【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

>140さん
わたしが考えていたような回答がされました。
私が気づいた点を述べてみます。
まず修繕委員の選出では公募はなかったんですね。
自主点検をやられたのはいいんですが、住民へのアンケート調査はやられなかった
んですね。
建物診断は、大規模マンションではマンションの診断実績のある業者に依頼します。
そして診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。
仕様書、内訳書、費用概算、そして住民説明会までをしてもらいます。
診断報告書、修繕仕様書、工事概算見積書の提出をしてもらいます。（設計図面参照）
それから設計監理業者、元請会社の選定に入っていきます。
足場を組まなくてもいい工事の計画は、いつやるかは具体的にはないんですね。
普通は大規模修繕工事終了後に長期修繕計画の洗い直しがされるんですけど。
工事は悪くなったら理事会で検討し大規模修繕工事を依頼した業者の意見を聞き、判断
して総会決議にかけるということですが、総会には工事の概算を提案しなければなりません。
修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要ですからね。
その額は、大規模修繕工事をした業者ではなく、新たに相見積を取りその業者と工事費
は決めなければなりません。
理事は変わるので引き継ぎは難しいと私はいいましたが、それを否定されましたが、
やはり凡その計画はないと判断が難しいのではありませんか？
例えば開放廊下のシートの張り替えをどの時点でやればいいのか判断は難しいと思いますよ。
だからしっかりした長期修繕計画表が必要といっているのです。しかし、その時期が
きたから必ずやるというのではなく、その時点で点検とかをして理事会で判断し、次の
事業の提案として総会議案としてあげるかどうかを検討すればいいんです。
あなたのとこのマンションでは設計監理方式は採用されていませんので業者選定の方法が
曖昧な基準となってしまいます。この方式でないと同じ条件での相見積は絶対に取れませんから。
勿論そういう面倒なことはしないで、管理会社方式とか責任施工方式で丸投げされている
マンションも数多くあります。
お宅のマンションはどちらかというとその方式といえるでしょう。

例えば開放廊下のシートの交換をする場合、交換した方がいいとかの
判断を大規模修繕工事をした建設会社に相談しなくても、住民が見た目
で判断すればいいんではないですか。
そして計画を立てようとしたら相見積を取り業者と工事費を検討して
総会に提案するんではないですか？
その凡その予定がないといつやるかの判断をその時の理事会では動かない
場合があるので長期修繕計画表が必要といっているんです。
計画でその時期がきたからといって、工事をやらなければならないという
訳ではないんです。その時に理事会でやるかどうかの判断をするんです。
長期修繕計画は指針でもあり羅針盤でもあるのです。

141の内容は、先に自分で書いたことと矛盾しているのに気がついてないようです。
簡単に示すと、工事内容などは専門家に任せ、金額に見合った工事かどうかの判定をするだけだと書いていましたが、まるで違う内容に変わっています。
自然環境や使いかたによって劣化状況は変化するのに、いつやるか具体的に決める事は不可能です。
この人の書く内容は、かなり技術面を知らないとできない内容に変わってしまいました。
しかも、何度読んでも理解できないのですが、それは、自分が聞いただけで本当は理解してない言葉などを使ったからでしょう。
この人の言う通りなら、この人のマンションは一般のものとはかなり違うのでしょう。

