あの設備・間取りであの価格設定は強気過ぎるかと…。
まぁ立地が良いので価格下げればすぐに売り切れると思いますが、これから吾妻の官舎跡地が売りに出されることを考えると、早く売りきりたいでしょうね。
私も、相場からすると、部屋にもよりますが５００～１０００万円は高いと感じました。
それで、要望は見送りしました。
様子見して、値段が下がったら買うか検討するつもりです。
竹園のフージャースも吾妻１－１－１の官舎の入札も気になりますし。
要望締め切りしましたから、月末に何戸契約できたのか楽しみです。
営業さんの言うとおり、月末の段階で沢山成約するのか、ほとんど成約しないのか。
要望の重なり具合を聞いたかぎり、ほとんど成約していないと予想する。
要望見送った客に、強力に営業かけてくるんじゃないかなぁ。
エンブレムの南西棟の中古待ち購入するのが幸せですよ。
6階75m2で、4000万円
12階80m2で、4300万円
15階80m2で、4500万円
が、最近売れたエンブレム新築未入居物件です。
設備はシンプルすぎて誇れるものは何もないですけどね。子供も少ないし静かなマンションです。
真南が公園と背の低いホールで遮るものがないので、中～低層階の日照はエンブレムより良い。
あと選択権＋設計変更の自由、共用設備、新築のプレミア（早く入居してデカい顔をする）。
これらに差額分の価値を見いだせるか、ですかね。
最上階や角部屋を自由に選んであれこれ好きにしたいのなら、高すぎというほどではないかも。
特にそれらにこだわりがなければ待つ、と。
ざっと読んだけど、この段階での100万引きアピールっていわゆる2重価格表示なんでは。
すごい売り方するね。
要はただの価格調整で予定価格より正式価格が100万下がるってだけなんだろうけど。反応悪かったんだろうな。
眺望を考えるなら、南向きの16階以上ですかね。
南は15階のレーベンザツクバ
西は15階のエスペリア
南の角部屋は、両側とも5階以上から辛うじて眺望が開けてくる感じでしょうか。
要望見送り組の者です。
マンションギャラリーに行けば、ドローンで撮影した各階ごとの眺望写真を見ることができます。
最上階の１９階からのドローン撮影眺望写真を見ましたが、残念ながらかなり微妙でした。
レーベンザツクバやエスペリアの上に少しだけ景色があり、地平線はなんとなく見えますが、視界の圧倒的大部分は、エスペリアやレーベンザツクバの建物でした…。
なので、最上階でも眺望は期待できません。
ドローンの写真、是非見てみてください。
百聞は一見にしかず。
結局、要望数は極少数のようですが、正確な要望数を知っている人がいれば教えてほしいです。
その一部が抽選だとすると、６月末までの成約数はひとケタ？
本広告を出して価格を決定して表示する前に、顧客を誘引したり、その顧客の要望を受付けて優先的に販売するのって、違和感があると思ったら、不動産公正取引協議会の表示規約８条に違反している疑いがある気がする。
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/004/004_1.html
販売価格等が決定しない限り、本広告は出せないはずで、
本広告が出せないということは、予告広告において、
「4.本広告を行うまでは、契約又は予約の申込みに一切応じない旨及び申込みの順位の確保に関する措置を講じない旨」を表示する必要がある。
実際、レーベンの物件概要にも、「本広告を行い取引を開始するまでは契約または予約の申込、及び申込の順位の確保は一切できません。」との表示がある。
でも、６月１７日までに要望受付終了して、当選者は、６月２３日から申込開始ですよね。６月２３日から本広告をうつのでしょうが、その前段階で、予約の申し込みや申し込み順位の確保に等しいことをやっていることになるのでは？実質的に販売活動をしているに等しいようにも思われるのですが。
価格を決めずに顧客を誘引すると、顧客の懐具合を見て価格を吊り上げる行為につながるので、公正と言い難い。
だから、価格を決定してから本広告を打ち、販売活動を開始するルールなんでしょうね。
こんな記事もあります。
https://www.o-uccino.jp/article/posts/4920
https://1manken.hatenablog.com/entry/20081121/p1
不動産公正取引協議会のＱ＆Ａにも書いてあるね。
まあ、レーベンのは、「参考」「価格発表会」のようだけど、実質的に見て、公正さの点で好ましい取引方法なのかなぁ。
