こちらは居住者及び賃貸オーナーの方専用の掲示板です。
周辺及び共用部分の情報交換や、専有部分の設備について、管理組合・自治会、
生活全般の情報共有（勧誘・販売業者対応等含む）に有意義に活用しましょう。
検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586956/
公式URL：http://s-kyudai.jp/?utm_source=Yahoo&utm_medium=CPC&utm_campaign=simei...
[スレ作成日時]2018-01-30 06:10:47
管理会社は企業として未熟な事に加え、当地の事業所は経験の浅い2名体制(昨夏迄は1名)。
新築物件が増加する中で、業務が追いつかない状況です。
適正且つ迅速な対応等はとても期待出来ません。
九州エリアの物件数が10件強だから、少人数体制は致し方ないとしても・・・。当面、この状況は改善されないでしょう。
売主とも馴れ合いで、ルースな修繕対応を是正する意志は見られない。
理事会がより機能し、公平・厳正に対処して頂きたい。
通常総会では、「管理委託契約は単年契約に変更」を決議すべき。
次期に、管理会社変更手続きを進めて、第4期以降は別会社に管理して頂きたい。
>>602 匿名さん
全くおっしゃるとおりです。
激しく賛成します。
管理会社変更は所有者にとっては今後の為にも必要でしょう。
この2年間のあらゆる問題への取り組み、姿勢、対応を見ていると杜撰過ぎますね。
私も単年契約への変更と4期以降の別会社の管理を熱望します。
せっかく購入したマンションです、安心して住みたいですから。
売主も、正しい見識とは無縁の支店長以下、対応の遅い下請けを統制出来ない年配の社員でまわしています(私個人の見解ですが)。
小規模物件を得意とする企業グループには、110戸強のマンション管理業務はおろか、短期の修繕も長期にわたる大規模修繕の適正対応は、どだい無理な話です。
皆様が投稿されているように、これが現実です。
このままの状況を放置し、不安を抱えながら生活するよりも管理会社変更を進める事は重要な事ですね。
一部の区分所有者だけではなく皆様がこの重要案件に積極的に取り組み進める事できっと安心な生活が出来るでしょう。
あの時管理会社を変えれば良かったと後悔しない為にも。
自分はマンション初心者で、管理会社についてなど分からないことが多い。理事会メンバーも輪番制で運営しており、マンションに対する知識が高い方ばかりではないと思う。
ここに様々な指摘を書き込まれている、詳しい方が理事会に立候補して協議してくれれば、改善される事もあるのではないかと思う。
人任せにするとかではなく、知らない人は何をどう動けばよいか分かっていないから、特に初期の協議にはそれなりに分かっている方が入ってもらえればありがたいと思う。
>>606 匿名さん
入居当初から、様々な不備に対処すべく理事会参画を要望したが、「制度変更さえ全く検討しなかった」。それが実態です。
そこで折に触れて問題点を指摘し改善案も提示しました。理事会に招待/出席した事も数回あり、管理会社担当からもご意見を伺いたいと、何度も面会しました。
が、昨秋から「理事会に一区分所有者が出席するのは不適」との弁護士見解を理由に意見発露の場は、突然に閉ざされました。
最近は、議事録には経緯等が明記されませんが多くの提案や指摘は、ほぼ全て理事会に承認され実現しています。
快適な住環境整備には、管理会社以上に貢献していますよ。
しかし、この不適な対応を繰り返す、厚顔で顧客軽視のご都合主義の当該企業グループが関わっている期間は、管理には関わりたくありません。
第４期から別の会社に、管理業務が移管される状況を整える事。
これが、現時点で選択可能な唯一の 最優先事項 です。
残念だが、第1-2期はもう終わった過去の事と、割り切ってリスタートすべきですね。
>>606 匿名 氏の仰るとおり、管理組合運営の初期はとっても とっても 大事な時期ですから。
三月末に、唐突に共用廊下の私物についての注意喚起の貼り紙が掲示されました。
長らく実質的に容認していたのに、経緯説明も無く、幼児の玩具や、実害の可能性が極めて低い装飾小物
宅食サービスの保温ケース（利用者はおそらく高齢世帯等）に、なんの配慮も無い内容でした。
理事会議事録に記載されている「経緯」を読んで、管理会社と理事会の不適切さを再認識しました。
規約遵守の徹底の為では無く、「報復措置」・「対抗措置」として貼り紙を掲示したようですね。
判断・行動の根拠が異常です。
その経緯を、もっともらしく議事録に記載している事も非常識ですね。
規約遵守を推進すべき理事会と管理会社だが、討議と異なる議事録の改ざん（観葉植物リース・個人情報暴露）や、「駐車場許可証運用の見落とし」等々の規約違反・法令違反がありました。
そもそも、「管理委託契約」の更新も、契約期限の３ヶ月前（２月末日）の申告が原則ですが、実際の申告（書面提示）は３月３０日に行なわれたようですね。
完全に管理会社の 契約違反 且つ 業務怠慢 です。
が、肝心の理事会のチェック機能も働かなかったようです（いつものことですが）。
今回の配布資料には「約款」も添付されていませんね。あまりに杜撰です。
管理会社のやるべき職務を怠慢し、棚にあげ挙げ句の果てに忠告された貴殿に対して弁護士の見解を楯にするとは、呆れます。
元来、管理会社は区分所有者の指摘を迅速に適切に処理するのが当たり前で、その当たり前さえ出来ないのに貴殿にそのような対応するなんて驚きです。
担当者が代わったのか？会社自体にそもそも管理能力がないのか？
いずれにせよ問題解決を弁護士に相談するなんて能無し過ぎます。
心中お察し申し上げます。
顧問弁護士に相談し対処する事はあるけど、一貫性が無い点が不信感を募らせますね。
尚、先週配布の議事録に記載されたJ:COM の件も、昨年9/26 理事会開催前に会計資料を共有し、差異を指摘しておりました。
が、結局５ヶ月間も放置された上に、責任転嫁とも言える幕引きには愕然としました。
管理能力が無いにしても程があるでしょう。
理事会は今からでも、対J:COMの対応と同様に、例の件ほかについて、売主と管理会社に厳正に対峙すべきでしょうね。
他の人がベビーカーや、宅配箱を置いてるからといって、自分もルール破るとかいう発想も理解できません。
赤信号みんなで・・・みたいな、そう言う発想で規約違反している人は、ごく少数だと思いますよ。
要は、管理側（管理会社と理事会）の、管理能力・運用手法・改善能力の問題だと言う事です。
規約違反している方々の多くは、日々の生活を送る上で自己の利便性を踏まえ、許容の範囲だと
捉えている方や、他者に実害を及ぼす可能性が低いと考えていらっしゃるか、
そもそも規約を把握していないとかでは？
実際、大人用自転車やモノ置場状態も、昨夏まで注意等も行なわれず、完全に放置・容認されてたから。
一方で、駐車場のドアミラーの未格納は、以前は２５台強（２１％相当）は有りました。
が、今では３～４台（３.０％）までに激減しましたよ。
特段、管理側の注意喚起は行なわれなかったが、皆さんの自主的な対応によって変ったのです。
宅食サービス用の箱は、玄関ロビーに置くようにルール化されたりしたら、不便なとても
住み難いマンションになります。何らかの固定措置等を条件に、廊下においても良いのでは？
議案書19頁、下から３行目には、「ポーチ部分」との表記があるが、説明が全く無いので
どこを指し示すのかが理解出来ない住民も想定される。議事録としては、実に不親切。
暗黙の了解として、多くの方々が共用廊下床面のタイル色の切替え線上を、ポーチ部分？と共用廊下との
” 境界線 ” と見立てて、私物を置く位置などに配慮している点も、共通認識となるように
あらためて周知すべき事ですね。
一昨年の入居以降、私物放置について「各戸のポーチに該当するエリア」と「対象物」の
定義を明確にした上で、現実に即した柔軟な規約の運用を、理事会で検討するように要請したが・・・。
ベビーカートや幼児用自転車を所有する子育て世帯や、宅食デリバリー等の各種サービスを利用する
世帯の負荷軽減・快適性・利便性を担保しながら、一方で公平且つ安全な環境を維持する規約運用を
もっと工夫して行なって頂きたい。
駐車場の車路の土間コンクリートの棄損がいっこうに修理されませんが、このままの状態放置で終わるのでしょうか？
理事会は把握されてるのかな?
>>618 匿名さん
バイク置き場の表面コンクリートの剥離と、その下部=基礎部分のヒビ割れの放置ですよね。
当然ですが、自然に回復する事はあり得ないので、放置した時間経過に比例して毀損状態は悪化するだけです。
そんな事は、世間の常識ですがこの会社の判断基準・行動指針は、それとは異なるようです。
これは、この企業グループの管理や修繕の特性(業務遂行のスタンス)なのでしょう。
つまり、「何事に於いても早期の初期対応はしないで、事態が深刻化してから ようやく対処する」という業務遂行スタイルです。
皆さんがご存知のとおり、該当する過去の事象・事例は異常な程に沢山あります。
3月にも、売主と施工業者の連名で貼り紙が掲示され3/22-23に点検しましたよね。
その結果の情報共有も公開も、行わないようですが。
私は、継続的に早期修繕を管理会社と理事会に要請してきました。会社の業務日誌や理事会の議案書等に記録がある筈です。
主に一昨年10月・昨年の通常総会前・同じく1年アフター点検後・8月の花火大会で管理会社の全関係スタッフが来館した時・直近では3／23売主の九州支店長O氏も現状確認しています。
昨年8月の理事会開催日当日には、本社のO部長にもその他の不備もあわせて現状確認して頂きました。
が、非常に残念ですが現在に至るというのが、現実です。
自販機は、環境変化も有って、月間５００本なんて需要は見込めないと思われる。
（月間５００本レベルの販売実績が見込めるのは、オフィスビルや観光地・交通量の多い場所位です）
そして、理事会決議案では、サブアプローチ出入口の風よけ壁の西側を通過し、メールコーナーに向かう動線上に設置予定ですね。
逆方向の歩行に於いても、円滑な動線確保の妨げになる位置です。
その場所は、半径３ｍ以内にドアが３箇所（メールコーナーのドアを含む）も集中しており、エントランス内で最も設置には適さない場所の一つです。
ベビーカーや手荷物携帯・お子さん帯同を想定した歩行シミュレーションをすれば邪魔なのが実感出来ます。
又、売行き不振時の契約解除（撤去）も不可で、仮に撤去する場合の違約金負担も不明です。
そんな不公平で不審な契約を敢えて締結してまで、電気代を負担し、美観や快適性を低下させる
需要見込みが期待出来ない構造物を置くリスクは回避したいです。
ライティング等の空間演出を考慮してデザインされ、一応は綺麗に仕上がっているエントランスの
風景を汚し、更に壁面に異物を遺すような加工を施す行為は愚かでリスキーと考えます。
仮に設置したとして、１年以内に管理会社から理事会に売上げ不振についての報告が為されるでしょう。
皆様からたくさんの投稿がありますが、全て事実であれば管理を任せられる会社ではないですよ。次の総会で何らかの手を打たないと我々区分所有者は相当な不利益を将来に渡って被りますよ。
私は、3/23管理人室に於いて売主の支店長と担当Ｙ氏と面談し、以下を要請しました。
同様に、理事会開催前の3/26 要望書を提出し、区分所有者の唯一の利益代表として
理事会が適正に対処する事を要請致ししました。
●要請事項：5/18 開催の総会に出席し発生事象について正確な報告等々を誠意を以て行う事。
（此処では詳細を控えます）
理事会と管理会社が「その必要は無い」と裁定を下した事は、過去の対応を踏まえ想定はしていました。
が、残念でなりません。同時に、それぞれの実態と本質をより深く知る事となった。
議事録で共有されていますが、インターネット業者が、過少請求の責任を一方的に問われ、
理事会に出席し、謝罪と「経緯報告書（社判押印の公式文書）」を提示した。
公平且つ公正な適否判断が出来る方々は、謝罪と経緯報告書を行なうべき企業 及び 組織 は、
他にある事を理解して下さるでしょう。
