こちらは居住者及び賃貸オーナーの方専用の掲示板です。
周辺及び共用部分の情報交換や、専有部分の設備について、管理組合・自治会、
生活全般の情報共有（勧誘・販売業者対応等含む）に有意義に活用しましょう。
検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586956/
公式URL：http://s-kyudai.jp/?utm_source=Yahoo&utm_medium=CPC&utm_campaign=simei...
[スレ作成日時]2018-01-30 06:10:47
理事会が管理会社に不適に寄り添って来た事。頼って来た事。
それが、これまでの異常な事態の根本的な原因。
主に不具合の注意喚起の為、並びに管理会社の意識欠如・遅い対応の 分かり易い具体例として投稿します。
※奇しくもタイミング的に、業者の本気度・姿勢をテストする事態となったが、想定どおりの結果でした。
■ 不具合 ：玄関前スロープの手すり（パイプ）の中央部が不安定な状態。
歩行時に躰を支える為に体重をかけると、バランスを崩す可能性があります。
■ 箇所等 ：中央部の１箇所のみ。
■ 暫定措置：当該箇所に貼り紙をしました。
■ 想定原因：固定する為のボルトの脱落か、建築時の施工作業モレ ※相当期間抜けていた形跡あり。
■ 発見日時：5/17（金）16時過ぎ
■ 共有状況：ＳＨＣ及びＳＨ・イチケンには報告済み。理事会・理事長と共有したのかは不明。
・5/17 19:49 ＳＨＣ本社の部長と担当宛に他の事案含め、画像添付しメール送信。
総会終了後の現地立会いも要請。
・5/17 09:20 事前点検で来館中のＳＨ担当者並びにイチケンと現地確認。
・5/18 09:40 総会開始前、ｉ-phone で画像提示、口頭で事象を報告。
・5/18 14:20 総会終了後、担当に片付け終了後の現地立会いを再要請した。
回答は「短時間なら現地に行けます」であった。
・5/18 17:40 総会決議の速報の貼り紙はあったので、担当は来館した模様だが
当方への訪問も無し。
「問題箇所を確認した」若しくは「時間が無くて出来なかった」等の連絡も無し。
肝心の問題箇所には、何も処置は施されず。
総会で『第８号議案』承認後に、なにか誠意を以てとか宣言していたようだが、虚しい宣誓でした。
>>800 匿名さん
マヂですか?ありえませんね。
輪番なので頼る先がどうしても管理会社になるんでしょうね、出席の方がおしゃるように永久にあのままになるんですね。
組合員の共通の資産をみすみす減らす愚かな選択です。
心底がっかりしました。
ご回答ありがとうございました。
意見書で要請する予定ですが、臨時総会若しくは意見交換の場を設けることを提案します。
今後の円滑な組合運営と管理業務の向上が目的です。
当然、総会の決議は尊重して、早期の履行を促進する為に、合意形成の場が絶対に必要不可欠だと思う。
●時期：６月前半
・ ２年点検(専有部)の終了直後で尚且つ、共用部の点検実施中のいずれか一日か二日。
●場所：エントランスロビーの一角
管理会社担当の経験不足と事業所の体制(少人数)と本社の指導不足により、会社側の業務改善は難度が高い。
スロープの不具合の事例を見るまでも無く、総会直後に早速、不適な対応があった。
昨日の総会は、自覚が無いから甘い時間設定となり、議論白熱の結果途中退席が多く出席者残存率は３０％にまで落ち込んだ。
議案によっては、発言も出来ず議事録配布まで暫くは検討内容さえも共有出来ないでしょう。
再任役員も、出席状況からして過去の理事会討議をどこまで共有しているのか不透明です。
運営に関心のある方々の意見を聞き、決議の具体的な進め方の合意を深めれば、自販機やら今後の進行もやり易い。
エントランスで行えば、移動のロスや天候の影響も最小限となる。
椅子は持参可能な方は、キャンプ用の椅子や踏み台椅子を持参、足りない場合は、テーブルと共に関連会社や自治会から借りても良いでしょう。
今の内にやっとかないと、また来年も迷走します。きっと。
>>804 匿名さん
賛成です、このまま指をくわえて見過ごす訳にはいきません。
日時が決まってくれたら、何があっても参加します。
有志が個々に対応するよりも合理的で有効だと思います。
諦めたら終わりですからね、いいご提案に感謝します。
記入モレしましたが、パイプ不具合の貼り紙は
・風による剥離を防ぐ為、４辺に透明テープを貼着けしました。
・透明テープは再剥離し易くする為に、ミミを作ってます。
・雨水や朝露で、見苦しくなるのを防ぐ為、透明フィルムでラッピングしました。
仕事してた頃は、これ位は普通に当たり前にやっていて、上からは高評価、下からは支持されてました。
最初は意識が必要だが、継続すれば意識しなくても自然と出来るようになります。
結局、継続するか否かです。そうですよね本社の O 部長。
こんなにめんどくさいマンションとは。
一軒家買えばよかったー。
>>807 住民さん
最寄り駅は人気の地下鉄空港線に乗り入れる筑肥線の高架駅。
九大学研都市エリアの中でも、広域で接する区画整理事業が本格化し諸々期待出来る。
何も運営等に関わらなければ、何も面倒臭いことは無いでしょう。
釣られ過ぎでしょ。揚げ足取りばかり。総会は仕事で行けませんでしたが、毎回、議事録も読んでますよ。こんな非公式な掲示板ましてや匿名、誰でも閲覧できる環境で恥さらしじゃないの？決まった時間に好きもん同士で会議でもしたらいいんじゃない？匿名でなく部屋号数と名前でも名乗ったら？実名出したらワーワー言えないんでしょ？
こんな掲示板無くなればいいのに。
私はちゃんとやる事やってますし気を使って生活しております。
因みにSHCの、社員でもないです。
では。
駅周辺半径８００ｍ圏内にはマンション建築用地はほぼ無く、新規物件は既存建築物のＳ＆Ｂしかない。
現時点で、今後の開発事業が公表・確定し進行しているのは、２０２号線沿いの北側エリアの一部。
その中で、広域の区画整理事業が同時進行しているのは、私の知る限り此処のエリアだけのようですね。
でも、今はＭＳも戸建ても供給過剰の物件ダブつき市場なので、住替え買い替えは容易に出来るようです。
ＳＨＣから再委託を受けている管理会社の関係者が直接管理の委託を狙ってトラブルを誘発している。組合員は注意した方が良いでしょう。
＞＞811 住民
此処は匿名の媒体。よって実名での投稿はあり得ません。実際に、あなたご自身も匿名でしょ。
総会では実名で発言し意見書も都度提示し反映して頂いています。
尚、私は充分に時間もあり、ＳＨ及びＳＨＣ共に本社の方々とも実名で意見交換しています。
議事録をお読みなら、私の提案で諸々の環境整備や運用改善も実現している事は認識可能ですよ。
ご助言と情報提供ありがとうございます。
出来たら「再委託先の管理会社」及び「関係者」の詳細情報をご提示願います。
一組合員として、一層の注意を心がけたいと考えます。
＞＞811 住民
議事録の行間や背景を、的確に議事録から読み解けていますか？
読み解けていらっしゃったら、昨日の総会の状況は総会議案書配布時点で予想出来たでしょうから、
投稿を「釣られすぎ」「揚げ足取り」とネガ評価することは無い、あり得ない、と思いますよ。
実際、「揚げ足取り」ばかりでは無いですよね。貴殿も有益な提案をこそお願い致します。
＞＞817 住民板ユーザーさん5
既に改善が必要と捉えている方々は沢山いらっしゃいます。昨日の総会でも確認出来ました。
総会ご欠席の方はご存じないと思いますが、管理委託契約更新の手続きの不備や管理費会計の不手際を
その実態を知りもせずに、『個人差』として容認されるのですね。
規約や法令に照らしても明確な問題事象や不手際を、個人の判断尺度で容認すべきだと投稿し、
「そのうち、いつか＝自身は今は何も気付いていないから何も言わない」とのスタンスですね。
絶対的に自分の意見は正しい。
新規の投稿にすぐ過敏反応。
静観しましょう。
所詮、匿名の掲示板です。
＞＞818 匿名さん
正当性を主張なさるなら、可能な限り他の組合員と同程度の 質 及び 量 の情報量を持って、且つ
ＳＨＣの業務の特異性を正しく把握した上で検証しないと、『裸の王様』や『ゆでガエル』になりますよ。
是非、臨時総会若しくは意見交換の場 にて、自身のお考えを皆の前で主張・ご発言なさって下さい。
総会決議のスキーム上、と議案そのものの不明瞭さ（解釈次第で賛否いずれかが不明）によって、
大抵の議案は賛成多数で承認されてしまいます。
（委任状も議決権行使票も、適正な賛否判断が不可能な状況で提出される故、管理会社に有利となる）
是非、公式の意見発露の場にご出席頂き、有意義な意見交換を致しましょう。
互いに実名を告げて顔を突き合せて、正々堂々と。
私は、複数のマンションで毎回そのように主張・提案し改善を続けています。今もですが。
この状態を放置したならば、結果 長期に亘って暮らす予定の皆様にツケがまわるだけです。
災害時に頻繁に採り上げられていましたが『正常性バイアス』が、かなり効いているのでしょう。
確か、『恒常性バイアス』『自己正当性バイアス』とも言われる用語なので、通勤途中にでも調べてみて。
自己認識の程度は極めて低いので、自覚することはかなり難しいようですが。
>>811 住民さん
ご自身も匿名ですね。
好きもん同士で会議と言われますが、この掲示板に書かれてる内容は（管理会社の不手際等々）事実であって、それを改善すべく働きかけられてるのですよ。ほっとけばなんとかなる誰かがやってくれるであろうレベルではないですよ。
傍観者でいらっしゃるなら、身を粉にして奮闘されてる人の事をとやかく言わないほうがいいのでは。
そのような投稿やお考えが、改善を阻むので繰り返しますが、匿名の隠れ蓑を脱ぎ捨てて
総会等の公式の意見発露の場にご参加願います。
昨日の総会でも自分への反対意見は、管理会社と理事長以外からは無かったので、大多数の方々との
共感・シンパシーを肌で感じ取っておりました。
とは言え反対意見は無論、異なる視点や発想に基づくご意見も聞いてみたい。
意見があるなら、それが皆さんの共感や支持を得られるモノならば、きっと管理業務の向上や
快適な居住空間の創造・改善・維持に結びつく筈です。
せっかくなので、居住者ならば3/26掲示の『共用廊下の私物について』のご見解を披露して頂けますか？
