つくば市の都市計画について語り合いましょう

>>2500 匿名さん
ということはやはり、つくば駅周辺を復興するには、住宅以外の需要には見合わなくなってしまっている地価を下げるのが適切ということですね。
そうでないとクレオだってマンションにするしか使い道はない。

>>2501 匿名さん
ライトオンの敷地に住宅以外のものが新しく建ちそうなのは、
ここでマンションマンション騒いでる人にとっては、悲報のようですね。
住宅以外の需要は無い！って言い切ってましたからねw

>>2501　匿名さん
住宅にすると、その土地を商業・文化施設に転換するのは無理となる。
新横浜駅海側や研究学園駅南側のようになるので、つくば駅にはそうなって欲しくない。
>>そうでないとクレオだってマンションにするしか使い道はない。
クレオは土地代が高かったから、レーベンがあきらめた経緯があるので、
下がるとMSになる可能性あり。
しかしクレオを高層MSにする計画があるとしたら、今後の国有地（中高層住宅指定）の売却計画が頓挫してしまうので、横槍は必至。
なおかつ、クレオ敷地は高層MS+商業施設計画に失敗した土浦ソリッドタワーより狭い。

>>2502 匿名さん
？。
あそこは建物はそのままで下は今までどおりライトオンの店舗、上には不動産の会社が入りますよ。
多分ダイワハウスじゃないかな？

＞＞２５０３　匿名さん
西武跡をただのＭＳにできないのは残っているＱｔ＋ＭＯＧ
加えて、つくばセンター１階の商業エリアを維持するための中核施設が欲しいから。

北駐車場起点からＱｔ・ＭＯＧ間の通路
ＴＸ出入口３起点からＱｔ中央通路
が西武跡前広場に誘導されるため、やはり西武跡をあきらめる訳にはいかない。

>>2505 匿名さん
新聞に、建物・土地の有効活用と出ています。
こらは、つまり、容積率を使い切るということ。

>>2507
有効活用と書いてあるだけでそれはどうでしょうか
記事の文意だと単に建物を売却&賃貸してライトオンの財務的に有効活用するという意味にしか取れません。
売却した後に余った容積率を活用するかは購入企業の問題であって、その話が唐突にこの記事に出てきていると解釈するのは無理がありませんか。

まあ本当に建物が建ったとしてもテナントが埋まるとも思えませんけどね。

>>2508 匿名さん
土地を売って金に変えること自体を、
土地の有効活用とは普通は言いませんね

あなたの解釈には無理があります。

埋まるとは思えないとか
お金を出さないあなたが何を言っても、
そこに説得力はありません。

まあ、でも、
そんな説得力の伴わないことをここで延々と述べ続けているあなたならではの解釈だとも思いますけどね。

「駅前は早く売った方が勝ち」それはないな。
駅前は住むには快適ですよ。畑や田んぼ、林の近くには住みたくないよ。
田舎は車なしでは不自由で住みずらい。

全国展開の企業の本社がつくば駅のそばにある、というモデルだったライトオン。
まさか本社移転とは残念です。
といいながら、ライトオンの本社で買い物したことは2回しかないのですけど。

新たにできるアリーナは、筑波大出身の市長と、文科省でも力のあるやり手の筑波大学長のコラボですね。
ダイワの施設も、アリーナの人の流れを想定して設計するのではないでしょうか。

とにかく
近隣マンションの価値を下げたい

そのために
つくば駅前から商業地的価値は
無くなって欲しい

そのために
"つくば駅前下げ活動"をして
地価も下げたい

だからクレオはマンションになればいい
商業施設として再生されるのは困る

とにかくつくば駅前の価値を下げたい

マンションで埋めて
価値を暴落させたい

とにかく
つくば駅前の発展は嫌だ
許せない

ライトオンの敷地に
商業業務施設が新たに増やされては困る

自分の主張が間違ってることになる

だから困る

これは、妬みですかね？
約一名の方から滲み出ています

>>2509 匿名さん
同社は4月に商品部など営業系機能を東京・原宿本部に移しており、譲渡で土地や建物の有効活用を図る。譲渡先と賃貸借契約を結び、つくば本社と併設する店舗は維持する。

この文章で建物を建て直すと読めてしまうあなたの読解力に脱帽です。
予断を排して普通に読めば、資産である土地と建物を譲渡することでライトオンが有効活用するとしか読めません。