＞＞611 匿名さん
確かに、配布された『重要事項説明書』の日付は、2019年3月30日。期限切れでアウトですね。
過去の議事録を読み返しても、「管理委託契約」の更新について書面提示があった旨の記録は無い。
驚いた事に、総会議案書２頁の「3/30の 主な議事内容」欄にも記載が無い。
こんな大事な議事の記録が脱落しているなんて・・・。あり得ない！
本日帰宅したらエレベーター前にハトとハチの件が張り出されてましたね。この掲示板を見て慌てて管理してますよアピールしてますよ。今まであれだけ対応が遅かったり、不十分だったり、放置してたくせに。今更何をしても管理会社変更の流れは止まらない。
ハチの注意喚起も、目撃場所や頻度をもっと具体的に記載して欲しいですね。
曖昧な情報発信は、必要以上に不安を煽ることになりますから。
この会社が管理してる九州の他の物件は、全て40戸程度の所謂 小規模マンション。
それらの小規模物件と、100戸UPの物件とでは、おのずと発生現象の性質も量も、又その対応も微妙に違ってきます。
同じ手法や内容で情報発信しても、的外れになったり、共感を得られなくなる。
小規模を得意とする管理会社には、たった1件しかない大規模物件？の管理は、どだい無理なのです。
管理会社の当地の事業所規模も小さく、経験値に乏しいスタッフだけなので、適正で迅速な業務が困難なのです。
従って 管理委託先を、大規模物件の管理を得意とする他の企業に変更するしかないのです。
サンヨーホームズコミュニティは、お客様にとって、かかりつけのお医者さんや、困ったときに手を貸してくれる友人のような、心から信頼され、頼られる「生涯にわたる暮らしのパートナー」をめざします。そのためには「ホスピタリティ」こそ大切と考え、単なるサービスの提供ではなく、お客さまが求められていることや、よろこばれることを真剣に考え、お客さまのご期待を超えるサービスにより、最高の人生の実現をお手伝いできるよう日々努力を重ねてまいります。
ホームページに上記の企業理念が掲載されています。
言ってることとやってる事があまりにも乖離していて虚しいです。
企業トップの理想はあまりにも高く、されど現場は混乱でお客様の役に立つどころか逆に不安を与えている。
この企業には我々の大事な資産を任せる事は出来ない。
[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
＞＞630 匿名さん 本人の連投で失礼します。
ＳＭ大濠公園北は、当初の計画（一般的な分譲販売）を変更して、一棟買いに事業変更したので、
おそらく、ＳＨＣの管理物件にはならないでしょうね。よって、戸数比率は２４.４％と更に上がるでしょう。
ＳＨＣとしては、高価格帯物件に該当するＳＭ大濠公園北の「委託管理請負い」が、無くなるのは
当初の管理事業の収益計画を、下方修正する事態に陥っているだろうと推察される。
＞＞610 匿名さん
確かに、3/26（火）「共用廊下の放置物について（発行:2019/03/26）」と題する貼り紙が掲示された。
内容が、過去の議事録での説明と”全く異なる判断基準”が、なんの脈絡も無いまま示されていたので
相当困惑致しました。一体何が起きたのかと3/26～4/19（議事録配布） の２５日間、気がかりでした。
いつもの一貫性の無い、場当たりの対応なんだろうとは思いましたが。
そもそも、「各戸のポーチ部分」が定義が不明で曖昧だが、おそらく他者も指摘したように
床面タイルの色の切り替え部分を境界線と見立てて住戸側のスペースを指すのでしょう。
そのポーチ部分の使用は入居時から、規約よりも実生活の快適性を優先しているのだと捉えていました。
実際、議事録【9/26・５Ｐ】に『居住者の管理責任の下、外観に配慮した上で使用可』とあり、
又、同【11/21・４Ｐ】には『建物の美観に影響があるものについては、ご配慮頂く必要あり（中略）
今一度、各自でポーチの状態をご確認下さい』とある。やや抽象的。
此度、議事録を読み返したが、この記述内容くらいは記憶していましたから、貼り紙には驚かされた。
上記の議事録の記述内容が、多くの区分所有者には『規約の運用上の判断基準』として有効となっていた
と思われるが、ベビーカートや宅食用のケースを置いていた方々の困惑は私の比ではないでしょう。
貼り紙掲示の経緯を知った今、やはり一貫性・公平性も無く、配慮に欠け場当たりの対応だと思います。
理事長承認も事後だとなると、あまりに拙速で軽率との指摘は免れない。
掲示の４日後にあたる3/30の理事会で熟慮・検討した上で、貼り紙の内容も推敲して掲示すべきでした。
あまり居住者を不安にさせたり惑わせないで欲しい。
「人と地球がよろこぶ住まい（ＳＨＣの企業スローガン）」の具現化にもっと意識を向けて頂きたい。
当方がJ:COMに交渉したのを機に、昨年8/23に組合員専用のクラウド掲示板の説明が行われた。が、理事会が個人情報等を管理するというリスキーなシステムだった為、導入を断念した。当然です。
当日、理事会に出席した本社部長からフロント担当には、代替案となるネット掲示板の情報提示があったようです。
だが、理事会議事録にはそれについての役員への提示も検討したという記録も全く無い。
そして理事会は継続して、情報共有の為の環境整備に取り組んでいる筈だが、議事録には全く記録が無い。
以上の経緯・状況を踏まえて昨日、意見要望書を提出し、当ネット掲示板の周知と説明の貼り紙掲示を要請しました。
昨年5／27 、同様の貼り紙は総会終了直後に、何者かによって不当に撤去された という経緯がありました。
此処の投稿は全て事実であり、そしてそれに基づく見解の提示なので、組合員が任意で情報接触出来るのが望ましい。
管理費をとっているが現状はしっかり管理運営をしているとは言い難く、その管理費も世間の相場くらいなのか?疑問と不信感が募る。このまま管理委託契約を継続する議案には賛成しかねます。とりあえずは単年契約とし、この一年間で他社との比較をしないといけないと思う。
売主とイチケンとは５月の２年点検を最後にスパッと縁切りが出来る。今後の瑕疵は内容次第だが。
一方、管理会社は引き渡し以降、そしてもう暫くは（最長２年）、管理業務もどき を任せる事態となる。
■ 管理業務に於いて露見した重篤な問題事象は、要約すると以下の５点。
１.管理費会計の収支決算報告及び予算案に於いて、組合員に提示・公開すべき必要な情報を隠蔽した。
２.管理費会計の管理不徹底。毎月の鑑査・精査は形骸化し、収支の差異を9/26理事会当日に当方から
指摘されながらも理事会で報告もせず、議事録にはおざなりのコメントを記載、その後の追及をも怠った。
３.売主の対応の実態を確認もせず、顧客である組合員に情報提供すら行なわず、系列企業側に加担した。
４.共用部の諸事象に関心が薄い為、初動対応が遅く、又持続的で公正且つ適正な判断に欠けていた。
５.管理組合を軽視し事後報告・事前確認のモレ・非常識な自社都合優先の運営支援・誤誘導を行なった。
１・２は、資産管理の上で、如何なる言い訳或は業者・理事会に責任転嫁したところで看過出来ません。
又、自販機・ＡＥＤ設置に絡み、指摘されるまで複数社の見積り収集に着手しなかったのは、
極めて低いコスト意識の現れです。企業体質故に発生したものであり、改善は到底期待出来ない。
３の事象は、「管理委託契約」の契約相手＝顧客よりも、系列企業を重んじるモノであり、受容出来ない。
契約相手「顧客」側に寄り添おうとしない管理会社など、組合にとっては存在意義すら無い。
>>636 匿名さん
管理業務もどき。本当に仰るとおりですね。あまりにもピッタリな言葉で笑えました。
管理もどきの仕事さえも、曖昧で何をさせてもイマイチ。寄り添い方が間違ってる事に何故気づかない？と思います。
あと二年間も「もどき」とお付き合いしないとダメなんですかね‥悩ましいところです。ですが、貴殿のような方がおられると心強いです。
規約遵守／資産管理を率先して行うべきお立場の方々や管理会社が、規約運用を取り違え、方法論を誤っているのですから、是正して頂くしかありません。
管理費会計の収支差異については、１年前に管理会社の前担当に指摘し、第１期総会でも発言にて指摘しました。
総会議事録には一切記述が無く、それを指摘しても議事録修正さえ対応しなかった。
直近では昨年9/26に現担当にその他の不備とともに指摘しました。
これは管理会社に要請し理事長の承認を経て「理事会議案書」を入手した為に、発覚・指摘出来た事です。
過去にも２回ほど理事会資料を管理人室で閲覧して、問題点の改善を要請し対処して頂いた事が多々あります。
管理組合や管理業務を適正に機能させる環境と体勢を整えるには、他のマンションのように●●委員会のような支援組織/監査組織を別部隊として設ける必要があると捉えています。
これも前担当と現担当には口頭ですが、直接面談した際に提案しましたが・・・。
>>637 住民板ユーザーさん1さん
管理委託契約の更新に際しての必須条件である「３ヶ月前の書面提示」が履行されていない ようです。
更には「契約約款」も添付漏れ・脱落している不備だらけの紙です。
本来は、２月末日付けの「重要事項説明書」が「約款」と共に綴じられた状態で存在しなければ、成立しない事案です。
従って、配布された３月３０日付けの「重要事項説明書」は、内定案にもなり得ない代物と位置付けられるだけ。
言うなれば、参考資料と捉えられるものでしょう。
その第10項に明記されているとおり、期間を1年と定めて暫定契約を締結すれば良いと考えます。
皆さん二年点検はどうされますか？
私は何点か不具合を書いて申し込みましたが、キャンセルします。
以前、養生不足や作業員の道具袋でキズ付けられたから
幸い不具合は自分でなおせそうです。
>>639 匿名さん
そうなんですね。返信ありがとうございます。聞けば聞くほどダメダメ会社ですね。私はここの購入前まではずっと賃貸暮らしでしたが、ここまで落胆することはなかったです。（まぁ、賃貸は嫌になったら出ていけるので）せっかく購入した我が家、管理会社の誤魔化しに騙されないよう私も勉強してみなさんと快適に暮らせるようにしたいです。
私も地縁・血縁が無い福岡への住み替えで、１ヶ月だけ賃貸に暮らしました。確かに気楽に転居可能ですが、分譲はそうはいかない。
又、評判に反してスタッフ対応が悪く居心地が良くないホテルや、食中毒を起こした飲食店、致命的な医療事故を起こした病院は、直ぐにリスク回避出来る。
二度と利用しない或いは受診しなければ、いいわけですから。
住居も管理会社も、直ぐには変えられない。でも、管理会社を変更すれば、少なくとも現状よりは良くなるでしょう。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
屋上の件と、現在もなお、多発しているエントランス⇔自転車置き場のドアの不具合等々と
バイク置き場の表面塗装の剥離と基礎部分のヒビ割れを一昨年から放置した事については
売主に説明する責任があると思います。
通常の健全な管理会社・売主ならば 要請など しなくても、自ら進んで そのような場を設けますよ。
マンション引き渡し当初よりサンヨーホームズコミュニティの方は出会っても挨拶すら出来ませんでしたから。
ビジネスの基本がなってないのに普通の管理など無理でしょう。客より自らの保身に走る方ばかりのようですから。
きっぱり縁を切って再スタートしましょう。
今度の総会から。
＞＞645 匿名さん
そうですね。各企業は『説明責任』を負っていますね。
ご指摘のとおり、”共用部分や専用使用部・建物・付属設備” の保守・管理業務については、
それぞれ売り主と施工会社・管理会社が法的に『正式な契約に基づいた責任』又
『相当の対価を得て行なう有償の業務・施工の責務』を負っています。
売主と施工会社・管理会社の責任者は、これまでの経緯・対応等々を ”事実” に基づいて
『管理組合』並びに『個々の区分所有者』に対して、口頭での説明 並びに 文書掲示による共有と
各戸への文書配布を、速やかに適切に履行して頂きたい。
口頭での説明は、近々 5/18 に開催される第２期通常総会にて行なうのが妥当でしょう。
