つくば市竹園一丁目、UR跡地にできるタカラレーベンの19階建てマンション。
ようやく公式サイトができました。
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
所在地：茨城県つくば市竹園一丁目2-1、2-2（地番）
交通：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩6分
[スレ作成日時]2018-02-28 00:14:18
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レーベンつくば CORIS口コミ掲示板・評判
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【物件概要】
所在地／茨城県つくば市竹園一丁目2-1、2-2（地番）
交通／つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩6分
用途地域／商業地域
地目／宅地
敷地面積／7,010.21平米
構造・規模／鉄筋コンクリート造 地上19階建
総戸数／331戸（他、管理事務室1戸、店舗1戸＜予定＞、ゲストルーム1戸、音楽ルーム1戸、パーティルーム1戸、キッズルーム1戸、フィットネスルーム1戸、ゴルフシュミレーションルーム1戸）
駐車場／350台（自走式348台、平置2台 ※内一台 身障者用駐車場）※月額使用料未定
駐輪場／526台（2段ラック式508台、平置式18台）※月額使用料未定
バイク置場／31台※月額使用料未定
建物竣工予定／平成32年2月上旬
入居予定／平成32年3月下旬
設計・監理／株式会社長谷工コーポレーション
施工／株式会社長谷工コーポレーション
分譲後の権利形態／敷地：専有面積割合による所有権の共有、建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態／区分所有者全員により管理組合を結成し、株式会社レーベンコミュニティに委託予定
建築確認番号／第UHEC建確29700号(平成30年2月15日付）
売主／株式会社タカラレーベン
〒100-0005 東京都千代田区丸の内1-8-2 鉄鋼ビルディング16階
TEL.03-6551-2100（代表）
宅地建物取引業免許／国土交通大臣(4)第5924号
（一社）不動産協会会員（一社）全国住宅産業協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
管理会社／株式会社レーベンコミュニティ-
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本棟を貫いて駐車場棟へ向かう構造なので、
宅配や引っ越しの大型車は、敷地内に停められるのでしょうか。
車の出入り口も信号に近いし、歩道も含めて道路が狭い。
納得済で住む入居者はともかく、
近隣住民の迷惑にならないようお願いいたします。
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店舗のところだけ＜予定＞と書かれているのは、市長の要請を無視する可能性もあるという意思をにじませているのでしょうか。
やる気のなさを感じます。
最終的には、レーベンのつくばの営業所か何かを入れてお茶を濁しそうな気がします。 -
地元の方でしょうか。細かいところにイチャモンつけてるのは。
エンブレムと同規模になりそうですが、こちらのほうが環境・利便性ともにいいですね。
駅へ行くのに大通りを渡るのがネックかな。-
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実家の60代後半の親がこのマンションの購入を検討しています。
駐車場をまたがずにベニマルに行かれるから、安全で便利だね、と。
たまに東京に行くので、駅からの近さは重要。
2人とも近眼で老眼なので、眺望はあまり気にしなくて、日当たりさえよければ文句ないそうです。もともと眺望ゼロの庭しかない家に住んでいたので。
年寄りに優しいマンションだとありがたいです。
色々と批判が多いようですが、購入希望者はいます。-
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>>11
日当たりさえよければ文句がない親御さんなら、ウエリス竹園か竹園1丁目にできる予定のフージャースのマンションがよいですよ。
ベニマルがなくなるか建て替えして、容積率を目一杯いかした建物を建てる場合、北寄りに高層建物を建てるでしょうから、つくプロマンションの日当たりは最悪になる可能性があります。
ベニマルの建物は造りが安く容積率をかなり余らせているので、永続的にそこにあの状態で存在する保証はありません。
ネットで生鮮食品等を買うことが主流になる時代が来た場合等も、ベニマルがなくなるおそれがあります。
駐車場をまたがずに安全で便利にベニマルに行けることを重視するというレアな嗜好をお持ちの方なら、
お隣のレーベンザツクバの中古マンションは、日当たり眺望も保証されていて良いですよ。
そちらも検討してはいかがでしょうか。
ご参考まで。-
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一般的には駅ができたことにより住宅が増えて人口が増えるのですが、つくば市の場合はその逆をいく珍しいケースです。学園都市の中心に駅ができた途端に住民が一斉にいなくなり、空き家が並ぶようになりました。国策で出来た街は
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>>14
「レーベンザつくばより駅近だし利便性高いと思う。レーベンザつくばは、あの並び方が美しくない。」
ですか。
並び方なんてどうでもいいでしょう。
ベニマル１つ分駅近なだけですよ。距離はほぼ変わりません。
あなたの理屈なら、エンブレムの方がより駅近で利便性高いですね。
レーベンザツクバは、共用施設が住居棟とは独立している。
他方、つくプロは、住居棟内に共用施設。しかも眺望に難あり。将来の日照に不安がある。
レーベンザツクバの坪１５０万円を考えると、つくプロはそれ以下でないと売れないでしょ。
>>15
「ベニマルがなくなっても問題なし」ですか。
ベニマルがなくなって新たなマンションでも建ったら、つくプロの日照は大打撃ですよ。
つくプロを売り切ったデベにとっては「問題なし」でも、買った居住者にとっては大問題です。
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ベニマルがなくなって高層マンションが建つ、という妄想でワクワクしている人が常駐しています。
そこまでしてこのマンションの建設を阻止したいのですか。
周辺にマンションが多数できることで、ベニマルの収益は間違いなく上がるので、つぶれる心配はないです。
それに、もし撤退したら、他のスーパーが必ず入ってきます。そのくらい、スーパーとしての立地は最高です。-
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まぁつくばで最高の物件と思って買った物件の座が脅かされる、
しかも眺望まで遮られるとなったら面白くないでしょうね。
でも一連のなりふり構わぬ叩きは見苦しいので
やめたほうが良いと思いますよ。-
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>>20
周辺住民が増えるので、数年はベニマルは安泰だと思います。
ただ、ネットで生鮮食品を買うことが主流になると、ベニマルはなくなるかもです。
2017年4月にアマゾンamazonフレッシュが生鮮取扱開始し、注文から4時間で生鮮食品が届くようになりました。
まだ一部エリアだけですが、今後の拡大が見込まれます。
将来性が高いので、各社も参入し、サービスの質が向上しています。
https://www.j-cast.com/2018/03/17323722.html?p=all
アマゾンと価格コムの台頭で、業界王者ヤマダ電機が苦境に陥りました。
アマゾン、ゾゾタウン等のネット通販の普及と郊外ショッピングモールの台頭で、地方の百貨店は多数閉店しました。
筑波西武、柏そごう、松戸伊勢丹、船橋西武…。
5、10年スパンで考えると、ベニマル撤退も視野に入れた方がよいかと。
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ベニマル安泰？ほんとにそうかなあ？
西武跡にスーパーが入ることは想定しないのか？
あのベニマルの土地は商業地であって、
ロードサイド程度の集客では持たないですよ
その割には駐車場も頼りないし…
自分がデベなら、
隣の公務員宿舎跡地（住宅地容積率200%）を
取得して、ベニマルに話持ちかけて、
ベニマルの移設を促すかもな
商業地より住宅地の方が、
営業コストだいぶ抑えられると思うし。
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感情的なネガティブな書き込み連続の中に、夜中の12時にベニマル二階にある車にライトを照らされるとか、ベニマルの裏で喫煙するから煙臭いとか、明らかにすぐ北側のマンション住民しか気がつかない書き込みがありました。
酷いネガティブコメントの発信元はすぐ北側のマンションのおそらく1人の方なのに、そのマンション全体のイメージが悪くなってしまうのは残念です。-
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デベの方が読んでいるなら、ネガティブなポイントは分譲前に解決しておくのがいいと思います。
車のライトを遮蔽する壁を立ててもらうとか、喫煙所を変えてもらう等、費用負担してもMSの価値が上がるなら元は取れるでしょう。
そうやって、より魅力的な物件になれば良いと期待しています。-
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そうだねぇ。
でも、ベニマルがずっとそこに在り続けるとは限らないという問題だけは、解決が難しいから、怖いな。
マンションの北側にベニマルなら日照上問題ないんだが。
レーベンザツクバの時は、「南側を商業施設にする場合、将来土地利用方法が変化して高層マンションになると日照の点で支障ができるので、北側マンションでは売りづらい」という配慮で、用地落札の際に、南がマンション、北がベニマルになったと聞く。
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>>45
私が知る限りそういう事実はないですね。
警察署移転の話は出ていましたが、ＵＲの方は、ＵＲ内部ではともかく、外部には出ていませんでした。
レーベンザツクバの計画が生じたときは、ＵＲ移転のことは検討材料になっていません。
また、先に、今のベニマルの場所にマンションが建っていれば、ＵＲの土地は日照眺望とも最悪なので、ＵＲの土地にマンションが建つ可能性はゼロです。
レーベンがＵＲ跡地を落札するよりもずっと前の時期のことなので、ＵＲの土地利用のために、レーベンザツクバの立地を考えたものではないです。
レーベンとしても、ＵＲ跡地を購入できるか分からないのに、ＵＲ土地利用について配慮などしないです。
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本日は、吾妻一丁目住宅601～604付近の学園線に、
3台もコンクリートミキサー車を待期させていた。
一般市民への迷惑行為はやめて欲しい。
今度気が付いたら、警察へ通報します。-
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ハセコーはマンション業界のトヨタ（ヴィッツ、カローラからクラウン、レクサスまで）を目指しているそうですから、生産方式（ジャストインタイム）も見習っているのかも知れませんね。
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よそのマンションが建築中にしている事を邪魔だ迷惑だとは思うのだろうけど、周辺道路の使い方も含めて建築方法はどこでも大差はありません。
自分が住んでいるマンションだって、建築中は周辺住民に迷惑をかけていたはず。
（一切騒音も出さずに、土埃も立てずに、トラックも駐車せずに、マンション建設することは不可能ですから。）
工事時間や安全面等で問題がなければ、お互い様で許容範囲だと思いますよ。-
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近くをよく通るけど、そんな邪魔な長時間駐車は見たことないよ。
むしろ、ここの近くの立派なマンションは、引っ越しや宅配の車が路上駐車してて、
危ないなあと思うけど、そこなら駐車違反じゃあないのかな。-
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コンクリート打つのは時間との勝負。
何個か手前に駐車とあるけど、ごまかしてるわけじゃなくて順繰りに前進してるんだと思いますよ。