>埋まるとは思えないとかお金を出さないあなたが何を言っても、 そこに説得力はありません。

つくば駅前はビビのテナントすら埋められないのに希望的観測が過ぎるのでは？

あの土地は5000m2程度はあって、
容積率400%なので、
建物の延べ床面積は20,000m2まではいけます。
駐車場棟を除いたライトオンビル本体の延べ床面積は、あっても10,000m2。

もちろん、ビル本体は残す。
併設の立体駐車場は、
容積率を余してる部分なので、
解体して、なんらかのビルを建てる。

それが、ここで言ってる土地の有効活用。

ビルの空きフロアを埋めるのが
建物の有効活用。

どちらも譲渡先がやります。

>>2514 匿名さん
本当にそこまで決まっているなら、そのように分かりやすく書くと思いますけどね。
つくば駅前総体として有効活用を図るとはどこにも書いていません。単に一私企業の資産の有効活用のことにしか読めない。
譲渡先企業がもしかするとそのように建て替えをする可能性までは否定しませんが、今の段階で断言するのはどうでしょうか？

＞＞２５１４
ライトオン店舗は引き続き継続するのでしょう。
店舗向け駐車場を無くしてどうする？

発想の起点がつくば駅周辺の環境を
貶める方向にしか向いていないようだが。

譲渡自体が有効活用ということなら、

譲渡で土地・建物を有効活用するという表現は
かなり不自然です。

>>2516 匿名さん
ビル本体の一階が駐車場ですからね。
駐車場も一部残りますよ。
ただ、機能移転により、今ほどの駐車スペースは必要なくなったということでしょうね

自分の都合の良いように
無理やり捻じ曲げて解釈しないように。

土地を有効活用するというのは
ふつうに解釈すれば、
土地自体を土地として活用するということ。
土地じゃなくてもなんでもそうです。
そのもの自体を活用するときに、
こういう言い回しをします。

>>2517 匿名さん
だから本当に容積率の有効活用を狙っているならそう書くでしょう。
だって駐車場をビルに建て替えることまで明らかになっているなら大ニュースですよ？
普通は譲渡後のつくば駅前の土地の活用のことまで不動産企業でもないライトオンは関知しないし、このニュースに盛り込まれるとも思えませんね。

あなたが言ってるのは、
資産を有効利用するということですね。

>>2520 匿名さん
ビルを買って運営していこうとしてる
不動産業者が、土地を有効活用すると言ったら土地の一画にちょっと花壇を作ってみようとかそういう話ではないのは明らかでしょう。

>>2520 匿名さん
譲渡額も企業名も非公表ですし、
どのタイミングで計画を発表するかなんて
その企業しだいですので、別に不自然ではないですね、普通のことですよ。

>>2522
このニュースでの「有効活用を図る」の主語は、不動産業者ではなくてライトオンですよ？
もはや支離滅裂です。

２００７　ＧＯＯＤ　ＤＥＳＩＧＮ　ＡＷＡＲＤ
グッドデザイン賞

ライトオンつくばビル

建築・環境デザイン部門 - 建築デザイン
株式会社久米設計
www.g-mark.org/award/describe/33698

まあ、余計な開発はしないと思うがね。

つくばセンターを含む　クレオ近隣は容積率に余裕があるが
７層程度に抑えることで、良好な都市景観を維持している。

譲渡先の不動産企業が有効活用を図ると言っているニュースなら、容積率の有効活用のことである可能性もあります。
でも言っているのはライトオンですよ？
もう一度。言っているのはライトオンですよ？

ライトオンは光の森などのイベントにも協力していたり、地域のいろんな団体と繋がりを持っているんですよ。地元企業ですしね。
店舗も本社も維持するので、この関係は続きます。だからそういう視点もある。
そういうことでしょう。
とにかく、
土地・建物を有効活用というのは、
文字通りそういう意味であって、
資産の有効利用とは違います。