>>647 匿名さん
理事会議事録を見ると、その必要無しと決議したらしい。
が、売主の契約不履行のみならず、SHCの管理委託契約違反そして、１年以上も管理会計の差異を正せなかった。
結果、放置してしまった不手際があったのだから、ちゃんと通常総会で説明して頂かないと、「正規の契約を取り交わして委託」している意味が無い。
＞＞640 匿名さん
我が家も自分で手直し（調整）しましたよ。
例の 洗面所のスライドドアが垂直に取り付けられてなかった。
そのため、ドアを閉めた際に上部に隙間が出来ていました。
黒い分厚い「取説ファイル」には、ドアの調整方法の資料は無く非常に困りました。
明り漏れ防止材云々との貼り紙があったのをキッカケに、辺りを良くみてみたら発見したわけだが、
結局、ドライバー１本で、直せました。
サビの処置について
メーターボックスや共用部のドアの金属部分のサビ除去は
管理会社の管轄なのですが、何もしていないようです。
売主と管理会社とで、互いに責任のなすり合いをしないで欲しい。
どっちが担当だろうが、早くキレイにサビ取りをして下さい！
令和元年は、当該企業グループ（売主とＳＨＣ）にとっては、九州進出１５年目の節目の年となる。
ＳＨＣは、過去に経験した事が無い『管理物件の急増に直面』します。
既に２物件（今川と熊本 古城堀端公園）は竣工・引渡し済みですが。
言うまでも無く、過去の管理戸数の急増は「当物件の管理業務を受託した２０１７年」です。
管理戸数の急増が、次々と発生する課題処理が出来ず、多くの業務の遅滞に繋がった。
本年の新規物件には、熊本最大となる５８戸を有する１物件も含まれ、更なる業務効率の低下懸念もあります。
しかも、働き方改革推進も視野に入れ、業務改善を実現せねばならない為、業務消化は非常に難度が高い。
現実的には、本社の経営・事業計画ありきの事案。だからこそ、九州事業所は増員等の抜本的な？
対応や、体制改善と業務の効率化を企図しているのかの確認が不可欠です。
理事会では、当事業所の労働実態などを観察やヒアリング等をした事は有るのでしょうか？
管理組合としては、管理会社の経営方針や事業所組織の運営実態、業務改善の進捗状況も
しっかりと検証した上で、管理委託契約の更新に臨みたいものです。泥船にだけは乗りたくない。
そもそもが、平均４０戸規模の物件管理は経営効率上は、決して生産性はは高くは無いと推察出来る。
企業側の非効率・低生産性の経営体質や組織構造を原因として、結果、物件辺りの戸数が最大の
当マンションが「ワリを食う」ような事態は避けたいものです。
当地の事業所が２名体制である点や過去の業務実態を踏まえ、添付資料「分譲物件の供給推移」を
ご参照頂ければ、上記の見解や考察をご理解頂けるものと考えます。
※この投稿は ＞＞630 匿名さん 自身による更新版です。本文及び掲載資料を更新しました。
（投稿翌日4/28リリースの「SM西鉄久留米」〈竣工2021年02月〉を資料に追記・更新）
＞＞627 匿名さん
売主の公式ＨＰによると、マンション分譲事業は１９９５年開始。今年２５年目と意外と歴史は浅い。
首都圏進出は2000年、九州は2005年、中部は2010年と、実に律儀に５年毎に事業拡大して来たらしい。
九州進出は他デベより遅く又、Ｌショック等による景気低迷の影響か２件目分譲まで更に５年を要した。
その事業立上げ時から２０１４年迄はやや停滞（他では初進出２年目には第二弾分譲を完了している）。
九州上陸から１５年目となる本年３月末時点の竣工物件は１５件（結果的に１年１物件の分譲ペース）。
２０２０年末時点で、累計１９件を予定。〈平均戸数は４０戸強〉と小規模を得意とする事業スタイル。
平成最後の日曜に、異例とも言える ”早期リリース” にこぎつけた「SM西鉄久留米」が２０件目となる。
同系列のＳＨＣによる管理は今年でようやく５期目、管理物件は１０件（２０１５年の２物件から開始）。
そして、竣工引渡し済みのＳＨＣ管理物件 １０物件 の 戸数合計 は 全 ５３４戸です。
当物件は此の企業グループが市場戦略上『フラッグシップマンション！』と位置付けるものです。
尚、当物件の１１６戸は戸数比率２１.７％に匹敵し、他に比べ非常に高く突出した存在感があります。
（ＳＨＣ九州事業所の管理事業における戸数ウエイトは、たったの１件で約５分の１強を占めるのです）
がしかし、戸数のみならず敷地・建築・延床面積いずれもが、他の物件に比べ突出しているが為に、
４０戸規模の管理業務に馴染んできたＳＨＣは、業務処理能力を超える過負荷状態に陥っている様です。
今後、用途地域「準工業地域」で、周辺一帯の「土地区画整理事業」が本格化する環境下で、果たして
自治体及び関連業者との交渉・折衝・取引き並びに、適正な管理業務・理事会支援が実行出来るのか疑問。
ＳＨＣにとって、当物件の『管理業務契約の受託・更新』は、経営的観点からも非常に大きな意味が有る筈。
戸数データを数的根拠とした検証・分析とは言え、当物件は明らかに主要な収入源だと推察出来る。
つまり、『更新不可』となった場合には、既存物件ベースで２０％相当の売上げ減は避けられない。
エリア唯一の『旗艦物件』と位置付けられ、戸数比率２１.７％と存在感がある物件の管理なのだから、
企業のエリア戦略・ブランドエクイティ戦略も踏まえ、あと１年はもっとちゃんとして欲しいものです。
区分所有者で構成される『管理組合』は、それ相応のコスト（対価）を遅滞なく支払っています。
一般論では、提供サービスが不適切で低品質且つ低下傾向な場合、対価が固定ならばコスパは悪化します。
＞＞653 匿名さん
今後の管理会社の選定条件は、以下５点ですかね。
この５条件に照らすと自ずと現管理会社は残念ながら、除外となるでしょう。
Ⅰ.現地事業所／支店に対して、本社の監理・監督機能が適時、効果的に働く事。
Ⅱ.同上 に、適正な業務遂行が出来るキャリアを有する ”複数” (５人以上) の正規社員が在籍している。
Ⅲ.世帯数１００戸以上の物件の管理業務に長けている事（ノウハウ・経験値が豊富）。
Ⅳ.将来の大規模修繕を見据えて、分譲マンション建設（直接／間接）並びに修繕の経験が豊富な事。
Ⅴ.ドミナント戦略・業務効率や緊急時の連携を踏まえ、隣接物件の管理を受託する企業。
近隣物件の管理を受託している、大手の管理会社を候補に検討する事は重要と考えます。
尚、参考までに、「ＭＪＲ九大学研都市レジデンス」の管理は、ＪＲ九州ビルマネジメント(株)です。
又、「ＭＪＲ九大学研都市駅前」の管理は、当物件の点検業務等を ”二次受託（下請け）" している
東急コミュニティです。
＞＞654 匿名さん
そうですね。信頼性・持続性・効率（生産性）・時短等が、今 再注目される価値基準。
企業が働き方改革を推し進める中、近隣や沿線の物件を手がける管理会社を、検討するのは大事ですね。
>>650 匿名さん
理事役員裁量で修繕委員会設立を、通常総会で緊急決議して、早急に対処した方が良さそうですね。
サビのケア・駐車場の床面モルタルの剥離とヒビ・金属部の塗装剥離の再塗装・ドアの開閉調節・錠の交換を、一旦、竣工2年以内の「売主責任」の有効期間内に、ひととおり完了させましょう。
管理会社変更を、少しでも円滑に行う為にも。
今日、9:30-10:15 非常識な 路上駐車１台あり。
フロントバンパーは、植栽の囲いに接触、ぶつかっている状態でした。
この車を避けるように、小学生の歩行者が車の陰から飛び出て来ました。
時折、当該車両の違反駐車を見かけるが基本的な交通マナーは守って頂きたい。
週末だけの子供の足音が年明け以降平日も毎日するようになりました…
寝室でジャンプしたり部屋からリビングへ走り回る音…
今の時間、子供の勉強にも影響出ますし、子供の就寝にも影響が出るので同じ子持ち家庭として配慮いただきたい……
騒音問題のみならず、管理会社や理事会には、もっと工夫して 迷惑行為の当事者に しっかり届くように
心に響くように、自覚と反省と改善を促すような注意喚起や対応を行なって頂きたいものですね。
とは言え、直近の議事録に、当事者間の仲裁を 職務放棄するような理解し難い記録がありました。
管理会社自らが、管理業務を放棄する事を 公に明記するなんて、本当に異常、あり得ないですよ。
それを、容認するのも甚だ疑問ですが・・・。しっかり対処する事を望みます。
防鳥ネットを斡旋するのと同様の発想で、皆さん知っているだろうけど 敢えて、防音/消音マットや
グッズ等を紹介して、注意喚起や意識改革を図るような抜本対策をもっと工夫して実施して欲しいです。
他のマンションでは、私も理事会役員として 色々と工夫して情報発信して改善していましたよ。
＞＞661 匿名さん ＞「とは言え、直近の議事録に、当事者間の仲裁を 職務放棄するような・・・
管理会社の業務である住民トラブルの仲裁 ＝ 住民当事者以外の第三者（管理会社）による調整を
自らの力不足を理由に放棄するとは、〈職務放棄〉と同時に〈管理委託契約違反〉にもなり得るでしょう。
普通、管理会社は 隣人や周辺住民とのトラブル解決や、自治体・警察等の公機関との調整などを
創意工夫して巧みに、粘り強く行って 結果や成果を出しますよ。
その為の「管理委託契約」ですから。
>>660 住民板ユーザーさん1さん
自覚の問題ですもんね。自分が気を使って音をたてないようにしていたら、尚更気になりますもんね。今度から直接、管理会社も騒音源のお宅に交渉しないみたいですし。何かこの先思いやられます。
あともう一年だけの辛抱に止めたい。管理会社は最後の一年間は、真摯に業務を行なってほしい。
これは酷い。植栽の支柱に完全にぶつかってるけど、運転手は認知症なのかな？
こんな車が定期的に頻繁にこの周辺を走っているなんて怖いです。
自販機の設置場所（理事会案）は明らかに動線上に有り、主に奥さま方の生活に支障をきたす。
（メールコーナーから駐車場側のサブアプローチに向かう動線上に、見事なまでに重なっていますね）
動線を妨げない最適な設置場所は、ＥＶホール管理人室ドア横とＥＮＴ出入口の両サイドのみです。
業者の需要予測も360本から500本と幅広いが、管理会社は最大予測値の500本を鵜呑みにしているご様子。
自販機設置反対派も恐らくたまには購入するだろうけど、
５００本って量は 設置賛成派の全５２戸が、月平均約１０本（９.６本）を購入する計算。
こんな緩い需要予測を鵜呑みにする甘い企業、しかも一区分所有者から指摘後も、しばらくは
複数社からの設置条件・コスト等の見積り収集も行なわなかったコスト意識の低い企業。
そのような企業に、大規模修繕のコスト検証や監理監督業務がまともに行えるとは、到底考えられない。
仮に万が一でも、修繕業者選定が売主（ＳＨ）になったりしたら、もうどうにもならないでしょう。
ユスリカのような小さな虫が室内で見つかったりしているご家庭はありますでしょうか？
サッシにかなりの死骸が転がっていたり、飛んんでおり気になっています。
時期的なものではあると理解していますがいかがでしょうか？
＞＞670 住民板ユーザーさん1
周囲に溜池・用水路・田畑があるので、気温が上昇する日は大量に羽化するようですね。
一昨年も３月頃から１１月下旬迄、発生しました。
（一年中、虫除けを玄関先等に掛けていお宅をよく見かけますね）
尚、１１階以上は外壁の塗装色が「白」なので走光性？のせいか、昼の気温上昇時は上昇気流に乗って
一気に浮遊・飛来しサッシ網戸やバルコニー天井などにも大量に集まって来ます。
換気システムの外気吸引によって、換気ダクト内にはユスリカも入り込んでいる事でしょう。
下記のような対策も有効かと思います。きっと規約違反などには、ならないでしょうから安心です。
＞＞511 匿名さん
＞＞512 匿名さん
室内にカが入らないように注意していても、サッシ開閉時には入ってしまいますね。
連休直前にハチの貼り紙が掲示されたけど、私達は全く見ないけどどこに飛来しているんだろう。
去年は、隣地の草刈りをして対処したから状況改善したって貼り紙があったような・・・。
虫や鳥などの飛来情報も、騒音被害発生も、もっと有効な情報提示をしてもらわないと、
ただ不安や余計な心配が増えるだけで、とても困ります。
