住宅ローン総合スレ（迷ったらここで質問！）

>>231 匿名さん
自分の場合、土地を現金購入して上物は頭金を入れずに35年フルローン。手持ち残金は3000万弱だが全期間固定にしたよ。未来は神様にしか分からないからね(笑)急激に金利上昇しても自己責任な訳で誰も助けてくれないからね。更に貯蓄に励んで最も効率的で安全な返済をして将来、悠々自適な老後を送れるよう石橋を叩いて渡るつもりだよ。考え方は人それぞれ。自分はこれが１番安心安全だと思ってるよ。

今は超低金利が当たり前になって金利上昇のリスクを知らない人が多いのが逆に恐ろしいね。変動金利の人は金利上昇しても本当に大丈夫か試算しないと最悪、大切なマイホームを手離す事になりかねないよ。マジで。

四則演算出来ない人？

>>235 匿名さん さん
2700万円のうち繰り上げ返済に充てられる預貯金が
1200万円ある場合、どのくらいで手離す事になりそうですかね？

>>234 匿名さん さん
今の金利状況(住宅ローン控除1%以下)なら、手元に頭金あっても、頭金にせず残して、ローン増やした方が俺も良いと思う。
手元に現金があるのは、いろんな事に対応できるよ。

ただし、ちゃんとライフプランシュミレーションして、確実に毎月返せる額にすること。
失敗して、10年たたずに損な返済額減額タイプで繰り上げで、手元の1000万使った人いる。

3000万の物件。
①頭金1000万で2000万借入、期間20年で返済する
②頭金なし3000万借入て期間30年でローンを組み、10年後に1000万繰上げ返済して期間を短縮する

フラット35だと20年を境に金利が違いますが、融資手数料や住宅ローン控除、団信保険料などを考えるとトータルでお得な方やおすすめの方はどちらの方ですか？

ありがちな質問で申し訳ありません。年収800万で扶養家族一人で、住宅ローン控除は丸々恩恵ありとします。

今は返済短くしても減税分が減って金利が相殺されてしまうから
短く借りてもメリット無し、返済期間35年で借りないと損

減税期間分の支払い額(頭金＋返済分＋繰上分)は
金利が低い変動、残りは15年か20年固定が良いと思います

いずれにせよ、あわせて金利１%以下で計画でしょう

>>240 匿名さん

変動35年で借りて10年後に固定に借り換えるということですかね。
頭金を入れるのと10年後に繰上げ返済するのではどちらがおすすめですか。融資手数料も含めて。

>>239ですが、①や②よりも得な方法があることはわかるですが、単純に①と②を比較したらどちらが得か教えてくださいませ。

>>242 239さん

前者の1でしょ。

>>239
金利全期間1.3%（団信保険料込み）
ローン控除満額
融資手数料、保証料無視

と仮定し、簡単に試算すると①のほうが30万程度お得になるのではないかと。
その程度の差で現金を手元に残せることを考えると、私なら②を選ぶ。

余計な世話でしょうが、年齢や家族構成も良く考えないと安易に決められないですよ。

ありがちな質問 と安易に考えられているようですが、
諸条件加えると意外と面倒なので、これ以上はご自分で試算できるように勉強したほうが良いと思います。

>>244 通りがかりさん

どうもありがとうございました。
40代で子供一人は社会人になったという状況ということを考えて、無理なく定年までに完済できる計画を勉強したいと思います。

頭5年とかは利子の比重が高い等あるから返済のシミュレーター等で検討を。

①頭金1000万で2000万借入、期間20年で返済する
金利・手数料・団信込み

フラット35 1.31%　月々94,771円返済
総返済額22,845,002円－住宅ローン減税1,495,400円＝総額31,349,602円

変動金利 0.447%　月々87,129円返済
総返済額21,342,923円－住宅ローン減税1,465,500円＝総額29,877,423円

変動金利 0.447%＋20年固定1.35%　月々91,131円返済
総返済額22,303,575円－住宅ローン減税1,481,300円＝総額30,822,275円


②頭金なし3000万借入て期間30年でローンを組み、10年後に1000万繰上げ返済して期間を短縮する

フラット35 1.83%　月々108,352円返済
総返済額36,243,168円－住宅ローン減税2,558,900円＝総額33,684,268円

変動金利 0.447%　月々87,129円返済
総返済額32,064,203円－住宅ローン減税2,477,300円＝総額29,586,903円

変動金利 0.447%＋20年固定1.35%　月々93,170円返済
総返済額33,053,400円－住宅ローン減税2,495,700円＝総額30,557,700円


③上記②の35年ローンで月々差額10年分を貯めて繰り上げた場合
変動金利 0.447%　月々77,174円返済
総返済額32,010,910円－住宅ローン減税2,557,000円＝総額29,453,910円