>143さん
私の大規模修繕工事の進め方は最初も今も全く変わっていません。
１４１の書き込みも、何か資料等を見て書いたものでもありません。
いつも考えていることですので、工事の進め方の考えでしたらすらすらと
書けますよ。
例えば開放廊下のシートの張り替えをする場合、長期修繕計画で予定を
立てるが、それは一応目安としてその時期がきたら理事会でやるかどうかは
検討するといっているでしょう。
自然環境や使い方によって経年劣化は違いますが、その工事をした方がいいか
どうかは素人でも判断できるでしょう。
工事をする場合はあなたみたいな職人さんに任せればいいんです。
私が玄関扉を塗装と書いたので批判しましたけど、素人にとっては塗装も
吹付も何ら変わりませんし、その表現がちがったからといって何か問題が
ありますか？
あなたは職人さんですから塗装と吹付は全く違うのでこれは許せないと
いうんでしょうが、工事業者に依頼した場合は、当然吹付でやるでしょう。
住民に聞いてみてください、玄関扉の塗り替え？を塗装というか吹付というか
どちらであっても大した問題ではないんですよ。
開放廊下のシートの張り替えを大規模修繕工事をした建設会社に相談し、新たに
相見積を取り業者選定や工事金額を出さないあなたのやり方の方がおかしい
んではないですか。
それに長期修繕計画の洗い直しができていないんですからね。技術的なことに関しては
詳しく説明されていますが、設計監理方式とかで同じ条件で相見積をとるとかは
全く触れておられませんからね。
所謂管理会社方式か責任施工方式の丸投げかどちらかを採用しているんでしょう。
だったら技術的なことは住民は必要ありません。

まるで国交省などお役人が作った業者丸儲け方式を鵜呑みにし広めたいようです。

>145
あなたには大規模修繕工事の進め方はわかりません。
ただ、批判するだけの人ですから。
悔しかったら、あなたの考えを書き込んでみてください。
理想的な工事のすすめかたを。
絶対あなたにはできないでしょうけどね。

既に書いていることです。
あなたのやり方は、他人に書かせて揚げ足を取る方式です。
すらすらっと書けるなら、まず自分が書いて下さい。
それに、大人げない幼稚な挑発は意味無いですよ。
あなたを相手にする気はないですが、一般的にみてまちがっていることの訂正はします。

>147
私は今までどれほど書き込みましたか。
揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。
あなたは職人さんだから、技術的なことは詳しいようですが、それが
最初が技術で終わりも技術しかありません。
だから、同じ条件での相見積の取り方や長期修繕計画の洗い直しの
必要性が理解できないんですよ。
設計監理方式なんか眼中にもないでしょう？
知ってますか、設計監理方式というものを。

このような、相手を見下して侮辱した文章を書く人の相手をしたい人はいないでしょう。
しかも、内容が支離滅裂なので、答えてあげようと思っている人がいても、答えようがないでしょう。


「あなたを指導しているだけですよ。」


見ず知らずの支離滅裂な文章を書く人から指導される気はないです。
勘違いも甚だしい人ですね。


>揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。
>あなたは職人さんだから、技術的なことは詳しいようですが、それが
>最初が技術で終わりも技術しかありません。
>だから、同じ条件での相見積の取り方や長期修繕計画の洗い直しの必要性が理解できないんですよ。
>設計監理方式なんか眼中にもないでしょう？
>知ってますか、設計監理方式というものを。

私を指導する気があるなら、まず、あなたが自ら書いた

「（大規模修繕）工事の進め方の考えでしたらすらすらと書けますよ。」

これを実行してからにして下さい。

148さん、玄関扉が塗装仕上げって本当ですか？

>149
あなたとの最初のやり取りをしている時は中々しっかりした者が
現れたので楽しみに書き込みをしていたんだけど、途中からあなたは私を
批判するようになったり、玄関扉が塗装か吹付か分らないが、その言葉尻を
捉えて批判するようになりましたね。
その時点でたいした人物でもなく、知識も偏見しているというのが垣間見える
ようになったんですよ。
それだけの職人さんだったということ。がっかりしましたよ。

管理会社の責任施行方式は、管理会社が工事をスル訳ではないので割高になる。
信用のおける建設会社に責任を持たせて組合の役員が協力すれば、管理会社の
中間マージンの分安くて済む。勿論瑕疵担保保険にも加入。

※、うちは、この方式で全ての工事をしている。築２５年になるが、管理費＋
修繕積立金＝各々８０円/㎡で推移して、積立金も豊富にありますし、値上げ、
一時金徴収の必要はありません。