連休中は高揚した子どもの奇声大声が凄かった。
エントランスやエレベーター内でうるさくても、一緒に居る親は叱らないですね。不思議です。
そして駐車場に居ても、大声が外にまで漏れ聞こえていた。隣戸や周囲の住民の心中お察しします。
共同住宅だから、大人はちゃんと躾けてほしい。
騒音問題って大抵は、騒音源のご家庭が冷静に自覚して、
物理的・教育道徳的に専有部内の環境や暮らし方を変えれば
解決するようです。それを促すのが管理会社と理事会。
防音効果の高いマットを敷く、スリッパで床を叩かないように
摺り足に近い歩き方を心がけるとか。
騒音への苦情を訴えておられる方がおられましたが、私も同感です。
とにかく上階からの騒音が異常なのです。
子どもと思われる走り回る音や飛び跳ねる音、地団駄を踏むような音など・・・
平日もAM6時台から、この連休中に在室していると1日中発生しているときもありました。（遅いときはPM23時頃まで）
共同住宅ですので多少の騒音は仕方がないのでしょうが
このような状況がしばらくは続くのかと思うとぞっとします。
騒音問題は本人の自覚次第で良くなると思う。
客観的に自宅の状況を観れれば防音マットが必要だとか、子供がもう理解できる年ならばちゃんと言い聞かせるとか。
多少の生活音は仕方ないと思いますが、最近は酷いと自分も思っていました。
下の階に誰も住んでいないからか、やりたい放題やらされている方がいらっしゃったら、隣にも十二分に響き渡っている事を気付いて欲しい。
子供だから仕方ないとは十分解っているが、集合住宅に住んでいる以上、最低限の心遣いをして欲しい。
皆んなが快適に過ごせるよう願っております。
あと、管理会社が第三者になってくれないと言うことは当事者で解決しろ。と言う事でしょうか？
当事者どうしで解決しろと？
そんなの仕事放棄じゃないのですかね？
自分がおかしいのか？
快適で楽しい生活を送りたいものですね(^^)
注意喚起や仲裁にしても、もうちょっと考え、工夫してほしい。
今までは仲裁してきたが、上手く調整出来ないから、もう仲裁は 致しません！？ では、お話にならない。
そして、もう オキマリの貼り紙は、当事者には全く響かないでしょう。
騒音を少しでも減らす知恵や工夫の情報提供や、実際に効果があった事例を紹介するなど、今まで一度でも行われましたかね？
本来ならやるべき対策を何ら実施せずに、職務放棄するのは身勝手に過ぎる。
>>678 匿名さん
私なんて、皆が外出中で不在だったにも関わらず、その時間帯の騒音源の疑いをかけられた！
呆れ果てて怒る気にもならなかった。
SHCに苦情を申し出た方の勘違いが、原因だとは思うが、そんな仲裁の対応してたら二次クレームを起こすだけ。
まとまる事態も逆に悪化してしまうと思う。
逆に、上階から騒音がないお宅が存在するのか聞きたいです。集合住宅に住んで。
これは、仕方がない、当たり前なのか？
それとも静かに過ごせているお宅もあるのでしょうか？
騒音ありますよ。ボールをついてるような音、9時すぎても走り回る音。
上からとは限らないのでどこからかわかりませんが。
我が家も気をつけてますし子供にも注意してます。
>>680 住民板ユーザーさん1さん
私は過去に一物件だけ体験しました。
が、直接 相手と対峙し折衝の後に、状況を理解して頂き、円満に問題 解決致しました。
室内のボール遊びなどは、言語道断！非常識の極みでしょう！
共用廊下の私物云々以前に、注意喚起すべきでしょうね。
上階の騒音は真上だけとは限りません、うちの場合斜め上が発生源でした。しかし職務放棄を堂々と宣言する暴挙に出たSHCには呆れるどころか怒りすら感じる。どうすればクレームを止められるか?どうすれば発生源の方に認識して貰えるか?そして改善してもらうのが管理会社のやるべき職務なのです。管理会社を代えない限りずっと騒音問題はエンドレスとなるのです。ここまでこの問題が拗れているのはSHCが原因です、次の管理会社を選択するときは、しっかり騒音問題に対する対策を持っている会社を選ぶ、これにつきますね。
ご存知のとおり、これまでSHCは、騒音トラブルに、又それ以外の事案にも、一貫して本当にテキトーに対処してきた。
その挙句の果てに、管理費会計の不正放置・住民トラブルの職務放棄ですから、早々にご退場頂きましょう。
もはや、本社のサポートや指導も期待出来ません。総会には、いらっしゃるようですが、何の為でしょうかね？
規約上は、引越し（搬入/搬出・区分所有/賃貸）は、事前に管理会社や理事会への届け出が定められている。
が、引越し作業日は告知されたり されなかったりで 全く一貫性が無い。
今日の午後、大型家電の配送予定だったので、少し当惑しました。
事前に引越しが分かっていたら、別日にしたのに。
管理会社の業務が、安定且つ一定していないと、とっても不便です。
管理会経費の不正放置に住民トラブルの職務放棄？！そんな会社に年間1000万以上払う値打ちはないでしょう。
ほんと、けしからん！！
特に金銭が関わる問題事はきっちり管理しないと信用なくなりますよね。と、言うかすでにもう信用などないですが‥
本日夕刻、偶然 管理会社の方(担当者以外のF氏)と１Fで遭遇しました。ここに投稿した事を、改めて直にお伝えしました。
F氏は常識ある方なので、概ねご賛同の意を表して下さった。
杜撰な管理費会計・独断専行の規約読み替えと運用・理事会議事録の不正・自販機&AED設置の不適な対応・バイク置き場の床面ヒビ割れの長期放置等々。
SHCの非常識な対応 つまり、区分所有者や管理組合軽視にも、限界があります。
あと１年だけの管理委託契約更新は、もう致し方無い。
ただ、第4期以降は、別企業による管理を実現しなければ、相当深刻な状態になるのは、明々白々です。
＞＞685 匿名さん
通常、管理会社は転出入の申告を受けて、引越し予定日の区分所有者への周知と、その当事者経由で引越し業者への事前指示（養生や周辺住民への配慮等々）を行ないますね。
今日は、一切の告知が無かった（手続き上、事前告知は間違いなく必ず出来る状況だったにも関わらず）
前向きに、「他物件の住民板」等を参考にして管理会社を検討しましょう。
SHCのような突出した反面教師を知って、とても多くの事を学べました。
メールコーナーの「来客用駐車場申請書」は、旧元号そのままの申請用紙が大量に追加されましたね。
１５時前から、不燃物置き場の扉が壊れて、全開状態になってますね。
修繕は依頼してんのかな ？
ドアは住民のどなたかが治したんでしょうね。
私は１５時前に閉めようとしましたが､ドアクローサーが壊れていたみたいで、閉められなかった。
鳥の飛来と糞害は昨年の３月末頃から当掲示板にも書込まれ、管理会社にも報告し共有していた。
暫く間が開き、8/23 理事会議事録（４頁）には「ハトの飛来は無くなった」との記述がある。
別の方の投稿にもあったが、発生実態の確認・周知や、段階的な対策も実施してみる必要がありますね。
再び、飛来しなくなる可能性もありますしね。
防鳥ネットは美観のみならず、隣戸へのトリ飛来を誘発する事もあり、２次クレームを生む事が多い。
実際に、隣戸に影響しない有効な対策、しかも低コストで、設置や撤去も容易な対策は他にもあるので
是非とも、検討して頂きたい。
突然にいきなり シロアリ駆除の１社だけ紹介されても、被害がある住戸でさえ受け容れ難いと思う。
防鳥ネットを採用するとしても、複数業者の相見積もりや条件比較を経ないと、納得・共感は得られない。
生活音関係の件で管理会社がお手上げって事は、当事者で騒音源のお宅に訪問しなくちゃいけないのですかね？張り紙で気づきを与えれたらいいが、自覚がなかったら、意味ないですよね？
仲のいいお宅に生活音に関して聞いてみると殆ど生活音は無いとの事でした。
こんなにも毎日、酷い生活音に我慢して生活しなくてはならないのですか？
何回も管理会社に苦情を申し立て過ぎてもクレーマー扱いされそうですし、気が引けます。
>>696 住民板ユーザーさん1さん
騒音問題が多い背景として、
１.マンションデビューの世帯が約７０%以上で、騒音配慮の経験に乏しい。
２.未就学児が居る世帯が推定６０％以上。年齢的に躾が難しい。
３.他の問題と同様、発生主義でオキマリの注意喚起を掲示するだけなので、改善への実効は上がらない。
４.会社として他エリアでの対応事例を共有したり、成功事例を水平展開しようとする企業風土が皆無。
５.議事録を見ても、実態把握や抜本的対策を講じていないので、問題事象に関する組合員の意識改善や啓蒙も進んでいない。
以上が主な理由だが、創意工夫して対処すれば、頻度や深刻度は大幅に改善されますよ。
>>697 匿名さん
今の若いフロント担当は、前任や前々任や理事会の負の遺産を何とか解消しようと奮闘している。
担当物件も増え業務も急増しているでしょう。
もっと管理組合が能動的になれば、管理組合員・管理組合・管理会社の「三方良し」になる筈なんだけど・・・。
第３期に期待しますよ。
＞＞698 匿名さん
１年前の第１期通常総会での 重要な決議事項 が未だに履行されていません。
この約１年間、適時 文書と口頭で、理事会/管理会社宛に正規の手順を踏んで依頼してきましたが。
通常総会開催６日前の、5/12迄 に対応して欲しい。当日は本社の上席も来福予定と聞いております。
前任者や前々任者がやり残した、管理費会計に関する重要な懸案事項を適切に処理・情報公開して頂きたい。
昨年の5/27 通常総会にて、当時の担当Ｋ氏並びに本社のＭ課長の言質もとっています。
＞＞697 匿名さん
環境／状況要因（１・２）を正確に把握し、現在までの実態（３）及び 組織／運用面（４・５）の
効果検証を、継続的に行なわないと改善はしません（効果が無い場合は、発想・方法論を改める筈！？）。
管理会社は「管理受託契約」企業として、ビジネスとして課題にアプローチし成果を出すべき（責務です）。
分かりきった事ですが、型どおりの表層的な対応を繰り返しても、何も成果は得られません。
夏休み前に、全戸対象のアンケートを実施して実態把握と対策検討、そして啓蒙・意識付けを行なうべき。
専門知識が無くても、ある程度はデータ集計・現状分析・対策検討等々は可能です。
何も対策をせず、このまま夏休みを迎えたら、また多くの世帯が 朝から晩まで 騒音に苦しむ事になる。
これも、一昨年から提案している事ですが・・・。
自販機設置は、やり直しの効かないリスクや周囲の環境変化を踏まえ、再検討した方が良いでしょう。
※リスク：５年契約・販売不振時の違約金・維持コストが不明・美観の毀損・壁面等の加工痕等々。
仮に設置する場合、平面図面上の【Ｒ】（理事会内定案）は、明らかに動線に干渉し、往来の邪魔です。
是非、【Ａ】【Ｂ】【Ｃ】【Ｄ】案で、再考して頂きたい。【Ａ】が最適ですが。
その４箇所は、往来には悪影響は無い上に、お招きしたお客さま や 空き物件の内覧者に対し
従来どおり、入館時の視覚的には美観を充分に印象付けられますね。
設計コンセプトである「落ち着きのある ゆとりのエントランスホール」は、この物件の訴求ポイント。
物件価値を維持し、所有者の快適な空間を確保する為には、【Ｒ】（理事会内定案）はあり得ない。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
>>706 匿名さん
１年前から継続的に書面と口頭で提案していました。
3/28 あらためて要望書にて、投稿した視覚資料も貼り付けて、「A~D 案を提示」致しました。
動線確保と安全性担保・美観維持と資産価値についても触れています。
が、3/30 理事会では不採用となった。議事録には特段 「理事会内定案」が より優位だとする説明も無いまま、進行しています。
通常総会では、賢明な賛同者が過半数を締めれば、エントランスホールの美観と快適性等は、確保出来るでしょう。
>>707 匿名さん
理事会の検討過程が不明瞭なので、このネットの「住民板」を貼り紙を掲示して周知するように、要望書にてを提示しています。
昨年の通常総会でも、以下の意見がありました。
● この住民板の存在を周知して欲しい。
● 周知されないまま、一部の人達だけが活用していたのは、不公平だ。