20.80の理論
2割が関心ありで8割が無関心、組織はほぼこんな感じですかね。
住民どおしの争いはストップしましょう、荒れるばかりですよ。無関心な方はそのままでいいし、改善しようとされてる方は今後も色々提案してくださるでしょうし。
ただ私は今の管理運営は少々おかしいと総会で感じました。
ひとそれぞれですよ、書き込みを拝見しても強制されてる訳でもないんですから。
＞＞824 住民板ユーザーさん5
１００戸以上の共同住宅には、多様な意見・考えを有する旨の投稿がありました。
その点については全く以て同感です。もっとも３０戸あれば３０の個々の意見があるのは当然ですが。
統計的に、管理業務の各戸のコスト負担は１００戸から１５０戸規模の物件がスケールメリットが
あると一般論として認識されています。此処がまさに、そのスケールメリットがある物件です。
（地域格差や企業の業務レベル・商流によってバラツキがありますが）
ちなみに貴殿は『雑排水管清掃費』の１戸当り１回の平均負担額をご存じですか？
ＳＨＣに指摘して来た事は「此処は全国平均額の倍以上。九州だからもっと安くなる筈だが
コストダウン出来ないのは東急Ｃに二次委託しているからだろう。
直接委託への切り替えを理事会で検討してくれ」という事なのです。
昨日の総会でも、又遡ること２年前の秋以降から指摘しています。この板にも投稿が残っています。
理事会が動いてくれれば、実現或は改善する事案が沢山あるのです。
それを、ＳＨＣが自社都合で理事会を誘導して巧いこと避けて来た。
利益を産む仕組みや慣習を温存して、不労収入（仲介手数料）を得る為です。
第２期ではコスト削減は全く検討しなかった（理事長も認めた）。
素人の私が１年前に、又９／２６理事会前に指摘した会計不正もこの２月まで看過してしまいました。
第３期では、増税の可能性もまだあるのでコストの妥当性の検証と改善を行って頂きたい。
上記の内容も２年前から、昨年以降は文書・口頭で何度も行っています。力不足で実現していませんが。
標準偏差・標準分布では20・60・20 結局、2：8理論に収束しますが。
私自身も他社に圧をかける気など毛頭ありません。
働きかける相手・折衝の相手は、売主と管理会社と組合の代表機関である理事会です。
理事会の決定・意思表示次第で、契約の相手側企業を動かせる権利が保証されているのに、行使しない。
既投の『手すりパイプの不具合』と別件で１件について、ＳＨ九州支店長及びＳＨＣ部長と担当に
本日、メール報告しています。
そのメールで、臨時総会・意見交換の場を設ける件ほかは、当掲示板を参照して頂くよう要請しています。
彼らが、顧客（区分所有者）の消費者心理やユーザー評価に興味を抱いているなら、その事案に
関係無い数々の投稿も見て下さる事でしょう。２年前から要請しているが、期待しすぎかな？
今週は、財団法人マンション管理センターと、市の窓口にも久々に相談に行きます。
仮に現状に満足されている方々も、管理委託契約が単年度更新になる事に異論は無いでしょう。
現時点では、単年度と複数年契約の【数値化・可視化可能な具体的な違い（功罪）】は、印紙代位です。
言い訳がましく騙られた「当地の実勢労働賃金が反映される云々」は、長期に見れば大差となりません。
総会では本社の部長も口頭で一時的な現象を指摘しているだけで、当日もそして今後も
具体的な説得／理解に繋がるシミュレーション等の資料は何も提示出来ないでしょう。
正しいと思われる事を発言しているのに否定（反発もかな）されるのは何故でしょうか？
1.正しいと思われる事が実は正しく無い。
2.発言の方法や仕方が適切で無い
3.本人が嫌われてる
4.ネット掲示板ならではの所謂荒らし
5.出る杭は打たれる的な感じ
こんなとこですかね。
1.は個人個人の見解があるので、満場一致で正しいとなる事は難しいですね。
2.は文章の構成であったり、論理の構築かな。論理的なものが一般的にはわかりやすいですが、それを嫌う人もいるかも。
3.はネット掲示板だから無いかな。総会出席者がこの掲示板を見たら、誰の発言かは推測できるかもですが。
4.これも無いかな。。このマンションの掲示板に張り付いて荒らす意味は私には見つかりませんでした。
5.ですが、何かギャアギャア頼んでも無いのに騒いで、自分の考えを全て受け入れさせようとしてる奴がいるから、反発しよう！こんな感じに思うのかな。
● 経時で悪化する病気と全く同じで、早期発見・早期の治療開始とその後の経過観察が重要ですね。
（可視化された不具合であるヒビ割れの２０ヶ月放置なんて、異常事態でしかない）
● 現代では、平成の初期からと思うが、セカンドオピニオンの考え方も一般化してきました。
世間一般の常識ですが、病状が深刻化してからの受診・治療開始では手遅れにもなりかねない。
病気ならば、稀に 自然治癒・自然回復もあるが、無機物の建造物では自然回復はあり得ない。
そして、一人の医師の『独特の見解や、他院で経験したことが無い特異な医療行為』に疑問を抱いたら、
自ずとセカンドピニオンを求めることになるでしょう。
ＳＨＣの公式ホームページをご覧になった方々には、極めて皮肉な例えになるが、
自分のかかりつけ医をヤブ医者だと、食事会などの集まりで吹聴する複数の隣人が居た場合に、
選択肢はおそらく３つあるでしょう。
１．複数の隣人の思いやり・貴重な指摘は完全無視して、ヤブかも知れない『迷医』の治療を受け続ける。
２．不安なので、現在の症状が治まるまでは通院するとして、一方で『迷医』の噂や実態を調べてみる。
３．念の為、別の医師のセカンドオピニオンを確認してみる。
又、何を以て隣人はヤブ医者だと言い続けたか、過去にどんな医師に診てもらったのか聴いてみる。
そして、自身がかかりつけ医を『名医』だと思っていたのは、何故か自問自答する。
考えてみたら、たまたま近所の医院なので通いやすかったから、単にそれだけの理由だったと気付く。
誤解を避ける為に、『迷医』とはＳＨＣを指し、複数の隣人の中には私も含まれます。
私のリアルな体験談ですが、セカンドオピニオンを得て、
昨年４月、３０年間もの長きに亘り寛解と再発を繰り返した病気を完治する事が出来た。
しかも、『福岡山王病院』に通ったのは２週間、受診は ”延べで” たったの４回でした。
原因解析のアプローチが、過去の医院とは全く違い、サンプル採取・データ分析・治療計画の策定・
インフォームドコンセントも完璧で、科学的・生物学的・効率的な治療でした。再発はありません。
後で知ったが、その会話も弾むとても楽しいＥＱの高い女医さんは、医学界では著名な所謂『名医』だった。
＞＞832 匿名さん
ＳＨＣの企業 CONCEPT 「心から信頼され、頼られるかかりつけ医や、困ったときに手を貸してくれる
友人のような・・・」は諸刃の刃。ネット媒体で宣伝するのは地雷をバラ捲いているのと同じ行為。
先の投稿では見送った話の落ちを、追加投稿しましょう。
＞３．念の為、別の医師のセカンドオピニオンを確認してみる。
だが、その医師からはこう告げられる。
残念ですが、治療不可能な程に悪化しており手に負えません。他の医師も治療拒否するでしょう。
近所の『迷医』を安易にかかりつけ医に選び、見直しもせず長期間、頼りにしたので仕方無いですね。
初期の段階ならば、まだ打つ手はあったと思われます・・・。最期まで『迷医』に診てもらいなさい。
病気の例えは分かり易いと思いますが、より鮮明にハッキリと疑問が湧き上がるのです。
、
バイク置き場のヒビ割れは、症状が２年近くも放置されてたから、目に見える状態よりも深刻で、
基礎部分のクラックは水平方向だけで無く、垂直方向の深部にまで拡大している重症だと思われます。
実際にこの期間に、病巣部（ヒビ割れ）は順調に増殖してきました。
大手術になったとしても、開腹してみたら対処不能でインオペなんてことは無いと思いますけど、
今回の２年点検工事は難易度が高い大手術になります。
しかも、車道を確保しながらの修繕作業なので、工事（オペ）の自由度を極端に制約します。
私が知る範囲では掲示物で事前調査等が行われた事は無いので、１ヶ月で実態調査から修繕までを
突貫工事のヤッツケ仕事、チカラ技で行う修繕作業となります。
例によって、工事の途中で材料が足りない届かないとか、予定期限内には完了しないかもとか言い出しそう。
過去には昨年１０月に、１２階東側の修繕を行ったり、あちらこちらのドアを何度も修理しています。
それと同じで、予定どおり６月に修繕が完了したとしても、再発はしないのでしょうか？
また再び、掘り起こして修繕工事をするなんて展開にはなりませんか？
>>835 匿名さん
きっと修繕工事後にクラックが再発して、表層の剥離現象も再び起きるでしょう。
売主は10年間の瑕疵担保責任を負っている。
従って、やり直しの工事は何度繰り返そうとも、費用は売主負担です。
総会ではそのような説明が無かったのが、ちょっと引っかかる。
役員からの指摘や確認も無かった。
まさか保険対応の修繕工事として処理することは、無いとは思うが、要注意ですね。
売り主の瑕疵担保責任できっちり直してもらいましょう、建物や共用部の維持管理は管理会社の基本中の基本ですから。
2年契約を勝ち取られのでしっかり本来の適正な業務をこなして頂いて区分所有者の不便、またマンションの著しい価値の減がないよう。
頼りのない担当者に頑張ってもらわないと。
>>837 匿名さん
ある専門家にお尋ねしたところ、法的には、つまり厳密なる本来の手続きとしては、理事長から売主に直接指示する事が必要らしいです。
又、二者間でそのやりとりがあったという経緯が、その二者と管理会社とで共有されている事実が重要らしいです。
だから、私が今まで売主と管理会社に直に口頭で要請したり、そして理事長と管理会社宛の文書や意見書で要請した手法はほぼほぼ無駄だった。
性善説を前提にした私が迂闊、甘かった。
理事長が総会にて披露したご見解の背景・動機が薄っすらと見えてきた。
理事長には、近々に売主への指示を直に依頼します。
駐車場の表層の剥離と基礎部分のクラックの修繕措置はは念の為に現理事長から、直接
建物本体および共用部に関しては、理事長経由で管理会社に対応要請する。
クレーム等は管理会社に直接申し入れして対応させる。
という認識でよいでしょうか?