不動産業者は、
あの土地が容積率を使い切ってないこと、
簡易なつくりの立駐を解体するだけで、
その容積率を使い切る建物を建てられること、

それを、当たり前ですが、
すべてを知った上で購入しています。
投資以上の金を回収するためにです。

容積率使い切るようなものを建てても
回収できないかもしれない

っていう、そんな消極的な考えなら、そもそも
そんな土地に手を出しませんよ。

>>2527
まさか主語が何かまで理解できていなかったとは…。どおりで話がかみ合わないわけだ。

>そういうことでしょう。
>とにかく、
>土地・建物を有効活用というのは、
>文字通りそういう意味であって、
>資産の有効利用とは違います。

何が「そういうことでしょう。」で「とにかく、」なのかwww

全てはあなたの単なる憶測であって全く論理的ではない。お話にならないね。

改行氏は無理筋な主張を頑固に繰り返すきらいがあるが、個人的希望で眼が曇ってしまっているね。
周辺マンションの住民かデベにお勤めのどちらかなんでしょうけど。

>>2528
それも憶測であって、このニュースからは読み取れない。

あなた何か別の筋からの情報を掴んでいるんですか？
そうなら教えてほしいな。

>>2530 匿名さん
え？
不動産業者が、その土地の特性を
よく知らないで買うわけないじゃないですか？
同時に、土地の強みを理解しないで
売るわけもない。

>>2531
はあ。結局憶測ってことね。
土地の特性や強みをよく知って買ったはずの土地で建てたVibiのビルはテナントが空きがちですよね。

８月以降に購入した不動産業者が本当に建て替えの発表をしたらいいですね。
そして現ライトオンビルの空室も含めてテナントが続々と決まって、撤退もなかったらその時は私も脱帽します。
つくば駅前の「商業的価値」にね。

ビビは定借で期限付きの建物。
ダイワリースかな？
土地は買ってないし借りてるだけ
公的施設が入っているので、それだけで
安定した収入は入ってるはず
店舗が抜けた状態でも運営はラクだから、
あの状態でも、赤字にはなってないかも。

ライトオン駐車場を取り壊してまで
入居したいテナントがあるならいいがね。

クレオ跡の入居希望がその7割だったことを考えると
別に無駄なリスクをとってまで、余計なことはしない。

いずれにしても、譲渡先が気になる。

建物の空きを埋めるだけなら
単に建物の有効活用と表現していたでしょうね
。ですが、
そこに、あえて土地という文言を入れてますから、間違いなくあの土地に動きがあります。
これぐらいは読み取れて当たり前だと思っていましたが、そうでない人もいるんですね。

>>2533 匿名さん
店舗が虫食いで公的施設を入れないと黒字を維持できないなら、それは公的施設頼みということで、つくば駅前に地価に見合った商業的価値があるとは言えないですね。
残念ながら。

>>2536 匿名さん
資産としての意味なら建物が建っている土地も資産としては一体ですから、容積率を新たに利用しなくても、この表現で何の問題もありません。
希望的観測で穿った読み方をする方
がおかしいですね。

施設ごとに状況が違います

あなたの感覚からすると
平日夜の三井ビルの各フロアにあれだけの
明かり灯っているが不思議でしょうがないでしょうね。そういえば、
西大通りと土浦学園線の交差点付近に
4階建のオフィスが建設中ですね。
これも、あなたにとっては、
理解しがたい動きなんでしょう。

>>2539 匿名さん
商業的価値はともかくオフィス需要はあるということですかね。
そこまで言い切るなら今後の動向を注視したいと思います。
ライトオンの駐車場は建て替えられて商業又はオフィスのビルができると。
そしてそのビルのテナントは埋まり、高すぎる賃料による撤退もないと。
それはそれで嫌味ではなく楽しみです。

土地を売って金にすることを
"土地活用"と言っている文書って、
ネット上のどこかにあったりするんですかね。

見たことないんで見てみたいものです。

しかし本当にライトオンビルと駐車場の建て替えが実現した場合に出来るビルがオフィスで埋まるのなら、クレオもまずはオフィスを募集するのが適当ではないかと思いました。
でも確か北の駐車場の方に出来たオフィスビルは未だにガラガラだったと記憶します。

オフィスにはオフィス、店舗には店舗、
それぞれ適した形がありますからね。
クレオをオフィスにすると、
無駄が多くてランニングコストが嵩んだりするんじゃないですかね？

ライトオンの駐車場は何階建てのビルになると思いますか。

もしかしたら、高層ビルになり、ライトオンのロゴをつけて目立たせる建物になる可能性はあるでしょうか。

筑波学院大学は、少子化の影響もあり、経営の方は大丈夫なのでしょうか。
一等地にありますが、固定資産税など大変な額になりませんか？
受験倍率も高くなければ、受験料収入も期待できないですよね。