(情報格差を放置している)
● 情報共有の一手段として、管理会社・理事会として、積極的に活用すべき。
昨年、周知する為の貼り紙は たった二日後に、何者かによって剥がされました。
>>707 匿名さん
解りました、私も総会に出ますので現状案ではなく貴殿の案に賛成し変更出来るよう一石を投じます。
以前よりこの掲示板を拝見し、理事会役員ではないのに懸命に提案を続けて頂いているのは、貴殿だったのですね。
私は今回初めて総会に出席します、あまりにも管理会社の不手際、誤った対応しかも最悪なのが不正会計の放置まで掲示板に書き込みがあったからです。
私の一存ではありますが何とか管理会社を変更して、区分所有者の皆様が安心して日々を暮らせる、またいつかくる大規模修繕を円滑に進められるような体制を構築出来るようなればいいと。
遅まきながら、貴殿の行動力と働きかけに感謝します。
新元号となって早くも９日目の本日、5／9。
管理会社による月一回の「定期巡回」が行われたが、案の定メールコーナーには「旧元号の書類が放置」されたままです。
しかも、以前に指摘されていながら尚、見落とし と 放置が続いています。
世の中の多くの企業が、5/1 AM0:00 から新元号への切り替えに全社で組織的に対処している様とは、無縁ですね。
準「公式書類」が、適時差し替えられない・修正もされないのは、やはり異常ですね。
>>708 匿名さん
昨年は、此のネット掲示板を周知する貼り紙を認めた理事会とSHC。
だが一転、理事長以下半数は昨年と同じ役員だが、貼り紙の再掲示を認めないらしい。
昨年の通常総会での区分所有者の意見(ネット掲示板の周知及び活用)をも全く反映しない判断を下した。
理由は「投稿は匿名の書き込みだから」だそうです。
だったら、代替えのネット環境整備をして来なかった説明もしっかりと行うべきでしょう。
これほどまでに、一貫性を欠く管理組合の運営がまかり通るんですね！
一部の役員による議事録改ざん・管理費会計の不備の看過・不適な予算計上・その他不適な対応の数々がありながら、是正されなかったくらいだから、仕方ないですね。
第３期から正常な状態になる事を望みます。
以前このスレの削除を希望する投稿がありましたが、普段知らされない状況を知る事が出来て助かります。
私も議事録を見る度に、え～っなんでこうなるの？？と思う事がしばしばです。
自動販売機、あの場所におくの変ですね、、、
＞＞713 住民板ユーザーさん1
＞自動販売機、あの場所におくの変ですね、、、
そうですね。
やっぱり往来の邪魔になるでしょうし、スッキリした美しい空間を台無しにしそうな感じがしますね。
そもそも、実際に設置する自販機は 【 立体の構造物（３次元）】なのに、
床面と壁面とをテーピングで囲った 【 平面（２次元）での仮想空間 】では、イメージしずらい。
昨年から管理会社・理事会には、床に１段だけでも、空箱を並べるように要望書で提案していたのに。
おそらく、このまま自販機の実物が設置された場合、
「想定より大きいな」
「事前のシミュレーションが、分かりにくかった（印象操作された？）」となる可能性大ですね。
自販機設置は決定になったのですか？そもそもAED目的の自販機がAEDも無しになって、しかも一年もかかって話し合いした結論がこれなんでしょうか‥今更ですが、エントランスに自販機いるかな？広々とスッキリしたエントランスが台無しになると思います。区分所有者さんが書き込まれてた案（設置場所AD）を通してもらえるならいいのですが‥
18日の総会で設置場所のことももう一度話し合いはされるのですかね？これまでグダグタで何一つ迅速に動けない管理会社さん相手では18日の総会も期待薄かな。
私の主張は当初から『ＡＥＤ：必要（合意形成が大前提）、自販機：不要（置くならＡ案かＤ案）』です。
今回、理事会で内定した「ＰＥＰＳＩ・ＳＵＮＴＯＲＹ」の自販機も、直近では正面玄関から西方向に
徒歩１５０ｍの位置に既に存在しています（竣工引き渡し 以前から）。
商品ラインナップは恐らく１００％重複、バッティングします。しかも、主力商品は売価１００円です。
今春、セブンイレブンも、徒歩３００ｍ（ｂｙ Ｇｏｏｇｌｅ ｍａｐ）に新規開店しましたよね。
数年後、区画整理が行なわれたら、隣地の西部ガス所有地にもＣＶＳ等の店舗か自販機は設置される。
契約条件となる５年間で、マンション館内で、継続的に月間５００本なんて売れるわけが無いでしょ。
実施の主旨が判然としないアンケート結果をどう評価したのかも、甚だ疑問ですね。
アンケートの回収戸数率は６０．３％で、自販機設置賛成の戸数率は４４．８％（５２戸）ですからね。
設置賛成票は、半数 にも満たない。
通常は、全戸数の半数（５８戸）を上回る賛成戸数が存在して、初めて進行する事案ですよ。
通常総会での可決は、コカ社から詳細条件も提示されない中で「委任状の票」があったから実現した。
しかも、自販機設置は、管理会社側の意向がキッカケになっており、組合員の賛成云々は後付けです。
議案書（１７頁）に再添付された「３社の条件比較表」も、計算ミスがあります。
そのミスには理事会役員も誰も気付かずに、「第２期 通常総会議案書」に再提示されました。
チェック機能は全く働いていません。
例えば、【★差引金額】については、
コカ社は⇒ 誤：２５４０円・正:２０円 (更に ?手数料 ⇒ 誤：５０４０円・正：２５２０円)
ペプシは ⇒ 誤：９３００円・正：９３００～７５００円 です。
再三、情報提供を要請してきた【サイズ】も【販売不振時の違約金】についても、又
昨年はコカ社が提示した「具体的な品揃え・商品毎の想定売価」等の必要情報について全く記述が無い。
１年前の決議などは一旦、白紙に戻して、検討すべきでしょう。
私見ですが、常識的に 白紙撤回が妥当な状況 だと思います。
でも「 ●●● の常識は、世間の非常識 」ということもあります。
過去の議事録を読み返しても、以下のような記述は無い。
（記録モレでないならば、実際に以下の如き要望は１年間、皆無だったことになります）
●「複数の組合員・居住者から、しかも匿名では無く実名で、早期の自販機設置の要請があった」或は
●「自販機がなかなか設置されなくて困っている。やむなく近くの自販機まで買いに行った」等々。
その上、総会決議から１年も経過し、その間のアンケート結果は賛成５２戸（４４．８％）ですからね。
しかも、通常総会で確約したＡＥＤ業者及びケース費用／設置場所については、議案書に詳細情報が無い。
第１期通常総会の議事録に、「質疑応答の後、議長は本議案について採決したところ、条件付きで賛成多数により承認可決した。なお、１年間仮設置にして、売れ行き状況を見て、そのまま続行するか、撤去するかを決めることになった。」とあります。
アンケート実施時に、コカ社のまさか条件変更(予想はしていたが)について、簡単に説明があったが
決議の【大前提】である『１年間の試験導入が無くなった』ので、昨年の決議はもう意味が無い。
尚、議案書 にはＡＥＤの詳細情報が全く無いので、『第４号議案』は成立しないと思います。
この板にも投稿があったが、一年ほど前から組合員より文書で提案があった筈です。
あらためて、自販機設置はＡＥＤ との組合わせ（４パターン）を選択するアンケートを実施し、
それぞれへの賛成戸数を集計・見える化した上で検討した方が良いでしょう。
そうすれば、組合員の意向が明確に分かる。何故、そんなアンケートを行なわなかったのかが疑問です。
※◯ は 設置支持 、Ｘ は 設置反対 の意です。
１．自販機：◯ ・ ＡＥＤ：◯
２．自販機：◯ ・ ＡＥＤ：Ｘ
３．自販機：Ｘ ・ ＡＥＤ：◯
４．自販機：Ｘ ・ ＡＥＤ：Ｘ
例えば、集計の結果を踏まえて、
自販機とＡＥＤの両方を設置希望は６０戸 （やはりＡＥＤ導入を希望する世帯は多いんだな）とか、
自販機のみ設置希望は２０戸（自販機単体を希望してるのは、少数だな）とか、
具体的な数字で客観的に判断出来ますよね。
先のアンケート結果は詳細が公表されなかった為、組合員の意向・総意が不明です。
今日から２年アフター点検なのかな？
エントランスをこんな状態にして、作業員全員お昼休憩！
住民への配慮など全く無いようですね。
先刻、監理監督の最高責任者である 売主の支店長 Ｏ氏 に架電し改善を要請しました。
その後、外出の為１階に行ったら、担当Ｙ氏他が居たので、直接注意とお願いを致しました。
■ お子さん連れやベビーカート等の往来を邪魔しない。
■ のどかなお休みの日、素敵なエントランスの雰囲気を見苦しくしないで頂きたい。
■ もっともっと顧客に対して、配慮する事を意識して下さい。
Ｙ氏に聞いたところ、昨日も同様に散乱・放置状態だったようですね（あまりにも非常識）。
ついでに、バイク置き場の拡大したヒビ割れと階段ドアの破損箇所も、帯同して現場確認して頂いた。
その際の売主担当Ｙ氏の発言は以下。
● ヒビ割れの原因は基礎部分のクラックで、それにより表面の剥離が拡大している。
● 現時点では、どのような修繕を行なうかは未定で、これから検討します。
● 階段ドアの破損と外壁タイルの破損については、初めて聞いたので考えます！？。
（以前にも指摘されたことすら、お忘れになっているようです） ホントに大丈夫なのかな？
点検・修繕作業の待機場所として、確かに、エントランスの見た目はよくありませんでしたね、、、でも、年に一度のことですし、それくらい良いのでは？と思うのは、私だけでしょうか。
作業の方たちも、気持ちよく挨拶してくれますし、あの人数、外で待機されても、と感じました。
色々と、周りに厳しい人も多いですね！
過去の議事録にも？がありましたが…
前回の「できなければ、ベランダでタバコを吸う」みたいな発言をする方がいるのにも驚きました。
ポーチ部分、美観を損なわない程度、他の住居の方に迷惑かけない範囲で物を置く事を容認して欲しいです。実際、約二年間、多くの方が問題なく置かれていた訳ですよね。
>>724 匿名さん
私が指摘しているのは、居住者への配慮やマナーなのです。
その配慮や常識が欠けていても、此処の理事会はじめ皆さんが寛容だから、「灯漏れ防止枠」の事象が看過されたのですよね。
サブアプローチ側の往来を阻害するような、
作業道具の放置やパイピング椅子の配置は、通常はしませんよ。
現に、支店長の電話をキッカケに、現場のY氏は昨日からのそれらの不適な対応をただしたのですからね。
現場の責任者(60代の経験も常識も持ち合わせているだろう担当者)の自覚が、あまりにも無さすぎる。
無責任な対応に寛容過ぎると、皆さんが被害・実害を被りますよ。
既に被っている自覚ご認識はあるとは思いますが、念の為。
>>725 匿名さん
>>725 匿名さん
作業員他がエントランスに待機するのは、はなから否定などしていませんよ。「配慮の上で可」でしょうね。今迄、昨年迄は、配慮がありましたし。
ポーチ私物の件は、既に投稿してますが、過去の理事会の規約解釈や容認されてきた事実を、唐突に翻すような暴挙は許し難い。
理事長承認も事後承諾で貼り紙を掲示した。管理組合・理事会や組合員を軽視するにも程がある。
言うまでもなく、「ベランダでタバコを吸う」と言った組合員とは管理会社は個別に一対一で対処すべきです。
その経緯を在ろう事か、理事会議事録に正当性があるかの如く記載し配布したのは、異常です。
それを、了承した理事長・理事会も異常。機能停止状態です。
念の為、記しますが、私はその「ベランダでタバコ・・・」の当事者・本人では無いですよ。
>>725 匿名さん
あのー、管理会社の不手際も大人として、一定程度は受容します。
ただし、管理会社の立場をわきまえずに、許容を超える行動や非常識な対応には、是正措置をすべきでしょう。
既に、会計管理や修繕&管理で重篤な問題を起こしてますからね。
それらをご存知ですよね。
我々は管理費を支払って仕事を依頼してます、729さんがおっしゃるとおり一度や二度のミスなら目くじらを立てません。
しかし度重なるアドレスや忠告そして提案をして下さった区分所有者の皆さんの期待を裏切り、不正、隠蔽、放置そして管理組合を自分の都合のいい方への誘導までしているような管理会社なんです。
ご存知ですよね?
