hitoto広島 The Towerってどうですか？

60世帯×8千円/月×12ヵ月×30年＝約1億7千万円

小規模マンションやばいね。
廃墟化か3倍くらいに値上げしないと修繕無理よ。

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>>17083 匿名さん

首都圏にある総戸数600超の某タワーマンションでは、30年の修繕累計コストは50億円以上におよぶと見積もられている。
↑↑↑
ちょうど似たような住戸数で５０億円ね

ならばヒトトの住戸数665で50億円を割ると、
30年間、1住戸あたり平均月額２万円。
ヒトトが提案している修繕積立金計画で
問題ないですね。
ヒトトの修繕積立金計画が正しいものである事が明らかになりました。

しかもヒトトは５０億円もかからないでしょうね

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検討掲示板なのでメリットデメリットを書き込むのは当たり前。
メリットはホームページや営業からいくらでも聞けますから、
気づきにくいデメリット情報が主になるのはしょうがないと思います。
何か都合が悪い書き込みがあればすぐ震災で被災した建物の写真を張るのは人格を疑います。

ただここは不可解なコストカットが多いと思います。
もちろん価格として購入者に還元されるのならいいのですが、
普段の暮らしのクオリティを下げるようなコストカットが多いのも事実です。

hitotoの不可解なコストカット
・カウンターキッチンの間取りは1種類だけでほとんどが壁付閉鎖キッチン
・緑地が売りなのに低層階に網戸なし
・バルコニーが透明ガラス
・一部住居を除き玄関インターホンにカメラなし
・広大な自走式駐車場にもかかわらずエレベーターなし。駐車場の階段に屋根なし。
・駐輪場駐車場にセキュリティゲートなし
・駐輪場が一部を除き住居から遠い。さらに二段式で壁なし（自転車がさびやすい）
・住民用エレベーターが少ない。シティタワーが514戸に対して6基＋非常用１基で514÷6で85戸につき１基であるのに比べ、
　hitotoは665戸に対して7基＋非常用１基なので665÷7で95戸につき１基。もう１基ほしい。

どれもタワーに限らず財閥物件ではないようなコストカットがなされています。
>>13664 匿名さん　　が
>やはり戸数がこれだけかさむと広範囲からの集客が必要になりますが、駅前とは異なり他県からの吸引力の薄い立地です。廿日市や可部や海田などのエリアからの集客を目論むためには一にも二にもコストダウンだったのでしょう。
売主の企画側が既にこの立地の限界をわかっていたとしか思えない仕様です。廿日市や可部や海田などのエリアからの集客を目論むためには一にも二にもコストダウンだったのでしょう。売主の企画側が既にこの立地の限界をわかっていたとしか思えない仕様です。

と書いていますが、やはりコストカットしないと売れない立地とデベからも見られていると考えるとコストカットも理解できます。
ただ立地構造を考えるとあまり生活しやすい物件には見えないなあ…

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ニューヨークの超高層ビル群などは、１００年経ってるわ
日本でも、マンションでなければ、高層階ビルは、５０年経ってるのはザラに有る

タワマン廃墟ネタは、タワマンで３０年経ってる前列が無い事を利用した、金儲けガサネタ

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>>17144 匿名さん
まあその結果こうなる。
毎月の支払い額が1万円近く違うからタワーマンションのスケールメリットはすごい。

平米あたりの修繕積立金の実績
タワーの方が安いという結果になりました

アーバンタワー75円
エルザタワー55(築20年以上) 80円

ライオンズ京橋川250円
ライオンズ海田堀川170円
ライオンズ大竹150円
ライオンズ古江西155円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ国泰寺180円
ライオンズ平和公園220円

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メリットデメリットはこちらにまとめていきます


【いい点】
緑豊か、眺望がいい
共有施設が充実
(４７階スカイビューラウンジ、５３階ラウンジSORA、ゲスト宿泊ルーム等)
比較的街までのアクセスがいい
比較的価格がリーズナブル
基礎免震 、災害に強い
各階ゴミ捨て(ゴミ捨て場に近い間取りは注意)
24時間警備
平地の駐車場
スーパーや商業施設が近い
文教地区
徒歩圏内に保育園が複数あって待機なし
優良小学校が徒歩1分
内廊下仕様
至近距離にマンションが立たない
タワーは中古価格が値崩れしにくい(過去の実績で将来補償はなし)
東千田公園とシームレス(セキュリティ低下に繋がる可能性もあり。好みあり)
総合病院 が近い
恵まれた体育環境（東千田公園、千田公園、ルネサンス、千田小体育館、中スポ、京橋川ジョギングコース）
信頼性の高い建設会社の施工

【悪い点】
一部の駐輪場が遠い (買い物に使用する方は注意)
間取り(好みあり)
室内の梁と柱
直床(好みあり但しライオンズ(二重床)より10cm天井が高い)
洗濯物を干せない
透明なベランダ手すり(好みあり)
割高な管理費(築年数の経ったライオンズより安い)
網戸がない (低階層は必要)
中高層階の停電リスク(非常用発電機あり)