>>2541 匿名さん
ネット上に例があるかは知りませんけど、使い方が正しいかどうかは主語や文脈にもよるんじゃないですか。
このニュースから読めることは、ライトオンの資産である土地と建物の4階から上が空いていて、おそらくライトオンはその部分にテナントを入れたりして経営することには素人なので、土地と建物全体は不動産業者に譲渡して、本社と店舗は維持しつつ、資産としての土地と建物から売却益を得る。
それを有効活用を図ると表現したということでしょう。

その駐車場を不動産業者が今度は容積率の有効活用という意味でビルに建て替えたとしても、それは一義的には不動産業者のマターであって、仮にライトオンがそれを知っていたとしても、ライトオンが主語であるこの文章に出てくるのは妙だと思います。

>>2541 匿名さん

売った後、買い取った業者がマンションやオフィスにして有効活用すれば、単に売っただけでも有効活用ともとれますね。用途が既に決まってればの話ですが。

ライトオンの立場も様々です。
ライトオンは地元企業。
光の森のイルミネーションビルに取り付けていたぐらいだし、地元のさまざまな団体と繋がりがある、そのライトオンが地元紙である茨城新聞に企業目線ではなく、地域目線で、土地の有効活用を図ると言ったとしても、それは不自然なことではありませんね。



それよりあなたの解釈である

土地を売ってその売却益を得ることが
土地の有効活用なんだ

これはまったく理解できません

これは資産の有効利用であって、
記事に出ている"土地の有効活用"ではありません。

>>2547 匿名さん

その解釈で正しいと思います。

たとえば、
お金を作るために車を売るっていう
行為にたいして、
お金を作るために車を活用するって言いますかね？

>>2548
新聞記事は厳密にいうと記者が書いたものなので、ライトオンのIRリリースを確認しました。

http://v4.eir-parts.net/v4Contents/View.aspx?cat=tdnet&sid=1606550

本社ビルの土地・建物につきましては、経営資源の有効活用を図るため、当該資産を譲渡するとともに、その一部を譲渡先と賃貸借契約を締結する

とありますね。

ここでは「経営資源の有効活用」と述べられており、経営的な目線しかなく、まさに資産の有効活用のことを指していると思われます。
つくば駅前の土地の有効活用のためとは全く読めません。

【経営資源】
経営を行う上で必要とされる要素。ヒト・モノ・カネ・情報の4つを指す。

https://kotobank.jp/word/%E7%B5%8C%E5%96%B6%E8%B3%87%E6%BA%90-3087

>>2550 匿名さん
問題は日本語表記の解釈ではなく
毎年撤退のニュースしか出て来ない
つくば駅周辺の現状にある。

経営資源の有効活用と、土地・建物の有効活用は違いますね。
譲渡することで土地・建物を有効活用するのか？
経営資源を有効活用するための譲渡なのか？

毎年撤退のニュースしか出て来ないにも関わらず
官舎跡地の売却とMS販売だけが進む現状に違和感を感じる。

少なくともライトオンは「経営資源の有効活用」と言っているだけということが明らかになりました。

つまり「土地・建物の有効活用」という言葉は新聞記者が端折って書いたものだということで、新聞の用語使用の範囲では、土地や建物を売却・賃貸することを、土地や建物の有効活用と表現可能だと考えられていることも明らかになりました。

となると、改行氏の日本語読解力は極めて怪しいし、改行氏の主張する土地の有効活用（駐車場の建物建て替え）が行われるという話も極めて怪しい。
（可能性は否定しませんが）

訂正です。

土地や建物を売却・賃貸することを、
↓
土地や建物を売却・賃借することを、

自社ビルだから、これまで土地を最大利用してこなかったけど、不動産業者に渡れば、目一杯使われることになる。
マンション業者でないことを祈るしかないね。

常陽脇の立体や、駅北立体は、
暫定利用だそうですね。
いずれは無くなるようです。

これまでは、その地域の人口が増えれば、消費も増えた。
が、竹園・吾妻地区のＭＳ建設が例年続いているにも関わらず、飲食店の新設すら無いような。

消費そのものが無くなる少子高齢化の典型だが、その様子は日常からは感じられない。
いったい、この状況をどう捉えればいいのだろう？

>>2558 匿名さん
国道6号沿いにロードサイド店舗が集積しない理由が、将来的に6号バイパスが出来て、交通量が減るからだそうですね。
それと同様に、今のつくば駅周辺は、中心地が駅北に移るのが目に見えてるので、既存の商業地への出店はリスクが高いんですよね。
駅北は、吾妻小や保育園なども移設してしまえば、駅直結地で、イーアスがすっぽり入る5ヘクタールぐらいの土地が生み出されますからね。そこだけで、人の流れは一気に変わってしまう恐れがあります。
そういう意味で、今のつくば 駅前が、手を出しづらい商業地になってしまってるのは確かです。

