住宅ローン総合スレ（迷ったらここで質問！）

>>1737 匿名さん
auは安いけど、つなぎ融資やってないし、注文住宅には使えない。
楽天ならOKだが、提出書類がかなり多いのでハードル少し高め。

400万の差となると借入5,000万・金利1％→0.5％くらいかな
・地銀のローン契約手数料＆印紙（銀行によっては+繰上返済手数料）
・抵当権登記＆抹消
このあたりが無駄金になると思う。
借換の場合、借入直後だと返済実績もないから、属性よくても審査NGにしている保証会社もある。地銀返済継続を前提にしつつ、半年-1年後に検討でも良いのでは？

>>1736
正直、借り換えに伴う諸費用の計算はしていないのですが、100万もいかないのではと考えていますが、甘いでしょうか？

>>1738
おっしゃるとおりの事情です。

>>1740
そうですね。十数万は損失になりますが、1年程経ってから検討しても良いかもしれません。

>>1739 匿名さん

sbiのほうがその辺り対応してそう
うちは借替えだからサクっと審査終わったけど

>>1742 匿名さん
SBIはたしか店舗商品のみ、つなぎ融資があった気がする

マンションの購入を検討しています。
希望する部屋が4,800万円くらいです。
世帯収入が650万円程です。
流石に無理があるでしょうか？

>>1744 マンション検討中さん

手取りの金額です。

>>1744 マンション検討中さん
貯金も年齢も家族構成もわかりませんが、
30くらい、夫婦+子1人くらいならいけるんではないでしょうか。

先週の土曜にHMへ行き、HM経由で住宅ローンの仮審査をしているのですが、昨日の水曜日に銀行から確認があったとHM担当から連絡がありました。内容は２０２０年１２月から借入が１００程ったのでこれは何に使ったのかということでした。正直に車の事故で示談金として使ったと伝えたのですが大丈夫なのかなと、、、　また、審査にだして３日目で連絡がきたので信用情報などはくぐれているのかなと思ったのですがどうでしょうか。　担当いわく１週間程で審査結果がでる銀行の様です。借入がなかなか新しいものなので少し不安です。

>>1747 デベにお勤めさん
示談金？
車の事故で任意保険以外に借りて払うような金が必要なんですか？

>>1730 通りがかりさん
>>1734 匿名さん
1729です。電話で聞いたらおおよそ12年目くらいが分岐点ですね?とは言われたのですが、自分達への試算ではなく全体の傾向としてって感じでした。店頭で詳しく聞けるなら聞いてみようと思います。
お二方教えて頂き有難うございました。

>>1747 デベにお勤めさん
任意保険に入っていなかったのですか？
それは色んな意味でヤバそうですね。

↑書き忘れました
お互い退職は55歳です
しかもフルタイム復職時の年収です
まずいでしょうか…吐きそうです

>>1751 匿名さん
奥さんは30歳で年収400万なのに貯金が1700万って事はかなりの倹約家？
一方の旦那は、はあっ？って感じやね

ローン3000万ぐらいになる様頭金を多めに出すなどした方がええやろね
期間も20-25年に短縮

>>1751 匿名さん
まずマンションで子供2人の4人家族は狭いでしょう。
4人で何㎡のどんな間取りの住居に住むのか考えておかないと、あとで困ることになる。
また集合住宅だと子供が歩き始めると騒音問題で周囲に気を使いながら生活することになります。

>>1751 匿名さん
退職も早いし、時短の年収だと厳しいと思います。3000万以内が妥当でしょうか。
吐きそうなら、辞めるのが一番です。
自分自身も無理だとわかっているのでしょう、、、

1751です
皆さんありがとうございます
実はもう仮契約してしまった後になります…割引キャンペーンに惹かれて、やらかしました…
手付解除、検討します
アドバイス本当に助かりました！