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カップラーメンでも最初の頃は、
豚のエサとか体に悪いとか、騒いだもんだ

デジカメが出てきた頃も、デジカメを否定する人間いたもんだ。

デジカメどころか、江戸時代だか明治時代に、
写真が出てきた頃は、
｢写真に写ると魂を取られる｣とか｢死ぬとか｣
言う人がいたらしい

タワマンが廃墟になるガサネタを流す人間がいるのも、
ガサネタに踊らされる人間がいるのも無理もないわな

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>>17146 マンコミュファンさん
おっしゃる通り！！！
と言うのも、ワタクシがその13664だからです！
でも実はhitoto買ってます。

デメリットも理解してるつもりです。
まぁセカンドですけど一度は住んでみたいとは思いますから。悪くなかったら今住んでるマンション売ります。

若葉マークの変な事ばかり言ってるhitoto信者が買って無いらしいのでホッとしてますよ。

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完成近づいてきたから残りの販売スピードが上がりそう。完成は緑豊かな時期になりますから。

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マンションを買う人って、１期が圧倒的に多い気がするんですけど。どうなんですかね。
完成したら、すぐ入居できるからメリットもありますけど。
Hitotoの場合は、完成してから買っても順番待ちで半年くらい引っ越しできないので、
完成して半年後くらいが売れる時期になりそう。

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現地の環境が素晴らしいのと、完成が近づくに従って建物や庭もきれいになってきていますので、目にしたら欲しくなる検討者も多いかなと思います。

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ここは周辺にhitoto以外いいマンションがないですから
鷹野橋とか最悪の部類だし笑
あんなところに180戸ってじさつ行為

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スーモの記事を錦の御旗と掲げてた奴がメディアリテラシーを語るとかダブスタもいいところw

信用ゼロだね。是々非々じゃないと！

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>>17157 匿名さん
hitotoをいいという人物は全員一緒に見えてるんだ笑

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広告の段階が一番綺麗なんで、実物見ると、まあこんなもんかって思う人がいると思います。
価格帯が４０００万ならいいですけど。４０００万でこのタワマンに住めると思うとテンション上がりますねー。６０００万ならな上がらないかなー
転勤で来てくれた小金持ちの人が買ってくれることを願うしかないですね。

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>>17158 匿名さん
自分の愚行を自分で否定するのってどんな気持ち？

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>>17159 評判気になるさん
小金持ちでは無いけれど転勤で来ました。って言うか地元なんだけどね。

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>>17160 匿名さん
誰にでも間違いはあるよ
ドンマイw

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唯一の見分け方が若葉マークｗ

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hitotoまた売れてるけど今週1戸でも売れたマンションはhitoto以外にないんじゃないかな

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>>17158 匿名さん

しかも>>17157は、メディアリテラシーの意味が分かってないようだぜ

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DやGにはアホ大卒でも入社できるからｗ

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>>17165 eマンションさん
ええーっ！マジ！？
それはかなり恥ずかしい。
狼狽えると連投のクセも相変わらずですね。

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>>17167 匿名さん
ドンマイw

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さあ、本題に戻りましょう

【いい点】
緑豊か、眺望がいい
共有施設が充実
(４７階スカイビューラウンジ、５３階ラウンジSORA、ゲスト宿泊ルーム等)
比較的街までのアクセスがいい
比較的価格がリーズナブル
基礎免震 、災害に強い
各階ゴミ捨て(ゴミ捨て場に近い間取りは注意)
24時間警備
平地の駐車場
スーパーや商業施設が近い
文教地区
徒歩圏内に保育園が複数あって待機なし
優良小学校が徒歩1分
内廊下仕様
至近距離にマンションが立たない
タワーは中古価格が値崩れしにくい(過去の実績で将来補償はなし)
東千田公園とシームレス(セキュリティ低下に繋がる可能性もあり。好みあり)
総合病院 が近い
恵まれた体育環境（東千田公園、千田公園、ルネサンス、千田小体育館、中スポ、京橋川ジョギングコース）
信頼性の高い建設会社の施工

【悪い点】
一部の駐輪場が遠い (買い物に使用する方は注意)
間取り(好みあり)
室内の梁と柱
直床(好みあり但しライオンズ(二重床)より10cm天井が高い)
洗濯物を干せない
透明なベランダ手すり(好みあり)
割高な管理費(築年数の経ったライオンズより安い)
網戸がない (低階層は必要)
中高層階の停電リスク(非常用発電機あり)

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また狼狽えて連投w
分かりやすいw

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hitoto信者は
＞成約の定義
分かった？

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>>17164 匿名さん
あるだろ。いくらでも。

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>>17172 マンション掲示板さん
でも具体的には言えません。ないから。

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>>17148 匿名さん
全部は見ていませんが、
アーバン以降計算間違っていませんか？

アーバンビューグランドタワー2004年1月
修繕費5780円／月
77.01m2→75円
エルザタワー1998年3月
修繕費11,320円/月
90.55m2（登記） →125円
ライオンズ京橋川1987年8月
修繕費9960円／月
58.59m2→169円
築年数がここまで違うものを比較したものに、どの程度意味があるのかわかりませんが、どちらにしても、嘘はいけませんよ。

