こちらは居住者及び賃貸オーナーの方専用の掲示板です。
周辺及び共用部分の情報交換や、専有部分の設備について、管理組合・自治会、
生活全般の情報共有(勧誘・販売業者対応等含む)に有意義に活用しましょう。
検討スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586956/
[スレ作成日時]2018-01-30 06:10:47
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[スレ作成日時]2018-01-30 06:10:47
令和元年は、当該企業グループ(売主とSHC)にとっては、九州進出15年目の節目の年となる。
SHCは、過去に経験した事が無い『管理物件の急増に直面』します。
既に2物件(今川と熊本 古城堀端公園)は竣工・引渡し済みですが。
言うまでも無く、過去の管理戸数の急増は「当物件の管理業務を受託した2017年」です。
管理戸数の急増が、次々と発生する課題処理が出来ず、多くの業務の遅滞に繋がった。
本年の新規物件には、熊本最大となる58戸を有する1物件も含まれ、更なる業務効率の低下懸念もあります。
しかも、働き方改革推進も視野に入れ、業務改善を実現せねばならない為、業務消化は非常に難度が高い。
現実的には、本社の経営・事業計画ありきの事案。だからこそ、九州事業所は増員等の抜本的な?
対応や、体制改善と業務の効率化を企図しているのかの確認が不可欠です。
理事会では、当事業所の労働実態などを観察やヒアリング等をした事は有るのでしょうか?
管理組合としては、管理会社の経営方針や事業所組織の運営実態、業務改善の進捗状況も
しっかりと検証した上で、管理委託契約の更新に臨みたいものです。泥船にだけは乗りたくない。
そもそもが、平均40戸規模の物件管理は経営効率上は、決して生産性はは高くは無いと推察出来る。
企業側の非効率・低生産性の経営体質や組織構造を原因として、結果、物件辺りの戸数が最大の
当マンションが「ワリを食う」ような事態は避けたいものです。
当地の事業所が2名体制である点や過去の業務実態を踏まえ、添付資料「分譲物件の供給推移」を
ご参照頂ければ、上記の見解や考察をご理解頂けるものと考えます。
※この投稿は >>630 匿名さん 自身による更新版です。本文及び掲載資料を更新しました。
(投稿翌日4/28リリースの「SM西鉄久留米」〈竣工2021年02月〉を資料に追記・更新)
>>627 匿名さん
売主の公式HPによると、マンション分譲事業は1995年開始。今年25年目と意外と歴史は浅い。
首都圏進出は2000年、九州は2005年、中部は2010年と、実に律儀に5年毎に事業拡大して来たらしい。
九州進出は他デベより遅く又、Lショック等による景気低迷の影響か2件目分譲まで更に5年を要した。
その事業立上げ時から2014年迄はやや停滞(他では初進出2年目には第二弾分譲を完了している)。
九州上陸から15年目となる本年3月末時点の竣工物件は15件(結果的に1年1物件の分譲ペース)。
2020年末時点で、累計19件を予定。〈平均戸数は40戸強〉と小規模を得意とする事業スタイル。
平成最後の日曜に、異例とも言える ”早期リリース” にこぎつけた「SM西鉄久留米」が20件目となる。
同系列のSHCによる管理は今年でようやく5期目、管理物件は10件(2015年の2物件から開始)。
そして、竣工引渡し済みのSHC管理物件 10物件 の 戸数合計 は 全 534戸です。
当物件は此の企業グループが市場戦略上『フラッグシップマンション!』と位置付けるものです。
尚、当物件の116戸は戸数比率21.7%に匹敵し、他に比べ非常に高く突出した存在感があります。
(SHC九州事業所の管理事業における戸数ウエイトは、たったの1件で約5分の1強を占めるのです)
がしかし、戸数のみならず敷地・建築・延床面積いずれもが、他の物件に比べ突出しているが為に、
40戸規模の管理業務に馴染んできたSHCは、業務処理能力を超える過負荷状態に陥っている様です。
今後、用途地域「準工業地域」で、周辺一帯の「土地区画整理事業」が本格化する環境下で、果たして
自治体及び関連業者との交渉・折衝・取引き並びに、適正な管理業務・理事会支援が実行出来るのか疑問。
SHCにとって、当物件の『管理業務契約の受託・更新』は、経営的観点からも非常に大きな意味が有る筈。