いずれにせよ、各個人が指摘しても埒があかないと。
理事長は大変でしょうが、しっかり対応して頂くようお願いします。
しかしまあ、管理会社の毎月の巡回点検と理事会役員の点検は、何の為だったのか？
過去、約18年前に首都圏で駅近１分の物件で、第１期の理事長を経験したが、共用部・専有部共に何も問題は無かった。
が、組合員の代表としての使命感から、組合員の合意形成の下、周囲の交通・治安環境の改善の為、警察・自治体・自治会に働きかけた。
人気の東急DT線沿線の駅近故に、朝夕の歩行者及び車両や二輪車の流入量は増加の一途でしたから、対策が必要だった。
思えば、他の役員も意欲もあって非常に協力的でしたね。
結果、違法駐車排除のポール設置・道路面のペイント・道路標識の追加設置・カーブミラー設置・警官の巡回強化等々を実現した。
その後も諸々と取り組み、後任の役員にも引き継がれました。
組合員、特に子育て真っ只中の親御さんからは、行き交うたびに、お礼やお声かけがあり恐縮しましたね。
今更ですが管理会社と理事会の、業務分掌とか役割分担をチャート図などで可視化して、周知するべきかと思います。
マジで本当にやりたい者同士、グループLINEでやったら？こんな第三者にこのマンションの運営はおかしいってバレるよ。
恥ずかしくないの？
では。
投稿があったが、臨時総会なり意見交換会なりを開催して、合意形成や今後の方向性などを共有したほうが、うやむや靄靄状態方を少しでも解消して、理事会役員・組合員・管理会社それぞれがやり易くなると思う。
今までの延長なら?? 負のの連続しか無い。
>>844 住民さん
価値観の相違ですね。最終ターゲット(目標)も違うのかも。
● 隠蔽こそが恥。それでも不正を放置しますか？
● 改善や前進は、組合員のベネフィット。
しかも、現在から未来への連続した時間軸においてです。
多くの組合員に評価され、快適な住環境が担保されるのですからね。
それに、現代において常識的に考えて、子育て世帯や高齢世帯に厳しいMSこそが、恥ずかしいと思うが。
総会でも女性の出席者の「ひとりの母親としてのご発言」は響きましたね。心に、しかもそのど真ん中にね。
やはり、そうお考えですよねと、心底から 共感した。
出席してない方は、いずれトーンダウン・恣意的編集が為された議事録で、ある程度は共有するでしょう。
住民同士、情報を共有することは賛成ですが、誰でも見れる状態であるのが問題なんだと思います。
区分所有者専用の媒体探しと環境整備については、９月以降 理事会で全く検討もせずに立ち消えになった。
クラウド掲示板の代案は、本社から提示された筈だが・・・。
医療ミスや学校でのイジメ・企業の不正などを、パブリックの媒体にて公表され改善した事例は多い。
問題の当事者達が自主的に動けば良いのです。
まず当事者達の自覚・客観的な現状認識から、全てが変わっていく筈です。
>>850 住民板ユーザーさん
私がこの板に、その内容を書き込むのは、不適だと思うので、管理会社か理事長に直接お問合せください。
投稿やこの掲示板それ自体を否定するご意見もある事ですからね。
(そのご意見も私は尊重していますよ。決して同意はしませんが)
理事長とSHCの方々もこの掲示板を、見ている筈です。(総会にご出席の本社の “O部長” も見て下さってました)
意見書として出てこないモノも含めて、組合員の本音や要望を知る為の一つの媒体として です。
昨秋、私が、実名記載の文書で要請し、しかも理事会の場で口頭で依頼し、承諾されましたから。
若しくは、例によっていつになるか不明ですが、 1ヶ月以内には議事録で共有出来るでしょう。
去年は５週間以上・３９日経過後の議事録配布でした。
もっとも、その大事なご発言が 削除・編集されずに議事録に記載されれば の話 ですが。
そのご発言をした女性は、私のすぐ後ろの席で臆することなく、堂々とご発言なさっていた。まさにアッパレです。
隣に着座の女性も、大きくうなずきながら聞いていらっしゃった。
此処にお住まいの子育て 真っ只中の 、多くの母親の皆さまの率直なお気持ち・お考えを代表して、代弁してくれたのです。
総会では、そのご発言におそらく全ての組合員が賛同しているようでした。その後の他の出席者の発言が、その “母親のご意見” を支持する意見でしたから。
>>844 住民さん
>このマンションの運営はおかしいって・・・。
バレるのは誰が恥ずかしいのですか？
最も恥ずかしいと思うのは、きっと管理会社でしょう。
おかしな運営が改善されないマンションはたくさんあります。
改善されれば、管理会社の恥は 組合員の誇りに変わります。
本日は、良い報告を１件だけ投稿させて頂きます。
内容は区分所有者・居住者・当掲示板に肯定的な方にも否定的な方にも有益な情報です。
先刻、駐車場にて以下の計５名と偶然、遭遇し現在の毀損状態・対応の不備・これからの対応等について意見交換致しました。
・SH本社 事業本部 常務執行役員
・SH九州支店 建築課 マネージャー
・イチケン九州支店 建設部 部長
・SH九州支店 ご担当者
・イチケン九州支店 ご担当者
SH執行役員は、「やるべきことをしっかりと行う」と、自ら確約して下さって、さすが本社の常務は話がはやいと感服致しました。
SHC本社 の “O部長” (総会に出席されていた部長)とも、面識もあるのでしっかりと連携すると仰ってました。
尚、駐車場のヒビ割れは理事長の依頼が無くても実施しますという主旨のご発言もありました。
言質とれましたので、私からの理事長への要請は省略致します。
これを機に、事態は大きく一気に動き始めるでしょう。
もちろん、我々組合員や居住者にとって今以上に良い方向に向かって。
あらためて、自分の引きの強さを実感しましたね。
このマンションは将来が明るいです。外部のものですが、読ませていただきました。
誰の言葉か忘れましたが、学生の頃に知った言葉です。
「最大の罪悪は無関心。次に重い罪は放任」
ということかと思います。
こんな言葉も記憶してます。
「豊かな人生を送る為には、創造性を高める知恵・必要な知識・適正な判断を繰り返す事、
そして時々反省する事」
外部の者です。貴方には非常に関心があります。分譲マンションの救世主になる方かも知れません。このマンションを買います。私はマンション管理士です。
>>853 匿名さん
そもそもですが、一般的に敷地内の点検を行う時は、事業主は事前に掲示物で周知するのが普通です。
年配の見知らぬ男性が３人も敷地内に入るわけですから。
実際、２年点検や修繕作業で多数の人間が入館する際は事前に周知しています。
今日、管理員さんがお休みですがどうやって入館したんだろう？？
管理会社は事前若しくは当日にでも知っていたら、理事長に承認を頂いてから、SHが掲示したかどうかもチェックする義務がある。
一体どうなってんのか？
＞＞858 匿名さん
そうそのとおりです。
その５人を見て、面識も無いし見た事も無いと思った居住者が警察に通報する事もあり得る。
その場合、管理組合・理事長の事前承諾が無いので、当然だが [不法侵入者扱い］となります。
ＳＨＣとＳＨのセキュリティの意識レベルが、如何に低いか、居住者に配慮が無いかという事です。
総会では、以前に 既に理事会で安易に容認されたコンサル業者の入館についても追及があった。
結果、向こう３年以上は不定期に入館することが判明した。
であれば、総会で指摘した方が居たが、覚書・念書は交わされるべきです。
それが世間一般の常識ってもんです。（＝ＳＨＣの非常識）
>>858 匿名さん
そう、そのとおりです。
SHCは、セキュリティに関する意識も欠如しています。
この物件に何もメリットが無いコンサル業者の入館を、安易に承認した理事会。
しかも、向こう何年に亘るのかすら も 、確認せずにです。
総会では、少なくとも向こう３年以上は定期的に入館予定なのだと判明した。
であれば、総会で指摘した方がおられたが、覚書か契約書・念書は交わすべきです。
それが世間一般の常識ってものです。
SHCの非常識が通用しないという事を、3期理事会が、竣工３年目にしてようやく示してくださるでしょう。
それを追認・容認した管理会社は異常。せっかくのセキュリティ機能を否定するのと同じです。
自販機は、総会でも質問があったが、未だに掲示物での回答も無い（今頃になって確認しているから？）
売上げ見込みの妥当性、品揃えと価格、売上げの適否の評価基準、売上げ不振時の対応・撤去費用、
５年未満で撤去する際の違約金、ＡＥＤの詳細。
とは言え、充分な情報提供も無いまま、委任状票や議決権行使によって設置は決まった。
総会では設置場所についての反対意見も多かったので、一旦【電源ＯＦＦ・壁の毀損工事は保留】の
状態で２週間程 仮置きしてベビーカーやお子さん連れの歩行・往来を邪魔しないかを検証すれば良い。
エントランス外部のサブアプローチ脇に置く案の、コストと美観の評価も再検証したら、
後々のトラブルも回避出来ると思います。
>>864 匿名さん
同意します。
私が総会の一週間前に提示した質問や誤記載の回答や説明は、一部だけが行われた。
が、欠席者に対しては事前にも事後にも周知されていない。
そんなやり方は普通は有り得ない。
>>865 匿名さん
本日、管理会社発行(5/23付け)の「ご報告」と「案内」各１部が掲示された。
催促されて ようやく、総会から５日後にやっと行われた。
ハトの飛来も糞害も、総会で指摘・質問があった「直近の発生状況」には全く触れていない。
議案に上程された経緯である「原因事象」が既に無い、一旦解決している事は絶対に周知すべき事。
総会で、またその後も指摘していたが、大事な事が尽く抜けている。
＞＞866 匿名さん
先刻、掲示物（総会決議３件の速報？・6/1点検の立会い募集）を見ました。
立会いは３名までとは、なんとも情けない。というか、度量が小さいというか・・・。
立会い希望者は結果的に、せいぜい３名ぐらいなんだろうけど、”その想定・かず読み” を踏まえて
〈先着１０名まで〉とか、何故書けないのか？
私は、管理会社経由で〈新理事長〉の承認を得る前提で、貼り紙を掲示させて頂きました。
昨日１枚、本日１枚、延べ２枚（全２枚）を、三箇所に。
目的は、5/21に体験した事象の共有と予防の為 (拡大防止) です。
このような時にこそ、3/26 同様に理事長承認は後回しにしてでも、早急に周知して頂きたかったです。
尚、迅速に理事長承認を行う仕組みは、未だ構築されていないそうです。
貴方が理事長にならないと改善は無理でしょう。
私自身が初動対応を誤った事、会社側等の自浄能力を期待した甘さを反省している。
昨年7/21開催の理事会の議事録(配布は8/10)には、討議内容の改竄・個人情報保護法に抵触する不具合があった。
議事録の下書きには、不適な修正・書き換えが、手書きで加筆修正されていた。
それを知った直後に、『解任動議』を上程すべきでした。
今のこの状態を回避出来た筈。
>>868 匿名さん
管理会社の変更こそが、最優先事項。
仮に第４期理事役員の一人になれば、それを推進する立場となる。
が、どのみち委任状と議決権行使票によって難航する。