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名前 匿名さん
本文 >>17174 購入検討者さん

失礼エルザタワーは今年上げてましたね。
京橋川はソースを提示してください。

平米あたりの修繕積立金の実績
タワーの方が安いという結果になりました

アーバンタワー75円
エルザタワー55(築20年以上) 125円

ライオンズ京橋川250円
ライオンズ海田堀川170円
ライオンズ大竹150円
ライオンズ古江西155円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ国泰寺180円
ライオンズ平和公園220円

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ああわかりました。
マンション名を省略しすぎてました。

平米あたりの修繕積立金の実績
タワーの方が安いという結果になりました

アーバンタワー75円
エルザタワー55(築20年以上) 125円

ライオンズ京橋川公園250円
ライオンズ海田堀川170円
ライオンズ大竹150円
ライオンズ古江西155円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ国泰寺180円
ライオンズ平和公園220円
ライオンズ上幟町200円

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やばいね。

それらは長期修繕計画において全て『段階増額積立方式』の物件。
要は管理組合が建物の修繕に無関心だったり、合意形成が出来ないと修繕積立金は安いまま。そうなるとそのうち破綻します。

修繕積立金がきちんと値上げされているというのは管理組合の合意形成がスムーズに行われている証拠です。

無関心で放っておくと分譲当初の安いままだから、中古の分譲マンションを検討する場合はそういうところを参考にすれば良いですね。

「マンションは管理を買え」
という言葉を聞いたことがありますが、管理っつったって管理組合がしっかり機能してるかどうかだから結局住む人次第なんだよね。

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修繕積立金は毎月浪費される管理費とは違って、そのマンションに積み立てられる貯金。確かに中古だと貯金をしっかりしている方を選びたいところ。
それが住民の合意なく値上げは不可能なんだから、きちんと値上げ出来ているところはそれだけ建物管理に対する関心が高いということだろう。

やはりタワーは値上げが難しいという証拠が数字に表れたのかな。

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>>17178 匿名さん
エルザタワーは今年値上げしてますよ
タワーだからという理由で修繕積立金の値上げが否決された事例を知りません
値段の違いはスケールメリットの違いですね

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過去の書き込み

8210 マンション掲示板さん
2019/01/05 12:18:41
>>8203 匿名さん
ライオンズの修繕工事は、買収されてから30％上乗せになっています。営利をあげるために何でもやりますよ。
それよりもこの会社の場合、普通は管理会社が実施するべきもの(掲示や調整など)も下請けに丸投げしていますし、無駄な社内ルールがありますし、後々のキックバックもありますので、単純なパーセンテージよりも割高になります。

特に首都圏ではまともな人材があらかた辞めましたから、もっとまともな企業に委託した方がいいです。
削除依頼 投稿する
参考になる!1
11317 匿名さん 2019/07/03 10:18:55
駐車場使用料って近隣の相場より少し安めに設定なんてケースが多い。

あと、駐車場使用料と管理費のバランスは管理計画で要確認。駐車場１００％で使用料無料なのに管理費を高めに設定しないで入居後数年で赤字、値上げを検討なんて話もあったりする。逆のパターンで、管理組合の収支が余った場合、管理会社が不必要な調査を提案して無駄な出費なんて話もあったりする。多分、調査会社と管理会社が結託して裏でキックバックなんてことしてるのかもね。ある物件では、管理会社が管理組合の理事を飲み食いさせて丸め込むなんてことも。

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平米あたりの修繕積立金の実績
タワーはなかなか値上げ合出来ていないのが実情という結果となりました。
国土交通省はマンションの修繕計画が破綻しないように警鐘を鳴らしています。
特にタワーマンションの管理における管理組合の合意形成が困難であることを指摘しています。

アーバンタワー75円
エルザタワー55(築20年以上) 125円

ライオンズ京橋川公園250円
ライオンズ海田堀川170円
ライオンズ大竹150円
ライオンズ古江西155円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ国泰寺180円
ライオンズ平和公園220円
ライオンズ上幟町200円

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>>17181 匿名さん
このように嘘の印象操作を行うのが粘着hitotoアンチです笑

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>>17180 匿名さん
修繕工事の発注先の決定権は管理組合にあります。管理会社ではありません。管理運営に無関心な物件が管理会社に丸投げにすると良くないですね。区分所有者一人一人の所有者意識は総戸数が多くなるほど希薄になると言われています。

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このような要因もありますから一概に小型マンションの修繕費が割高というわけではありません。

978 評判気になるさん 2016/12/30 23:26:48
>>977 購入経験者さん

修繕工事は、去年から利益が少ないから30％上乗せになっています。
それよりもこの会社の場合、普通は管理会社が実施するべきもの(掲示や調整など)も下請けに丸投げしていますし、無駄な社内ルールがありますし、後々のキックバックもありますので、単純なパーセンテージよりも割高になります。

特に首都圏ではまともな人材があらかた辞めましたから、もっとまともな企業に委託した方がいいです。
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990 名無しさん 2017/01/12 23:50:27
大京の使う職人の質が高いから値段が高いわけではなく、丸投げだから高いんですよ。