総会には多くの皆様が出席されご自身で現状の把握をされ、このマンションが良くなるような選択をされることを希望します。
無料だとか格安で管理をお願いしているわけではなく、正当な管理費を支払ってこの有り様なんですから。
複数のマンションでの、第１期ほかの理事長や理事会役員経験・大規模修繕時の役員経験などからすると、今の管理会社では、適正な修繕施工業者の ”選定” や “監理“ はハッキリ言って難しい。
自販機&AED導入事案の停滞 に加え 防鳥ネット採用の不明瞭な決定過程(相見積もりすらとっていない)・バイク置場のヒビ割れ放置などは論外・軽微な修繕でさえ遅滞対応していますよね。
通常、ヒビ割れ発生後から経過観察(放置)するとしても数ヶ月から最大で１年です。
此処は私が知る限り、１年７ヶ月以上も放置してます。
大規模修繕はまだ先の事ですが、その時点でSHC現地社員の数や経験が順当に増しているとも限らない。
その上、竣工年からの想定では、九州の全管理物件の内で5件目に修繕が行われる。しかも2-3年の短いスパンの中で。それでは経験値が足らないでしょう。
ただし、大規模修繕に合わせて、辣腕社員を当地に配置する体制(特別シフト？)を、慢性的な人不足をクリアして、SHC本社が実現するかも知れませんね。
でもそんな推論で、楽観視など出来ません。
又、管理費会計の報告を見ても増税を想定した支出抑制の検討もなされていない。
雑排水管清掃費用は、一般的な世帯当たりの負担額に比べて約２倍ですよね。
２年前からコスト検証と値下げ交渉や他業者の検討を口頭及び書面で依頼したが、フロント担当K氏やM氏・理事会も対応しなかった。
第３期で是非、検証して頂きたいものです。
管理費会計やコストは、その根本的な原因は関係者の意識や、本社含めて運用上の制度設計の問題です。
なかなか根が深いから、いずれ再発する事でしょうね。
管理費会計の予算案の書式に、本来 表記されるべき「検証項目２行を追加表示」する事すら実現しなかった。
予算額の妥当性を検証する際に、「増減額や前期比」が示されない予算案を、此処に暮らしてから生まれて初めて見ました。
複数の点検業務は、「東急コミュニティーに二次委託」しているので、中間マージンが発生している為に自ずと高額に振れる事は認識していますが・・・。
雑排水管清掃は、二次委託なのかは週末の総会で確認する予定です。
>>731 匿名さん
賛成です。
理事会は輪番なので致し方ないとしても、理事会運営をスムーズにするための助言やフォローをするのは管理会社の最低限の責務なんですが、コスト意識が低すぎる。
どこの企業も資金を使う時は、三社から見積りを取得し検討し決定します、その後は誰からの質問があっても根拠が示せる資料があれば文句や不満はないはずなんですが。
必要以上の支出をしている可能性は十分考えられます。
明らかな管理会社の力作不足ですね。
上間違いです。
力作不足× 力不足○
失礼しました。
雑排水管清掃は､躯体形状や階数にもよるが３０～４０戸程度だと、割高になりがちです。
業者が１～２日／数日かけて行う清掃作業の費用（業者の利益も含む）を、全戸数で按分するワケだが、
スケールメリットがあるのは １００戸 以上程の物件 と言われています。
つまり、此処は１１６戸なのでスケールメリットを活かせる物件です（しかも、業者と組合双方に）。
躯体型状はシンプルな長方体の１２階建て、ワンフロアに１０戸 配置されている為、作業効率が非常に良い。
（業者にとって作業がし易く、作業難度はとても低いので、費用が高額になる要素は何も無い）
以上を踏まえて、福岡の実勢人件費や、清掃業者の費用相場と比較検証し業者選定すれば、
極めて簡単に、コスト削減は出来る筈です。
尚、現在の費用は、単年で約３９万、２年で約７８万。
つまり、１戸あたりの負担額は約６，７００円。（明らかに高い！）
一方で、１００戸規模の平均負担額は約３，０００円です。（自身の経験値と業者ＨＰより）
現在「東急Ｃ」に二次委託（＝丸投げ）されているので、 ～正当に、素敵なビジネス慣習として～
仲介マージン分が 想定２０～３０％プラスオン となっています。（想定：１６～２４万）
ただし、管理組合が複数の他業者の見積り収集を依頼すれば、
「委託業務」の一環として快く応じて下さるでしょう。（重要事項説明書の３頁参照）
なんなら、「東急Ｃへの直接発注に切替え」も出来るかもです。交渉次第ですが。
管理会社の支援の下で、簡単な手順を踏めば、仲介マージン分（１６～２４万）をコスト削減が出来る。
この取組みを、「管理組合として実行しない＝やらないという選択はあり得ない」と捉えています。
その他の費用についても、第３期理事会が組合員の唯一の代表機関として機能し、
「他社の見積り収集・費用妥当性の検証の後に、組合からの直接発注」を実行して下さる事を期待します。
この事案も、二年前の１１月から提案しております。
>>736 匿名さん
誰もが納得出来る根拠を示して頂きありがとうございます。
雑排水管清掃ひとつをとっても割高なんですから、相当余計な病気を我々は負担している訳ですね。
次期管理組合には期待するとして管理会社には期待出来ないようですね。
次の総会で管理会社との契約は2年ではなく1年、その後は別の管理会社への変更がベストだと考えますがうまく流れますかね？
現状に大きな不安と不満を持ってますもので。
昨年の通常総会のように、質問や疑問に的確な回答がないまま、放置されるのは納得いかない。
予防措置として本日10:50から12:15迄、管理人室にて、管理会社の現地担当者と本社の担当部長と面談しました。
そして、「現時点での質問及び疑問」を手書きで書き込んだ『議案書』を提示致しました。
勿論、SHの九州支店長と担当Y氏並びに施工会社の責任者の出席も要請しました。
以上、共有の為、特定の一区分所有者として投稿致しました。
駐車場の車ですが、枠内といえどできるだけ真っ直ぐ停めて頂きたいです。停める時も出る時も危なくて困ってます。
少しの斜めなら気にもなりませんが、ひどい時があります。当方も何度か切り直し真っ直ぐ停めてます。
共用部の内、『専用使用部』であるベランダバルコニーについて
６月でアフター点検は終わるが、各戸の状態をある程度共有した方が良さそうですね。
ベランダバルコニーで、一般的によくある不具合は
● 床面が平坦に仕上がっておらず、雨後などの水はけが悪く、水溜りが出来る。
● 排水ドレーンに凸凹があり、排水がスムースでは無い。
● 天井の溝部分などに、ヒビ割れがある。(塗装剥離や漏水の懸念あり)
● 手すりの付け根あたりにヒビ割れがある。(躯体内部・下階への雨水の浸潤が心配)
これらが、多数の住戸で発生する可能性も踏まえてて、現時点での全戸の状態を確認して記録を残しておく事は大事です。
専有部はともかく、ベランダなどの『専用使用部』については、共用部と同様に確認した方が、後々の為になります。
>>739 住民板ユーザーさん4さん
そうですよね。ナナメ駐車と右寄り駐車は、多いですね。
以下は規約にも関連した基本マナーです。(以前から投稿もありましたよね)
１.中央部に整列し駐車。
２.ドアミラーの格納。
３.車輪止めに接する迄バックする。
いずれ注意喚起して、マナー違反には個別に働きかけるでしょう。
このマンションそのものは、とても気に入って暮らしています。
騒音や共用部の実態は、入居前には分かりにくいものです。
当たり前ですが、入居してしばらく生活してから、知ることになります。
共用部の規約違反、特に駐車場の走行マナーや駐車ルールは、ほんの一部の方に改めて頂ければ解決すると思います。
騒音問題も、躾や室内での暮らし方に関わるので面倒です。
ただ、注意喚起のやり方を根本的に変えないと改善しないように思われます。
貼り紙や議事録を全く見ない人や、この掲示板を知らない人が、意外と沢山存在するような気がしています。
平日の朝にエレベーターホールから出入口あたりに
お子さん達や若いママ達が、沢山かたまって集まってます。
出勤や外出時に通りにくくしていますので気をつけて下さい。
何度か言いましたが、本人達は邪魔していることに全く
気づいていないらしく、平日はずーっと歩行妨害されています。
月曜の朝から勘弁して欲しいよ。
後学の為、以前から複数の管理会社に、個人の立場でヒアリングをしています。
その内容をほんの一部ですが、ご紹介します。
● 規約の運用について
・理事会及び組合の意向を確認した上で、ジャッジし行動するのが、大原則。
・共用部・ポーチ部分・ベランダで、明らかに物件の価値を毀損するようなゴミの山積みがあったら、撤去を最終着地点として対応する。
・ベビーカートや高さがせいぜい20cm程度の置き物や宅食サービスの容器などは、利便性や快適性に配慮して許容範囲とするのが殆どです。
・解釈が変わる場合は、貼り紙掲示の前に、必ず理事会で審議します。
● ヒビ割れ等の対応
・目視確認出来たヒビ割れや駐車場のオイル汚れは、直ぐに状態確認をして、売主と連携して修繕案を理事会に提示します。
・発覚・提示・理事会での審議の都度に、状態確認を行うので経過観察を兼ねる事になる。
・その過程で２から３ヶ月を費やす場合もあるが、徒らに時間をかけても状態悪化と、居住者の不快感やツマヅキ事故を招くので早期に対処します。
(放置すればそれだけ悪化とクレームを促進するだけ)
● 管理費会計の予算案の書式について
・創業当初から、管理費会計の予算案には「増減額」「前期比」の判断指標は、全物件で表示しています。
・それが表示されない予算案がまかり通る筈がない。
(と私と同様の見解を示す会社ばかりでしたよ。当然ですが)
● 専有部の不具合について
・専有部とは言えど、仮にも不具合が起きたら、発生内容と件数と程度と初動対応は、可能な限り初期発生時から把握して、まずは理事会にご報告し、最終的には組合員に周知します。
・売主や施工会社との資本関係(同系列のグループ企業か否か)で、対応が変わる事は無い。
(むしろ、同系列の売主には厳しく対処します)
＞＞746 匿名さん
ＳＨＣの業務内容が、同業他社と比較して異質・特殊なモノだという明確な証左ですね。
ＳＨＣが、その特異性を 自覚出来ないのは、自己検証システムが無い／機能していないからですかね。
通常は、特に管理会社等『 一般顧客に接する サービス提供型の企業 』は、市場評価の検証の為
定期的に自社のポジション検証・顧客（既存/新規）からの評価の分析・市場調査等を行いますが。
そんな自己分析なんぞは、実施していないのでしょうね。（実施していたらこんな事態にはならない）
つまり、既に現象は顕在化しているが、会社側の自主的な業務是正や改善・軌道修正は期待出来ない、
そして、今まで同様に暴走や迷走が始まったら止められないってことですね。
＞＞745 匿名さん
一般的に管理組合は第１～２期において、多角度からの経費節減を試み取り組みます。
予算案に用途不明の修繕費や●十万もの予備費を計上する前に、経費削減を模索するのが鉄則です。
組合の唯一の代表機関として、管理会社 都合の『集金システム』によって、