Ｑ．本広告前に販売センターで「価格発表会」を開催する旨を表示した予告広告を行うことはできますか？
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/004/004_6.html
お尋ねのような『じらし広告』で集客することは、結果として本広告前に来場した顧客に申込み順位を確保するなど事実上の販売行為が行われるおそれがあり、予告広告の趣旨に反するだけでなく、本広告を行わない結果となる蓋然性が極めて高いと考えられます。予告広告に名を借りた『じらし広告』は、 必要な表示事項の規定の特例を定めた予告広告には該当せず、表示規約第8条（必要な表示事項）の規定に違反することになります。
Ｑ．新築分譲マンションの本広告前に来場者に対して「会員限定分譲」と称したＤＭ（ダイレクトメール）を送り、販売することはできますか？
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/004/004_3.html
免震ではない。
また、「高止まりが続いてきたつくば駅近の住宅価格もついに下降を始めるかもね。」って、すでに、ウエリス竹園が大不振で、値下げを繰り返しても未だに完売しない。
すでに下降フェーズに入っていると思われる。
エンブレムの時が天井だった。
当時は、西武もあったし、つくば駅中心部の先行きに悲観的なものはなかった。
アイアイモールの、レストランも全て閉店しました。
つくば駅に近いという、大きな魅力が少しづつ減ってる今日この頃、やはりヨークベニマルに近いというだけが大きな魅力ですかね。
エンブレム南西向きの中古待ちした方がお買い得と言われた途端に反撃ですか。
ノバホールがなくなったらとか臆測だけで物を言うのがありなら、ベニマルが下層階はスーパー、上層階はマンションになる可能性もありますね。あの広さの土地なら容積率いっぱいに建てれば30階建ては可能ですね。そうなったらコアリスは悲惨ですね。
コアリス、そんなに悪いですか？(^-^;
何だか批判的なレスばかりで。
うちは共働きなのでスーパーが近いのは嬉しいです。
子供も手がかからなくなり、さらに２年後、これから行動範囲が広がることを考えたら駅近くは便利。
始発なら守谷のマンションも検討しましたが、住み慣れたつくばがいい。
デパートが潰れ、駅前のレストランも相次いで閉店。
昔に比べて確かに寂しくなりましたが、毎日デパートに行く程暇じゃないし、快速乗れば都内まですぐじゃないですか。
田舎慣れしてるのか、生活に不便さは感じないです。
うちは前向きに検討中です。賛否両論ありますが、たからの水も楽しみです。
色々言われてますが、マンション検討中の皆さんの前向きな意見を聞きたいですね。
ヨークベニマルの敷地はかなり広いうえ、容積率を全然使っていないから、高度利用する可能性はある。
土地を売って、高層建物の１階に入居するとか。
コアリスの２倍以上の広さがあるし。
セブンアンドアイは、どんどん百貨店を閉店させることも厭わないほど過激な改革をやるので、ベニマル敷地を高度利用しようとして、高さのある建物を建てる可能性は否定できない。
ベニマル周辺にマンションが建つからしばらくは経営不振で売却になる可能性は低いと考える。
ただ、１０年先になるかもしれないが、ネットで生鮮食品を買い始める時代が来たときは、ベニマルが無くなる時代が来る可能性もある。
北側ならともかく南側に商業地は危険。
このスレに1人、必死に「ベニマルの敷地に高層マンションが建つ」と書き続けている人がいますが、可能性はゼロだと思います。
あの場所にマンションを建てれば、前はレーベンツクバ、後ろがコリスという環境になります。高層マンションが密接している中間地点にマンションを建てれば、売れ行きがよくないのは明らかです。
ベニマル自体、レーベンのマンション住民をお得意様としている関係上、反感を買うような動きはしないはずです。
このマンションの土地買収価格が高過ぎる、とありますが、薄利多売にすればいいだけのことです。数が多いので、それが可能。
>>285
可能性はかなり低いとは思いますが、可能性がゼロは言い過ぎでしょ。
そこまで言い切るのは業者さんくらいしかいないですよ。
URだって警察署だって、公共施設だから無くならないと思っていたわけですし。
むしろ、センタービルは筑波都市整備だけの持ち物ではないので、無くなる可能性はベニマルより低いでしょうね。
万が一ベニマルが閉店すれば、マンションになる可能性は十分あると思います。