掲示物作成や配布、見積り作成まで丸投げしてるから、1案件に数社が入って高くなるんです。
もう仕事したくないから断ってくれという意味で高い値段で出されていることもあります。

大京の大規模修繕は、工事担当者へのキックバックのせいか、意味のない指示などによって高くなっています。

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>>17183 匿名さん
大規模マンションだと管理に詳しい人ややる気のある人が居て引っ張ってくれる。小規模マンションは自分が頑張らないといけない。

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やはり駐輪場に壁はつかないんですかね。
このままだと雨台風の日は野ざらし状態です。

網戸なし、一部をのぞき玄関前インターホンにカメラなし、そして駐輪場に壁なし、どれをとってもタワマン史上初では（悪い意味で）。

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引っ張る人がいても意味無いよ。要は合意形成だから。

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＞やはり駐輪場に壁はつかないんですかね。
いやいやさすがにそれは無いでしょう。境界フェンスとかの工事は傷つけたりしないように最後の最後にやるもんですから。

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タワーは合意ができないから修繕費が安いという論理には無理があるね
そんな事例ないし

むしろ管理人常駐で管理や修繕が行き届いていてリセールバリューが高いというのが実際のところ

平米あたりの修繕積立金の実績
タワーの方が安いという結果になりました

アーバンタワー75円
エルザタワー55(築20年以上) 125円

ライオンズ京橋川公園250円
ライオンズ海田堀川170円
ライオンズ大竹150円
ライオンズ古江西155円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ国泰寺180円
ライオンズ平和公園220円
ライオンズ上幟町200円

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>>17186 検討板ユーザーさん

なんかスーパーの駐輪場みたいになっちゃったね。
まあチャリ使わなきゃいいか。

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平米あたりの修繕積立金の実績
タワーはなかなか値上げ合出来ていないのが実情という結果となりました。
国土交通省はマンションの修繕計画が破綻しないように警鐘を鳴らしています。
特にタワーマンションの管理における管理組合の合意形成が困難であることを指摘しています。

アーバンタワー75円
エルザタワー55(築20年以上) 125円

ライオンズ京橋川公園250円
ライオンズ海田堀川170円
ライオンズ大竹150円
ライオンズ古江西155円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ国泰寺180円
ライオンズ平和公園220円
ライオンズ上幟町200円

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>>17191 匿名さん
嘘は良くないですね
エルザタワー55は昨年値上げしています
値上げをしてもスケールメリットのおかげで小規模マンションより安いのです

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このように都合の悪い情報が出てくると重箱の隅をつつくような駐輪場の話を出してきて話題逸らしをしようとするのがアンチの悪いくせです

平米あたりの修繕積立金の実績
タワーの方が安いという結果になりました

アーバンタワー75円
エルザタワー55(築20年以上) 125円

ライオンズ京橋川公園250円
ライオンズ海田堀川170円
ライオンズ大竹150円
ライオンズ古江西155円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ国泰寺180円
ライオンズ平和公園220円
ライオンズ上幟町200円

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物事は客観的かつ多角的に捉えないと真実は歪められます。
信頼できるソースからの具体的な情報から判断しましょう。


平米あたりの修繕積立金の実績
タワーはなかなか値上げ合出来ていないのが実情という結果となりました。
国土交通省はマンションの修繕計画が破綻しないように警鐘を鳴らしています。
特にタワーマンションの管理における管理組合の合意形成が困難であることを指摘しています。

アーバンタワー75円
エルザタワー55(築22年) 142円（あってる？）

ライオンズ京橋川公園250円
ライオンズ海田堀川170円
ライオンズ大竹150円
ライオンズ古江西155円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ国泰寺180円
ライオンズ平和公園220円
ライオンズ上幟町200円


【マンション政策の現状と課題 - 国土交通省】

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>>17194 匿名さん
とは言え、管理人常駐で管理修繕が行き届くタワーマンションのリセールバリューは高いです。
粘着アンチは修繕費の値上げが出来なかったタワーマンションの実例をあげることすらできません。


平米あたりの修繕積立金の実績
タワーの方が安いという結果になりました

アーバンタワー75円
エルザタワー55(築20年以上) 125円

ライオンズ京橋川公園250円
ライオンズ海田堀川170円
ライオンズ大竹150円
ライオンズ古江西155円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ国泰寺180円
ライオンズ平和公園220円
ライオンズ上幟町200円

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<訂正>
エルザタワー55(築22年) 125円

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修繕費が高いことには色々な理由があるようですが、管理会社任せにせずに管理組合がしっかり管理することが大切です。
hitotoのように高収入世帯が多数集まるマンションはその辺りもしっかりしていることは想像が容易ですが。