一気に作って一気に搬入といかないもだから、そう目くじら立てなくてもと思うんだけど・・・
こういうことかくと業者に思われるのだろうか。
↓この説明わかりやすかったです。
生コン運搬のタイムリミットは長くて90分
https://dream-house.xyz/quality/time-limit/-
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時間との勝負だとしても、交通量の多い道路に停めるのはいかにも配慮不足です。
普通は近くの交通量が少なく道路が広いところに停めます。
近くにもそういう道があるのに、あえて学園線に停めたら苦情が出ても仕方がないと思います。-
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>>57 匿名さん
私は>>54の匿名です。
センター近隣の居住者で、業者でも業者関係者でもありません。
残念ながら推理は大ハズレで、50、56は私とは別の方です。(^ ^)
（証拠を提出しろ、とか言われそう）
自分が住んでいるマンションもかつての建築中は周辺の他人様にご迷惑を掛けていたと考えれば、ある程度はお互い様と思って意見を書きました。
しかし、自分の意にそぐわない意見は全て同一人物の業者が書いたと思い込んで断言しているので、かなり驚きましたねー。
私もついに、業者にされちゃった。
>・・だからすぐわかる。
>・・したのは間違いない。
さすがですね、迷探偵さん！あ、名探偵さんの間違いでした。
頑張ってビデオを提出して、渋滞犯人と戦ってくださいね。-
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>>49
https://dream-house.xyz/quality/judgment/
＞待機しているミキサー車が１台や２台ならよいのですが、あまり多くの台数が、しかも長時間待機している現場は要注意です。
３台も待機させてたのなら、気になりますね。
>>58
いろいろ参考になります。-
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現場を見ていませんが、その3台が前から順に現場に移動し新しく到着した車と
入れ替わっていれば問題ないかと。
一回にどれくらいの台数が必要なのかはわかりませんが、3台って必要な生コンのほんの一角ですよね？
（もし同じ車両で長時間なら問題ですが、そこまで確認されているかどうかはこの文章からは推測できず）
エンブレムの時は間隔をあけて図書館横にも数台待機していたのを見た記憶があります。
（何台だったとかははっきり覚えてません。悪しからず。）
どこもそんなものだろうと思ってあれこれ言う人の意見を読んでいます。-
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19階だとすると意識的に高さ60m未満に抑えて超高層を回避するのでしょうか。技術的、法的には耐震構造が可能ですが、、、
基壇部の意味が階段的なデザインとなるか、低層と高層部を2ブロックにした鏡餅の上を高くしたようなデザインとなるか気になるところ。 -
世の中にはお互い様という状況が多々あるが、迷惑をかけている方が改善の努力を少しでもする姿勢を見せるのが大人の対応。さらなるクレームを招くような対応が1番よくない。ここの施工主はどうなのか、今後の動向に注目します。
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つくば駅の周りは公務員宿舎が空き屋になってガラガラなんだから周りの道路にコンクリートミキサー車が停まってもさほど大きな問題は起こらないと思います。駅の周りに人口が増えることはとても良いことなので小さな問題には目をつぶる気持ちを持つべきでしょうね。それよりも効率的に駅周辺の人口を増やす方法は公務員宿舎のリフォーム再利用だと思います。これだと地元の建設業者や内装屋も入札に参加出来る規模のお仕事がいっぱい生まれます。駅周辺の景観維持のためにもよろしいかと思いますよ。
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>>65 匿名さん
とても良いアイディアですけど、残念ながら無理なんですよね。
（その理由が以下の長文です）
民主党政権時代に、「赤字解消の埋蔵金があると言ったが、無かったから公務員宿舎を売っちまえ」「公務員宿舎（官舎）など必要ない。けしからん！廃止だ！」となりました。
そのため、必要最小限の宿舎を残して各地にある多くの官舎は既に売却されたり、売却待ちの状態になっています。
（地方の田舎などではアパートや借家など少ないため、官舎を出た方たちはご家族も含め、非常に困難な状況となります。）
つくば市の場合は、元々の市（最初は村）の成り立ちが国策で作られた研究機関の街（何もない田舎を切り拓いて作った国の研究施設集合地域）だったので、他地域に比べて官舎の数が圧倒的に多かったのです。
当初の計画では、つくば市も他地域と同様に一気に売却の方針でした。
しかしそうすると、官舎を出された人々が一気に賃貸物件や不動産物件を求めるようになり、絶対数が不足する事は間違い無く、家賃の高騰や人口が他地域へ流出する懸念（税収も減る）もあった事から、つくば市が国に申し入れ、売却期間を長くして先送りしてもらっているのが現状です。
（一気に土地が放出されて地価が暴落するのを防ぐ目的もあったようです。）
多くの大学生も住み、公的研究機関以外の他の職業の人も住むようになっているつくば市としては、当然の申し入れだったと思います。
官舎は廃止するから２年以内に出るようにとのお達しで、多くの方々は出たり出る準備を始めました。
それから間があって申し入れによって売却時期がずれ、「まだ住んでいてもいいよ」と後から言われても、人々の流れは止められなくなっていたのです。
官舎自体もほとんどが建築から30〜40年以上と古く躯体がボロボロの状態であり、また耐震問題（補強されていない）もあることから、再利用は現実的ではないと考えられます。
官舎を建てて以降、大家さんである国は建物や敷地内に関して基本的にお金は出していませんし、売却方針である官舎にリフォーム等の国家予算が付くとは考えられません。
これが現状なんですよね。
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なんか話が全然関係ないこととごっちゃになっているような・・・
ところで学園線に停車することにおいて実際に苦情は出ているのだろうか？
（ここに書き込むんじゃなくて、施工主なり道路使用許可を出しているであろう警察に対してね）
他の商業施設や住宅の車両の出入りのじゃまをせず、スムーズな搬入を試みるとして学園線は
素人目に見てベストな選択だと思ってるのでけれど。反対する人は、どこにすれば満足するのだろう？ -
変な対立構造を煽るような書き込みをよそでもお見掛けしますが、
「すぐそばのマンション住民とわかる書き込み」と勝手に断定するような書き込みは
ご近所のものとしてちょっとご遠慮願いたいです。
この場所に、いつかは何か建つかもと承知して買っている人も多くいるはず。
思いのほか早くに決まっちゃったな、もう少し背の低い建物がよかったな、とは思いますが
私は仕方ないと受け入れていますよ。
ミキサー車については使用許可とってあるだろうし学園線に停めるのはやむなしと個人的に
思っているので、私は>>68など容認する書き込みをいくつかしています。
>>69
私は>>54（＝>>60）ではありませんが、このマンションにおいて現時点で
迷惑に思っている人がいても、何かしら違反しているという事実はまだないように思いますよ。
これから買う人は何が事実かをよく見極めてから検討してほしいと思います。-
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まだ販売も始まっていないマンションを擁護して、近隣マンションを悪く言うような書き込みをしているのはどんな人？せっかくの新築マンションの品位が下がりますから、気をつけた方がいいですよ。
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書き手が誰だかわからないのに「お互い様」とは書けないですよ。
近くに住んでないけどここの工事車両に渋滞を引き起こされて、一方的に迷惑を被っているだけかもしれないのに。
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生コンは夏季で90分、夏季以外で120分以内に打設することが規準化されてます。つくばは生コンプラントが複数有り、移動時間でリミットになることはまずありません。おそらく出荷から現場まで20分程度でしょう。
コンクリートは打設後硬化が始まります。打設の上下間で時間が開くと、コールドジョイントという躯体の品質低下を招く原因となります。一体化の観点から生コンを切らさないようするため、生コン車を数台待機させることは現場では珍しいことではありません。さすがに4、5台以上待機となると元請の手配が悪いでしょう。
問題は道路待機ということですが、近隣に配慮する現場ならまずは中にスペースを確保します。やむを得ず道路待機を選択するのであれば、場所を考慮するとか、専属の誘導員を配置するなどして近隣には配慮すべきと思います。
これだけの現場で近隣住民説明などはなかったんでしょうか。-
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ザ・ツクバの時もそうだったが、レーベンのマンションのスレはちょっとでも悪いこと不都合なことを書くと、即座に反論が書き込まれる。
販売開始後なら自分の住まいを悪く言われたくない購入者や入居予定者かもしれないが、このスレみたいに販売開始前でもそうだから、誰が反論しているか容易に想像できる。
平日の昼間からご苦労なことだ。-
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「工事の音がうるさい」と近くの住民が言ったっとする。
深夜早朝ならどうにかするべきという意見に賛同できるが
「日中ならある程度は仕方ないよね」としか言えない。
音出さずに工事することは不可能だから。
（もちろん同情はするし迷惑なことには違いない。）
たとえるならそういうことだよ。-
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だから、学園線は三車線だから1番迷惑をかけない選択肢だったわけだよね。
他は片道一車線で、交通量もそれなりにある。
学園線を通勤で使うけど、エンブレム前の西方向の左車線は左折のとき以外は自分へ使わない。354の混雑に比べたら非常に快適だから、一時的な工事なら気にならない。-
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このマンションを安く買いたい人にアドバイス。
発表会には行かない方が得。
発表会の人の集まる数を見て、ニーズの手応えを測定してから、販売価格をきめるのがデベ。
発表会に人が集まらないと、ニーズが乏しいとみて販売価格は安く決まる。
なので、安く買いたい人は、発表会等ニーズ測定の場には行かないこと。
2時間拘束されてお菓子じゃ割りに合いません。
そして、欲しいという人が多ければ、デベは販売価格を高く設定する。
なので、安く買いたい人は、どうしても欲しいという態度は示さないことです。
実際、今後、つくば駅周辺にはどんどんマンションが建つことが予想されますし。-
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仕事上の都合で、つくばに引越しを考えてここを見ました。マンションの口コミサイトというのは東京でも茨城でも同じようなものですね。そもそも自分が住んでる地域のことで決定していることですからネガティブな意見は言っても意味がないように思いますが。つくばが様々な面で発展していても、所詮つくばです。これを理解していないのでしょうね。同業の研究員も口をそろえて言うことは皆同じで、所詮つくば・・・。ここのマンション購入に資産性そのものを考えて購入しません。
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>>116
所詮つくばのマンションなので、資産性などあるわけもない。
だから、５千万円や６千万円も出してつくばのマンションを買うのは無駄。
資産性を考えず、使い倒す・住み倒すつもりでマンションを買うなら、せいぜい３千万円台のマンションってことですかね。
おっしゃるとおりとは思いますよ。
それはともかく、モデルルームオープンが６月中旬に延び、販売開始も６月中旬に延びましたね。
それに対して、竹１フージャースは猛烈な勢いで更地化工事をしていて、工事も７割方終わったようなので、フージャースは、レーベンの販売開始までに、竹１マンション計画の概要を発表できそうです。
更地化工事の工期は８月末までになっていますが、あのスピードだと、６月に入るころには更地化完了しそう。