私の意見ですが、８０円/㎡以上になると、過去の工事や委託費が高いか、諸々
の管理の経費が高かったことを意味しますので、精査をしてみてください。

私のマンションは、理事長と組合雇用の管理人はマンション管理士等の資格保
有者で助かります。

繰り返します。
このような、相手を見下して侮辱した文章を書く人の相手をしたい人はいないでしょう。
しかも、内容が支離滅裂なので、答えてあげようと思っている人がいても、答えようがないでしょう。


「あなたを指導しているだけですよ。」


見ず知らずの支離滅裂な文章を書く人から指導される気はないです。
勘違いも甚だしい人ですね。


>揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。
>あなたは職人さんだから、技術的なことは詳しいようですが、それが
>最初が技術で終わりも技術しかありません。
>だから、同じ条件での相見積の取り方や長期修繕計画の洗い直しの必要性が理解できないんですよ。
>設計監理方式なんか眼中にもないでしょう？
>知ってますか、設計監理方式というものを。

私を指導する気があるなら、まず、あなたが自ら書いた

「（大規模修繕）工事の進め方の考えでしたらすらすらと書けますよ。」

これを実行してからにして下さい。
自分ができない事を書くべきではないです。

>153
合格率２０％程度の建築施工管理技士ってしってますか？
１級は合格率２０％程度とのことですが、２級の合格率は
わかりませんが。

何度聞いても答えす無視してますが、答えられない理由があるのでしょうか？
もう一度聞きます、玄関扉が塗装って本当ですか？

ちゃんと説明しているのに分らない人ですね。

うちは玄関扉を大規模修繕後に住民の要望で塗装をしましたが、色むらが出て汚いです。
しない方が良かったです。分譲時のままの方が品が有りましたが、下品な色になりまし
た。しばらくは、このままで我慢しなければいけません。

うちは大規模修繕工事の時に玄関扉を塗装か吹付か分りませんがやりましたけど、
新品同様にきれいになりましたよ。分譲時とかわらないようになりました。
エレベーターのドアも塗装か吹付かわかりませんが、新品同様になりました。
塗装と吹付の違いはわからないけど、職人さんはしっかり見極めてやって
くれるからね。

一般的なマンションの玄関ドアを塗装する場合、製品として工場で焼きつけなどの処理が行われた表皮などを剥がさないと塗れませんので、サンダーなどで削り取りますが、物凄い削り粉が舞いますので、作業中の通行は非常に困難です。
ドアのデザインによっては手作業になりますし、小口（上下左右の厚みの部分）などまで落とすのは非常に時間がかかります。
また、状態に応じた下地材を用いないと、数か月で塗料が浮いたりひび割れが起こったり剥がれたりすることもあります。
また、適切な材料を使っても、塗る日の気温などの違いなどがあり、経験の浅い業者だと上述のような剥がれなどが起こります。
なので、止めたほうがいいです。
普通、塗料を塗るのは、昔の団地やアパートに用いられた塗装仕上げの鉄扉とか、戸建てで使うような木製扉です。
その状況だと再塗装は難しいので、残念ですが玄関扉の交換を計画するのが賢明でしょう。
しかし、玄関扉だけを交換できるかどうかは、既存のドア枠に合う扉があるかどうかで決まりますので、無かった場合、ドア枠も含めた交換になります。
今のドア枠を残し、新しいドア枠をかぶせるカバー工法が一般的ですが、ドアの幅が狭くなり高さが低くなり、床部分の枠が段差になります。
車椅子やベビーカーの出入りが難しくなったり、既に部屋に入れた家具などが出せなくなってしまう可能性がありますので、居住者全員に確認した上でないと後で問題になります。
既存のドア枠を外して新しいドア枠を入れて今と同じ開口サイズにすることは可能ですが、躯体を斫る（削る）ことになるので、費用は高くなりますし躯体に負担を与えてしまいますので、建物寿命に影響する可能性があります。