管理会社からのぼったくりについて質問です。ちなみにこの件は大京アステージです。
買ってまだ一年程度の分譲マンションの総会と理事会に出て必要な工事や点検の見積書を見たのですが、すこし調べたところ水増ししているように思えました。 受水槽連通バルブ改修工事70万弱 連結送水管耐圧性能試験8万弱 税込みですがこれって高くないですか？点検費用は詳しい人に見せたところ原価の倍って言ってました。 管理会社の担当社員がもう少しお値下げできるように上にかけあいますんで?なんてのんきに言ってたんですがそれって値下げの余地があるって事ですよね･･･。 年寄りの多いマンションなので管理会社に言われるがまま何年も貴重な修繕積立金から高い工事費を出させられ続けているんじゃないかと不安になってます。 中古なのである意味仕方ないのですが引越してすぐに管理費も値上げになり騙された気分です。 受水槽工事費や管理会社関係に詳しい方回答お願いします。大京アステージの社員は嘘をつくと思うので回答御遠慮ください。

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築年経って修繕積立金が安いって危険信号なんだけど。
常識的に考えることが出来る人ならみんな分かる。

実績が安いって小鼻膨らましてるのは理解できない。

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>>17196 匿名さん

どうしてエルザタワーのみ築年数を強調するのですか？
都合が悪いの？

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>>17198 匿名さん
いやライオンズは高すぎ。
中間マージンやキックバックで管理組合の積立金を吸い上げる仕組み。
大京の社長自ら管理で儲けると言っているから仕方ないけど。
こんな掲示板でもそれを正当化しようとしてるところに怖さを感じる。

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>>17197 匿名さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520364/65/
次からコピペするときは引用先を添付しろよ。常識だぞ。

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何で必死にライオンズ引っ張り出してんの？
関係ある？昔いじめられたとか？

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どうせならライオンズ以外の過去の藤和不動産とか三井とか三菱とか比較してみたら？
なのになぜそれをしないのか。

この事実で答えとして充分。

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>>17204 匿名さん
いや、お前がやれば良くないか笑

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三井は安定のSSランク。ちなみに話題の大京はHランク。

平成29年6月版　マンション管理会社ランキング
＜※転職組の年収・労働環境・退職金・福利厚生等諸条件の口コミ総合評価＞　

SSS　日本総合住生活
SS　三井不動産レジデンシャルサービス、野村不動産パートナーズ
S　三菱地所コミュニティ
A　東京建物アメニティサポート、伊藤忠アーバンコミュニティ
B　日鉄コミュニティ、双日総合管理、住商建物
C　住友不動産建物サービス、大和ライフネクスト、商船三井興産、長谷工コミュニティ、阪急ハウジングサポート
D　三井物産フォーサイト、菱サ・ビルウェア、旭化成不動産レジデンス、日立ビルシステム、近鉄住宅管理、西鉄不動産、王子不動産
E　東急コミュニティ、東急ファシリティサービス、穴吹コミュニティ、アパコミュニティ、大成サービス、ＭＩＤファシリティマネジメント、日立アーバンサポート
F　南海ビルサービス、京阪カインド、フージャース、日本ハウズイング、IUCコミュニティライフ、西部ガスリビング、ホームライフ管理、北海道建物、積和不動産、積和トータルサポート、東洋コミュニティサービス
G　合人社、ＭＭＳ、互光建物、ユニオン・シティサービス、マリモコミュニティ、相鉄リビングサポート、穴吹ハウジングサービス、ティエスコミュニティー
H　大京アステージ、オリックスファシリティーズ、長友、浪速管理、アルテカ、中部互光、パートナーズ、モリモトクオリティ、伏見管理サービス、辰栄興発
I　コミュニティワン、ライフポート西洋、グローバルコミュニティ、ポートハウジングサービス、サニーライフ、ジャーネットシステム、ポートハウジングサービス、あなぶきセザールサポート
J　宝コミュニティサービス、日商管理サービス、クラシテ、日本管財、クレアスコミュニティー、グローバル・ハート、東洋グリーン建物、星野リゾート・トマム、ビルセンター、朝日管理、和幸産業、イノーヴ、オークラハウジング、ユナイテッド不動産
K　エスリード管理、プレサンスコミュニティ、エステム管理サービス、ＴＦＤコーポレーション、都市環境開発、大東建託パートナーズ、フジ住宅
L　アサヒ、グッドコム、信和建設、常口アトム、トータルクリエーションズ、睦備建設、日本住宅管理、セイビ・コミュニティ、山忠、須藤建設、建物最適管理

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他人の意見に一言目で
「いや、」
って返ってくる奴って自分の意見に自信が無いから逆に相手の意見を強く打ち消したい気持ちが先走った結果だそうです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/618759/?q=%E3%81%84%E3%82%84%E3...