ベニマルに魅力を感じて購入するなら、この物件ではなくザ・ツクバの中古の方がいいと思いますよ。
つくば駅近に魅力を感じるなら、エンブレムでもエスペリアでもOSIでもサーパスでもいいと思いますし。
しばらく静かだったのに、急に臭い書き込みが増えましたね。
６月２３日から申し込み開始なので、デベさんも必死なのでしょうか。
「可能性はゼロ」とか、営業さんなら絶対言ってはいけないフレーズですが、ここでは許されると考えているのでしょうか。
また、この物件はエンブレムと比べても価格設定が高いので、「薄利多売」とは思えませんね。
「多利多売」でしょう。
少なくとも、不動産公正競争規約に忠実な販売活動をしてもらいたいものです。
とりあえずここ見て小蟻巣さんは高過ぎる印象を持ちました。私の印象ですから、否定肯定はして頂かなくて結構ですよ業者様^_^
それよりも、確かにレーベンザツクバの中古の方が遥かに魅力的ですね！新築時に買った人が羨ましい！
批判している人は買いたいけど高くて買えないの？
ここで「高いです！！」といったら価格下がるとかおめでたいこと考えてるのかなあ。
それとも、買いたい人に親切に忠告してくれてるの？貴重な時間費やして。
高いと思ったら撤退するだけでしょ。
値下げ期待なんてしてないだろ。メジャーデべ物件ならともかく。
この程度の価格で買えないとかあほらしい。
ただね。価格について検討するのは検討板の主要テーマの１つだよ。
エンブレムに住んでる者だが、ヨークベニマルがあるのは本当にありがたい。
歩道橋渡りながら、土浦学園線見て、つくばの中心に住んでるなって思いながらヨークベニマル行くのが日課ですわ。
コアリスも今後10年、20年先は、ヨークベニマルがあることが強みになると思うよ。
なんだかんだで日々の生活をいかに便利に過ごせるかが重要よ。
ひとつコアリスで気になるのは、低層階の南棟でベニマル入り口付近に位置する部屋。
窓閉めてれば全く聞こえないと思うけど、ヨークベニマルのジョイフィット、意外にダンスミュージックを重低音効かせて朝から晩まで講座やってるよん。
総合スーパーが軒並み苦戦してるのは衣料品部門。
食品はまだ大丈夫なんだよね。
ネットスーパーやドラッグストアなどにも一部浸食されているけれど、
品揃えだったりお値段だったりでまだまだいけると思うよ。
さて、明日は要望住戸の抽選結果発表ですね。
６月２３日は契約会です。
本広告前に要望住戸の抽選結果が決まり、当選者に契約する権利が生まれるとすると、
「本広告を行い取引を開始するまでは契約または予約の申込、及び申込の順位の確保は一切できません。」というホームページ広告の記載と合致しないということになるんでしょうか。
申込順位の確保がされるということでしょうか。
不動産公正取引協議会の表示規約８条に違反しているのかもしれませんが、結果は楽しみです。
レーベンさんも公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会の会員のようなので、首都圏不動産公正取引協議会さんに今回のような販売方法や広告表示についてどう考えるべきなのか見解を聞きたいですね。
>>308
違反しないんですかね？？。
6月18日までに10万円の申込証拠金を払っていて、
一般に、申込証拠金は、申込順位の確保のためのお金とされています。
そして、無抽選住戸については、6月23日から契約です。
抽選住戸については、今日当選結果発表で、当選者は6月23日から契約です。
そうすると、申込証拠金を払った6月18日の時点で、「申込順位の確保」がされたことになるように思うのですが、どうなんでしょう。
そうだとすると、「本広告を行い取引を開始するまでは契約または予約の申込、及び申込の順位の確保は一切できません。」というホームページ広告の記載が事実と異なることになるので、不当表示防止法（景表法）違反の問題にもなるのかもしれません。
不動産公正取引協議会の表示規約8条違反の問題だけではないのかもしれません。
いずれにせよ、現在のホームページの「アウトライン」のページを保存しておいた方がいいかもしれませんね。
うろ覚えですが、
67m2 4000前半
78m2 4500前後
83m2 5000前後
90m2 5500前後
126m2の上層 1億超
とかだった気がします。
エンブレムよりかなり高いのは間違いない。
１２５㎡１２階で約８９００万円と聞いた。坪２３４万円。
１２５㎡１８階で約１億５００万円。
エンブレムが新築時坪約１７０万円、レーベンザツクバが新築時坪１６０万円とされる。