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TXを毎日利用する世帯でなければ、駅から徒歩5分、7分なんて、誤差程度の認識。
それよりも、毎日利用するスーパーからの距離、学校からの距離、車の出し入れのしやすさ、などの方が重要。-
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なんとか安く売ってもらいたい人達が居ますね。
茨城県最高峰の地、県民憧れの地、つくば。
その駅近！もう一度言います。駅チカ！
何もしなくても説明会の予約は満席。
3000万なんて値付けするわけないです。-
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TXで通勤するなら、もう少し駅に近い中古マンションでもいい気がするし、車通勤なら中途半端に駅近プレミアムがついた価格は高すぎる気がします。
ここの間取り図はまだ出てきていませんが、最近の新築マンションは本当に費用をケチった造りですね。
中古を真剣に探した方が良さそうな気がします。-
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確かに全室アウトフレームでポーチも付いたちゃんとした造りの10年くらいの中古買って、部屋はリフォームで最新にした方が満足度は高そう。
車社会のつくばでちょっと駅まで歩く距離が何分か短いだけで、チープな造りなのに一千万とか上乗せされるの馬鹿らしいよね。
などと言ってもここに殺到するんだろうな。日本人は思考停止だから。-
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私は過去、Ｆ社もT社も検討しました。
一度、大手のデベロッパーをご見学された方が、冷静な判断ができると思います。
マンションは管理を買うものです。
多くは申しませんが、営業マンの品と知識が全く違います。
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デベの善し悪しと言うより営業マンの善し悪しなのではないかと。
以前、私が検討してた同社ＭＳの営業マンは、買わないと分かった後も態度が急変する事はありませんでした。-
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>>151
関係者じゃなくって「長谷工 内藤大助」で検索すると普通にゴロゴロ出てきますが
彼は長谷工の住優師さんだったそうですよ
あのリズムや変調に賛否両論あるようですが、話題性という意味でCMとしては成功かと思いますよ
「アレ、この人内藤さん？」ワケあって元世界チャンピオンが紛れ込むマンションＣＭが熱い！
https://www.sankei.com/premium/news/140923/prm1409230010-n1.html -
説明会でわかったこと。
１ ディスポあり。タカラの水、マイクロバブル付き。スロップシンク付きかは不明。
２ 免震ではなく、耐震。
３ 共用施設は狭め
４ 説明会は４部制で合計１２０組程度参加。部屋が狭い割りに人が少なく、やや閑散とした印象。
５ 計画変更して、１室減らし、３３１戸から３３０戸に。２室を１室にして１８０㎡の部屋を造る（なぜそこまでして？）
６ ５月下旬から６月初頭にモデルルーム内覧。説明会参加者は、どのプラン、どの階数でも指定して申し込むことができる。短期間に限っての事実上の全戸一斉販売。６月下旬から契約開始。上顧客の早期囲い込みの姿勢が鮮明。竹園１丁目のフージャース対策と思われる。
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いや、建築確認取った後の変更なので、建築確認を取るための変更ではないですよ。
最大平米数が125.98㎡→186.83㎡に変更され、331室から330室へ変更。
１室のみ２部屋ぶち抜きで186.83㎡の部屋ができるものと考えられます。-
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公式サイトが爆笑ものですね。
誰だよ、キャスリン・シャネルや、リチャード・アームストロングって。
遺伝子を進化させるって、何の話？
何が言いたいかわからんwww-
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説明会で、スクリーンに流れていましたよ。
シャネルさんは、ＩＱが高いので、つくばのマンションを選択するそうです。
リチャード・アームストロングさんは、小説家ですが、すでに亡くなっています。
この方も、ＩＱが高いので、つくばのマンションを選択するそうです。
TSUKUBAをどうやってお知りになったのでしょうね。
TSUKUBAに住むと「遺伝子が進化する？」のでしょうかね。
説明会では、マンション評論家が登壇し、「オリンピック後も、マンション価格は大きく上がるか、小幅には上がるだろう。つくばエクスプレス沿線はまだ割安である。オリンピック後に値下がりする可能性は低い！」旨おっしゃっていました。まや、この方に言わせると、オリンピック後に不動産価格が下がった国は、歴史上1つもないのだそうです。
客をあなどってるんですかね。
そんな話を信じ込むほどＩＱ低くないです。
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造語なのかよくわからないけれど、読めない気がするよね。謎。
リチャード・アームストロングは検索するとヒットはするけれど、すべて有名人の名前を
適当につなぎ合わせて作った架空の人物のつもりなんじゃないかなぁ・・・
HタイプはH専用エレベーター、ポーチ、トランクルーム、ダブルボウル（←Aにもある）などで
差別化してるんだね。
Mタイプ3LDKで67.48㎡。都心でもないのに削ったねぇ。
さていくらで出るんだろうか？ -
＞＞171
価格は、客の懐具合を見つつ、ぎりぎりまで価格を明らかにせず、客の懐具合に応じて、その場その場で価格決めて小出しにするらしいね。
この不明朗な価格決定は、レーベンの名物らしい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50403/
買いたい人は、まず、価格表出せと言うことを勧める。
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Corisって、カンムリベラ属の魚だそうです。
関係なさそうですけど。
最初は、コアリスと聞いて、"core"+"monolith"かと思いましたが、どういう意味なんでしょうね？
"Coris"じゃどう読んでもコリスにしか読めないにしか読めないですね。
それにしても、外観も間取りもチープな感じですね。
Mタイプは廊下側もアウトフレームなのに、Oタイプは玄関ドアを開けたら廊下の人にドアが当たる昭和の団地タイプになっています。
廊下側の壁は部屋によって出っ張ったり引っ込んだりしているのでしょうか。
これで4～5000万円出すなら、築浅の中古にします。-
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まぁ、以下の観点で地価があがっていくのは間違いないかも。
駅からやや遠いのが難点だがはっきりいって買いでしょうね。
①人口増加
最近の増加率及びTXの沿線開発がうまくいったと仮定して25万（見込）を大幅に上回る30万都市の可能性
もあり。
先月は転出で約-250だったから実質1000人程度の増加。オリンピック前までには24万（見込）。
5月1日現在（前月比）
235,709人（1,254人増加）
103,801世帯（1,187世帯増加）
②都市開発
短期：2020年迄につくば駅近くに筑波大学アリーナ建設。
つくば駅西側駐車場跡地における商業施設建設（たしか3F程度）。
中期：公務員跡地における大量のマンション供給（→人口増加、街全体の活況）
③つくばエクスプレス沿線開発
茨城空港までの延伸（確度高）、東京駅までの延伸（確度中）、臨海エリアまでの延伸（確度低）
④つくばブランドのさらなる向上
①～③により、「研究学園都市」・「教育」・「都心通勤圏」・「とかいなか」をキーに
デベロッパー等によるマッチポンプ的ブラド化が進められる。
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>>177
ツッコミどころ満載ですな。
妄想もたいがいにしないと。
>①人口増加
>最近の増加率及びTXの沿線開発がうまくいったと仮定
仮定なのかよ。
そういや、このマンションも「必ずこのマンションを選択すると仮定する」という意味不明なコンセプトだったな。
>先月は転出で約-250だったから実質1000人程度の増加。オリンピック前までには24万（見込）。
>5月1日現在（前月比）
>235,709人（1,254人増加）
>103,801世帯（1,187世帯増加）
あのさあ、年度初めに転入が集中しているってことを知らない？
4/1はまだ転入届を出していない人が多いから、5/1で一気に増えるってわけ。
その瞬間値みたいな増加数に24か月をかけている時点で大きな間違い。
>③つくばエクスプレス沿線開発
>茨城空港までの延伸（確度高）、東京駅までの延伸（確度中）、臨海エリアまでの延伸（確度低）
何を根拠に茨城空港までの延伸の確度が高いって言ってるの？
まさか7市町が要望しているからできると勘違いしている？
そんな要望は全国に山ほどあるんだけど。
それに鉄道網の延伸は国の審議会で優先順位が決まっていて、東京駅までの延伸が最も高くて、臨海副都心がその次、茨城空港までなんてまだ妄想レベル。-
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真似をしない→個性的
冷静な価値の選択→手堅い資産価値
てなことを言いたいんだろうけど、
遺伝子を進化→？これはわけわからん。誰か解説してくれ。
オリンピック後もマンションが上がるって言ってる評論家ってもしかして櫻井さん？よく記事に書いてるよね。 -
>>180 匿名さん
つくばは首都圏じゃないって必ずツッコミが入るでしょうが・・・
首都圏の中古マンションは高騰してます。
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6282638
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180515-00154835-suumoj-life -
三井健太さんが最新記事でこのようにおっしゃっていますよ↓
>●マンションの価値は物件個々に見るべき
>長くなるので、最後は簡単にまとめたいと思いますが、先にも少し触れたとおり、
>不動産はマクロデータだけでは語れないものです。トレンドやサイクル、市場の動きを
>知ることも大事ですが、それ以上に個別要因がカギを握ります。
https://www.sumu-log.com/archives/10794/
ほんと、これだと思う。
>>181
その記事の元ネタであるレインズの資料、首都圏の中に当然茨城もつくばも入ってません。
ツッコミも何も無関係のデータじゃ説得力のかけらもないでしょ。
http://www.reins.or.jp/
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個別事情が大事だから、せめて、つくばのマンション市況を知りたいね。
つくば駅周辺の中古マンションがかなりダブついてることとウエリスがまだ売れ残ってることくらいは分かるけど。-
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全館浄水で疑問だったのが、浄水/原水の切り替えができるのかどうか。
冷蔵庫の製氷用とか加湿器の水とか、機器によって浄水NGというものがいくつかあると思うんですけど、そういうのはどうするんでしょう。-
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Ｈタイプの125.98平米の部屋、買っても、売るときに困りそう。
↓広い部屋は、価格が高くなりがちなのに、購買層が限られるので、売りにくいらしい。
https://realestate-sale.link/4ldkapartmen-tcause-and-solution/
これから少子高齢化が進むのに、車１台しか確保できない、ファミリー前提の売りにくい部屋、誰が買うんだ？？
マーケティングミス？ -
修繕積立金も高くなるし、マンションは戸建てと違って広ければいいってもんじゃないですよ。
小さく効率的に住んで、立地の利便性を享受するのが賢いと思います。4人家族、車2台なら戸建ての方が快適に暮らせると思います。-
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私もコリアスマンションの説明会行ってきました。