まあまあ当たってるかな。

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>>17206 匿名さん
都合の良い時だけマスコミ情報を錦の御旗で（笑）

所詮そんなレベルの意見しか持ち合わせていない。
だからどうって言うものでもないし、そこに出てなくてもきちんと管理してる会社だってある。

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話を戻そうよ
粘着アンチは値上げが合意できないことがタワーマンションの修繕費が安い理由と主張しているけど、エルザタワーは13億円かけて大規模修繕をした後で、2回目の大規模修繕に向けて修繕費を値上げしたから、その主張には当たらない
アーバンが安いことを言ってるのかな？
アーバンは賃貸や店舗が多い投資マンションだから合意形成が難航してるの？


平米あたりの修繕積立金の実績
タワーの方が安いという結果になりました

アーバンタワー75円
エルザタワー55(築20年以上) 125円

ライオンズ京橋川公園250円
ライオンズ海田堀川170円
ライオンズ大竹150円
ライオンズ古江西155円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ国泰寺180円
ライオンズ平和公園220円
ライオンズ上幟町200円

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有名な格言

マンションは管理を買え

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やばいね。

それらは長期修繕計画において全て『段階増額積立方式』の物件。
要は管理組合が建物の修繕に無関心だったり、合意形成が出来ないと修繕積立金は安いまま。そうなるとそのうち破綻します。

修繕積立金がきちんと値上げされているというのは管理組合の合意形成がスムーズに行われている証拠です。

無関心で放っておくと分譲当初の安いままだから、中古の分譲マンションを検討する場合はそういうところを参考にすれば良いですね。

「マンションは管理を買え」
という言葉を聞いたことがありますが、管理っつったって管理組合がしっかり機能してるかどうかだから結局住む人次第なんだよね。

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>>17211 匿名さん
アーバンの管理組合が合意形成できていないということですか？

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むしろスケールメリットで修繕費が安いと考える方が自然

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売るためだけに当初価格を下げ過ぎてるからとんでもなく高くなっているケースもありますよ。

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https://www.google.com/amp/s/www.excite.co.jp/news/article-amp/Bizjour...
武蔵小杉にある「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」（59階建て、794戸、2009年竣工）は、長期修繕計画を見直した結果、大幅な資金不足が生じることがわかり、2013年に修繕積立金月額を約2.5倍に引き上げた。


つまり大京が管理するとタワマンの管理はうまくいくけど、三井が管理すると買って4年で積立金が倍増するということか。

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>>17215 マンション検討中さん
タワーマンション合意形成できてるじゃん笑
2.5倍というのはいくらからいくらに上がったのかね？

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>>17215 マンション検討中さん

＞つまり大京が管理するとタワマンの管理はうまくいくけど

これに関しては全く事実と異なりますね
エルザタワー55は管理組合がしっかり機能した結果修繕費を値下げできています
バックマージンが入った大京の見積もりのままだったら13億円では億円単位で不足していました
大京以外の会社に修繕費の見積もりを取ったのが大正解でしたが、小規模な管理組合ではそこまでできず大京に丸投げになってしまいます

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現在パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーの修繕積立金は239円ですか
築11年だからまだ上がりますね

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>>17218 通りがかりさん

>>17218 通りがかりさん
超高級タワーマンションの修繕費が239円なら高くはないね
一回話あって上げてる訳だから先々さらに上がるというのは根拠なき推測だし
ライオンズ京橋川公園は武蔵小杉に比べてマンションの質がかなり低いのに修繕費が250円もしてるのはなんでだろう

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超高級マンションの修繕費が239円だから、やっぱりタワーマンションのスケールメリットはすごいね


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アーバンタワー75円
エルザタワー55(築20年以上) 125円
パークタワー武蔵小杉(超高級タワマン)239円

ライオンズ京橋川公園250円
ライオンズ海田堀川170円
ライオンズ大竹150円
ライオンズ古江西155円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ国泰寺180円
ライオンズ平和公園220円
ライオンズ上幟町200円

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言ってる事がブレブレですが（笑）

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>>17197 匿名さん

これライオンズ加古町のことだね

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>>17222 匿名さん
＞連結送水管耐圧性能試験8万弱
これはこんなもんです。税込みならば良心的です。

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>>17223 匿名さん
なんの立場？
フォローが完璧すぎて気持ち悪いわ笑

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>>17224 マンション検討中さん
みんなは若葉マークのオマエが気持ち悪くて反吐が出そうなんですが。
どっか行ってくれません？

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管理組合がしっかりとすることが大切だと思います。ここは住民のレベルが高いし、人数も多いので安心。

大京アステージ横領事件を考える（１）：デベロッパー系の甘い管理、管理組合の無責任さも影響か


大京アステージのマンション管理費横領で
業務停止処分
２０１８．１２．２８　朝日新聞デジタル
大京アステージのマンション管理費横領事件は、一方で管理組合の自分たちのマンションの管理の無関心をさらけ出した結果ではないか。これを機会に管理会社任せから管理組合主導でもっと基本に返って自分たちのマンションの管理を強化すべきではないか。

大手（？）マンション管理会社、大京アステージのマンション管理費横領事件を考えると管理組合にも自分たちのマンション管理で大きな落ち度があったのではないかと思う。大京分譲マンションでは必然的に系列の大京アステージが管理会社になる。

管理組合は示された「管理契約」を全く読まずに理事長が契約にサインして管理が始まる。総会の前には管理会社から重要事項の説明があるが管理組合の誰一人その重要性を認識していないから通り一遍の説明で終わる。本来ならしっかり理事会で議論出来るように管理会社は誘導しなければならないが、管理会社にとっては面倒だからやらない方がいいのだ。自分たちに管理が一番いいと誤解している。