>>1756 匿名さん
ご主人の年齢と退職までが短いのがネックですね。
貯金はあるように思えますがマンションだと維持費が高いので3500万円を超えるとかなりキツイと思います。退職金の情報がありませんが2000万円程度もらえるなら今の物件でもなんとかなるかもしれません。

>>1756 匿名さん
契約解除は早めにすれば手付金いくらか戻る可能があるので早めに決断されることをおすすめします。

退職金を住宅ローンの支払いに充てると老後資金が不足して生活破綻のリスクが高まります。
高額な退職金を確実にもらえる人以外、退職金は夫婦で最低3000万といわれる老後資金として確保しておく方がいいでしょう。

>>1756 匿名さん
金融機関の事前審査は通っていたと思いますが、どのような返済計画だったのか参考に教えていただけますか？

>>1760 検討板ユーザーさん
地銀 変動0.5 ペアローン 旦那74歳完済の35年ローンで事前審査し、4500万まではOKとの回答がありました
あまり参考にならずすみません
退職金で繰上げ返済する予定でしたが、やっぱり危険ですよね
旦那と話したら、一人っ子ならいけるんじゃないかと言い出し、今解除してもすでに手付金がかかるようで、結構揉めてます
なんとか早めに決断します…本当にお世話になりました

74歳完済という非現実的な設定で長期ローンをOKするのが今の金融機関。
夫婦ともに2号被保険者だとしても将来の年金額は月20万以下になる可能性がある。
65歳過ぎていくら所得があるのか調べないとローンの返済ができなくなります。
他にまとまった老後資金を確保する当てがあるならいいですが、ないなら退職金はローン返済に使わないほうがいいです。

自分も「まだ若いからいけますよ！」と押せ押せ系営業マンに４０年ローン前提で話を進められました。
今だと完済年齢を８０歳として設定してローン組ませるんだとか。
個人事業主なので国民年金しか受け取れないと向こうも分かっているはずなんですが。
これ繰り上げ返済前提でない人は老後破綻が問題になりそう

変動0.7%と20年固定1%ならどっち選ぶ？
0.3の差なら、変動えらぶ旨みなしかな？？

>>1761 匿名さん
さすがに55歳で定年になる人に74歳完済でローン限度額MAXまで借りさせようとするのには悪意を感じますね。銀行からしたら借りさせてしまえば手数料や金利で稼げるし万が一があっても保証会社から一括返済されますからしぼりとれるところからしぼりとろうという考えですね。冷静に判断しましょう。

金余りで貸したくてしょうがない銀行のローン審査を真に受けてはいけない。
彼らは定年後も続く長期ローンの返済など心配しない。
あたりまえだが借りられる額と返せる額は違う。

>>1766 匿名さん
本来は、返せる額≧銀行が貸せる額になるはずだけど、実際は返せる額≦銀行が貸せる額になってるからね
特に子供がいる場合、リミットまで借りてしまうと、生活に支障が出る

返せない人には貸さないよ
ジジババにはわからないと思うわ

>>1768 名無しさん
それは違う。特にフラット35について言えば。フラット35の保証は金融機関ではなく独立行政法人住宅金融支援機構だからね。

ちなみに俺まだアラサー。調べれば↑のことなんてわかることだと思うけど。もしかして俺より年上？？

この人は薄い知識であちこちのスレで風説をまき散らすジジババ好き

>>1761
別に退職金をもらうタイミングで完済するのは問題ありませんよ。
問題なのはライフプラン・キャッシュフローを考えずにローンを組んでしまうことです。
ここのスレッドには必要以上に安全サイドの意見を押し付ける人がいます。それを真に受けて夢を諦めるのはもったいないですよ

>別に退職金をもらうタイミングで完済するのは問題ありませんよ。

問題ないのは退職金以外に老後資金がじゅうぶん確保できている人だけ

これから住宅ローンを借りる人で老後資金の必要額を知ってる人は少ないのだろう。
まともにライフプランやキャッシュフローを考えたら、高額な子供の教育費や老後資金を考えざるを得ない。
長期ローンを組ませて退職金で払う事をすすめるような業者には要注意。