この二年間の遺産は、非常にそして異常に重過ぎる。
＞＞871 匿名さん
ご忠告ありがとうございます。先刻、現場確認しました。
必要であれば、若しくは予防措置として、該当のＥＶカゴ内の録画データの「開示請求」を行うだけです。
簡単な事です。
・請求対象：ＥＶ１号機
・時 間 帯：2019/05/23 18：00ー22：30 と認識しています。
＞＞873 匿名さん ＰＣ画面だと見易いと思います。
組合軽視の極み・契約と契約手続きに関する認識欠如・常識に欠けるＳＨＣ独自の手法・・・。
● 1/27 理事会後、管理員室で１対１で交わされた〈管理委託契約更新申出書〉の「誤記」は両名が看過。
その際、「重要事項説明書の提示」も「契約書の概要説明」も行われなかった。
● ＳＨＣと管理組合との関係性・双方の役割や責務を法的に担保するのが〈管理委託契約〉。
その一連の更新手続きが一切、組合員に報告・周知されず「議事録（1/27・3/30）」にも記録は無い。
●〈重要事項説明書 3/30付け〉は、「約款の添付モレ」「不鮮明な印字・社判の不備」を指摘され
5/13〈重要事項説明書 5/18付け〉が訂正・再配布となったが、なんと「未来の日付け！？」だった。
〈契約絡みの書類全般・ビジネスマナー上〉で「未来の日付けの書類」は不適、あり得ない。
● 理事会（3/30）では、「契約期間・条件についての説明も質疑も無く」総会での議案上程が決議。
ＳＨＣは事前に指摘された不備・誤りを周知せず総会に臨み、
”総会の出席者のみ” が不備・不手際の事実を認識し得た状態で、審議を行ったが
「実態を知らされていない多数の組合員」の委任状・議決権行使票により、「やむなく承認」された。
● ＳＨＣは総会に至る経緯や、総会での意見・異議を真摯に受けとめたなら、「自ら審議見送り」を
提案しただろう。或は、参考資料として「１年契約の条件提示」を約束したであろう。
念願が叶って、SHC 取締役 M氏が当地に面会に来てくださるそうです。
私一人では会わないと答え、以下要請しました。
●意見発露の場として、掲示物等で全組合員に周知案内して欲しい。
●時間切れで消化不良になるのは避けたいので、最大で４時間予定してお越し下さい。
●途中退場も良しでお願いします。
●全組合員での共有が重要なので、議事録を作成して配布願います。
ただ今、本社で検討していらっしゃるでしょう。
滅多にない機会なので、今後の運営にも絡むので、その場には、新旧の理事会役員には可能な限り出席して頂きたいです。
特に理事長お二人には。
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
建物は適正に修繕されれば、現時点での問題はほぼ解決し、一旦は完結するでしょう。
完結させなければ、ＳＨにとっても不利益な状態がいつまでも残りますから。
ＳＨＣの〈管理業務の改善〉〈区分所有者に優しい管理業務の推進〉は、まだまだ着地点さえも見えません。
本物のマンション管理士の登場です。ご期待。
>>877
管理会社などは何処も同じでしょう。
貴方が理事長になって管理会社のノウハウを利用すればいいのです。
利用価値のない管理会社は変更すればいいでしょう。
何処のマンションでも管理会社に利用される役員ばかりです。
分譲マンションの区分所有者の為に貴方ならできそうです。期待します。
>>879 匿名さん
管理会社は数あれど、厳しい自由競争の市場環境に晒されてきたか否か。
つまり、提供するサービス＝管理業務の質の向上に努めてきたか否か。
その違いが決定的な要素ですよね。
＞＞879 匿名
どなたかの投稿にありましたが、標準分布・標準偏差（20・60・20の分布）に倣って考えれば・・・
● 良い管理会社・・・20％
● 普通の 〃 ・・・60％
● ダメな会社 ・・・20％
業種に関係無く企業はこの分布にあてはまる。スポーツの分野や学校の生徒の学力とかも。
管理会社が何処も同じなどという見解は、世間一般の評価と異なり、当てはまりません。
組合主導とはそういう事でしょう。平成１３年８月１日に施行されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律に目をとうしている理事長はいないでしょう。
私もマンション管理士です。お目にかかる日があれば色々教えて頂きたいです。
利用価値のない管理会社に組合費を費やすのは愚の骨頂でしょう。
組合内部に土足で入り込み組合員同士のトラブルを誘発してマンションの管理をコントロールする管理会社１０９は危険でしょう。
＞＞880 匿名さん
製販一体型のメーカー（デベ）／流通のビジネスモデルの典型的な弊害の一つですね。
製販一体型・・・マンション事業・自動車・飲料ボトラー・制度品コスメ等々。
メリットもたくさんあるが、此処では何も活かされていないようです。残念です。
デベ系の管理会社の場合、新規獲得の営業を行う企業とそれ以外の企業とで、全く異質なものになる。
新規獲得を行う企業は、他社の管理業務の実態や組合の評価も知ることになりますからね。
結果として、自社の管理業務の品質を厳しく検証する自浄機能が働きます。
たぶん昨日、マンション前から駅に向かう道路の縁石周りの草刈りをして下さったんですね。
自治会の皆さんでしょうか？ ありがたいことです。
ホッコリした気分で戻ったら、ゴミ捨て場前にシュレッダーの裁断クズが散乱していた。
ゴミの捨て方の問題なのか？、回収業者側の作業ミスなのか？ たぶん前者なのかな？
>>853 匿名さん
いつの間にか、２年点検の事前調査の告知の
貼り紙が掲示されましたね。
今ごろになって何故？と不思議な感じでした。
しかも、ほぼほぼ１日を費やす点検作業！
きっと、常務執行役に現状を訴えて頂いたから
なのだと思っています。
仰ったとおり、事態が急激に好転しているように感じています。
有り難いことです。
今後の展開を注意深く見とどけたいと思います。
>>886 匿名さん
まだまだ、ようやくドアノブに手がかかった
ような？ そんな状況でしょうね。
今迄は、幾度となく声かけしたのに居留守！
や門前払い！ばかりでしたからね。
ちゃんと、お迎えの準備を関係者ファミリー
全員で検討して頂いて、テーブルにつかないと
いけませんね。
>>889 匿名さん
第３期理事会はこれから、優先順位を付けながらも、前の 第２期理事会 の決議や対応の非を認め覆していく作業を強いられる。
過去の不適な誤った判断を正していくのは当然のこととは言え、管理業務の監視と是正・快適な住環境の実現に向けて、ひたすら謙虚に追求して頂きたいです。
本来のやるべき事を当たり前に推進して頂きたいです。
SHCの今の状況は、将棋で言えば “詰まる”
一手前 (いってまえ) の状態ですね。
いずれ “投了” の意思表示があるでしょう。
具体的には、6月の理事会＝6/15 迄には、
ある程度の軌道修正が行われると思う。
6/1 からSH本社の組織体制も一部は強化される。
子会社のSHCは その影響を受け、業務改善を
迫られる。
今迄の不適切な理事会決議や規約の解釈も、
優先順位をつけながら、修正されるでしょう。
＞＞890 匿名さん
早速、総会でも指摘された駐車場での規約違反の放置＝著しい汚損（オイル痕）を、除去するらしい。
昨日、事前告知も無くＳＨＣ担当と外部業者の計３人が、高圧スチーム掃除機のテストを行ってました。
周囲の車輌には、何の養生も施されなかった為、オイルを含む汚れた蒸気の飛沫がかかった事でしょう。
尚、参考までにと 業者２人に直に社名をお尋ねしたところ、ＳＨＣ担当者から
「守秘義務があるので、社名は言えない」と拒否された。
ＳＨＣ本社に電話した上で一般論で回答されたが、此処のルールも認識せずに無茶苦茶な言い分に呆れた。
此処は組合員の提案と理事会決議で、以下がルール化され入口には告知プレートがあるのだが。
【 入館時には名刺提示 若しくは 身分証明のネーム等の携帯・提示 】
近々、意見書にて『入館業者リスト』と『管理費支出企業リスト』の提示・公開を求めます。
物騒な世の中ですし、管理費会計では２期に亘る不手際や会社都合で承認無しの物品購入があった。
２つのリストを機能的に管理・活用すれば、業者毎に点検費や作業費の適否検証にも活用出来ます。
>>893 匿名さん
総会で管理委託契約手続きの数々の不正を指摘し、
契約更新に際して単年度契約を提案し、更には
管理会社の変更に言及した私は、顧問弁護士経由で
コミュニケーションする事に相成りました。
SHCとはそんな会社です。
鯉のぼりの一部が落ちたらしいです。
竿がベランダから外側に斜めに出てましたからね。
人にあたらなくて良かった。
別のお宅では、竿をきちんとベランダ内に垂直に立てて
外側に、はみ出さないように配慮していましたね。
いつもの事後対応ですね。
[No.897と本レスは、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
>>898 匿名さん
今、NHKでマンション問題取り上げてる。
この種の問題に対処出来るのは、公正な対応を実行して来た、知見も豊富な大手や新興或いは、コンサル系の管理会社ですね。
それらの企業は、管理会社に否定的な意見を発する組合員を排除する事はしません。
組合員の個人の権利を封じるような暴挙は、リスクが大きいですからね。
報道等で取り上げたら、その会社自体がもう、
営業出来なくなるケースもある。
その顧問弁護士も少なからず、ダメージを被るでしょう。
組合員の資質が重要でしょう。
統計学上の標準分布のとうり、管理に関心のある組合員は20％。此処の総会出席率とニアイコールです。
又、パレートの法則どおり、20％の組合員が管理業務の改善に於いては80％相当以上の貢献をしている。
一番の問題点は、管理会社の企業体質。
管理を委託された会社という圧倒的に優位な立場を利用して、
個人の発言の自由に規制をかけるＳＨＣと顧問弁護士事務所。
法的に、社会的に許されるのだろうか？？？
先の戦時下の言論統制等を連想させる事案ですね。
親会社の上層部に良識ある方が一人でも居らっしゃれば、教育的な指導を行うでしょ。
親会社の顧問弁護士は、別の弁護士事務所です。
全く異なる見解を示してくれると思います。
いずれそうするよ。今の管理会社が変わってからですけどね。
共用廊下の貼り紙(3/26)が掲示されて、早２ヶ月。
一部容認が決議され周知されてから、２週間弱。
ベビーカーや宅食用のケースをポーチ部に出しているお宅は皆無。
あの貼り紙掲示の暴挙の罪は非常に重い。
終わってますねSMC。
弁護士にたよらないとクレーム対応出来ない軟弱さ。
無能な担当者と管理職によるやりたい放題。
ある意味凄い。
＞＞911 匿名
一体どんな経営トップが、こんな事を容認するのかね。書類には『代表取締役 ◯山明』とあるが。
総会でも間違いを正面から指摘し、幾つかの提案をしている方を締め出そうとしている。
子育て世帯にも高齢者や弱者にも全く配慮しないＳＨＣ。
確かに、ベビーカーや宅食用のケースをポーチ部に置く住戸は、ほぼ皆無となった。
＞＞912 匿名
総会では、一人の母親からの意見・発言が多くの出席者（組合員）に響いた筈です。