貧乏人だと相手にされないと思って、見栄はって、本音の予算より５００万円くらい高めに申告してしまいました。
逆に、損しちゃいましたね。
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西にエスペリア、南にレーベンザつくば、北にエンブレムがあり、東隣にもマンションができる可能性が高いです。立地がいいので仕方ないですね。下層階はあまり日が当たらないかもしれませんが、その分安いはずです。
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このスレがスタートして、３ヶ月。まだ書き込みが200以下。
しかもマイナス意見が優勢。
一方、何かと揶揄されるエンブレムのスレを見に行きましたが、
１ヶ月以内に200オーバーでした。
このペースから類推するに、完売ペースは竹園某ＭＳに近いでしょうね。
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説明会も、部屋が狭いせいか少し閑散とした雰囲気だった。
主宰者側は、同日に複数回に分けるほどの大盛況とアナウンスしていたけれど。
大本営発表のようだった。
そもそも、あんな狭い部屋じゃ、複数回に分けるのは当たり前。
質疑応答もしないのだから、広いホールで開催しても何の問題もなかった。
広いホールなら説明会は１回で済んだはず。
いや、複数回に分けること自体を目的として、あえて狭い部屋を借りたというべきか。
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Hタイプって、どんな購入者を想定しているんだろう。
125平米あっても、全然ゆったりしていない。
部屋数ばかり多いが、5,6人家族を想定しているのだろうか。
富裕層を狙うなら、横長リビングで部屋数をもっと少なくアレンジできるようにするべきだし、
大家族を狙うなら、専用エレベーターは要らないし。
値段だけ高くて魅力のない部屋になりそう。-
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このマンションのメリットは、先に建ったレーベンザツクバと同じ、ヨークベニマルのアクセスの良さだけでしょうね。
土浦学園線の信号ですが、思った以上に長いですよ。駅をよく利用する人は、しっかり信号チェックして、列車のドアまでにかかる時間を計測してください。-
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エンブレムは吾妻なので、南2が最寄りの月極め駐車場と思われます。ここは竹園なので南1が近いです。
同じく竹園で目の前のレーベンザつくばも駐車場は1台しか停められないようなので、ここが完成すると外部駐車場の競争率が上がりますね。
購入予定で2台停めたい人は早めに動いた方がいいですよ。-
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Hタイプの専用エレベーターが凄い気になります。
管理費って、Hタイプの人達だけ、エレベーター一機分の維持コストを負担するんですかね。
まあ、素直に考えて全体の戸数で按分でしょうね。 -
解説しよう。
Ｈタイプ専用エレベーターの維持コストは、物件の全ての区分所有者で負担する。
Ｈタイプ専用エレベーターもマンションの共用施設なので、他の共用施設と同じく、区分所有者全員で、床面積に比例して負担する。
それを不公平だと感じる方、よく考えてほしい。
まず、１階の居住者はそもそもエレベーターを使わないが、１階の居住者も床面積に応じて、エレベーターを含む共用施設のコストを負担する。
また、狭い部屋の４人家族の居住者は、共用施設の利用回数が多く、単身の居住者よりも多くのゴミを出すため、単身者よりも多くの管理費がかかっている。
しかし、そういう実際上の使用形態を捨象して、共有割合（床面積）に応じて、共有施設のコスト負担を決めるのが集合住宅なのだ。
（そうでないと収拾がつかなくなる。）
そして、Ｈタイプの居住者は、狭い部屋の約２倍の床面積があるので、管理費は狭い部屋の約２倍。
しかし、特別に居住者数が多くない限り、Ｈタイプの居住者のために実際に要する管理費用は、狭い部屋の居住者と変わらない。実際に使う共用施設の頻度も狭い部屋の居住者と変わらないだろう。
そうすると、Ｈタイプ居住者は、狭い部屋の居住者の２倍ほど共有施設を使っているわけでないのに、２倍の管理費を払っていることになる。
そういう点にも着目すれば、Ｈタイプ居住者が使うエレベーター１基分について、区分所有者全員で負担しても不合理ではない。
共用施設は、実際の使用状況に応じて負担するわけではないのだ。
それを不公平だと感じる方は、このマンションを買わなければよい。-
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専用施設？大丈夫か？
「専用施設」なんて存在しないぞ。
正確には、共用部分に専用的使用権が設定されている状態のことだろ。
そして、共用部分に専用的使用権が設定されている例としては、１階の専用庭、各戸のバルコニー、角部屋のポーチ（アルコーブ）がある。
各戸のバルコニーの広さに応じてその使用料設定している例は聞いたことがないし、角部屋のポーチについて、特別の使用料設定している例も聞いたことがない。
１階の専用庭について、特別に使用料を徴収することはできるけど、それも、規約で特別の使用料を定めた場合のみ。使用料徴収する根拠は、その一つの専有部分の区分所有者のみが使用できることにある。
今回のＨタイプ専用エレベーターは、Ｈタイプ住戸の区分所有者１９人が使用でき、その一つの専有部分（１０１とか）の区分所有者のみが使えるものではない。その点で、専用庭とは異なる。
そこで、（デベの営業によると）、規約で、特別の使用料設定されない（らしい）。
そうすると、Ｈタイプ専用エレベーターの維持管理コストは、全区分所有者で負担することになる。
嫌なら買わないことだね。
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皆で維持費を負担するなら、住民なら誰でも専有エレベータに乗っていいんですよね？Hの部屋のアルコーブ前までは共有部なら、そこまで行くのは自由だと思います。
暇な人はやるかもね。
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>>220
219をよく読んでね。
まず、純粋な共用部分と専用的使用権の設定されている共用部分を区別しましょう。
アルコーブも共用部分ですよ。ただし、専用的使用権の設定されている共用部分。
専用的使用権が設定されているから、他の区分所有者は、勝手に入れない。
皆で管理費や維持費を負担することと、共用部に専用的使用権が設定されていることは、全く別の問題なんですよ。
一区分所有者のみに専用的使用権が設定されている専用庭ですら、規約に、専用庭分の使用料負担の規定がないと、その区分所有者から使用料を徴収できない。
いわんや、Ｈタイプ居住者１９戸全てが使えるエレベーターで、かつ、規約にＨタイプ専用エレベーターの使用料負担の定めがない場合は、当然、全区分所有者でＨタイプ専用エレベーターの管理維持費を負担することになる。
いい加減理解してね。
というか、直接デベに確認すれば分かることなので、確認することを勧める。
議論するだけ無駄。
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マンコミュ内を検索しても、１階居住だからエレベーターの修繕や点検費用分は管理費等を安くしてほしい旨の書き込みが散見されるね。
一部の区分所有者だけに負担させたり、一部の区分所有者だけ負担を免れたりすることを求める区分所有者が多くなると、揉める。
誰が何を使っているか等に細かい人は、マンション暮らしは向いてない。
そういう人は、戸建てを買えばいい。-
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ゲストルーム、音楽ルーム、パーティールーム、キッズルーム、フィットネスルーム、
ゴルフシミュレーションルーム・・・こういったもの一切使わなくても維持費は分担。
専有面積が多ければ払う管理費は高い訳ですが、だからといってこういったサービスを
利用するのに他の住人より有利になるわけではありません。
225さんの「誰が何を使っているか等に細かい人は、マンション暮らしは向いてない。」
は私も全くその通りだと思います。
なんにせよ、このエレベータの扱いがどうなってるかきちんと確認してないうちは
あれこれ決めつけても仕方ないですよ。-
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素朴な疑問。
Ｈタイプ専用エレベーターの管理・修繕費用をＨタイプの１９戸のみで負担するとした場合、Ｈタイプ住戸の居住者が事実上使わない、他のエレベーター２基について、Ｈタイプの区分所有者は、管理費や修繕費を負担するの？
たしかに、Ｈタイプの区分所有者も、共用施設である他の２基のエレベーターを使う権利はあるけれど、事実上、他の２基のエレベーターは使わない（特に、東南棟のエレベーター）。
Ｈタイプ専用エレベーターの管理・修繕費を１９戸だけで負担しつつ、さらに、事実上使わない他の２基のエレベーターの管理・修繕費を負担するのだとすると、Ｈタイプ区分所有者は、エレベーターに関する費用を２重に負担していることにならないか？
少なくとも、他のエレベーター２基分の修繕管理費負担は免れるべきではないか？
使用する部分とその費用負担をリンクさせていくと、際限ないね。-
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非常用エレベーターは普段は通常運転。
非常時に日以上運転に切り替えて消防士が使ったりするんだよ。
この説明が丁寧でわかりやすいかも。
https://news.ameba.jp/entry/20131022-565-
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どの物件でも、１階の人でも昇降機の保守費用は負担してるが、専用庭使用料とかルーフバルコニー使用料は当該専有部の人だけだね。細かいこといい出すときりがないから、全戸引き渡しが終わってから管理組合で決めたらいいんじゃないのかな。幸か不幸か、これまた普通は投票権数は専有面積に無関係に一戸一票だからね。
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億ション買うのは、会社経営者等かな。
デベさんに確認したところ、デベさんの作る管理規約では、Ｈタイプ専用エレベーターの管理修繕費は、全区分所有者で負担するそうです。
億ション優遇。
ただ、入居後に、4分の3以上の多数で管理規約が変更されて、Ｈタイプ専用エレベーターの管理修繕費をＨタイプの１９戸で負担することに決議された場合、Ｈタイプ区分所有者は、専有面積比で他より多額の管理修繕費を負担しているのに、さらに、１９戸だけでエレベーター１基分の管理修繕費を負担することになる。かなり多額の管理修繕費になってしまう。
億ション買うような経営者は、我が強いだろうから、そうなると、Ｈタイプ区分所有者ｖｓ他区分所有者で訴訟に発展するかもしれない。
デベさんは、そうならないようにどういう対策を講じているのだろうか。
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H専用エレベータなら14階なら高層用の高速型でもないだろうし、例えば3ヶ月毎点検契約で毎月月額料金3万6千円として12戸で割れば月額3千円だからどうってことないのでは？
その代わりHタイプ住民には駐車場を除く住居棟の他の昇降機保守費用分は管理費から減額してもらえるんでしょう。-
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>>244
今回の物件は19階建てだから、高速型でしょう。
そして、不動産投資新聞によると、おんぼろエレベーターでも、年間の点検費用は年２４万円らしい。
https://www.rakumachi.jp/news/practical/88557
そして、管理費だけでなく、修繕費についても、高額。
上記新聞によると、オンボロエレベーターでも、故障して制御盤取替えで２５０万円。
この修繕費を１９戸だけで負担するのはキツいなぁ。
これらの金額はデベに要確認ですね。-
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早期申し込み特典で１００万円引きと言われ、迷っています。
聞けば、人気住戸以外のほとんどの戸数はノー倍率。
販売価格は高いなと思いつつ、１００万円引きの誘惑に乗りそうです。
本当は、フージャースの物件や吾妻１丁目官舎の入札結果を見て判断したいのですが。
みなさん、今、どんな感じですか。
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そもそも、販売広告を出す前に集客して、客の懐具合を探りながら価格を上げていくあの手法って、許されるんでしょうか？