>>1772 匿名さん
補足ご苦労

普通ローン返済以外に老後資金を貯蓄してるんじゃないの？
退職金をもらうタイミングで老後資金が貯蓄できていれば、そのタイミングで完済すればいいじゃん

あれか、無駄な金利を払いたくないって人がいるのか笑

>>1775 名無しさん
それができないから74歳まで借りる予定なんだろう。

公務員とか大企業しか相手にしないネット銀行ってやっぱあるもん？
そういうのは事前すら勿体ないからしたくないんだけど
まあ事前ではねてくれたらいいんだが

自分で返せる額を判断できないような人は大金を借りない事
借りれた＝返せると勘違いする

老後資金は夫婦で2000万とか3000万とかいわれてるがいくらぐらい準備しますか？

ちゃんと資産価値あるとこに家買えばいいだけ。
何で不動産を財産と考えない。

じゃあ仮に今40歳で家賃12万、75歳までいくらかかる？

賃貸でも更に2年に一回更新料、毎年火災保険12000円。
更に途中最低一回は引越すとして費用50万計上な。
12×12万×35+12万×16+50万　
52800000万な。
そして資産ゼロ。更に大黒柱が死んでも家賃はなくならない。なお、駐車場は別。

5000万の家を35年ローンでフルローンで借りる
なんやかんやで諸経費込みで5300万。
金利0.5で月13万。固定資産税年間平均12万。
10年ごとの補修費100万。
土地部分2800万で購入。
12×13万×35+12万×35+300万
6180万　ここから減税450万円として5730万円
土地の価値を9割弱で2500万とすると、あらま。、3230万だ。しかも、ローン契約者が死んだらローンゼロ。

どう考えても家買うだろ。

ただし駅徒歩10分いないで

>>1780 戸建て検討中さん
なぜ、家賃12万円の土地に75歳まで住み続ける前提なのか。
ただ、不動産を財産と考えるべきというのは否定しない。しかし、減価償却と不動産取得の諸費用を考慮すると、今後数十年は負債であるため、短期で払えなくなったら賃貸よりも損になることもある。

>>1773 匿名さん
>これから住宅ローンを借りる人で老後資金の必要額を知ってる人は少ないのだろう。

これから借りる人だけでなく、本当の必要額を知ってる人は50代以下の人はいないのだと思う。
巷では老後資金は2000万必要と言ってるが、あれは年金が20万程度もらえる前提。
2000万の資金を作ったとしても、政府の姑息な手口で年金を大幅に減らされたら2000万では足りなくなる。
安定した年金支給額を保証してくれれば個々に足りない分を準備すればよいが、国が勝手にゴールポストを動かすので必要額が算出できない。
こんな世の中なのに背丈以上のローンを組むのは無謀だと思う。

>>1780 戸建て検討中さん
持ち家でローンを抱えてなくても、老後の生活は年金だけでは足りない。
いまの水準で年金の平均受給額は勤続40年近い2号被保険者と3号の夫婦で月20万程度。
毎月の生活費の不足額の補填2000万と、家の補修や冠婚葬祭など臨時支出分1000万を合わせて最低3000万というのが過去の老後資金の相場だった。
今後は年金受給年齢の引上げや受給額の削減が確実なので、老後資金はもっと必要になる。
老後はローン返済がなくてもまとまった金が必要な事を知るべき。

稼げない人が背伸びして高い家買っても苦労するだけよ
不動産業者は売ったら終わりどころか、任意売却にでも絡めれば2度美味しいのかな？

>どう考えても家買うだろ。
1780みたいな人が何も考えずに勢いで家を買って一生ローン返済の為に働く人生をおくる

これから住宅ローンを借りる人は、自分でライフプランや将来のキャッシュフローをつくって検討しないと後悔する。
売り手の不動産業者やローン貸し手の金融機関は、無知な借り手の教育資金や老後資金など将来必要な大きな費用には決して触れないようにして貸し込む。
ローンの返済可否は匿名掲示板より自己検証。