管理会社は自分たちはマンション管理のプロ、管理組合員、理事は全くの素人と考え、自分たちの都合の良いように「手抜きの管理」をやっている。管理組合員のマンションの特性など関係なしに通り一遍のやり方をやっているだけだ。

理事会で管理の改善を言うと「いやいや」と担当者が口をはさんでくる。何のことかと思ったら「自分のやり方」と違っているのでけん制しているのだ。管理会社の担当者は理事会のメンバーではない。理事長の許可を得て発言しなければならない。

酷い担当者になると理事会や総会の議長を理事長に代わってやってしまう。議案も担当者が提案する内容を反対なしで決めてしまう。会社に戻って報告すると「お前は良くやっている」と評価されるのだろう。議事録も自分や会社に都合の悪いことは書かない。理事会の役員がサインするのだろうが内容など見ていない。

ところが管理契約でも議長は理事長だ。管理会社の担当者に委任することは出来ない。やるとすれば理事長代理や他の理事でなければならないはずだ。

管理契約に反するし、そんな総会、理事会は存在しないことになる。ではその間、予算執行はどうなのか。違法な予算執行にならないか。管理会社は何も言わない。改善を要求すると理事長が本来の姿に戻ったが、「どうしてそういうことをやっていたのか」と聞いても「改善したのだから文句があるのか」という言い方だ。「理事長に代わって説明している」と勝手な解釈は通用しない。

このとき以降、理事会、総会は理事長が執行することになった。

私のマンションはエントランスに勾配が付き、床材も滑り止めでないので「防滑」に問題がある。25年には防滑がマンションの重要管理項目になったが私が指摘するまで何らの対策も立てない。担当者に「大京に話してみたら」というと「親会社の悪口は言えない」と尻込みする。

担当者の交代を要求すると理事長と予め相談し理事会にかけることになった。他の理事は担当者の仕事振りを知らないので交代に反対した。再度交代を要求すると「一番優秀な社員だ」と頑なに拒否する。じゃあ管理契約に言う「善管注意義務」とはどんな意味なのかわかっているのか。

管理会社はマンションの維持管理をやっているのでマンション経営をやっているのではないのだ。ここが大きな誤解の元かもしれない。

ほとんどの場合、管理会社への不満は2回目の大規模修繕工事での工事費不足に対する対応で管理組合が「この会社ではダメだ」とはじめて知ることが出来るらしい。そこから管理会社にお任せでなく、管理組合主導のマンション管理が始まるケースが多いようだ。提示された工事費の高いことに驚き管理組合が独自に見積もりすると半分になったという例が週刊誌などに多い。

マンション管理会社に任せていることが「安心安全」と考えているのが理事長以下理事会の実態だが、任せる以上はしっかりチェックすべきであるがやらない。

今回の大京アステージのマンション管理費横領事件で私達管理組合も管理強化で対応すべきである。「被害をこうむっていないのだから問題ない」では済まされない。そういう不祥事が発生しやすい経営風土なのだ。

大京は以前にも沖縄で同じような事件を起こしているし、今労使で争議を繰り広げているようだ。２００９年にも何かあったようだ。我が国では一番の契約戸数を誇ると言うが従業員数は1200人程度、一方契約戸数は少ないが他の管理会社は2500人規模だ。少数精鋭でやっていると考える見方も出来るが実情は「手抜きの管理」をやっているのだ。

全てが担当者任せだから何か事が起これば担当者の資質が問われる事になる。メッセンジャーボーイの役目しか出来ないと問題解決に時間がかかる。スタッフが少ないと相談する人間もいない。

更に自分たちの行為は管理組合に対する背信、予算、決算、会計監査のやり方によっては詐欺、横領の疑いをもたれるという認識が乏しい。

だから今回のようなマンション管理費の横領事件が起きるのだ。大京アステージの管理が甘いために不祥事、違法行為が起きやすい経営風土が出来ているのではないか。

さて、我々はマンション管理をどう強化するか。

まずお任せだった予算、決算、会計監査を理事会でしっかり管理することだ。工事、作業の一つ一つが理事会で決まり、妥当な工事、作業費なのか、終わればきちんと検収しているか。このチェックが基本である。管理会社任せの工事費、作業は2倍も高い例が多い。これに気づいた管理組合が独自に見積をする例が多い。

そして「管理契約」の一つ一つをしっかり議論すべきだ。理事会で「どうなっているんだ」と聞くと「管理契約に書いてある」と直接の説明を避けたがる。要は説明できないのだ。

更に理事でもない組合員が改善を申し出ても理事会で検討しているかどうか分からない。理事会の考えで否定されることもあるのだ。聞くと「理事会で承認されている」という。

全て管理会社は理事会中心だ。だからマンション管理を強化しようと思うとまず、理事がしっかり姿勢を示すべきだが、何をして良いか分からない理事ばかりだ。自分の家なのに「何をすべきか」分かっていない。