変動金利 0.447%＋20年固定1.35%　月々81,337円返済
総返済額32,972,862円－住宅ローン減税2,575,700円＝総額30,397,162円

金利が１％以上で高いフラットや全期間固定のみの場合は、減税より金利手数料が高いので
頭金を入れた方が少なくなる

逆に金利が１％未満の場合、当初１０年間は残高を維持したほうが、減税額が多くなり
１１年目にまとめて繰り上げた方が少なくなる

住宅ローン金利の上昇を懸念されている方はご参考に

https://ameblo.jp/goodlife-k/entry-12408722613.html

>>249 周辺住民さん

本人ですか？

相談させてください。

■世帯年収
　本人　　650万円　
　配偶者　500万円　計1,150万円

■家族構成
　本人　35歳
　配偶者　32歳
　子供 　無し（予定有）

■物件価格
　3,000万円（諸費用込）　土地あり、上物のみ。

■住宅ローン
　・頭金　1,000万円
　・借入　2,000万円
　・変動　0.65％（一般団信）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　・預金　1,250万円
　・他　　200万円

■相談したい事
　・住宅ローン減税を最大に受け取るために、もっと借り入れを増やして10年後に繰り上げ返済で検討。
　・月々の支払い以外に新築でかかる費用の相場（固定資産税など）

>>251
正直、、お金についてはあまり気にしなくて良い状態だと思います。。
繰り上げ返済してもしなくてもどちらでも良いと思います。
固定資産税は土地と建物によりますが、おそらくそんなに問題にならない程度だと思います。少し調べるだけで分かると思います。

>>251 匿名さん
>・住宅ローン減税を最大に受け取るために、もっと借り入れを増やして10年後に繰り上げ返済で検討。

ペアローンですか?

>・住宅ローン減税を最大に受け取るために、もっと借り入れを増やして10年後に繰り上げ返済で検討。

ローン減税はいくら借り入れても、本来自分が支払うべき所得税と住民税の額しか減免されません。

>>251 匿名さん
預貯金も並み以上に有るので返済は問題ないでしょう。
貯める方のネットBkの利子金利も年々下がり面白みも無いですが、高齢期を見越して預貯金を増やしていけば良いでしょう。

どなたか教えてください。
・マンションの買い増しを検討しています。（現在の住居は賃貸に出す予定）
事前審査がＯＫとなったのですが、これは現在の借入金の状況も信用機関などへ確認したうえで審査されているのでしょうか。
・新規で購入予定の物件は来年9月竣工予定なのですが、ローン契約はいつ頃になるのでしょうか。

>>256 買い替え検討中さん　
仮審査のときに現在の借入れ状況を申告してませんか？

スーモとタイアップした三菱UFJのサイトで事前審査を出しましたが、残債額までは入力しませんでした。

仮審査でも既存債務は申告させるでしょう。

申告しなくても調査しますよ。

大きなお世話ですが、住宅ローンは賃貸用物件には融資できないので、今借りている銀行に相談したりしたらだめですよ。バレたら追加費用とか金利高くなったりするので。

ヤドカリ投資では住宅ローンは一本にしとくことは基本のキでしょう。
もちろん賃貸物件の方は事業ローンに借り換えるんですよね。後からバレたらペナルティ付の一括返済になることもありますよ。
シェアハウス融資問題以降とくに厳しくなってると思っていた方が良い。

現在政府が検討中の住宅ローン減税期間延長ていつからの人が対象なん？

もう組んでる人は対象外？

消費税増税に伴う対応と考えると、増税の影響を受ける人が対象で今組んでる人は対象外になるんじゃないの。

>>263 匿名さん
やっぱりそうですよね

この５～１０年くらいで考えると、
金利が下がった分、マンション価格が上がっていますね。
結果的に、変動金利で買おうとしている人にとってはリスクが上乗せされた感があります。
住宅取得適齢期の皆さんには厳しい時期だなあとつくづく感じるのですが、
考え方として合ってますでしょうか？

質問させてください。

土地購入の関係でハウスメーカーを急いで決定し、土地の売買契約時に土地+建物代金で住宅ローンを組みました。

地域性もあるのか、土地の引き渡しに伴い建物代を含む住宅ローン返済がスタートしました。
購入した土地は更地で建物はこれから、間取りの決定もこれから、というところです。

ところが打ち合わせを進めるにつれ、現在のハウスメーカーさんが建てる家は性能は良いもののデザインが好みでなく、、、。

私としてはハウスメーカーを変更したいのですが、住宅ローンの実行後なので難しいと言われました。

手付け金が戻らないのは納得できても、このままモヤモヤしたままで進めて良いのか不安です。

本当にハウスメーカーの変更はできないものでしょうか？

>>266 入居済みさん
先走りましたね。
先行して土地代金などを決済する為に普通は繋ぎ融資しますけどね。
因みに繋ぎ融資中は金利手数料は払う名目になりますがローンに含まれますし建物完成後引渡しを受けた後、1〜2ヶ月後にローンの支払いが始まります。
ハウスメーカーにやられましたね。