戸数データを数的根拠とした検証・分析とは言え、当物件は明らかに主要な収入源だと推察出来る。
つまり、『更新不可』となった場合には、既存物件ベースで20%相当の売上げ減は避けられない。
エリア唯一の『旗艦物件』と位置付けられ、戸数比率21.7%と存在感がある物件の管理なのだから、
企業のエリア戦略・ブランドエクイティ戦略も踏まえ、あと1年はもっとちゃんとして欲しいものです。
区分所有者で構成される『管理組合』は、それ相応のコスト(対価)を遅滞なく支払っています。
一般論では、提供サービスが不適切で低品質且つ低下傾向な場合、対価が固定ならばコスパは悪化します。
自販機設置は、やり直しの効かないリスクや周囲の環境変化を踏まえ、再検討した方が良いでしょう。
※リスク:5年契約・販売不振時の違約金・維持コストが不明・美観の毀損・壁面等の加工痕等々。
仮に設置する場合、平面図面上の【R】(理事会内定案)は、明らかに動線に干渉し、往来の邪魔です。
是非、【A】【B】【C】【D】案で、再考して頂きたい。【A】が最適ですが。
その4箇所は、往来には悪影響は無い上に、お招きしたお客さま や 空き物件の内覧者に対し
従来どおり、入館時の視覚的には美観を充分に印象付けられますね。
設計コンセプトである「落ち着きのある ゆとりのエントランスホール」は、この物件の訴求ポイント。
物件価値を維持し、所有者の快適な空間を確保する為には、【R】(理事会内定案)はあり得ない。
主に不具合の注意喚起の為、並びに管理会社の意識欠如・遅い対応の 分かり易い具体例として投稿します。
※奇しくもタイミング的に、業者の本気度・姿勢をテストする事態となったが、想定どおりの結果でした。
■ 不具合 :玄関前スロープの手すり(パイプ)の中央部が不安定な状態。
歩行時に躰を支える為に体重をかけると、バランスを崩す可能性があります。
■ 箇所等 :中央部の1箇所のみ。
■ 暫定措置:当該箇所に貼り紙をしました。
■ 想定原因:固定する為のボルトの脱落か、建築時の施工作業モレ ※相当期間抜けていた形跡あり。
■ 発見日時:5/17(金)16時過ぎ
■ 共有状況:SHC及びSH・イチケンには報告済み。理事会・理事長と共有したのかは不明。
・5/17 19:49 SHC本社の部長と担当宛に他の事案含め、画像添付しメール送信。
総会終了後の現地立会いも要請。
・5/17 09:20 事前点検で来館中のSH担当者並びにイチケンと現地確認。
・5/18 09:40 総会開始前、i-phone で画像提示、口頭で事象を報告。
・5/18 14:20 総会終了後、担当に片付け終了後の現地立会いを再要請した。
回答は「短時間なら現地に行けます」であった。
・5/18 17:40 総会決議の速報の貼り紙はあったので、担当は来館した模様だが
当方への訪問も無し。
「問題箇所を確認した」若しくは「時間が無くて出来なかった」等の連絡も無し。
肝心の問題箇所には、何も処置は施されず。
総会で『第8号議案』承認後に、なにか誠意を以てとか宣言していたようだが、虚しい宣誓でした。
>>953 匿名さん
事前に掲示された行程表と異なり、本日から駐車場の擁壁修繕が始まった。
午後、業者さんに注意事項等の周知が無いことを質すと、ホワイトボードをこれからEVホール脇に配置するとのことでした。
本来の事前告知どおり、初日からやって頂きたかった。
理事会役員の方々には、適時的確に指摘や指導をして頂きたかった。
>>1128 匿名さん
私も2週間前から頻繁に見かけるようになりました。
県内外の外出先でも同様に見かけるので、そんな時季なんでしょう。
1127さんが住人か否か不明ですが、日常の現象について投稿しただけでしょう。
例えば、「今日にわか雨の後で虹が出ましたね」と同じでしょ。
>>1126 匿名さん
通常、この規模での隣接地のビル解体工事の際は、管理会社等の要請により、解体業者は周辺住民に対して工事概要説明会を行います。
印刷物での各戸への告知に加えて、対面での質疑応答で住民の理解を得て、トラブルを回避する為。
不在で詳細不明ですが、今回は説明会は行われたのでしょうか?
手前のビル解体時は、瓦礫落下の防御は万全なのかと気になる(写真参照)。
先刻、南側アパートの管理業者が現場確認に来て、色々と塵芥飛散や落下物の点検確認を行っていました。