驚愕の高価格。
【エンブレムと比べて劣る点】
１ 立地（徒歩４分VS徒歩６分）
２ ５層６段の駐車場。エンブレムは４層５段？
３ 来客用駐車場が１台のみで、宅配業者や生協の宅配もそこを使う予定らしい（宅配業者等は路上駐車するしかないのでは？）。
４ 眺望
５ 直床（直床って…）。エンブレムは２重床？
６ 目の前がベニマルで、不特定多数が往来するベニマル駐車場から丸見え（ベニマルに行きやすい点は良いが）。
【エンブレムと同じ点】
１ スロップシンクなし（なお、ウエリス竹園はあり）
【エンブレムに勝る点】
１ ディスポーザーあり（なお、ウエリス竹園はあり）
【不明な点】
土地がエンブレムより少し狭いため、駐車場内やマンション内に入る入り口部分の幅が十分に確保されているのか不明。
車が行き違いするときにぎりぎりだと不便。
【追記】
エンブレムの１期１次の要望数は１００だったらしい。
コアリスはこれを大きく下回ると予想。２０は切っているだろう。
>>324 匿名さん
>>１２５㎡１２階で約８９００万円と聞いた。坪２３４万円。
>>驚愕の高価格。
323ですが、ここの味方もしときます。
エンブレムの南東棟最上階100平米角部屋が7000万で坪単価233万円。
コアリスの最高部屋は間取りは疑問なれどポーチ＆専用ＥＶに、
ディスポーザー付なら坪単価234万円はリーズナブルです。
最高条件の角部屋は、他の部屋に比べて高いのです。
エンブレムでも、南西棟の85平米角部屋はたったの15平米違いながら、
2000万円安く、坪単価は194万円でした。
>>５ 直床（直床って…）。エンブレムは２重床？
2重床です。階高ではなく、天井高が2.8ｍというのがありました。
1階は2.6ｍ、2～17階が2.5ｍ。
免震構造もエンブレムの優る点ですね。
なぜかここはエンブレム上げのコメントが多いですね。
エンブレムは、目の前に19階建てが経つことを業者が知っていた上での売値だったのではないかと疑っています。
目の前のURの土地が売られることは、UR関係者は数年前から間違いなくわかっていたでしょうし、ディベロッパーならURの知り合いがいる可能性が高いです。あるいは身内にいる可能性もあります。
私だったら、新築で夢を持って高額で購入したのに、入居してすぐに目の前の眺望がなくなると知らされ、眺望が楽しめるのがわずかな期間となるなんて精神的に耐えられません。
ただ、中古で購入する人は、それをわかった上での入居なので良いと思います。
土地としてはエンブレムの方が駅に近くて、TX利用ならサーパス吾妻とエンブレムが現時点でロケーションはナンバーワンですね。
コリスは完成したら3番手ですね。
>>326 匿名さん
>>コアリスの最高部屋は間取りは疑問なれどポーチ＆専用ＥＶに、
ディスポーザー付なら坪単価234万円はリーズナブルです。
324です。
最高部屋の比較対象を間違って計算してますよ。
コアリスの最高部屋は、１２５㎡１９階で約１億５００万円以上（坪２７７万円以上）です。
１２５㎡１８階で約１億５００万円（坪２７７万円）。
１２５㎡１２階で約８９００万円（坪２３４万円）
です。
坪２３４万円は、最高部屋ではなく、あくまで１２階の話。
コアリスの最高部屋は、坪２７７万円以上になります。
エンブレムの最高部屋が坪２３３万円だとすると、コアリスは坪４４万円以上高額な設定なのです。
ちなみに、おっしゃるとおり、コアリスは、免震ではありません。
>>330さん
やたらエンブレム上げが目立ちますよね…。
確かにコアリスの初期設定価格は高い。これは間違いない。
今後は値段が大きく下がる可能性も高い。
しかしコアリスの価格がこなれてくれば、それに伴いエンブレム中古も値下がりせざるを得なくなる。
いまどき二重床かどうかを重視する人は多数派とはいえないし、
エンブレムは、免震や駅まで信号一つ（大通りではあるけど）の優越を差し引いても、築年差、コアリスによる景観問題、ベニマルとのアクセス…など、今後コアリスと近い値段では勝負しづらくなる。
かつ、コアリス待機によりエンブレム中古への関心が鈍るのは確実。
つまり、エンブレム中古を売るのは、コアリスの価格が高い今が残されたチャンス。
そういった思惑もあるのかもしれないと思いました。
ところで、駅近3番手はOSI2とコアリスどっちですかね…？
二重床は重視した方がいいと思いますよ。
将来の配管のメンテナンスを考えたら、とんでもない差があります。
20年くらいで確実に転居するなら別ですが。