高齢になり足腰悪くなった場合、ユニバーサルデザインの住まいは必修。また、後期高齢で貸してくれる物件も減ります。引っ越しも難儀ですよ。
みなさん、持ち家、生涯賃貸の選択は自由はですが先のことを考えてね。（但し選択しない人は除く）

身の丈にあった持ち家をしてさっさとローンを払い終われば、じゅうぶん老後資金を貯められる。

だいたいはみ35年ローンを組んでも、子育てが終わったりして出費が減ってくれば繰り上げ返済をする。
借り入れ年数の問題ではなく返せるようにシュミレーションして買えば良いと思う。

身の丈にあったものを買えとか、シミュレーションしろとか、すごく当たり前の話なんだが、それを独りでは出来ない人がここで相談をしているんだろ。
唯一の他拠り所であるFPに相談しても、偏った意見しかもらえないんだからさ。

不動産業者が低金利と長期ローンを餌にセールスするから、気軽に家を買う風潮が広まってるようだ。
自分が高額な借金するのになんで返済の計算ぐらいひとりできないのか不思議。
ライフプランのシミュレーションもネット上に沢山ある。
買う方に真剣さが足りないと業者の口車にのって将来困る事になるだけ。

家を買おうと思った時が、諸々先の生活を中長期で考える良い機会。そう言う時に自分で調べもせず計画立てれない人って頭のどこかのネジが緩んでますよ。

住宅ローンに自信ない人は、遠慮無くここで相談したら良い。ここはそういう場なんだからさ。
逆に独りよがりの方が、間違った知識や抜け漏れた情報のせいで失敗するよ。

自分の借金なんだから最低限の知識は必要。
普通何もわからないで何千万も借りることはしないでしょ。

返済方法は人それぞれなのに、なぜか繰り上げ返済しかありえない　みたいな人がいるから混乱してる。

定年退職後もローンを返済できる人はどれぐらいの収入があるのでしょうか？
繰り上げ返済を批判する人がどのように返しているのか興味があります。

（５５歳－現年齢）×年収×２５％＝借入額
減税期間終了時に、金融資産＞借入額になるように返済口座に入金するのが基本

繰り上げ返済を批判している人なんているのかなぁ？

繰り上げ返済のメリットは月々の支払額の軽減か、期間の短縮ですか？あとは元本を減らせることによる利子の減額も見込めると。一方でお金の使い道を変えるというならば資産運用に回すという方法もある、くらいでは？ちゃんとシミュレーションしないと何とも言えないですが。

>>1799 通りがかりさん

55以降は住宅ローン減税目的での借入でなきゃヤバい
ローンは資産形成が未だの若者が将来を担保にするもの

>>1800 匿名さん
>一方でお金の使い道を変えるというならば資産運用に回すという方法もある、

長期ローンを組む多くの人は毎月の返済だけでも大変なのに、そんな素人がリスクがある資産運用やっても簡単に利益はでない。
より大きな借金を抱えて破綻にすすむだけ。

>>1802 匿名さん

もちろん繰り上げ返済できる人に限った話ですね、わざわざキャッシュフローから毎月の負担が減るor期間が短くなるレベルで返せるならそのまとまった金積立てて退職時にでも回収したらいいのにな、ってだけです。長期で若いうちに運用に回せるのはリスク低減かなと。学資保険とかもある意味そういう類なのでは？確かに途中で解約すると元本割れあるのでリスクは有りますが。
いくら担保があるとはいえ、低金利だし早く返してメリットがあるのは金貸し側だと思います。その金で運用回したら明らかにローンの利子で回収するより楽に増やせますよね。

