変動金利は怖くない！！その１５

住宅はローン払えなくてカードローンでしのいでカード枠いっばいで行き詰まるとかな。

借り換えもいろいろお金がかかってタダではないから、月々の支払いが難しいレベルまで年収が落ちているのだったら借り換え自体が難しいんじゃないかな。

銀行の人に聞いたところ、借り換えの相談に来た人はその手続の
あまりの煩雑さに諦めて帰る人がほとんどとのこと。これが現実。
抵当権抹消から付け替えまでの司法書士費用もろもろ大変だよ。

他行で借り換えの場合でも返済期間延長は難しいんじゃないかな？？

まぁ、本気で返済が苦しくなったら、支払いを遅延する前に銀行に相談してみるといい。
支払い完了がいつかにもよるが、期間を延ばしてくれたり、一時的に返済額を減らしてくれる事もある。将来的に回復の見込があれば、何とか対応出来るかもしれない。

ただしそれまでに一度でも遅延していると難しい。

銀行での借り換えの条件で、多そうなのは、現在の残りのローン期間までが多いですよね。
稀に期間を延ばすことが可能と謳っているローン商品もありますね。
また、物件評価額の200%まで融資してくれる銀行が多いと思います。

ただ、抵当権を外し、再設定したりなどの税や手数料を考えると、よほどのメリットがないと、借り換えは大変ですよね。
稀に、固定期間中に金利タイプを変更できる商品もあるらしいですが。

金額的には自由度がありますが、期限の利益はとても重要なことです。
可能な限り長く借りておいて、繰り上げしていくのが良いと思います。
繰上手数料の高い商品では、そうもいってられないかもしれませんが。

お客が他行へいってしまうのと比べたら、延長のほうが銀行はうれしいでしょう。

一度延長したら、二度目は駄目というのは理解できない。延長しても全然駄目そうなら、
あきらめさせるというのはあると思うけど。

実際に他行で借り換え何度もやってるから、厄介なのは知ってるよ。
保証料が７０万とかかかったり、司法書士の抵当権設定費用がかかる。
でもそれが払えない人が面倒だとおもうだけだろ。
読みが外れたと思ったら多少の損はかぶっても動いた方がいい場合も
ある。１度きめたらそればっかし、というのは金融にかぎらずよくないな。
たとえば数年前は短期固定でかりて期間満了で優遇が消えるような場合
保証料を内枠にしても借り換えた方が返済額が軽減できるケースはあるよ。
これもまた、銀行さんの内部事情社会情勢にもよるからね。
２年前はそこまで貸出競争が激しかったが、今じゃ借り換え？
へ？ってな感じ。銀行もあんまり個人に貸す気ないから。

最近固定さんの元気が無いのはボーナスカットで退場したからか。

銀行から手紙がきました。

幸いまだ一度も滞納していないが、
「支払が苦しくなったらすぐにご相談を。一定期間利子だけの支払いなど、いろいろな措置が可能です」というような内容でした。
全期間変動ですが、固定さんにも同じ内容がいっているのかな。
銀行も、マンションもうらうより、金返してもらいたいのでしょう。
いざとなったら、相談しましょう。

>109
貸出の際に属性ランクしてあるわけ。でもって不良債権予備軍はマークされてる。
奥さんとの連帯債務とか、勤務先業種が不況業種で不安定とか。
それと、給与振込口座に指定されていたらあなたの給与もボーナスもまるわかり。
むこうさんは赤信号でているってことだよね。
俺なんか賃貸物件いっぱいもっていて自宅ふくめて負債も多いけどみたことないぞ。そんな手紙。

３回滞納したら、自動的に債権は保証会社に転売されるしくみだからだよ。
住宅ローンのこげつきは、支店長の成績にかかわるからね。
よくあるのは、離婚とかで勝手に所有権登記が奥さんに移されていて、債務者の旦那が
支払い不能になるとかいうケース。

本当は見逃しちゃいけないんだけど、無理だよ支店と物件が離れていたらわからない。
２回以上滞納したら借り換え審査の稟議が通せないのだと思うよ。
利子だけの支払いってのは、普通は支店長が自分の権限でやることなんだけど
今は本店から指示がでる時代なんだねぇ。

ところで皆さん幾らの支払いでびびってるの？

それは金額より年収比率によるだろ？

銀行は四十年ローン作るべきだな。

高額のローン破綻ふえてるの？

変動低金利の触れ込みで、無理したローン組むからだよ

>>111
適当、当てずっぽうに書くなよ。
今はさ、例の亀ちゃんの影響で簡単に潰せないないんだよ。
知った口きくな！

離婚して所有権を奥さんに移すことなんてできるの？

そんなの法律的にできないと思うけど？

できるの？

>>118
111の内容は以前も見た、叩かれて追い詰められてた。
相手にしなくていいですよ

＞離婚して所有権を奥さんに移すことなんてできるの？
民法って知ってますか？
所有権も債権も相手に断りなく自由に譲渡できますよ。

例えば、Ａ銀行のローンの残っているマンションをＡ銀行の
断りなしに勝手に売りに出し、売ってしまうことが出来ます。
世間一般そうなっています。
その際、抵当権抹消を求めるのは所有権者の当然の要求
というでけであって、所有権移転登記の要件ではないです。
借金のかたになっているものは勝手に転売してはいけない
という法律はないです。
勝手に転売しても抵当権を行使すれば所有権が制限されるからです。
制限をうけないためには、譲渡されたものが代位弁済すれば
たりるわけです。