不要な経費が各組合員から徴収されていないか確認し改善します。
具体的にはまず、ＳＨＣが東急コミュニティー（以下東急Ｃ）等に再委託
（二次委託＝丸投げ）している業務は、速やかに【組合からの直接委託に切り替え】を行います。
東急Ｃ等の二次委託先は、既に２年間も点検作業を行っているので、切り替えによる不利益は皆無です。
単純に、商流（依頼の行為・発注や結果報告等の情報・帳票類・代金の流れ）が、変わるだけです。
つまり
● 現 状：組合 ⇔ ＳＨＣ ⇔ 東急Ｃ ⇔ 点検業者
● 変更後：組合 ⇔ 東急Ｃ ⇔ 点検業者
規約にも明記されていますが、理事会がＳＨＣに【丸投げから直接委託への切り替えたい】と
明確に意思表示・指示すれば、ＳＨＣの協力が得られます。
今まで、それ【再委託業務の確認と見直し・経費削減】を一切行わなかったが、
第３期では是非実行して頂きたい。
ＳＨＣに指示するだけで、いとも簡単に、【仲介マージンの搾取】を止められる。
丸投げによって発生するＳＨＣの売上げ（利益）分を、毎月毎月 徴収されずに済むのです
そうして捻出した資金を、懸案事項の実現にコスト投下すれば、生活環境もより快適になりますよね。
具体的には、共用部照明の調整に不備がある配電設備の改良工事に充てる。とか
メールコーナーに、掲示物の差し替えが簡単に行えて、美観も利便性も高まる便利なボードを設置する。
需要は月間500本も無いのは明白だが、懸案の自販機をサブアプローチの空きスペースに設置する際の
配線工事や、ＡＥＤのリース費用に充てる事も可能です。
経済環境が厳しく先行き不透明な中で、各組合員の毎月の支払いを減額するという選択肢もあります。
他にも投稿がありましたが一般的に、『管理委託契約は単年度契約が主流』です。
此処は、SHCが「自社に都合がよい２年契約を提示」し、２年契約の必要性の説明も無いままに、設立総会で承認された。
今回の更新に際して、SHCは再び２年契約を提示した。
理事会では詳細については何も議論されず、理事会内定案となったのでしょう。
だから、理事会議事録に、「契約更新」について何も記録されていないのです。
例えば、
・契約期間は、何故２年間なのか？
・事前通知は、誰がどこで、期間満了の３ヶ月前に適正に行ったのか？
・規約には、【毎月末に】収支計算書他を理事会に提示する旨が記されているが、実際には行われていないのでは？
・【再委託扱い】となっている点検業務はどれか？
その委託先は複数の会社に分散しているのか？
・【追加項目】の記述については、事前通知の際に、説明があったのか？
・【漏水】について、免責の対象範囲や売主の責任をどう捉えるか？
などなどは、議論していないでしょう。
現時点での想定です。２パターンです。
■ 想定１:5/18開催の総会にて第８号議案「管理委託契約更新承認の件」が不幸にも承認された場合
⇒ 2021年５月末迄、最大２年間ＳＨＣによる管理業務が行われる。
その２年間は、業務の適否を厳しく観察し、時に厳しく是正を求めながら、快適な住環境を追求する。
この期間はＳＨＣの管理物件も急増するので、現時点でも困難な公正で一環した管理業務が果たして
適正に行われるか否かを継続的に審査する事が重要になる。
それでも管理委託企業は、いずれ別会社となる事でしょう。
■ 想定２:第８号議案が否決された場合
⇒ 2020年５月末日を期限として、あらたに単年度契約を締結し、ＳＨＣの管理業務は最長１年で終了。
その間に厳選した複数の優良企業に対して、管理委託業務の請負いを打診し条件等を確認し
管理組合にて意見集約・合意形成の後にＳＨＣ以外の企業に【単年度契約】で管理業務を依頼する。
＞ボード買ったところで有効活用は出来ないような気がします。
そのとおり。ＳＨＣが関わっている限りは、有効活用なんて到底出来ませんよ、
来客用駐車場申請書の [平成の表記] も、本日ようやく修正テープで消されていたね、
元号変更から １４日目にして、やっと対応したんだね。
この板でも指摘されていたのに、あまりにも遅すぎる。一事が万事って感じ。
>>744 匿名さん
ご迷惑おかけしております。
子供には大人の歩行妨害をしないよう言い聞かせましたが、今朝はいかがだったでしょうか。当マンションには小学生低学年や新一年生の子も多く、集団登校の時間帯での出来事だったかと思われます。ご自宅を出られる際、どれほどの歩行妨害をお受けになられたのかはわかりませんが、登校に慣れるまでの間、見守って頂けると幸いです。子供にはくれぐれも大人の歩行妨害をしないよう伝えております。
>>755 匿名さんへ
私も通りにくいと感じたことが何回かあります。
EV前に数人の大人が立ってて歩きにくいと。
大人にもっとちゃんと誘導してほしい、 という主旨の投稿だったのでしょう。
>>753 匿名さん
想定2の議案8が否決され、しっかりした他社さんに管理を任せられるようなら安心です。
SHCにはもう期待する事はありません、区分所有者の皆様の良識に期待します。
今まで多くの皆様がこのマンションを良くしようと働きかけをしてくださいましたが、多くの事案でマイナスの結果、現状混乱している状況を憂慮しておりますので。
ＳＨＣ及びＳＨは、業界や一般社会に定着している常識や良識という価値基準とは、大きくかけ離れた
全く異なる歪んだ判断基準で管理業務（もはや業務とは言えないが）を行っているようです。
ＳＨＣは、ＬＩＸＩＬグループに身を置き、限定的な狭い土俵の中で事業を完結して来た。
つまり、ＳＨが供給する『サンメゾン』を、言わば流れ作業的に管理業務を請負う為、危機感が希薄。
同系列の企業同士で緊張感も無く、互いに結託して利害調整などを行い存在する馴れ合いの関係です。
他社との競争や自社の社会的な評価も、殆ど意識せずに事業展開をして来た為、
ＳＨＣ独自のおかしなやり方に慣れきっている。
この二年間、自主的に改善に取り組んだり、顧客満足を高めようとする姿勢や企業努力はほぼ無かった。
多くの管理会社大手は緊張感を維持する目的もあって単年度契約を推奨するが、一方ＳＨＣが
２年契約を提示するのは、全くもって自社都合によるものです。
別会社に変更する際は、管理員さんとお掃除担当者だけは転籍する形で、継続して業務をお願いしたい。
ＳＨＣの部長の説明によると、２年契約より単年度契約の方が、お二人の雇用条件も改善されるらしい。
それならば、お二人のモチベ－ションアップにも繋がる単年度契約を締結したいですね。
>>759 匿名さん
正規の手続きを適正に行った上で、明日管理員室にて、幾つかの帳票類及び理事会の資料・議案書を閲覧します。
尚、１年前の通常総会で数々の不備が指摘され、その場で管理会社担当が確約し、理事会議事録にも明記された『管理費会計の収支決算書の修正版』の提示は5/18には履行されないようです。
これは完全な規約違反で、マンション管理に関する法令に抵触する可能性がある不正行為です。
現地事業所の担当者と本社の部長の腰砕けの不誠実な対応には、絶望致しました。
もはや事態改善には、当初の想定どおり管理委託先の変更しかありません。
この会社が自主的に業務改善を行う事を期待していると、取り返しのつかない重篤な事態に陥ります。
>>760 匿名さん
全くおっしゃるとおりです。
私も現担当者と別件でやりとりしましたが、改善する意欲なく、本社の部長の意向の一点張りで諦めた経緯があります。
どうも区分所有者を賃貸の入居者と勘違いしているかのような反応でした。
彼らに期待は出来ないと断言します、危機的状況に陥ったら遅いです。
私は管理会社変更ありきの総会にしないと、このままダラダラいきそうで不安です。
変更したい管理会社の評判も調査した方が良いでしょう。
当方は、最短でも、あともう一年は管理を委託する事を踏まえて、SHCにも一定の配慮をしました。
通常総会で、これまでの不適を詫びて、不履行事項や個人情報の曝露や管理会社の独断や暴走を改める姿勢を示して、汚名返上する機会を与えようとしました(既述の5/12 日曜日 午前)。
がしかし、SHCの部長の対応は、「対応しようとしています的なポーズ」でしか無い。
こんな不正を繰り返す会社に、居住環境の維持／改善や資産管理を任せられる道理は無いです。
日常の管理業務は言うに及ばず、大規模修繕なんて、もってのほかです。
当地では現時点で実績も全く無く、将来の体制も同様に不明なので、到底無理な事なのです。
昨日 5/14午前、本社の部長は以下を周知する為の貼り紙を掲示すると明言しました。が、
本日 5/15 22:40現在では、履行されておりません。
いったい履行は、いつになるのか？
その貼り紙の内容は、
5/18開催の重要事項説明会に『管理規約集』を持参するように
と周知する、いたって簡単なモノなのでが・・・。
この10年程は、管理業務を委託せず、組合が自主管理する物件も増え成功事例も時折紹介されてます。
又、ご指摘のとおりデベ系の緩ーい管理会社（極一部ですが）を嫌い、独立系の新興の管理会社や
コンサル系の企業に管理を委託する組合も、確実に増加しているようです。
私も今の管理会社と管理運営全般には疑問を抱くところが多く、総会を前に久々にこの掲示板を見て
やはりこうなったかと妙に納得をしている今日この頃です。
取引き企業（ＪＣＯＭ）の誤請求を役員と共に、１年以上もしかも２期に亘って許してしまった
ミスを他責として幕引きを図った点は、納得がいかない極めて卑劣な行為だと思います。
信頼関係を保つことは困難なので、責任をとって退いて頂きたい。
新たな管理会社は、今後１年かけて検討～選定していけば、良い結果となるでしょう。
冒頭で触れましたが、優良な管理業務を提供して下さる企業は、多数存在しますから。
>>765 匿名さん
管理会社の重要な役割は、二つあります。
１.資産(組合員から集めたお金と、組合員が暮らす建物)の管理と、
２.規約(マンションのルール)の改定や運用ですよね。
いずれにも問題があるのだから、信頼を無くすのは仕方がないですね。
しかも、やり直すチャンスは何度もあったのに、改善出来なかった。
１年間更新したあとも、その誤ちを繰り返すと思います。きっと。
>>767 匿名さん
ご案心ください。
私は特定の管理会社を推奨するような投稿は行なっていません。
読み返して頂ければ、デベ系・非デベ系・コンサル系と幾つかのタイプを提示している事がご理解頂けるでしょうね。
最終的に業者選定は、現在の管理会社にお手伝いして頂きながら、適正な手順を踏んで通常総会若しくは臨時総会で決議する事になります。
第３期理事会は、組合員の総意で決まるように、又特定の個人の意向を排除するように、毅然と手続きを行う事でしょう。
＞＞760 匿名さん ※760 投稿者本人の追加投稿です。
本日5/16（木）予定どおり、9:45から12:00まで、帳票類及び理事会の資料・議案書を閲覧しました。
契約に関する誤認識と誤表記が看過された状態で「契約更新申出」の手続きが行われた事実、そして
契約期間については、理事長並びに役員に対して説明が行われなかった事等を確認しました。