春日、学園の森のマンモス校化。
竹園西、竹園東の老朽化問題。

話題は尽きないが、
竹園両校と吾妻小の生徒数に変化はないのだろうか。

竹園は東も西もすでに生徒で目一杯だけど、マンションや建売の販売が止まらない。
じつはこっそり人口増加してる場所ですよね。
ここ２～３年でスーパーなんかは客が多くなってる。
けど、外食はそれほど栄えてこないのは、景気の問題？それとも店の問題？

>>2561 周辺住民さん
情報ありがとうございます。

竹園三丁目はもう再開発ないのかな？
蕎麦屋の前の戸建が気になってるんだけど、最近の情勢見ると吾妻方面の方が住みやすくなりそうなような。
スーパーが出来ればいいんだけど。
蕎麦屋の前のところだとスーパーが遠いので、この先衰退するならスーパーが近くに出来ることもなさそう。

蕎麦屋の前って、スーパー遠いの？
カスミなんて徒歩5分だし、自転車なら数分なんですけど。
これで遠いなら、自分でスーパー経営するしかない。

5分じゃつかないと思いますが。
自分でスーパーを経営って、話が飛びすぎてて参考になりません。
スーパーのことを書いたからややこしくなったけど、つくば駅周辺に住むのにあの場所の将来性ってどうなのかな、と気になったわけです。

昔は、竹園ショッピングセンターにカスミが入っていました。
その頃は徒歩5分でした。

竹園3丁目はかつては一番人気の地区だったのに、いつのまにかコンビニさえ遠くて買い物不便な一等地になってしまい、残念。ついに常陽銀行窓口も撤退。郵便局だけはかろうじて残っています。

並木ショッピングセンターは建て替えてスペースを有効利用しているのに対して、竹園ショッピングセンターは人が少ないのに広々とした空間があり、もったいないですね。変質者の出現率も多く、あのあたりを放っておくことはマイナスばかりです。

お蕎麦屋さんの前からカスミまでは、東大通りの信号があるので、徒歩10分はかかります。ウェリスは駅側にあり、陸橋を渡ればよいので買い物便利ですが、竹園3丁目の南側や東側は、坪単価の割りに色々と不便です。

【茨城】１７年路線価　つくばが３年連続トップ　守谷で県内唯一３．８％上昇 2017年7月4日
http://www.tokyo-np.co.jp/article/ibaraki/list/201707/CK20170704020001...


つくば市吾妻一「つくば駅前広場線」一平方メートル当たり二十五万五千円で横ばいキープ。

バブルですね。地価ってどうやって下げるんでしょう？
意図的に下げることはできないんでしょうか。

誰も買わなければいいんだ。とりあえず様子を見ておけば、
自然に下がっていく。

ライトオンの4階で、タバコの煙を振り撒いていた人たちがいなくなると思うと、スッキリ！！

>>2567 匿名さん

それ、去年の記事ですよ。

今年の
クレオスクエア前は、
逆に上昇しましたね

去年から1万上がって
26.5万だそうです。

水戸は逆に5000円ダウンの
23万。

差が拡大しましたね。

つくばエクスプレスは当初からつくばが始発の予定でしたか？もう少し先まで計画ありませんでしたか？

つくばの価値を高めるために、つくば止まりになった、という噂を耳にしました。

そうだとしたら、その思惑は当たった？

>>2572 匿名さん
>>つくばの価値を高めるために、つくば止まりになった、という噂を耳にしました。
元々常磐新線とか第二常磐線と呼ばれていた計画で、終点をつくばにするか、千葉県我孫子にするか検討されたのみ。
茨城空港や土浦延伸考想も現実化にはほど遠く、東京駅延伸は検討されている模様。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%A6%96%E9%83%BD%E5%9C%8F%E6%96%B0%E9%...