他社では見たことがなかったので。
今日が要望の締め切りですが、直前まで価格が決まらず、当初想定額より上がったり、細かい部分がよく分からないまま要望受付等をするのも、違和感がありました。
高い買い物なので、全ての説明を十分して、十分理解して買うものだと思っていましたが、時間もなく、未定の部分も多く、決断が難しいです。
営業さんは、「大変な反響をいただいている」と言いつつ、マンションギャラリーに行くと空いていたりするので、不安があります。-
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今の段階で買うお客さんは、部屋を選べるわけだから、高い価格は選択権込みでは？
売れ残って値引きされた部屋の価格とは違って当然です。
最初にお金のある人が高い金額で選び、ギリギリの人が適正な価格で選ぶ。
ただ、マンションは人生で一番大きな買い物だから、色々言いたくなりますよね。 -
私も100万円引きのことは言われました。
予想以上に好評で広告費が安くすみそうだからその還元と説明されましたが、結構厳しいんだろうなとしか思いませんでした。
あの設備・間取りであの価格設定は強気過ぎるかと…。
まぁ立地が良いので価格下げればすぐに売り切れると思いますが、これから吾妻の官舎跡地が売りに出されることを考えると、早く売りきりたいでしょうね。-
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私も、相場からすると、部屋にもよりますが５００～１０００万円は高いと感じました。
それで、要望は見送りしました。
様子見して、値段が下がったら買うか検討するつもりです。
竹園のフージャースも吾妻１－１－１の官舎の入札も気になりますし。
要望締め切りしましたから、月末に何戸契約できたのか楽しみです。
営業さんの言うとおり、月末の段階で沢山成約するのか、ほとんど成約しないのか。
要望の重なり具合を聞いたかぎり、ほとんど成約していないと予想する。
要望見送った客に、強力に営業かけてくるんじゃないかなぁ。
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エンブレムの南西棟の中古待ち購入するのが幸せですよ。
6階75m2で、4000万円
12階80m2で、4300万円
15階80m2で、4500万円
が、最近売れたエンブレム新築未入居物件です。
設備はシンプルすぎて誇れるものは何もないですけどね。子供も少ないし静かなマンションです。-
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真南が公園と背の低いホールで遮るものがないので、中～低層階の日照はエンブレムより良い。
あと選択権＋設計変更の自由、共用設備、新築のプレミア（早く入居してデカい顔をする）。
これらに差額分の価値を見いだせるか、ですかね。
最上階や角部屋を自由に選んであれこれ好きにしたいのなら、高すぎというほどではないかも。
特にそれらにこだわりがなければ待つ、と。
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ざっと読んだけど、この段階での100万引きアピールっていわゆる2重価格表示なんでは。
すごい売り方するね。
要はただの価格調整で予定価格より正式価格が100万下がるってだけなんだろうけど。反応悪かったんだろうな。-
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眺望を考えるなら、南向きの16階以上ですかね。
南は15階のレーベンザツクバ
西は15階のエスペリア
南の角部屋は、両側とも5階以上から辛うじて眺望が開けてくる感じでしょうか。 -
要望見送り組の者です。
マンションギャラリーに行けば、ドローンで撮影した各階ごとの眺望写真を見ることができます。
最上階の１９階からのドローン撮影眺望写真を見ましたが、残念ながらかなり微妙でした。
レーベンザツクバやエスペリアの上に少しだけ景色があり、地平線はなんとなく見えますが、視界の圧倒的大部分は、エスペリアやレーベンザツクバの建物でした…。
なので、最上階でも眺望は期待できません。
ドローンの写真、是非見てみてください。
百聞は一見にしかず。
結局、要望数は極少数のようですが、正確な要望数を知っている人がいれば教えてほしいです。
その一部が抽選だとすると、６月末までの成約数はひとケタ？-
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本広告を出して価格を決定して表示する前に、顧客を誘引したり、その顧客の要望を受付けて優先的に販売するのって、違和感があると思ったら、不動産公正取引協議会の表示規約８条に違反している疑いがある気がする。
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/004/004_1.html
販売価格等が決定しない限り、本広告は出せないはずで、
本広告が出せないということは、予告広告において、
「4.本広告を行うまでは、契約又は予約の申込みに一切応じない旨及び申込みの順位の確保に関する措置を講じない旨」を表示する必要がある。
実際、レーベンの物件概要にも、「本広告を行い取引を開始するまでは契約または予約の申込、及び申込の順位の確保は一切できません。」との表示がある。
でも、６月１７日までに要望受付終了して、当選者は、６月２３日から申込開始ですよね。６月２３日から本広告をうつのでしょうが、その前段階で、予約の申し込みや申し込み順位の確保に等しいことをやっていることになるのでは？実質的に販売活動をしているに等しいようにも思われるのですが。
価格を決めずに顧客を誘引すると、顧客の懐具合を見て価格を吊り上げる行為につながるので、公正と言い難い。
だから、価格を決定してから本広告を打ち、販売活動を開始するルールなんでしょうね。
こんな記事もあります。
https://www.o-uccino.jp/article/posts/4920
https://1manken.hatenablog.com/entry/20081121/p1
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不動産公正取引協議会のＱ＆Ａにも書いてあるね。
まあ、レーベンのは、「参考」「価格発表会」のようだけど、実質的に見て、公正さの点で好ましい取引方法なのかなぁ。
Ｑ．本広告前に販売センターで「価格発表会」を開催する旨を表示した予告広告を行うことはできますか？
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/004/004_6.html
お尋ねのような『じらし広告』で集客することは、結果として本広告前に来場した顧客に申込み順位を確保するなど事実上の販売行為が行われるおそれがあり、予告広告の趣旨に反するだけでなく、本広告を行わない結果となる蓋然性が極めて高いと考えられます。予告広告に名を借りた『じらし広告』は、 必要な表示事項の規定の特例を定めた予告広告には該当せず、表示規約第8条（必要な表示事項）の規定に違反することになります。
Ｑ．新築分譲マンションの本広告前に来場者に対して「会員限定分譲」と称したＤＭ（ダイレクトメール）を送り、販売することはできますか？
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/004/004_3.html
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免震ではない。
また、「高止まりが続いてきたつくば駅近の住宅価格もついに下降を始めるかもね。」って、すでに、ウエリス竹園が大不振で、値下げを繰り返しても未だに完売しない。
すでに下降フェーズに入っていると思われる。
エンブレムの時が天井だった。
当時は、西武もあったし、つくば駅中心部の先行きに悲観的なものはなかった。-
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アイアイモールの、レストランも全て閉店しました。
つくば駅に近いという、大きな魅力が少しづつ減ってる今日この頃、やはりヨークベニマルに近いというだけが大きな魅力ですかね。-
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エンブレム南西向きの中古待ちした方がお買い得と言われた途端に反撃ですか。
ノバホールがなくなったらとか臆測だけで物を言うのがありなら、ベニマルが下層階はスーパー、上層階はマンションになる可能性もありますね。あの広さの土地なら容積率いっぱいに建てれば30階建ては可能ですね。そうなったらコアリスは悲惨ですね。-
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コアリス、そんなに悪いですか？(^-^;
何だか批判的なレスばかりで。
うちは共働きなのでスーパーが近いのは嬉しいです。
子供も手がかからなくなり、さらに２年後、これから行動範囲が広がることを考えたら駅近くは便利。
始発なら守谷のマンションも検討しましたが、住み慣れたつくばがいい。
デパートが潰れ、駅前のレストランも相次いで閉店。
昔に比べて確かに寂しくなりましたが、毎日デパートに行く程暇じゃないし、快速乗れば都内まですぐじゃないですか。
田舎慣れしてるのか、生活に不便さは感じないです。
うちは前向きに検討中です。賛否両論ありますが、たからの水も楽しみです。
色々言われてますが、マンション検討中の皆さんの前向きな意見を聞きたいですね。-
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ヨークベニマルの敷地はかなり広いうえ、容積率を全然使っていないから、高度利用する可能性はある。
土地を売って、高層建物の１階に入居するとか。
コアリスの２倍以上の広さがあるし。
セブンアンドアイは、どんどん百貨店を閉店させることも厭わないほど過激な改革をやるので、ベニマル敷地を高度利用しようとして、高さのある建物を建てる可能性は否定できない。
ベニマル周辺にマンションが建つからしばらくは経営不振で売却になる可能性は低いと考える。
ただ、１０年先になるかもしれないが、ネットで生鮮食品を買い始める時代が来たときは、ベニマルが無くなる時代が来る可能性もある。
北側ならともかく南側に商業地は危険。-
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このスレに1人、必死に「ベニマルの敷地に高層マンションが建つ」と書き続けている人がいますが、可能性はゼロだと思います。
あの場所にマンションを建てれば、前はレーベンツクバ、後ろがコリスという環境になります。高層マンションが密接している中間地点にマンションを建てれば、売れ行きがよくないのは明らかです。
ベニマル自体、レーベンのマンション住民をお得意様としている関係上、反感を買うような動きはしないはずです。
このマンションの土地買収価格が高過ぎる、とありますが、薄利多売にすればいいだけのことです。数が多いので、それが可能。
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>>285
可能性はかなり低いとは思いますが、可能性がゼロは言い過ぎでしょ。
そこまで言い切るのは業者さんくらいしかいないですよ。
URだって警察署だって、公共施設だから無くならないと思っていたわけですし。
むしろ、センタービルは筑波都市整備だけの持ち物ではないので、無くなる可能性はベニマルより低いでしょうね。
万が一ベニマルが閉店すれば、マンションになる可能性は十分あると思います。
ベニマルに魅力を感じて購入するなら、この物件ではなくザ・ツクバの中古の方がいいと思いますよ。
つくば駅近に魅力を感じるなら、エンブレムでもエスペリアでもOSIでもサーパスでもいいと思いますし。-
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しばらく静かだったのに、急に臭い書き込みが増えましたね。
６月２３日から申し込み開始なので、デベさんも必死なのでしょうか。
「可能性はゼロ」とか、営業さんなら絶対言ってはいけないフレーズですが、ここでは許されると考えているのでしょうか。
また、この物件はエンブレムと比べても価格設定が高いので、「薄利多売」とは思えませんね。
「多利多売」でしょう。
少なくとも、不動産公正競争規約に忠実な販売活動をしてもらいたいものです。
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4
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とりあえずここ見て小蟻巣さんは高過ぎる印象を持ちました。私の印象ですから、否定肯定はして頂かなくて結構ですよ業者様^_^