266で質問させていただいたものです。
ご返信ありがとうございます。

今後のお付き合いもあるのでハウスメーカーの策略とは思いたくないのですが、己の不勉強というより他ありません。

ダメ元で銀行の担当者と相談してみます。

大きな買い物です。

後からは、家を建築したのでは後悔します。

ハウスメーカーはどちらですか？

こちらの場合は、積水ハウスなら納得します。
ヘーベルハウスも納得します。
Pana Homeは５、６番手ぐらいです。
住友林業、三井ホームも納得です。
あとは一条工務店。。。

ミサワホームは営業さんが推してきますね。
大和ハウスは番外かな。

メジャー７ならば建売でも失敗はなかったのではないでしょうか？

東急、野村工務店、三菱地所レジデンス、近鉄。。。

>>269 評判気になるさん
大手ハウスメーカー程いきなり繋ぎ融資無しでとかしないと思いますけどね。

>>268 通りすがりさん
少し不思議な点があります。
普通住宅ローンでしたら抵当権設定も有りますし土地だけの状態で建物を含めてローン決済出来なかったと思いますがどうでしょう？
基本的に建物が完成して引渡しの時に金融機関立会いのもと最終のローン契約すると思うのですが。

266です。
上に記載がある大手メーカーではありません。
そのあたりだと間違いなさそうなイメージですね。

ローコスト系で好みのメーカーもありましたが、主人が性能重視で地場の中堅どころとの契約です。

比較対象がローコスト系なので余計に〝高いお金を払って好みでない家を建てようとしている〟と感じるのかもしれません。

夫婦で話し合った決めたことなので、前向きに考えたいと思います。

ご指摘の通り、建物の引渡し後のローン実行が通常なのですが、その銀行では土地の決済時に建物代込みで、、、という特殊な形態です。

つまり、建物の引渡しまで家賃とローンの二重払い。

私が住む県のメインバンクであること、親戚が勤めていること、金利が安いことなどから選びました。
確かにあまりない形態だと思います。

もちろん土地と建物を別々に組むことは可能です。

ただ一括で本審査を通してるのため、別々となると変更に2週間かかると土地決済の前日に連絡がありました。

ハウスメーカーの担当者には土地決済の1週間に伝えていたので、その時点で別々にするか相談して欲しかったです。

建物の間取りも決まってないのに全額融資？考えにくいですね。
建物代金分は通帳に入ってるんですか？？

請負契約や建築確認申請とか、ご主人が単独で進めてたってことはないですよね？

金融庁に相談ですね。

ある程度の間取りを決めた上での予算組→ハウスメーカーとの請負契約→住宅ローン申請→土地決済時にローン実行、土地代金のみは通知預金通帳より移動、、、という現状です。

ローン実行後に間取りの変更が可能かどうかは金融機関で異なるそうです。

今、二番目に迷っていたハウスメーカーさんにお願いして、ローン実行後に請負先を変更可能か銀行へ確認をしてもらっています。

まな板の上の鯉となって結果を待ちます。

変動金利につきご相談させてください。
5500万借り入れします。
SBIとソニーの提携ローンにて検討してます。
金利はSBI0.42%、ソニー0.457%です。
ソニーの方が事務手数料が安く総額はほぼ同じ。
ソニーはガン団信50%が気に入ってます、ただし基準金利が短プラに連動していないのでSBIと比べて基準金利が上がりやすいと考えております。
ソニーの方が金利が上がる可能性が高いという認識で良いのでしょうか。

>>279 匿名さん
債務整理中だとか貯金ゼロだとか穏当な話じゃないですね。
脅されてない限りそんな家買いませんよ普通。

>>279 匿名さん
①アラフォーで35年返済は無謀
　せめて65までに完済する見込みがないと
②貯金なしで家買うのは無謀
　300万くらい欲しいし、最低でも100万。学資とかすらもないの？
③大学は？60過ぎて教育ローンなんて借りてたら破綻確定でしょ

>> >>279 匿名さん

家は、１０年間我慢してください！！！

毎年２００万円貯金してください！！
１０年後２０００万円できます！！！

諸経費は別途用意してください。

住宅ローン諸経費２００万円
引っ越し家具代など家電製品１５０万円ほどです。


それからにしましょう！！！


それまでは賃貸か公共の賃貸です！！

279です。
みなさまありがとうございます。今銀行の事前審査が通ってしまい、本審査中です。このままいくと通ってしまいます。どうしたら良いでしょうか。