が、ＳＨＣのお二人の心には全く刺さらなかったのでしょう。会場の後ろに居た『前担当者』にも。
昨年同様に議事録を恣意的に編集するだろうから、本社にも自分たちのミスは報告していないのだろう。
>>913 匿名さん
都合よく編集されるでしょう。
個々が改善提案しても管理会社から煙たがられ最終的には弁護士を通じてしか申し入れ出来なくなる。
自分の輪番の時に大規模修繕時期に当たらないように祈るしかない。
ここと組んで建設的な意見の交換は無理ですね。
総会の前に行った重要事項説明会の内容も、議事録を作成して配布すると明言していた。
昨年のような、出席人数の書き換えや会社側に都合の良い偏った議事録を、作成しないようにと
釘を刺されていた。管理会社も先回はレコーダーを使用していた、
にも関わらず、偏向編集が行われたら信頼開腹はもうあり得ません。
誤：信頼開腹
正：信頼回復
ＳＨＣの顧問弁護士って、この会社の不適な対応や、契約更新時の違法な手続きや不適な営業活動等を
把握しているんですかね？
重要事項説明書に約款が挿入されていないままに手続きを進めたり、契約日の記入ミスがあったり、
総会でそれを指摘された後も何も周知しない、又『消費生活用製品安全法』に抵触する事態とかを、
依頼人であるＳＨＣから聞かされているんでしょうか？
連帯責任をとる覚悟で、依頼人企業の不正も受け容れるんでしょうね。
＞＞912 匿名
＞子育て世帯にも高齢者や弱者にも全く配慮しないＳＨＣ。
＞確かに、ベビーカーや宅食用のケースをポーチ部に置く住戸は、ほぼ皆無となった。
「人と地球がよろこぶ住まい」を謳うＳＨＣは、居住者の快適性・よろこびを明らかに低下させている。
3/26貼り紙掲示以前は、棟内全体で約30戸強・各階3～4戸はポーチ部にベビーカーが置かれていた。
どのお宅もキレイに畳んで 美観や安全面にも充分に配慮して下さっていた状態であった。
理事会で問題視された事実は無く、過去の議事録では「美観に配慮の上、各戸の管理に任せる」とあった。
それが、3/26の貼り紙により突然に禁止され、（しかも理事会未承認・全階のＥＶホールに掲示）
4/19に配布された総会議案書では、理事会審議で一部容認されたのは宅食用のケースだけだった。
5/18 総会出席者の猛抗議を受け、容認を支持する多数意見を反映する形でベビーカーも可となった。
総会出席者の要請を受けて、当日には雑な手書きの貼り紙が全階に掲示された。
だが、２ヶ月近く禁止された為にほぼトラウマとなり、多くのベビーカー使用世帯は以前のような
快適な使用環境がいまも制限されているかのようです。
現実問題として、あの貼り紙掲示をキッカケとして、戸内への収納等 不便な対応をを強いられている。
この状況が発生した原因 或はその責任は、配慮や優しさを欠く管理会社と理事会にあります。
以下は要約版です
●「人と地球がよろこぶ住まい」を謳うＳＨＣは、居住者の快適性・よろこびを明らかに低下させている。
●約30戸強のベビーカーはキレイに畳まれ 美観や安全面にも充分に配慮して下さっていた状態だった。
●それが、3/26の貼り紙により突然に禁止された。（しかも理事会未承認・全階のＥＶホールに掲示）
●4/19に配布された総会議案書では、理事会審議で一部容認されたのは宅食用のケースだけだった。
●5/18 総会出席者の猛抗議を受け、容認を支持する多数意見を反映する形でベビーカーも可となった。
●現実問題として、あの貼り紙掲示をキッカケとして、戸内への収納等 不便な対応をを強いられている。
私はいわゆるスレ主です。
この板は一定の役目を終えたとの思いなどから、
スレ主として削除依頼を行なっています。
３日前からですが、何故か削除されません。
不思議です。
この板が無くなれば、SHCはようやく放置して来た
皆が平等にアクセス可能な環境整備に動く。
昨年の理事会で継続的に検討するとした
情報共有の環境整備に、いよいよ本格的に
取り組まざるを得ないでしょう。
昨年8／23の理事会で決めた事ですから。
本日、共用部の２年定期点検の立会い説明が行われた。意外であったが理事会役員は誰も参加せず。
これまでの経緯を踏まえれば、前理事長には是非立ち会って頂きたかったのだが・・・。
事業主からの詳細説明を受けずに、状態も同時共有せずに、完了確認のみで組合として成立するのか？
ＳＨＣ立会い者の言動からは、理事会に働きかけていない、出欠予定も把握していないのは明白でした。
事業主は常務執行役員が、２週に亘り延べ３回当地に出向いて下さった。
5/22は概要を総員５名で現状確認をして下さって、
翌5/23には掲示物にて補修に先行しての点検実施を周知し
5/29-30、自ら率先して各所の点検を執り行い、陣頭指揮をして下さった。
6/1の2年点検の事前説明は、資料２部と口頭説明にて具体的な見解や措置が明示され、期待を越える内容であった。
責任者の説明や回答は、豊富な知識と現場経験に基づき実に的確で明瞭。
その言動からは、現場を仕切る統率力のみならず、同行者からも一目置かれ尊敬されている方だと再認識した。
SHの監理監督を担う部署と、施工担当部署とのWチェックが適正に効いている事が、資料や現地のやりとりから肌で感じられた。
事前の掲示物(5/23)には、役員が立ち会うことが明記されていたが、役員立ち会いは無し。
SHCは前担当のM氏が代理で参加した。
6/15の理事会議事録には正確に記録し周知して頂きたいです。
ハチやハトの被害が以前より取り沙汰されています。
● 昨日、西部ガス作成の貼り紙がやっと掲示されました。
● 東側西部ガス管理地の除草は、6/10に行われます。
※ 草の成長が想定以上に進行している為、当初の予定6/19を10日繰り上げての実施です。
● 先週以降、西部ガス総務部に架電し、東側の空き地の除草を打診・検討を依頼しました。
捕食地や営巣地となっている可能性があり、ハチ飛来やハトの糞害(今は沈静化)が、理事会で問題視され遂には総会議案に上程された経緯・事実をお伝えしました。
● 除草については快諾して頂き、5/28当日中には掲示物を用意しSHCにも同日、提示して下さったようです。
周辺の戸建て住戸に対しても、各戸に配布。
尚、西側のハチ飛来が度々見られる一帯の除草は、
、SHCが先週から動き出したが除草実施は未定との事です。
引き続きご注意下さい。
ハトの飛来の報告は１月末が最後で、総会の直前にはフン害は全く無くなっていたそうですね。
南側のマンションの屋上へのハトの飛来も、４月中旬頃からは全く見かけなくなりました。
確か、３月中旬までは毎朝７～８時と、午前中から昼にかけて飛来していました。
代わりにツバメが羽虫を捕食する為に、建物の南側や北側を髙層階あたりの高さまで飛んでいます。
ツバメは基本的に益鳥ですし、今季は巣作りも敷地内では見かけられないですね。
１ヶ月近くに亘る２年定期点検の修繕が確定した。
この場合、管理会社の要請によって、行程表の明示が行われる筈です。
が、昨年同様になーんにも表示されていない。
こんなことって、一般的にあるんですかね？ 無いでしょ！
＞＞923 匿名さん
＞責任者の説明や回答は、豊富な知識と現場経験に基づき実に的確で明瞭。
＞その言動からは、現場を仕切る統率力のみならず、
同行者からも一目置かれ尊敬されている方だと再認識した。
さすが親会社はとても人材が豊富なのでしょう。層が厚いとも言える。
公正に責務を全うする取組みを自ら率先し実践された常務執行役員や、
自社の施工物件を適正に客観的に点検をして下さった公的資格をもつ責任者。
企業や様々な組織に、このような方々が存在するか否かで、様相が大きく変わりますよね。
よく知られる『働きアリの原則』のように、仮に２割でも存在して欲しいものです。
が、一般論として少人数の組織（２～５人）の場合は、２割の存在すら期待出来ないですね。
＞＞926 匿名さん
事前立会いから３日後にあたる本日、6/4の午後に２年定期点検の告知と修繕行程表が掲示されました。
● 通常、今回のように全階・全域に及ぶ修繕を行う場合は１週毎に、毎週末に事業主と施工業者主催、
管理会社の担当者ほか立会いの下で〈報告会（理事会役員参加）〉を開催します。
● そして工事の進捗状況の共有や、組合員や居住者からの要望提示やヒアリング、理事会役員からの
正式な要請等が行われるのが一般的です。
● １週間単位で確認することで、最終の工事完了確認の見落としの防止や効率化を図る目的も果たせる。
● 尚、事前の立会い確認（6/1）は、２階から９階を省略しても９５分（１時間３５分）を要しました。
完了確認を各階毎に全階を順番に適正に行ったら４時間は悠に超えます。
● 又、報告会には特に人数枠を設けずに、希望者の出席を受け容れます。
自住戸の周辺部の修繕の進捗や結果は気になりますし、詳細を知りたいものです。
是非とも、１階エントランスで開催して頂きたい。毎回３０～６０分程度で完結するでしょう。
又、報告内容や報告資料は、メールコーナー等に掲示するのが共有や事故防止にも有効です。
● 昨年の１年定期点検の修繕や、その他の修繕（2017年10月、2018年10月）等の完了立会い確認や
結果共有も非公開・情報不充分だったので、適正だったか否かが不透明でした。
結果、今回の修繕に繋がっていますが・・・。
これまでの経緯からして今回は、従来のような上辺だけの形式的な報告では済まされないでしょうね。
将来の大規模修繕実施時にも同様に毎週の報告会を開催し、作業現場の写真等を提示し共有する筈です。
● 九州エリアでの大規模修繕の経験が無いＳＨＣ担当者と前担当者は、予行演習を兼ねて取り組めば
修繕業務に絡む経験値も多少なりとも、習得出来るという大きな利点があります。
また共用部ドアの錠の不具合が起きています。
自転車置き場からエントランスに入る際に、お子さん連れのお母さんのカギが抜けなくなり、ドアも開かない状態でした。
偶然エントランスを通りかかり、ドアを開けようとしたが、ドアノブが空回りするような状態でなかなか開けられなかった。
この形状の鍵穴に耐久性がないんでしょうね。
直してもまた同じように壊れるでしょう、建物内であるので常にオープンでも良いかも。
皆様が使用する頻度が高いのでセキュリティよりも耐久性の高い鍵を使用するべきでしたね。
>>930 匿名さん
此処の錠の不具合は絶えませんね。
施工業者他はエビデンスや製品評価のデータを保有しているでしょうに。
この2年以上、管理会社・理事会も現状を把握していないようですね。
>>931 匿名さん
アリの一穴天下の破れ。
些細な事から大事な事まで、たくさん放置或いは未解決になっていますね。
管理側の思惑どおり、だいぶ こちらも慣れて耐性がついて、麻痺して来つつありますね。
他県のサンメゾンのスレを見ても、ドア等の不具合の頻発に関する苦情や不満が散見される。
よって自ずと、個別の個体の事象では無く、事業主が選定する『特定の製品由来の不具合』が想定される。
組合員は、特定メーカーの製品グレードや品質に由来する不具合や問題の犠牲になっているのです。
が、管理会社も経験値不足で、116戸規模での発生現象として認識していないから、対応が後手にまわる。