この坪単価で躯体の貧相さは救いようがないです。
同じレーベン物件でも、ザ・ツクバより落ちるのに高いのは話になりません。
少なくとも竹園のフージャースの情報が出るまでに急いで買う理由がないですね。
ここを評価する上でエンブレムがよい比較対象だからではないのかな。
結果的にエンブレムを上げてるようにみえるならそういうことであって、違うなら事実で反論すればいいと思う。
エンブレムの中古みてみたけど、築1年で76㎡3580万。3500はいけるだろう、駅近・免震を考えればこっちのほうがいいような。
コアリス西棟北寄りでギリギリどうかってとこかな？正直期待できないでしょう。
ただ、位置的に富士山が見える近くの物件に昔住んでたけど、
そもそも大気の状態がよくないと見えない。見える日の方が少ない。
富士山を見たいなら守谷の方がいいかな。
エンブレム南西棟は富士山が見えますが、西武跡にマンションが建つことになったらどうなるかわかりません。
富士山見たいなら、吾妻側の高層階でしょうね。西武跡に高層マンションができたら、よく見えそうです。
同じレーベン物件で近くにあるザ・ツクバとの比較も興味深いですね。
【ザ・ツクバ優位な点】
１ スロップシンクあり
２ 二重床
３ ザツクバのブライト棟は、真南向（コアリスは西南か南東向きのみ）
４ 共用施設棟が別棟で建設されており、豪華で充実した共用施設
５ 宅配業者らのための車寄せが２箇所に存在し、７台程度は停めることができる（コアリスは１台）
６ ベニマルは北側なので、ベニマルの土地が高度利用されても眺望日照とも影響がほぼない（その場合、コアリスはほぼ全滅）
７ 価格（ブライト棟の最高価格部屋が１００㎡５８００万円（これでも当時は高いと言われた。）。坪１９１万円。
コアリスの最高価格部屋は坪２７７万円以上。坪８６万円以上の大差あり。
【ザ・ツクバとコアリス共通】
ベニマル至近
【コアリス有意】
ザ・ツクバより少しだけ駅近。
つくばから富士山がよく見える日なんてそもそも多くないよ…
そんなの求めるのになんで茨城なんか買うのさ。
TX沿線としても流山とか八潮とか、もっと買い得なのあるでしょ。
エンブレムのモデルルームがスタートした時の、購入層の意気込みは、凄まじかった。それだけ20階建のマンションがつくば駅に建つことは衝撃的だったのだろう。
駅に一番近いマンションと、ランドマーク的な存在としてのマンションが魅力を集めてつくばの富裕層には魅力的に映ったのではないかな。
毎週行くたびにドンドン売れてくし、しまいには不動産屋が賃貸するために、購入する始末。
あの勢いがあって、当時高い高いと言われてた金額でも売り抜くことができた。
さて、エンブレムより高い金額のコアリスはと、、、
物件は決して悪くない。ただいかんせん高い。本当に今の価格で明日から売り出すんですかね。
自社のザツクバ含め近隣の築浅中古がそこそこ出回ってる現状、完売だってそうとう頑張らなきゃ達成できないだろうに、いくら富裕層が勝うとしてもさすがにこの価格設定じゃ第1期の完売は無理だろう…。
この状況で第1期を完売すれば、それこそエンブレムのように勢いを印象づけられただろうに、もったいない。
コアリスの公式サイトに謝罪文が載りましたね。
268、269、307、311で指摘されていた、販売価格を明示しない予告広告期間中の申込み受付や申込み順位の確保は、やっぱり問題だったんですね。
そりゃぁ、価格未定にしておいて、客の懐具合を見て値段を吊り上げるなんて売り方が、公正取引なわけないでしょう。
以下、公式サイトより引用
「2018年2月26日より掲載しておりました予告広告期間中におきまして、販売スタッフの誤った認識により、お客様の一部につき予告広告対象住戸の申込がなされていた事案が確認されました。
当該住戸のお申込をされたお客様およびご検討者様には、大変ご迷惑をおかけしましたこと、深くお詫び申し上げます。
今後は、このような事案が発生しないよう、販売スタッフに対する教育、指導を徹底して参ります。」
http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba3/outline.html
マンコミュのレーベンの他物件板でも、客の懐具合を見て値段を吊り上げるって書き込みがいくつかあったと思うんだが、コアリスが氷山の一角なのか、他でもやっていたのかが気になる。
きちんと社内調査をして記者会見してほしいところ。
土地の購入費が高すぎましたからね。
仕方がないことかと。