しかも、理事会議事録には契約更新に関しては一切 記録が無い。
組合にとって重要な契約更新の手続きにおいて、何故このような不備があるのかは
通常総会にてあらためて質します。
あまりにも酷い運営の一端が垣間見えました。
前にどなたかが書き込みされたように、賃貸物件よりズサンな管理内容と運営ですね。
管理費を支払ってこれですから、プロとしての自覚に欠けるどころか初心者の集団にしか思えない。
呆れ果てるばかりですね。
771さん、本日はお疲れ様でした。
総会を明日に控えて、非常に気になったので投稿します。
● 自販機はその機能上・構造上ほぼ例外なく振動しそして振動音を発生する と思われます。
実際に、病院やオフィス等の室内に置かれた自販機から発せられる振動音を聞いた事は何度もあります。
理事会議事録には、自販機が発する騒音を心配する組合員の声に対して「ペプシコーラに確認したところ
音については個々により受取り方は異なりますが（中略）騒音事例は無い」との記述があります。
業者の回答を真に受け、「業者がそのように言ってるから心配は無いよ」との説明に読み取れます。
昨年のコカコーラとの交渉で学習したと思いますが、総会決議後に「１年間の仮設置は出来ない」等の
まさかのちゃぶ台返しをやってのけたり、認識している事実とは異なる説明や隠蔽を行ったりします。
（設置シミュレーション映像のサイズの不正加工等）
＞＞774 の続きです。
● 冷蔵庫やエアコン室外機と同様、内蔵されているコンプレッサー（圧縮機）は例外なく必ず振動する。
エントランスのようにエアコンが無い屋内に設置された場合は、飲料（ＨＯＴ/ＣＯＬＤ）の
温度維持の為、季節に関係無く振動音を発します。この振動と振動音はどうしても避けられません。
制振材等で振動の軽減を図っても、コンプレッサーの経年劣化で残念ながら振動音は大きくなります。
エアコン室外機の振動音が、経年劣化で大きくなっていくのと同じ現象です。
明日は、より重要なＡＥＤ導入（設置反対者はゼロ）に関する具体的な進捗もお聞きしたいと思います。
（委託契約更新と同様、議事録に記載されていないだけで、詳細確認は為されていると捉えています）
>>640 匿名さん
お気持ちには共感しました。
でも、ベランダの天井の溝(幅2cm程度の溝部分)やヒサシ・外壁に、稀にヒビ割れが発生する事があります。
念の為、まずは自分でよ?く目をこらして確認して、ヒビ割れが確認出来たら適正に処置して頂くことをお勧めします。
髪の毛くらいのヒビですが、雨水が躯体のコンクリート内部に、徐々に染み込んでいくので拡大します。
放置するとヒビの長さと深さが拡大する可能性があり注意が必要です。
先刻、意見書を提出し来週からの２年点検工事の入室の際に、ついでに点検調査するように正式に依頼しました。
共用部や専用使用部(ベランダ)は、管理業務の対象なので、初動の対応は早期に適正に行って頂きたいですね。
＞＞679 匿名さん
私も同様の扱いを受けました。
報告者の思い込みで騒音源だと疑われ、家族の皆が不在なのに「大音量で音楽を聴いてませんか？」と
管理会社から電話がありました。
指摘された時間帯に不在だったことはハッキリと言ったが、それ以来、音楽を室内で聴く機会は激減した。
最近も、私は静かに就寝中なのに騒音源だと疑われる事態が続いたのが、一計を案じて見事に
「勘違い」であることを、論理的且つ具体的な事実を以て証明し、報告者と管理会社に理解して頂いた。
やはり、問題解決には発生事象の把握・分析・仮説・対策実施・効果検証が大事です。
もちろん工夫することも。
>>778 匿名さん
多分、他の騒音問題でも通報者の勘違いを、うのみにして騒音源と無関係の住民に注意喚起してると思います。
子どもや大人の足音、洗濯機や掃除機の稼働音、オーディオ類の振動音など。
無関係のお宅に注意しても、改善されるわけが無い。
やはり、想定どおりの結果となりました。残念です。
が、理事会の事前審査が機能せず情報不足の上に、賛否の判断基準と想定の結果が提示されない中では、仕方が無い。
今後どう展開するのか、非常に興味深い。
総会の参画率は73%と、昨年の80%を下回った。
来期総会では、議決権を行使された方々の賛否数を明示する事が必要ですね。
それでも、SHCの業務に不満を抱いている方々が、一定数いらっしゃる事は、再確認出来ました。
この事実を踏まえて、今後２年間どのように業務を改善していくのか、しっかりと観察してみたい。
本日恥ずかしながら初めての総会出席となりました。
しかしSHCの完全ないいなりで管理組合は動いており、まあ輪番なのでなかなか難しい面がありますが、全ての議案が出来レースの様相を呈していたのは残念でならないです。
個人的には役員に立候補して管理会社変更の道筋を作りたいと考えます。
総会資料のデタラメな事、質問に対する回答すら準備出来ていない会社に我々の大事な資産を管理させることに嫌悪感すら覚えました。
今後は厳しく管理運営を監視し、個人的に追求していく考えを新たにしました。
第8号議案は、その経緯からして審議不能・採決保留に出来た。
が、どのみち『賛成多数で承認』ありきの、まさに出来レースなので、敢えて発言を我慢しました。
委任票と議決権行使票(賛否の内訳は例によってblack boxで不明)。
あらためて、事前提示の票の重さと言うか軽さを感じました。
その仕組みを変える事は難度が高いので、組合員の意識変革が必要でしょうね。
今後２年間は、継続的に管理業務の是正を追及するしか無い。
必要に応じて今まで以上に、改善を提言します。それを望んだのは、他でも無いSHCですからね。
SHCがどこまで改善するのか、見ものです。
ベビーカーについての貼り紙は、仕方無しのやっつけ感満載でした。
正規の貼り紙差し替えを、他事案の要請(意見書提示)のついでに要請しました。
初期の管理組合のありようが、その後５から１０年間に影響します。
しかし、まさかここ迄とは想像もしなかった。
本社の部長・担当者の回答や説明にも全く誠意が感じられなかった。
過去2年間このレベルの管理しか出来ないSHCに改善など不可能でしょう。
正に管理費を支払うに値しない仕事ぶりですし、今後もずっとこの調子であることが容易に想像できますね。
確かに手書きの貼り紙は杜撰の極みで、明日までに掲示物を依頼され了承したはずなのに日曜日は休みだから今日中に手書きでもなんでも貼りました的発想の陳腐な貼り紙ですね。最初から出来ない約束するなっ。
そのくせ自信満々の2年契約提示ですから呆れました。
いったいどんな立ち位置から語ってらしゃるんでしょうね、SHCの皆様は。
今後の２年間は、部長と担当の発言どおりせいぜい励んでもらいましょう。
SHC が自ら望んだ２年間の委託業務を勝ち取った気分で安堵するのもつかの間。
皆さんの意見を肌で感じて意識も変わるでしょう。
別に意識が変わらなくても、しっかり仕事して結果を出して頂きましょう。
子育て世帯に優しい政策が重視され(まだまだ不十分ですが)、自治体や地域社会の理解やサポートが進む中で、「いきなり共用部にベビーカーを置くな」の貼り紙は、もはや 暴力行為 ・パワハラとも言えるでしょう。
それを是正も注意もしなかった理事会は、どうなんですかね？
管理会社と同様に、異常な判断や対応を自覚してるのかどうかも疑問です。
JCOMの件も、いまだに全く理解出来ない。
今後、SHC本社内でも今以上に問題視される事態となりそうな予感がします。
２時間予定の通常総会が、４時間も要した。
(紛糾する事すら予想できなかったから、時間設定も甘過ぎたのだが)
管理会社と言えども、週末の勤務時間を適正に行う会社ならば、「何か問題あったのか？」となる。
働き方改革に何かと過敏なご時世・風潮は、今後のSHCの管理業務の向上にどう影響するか？
非常に興味深い。
１～２期の、初期の理事会運営が、その後の長期間に亘り大きく
影響するとの投稿が過去にありました。
昨日の総会に出席してその意味がようやく分かりました。
やり方を間違わなければもっと状況が変わっていたのかなとか。
でもこんな状況なのに次回の理事会は７月ってところも不思議。
自販機の不明点の確認やらＡＥＤの検討やら色々あるのに
二ｶ月に一回程度とは、どなたかの投稿どおり管理物件が増えて
二人で忙しくて他所も色々大変で、回しきれないからなんでしょ。
総会で言われてたけど身勝手なヒドイご都合主義だと思いました。
本日、西側階段1階から2階の踊り場にて、タバコの吸殻が落ちていました。
心無い住人がいる事が残念です。
前回は駐輪場にも落ちていました。
何より大分前ですが、ゴミ捨て場にてゴミ袋の一番見える所に使用済み避妊用具がそのまま置いてありました。
頭おかしいんでないの？？狂ってる。
>>793 匿名さん
昨日あれだけ運営に不満を持っている方がいるという事を管理会社は確認していながら2カ月後ですか?総会を途中で抜けさして頂いたので知りませんでした。
問題山積みなのにありえませんね。
忙しい？管理費とってるのであれば関係ない、特別な管理を依頼しているわけではなく、普通にキチンと管理をするだけでいいんですから。
著しく能力に乏しい?昨日の対応を見ればそうかもしれないですね、部長さんも担当さんも。
管理のプロだから管理費とってるのであれば普通に管理してくださいよ。
管理費半額であれば納得ですがね。
>>795 匿名さん
そもそも第３期活動計画書の総会開催日も誤記する程のテイタラク！
活動計画書は「総会開催日5/26の前提で、7月に理事会開催となっている」のが、ミエミエですね。
こんなんじゃ、自販機は早くて秋かも。管理会社は期限設定しないから、COLD飲料の最需要期の８月に間に合わせる気持ちも無い。
自分達の仕事に責任と気概を持って欲しいものです。
>>796 匿名さん
常識的に考えたら、いくつかの課題・懸案事項がある程度の進捗を果たすまでは、毎月開催にするでしょう。
そうしなければ事態は進まないし、組合員が共有する事すら叶わないのですからね。
>>796 匿名さん
AEDの先行設置とかすぐに対応しないといけない案件とかあるんですが。
ダメダメSHCのノロノロお仕事ペースに翻弄され続けるでしょう。
しかしながら組合員の情報共有に支障をきたすので7月理事会はありえませんね。
仕事に責任と気概を持って頂きたいですが無理でしょう。
ところで私は8号案件の決議で退席したのですが、その後バイク置場前の車路のコンクリート剥離の補修とか共有部の不備についての話はあったのでしょうか?
>>799 匿名さん
的外れな理事長の説明は「破損場所が駐車場の出入口にあり、工事をすると車路を塞ぐから工事を見送った」だそうです。
出席者から「その理由だと永遠に工事が出来ない。車を日々利用する人は、別地に駐車場を借りるのか？１車線分を確保して工事は出来るだろう。そもそも、早期に工事すれば広範囲の工事をせずに済んだ。理事長の説明は全くおかしい。」などと言われていました。
理事長は、管理会社側に属する人のようで違和感を覚えました。
それが