マンションのグレードがよく分かりました。

１５７ですが、安物マンションで、理事も順番制で、管理会社は工事代をボッタクリ屋で、ドア
の塗装もいい加減ですので、エレベーターの壁も昔の大衆食堂の雰囲気で住たくなくなりました
ので、今のうちに売りに出さないと大損しそうで心配です。日常の管理は大事です。

その通りだと思います。
日常の清掃管理が当たり前にできていれば、大規模修繕工事で見違えるように綺麗になったとまでは思わないです。
将来の維持管理費が高くなってしまうと買い手がなくなってしまいますね。
しかし、それを知らずに買った他人の事を考えると、売るのを躊躇しますね。
悩んでしまいます。

>159
やはり職人さんですね。マンションの住民にとって玄関扉を交換する場合は
工事の前にどういったものにするかは設計管理業者と打ち合わせをしますの
でそんな技術的なことまでを今知る必要はないんですよ。
長期修繕計画の洗い直しをするときに、カバー工法とかいろいろ説明はあり
ましたが、一番有効な方法での計画とするということで計画してあります。
ドアの枠が狭くなるとかもいってましたがその工法はダメということになりました。
ドア枠を外して同じようにするということにしてあります。
うちのマンションは築１４年目で大規模修繕工事は終わって間もないのですが、
マンションのグレードは高い方だと思いますので、玄関扉が鉄扉とか団地に用い
られているのとは違うと思いますよ。玄関扉もそのとき塗り替えとかしたのでは
ないかと思っていましたが、錯覚かもしれません。
ちなみにうちの修繕積立金の額は１８，０００円をゆうに超えており、積立金残も
かなりの金額が残っています。１３年周期で大規模修繕工事は計画されています。
専有部分の配管も管理組合として実施するようになっています。
当然先行工事者に対する規約とかそれに関する規約も既に規定されています。
清掃員は毎日（盆と正月は除く）２人はいっていますし、日常の清掃はいき
届いています。

ちなみに現在の配管は塩ビ管なんですが、将来的にはステンレス管
にしようとの計画もあります。一応現在の長期修繕計画では塩ビ管
での予定額となっています。

一般的な組合員にとっても細かい事を知る必要がないとの発言ですが。それは、いけません。
やはり、組合員には、重要な技術的な説明はするべきでしょう。

１６４さん、架橋ポリエチレン管、はどうでしょうか。？

給排水管の取替時に床を剥ぎ取らずに取り替えられる工法があったように聞いていますが、
どなたか教えて下さい。お願い致します。

>166さん
情報提供ありがとうございます。
まだまだ更新は先のことですが、検討して資料に残しておきたいと
思います。

>165さん
まだ築１４年目ですので、玄関扉の更新工事ははるか先のことです。
その時期がきたら当然どういったものを採用するかは、いろいろ
業者を含め専門委員会で検討をしていくことになると思います。

現実との乖離が酷いですね。

350戸のマンションで清掃人がたったの2人？

350戸でも全戸が6畳一間のアパートで廊下を挟んで向かい合った部屋の配置なら2人でなんとか清掃できるかもしれない。
一般的な3LDKが中心のマンションだと、2人の清掃人がフルタイムで毎日はいり清掃ができる戸数は、廊下の総長さや共用部の広さ共用施設の有無によりますが、せいぜい100戸でしょう。
350戸となると、パーティールームなどの付帯設備もあるし駐車場も広く敷地内に庭など共用施設が色々あるので、常識的に考えても2人では無理です。
一日24時間働くと言う意味でも無理でしょう。

>>163
>うちのマンションは築１４年目で大規模修繕工事は終わって間もないのですが、
>マンションのグレードは高い方だと思いますので、玄関扉が鉄扉とか団地に用い
>られているのとは違うと思いますよ。玄関扉もそのとき塗り替えとかしたのでは
>ないかと思っていましたが、錯覚かもしれません。