それよりも、確かにレーベンザツクバの中古の方が遥かに魅力的ですね！新築時に買った人が羨ましい！-
4
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批判している人は買いたいけど高くて買えないの？
ここで「高いです！！」といったら価格下がるとかおめでたいこと考えてるのかなあ。
それとも、買いたい人に親切に忠告してくれてるの？貴重な時間費やして。
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高いと思ったら撤退するだけでしょ。
値下げ期待なんてしてないだろ。メジャーデべ物件ならともかく。
この程度の価格で買えないとかあほらしい。
ただね。価格について検討するのは検討板の主要テーマの１つだよ。-
4
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エンブレムに住んでる者だが、ヨークベニマルがあるのは本当にありがたい。
歩道橋渡りながら、土浦学園線見て、つくばの中心に住んでるなって思いながらヨークベニマル行くのが日課ですわ。
コアリスも今後10年、20年先は、ヨークベニマルがあることが強みになると思うよ。
なんだかんだで日々の生活をいかに便利に過ごせるかが重要よ。
ひとつコアリスで気になるのは、低層階の南棟でベニマル入り口付近に位置する部屋。
窓閉めてれば全く聞こえないと思うけど、ヨークベニマルのジョイフィット、意外にダンスミュージックを重低音効かせて朝から晩まで講座やってるよん。-
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総合スーパーが軒並み苦戦してるのは衣料品部門。
食品はまだ大丈夫なんだよね。
ネットスーパーやドラッグストアなどにも一部浸食されているけれど、
品揃えだったりお値段だったりでまだまだいけると思うよ。-
2
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さて、明日は要望住戸の抽選結果発表ですね。
６月２３日は契約会です。
本広告前に要望住戸の抽選結果が決まり、当選者に契約する権利が生まれるとすると、
「本広告を行い取引を開始するまでは契約または予約の申込、及び申込の順位の確保は一切できません。」というホームページ広告の記載と合致しないということになるんでしょうか。
申込順位の確保がされるということでしょうか。
不動産公正取引協議会の表示規約８条に違反しているのかもしれませんが、結果は楽しみです。
レーベンさんも公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会の会員のようなので、首都圏不動産公正取引協議会さんに今回のような販売方法や広告表示についてどう考えるべきなのか見解を聞きたいですね。 -
>>308
違反しないんですかね？？。
6月18日までに10万円の申込証拠金を払っていて、
一般に、申込証拠金は、申込順位の確保のためのお金とされています。
そして、無抽選住戸については、6月23日から契約です。
抽選住戸については、今日当選結果発表で、当選者は6月23日から契約です。
そうすると、申込証拠金を払った6月18日の時点で、「申込順位の確保」がされたことになるように思うのですが、どうなんでしょう。
そうだとすると、「本広告を行い取引を開始するまでは契約または予約の申込、及び申込の順位の確保は一切できません。」というホームページ広告の記載が事実と異なることになるので、不当表示防止法（景表法）違反の問題にもなるのかもしれません。
不動産公正取引協議会の表示規約8条違反の問題だけではないのかもしれません。
いずれにせよ、現在のホームページの「アウトライン」のページを保存しておいた方がいいかもしれませんね。 -
うろ覚えですが、
67m2 4000前半
78m2 4500前後
83m2 5000前後
90m2 5500前後
126m2の上層 1億超
とかだった気がします。-
3
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エンブレムよりかなり高いのは間違いない。
１２５㎡１２階で約８９００万円と聞いた。坪２３４万円。
１２５㎡１８階で約１億５００万円。
エンブレムが新築時坪約１７０万円、レーベンザツクバが新築時坪１６０万円とされる。
驚愕の高価格。
【エンブレムと比べて劣る点】
１ 立地（徒歩４分VS徒歩６分）
２ ５層６段の駐車場。エンブレムは４層５段？
３ 来客用駐車場が１台のみで、宅配業者や生協の宅配もそこを使う予定らしい（宅配業者等は路上駐車するしかないのでは？）。
４ 眺望
５ 直床（直床って…）。エンブレムは２重床？
６ 目の前がベニマルで、不特定多数が往来するベニマル駐車場から丸見え（ベニマルに行きやすい点は良いが）。
【エンブレムと同じ点】
１ スロップシンクなし（なお、ウエリス竹園はあり）
【エンブレムに勝る点】
１ ディスポーザーあり（なお、ウエリス竹園はあり）
【不明な点】
土地がエンブレムより少し狭いため、駐車場内やマンション内に入る入り口部分の幅が十分に確保されているのか不明。
車が行き違いするときにぎりぎりだと不便。
【追記】
エンブレムの１期１次の要望数は１００だったらしい。
コアリスはこれを大きく下回ると予想。２０は切っているだろう。
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1
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>>324 匿名さん
>>１２５㎡１２階で約８９００万円と聞いた。坪２３４万円。
>>驚愕の高価格。
323ですが、ここの味方もしときます。
エンブレムの南東棟最上階100平米角部屋が7000万で坪単価233万円。
コアリスの最高部屋は間取りは疑問なれどポーチ＆専用ＥＶに、
ディスポーザー付なら坪単価234万円はリーズナブルです。
最高条件の角部屋は、他の部屋に比べて高いのです。
エンブレムでも、南西棟の85平米角部屋はたったの15平米違いながら、
2000万円安く、坪単価は194万円でした。
>>５ 直床（直床って…）。エンブレムは２重床？
2重床です。階高ではなく、天井高が2.8ｍというのがありました。
1階は2.6ｍ、2～17階が2.5ｍ。
免震構造もエンブレムの優る点ですね。-
1
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なぜかここはエンブレム上げのコメントが多いですね。
エンブレムは、目の前に19階建てが経つことを業者が知っていた上での売値だったのではないかと疑っています。
目の前のURの土地が売られることは、UR関係者は数年前から間違いなくわかっていたでしょうし、ディベロッパーならURの知り合いがいる可能性が高いです。あるいは身内にいる可能性もあります。
私だったら、新築で夢を持って高額で購入したのに、入居してすぐに目の前の眺望がなくなると知らされ、眺望が楽しめるのがわずかな期間となるなんて精神的に耐えられません。
ただ、中古で購入する人は、それをわかった上での入居なので良いと思います。
土地としてはエンブレムの方が駅に近くて、TX利用ならサーパス吾妻とエンブレムが現時点でロケーションはナンバーワンですね。
コリスは完成したら3番手ですね。 -
>>326 匿名さん
>>コアリスの最高部屋は間取りは疑問なれどポーチ＆専用ＥＶに、
ディスポーザー付なら坪単価234万円はリーズナブルです。
324です。
最高部屋の比較対象を間違って計算してますよ。
コアリスの最高部屋は、１２５㎡１９階で約１億５００万円以上（坪２７７万円以上）です。
１２５㎡１８階で約１億５００万円（坪２７７万円）。
１２５㎡１２階で約８９００万円（坪２３４万円）
です。
坪２３４万円は、最高部屋ではなく、あくまで１２階の話。
コアリスの最高部屋は、坪２７７万円以上になります。
エンブレムの最高部屋が坪２３３万円だとすると、コアリスは坪４４万円以上高額な設定なのです。
ちなみに、おっしゃるとおり、コアリスは、免震ではありません。
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>>330さん
やたらエンブレム上げが目立ちますよね…。
確かにコアリスの初期設定価格は高い。これは間違いない。
今後は値段が大きく下がる可能性も高い。
しかしコアリスの価格がこなれてくれば、それに伴いエンブレム中古も値下がりせざるを得なくなる。
いまどき二重床かどうかを重視する人は多数派とはいえないし、
エンブレムは、免震や駅まで信号一つ（大通りではあるけど）の優越を差し引いても、築年差、コアリスによる景観問題、ベニマルとのアクセス…など、今後コアリスと近い値段では勝負しづらくなる。
かつ、コアリス待機によりエンブレム中古への関心が鈍るのは確実。
つまり、エンブレム中古を売るのは、コアリスの価格が高い今が残されたチャンス。
そういった思惑もあるのかもしれないと思いました。
ところで、駅近3番手はOSI2とコアリスどっちですかね…？-
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二重床は重視した方がいいと思いますよ。
将来の配管のメンテナンスを考えたら、とんでもない差があります。
20年くらいで確実に転居するなら別ですが。
この坪単価で躯体の貧相さは救いようがないです。
同じレーベン物件でも、ザ・ツクバより落ちるのに高いのは話になりません。
少なくとも竹園のフージャースの情報が出るまでに急いで買う理由がないですね。-
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ここを評価する上でエンブレムがよい比較対象だからではないのかな。
結果的にエンブレムを上げてるようにみえるならそういうことであって、違うなら事実で反論すればいいと思う。
エンブレムの中古みてみたけど、築1年で76㎡3580万。3500はいけるだろう、駅近・免震を考えればこっちのほうがいいような。-
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コアリス西棟北寄りでギリギリどうかってとこかな？正直期待できないでしょう。
ただ、位置的に富士山が見える近くの物件に昔住んでたけど、
そもそも大気の状態がよくないと見えない。見える日の方が少ない。
富士山を見たいなら守谷の方がいいかな。 -
エンブレム南西棟は富士山が見えますが、西武跡にマンションが建つことになったらどうなるかわかりません。
富士山見たいなら、吾妻側の高層階でしょうね。西武跡に高層マンションができたら、よく見えそうです。
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同じレーベン物件で近くにあるザ・ツクバとの比較も興味深いですね。
【ザ・ツクバ優位な点】
１ スロップシンクあり
２ 二重床
３ ザツクバのブライト棟は、真南向（コアリスは西南か南東向きのみ）
４ 共用施設棟が別棟で建設されており、豪華で充実した共用施設
５ 宅配業者らのための車寄せが２箇所に存在し、７台程度は停めることができる（コアリスは１台）
６ ベニマルは北側なので、ベニマルの土地が高度利用されても眺望日照とも影響がほぼない（その場合、コアリスはほぼ全滅）
７ 価格（ブライト棟の最高価格部屋が１００㎡５８００万円（これでも当時は高いと言われた。）。坪１９１万円。
コアリスの最高価格部屋は坪２７７万円以上。坪８６万円以上の大差あり。
【ザ・ツクバとコアリス共通】
ベニマル至近
【コアリス有意】
ザ・ツクバより少しだけ駅近。
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つくばから富士山がよく見える日なんてそもそも多くないよ…
そんなの求めるのになんで茨城なんか買うのさ。
TX沿線としても流山とか八潮とか、もっと買い得なのあるでしょ。-
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エンブレムのモデルルームがスタートした時の、購入層の意気込みは、凄まじかった。それだけ20階建のマンションがつくば駅に建つことは衝撃的だったのだろう。
駅に一番近いマンションと、ランドマーク的な存在としてのマンションが魅力を集めてつくばの富裕層には魅力的に映ったのではないかな。
毎週行くたびにドンドン売れてくし、しまいには不動産屋が賃貸するために、購入する始末。
あの勢いがあって、当時高い高いと言われてた金額でも売り抜くことができた。
さて、エンブレムより高い金額のコアリスはと、、、
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物件は決して悪くない。ただいかんせん高い。本当に今の価格で明日から売り出すんですかね。
自社のザツクバ含め近隣の築浅中古がそこそこ出回ってる現状、完売だってそうとう頑張らなきゃ達成できないだろうに、いくら富裕層が勝うとしてもさすがにこの価格設定じゃ第1期の完売は無理だろう…。