実際に、同グレードの製品を採用し同頻度で使用しても、この会社の平均40戸規模と110戸強の
それとは全く様相が異なります。同一条件下では約３倍の速度で劣化が進みますからね。
管理会社としてＳＨＣの現状認識の基礎データとしては、欠かせないモノの筈ですが・・・。
本日エントランス西側のドアについて、お詫びのFAXが貼り出されてました。
でも不具合は先週から発生してて、なぜ修理までこんなにも日数がかかるのか？
解錠が出来ない、鍵が鍵穴から抜けない、ドアノブが空回りするなどなど。
いい加減にしてほしい。
>>934 匿名さん
そのドアは自転車とバイク利用者とゴミ捨ての歩行ルート上にある。
そして、錠と鍵を使用する出入り口としては、最も開閉頻度が高い。
雨にも晒されるから潤滑オイルも直ぐに効かなくなる。
参考までにご覧になれば過去と現在で、思い当たる出来事や似たような現象があるでしょう。
当掲示板の管理カテゴリーのスレをご紹介します。
《管理会社のあくどい手口（2）》
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/
《管理会社と理事会が結託している場合の対応について》
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612286/
子供の足音をうるさいと言われる者です。
最初に騒音を言われた後の対応として、
1.子供にはその都度注意する
2.防音マットを敷く
3.昼間は出来るだけ外で遊ばせる
4.年齢によりますがスリッパを履かせる
歩き始めたヨチヨチ歩きの子供もいます、歩き始めのためよく転ける。子供は20時以降には寝ています。
匿名の罵る手紙の投函がありました。始めに話し合いをした時に騒音は斜め上や隣からもあるため、うちを特定するためにうるさかった時間をメモに書いて投函してほしいと言っていたがそれすらない。(うちの隣は大声や物音を立てる方がいたため)
一体どうしたらいいのですか？？
虐待したら言うこと聞きますか？
集合住宅ですもの、物音はします。全く物音を立てずに生活している人はいるのでしょうか？子供の頃から人に迷惑をかけずに生きている人はいるのでしょうか？
赤ちゃんに泣くなと言っているのと同じではないでしょうか。
もちろん、温かい言葉をかけてくれたり、助けてくれる方もたくさんいます。
今後はこのマンションから引っ越すことを検討しています。
子供を育てていく親として将来、自分も含め、小さな子に対して優しく温かい目で見守れるように育てていきたいなと思う次第です。そんな温かな世の中、マンションとなればいいなと思います。
＞＞939 住民板ユーザーさん1
記述が無いのでお尋ねしますが、
１．管理会社の担当者にはちゃんとご報告さないましたか？
２．管理会社はどのような対応をして下さいましたか？
３．その対応は、規約を厳正に遵守する姿勢に基づく適切で公平で問題解決に有効な対応でしたか？
>>939 住民板ユーザーさん1さん
ご心労お察しします。
直上の上階住戸や隣接住戸を騒音源だと、勘違いして前のめり・暴走気味で行動する住民は時々います。
騒音問題が、二次災害的に別の住民トラブルに発展してしまう残念な状況です。
騒音源を勘違いする方々は、マンションの構造上の特徴を知らない / マンション居住体験が浅い方々に多いようです。
管理会社の関わり方が間違っていたり、適切な助言が無いと更に状況は悪化します。
管理委託契約書には騒音問題の解決助言の記載がない。
管理責任の所在がない。騒音等のマナーの問題は自治会等との共同作業である。
>>940 匿名さん
1.2.当初は管理会社を通していました。一度直接話し合いました。アドバイスもしていただいたし、小さな子どもがおりどうしようもないこともわかって下さり、威圧的な対応はなくその後もしつこく管理会社が言ってくることもありませんでした。
3.公平ではあったと思います。階下の方のあまりの威圧的な態度に管理会社も困るだろうなと思いました。もうどちらかが出ていかねばどうしようもないと思います。管理会社の対応が悪いとはさほど思っていません。
>>943
管理会社の対応としては良い方だと思います。
音については個人差があります。私は子供の音は平気です。
子供は公園等で思い切り暴れさせると家では疲れて良く寝ます。（笑）
本来は管理会社の仕事ではありませんのですが管理会社とは避けて通れない事情もあります。
>>943 住民板ユーザーさん1さん
問題点は、以下が管理会社によって共有が図られていない点ですね。
あなたと階下の方との誤解の可能性を改めないと、残念な敵対関係が放置されますよね。
１.管理会社が階下の方にどのような経過報告をしたのか？
２.騒音源は他住戸かも知れないことを、階下の住人に説明したかどうか？
３.その上で、その後に騒音発生したか否かを経過観察したか？
>>943 住民板ユーザーさん1さん
マンションを引越すとまで仰ってたので、またも管理会社の仲裁が良くなかったのかと、思い至ったわけです。
お子さんも成長すれば、転んだり跳ねたりを控えるでしょう。
又、騒音防止やマナーについても理解してくれる筈です。
以前の投稿で知りましたが、先の総会でもある母親がお子さんを育てやすいマンションにして欲しいと発言をなさったようですね。
参加者側に着座していた多くの一般の組合員出席者は、皆さん賛同なさっていたそうです。
ただし主催者側はどう捉えたのかが不明ですが、とりあえずは新体制の理事会に期待しましょう。
大凡調停業務においては、公正且つ公平性を担保する為には、利害が対立する双方の言い分を踏まえて対処するのが基本中の基本です。
此処の管理会社は充分認識しているでしょうが・・・。
>>924 匿名さん
害虫や害獣の除去対策は全体的な措置がより効果的なのですが。
予定どおり8時半から南東側空き地の草刈りが始まった。
これで周囲に飛来していたハチは西側の雑草と花に集中する可能性が高まります。
今後、順次田畑は耕作され草花の生息地が狭まりますから。
西側の1号系統と周辺住戸には、注意喚起が必要です。
同時に、草花の除去も必要です。
>>945 匿名さん
匿名さんの言われている点から言えば、管理会社の対応としては全く1?3のような対応はきっとありませんでした。私はマンション購入が初めてで恥ずかしながら無知なのですが、管理会社がそこまでしてくれるのは普通なのですか？本人同士のことなのでそこまでしてもらおうとは思ってはいませんでした。
そういう対応があったからと言って今の状況が変わっていたかと言うと疑問ですが。。
>>946 匿名さん
たしかに現在はあまり子育てしやすいマンションとは言い難いですね…騒音の件や共用スペースの件。。
ただでさえワンオペ育児で精神的肉体的に疲れているのに、子どもの足音を何度も注意しなければならず育児ノイローゼ一歩手前。。一軒家ならば、言わなくていいことですものね。
子どもを伸び伸び育ててあげたい、という親の思いから今回引っ越しを考えた次第です。
今後は子育て世代はもちろん御高齢の方もみんなが住みやすいマンションに変わっていったらいいですね。
＞＞950 住民板ユーザーさん1
言うまでも無く、共同住宅の住環境の管理運用は、本来は全ての組合員共通の暮らしやすさを追求し続け
担保し、改善していくものである筈です。
特に、子育て世帯や高齢者世帯に対しては一定の配慮をすべきなのです。
3/26 突然の貼り紙で、共用廊下の私物禁止（ベビーカー・宅食用ケース・装飾小物）を断行した
張本人は既に皆さんはご存じのとおりです。
内容からして、手続き上は絶対不可欠である理事長承認を後回しにして、あの貼り紙は掲示されたのです。
3/30 の通常総会に参加された方々は、より詳しくご存じのことでしょう。
3/30 の理事会後も貼り紙を掲示し続け、規約運用の変更を看過し許してしまった代表機関＝理事会の
立ち位置もその目指す方向性も定まらず、不安定で場当たりで偏っていますよね。
私は、入居当初からの計画どおり、区画整理事業が進行した頃～大規模修繕工事の着工前に転居します。
>>949 住民板ユーザーさん1さん
一般的に、管理会社は一旦仲裁に入ったら、中立の立場を活かして、改善が現れるまで調整し続けます。
当然、理事会役員も協力します。連携と共有の為です。
また、利害が相反する組合員同士の一方的な思い込みや知識不足による勘違いを、公平且つ公正に解いて、和解に漕ぎつけます。
>>952 匿名さん
我が家は、なんと「外出中」と夜間「就寝中」のオーディオの騒音を疑われたました。
当然いずれも、オーディオなど作動していません。
きっと下階他の音が壁伝いに響いたのでしょうね。
が、私の居住階のみに限定した貼り紙掲示に加え、管理会社からは、携帯宛にお電話まで頂戴しました！
私が全くの無実である事を再現実験で証明し、苦情を申し出た方と管理会社の疑いを晴らしました。
そんな証明や再現実験は実に簡単な事ですよ。
その後は、以前と同様に昼夜問わず同じ音量でオーディオ聴いていますが、騒音源を指摘された事は皆無です。
そんな程度なんですよ。
状況判断や対応が実に浅はか、薄っぺらなのですね。
>>953 匿名さん
事前に掲示された行程表と異なり、本日から駐車場の擁壁修繕が始まった。
午後、業者さんに注意事項等の周知が無いことを質すと、ホワイトボードをこれからEVホール脇に配置するとのことでした。
本来の事前告知どおり、初日からやって頂きたかった。
理事会役員の方々には、適時的確に指摘や指導をして頂きたかった。
今回の修繕対象となった【駐車場の東側の擁壁からの水漏れ】は、昨年から何度も指摘していたが
ＳＨＣ前担当者は、戸建て住民のフェンス部への非常識な水撒きだけを原因として幕引きを行った。
今回、結論として、施工業者は以前から擁壁の連結部からの水漏れを認め、今回の複数箇所の修復に至った。
如何に管理会社の現状認識の判断・観察・検証能力が低く、素人以下のものであるかが明らかになった。
本日、通常総会議事録が全戸に配布されたようだ。
が、出席者の質問に対して、管理会社が確約した『重要事項説明』についての、議事録作成と配布は未履行となった。
別日に配布されるのだろうか？
5/18の『重要事項説明書の説明会』に関して、議事録が配布されないなどという事態になったら
第３期の理事会役員も、第２期の理事長以下の役員も黙っていないでしょう。
第２期理事会の役員の任期中の出来事で、且つ第２期理事長ほかはその場に立ち会っていましたからね。
いい加減な対応で、ウヤムヤニは出来ませんよ。
一般論では、将来の売却を考えれば中小の管理会社より大手の方が有利ですよね。
相対的に絶対的な安心感がケタ違いですからね。
管理会社の社会的な評価が、物件価値や快適な日々の生活に深刻なまでに影響します。
日常の管理業務も、全国に事業所を配し各事業所が組織的に行う大手企業と、キャリアの浅い2名で福岡と熊本の２エリアを担当する小企業とでは、比較するまでもありません。
その格差は明らかですよ。
担当者の暴走で、子育て世帯や高齢者世帯が不快な生活を、不快な思いを強いられるなんて異常です。