大規模修繕工事が終わって間もないのであれば、今、玄関扉を確認すればわかると思いますよ。
しかし、>>163 は、ずいぶん盛りましたね。

うちはそれに近いマンションだけどフル勤務で３名（管理員含む）です。
日常清掃は拾い掃き程度ですから、ブラブラ拾い歩くだけです。老人の
散歩と変わりません。
ただし、定期に特別清掃（洗浄含む。）が入りますので徹底的にプロによ
る清掃です。綺麗ですよ。日常清掃は１名減らして、特別清掃に費用を使
います。

知人のマンションの場合、駐車場は総世帯数の約3割で機械式駐車場で、外廊下、14階建ての良くある中規模マンションです。
管理人は一人で朝から夕方まで、単純に割り算をすると大体60世帯当たり一人の清掃員が朝から午後3時まででフルタイムではないそうです。
しかし毎日全ての場所を清掃するのではなく、詳しくは知りませんが一週間で全部を清掃しているようです。
ただ、メインエントランスとペット用のエントランスは毎朝清掃しています。
多目的室や集会室は、その都度の掃除のようです。
ゴミ置き場もゴミ出しに応じて清掃しているようです。
駐輪場は天気によって清掃の頻度を変えてるようです。

玄関扉の塗装ではなく、玄関扉の四方枠の塗装のことです。
詳しく言うと、敷居（下の枠）を除いた三方枠（左右と上）の塗り替えです。
ここは一般に鉄部なので定期的な塗り替えをします。
敷居（下の枠）は靴などで踏まれたり擦れたりするので、塗装だと直ぐに傷んだり剥がれたりしますので、無塗装のステンレスを用いるのが一般的です。

日常の清掃と定期清掃を一緒にしているんですね。
単なる憶測で批判してはだめですよ。
日常の清掃は、単なる掃き掃除とゴミ拾い程度ですよ。
開放廊下の清掃は全フロア毎日する必要はないでしょう。
集会室等も。

玄関ドアのドア枠の塗装は、乾くまでドアを開けた状態にするので、留守だとできません。
誰か在宅中じゃないとできないこと、状況によってはケレン・下塗り・中塗り・仕上げ塗りなので、時間がかかると大規模修繕工事の説明を必ずされます。
そうしないと、塗装工事ができなくなるからです。
なので、大規模修繕工事を経験した中心人物なら知っているでしょう。

>176
技術的なことは素人には関係ないんですよ。
職人さんがしっかりやってくれますから。
玄関扉の塗装をしたというのですから、当然三方枠の
塗り替えだったんでしょう。
職人さんがちゃんとやってくれますよ、プロですから。
素人が要求してもできないものはその都度何故できないかの
説明が職人さんからされるでしょうから。

350戸のマンションなら、履き掃除とゴミ拾いをするだけでも2人では無理でしょう。
定期清掃の頻度はどれくらいなのでしょう？
定期清掃と定期清掃の間でも、共用廊下に埃は積もりますので掃き掃除は必要ですし、拭き掃除も必要です。
350戸となると、ゴミ出しが2人でできるとは思えません。

350戸で50階建てタワーマンションで内廊下、エレベーターは一基、通常使用はしない非常用の内階段、共用施設は無し、駐車場や駐輪場も無し、エントランスは極小、ゴミは居住者が当番制でゴミ収集日に出すのなら、2人の清掃員でも可能でしょう。