ローンで返済が大変という人、貯蓄とかはどの程度ある状態でスタートするんでしょう。まさかゼロなんてことないでしょうし。

>>1799 通りがかりさん

あなたは老後のためにどうする予定？

>>1803 匿名さん
>その金で運用回したら明らかにローンの利子で回収するより楽に増やせますよね。

単なる願望でしかない。
この手の運用を勧めるレスでは、楽に増やせる運用先を決して明らかにしない。

>>1803 匿名さん
支離滅裂です

融資を受ける時、希望額の２割ましで融資され、１％の住宅特別控除　対　割増融資分の繰り上げを計算し３ヶ月後にその分は返済しました。繰り上げするなら早い時期にやらないと効果薄いです。定年間近の繰り上げって多分効果ないでしょ。

私は子供の教育費負担が終わった定年の数年前に完済しました。
定年までの期間で楽に老後資金の準備が出来ました。

>>1808 匿名さん

そうだよね普通は
還暦までには完済老後資金貯める計画で借りる

うちは還暦まだまだ先だけれど同じように計画して借りたところだけど中小ベンチャーで入社して自社株SOが上場して化けて計画前倒しで老後資金まで準備できた

ただし内部者なので簡単には売れないので（5%には満たないけど審査要）
現金化まだできず、配当利回りがローン金利の数倍以上なのでそのまま繰上ない予定

変動金利（連帯債務）で借りている住宅ローンを　連帯債務で借り換えすることは可能？
（連帯債務にしているのは、住宅ローン控除を活用するため）

３０代から高利回り貯蓄型保険やれてラッキーだったと思います。当時は意識していなかったが結果的に自助の老後資金。若い時からコツコツやるのが楽です。時代もあるがマラソンで行くか短距離で行くかだけ。

お宝保険の昔話をされても今は通用しない。

昔のローン返済の話をされても今は通用しないのと同じか

借金の返済は今も昔も同じ。

>>1814 匿名さん
金利は全然違うけどな。

教えてください。

42歳年収650万

以前、18年ほど前任意整理あり。
CIC、JICC開示しましたが事故歴はなし。
ただ現在、借入2社あり。
A社80万
B社30万。
併せて月4万返済中です。

良いなという物件があり、不動産屋へ行ったところ、借入先がまずいとのことで門前払い。

任意整理をした際、大手でやってしまったため、
現在の借入先は、
エイ??、フク??ー、スペー??、などの金融会社です。

そこがまずいため通らないと言われ、仮審査すら通してもらえませんでした。

やはりまずいのでしょうか。

アルヒでも厳しいですか。

知恵をお貸しください。

よろしくお願い致します。

借金癖は簡単に治らないから、先ずはいまの借金を完済してからにしなさい。

借金ゼロは当たり前で
と
諸費用や入居時に揃える最低限の家具調度費に
１割
頭金相当（実際は１３年後に繰上）
１割
が最低限のスタートライン

任意整理後もいくつも懲りずに借金を重ねてるようなので、ローンで家を買うのはあきらめたほうがいいでしょう。

A+Bで110万借金って預貯金無いのですか？金融事故なくても住宅ローンを組むのは棚上げにしてABの返済が済んでからにしないと首が回らなくなりまっせ。

>良いなという物件があり、不動産屋へ行ったところ

任意整理後も複数の消費者金融の債務を抱えながらこの感覚は理解できない

>>1807 匿名さん

その間ダンシンの保険に入っていたから無意味ではないでしょ。掛け捨ての保険を使わなかっただけの状態では？

>>1816 匿名さん

収入が650万あれば一般家庭はそれなりの貯金があり借金はありません。色々とご事情があり消費者金融に行かれていたと思います。
但し金融機関や不動産屋さんはあなたの事情は無視して事実のみの確認をします。一般的な事例と比べてです。借金をしているといことは頭金をそれなりに用意できることを証明する必要があります。無借金であることが前提ですので、親類からこれだけ頭金として贈与される、連帯保証人となるなど一般的な人よりハードルが高くなりそうです。その為ネット系は審査は通らない為、不動産会社の提携先が不動産屋を巻き込んでお願いするのがベターと思われます。