世の中の価値観や風潮とも完全にズレている。
>>960 匿名さん
躯体や表面仕上げの不備いわゆる瑕疵は、仮にあったとしても、あと８年間は事業主責任の下で対処して頂ける。
又、2年定期点検では、本社の執行役員が二週間延べ３日も立会い、陣頭指揮を行なって下さった。
一方で、日々の快適な生活に深く関わる、規約の適正な運用・住環境の整備・周辺環境等への対処の点では、依然として一抹の不安が残り続けている。
更に、懸念されるのは管理費会計費用と修繕積立金の資産管理です。
前及び現担当者は当該企業での業務経験も浅くキャリアも不明です。
実際に第2期までの仕事ぶりを振り返っても、理事会支援における誤誘導や極めて不適な対応があったのは周知の事実です。
現地の事業所は当面は、現状どおりの2名体制が想定される。拠って、改善を望むのは難しい。
第2期までは全く着目さえもしなかったが、コストダウンと管理会社の検討は、次回の理事会から本格的に取り組んで頂きたい。
管理会社が何かと理由をつけてコストダウンの取り組みを拒んでいるようです。
が、それこそが自社利益しか考えていない証左ですね。
彼等が組合員の利益を優先して発想出来るのなら、コストダウンして捻出した費用は、修繕積立金に振り替える等の提案を行える筈なのですが。
人件費や資材費等々の高騰は、当初の想定以上に推移しているでしょうから、修繕積立金の積み増しと両輪でコストダウンを推進する管理会社は多いようです。
「意見書・要望書」の書式って、管理会社の都合で、一方的に変える事って可能なんですかね？
新体制の理事会の初回でいきなり断行したんですね。
組合員の発言（質問や苦情）に対する規正を強化したいんでしょうね。
昨年の５月以降、一区分所有者からの提案をキッカケにＪ:ＣＯＭのクラウド掲示板の導入検討と
並行して、住環境の改善・向上を目的として組合員からのスムースな意見収集を行う意図で
「意見書・要望書」は導入された筈なのですが・・・。
ひな形はいいんじゃないですか、後は自由に書かせるとよいでしょう。
開催当日から26日も経過した6/13(木)やっと、第2期通常総会議事録が配布された。今回は昨年と異なり、総会に同席した本社部長の校正・確認があったのかな。
が、質問を意見と記載したり、またしても恣意的な編集が散見されます。
総会参加者が一読したら、違和感を抱く点が多いだろう。
本当に仕事が遅い。
違和感満載、諦めてます。
>>965 匿名さん
去年も総会議案書と議事録でも、民泊禁止に絡む規約変更についての記述で「他の物件の規約の条文を引用」していた。
こんなケアレスミスは通常はありません。
今回も、駐車場申込書の「旧書式」は現状使用しているものでは無く、規約集に掲載されていたものでした。
更に「新書式」さえも総会で指摘された点をクリアしていない上に、既にメールコーナーに置いてある書式とは違うものでした。
網掛け表示の説明も、一貫性も整合性もないお粗末なものでした。
そんな不備満載の議事録なのに、前理事長他の署名押印がありましたね！
回覧してもノーチェックなんですかね？
>>966 匿名さん
そのような手違いの原因は、今まで正式な差し替え版を全戸に配布していないから。
通常は、規約の条文変更や申込書等の書式変更に際して、各戸で保管している規約集に挿入する「更新頁」を配布しますよね。
＞＞967 匿名さん
● 管理会社は、【当物件の規約集】及び【更新の条文の経緯や記録】と【実際に使用している書式】を、正確且つ適正に記録・保管・管理をしていないのでしょう。
● 関連法の法令遵守が徹底されていれば、条文の文言を取り違えたまま通常総会議案書や議事録に誤って転記するような事態は発生しません。
● 福岡事務所に保管している【各物件共通の規約集を基データとして】議案書や議事録を作っていると推測出来る。
事業主の対応は、公式HP への投稿・常務執行役員への直接の異議申立て・当地の支店長との折衝等々により、目に見えて変わりました。
働きかけが無かったら、これほどの修繕工事は行われていなかったでしょう。
提案どおりに、工事進捗の『見える化』も行われ、更には同様に、中間の説明会も行われる事と相成った。
今後の、瑕疵担保責任の工事や大規模修繕にも好影響をもたらすことが出来ました。
残る課題は、あいも変わらずの、管理会社の不適で、継続性も合理性も計画性も無い管理業務を、徹底的に正す事のみです。
969 匿名さん＞＞
5月の公式HPの投資家向け情報で公開されていましたが、その常務執行役員は6/1付けで昇進なされました。
それ程のお方が二週に亘り延べ三回も修繕の事前チェックに立ち会って下さった。
通常の物件では考えられないことですね、
つまり、現在行われている２年定期点検は、本社の介在により、適正に行われ完了するでしょう。
立会確認は、中間確認も最終確認も、管理組合役員も複数名は立ち会って実施となることでしょう。
コマルガタゴミムシの大量発生は、天候の影響でしょうか？
管理委託契約は、本当に２年契約で良かったのか(当然、良くないけど)
大丈夫かなと？
>>776 匿名さん
3月SH福岡支店長との面談以降、又5／17に意見書にて要請したベランダと外壁の点検が実現する事と相成った。
大きな前進であり、評価に値する物である。
やはりSHは役員が関わって下さって以降、的確な対応をして下さっている。
これは、《第2期においてSHCと理事会が「専用使用部と専有部の全戸点検は必要無し」との判断は不適であった》と、親会社であるSHが認めたとも言えますね。
５月の２年点検入室時のベランダ(共用部且つ専用使用部)点検は、極一部で行われたようだが、共用部に関わる事なので、結果を共有して下さるでしょう。
この事態をSHC側は、どのように受け止めているのでしょうか？
>>971 匿名さん
貼紙をEV内にずっと掲示しているけど、もっと大事な内容の貼紙を掲示すべきでしょう。
優先順位付けや掲示期間に統一性が無いのは、貼紙の運用ルールが無いからですね。
その旨、議事録にも明記されてましたね。
サンヨーホームズ、イチケンは現在いい対応をされてますね。
相変わらずはコミュニティ、担当者が代わらないとずっとダメなままでしょう。意図的に理事会を操作してるように感じるのは私だけでしょうか。
2年契約は失敗でしたね。
■ ＳＨは公式ＨＰでも、経産省所管の法令『消費生活用製品安全法』の遵守を、明確に表明している。
（企業としては ”業種に関係無く当然の事” なのだが・・・）
仮にも問題が発生した際に、消費者や利用者・行政・任意団体や法律関係者から、この『法令の遵守表明』を切り口に責任追及されたら、もう逃れようが無いです。
■ 実際に5/22の執行役員の介入以降に、念押しで「公式に明確に表明している事実」を指摘してから、ハッキリと潮目が変わったように捉えています。
ＳＨＣは相変わらずと言うよりも、想定どおりに対応は悪化しています。
が、もう何も期待していないし、期待してもムダなので、さほど気にならなくなりました。
■ 今までは全く行われなかった『工事進捗の経時の表示』『中間の進捗共有』『専用使用部の実態調査』等が、要望どおりに実施される事となった。
今回の修繕工事と専用使用部点検調査と明り漏れ防止枠の対応終了後には（来年の通常総会の場で？）、ひとつの区切りとして九州支店長から幾つかの報告等が行われる事でしょう。
此処は、『旗艦物件＝フラッグシップマンション』、ＳＨグループの九州最大規模の物件であり、ＳＨＣ管理１０物件の中でもたった１物件で総戸数の２２％強を占める大きな収入源。
■ 他の物件に比べたらの約３棟分に相当する規模なので、経営効率的にもオイシイ物件と言える。
管理会社の変更なんて事態になったら、九週事業所の収支は一気に悪化する。だから２年契約を提示した。各媒体でも指摘されていますが、環境的にも諸々キビシイ様子ですからね。
■ ＳＨＣの今のごう慢な対応は、いずれ改めざるを得ない。根本的な解決から本社が逃げている。
親会社のＳＨの対応とは全く真逆の対応ですから、企業としては信用など出来ません。
改まらない場合は、管理会社を優良な管理会社に変えるだけの事です。
先の総会で本社の例の部長サンが説明していた、まさかの事態が現実となって、変更となるかもです。
>>976 匿名さん
確かにSHは、公式HPでコンプライアンスをアピールしていますね。
１.その法令が2007年から施行されている事実を認識している点。
２.法令主旨を『事故による被害拡大を防止する事にある』と捉えている事。
その上で、
３.リンクサイトや参照資料を明示し
４.『事故の発生を知った事業者がそれぞれの立場で、責任において、情報を収集、通知、報告をする』と明記している。
しかも『定められた責任をまっとうするだけでなく、積極的に取り組む』と表明している。
親会社のこのような姿勢は、子会社のSHCにとっては無関係なのですかね？
＞＞967 匿名さん ＞＞968 匿名さん
管理規約集の『条文変更の頁』や『更新した申請書の記載頁』を差し替え・挿入用に配布して頂きたい。
更に、更新箇所と掲載頁を列記した一覧表１頁も添えて頂きたい。
上記は私の知る限り、世間一般の常識として、他の管理会社は通常業務として粛々と普通に行っています。
又、この種のルールブック的なモノに関しては、企業・行政・学校等々でも実施していますよね。
第２期では、何故か履行されず放置され続けたので、第３期では早期に且つ正確に実行すべきです。
これは自身の使用の為では無く将来の住替え時に、物件購入者（引渡し先）にちゃんと更新管理し、それ一冊で用を成す『管理規約集』をお渡ししたいので。
過去の住替えでは、毎回そうしてきましたから。
具体的には、『意見書・要望書』で提示致します。
>>971 匿名さん
天候の影響もあると思いますが、休耕地が急増した事と西部ガス管理地の除草も関係しているでしょう。
区画整理に伴い広範囲にわたって、対象エリアのほぼ全域にわたって、休耕地状態になって雑草が生い茂っています。その為、棲息地が拡大して繁殖している。
周囲の造成予定地は、昨年迄とは全く異なる風景となっています。
>>978 匿名さん
改訂した規約条文等の配布・原本保管管理なんて、管理会社のマストの基本的な業務でしょ。
それをやらないとか失念したとか、既に契約義務遂行違反なのでは？
きっと契約書には配布についてと、図書文書等の保管と記載されているよ。
＞＞981 匿名さん
その実態を周知させるのは組合役員の責務ですね。
その種の掲示物や配布書類（実態を公表する文書）を作成するのは、管理会社ですよね。
だから、役員が指示若しくは、役員自ら文書作成しなければ、永久に周知されずに隠蔽されることとなる。
今までのような組合役員（理事会）の対応では、その責務（周知義務）は果たされず、改善も無いでしょう。
昨日のことです。
朝出掛け、夕方帰宅した際に玄関の鍵穴周囲に2箇所傷が付けられていました。朝はなかった為、防犯面も含め大変不快な思いをしております。ちなみに昨日は業者さんによる作業はありませんでしたよね？管理会社にも報告はしていますが、こういうことをする人が外部か内部にいると気持ちが悪いため、皆様もご注意ください。