こんな感じでリニアを通してはどうかな。

東京→成田→つくば→宇都宮→那須

>>2573 匿名さん
８両編成が先だと思う。

>>2569 匿名さん
今も高いと思ってたけど、昔の方が全然高いんですね

その頃はそれだけの地代やら賃料やら払ってもやっていけたのに、今はずっと安くてもダメってのは、相当人が店舗で買い物をしなくなったのでしょうか。

>>2576
地代が下がっていなかったんじゃないでしょうか？
上げることはあっても、既に入ってる店子の地代を下げる菩薩はいないかと。

>>2569 匿名さん

まだバブルの名残が残っている頃ですね。

バブル期は日本中異常な価格でしたから。その頃は学園地区内は住宅用地が希少だったので、驚くような地価でした。学園周辺部の田舎でさえ、今の竹園並みの地価。

不動産業者は、あの頃に戻りたいでしょうね。

>>2578 評判気になるさん　

当時、水戸の不動産屋に頼んで学園地区で土地探しをしました。
数少ない住宅用地の出物も、学園地区の不動産屋が駆け引きしてなかなか売ってくれなかった。

しばらくして、水戸の不動産屋がうちに黙って
学園地区の不動産屋から自社用に土地を入手。転売で儲けるつもりだったんだね。

そうしたらバブル崩壊。水戸の不動産屋は損をしてた。

路線価の上昇は、ここの住人的には、
都合悪いみたいねw

企業や店が進出できないなら問題だと思いますね。
しょせん田舎なんですから、それ相応の値段になればいいと思ってます。

これから買う人には価格は低い方が良く、売る予定の人には高い方が良い。

だから、両極端の意見ばかりになる。

人口の割に、消費いよくが低すぎるんだよね。
公務員や研究者が多いからかな

>>2583
小売業が不振なのはつくばに限った話ではないとおもいますよ。
服や靴、家電など実店舗でショールーム的にチェックして
ネットで注文とかやりがちではないですか？
公務員とか研究者とか関係なく世の中全体の流れだと思います。

ため込んでいるだけでなくそれなりにお金は使っているけれど、
落とす場所が変わってきただけではないでしょうか？

>>2582 匿名さん
田舎だから、相応の地価に下がれば良いとか
とても買う予定がある人の意見には思えないね。
中心地に住む人は中心地の価値を理解してるから買うんですよね？
田舎で駅前に価値は無いんだから
もっと地価を下げろって？

そう思うということは、中心地に手を出す予定は無いんですよね？
それなのになんのために地価を下げろと言っているのでしょうか？
すごく疑問ですね。

>>2586 匿名さん
あなたはつくば駅前の価値が上がればいいと思ってるんですよね？
現状は住宅需要ばかりが旺盛で、テナントは賃料や地価が高すぎて入れない、入っても見合った売り上げが立てられず撤退という事態が相次いでいる。
その結果としてのつくば駅前の閑散ぶり。
つくば駅前を賑わせ、その価値を真に実力に合った盤石なものとするには、地価を下げるしかないと思いますよ。
それを嫌がるのはここ数年、高値で駅前不動産を掴んでしまった人達だけです。
つくば市民全体から見れば、それはエゴ以外の何者でもないです。

>>2586
誰もが資産価値を考えて（投資として）土地を買うわけではないです。
ずっとそこに住むつもりなのだから、買ってしまえば同じです。
そこに住みたいから土地を買っているのです。
まあ、固定資産税もありますが、つくば程度では大した差ではないですしねえ。。
買ってしまえば、住みやすい街になることを祈るだけです。

そんなに変なことでしょうか？

住宅需要ばかりが旺盛？あまり聞いたことないですね。住宅需要ぐらいしかないところは、
たとえば土浦駅前のように、商業地価と住宅地価の差が無くなってるような所を言うんじゃないですかね？基本的に商業地の方が
なんでも制限無く建てられますから、
土地利用の自由度が高くなります。
でも、住宅需要ぐらいしかない商業地だと、
土地利用の自由度の高さは価値にならないんですよ。だから、住宅ぐらいしか需要がないのに、
商業地となっているところは、
住宅地価と商業地価の価格差が無いのです。