この状況で第1期を完売すれば、それこそエンブレムのように勢いを印象づけられただろうに、もったいない。-
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コアリスの公式サイトに謝罪文が載りましたね。
268、269、307、311で指摘されていた、販売価格を明示しない予告広告期間中の申込み受付や申込み順位の確保は、やっぱり問題だったんですね。
そりゃぁ、価格未定にしておいて、客の懐具合を見て値段を吊り上げるなんて売り方が、公正取引なわけないでしょう。
以下、公式サイトより引用
「2018年2月26日より掲載しておりました予告広告期間中におきまして、販売スタッフの誤った認識により、お客様の一部につき予告広告対象住戸の申込がなされていた事案が確認されました。
当該住戸のお申込をされたお客様およびご検討者様には、大変ご迷惑をおかけしましたこと、深くお詫び申し上げます。
今後は、このような事案が発生しないよう、販売スタッフに対する教育、指導を徹底して参ります。」
http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba3/outline.html
マンコミュのレーベンの他物件板でも、客の懐具合を見て値段を吊り上げるって書き込みがいくつかあったと思うんだが、コアリスが氷山の一角なのか、他でもやっていたのかが気になる。
きちんと社内調査をして記者会見してほしいところ。
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土地の購入費が高すぎましたからね。
仕方がないことかと。
エンブレム居住者ですが、やっぱり、つくばは車社会。
車に乗ることが多いですが、エンブレムの駐車場はマンション棟からアクセスしづらい上、エレベーターも狭くて遅くて使いづらい！
コアリス購入予定は、是非駐車場の使い勝手を確認するべし。-
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レーベンの営業はコンプライアンス意識低いからな。
違法な販売方法を平気でやると思ってたよ。
せっかくいい立地なのに。
売主がレーベンというのが大きな欠点だな。-
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謝罪広告を見て少し不安になったので質問。
営業さんから、10階以上のＨタイプ住戸は、駐車場は２台確保できると言われている。
契約書や重要事項説明書にも書くので、入居初期だけでなくずっと２台確保できる、マンションの区分所有権を売ったとしても、買った人に２台分の駐車場を確保する権利は承継されると言われている。
しかし、よく考えると、マンション購入後は、区分所有者の管理組合の中の多数決で共用施設の使用方法が決まるわけで、駐車場も共用施設なので、デベとの契約で、駐車場２台確保できることを契約しても、他の区分所有者や管理組合の中で、その権利を主張できるのか疑問がある。
管理規約に２台目の駐車場の権利について規定があったとしても、４分の３の決議でこれも変更できてしまうのではないか。
また、２台目の駐車場に専用的使用権を設定する場合、２台目の駐車場の契約をしたくない場合でも、２台目の駐車場の契約をしたことになり、駐車場代金を取られるのではないかと危惧する。
専用的使用権を放棄したり復活させたり自由にできないように思うのだが。
（細かいことを聞いても、営業さんは大丈夫としか言わない。）
デベ関係者（フージャーズ？）としか思われるような専門知識を持った人の書き込みも多いようだから、ここで質問してみたい。-
3
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>>367 匿名
駐車場は、管理組合結成前にデベロッパーが割り当てるので、事実上、高額住戸に駐車場の２台目確保してあげることはできます。
そして、数年ごとに駐車場の抽選をやり直す管理組合もありますが、面倒なので、１度決まると固定化しやすいです。
この点はおっしゃるとおりです。
しかし、問題は、区分所有者が住戸を売却するオーナーチェンジのときです。
普通のマンションでは、オーナーチェンジ時に、駐車場の事実上の権利は１度リセットされます。
オーナーチェンジ時や空室時は、管理組合は、１区画の駐車場はその住戸のために残したまま、残りもう１区画は、他の全区分所有者のために放出し、希望者の中で抽選をします。
そのため、通常は、オーナーチェンジの際には、２台目の駐車場を確保できるという権利を引き継ぐことができないことになります。
Ｈタイプ１０階以上の住戸は、駐車場２台持ちできるがゆえに資産性が高く、価格が高額（１８階以上は１億円超え）なのだと説明されたとすると、オーナーチェンジ時に駐車場２台を確保できないのであれば、１０階以下のＨタイプ住戸と変わらないので、売却する際に資産としてのプレミアが削がれることになり、高額では売却されないことになります。
また、管理規約に駐車場２台目の権利が規定されていても、規約変更決議で、特権を奪われるリスクがあります。その際は、資産としてのプレミアを奪われる結果になるでしょう。
なお、竹園１丁目のフージャース物件は、６月末には建築確認申請をしますよ。
駐車場率も百数十パーセントとなる予定らしく、妙な差別をしなくとも、２台目を確保できる住戸も多いと思われますね。-
4
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物件公式サイトの謝罪広告に載っている不祥事もあったことだし、
営業さんがこの物件について説明していた内容が、駐車場の２台目の件も含めて、本当かどうか、よく確認して契約した方がよさそうですね。-
5
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エンブレムと同じ押し出し小窓って、あのトイレの小窓みたいなやつ？
学園線のクレオ側から、エンブレムの西南角部屋を見ると、たしかに長方形の小窓がある。
あれが、側面の窓ということ？
ありゃぁ、しょぼいなぁ。-
2
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謝罪文、申し込んだつもりの客は昨日急に「やっぱ無効だから明日からの早い者勝ちね」とされたってことですか？
もしそれで、意中の物件が今日店舗へ来た一見の客に知らぬ間に売れてしまってた…
なんてことになったら、本来最上客であるはずの、最速で申し込んだ高所得層から苦情が相次ぎそうですけど、どう対応してるんですかね…-
1
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>>388 通りがかりさん
本日ですね。HP見る限り、50戸がMAXです。
エンブレムは第一期一次が70戸だったとのことです。
http://pdf.irpocket.com/C3284/irQp/U6Xn/FpuP.pdf#search=%27%E4%B8%80%E...-
1
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近隣マンションからの住み替えを検討してるものです。昨日モデルルームに行きました。まだパンフもできてないのに、欲しかった部屋のタイプはほぼ成約済みで焦るし、壁とか床とか素材の説明がなかったのが不安です。免震でなくて耐震です、と言ってましたが。。。なにか情報あったらお願いします。
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1
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1期ってたった50戸だろ。それが先着順で埋まらないとは。
以前1期で200戸は売らないとと書いたものだが、都内ではそれくらいが普通。
つくばがいくら人気がないとはいえ少なすぎ。どこも1期は溜まってた購入層が一気に買うわけだから。-
6
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レーベンザつくばのときは第1期販売9戸じゃなかった？その時も高いと言われていたが、結局完成前には完売してました。今は中国勢の購入が少なくなっているので、都内のマンションでも第1期に半分以上売れてしまう物件は少なくなっていると思います。少し前まではすごい勢いでしたが、今は落ち着いている状況です。
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ザツクバの１期販売９戸という噂は聞いたことはないですね。
また、ザツクバは、今回のコアリスと違って、全戸一斉先着順販売ではなく、売りづらい物件も最初から販売を開始し、一番高額なブライト棟の多くは、時間を置いて後から販売を始めたはず。
そういう意味で、全戸自由に選べる一斉販売で、５月中旬から客寄せを始め、６月初頭から実質的販売活動をしていたのに、５０戸未満の申込というのは、ヤヴァイレベルと思う。
ちなみに、エンブレムは要望数１００だった模様。-
3
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5月13日のプロジェクト発表会の来場者が計108組（227名）だって。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000005.000034534.html
「～期完売」はある程度売り手の采配で演出できるものだけれど、予想より芳しくなかったんだね。
405さんのいうように、今は都内でも勢いは落ちているので少し緩めに見る必要はあるけれど
すべて売り切るにはちょっと時間がかかる？-
4
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営業担当による不祥事に全くふれてないんですが･･･。
あと、「１０８組」が、延べ人数かどうかも気になります。
というのも、営業さんから勧誘されて、毎週、モデルルームで打ち合わせを入れていたので、１組の検討客がモデルルームに２，３回赴いているなので。
のべ人数の場合、検討していた客の実数は、１０８組の半分から３分の１ということになります。
「打ち合わせの予約枠がほとんど埋まっていて、２枠しか空いていません」等とせかされましたが、本当に埋まっていたのか、いまとなっては疑問です。
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6
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408です。
5月13日のプロジェクト発表会の来場者が計108組なんですね。
発表会の後にモデルルームに来場した人が計108組と勘違いしていました。
プロジェクト発表会に出た後、モデルルームには行かなかった人達もいるでしょうし、
モデルルームに行って予定価格を知ってその後の訪問を止めた人達もいるでしょうし、
その後も何度かモデルルームで打ち合わせをしたが、結局要望を出さなかった人もいるでしょう。
そうすると、結局、要望を出したり申込をしたのは、108組のごく一部だけということでしょうから、
私の感覚とも合致しますね。
納得です。 -
人気がない、高いなどと煽り販売を防止し、値下げを試みる輩がいるようだけど、そこまで人気ないってほどではなさそうですね。
エンブレムが異常に売れ行きが良かっただけで、最初の滑りだしはどこのマンションもコアリスと同程度ですよ。-
2
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>>408
営業による不祥事というが、フージャースも営業活動に問題があったとされる件がある。
フージャースの方は山梨放送が報道している。
デュオヒルズ甲府のスレを見てみるといい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571433/36/
レーベンがフージャースよりもコンプライアンスが乏しいというわけではないはず。-
4
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ここの物件は、直床ということですが、
ネットで調べると、直床は、コンクリに直接ラバーを付けるので、
足で踏むと、ぶよぶよ、ふわふわするといいます。
安い賃貸マンションでよくあるあのぶよぶよ感でしょうか。
412で引用されているデュオヒルズ甲府のスレにも直床の踏み心地についての苦情がありました。
（モデルルームでは硬い床だったのに、実際の住戸の床は柔らかかったのでしょう。）
コアリスのモデルルームの床は、普通に硬かったのですが、モデルルームは、床も忠実に再現しているのでしょうか？
ぶよぶよ、ふわふわの床だと、躊躇します・・・。 -
以下2点が比較対象としてふさわしいかはわからないけれど、直近の販売状況。
コアリスはもっと絞って手堅く第一期完売狙ったほうが印象良かったのではと思う。