専有部側への損壊行為は困りますよね。廊下で遊んでいる子をよく見かけますが、悪戯したかもですね。
ウチは以前に、共用廊下向かい側の壁面に大人用自転車でキズつけられました。
位置的にベビーカーや台車等では無い。せめて管理会社に正直に報告して欲しい。
同階のＥＶ出入口やＥＶホールのコーナーや他にも同様のキズが多い（他の階より極端に多い）。
大人用自転車（結構古い）をいまだに置いているのを見ましたが、ＳＨＣはちゃんと把握してるのか。？
>>984 匿名さん さん
こちらの階でお子さんが廊下で遊ばれているのを見かけたことはありません。上の鍵穴は高さもありますので、小さなお子さんではないと思っています。何にせよ不快な気持ちになりますよね。公にすることが大事だと思っています。
>>986 住人ですさん
以下はSHCの対応チェック項目
・本日、SHC担当若しくは管理員は現地の目視確認・ヒアリングを行ったか。
・現地に来た際に写真撮影と観察記録を行ったか。
・SHC担当から組合役員への報告を行ったか。
・本日中に注意喚起の貼紙を掲示するか否か。
大抵の管理会社は、上記４項目を本日午前中に完了させます。
※大事な住戸、しかも錠への損壊行為ですから、重篤と捉えて即対応する筈です。
※管理委託契約に基づいてしっかり仕事している点をアピールする為にも、ムダに時間をかけません。
※共用廊下の私物については、迅速に且つ厳しく行動しましたからね。
>>987 匿名さん
管理会社の担当は来館してますけど、貼紙は無いですね。
これからヒアリング等をしてから、管理員室で貼紙作成してメールコーナーとEV内に掲示するんですかね？
尚、SHC担当は自販機関連業者全３名と、エントランスで現地確認していました。
通常総会から既に１ヶ月も経過してますが、ようやく現地打合せをしているという状況です。
＞＞988 匿名さん
今頃になって現地確認ですか？
これまでに、どんだけ時間かけてるんだとか仕事が遅いとか、ずっと言われて来たのだから、通常なら段取りよく総会での承認を見越して、次工程の手配をして汚名返上に取り組むと思うのですが・・・。
仕事を進める上で、完了の期限設定やそこから逆算しての工程設計が出来ないのでしょうね。
通常の業務遂行上でもいつも場当たり的なのは、最終目標が何かを捉えていないからでしょう。
>>983
ドアの表面に傷付いています。共用部分です。組合負担で交換か補修をさせなさい。
その前に理事長と打ち合わせて組合から警察に被害届を提出する事をお勧めします。
ほっておくと次から次へと被害が拡大します。最初の管理が肝心です。
>>990 住民の人に質問したいさん
きっと未だ理事長への報告など出来ていませんよ。
当事者へのヒアリング実施も疑わしいです。
既にいずれも完了しているなら、貼紙掲示してるでしょ。
共用部分は組合員全員の財産です。個人の物ではありません。
組合が問題にできないようではマンションの将来が危ないでしょう。
傷を付けた人間は共同の利益を損なう人物です。
管理会社にはできません。発言力のある組合員に忖度します。
一組合員の被害届を警察が受理してくれるかどうかは解りませんが、
組合が取り上げてくれないようでしたら警察に確認してみてください。
まだ、指紋は残っているでしょう。
>>992 住民の人に質問したいさん
セキュリティ面でも不安ですよね。
が、被害届けの受理は現実的には困難でしょうね。
但し、警察署には行って事実を報告すべきです。
なによりも「警察に届けた事実」を残すことはとても重要です。
警察署の担当者も報告はちゃんと聞いて下さいます。
今後の管理会社の対応で、管理全般への取組み姿勢が垣間見えるでしょうね。
＞＞986 住人です
＞＞992 住民の人に質問したいさん
＞一組合員の被害届を警察が受理してくれるかどうかは解りませんが、
●共同住宅故に『一組合員・一戸だけ』の出来事は被害届受理（＝事件扱い）はしません。
●しかも、『損壊状況としては比較的に軽微』なので被害届受理は難しいでしょう。
＞組合が取り上げてくれないようでしたら警察に確認してみてください。
●被害者と組合役員との判断に委ねられますが、被害住戸の世帯主/居住者の同意を経て、
『組合としての被害届』を申し出れば、受理される可能性は高いです。大抵の弁護士はそう説明します。
●経験上、大手の管理会社はリスク意識が高く、且つ管理業務遂行の志向が強いので、
組合役員と連携して『被害届の申し出と受理に向けて協力的・積極的』です。
何故なら、ネガよりもポジ効果が期待出来ますから（管理会社への信頼度と評価が上がるから）。
●部外者による迷惑行為の可能性がある場合には、組合員/居住者の利益を最優先して対処します。
※組合員/居住者の利益・・・安全性の向上、安心して暮らせる住環境の担保
その目的は、『リスク拡大回避と再発防止・抑止効果・迷惑行為への牽制・安全性の向上』です。
規約遵守には強い遂行意識とかなりの拘りがある管理会社ですから、適正に迅速に対処する事でしょう。
臨時理事会開催が 6/11（火）で、最終頁の手書きの日付が、6/20（木）
同 議事録の配布が 6/25（火）。配布物たった１枚に、相変らず手間取ってますね。
会社側由来の問題解決の遅滞や先送り・非効率且つ不適な業務処理による停滞や理事会や総会の
誤誘導等の〈既成の事実〉を棚に上げて、組合役員の負荷増大〈都合の良い憶測・仮説〉へと
論点のすり替えを行っているのですね。
>>995 匿名さん さん
何回も何回も書き込みしましたが、この物件の担当者が捌け無さすぎます。
もしかして捌ける担当者ならあらゆる問題がここまでこじれなかったかもと私は推測しています。
優秀とまではいかなくても普通に対応できる方に変更してもらいたいです。
本日臨時理事会の議事録が配布されましたが、この内容はなんですか?
もっと他に緊急で対応する事があるのに、自分たちの捌け無さを一部の組合員のせいにして大事な事は棚上げしていい訳が大事なんですね。
改めて2年契約は失敗でした。
＞＞996 匿名
そうですね。
今までの状況を見る限り処理・問題解決能力は低いようですね。総会で他者からも指摘されていました。
＞＞653 匿名さん にて投稿済みですが、
当地の『九州事業所』は、大阪支店の下部組織の一営業拠点として存在し、経験の浅い２名で１０物件・
５３４戸（未成約戸を含む）を担当しています（此処の１物件の戸数シェアは約２２％）。
が、管理会社１担当者の業務量としては、特段、全く、過負荷などでは無いでしょう。
他の９物件は１物件平均４６．４戸なので、此処が戸数ボリュームでは１１６戸と突出しているだけ。
つまり、業務負荷を招いているのは自身の無計画性と低スキル、本社の支援/指導不足に拠るのでしょう。
担当者の巧みな段取りと本社のそれが適正に行われていれば、業務停滞や組合役員の負荷など増大する筈も無いです。
多くの事案は、弁護士が登場するまでも無く、組合役員の業務（理事会審議）の前工程で、ＳＨＣの日頃の状況観察・情報収集と事前準備、そして適正に交通整理的に事案の仕分けや対策検討が行われれば、スムースに消化出来た事案ばかりです。
企業グループ（ＳＨとＳＨＣ）として、フラッグシップマンションなどと位置付け、担当者に過度の責任を負わせながら、その反面、業務内容としては担当者一個人に画一的で表層的な仕事をさせ、厚い支援も行わなかった企業の体制と本社上長の怠慢が、こんにちの業務停滞と混乱を引き起こしたと思われます。
もっと、本社サイドからの業務支援が行われれば、今の事態は回避出来たことでしょう。
事実、昨年８月に本社部長と現地担当２名と当方とで、現地視察したが駐車場床面のヒビ割れや著しい汚損状態等々の問題点・要改善事象は放置され、事態の深刻化を招き現在に至りました。
事業主（ＳＨ）は、常務執行役員が関わったことで対応が一変し事態が好転したのとは、全く逆の状況となっています。
現在進行中の『２年点検修繕工事』は、公式ＨＰへの投稿・本社法務部他への窮状訴求・九州支店長への要請等を契機に、常務執行役員が２週延べ３回に亘り現地で陣頭指揮した結果として、行われています。
ＳＨＣの親会社である事業主（ＳＨ）は、公式ＨＰで表明しているとおり、今まさに法令遵守を遂行しつつある。
ＳＨＣにも経産省所管の『消費生活用製品安全法』に関して、ＳＨ同様に「定められた責任をまっとうするだけでなく、積極的に取り組んでいきたい（ＳＨ公式ＨＰより引用）」を有言実行して頂きたいです。
担当者の体調不良を持ち出すなら、当方はＳＨＣの不誠実な対応によるストレスで肺疾患を再発し入院手術を行いました。更には5/21発生事象等（詳細は映像と意見書にて事実を報告済み）により不安な日々を送り不眠状態が続いています。
組合員にとって、より深刻なのは、3/26 唐突に貼紙が掲示され、従来の規約運用の解釈が変容し、多くの子育て世帯や外部業者のサービス（宅食）に頼る世帯に、著しく精神的・物理的に負荷をかけた事です。
ＳＨＣが貼紙を掲示した動機・経緯は、業務怠慢によって未解決事象を長年放置した点を省みずに、全く以て独善的で一方的で一組合員の立場を著しく阻害するモノでした。
しかも、その不適切な動機・経緯を業務上の優位性を悪用して、あろうことか理事会議事録（3/30）に特定の個人攻撃を明記し全戸配布をやってのけた。もはや、管理会社の自社都合による暴力です。
子育て世帯の中には、未だにベビーカーをポーチ部に置くことをためらっている世帯や母親が存在しているのですよ。
通常総会においても、母親の立場での痛烈なご発言があり、多くの出席者の共感を得て『７号議案の条件変更と承認』に至りました。
ＳＨＣには、それらの事実を謙虚に反省してから業務改善に取り組んで頂きたい。
又、顧問弁護士には、当方ほかが問題視しているそれらの経緯を自ら説明する必要があるでしょう。
それ抜きに弁護士介入が成立するとは珍妙です。
社会的弱者の権利保護を、社会的な使命として担う（当然、逆もありますが）弁護士先生の皆さまは、これらの事実をどう評価なさっているのでしょうか。
いつか機会を得て、正確な事実認識に基づくご高説を拝聴したいものです。
＞＞997 匿名
「人と地球がよろこぶ住まい」とは、一体何なのでしょうか？
５月で５０回通話したか否かの裏付け・証明は、自身のネット検索では無く
携帯電話のキャリアショップで、データ確保と記録を発行してもらえば良い。
架電に対して折りTellが全く無かったから、或は連絡を約束していながら
着電が無いから架電した状況を、ＳＨＣが敢えて演出していたとしたら、
それはトラップとしか言えません。
４／２６以降５／３０迄に提出した『意見書』の回答をも先送り扱いとするとは、
理事会決議を経て、管理組合が決定した運用ルールまでもが形骸化した。
それは他でもない、管理委託契約を誤った書面や手続きにて更新した、管理会社によって！
担当者が無能であるため弁護士が儲かるだけの構図です。
一部の組合員の提言がありSHはしっかり対応し、今の徹底的な修繕がある。
SHCは当たり前の責任を果たせず、普通の仕事も出来ない事をいい訳し弁護士だけが楽に儲ける。
バカみたいなサイクルに呆れる。
顧客をないがしろにする企業に未来はない。