179は言ってる事が矛盾だらけです。

理事として大規模修繕工事を経験したからといっても、実際には管理会社などに任せっきりで、説明されても理解できず、必要な工事かどうかも管理会社などに任せてしまうので、実際にどんな工事をするのかすら分らないまま工事内容を決定してしまう人が多いです。
なので、後になって工事の事を聞かれても、本当はわかっていないので、わかったつもりになった事、本当は誤解していることでも正しいと思い込んでいるので誤解したことを答えてしまうのです。
理事長が替わったら実行できないと言うことから、理事の引継ぎもしていないので、管理会社はそれに付け込んで、引継ぎされては都合の悪い部分については黙っていて、都合の良い部分については、以前はこうなっていたので参考にして下さいとか、こう決まっているので従って下さいと促しても、管理会社の言う事だからと、疑うことなく信じされられるのです。
自分の目で確かめず、言われたことを鵜呑みにする典型的な例です。
こんな管理をしているマンションは、管理会社の食い物にされるのです。
大規模マンションほど、食い物にし易いのです。
皆さん、反面教師にし、悪徳管理会社などの食い物にされないように注意して下さい。

>182
うちのマンションは大規模修繕工事では管理会社は殆ど全面
には出てきませんでした。
当然管理会社推薦の建設会社もありませんでした。
全てマンションの住民がやりましたよ。
勿論、劣化診断業者、設計監理業者、元請会社の選定は住民が
１００％タッチしてまして、管理会社が口を出すということは
ありませんでした。

183さん、それは良いマンションで良い管理会社だけでなく、良い居住者に恵まれたからだと思います。
皆さん全員でなくても、多くの人が戸建てに住んでいる感覚で、共同住宅ですが自分の持ち物なんだと意識されているからでしょう。
人任せにするのではなく、任せる相手を自分たちで選ぶ、任せても任せっきりにはせず、意見交換し、疑問は放置せず解決する、当たり前のことですが、183さんのマンションのようにするマンションが増えることを願っています。

>揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。

>工事の進め方の考えでしたらすらすらと書けますよ。


おそらく、自分が何を書いたのか解ってないんでしょう。
工事の進め方の考えを、すらすら書いてもらいたいのですが、まだ書いてくれません。
「工事の進め方」で、一冊の本が書けるくらいの内容のはずなのですが、そうじゃないようです。
何を書くのか非常に興味があります。

>185
執念深い人ですね。
何であなたに大規模修繕工事の進め方を伝授しなければ
ならないんですか。
今まで書き込んだものを良く読んでください。
大いに参考になったと思いますよ。
あなたも私が質問したことには全然答えていませんよ。
大規模修繕工事で設計監理方式を採用していますか。
相見積の取り方はどうしてやっているんですか？
修繕専門委員会は何年前に設立されていますか。
大規模修繕工事は第１回目は何年目に実施しましたか。
元請会社の応募方法はどうしていますか。
工事を請け負った建設会社名はどこですか。
総合評価方式を知っていますか。
修繕積立金の１戸当り平均額はいくらですか。
お宅のマンションは都道府県ではどこですか。
委託している管理会社はどこですか。
新しい質問も含め答えてください。

大規模修繕は管理会社にまかせるのが一番安心。
住人ができる事など、たかがが知れているし、役員は定期的に変わる。
ほかの役員や所有者に迷惑がかかるような修繕方法はやめろ。
誰もが暇な老人じゃないんだ。自分勝手は迷惑千万。

自分の管理組合で話し合って決めろ、他に押し付ける投稿はやめろ。

>>自分の管理組合で話し合って決めろ、他に押し付ける投稿はやめろ。

自分がやってるのに、他人にはやめろと言ってます。
この人を相手にしても意味無いですが、間違った事は正します。
　

「応募」

超大型物件での極少数派の場合か公的な場合のみの事です。
一般のマンションで必ず行うことではありません。

このように、知識が偏っているだけでなく、正しく理解していないのが明白なのです。

まずは自分で書いたことを実行してからにして下さい。
すらすら書けるというなら、「工事の進め方の考え」を、すらすら書いて下さい。

実行できないなら、書かないほうがいいですよ。
　

>>大いに参考になったと思いますよ。

参考にした人、いますか？