>>1782 匿名さん

医療費の自己負担あがるのでゴールポストが動きましたね！

東京スター銀行の預金連動の住宅ローンに関して詳しい方教えて下さい。優遇金利分のみで住宅ローンを借りれるという認識なのですが、間違っていますか？デメリットがあれば教えて下さい。その間の預金連動分が凍結状態というのは認識しています。それらを元手にもっと金利の良い確実な商品がないと思い預金連動型の住宅ローンに行き着きました。

>>1761 匿名さん

あまりにも皆さんが否定的なので冷静にメリットデメリットを考え直して下さい。せっかくの夢のマイホームなのですから。現在の契約状況であれば公的な住宅ローン減税拡充、すまい給付金、贈与額の拡充、地域ごとの住宅支援、グリーンポイント系など今だから受けられる補助があります。おそらく数年以内に改悪になると言われているものばかりです。今手付金を払って解約して後々やっぱり欲しい！というのが最悪のパターンかと思います。ぜひぜひよくよく検討されて下さいね。住宅会社のキャンペーンや特別限定値引きなどきっかけとありましたが、そいつは一切無視して下さい。いつでも前はこのくらい値引きされたと見積りを持っていけばそれぐらいかもっと値引きをしたくれると思いますよ。それぐらい値引きはいい加減なものです。

>せっかくの夢のマイホームなのですから。
営業トークでよく使われますが、期間限定支援策やキャンペーンなど目先の餌につられず冷静に将来の返済可否を自己シミュレーションしてください。

>>1785 匿名さん

それを言ったら一生かけて自分のものに決してならない賃貸に追われる

>>1741 通りがかりさん
借換えるのには総額2.2と抵当権費用と印紙が大きいところかな。借入額にもよるけど100万はoverするぐらいかな

>>1716 マンション検討中さん

まだ先のことはわからないからね。延長するかもよ。ウッドショックもあるし

家はしっかり稼いで家計に余裕が出てから買えばいい。
長期ローンはインフレにより年収が右上がりで、簡単に繰り上げ返済ができた高度成長期のもの。
雇用や年収が不安定な現在にはそぐわない。

[昭和の遺物「35年ローン」がサラリーマンを破滅に追い込む]
https://www.news-postseven.com/archives/20170729_599990.html?DETAIL

余裕を持った借入ならなんの問題もない
所得に見合う余裕をもった借入なら誰でも借りられる

（５５歳－現年齢）×年収×２５％＝借入額

このあたりが上限、できれば２０％程度に
所得に見合わないと余裕がなくなり老後が破綻する

高度経済期には金利は高かったが、早く家を買えば給料がインフレで高騰してたから実質の債務額が目減りする状況だった。
長期ローンはそんな時代の遺物。

>>1824 注文住宅検討中さん
>医療費の自己負担あがるのでゴールポストが動きましたね！

一定の年収以上の75歳以上の高齢者は医療費の自己負担が2割になるだけ。
それまで3割負担してたんだから1割安くなる。

>>1832 匿名さん
家族構成や年収、他の金融資産にもよるかと思いますが、この計算式の前提条件をざっくり教えていただけますか？

融資額、ざっくりなら税込み年収の５?６倍。年返済額は可処分の２割が安全圏、３割超えると破綻リスクが高まると言われています。

>>1834 匿名さん
今まで3割負担だった人（現役並み所得者）は法改正後も３割負担だよ。
安くなることはない。

75歳以上で現役並み所得者の世帯年収520万以上は高齢者全体の7%しかいない。
世帯年収320万超520万未満の層は2割負担だからそれまでの3割負担から1割減。