>>2589 匿名さん
理論上の計算はなんとでも言えるので結構なのですが、実際問題として撤退が相次いで、マンションばかりが建つことの説明にはなりませんね。
理論上の価値はどうより、つくば駅前が賑わってくれることが、周辺住民も含めてつくば市民にとってはプラスなはずです。
繰り返しますが、それを嫌がるのは高値で駅前不動産を掴んでしまった人達（デベ含む）。

地価に関しての意見は対立して当然。

売るつもりがない人でも、後から買って住む人が自分たちよりずっと安く手に入れたら気持ちはよくない。

ただ、上に意見があるように、駅前の賑わいが必要と言われながら、寂れていくのは、利益が少ないからでしょう。古い建物を直してまで経営を続ける価値もないと見なされている状態。

衰退の根本的なところが解決できていない。

地価は結果です。
需要が無いなら安くなります。

地価が安いのが良いということは、
需要がない方が良いというのと同じ意味です。

需要が無い土地には
商業だろうが住宅だろうが何もやって来ませんよ。

需要ない方が、
街づくりがうまくいくということはあり得ません。

その土地の用途地域が住居専用か工業専用でない限り、その土地の地価が住宅需要と商工業需要のいずれが反映されたものかどうかはわかりません。

私はつくば駅前の地価は、住宅需要が主になって牽引していると考えています。
少なくともエンブレムの販売時期ぐらいまでは、それが有効に作用していた。

しかし、西武撤退後、購買層の内心ではそれなりに変化が生じている気がします。
レーベンコアリス及び竹園のフージャース物件の販売状況が、つくば駅前地価のひとつの分岐点になるのではないかと思っています。

>>2593
本当にそうであれば、抜本的に駅前の構造を造り変えない限り、長期的には車社会に見合った地価に落ち着くしかない。
多少安くなるとかのレベルではなくなるかもしれません。

それが嫌なら住宅需要があるうちにマンションを建てさせるしかない。
さすがにあの地域を住居地域に指定することは自治体はしないでしょうし。

駅近マンション需要を支えている購買層はこれまで一定数存在した。
たとえば、夫婦共働きで、夫婦の一方が都内通勤、他方が茨城勤務のファミリー。
子ども（中・高・大学生）が上り線を使って通学しているファミリー。

他方で、駅周辺には、民有地がほとんどなく、マンションや住宅地の供給量が過度に少なかった。

この需要と供給のバランスの中で、つくば駅周辺の住宅地としての価格は高値を維持してきた。

しかし、まず需要の限界。
駅近マンション需要を支える購買層といっても限られている。
（普通の共働き家庭なら、配偶者の一方が茨城勤務でない限り、もっと都内寄りのマンションを買う。）

次に、供給過多。
官舎売却等で住宅地供給量が激増予定。官舎だけでなく、つくば中央署も売却予定。
東新井のエイブルのマンションも筑波銀行の関連会社の関友商事が購入して、マンション業者に売る予定。

これでは、価格が値崩れするのは目に見えている。
コアリスがその分水嶺になる予感。

というか、バランス考えたら、今新しい商業ビルっておかしいですよね。
まずは人口が増えて、それから商業施設。
コアリスとかマンションが増えて、次に西武跡が埋まって、それでも需要があれば商業施設。
長期的にみれば、今の流れ、順序は妥当。
商業施設の需要がないわけじゃないし、マンションだけで良いわけでもない。

アルコーブ、スロップシンクなし、直床などコストダウンしないと売れる価格にならないということは、住宅需要も限界が来ているのかもしれない。
そういった価格に比してコストダウンな仕様を嫌う購買層が多数派になったら終わりです。

まだ、つくば駅前というだけで買う人達が居るうちに売って売って、周辺住民を増やさないと商業需要も生まれない。

何を言っても
地価は上がってます。
もし、それが住宅需要が牽引してるものだとしたら、

西武撤退して商業ボロボロになったら
住みたいと思う人が逆に増えたってことなんでしょうから凄いですよね

まったく意味不明な上昇ですね

>>2599
君はまず2596をよく読みなさい。
駅近の住宅需要は、商業地に誘引されたものではなく、電車で通勤通学するというメリットを享受したい人の需要なわけですよ。

そして、今回の公示地価の上昇は、茨城新聞も書いているように、レーベンがＵＲ跡地を高値掴みしたことと全国的な土地価格上昇を反映させた結果に過ぎない。

つまり、住みたいと思う人が増えた結果などではない。