エンブレム居住者ですが、やっぱり、つくばは車社会。
車に乗ることが多いですが、エンブレムの駐車場はマンション棟からアクセスしづらい上、エレベーターも狭くて遅くて使いづらい！
コアリス購入予定は、是非駐車場の使い勝手を確認するべし。
レーベンの営業はコンプライアンス意識低いからな。
違法な販売方法を平気でやると思ってたよ。
せっかくいい立地なのに。
売主がレーベンというのが大きな欠点だな。
謝罪広告を見て少し不安になったので質問。
営業さんから、10階以上のＨタイプ住戸は、駐車場は２台確保できると言われている。
契約書や重要事項説明書にも書くので、入居初期だけでなくずっと２台確保できる、マンションの区分所有権を売ったとしても、買った人に２台分の駐車場を確保する権利は承継されると言われている。
しかし、よく考えると、マンション購入後は、区分所有者の管理組合の中の多数決で共用施設の使用方法が決まるわけで、駐車場も共用施設なので、デベとの契約で、駐車場２台確保できることを契約しても、他の区分所有者や管理組合の中で、その権利を主張できるのか疑問がある。
管理規約に２台目の駐車場の権利について規定があったとしても、４分の３の決議でこれも変更できてしまうのではないか。
また、２台目の駐車場に専用的使用権を設定する場合、２台目の駐車場の契約をしたくない場合でも、２台目の駐車場の契約をしたことになり、駐車場代金を取られるのではないかと危惧する。
専用的使用権を放棄したり復活させたり自由にできないように思うのだが。
（細かいことを聞いても、営業さんは大丈夫としか言わない。）
デベ関係者（フージャーズ？）としか思われるような専門知識を持った人の書き込みも多いようだから、ここで質問してみたい。
>>367 匿名
駐車場は、管理組合結成前にデベロッパーが割り当てるので、事実上、高額住戸に駐車場の２台目確保してあげることはできます。
そして、数年ごとに駐車場の抽選をやり直す管理組合もありますが、面倒なので、１度決まると固定化しやすいです。
この点はおっしゃるとおりです。
しかし、問題は、区分所有者が住戸を売却するオーナーチェンジのときです。
普通のマンションでは、オーナーチェンジ時に、駐車場の事実上の権利は１度リセットされます。
オーナーチェンジ時や空室時は、管理組合は、１区画の駐車場はその住戸のために残したまま、残りもう１区画は、他の全区分所有者のために放出し、希望者の中で抽選をします。
そのため、通常は、オーナーチェンジの際には、２台目の駐車場を確保できるという権利を引き継ぐことができないことになります。
Ｈタイプ１０階以上の住戸は、駐車場２台持ちできるがゆえに資産性が高く、価格が高額（１８階以上は１億円超え）なのだと説明されたとすると、オーナーチェンジ時に駐車場２台を確保できないのであれば、１０階以下のＨタイプ住戸と変わらないので、売却する際に資産としてのプレミアが削がれることになり、高額では売却されないことになります。
また、管理規約に駐車場２台目の権利が規定されていても、規約変更決議で、特権を奪われるリスクがあります。その際は、資産としてのプレミアを奪われる結果になるでしょう。
なお、竹園１丁目のフージャース物件は、６月末には建築確認申請をしますよ。
駐車場率も百数十パーセントとなる予定らしく、妙な差別をしなくとも、２台目を確保できる住戸も多いと思われますね。
物件公式サイトの謝罪広告に載っている不祥事もあったことだし、
営業さんがこの物件について説明していた内容が、駐車場の２台目の件も含めて、本当かどうか、よく確認して契約した方がよさそうですね。
エンブレムと同じ押し出し小窓って、あのトイレの小窓みたいなやつ？
学園線のクレオ側から、エンブレムの西南角部屋を見ると、たしかに長方形の小窓がある。
あれが、側面の窓ということ？
ありゃぁ、しょぼいなぁ。
謝罪文、申し込んだつもりの客は昨日急に「やっぱ無効だから明日からの早い者勝ちね」とされたってことですか？
もしそれで、意中の物件が今日店舗へ来た一見の客に知らぬ間に売れてしまってた…
なんてことになったら、本来最上客であるはずの、最速で申し込んだ高所得層から苦情が相次ぎそうですけど、どう対応してるんですかね…
>>388 通りがかりさん
本日ですね。HP見る限り、50戸がMAXです。
エンブレムは第一期一次が70戸だったとのことです。
http://pdf.irpocket.com/C3284/irQp/U6Xn/FpuP.pdf#search=%27%E4%B8%80%E...