管理会社の上から目線、理事の知識不足を改善するためにはマンション管理の専門家を理事の一人に選任したらどうか。そうすれば管理会社の「手抜き管理」にもけん制できる。マンション管理の適正化に向けて議論すべき議案も内容のあるものになるのではないか。

マンションを買う前に、「自分の家でも思うようにならないよ」と忠告する資料を見たことがあるが、まったくその通りだ。思うように行かない。

世の中はどうなっているのか、ネットで検索してみたら驚いた。結構不満があるのだ。「〇〇管理会社　不祥事」で検索するとヒットする。話半分でも酷すぎる。

そんな中での大京アステージのマンション管理費の横領事件は大きい事件だが報告されている原因では納得出来ない。通帳と印鑑を担当者が保管していたらしいが「管理契約」では違反だ。一番幼稚な手口だ。寧ろ管理組合にも手落ちがあったことにならないか。

背後にモット別な理由が有り公表できないのではないか。この事件が発覚したきっかけが分かれば管理組合も対策が立てやすい。

[後記］
国土交通省中部整備局のHPを見ていたら、今回の行政処分に対する大京アステージの次のような資料が見つかった。




具体的に何をやったのか確認してみないか。人数の少ない会社で通常の業務をこなしながら実効性のあるこれらの対策を実施できているかどうか。

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>>17154 評判気になるさん
Hitotoの場合は、完成してから買っても順番待ちで半年くらい引っ越しできないので、

実際の入居可能時期は8月下旬ですが、引っ越しの順番待ちで半年くらい引っ越しできないとどこかで案内がありましたか？
まだ引っ越しの希望すら案内が来ていないですが。

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文章力は無いくせにコピペとなると長い。

スレとは関係のない話題だが、
までは読んだ。

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>>17223 匿名さん
某メンテナンス会社の料金表
5～10階 50,000円
11～15階 55,000円
16～20階 60,000円

ライオンズ加古町は15階なので40%くらいは管理会社のマージンが乗っている計算

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>>17227 匿名さん
それは粘着アンチのデマなので信用しなくていいですよ
エレベーター台数の少ないマンションと混同してます
引越しのスケジュールは営業に聞けば教えてくれます

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>>17229 匿名さん
オマエ平気でよくそんなこと書けるな。
業務妨害の名誉棄損行為だぞ。



連結送水管耐圧性能点検 - サービス紹介&価格表 _ ビル・マンションのメンテナンス・法令点検 - 光栄テクノサービス
http://www.koei-tec.jp/service/rensou.html

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何で営業が引っ越しのスケジュールまで把握せないかんのかな。
そんなん幹事の引っ越し屋が取り纏めるのが普通やろ。
呆れる。

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hitoto信者よ。
少しでもhitotoのことを大事に思うなら、嘘やデタラメはやめような！
しかもそれらはすぐバレて言い訳にならない屁理屈で逃げるいつものパターン。
非常に程度が低すぎる。

もう一度言う！
少しでもhitotoのことを大事に思うなら、嘘やデタラメはやめような！

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>>17232 匿名さん
いやいつ入居できるか知らない営業は財閥hitotoではありえないわ
倒産するような三流デベなら普通かもしれないが笑

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↑コレ鸚鵡返しコピペとか絶対ヤメロヨ。
ダチョウ倶楽部とかじゃないぞ。

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>>17231 匿名さん
どこが名誉毀損なの？
原価55000円のものを80000円で管理組合に売り捌いてるんだから管理会社の利益率は約40%だろ

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>>17234 匿名さん
だからおまえはそもそも知らんのだから黙っとれや？
購入者でも何でもないんやろ！？

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客「170戸あると引越しに時間がかかりそうですね。土日が規模なのですが3ヵ月以内に入居できますか？」

3流デベ営業「知りません。引越しの幹事会社に確認してください。それよりあなた買いますよね？いま買わないと損ですよ」



hitoto営業「スケジュールを確認してご連絡します。平日に引越し可能な曜日があれば早めに入居可能ですよ」


こういう対応の違いってこと？

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>>17236 匿名さん
オマエこれ見ても理解できんやろ？



連結送水管耐圧性能試験－耐圧性能点検の料金表
http://www.prosus.co.jp/services/facility/pump/exist/fee.html

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>>17239 匿名さん
そうやって修繕費の高いマージンをごまかす癖はやめた方がいいよ。

674 通りがかりさん 2019/09/16 10:49:17
エレベーター保守管理は大京経由でメーカー子会社が行なっている。
費用見直しの一環で他社に同一條件で見積もり依頼したところ2万円/月だった。
現在、大京には6万円/月近く支払っている。
この差にビックリ。
大京はどの位中抜きしているのか知りたくなった。

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こんなもんかな。


消防設備点検 - （株）＊＊設備
http://dowa.main.jp/index.php?%BE%C3%CB%C9%C0%DF%C8%F7%C5%C0%B8%A1

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まあその辺の満足度の違いがこのランキングに現れるわけだ


三井は安定のSSランク。ちなみに話題の大京はHランク。

平成29年6月版　マンション管理会社ランキング
＜※転職組の年収・労働環境・退職金・福利厚生等諸条件の口コミ総合評価＞　

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