・ルピアグランデ浦和美園 総戸数340戸
第一期50戸（追加で第一期2次30戸）
・シティテラス八千代緑が丘ブリーズコート 569戸（Ⅰ敷地:359戸 Ⅱ敷地:210戸）
Ⅰ敷地:
第一期31戸
第二期9戸
隣のシティテラス八千代緑が丘ステーションコートも即入居可で販売中。
-
>>424
＞販売戸数が10戸未満のときは、最多価格帯の表示を省略することもあります。
https://www.homes.co.jp/words/s1/525000466/
なるほど、それゆえの９戸なのですね。 -
ヨークベニマルへのアクセスが、メインエントランス、一階部分自転車置き場通り抜け、二階ペデストリアンの３点で、あまりアクセスが良くない気がします。
イメージでは、レーベンザツクバと同じでベニマルとの専用通路カート乗り入れ可だと思ってたんですけど。 -
ウエリス竹園ですが、
2015.7.10のアーカイブで１期先着６戸というのが出てきました。
この後変更されているのかは不明。参考までに。
https://web.archive.org/web/20150710183627/http://wellith.jp:80/takezo... -
>>429
マンションマニアさんの見学記(2015.3.24)によれば、第1期は50戸供給。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/562146/res/1-2000/
なので先着順6戸は売れ残りということでしょう。2015/6/20更新のようだからそれまでに44戸は売れたと。
-
2
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やはり完成前に完売したレーベンつくばは第１期が9戸のようでしたよ。スレの228に記載されています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351546/res/1-1000/
第１期販売数だけで人気を決めつけるのもいかがなものかと。50戸ならそこそこ人気あるのでは？ -
>>431
レーベンザツクバは、1期の販売戸数が９戸ですね。
１期販売戸数の多寡ではなく、販売方法、販売対象物件の内容、完売までの期間を総合的に分析する必要がありそうですね。
レーベンザツクバの場合は、販売戸数を小出しにしながら、価格を探りながら決めていく形でしたね。９戸はあっという間に売れました。
ウエリス竹園の場合は、１期の販売戸数は５０戸ですが、人気物件だけを最初に出すというわけではなく、南棟と北棟を順々に販売していましたね。
コアリスの場合は、１期販売前の５月から実質的販売活動を行い、全３３０物件のどれでも購入できる形にしていましたね。それでいて、１期販売を正式に開始しても、１期分の５０戸全て売れていないという惨状。
ウエリス竹園の不振記録をコアリスが塗り変えると予想します。-
10
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建築コスト高騰の折、なかなか完璧なMSは出現しません。
直近のつくば駅近MSを見ると、レーベンザTSUKUBAはルーバー面格子なしが残念、ウエリス竹園はアルコーブなし（寝室側インフレーム）、天井高2.45mが残念。エンブレムは究極を目指したのでしょうが、途中で設計変更した感が否めず、ディスポーザーとスロップシンクなしが残念。
現状は大手デベでも、角部屋だけは上手く設計してますが、中住戸は全国的にアルコーブなし（寝室側インフレーム）が標準。
直床も増加中なので、欲しいと思ったら、ここを買うのはアリです。
不景気にならないと、フル装備MSの出現は無理でしょう。
-
1
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投売りとは違うでしょう。
〇〇万円引きとチラシに載せるて周知させるのではありませんから。
いくら値引いたかは秘密ですから、待てば安くなるという評判が広まる事はありません。 -
>>440
あなたの書き込みには、３つおかしな点があります。
１ 投売りとは、捨てるように安い値段で売ることと一般に定義されています。
そのため、「チラシに載せて周知」せず、不動産屋に直接激安で売却する場合も「投売り」といいます。
２ エンドユーザーへの値引き販売をしないというのもありえない。
たとえば、不動産屋に１０００万円引きで売却するくらいなら、エンドユーザーに８００万円引きで直接売る方がデベにとって得です。
そのため、不動産屋に１０００万円引きで売る前に、まず、エンドユーザーに８００万円引きで販売活動をします。
エンドユーザーに８００万円引きで販売して、それでも売れない場合に１０００万円引きで不動産屋に売るわけです。
エンドユーザーに対する投売りを経て、それでも売れない場合に、不動産屋に対する投売りが起こります。
エンドユーザーへの投売り段階がなく、正規価格販売後に、安価に不動産屋に引き取ってもらうということはありません（残戸数が極少数である場合を除く）。
３ 「通りがかり」のハンドルネーム自体に違和感があります。
何度も何度も書き込んでいて、「通りがかり」はないでしょう（笑）。
ハンドルネームを、デベにおつとめか、匿名さんにされては？-
2
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予告広告期間中に申し込みを受け付けていたことのお詫びが早速消えています。
その代わり、新たなお詫びが掲載されています。
「【お詫びと訂正】2018年6月22日より掲載いたしました、管理費及び管理準備金に相違がございました。管理費11,000円→11,100円、管理準備金11,000円→11,100円 ここにお詫びと共に訂正いたします。」
この物件、大丈夫なのでしょうか？-
2
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モノを知らない田舎の小金持ち達が買い支えてくれるので大丈夫です。
彼らは仕様を顧みることなく蟻のごとく駅近物件に群がり、都内並みの値段で買ってくれますから。
つくば駅前の不動産価格を実力以上に高騰させてきたのが何を隠そう彼らです。-
2
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それ、私も聞いたことがある。
松戸の義父がマンション買ったときに、販売代理がフージャースだった。
「つくばのエンブレムってマンションは、坪１９０万円くらいらしいけど、松戸のこのマンションは安いね。」と言ったら、「つくばは田舎のお金持ちが買ってくれるので、高くても飛ぶように売れます。」だって。
いや、むかつくね。-
2
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ウェリスって1000万も違う？
ギャラリーで聞いた感じだと定価からだいたい500万くらい安いのかな？と思った。
はじめの値段がわからないけど今書かれてる定価より高かったの？ -
つくば駅前は、2020年の筑波大アリーナ建設（7000～8000人収容）でテコ入れを行うから、今後の発展に期待だよ。
http://www.mext.go.jp/prev_sports/comp/a_menu/sports/micro_detail/__ic...-
1
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エンブレムは駅まで４分、スーパーやクリニックビルも徒歩2、3分、総合病院や大学病院はちょっと遠いけど天気のいい日は歩いて行けるし、タクシーでもワンメーターという場所ですからね。リタイア世代に人気でしょうね。
-
2
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本当にこのところ、定期的に直床のことだけ持ち出してエンブレムを持ち上げる方が現れますね…。
今の世の中、直床だけが一方的に劣るわけでもなし、二重床でも遮音性の問題はある。
二重床でなければ絶対に困る人なんて、頻繁なリフォームを想定してる業者くらいですよ。
立地が良くない物件なら、価値を持たせるために二重床にしてアピールする戦略はとりうるでしょうが。
ちなみに立地でいったら、コアリスが建ったらエンブレムの日照は悪化します。
立地で優れるのがスーパーだけということはないのでは。
それを差し引いてコアリスの価格が高いか安いかは別の問題ですけど。
そこは1期の販売実績で判断すればよい。-
3
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一般消費者がそこまで二重床に関心がない以上、真っ先にコストダウン対象にされるのは当然だよね。
逆に言えば、同じ利益を設定して二重床にしたら物件価格は更に上がるわけで。
さすがにコアリスの価格設定はこれ以上にはできない。
土地が高かったので、これで二重天井にしたら今以上に買えない価格になるだろうね。
普段使いでは性能自体の差なんか感じないよ。二重床である、ということに満足するかどうか。
遮音に関しては直床の方が優れるという意見も根強い。二重床なのにうるさいという意見はよく聞く。
ただし今は二重床の遮音も進歩しているので、これも明らかな差とはいえない。
上にもあるとおりリフォーム前提なら二重床が圧倒的有利。これは直床にはないメリット。
それが譲れないなら二重床の物件を選択すべきだし、エンブレム中古は良い選択肢だね。
-
2
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第3回座談会「デベロッパ会社ごとの特徴」前編
https://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/03_01.html
15番〜
とても上手なタカラレーベン-
1
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学園線と東大通りの交差点は、暴走族の騒音がうるさくないですか？
ちょうど信号にあたり、大群が吹かす位置にならないでしょうか。
窓を閉めれば気にならない、とかではなくて、エアコンが好きではないので窓を開けていてどのくらい聞こえるか知りたいです。 -
たった１台の珍走団でも五月蝿いのがいます。
窓を開ければ、道路沿いでなくとも十分に五月蝿いです。
東新井、吾妻、竹園、春日に住む限り、条件は一緒でしょう。
あとは、信号機の色が変わる時の音（キンコーン）とか、盲人用アラームが気になる方は大清水公園前交差点でチェックしましょう。 -
バイク集団が多く一番走るのが東大通りですよね。
学園線の方はあっても少なめ。
荒川沖方面から筑波山方面までの区間を走るのが定番。
東大通り沿いにマンションが増えていますが、音はストレスですよね。
ここは東大通りから少し離れているのでましでしょうか。
-
先着順で販売してるのに、まだ１期販売数５０戸が売れてないみたいなので、
営業さんに、現時点の申し込み数を聞いてみた。
「それはちょっと…。」と言って、教えてくれない。
これはヤバイ手ごたえ。
-
3
-
最近のここのスレは本当にしょうもないなあ。
このマンションを上げうるレスを書く人が一人でも現れると揚げ足取りみたいなしょうもない臆測・あら探しのレスや不自然な周辺物件上げのレスが途端に複数並ぶし、
批判も「高い」「直床」「営業が」の一辺倒で何の参考にもならない。
まあ、このマンションが売れると都合の悪い人がいるのでしょうが…。-
3
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やべえ、コアリスマンションって、土浦のマンション以下の仕様だ。
ウィザースレジデンス土浦なら、土浦駅徒歩２分で、二重床、lowE複層ガラス、太陽光発電だって。
http://www.shinshowa.co.jp/wr-tsuchiura/
建築費高騰が叫ばれる現在でも、デベが過剰な利益を追求しなければ、設備や仕様をケチらないマンションが建つんだな。
未来のマンションに希望を捨てちゃいけない。
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7
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あまりにも下げるコメントが多いので、逆にレーベンに同情してしまいます。
営業妨害ですよね？
買いたい人が買えばよいのではないですか？
市の中心部に、富裕層が集まるのは良いことだと思います。学校のレベルも上がります。
値段が高いのは、今は選べる立場だから、それでよいのでは？
売れ残った部屋は値下げ。それはどんな商品も同じです。
逆に、新築で購入してすぐに目の前の眺望がなくなることを知らずに買わされる方が嫌だと思います。
どちらのディベロッパーもお互いに売ることに一生懸命ですが、もっといろんな会社に参入してほしいですね。-
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