同様に離婚業の際、調停でも裁判でも銀行の断りなしに
勝手に所有権を移転し登記もできますよ。
ただ当然のことですが抵当権者が抵当権を行使した場合
文句が言えないというだけですよ。

＞同様に離婚業の際、調停でも裁判でも銀行の断りなしに
離婚業という業はないな。
離婚協議の際・・・な、離婚でも遺産分割でも「協議書」をつくる。

>>120
>民法って知ってますか？
>所有権も債権も相手に断りなく自由に譲渡できますよ。
所有権は物件で、物に対する権利ですから、自由に売買出来ますよ。
しかし、債権は人（法人を含む）に対する権利ですから、自由には譲渡出来ません。
民法を知っているなら常識ではないですか。

＞債権は人（法人を含む）に対する権利ですから、自由には譲渡出来ません。

そうですか、私の不動産投資ローンは勝手にノンバンク間を譲渡されましたけど。
通知義務があるだけです。
約束手形とかは債権じゃないんですかね。


債権譲渡の効力は、債務者と債権者との合意だけで成立します。また債権の譲渡は、当事者（債権者債務者等）が反対の意思表示をした場合には適用しません。
譲渡に反対する債務者は一括弁済するしかない。

しかしながら、債権譲渡を知らなかった第三者に対しては債権を譲渡したことを主張できません。
ですから、こげついた住宅ローン債権を保証会社に譲渡しても、離婚協議で所有権を取得した
離婚した妻に対抗できない。
債権を譲り受けたことを第三者に主張する為には、譲渡人（債権を渡した人）から債務者へ通知するなどの対抗要件を必要とするからです。
銀行は失踪した債務者などに公示送達などの手続きで通知しないといけません。

ほれ、条文よめ

債権の譲渡性(第466条)

1. 債権は、譲り渡すことができる。ただし、その性質がこれを許さないときは、この限りでない。
2. 当事者が反対の意思を表示した場合には、譲り渡すことができない。ただし、その意思表示は、善意の第三者に対抗することができない。

当事者の反対の意思の表示である債権譲渡禁止特約がある場合、その存在を知らないことにつき重過失のある第三者には対抗できるが、単なる過失、つまり軽過失であれば対抗できない。

ネット番長、税務知識も法律知識もないね。さすが理系だ。

理系は、頭を使う仕事。
文系は、頭を使わない仕事。

頭使う前に気をつかえば？

つかもう変動金利は全く関係ないなｗ

変動金利で繰り上げ返済。これは頭金が少ない借り入れのケースでは最適階。
というか、リスク軽減の必要から強迫観念でやっていることだ。

ただ、流動資産に余裕のある層は最初から自己資金を豊富だから返済金額の
所得比率が低い。
繰り上げ返済などに貴重なキャッシュをつぎ込まず、もう少しましな運用をする。
固定か、変動かなんて議論する前に、買った物件の現在価値を気にしている。

他に資産があれば、自宅の所有権の持分（＝１－時価に占めるローン割合）
などどうでもいい。

>ただ、流動資産に余裕のある層は最初から自己資金を豊富だから返済金額の 所得比率が低い。

そんな固定さんがこんな変動スレが気になって仕方が無いなんてあり得ないわけですからここにいる
方はギリ固定なわけですね。なるほど。流動資産に余裕があるわけも無く、繰上資金すらなく、
ギリ固定なので正当化に必死でここに常駐している。
いや、していたけどとうとう力尽きて競売行きになった人がいるから最近おとなしい。そういう事。
それなら繰上前提の変動のほうが遙かにマシですね。

>繰り上げ返済などに貴重なキャッシュをつぎ込まず、もう少しましな運用をする。

差額繰上だけで年間約４０万元本が減るのですが、これよりマシな運用って例えばなんでしょうか？
私は繰上が一番リスクが少ない運用方法だと思いますが。もっと安全で利回りの大きい運用先が
有るなら是非教えて欲しいです。

＞差額繰上だけで年間約４０万元本が減るのですが、
それって、ただ買い物しているだけ。４０万減ったすえにただ手に入るのは
所有権の一部でしょ。おおざっぱにいっちゃえば、利回り１％内外の金融商品
に繰り上げ額分投資しただけでしょ。
それは将来の中古不動産を買っているだけで、価値は将来いくらでも変わりうる。
極端な話、全部返済し終えた時点で価値が５００万円になっている不動産と
３０００万円のままも不動産と同じ考えでいいんですかね。
不動産って転売のオプションを買っているんだという考え方もありますよ。
ことに都市部のマンションなんて価格変動しますからね。今後も。

＞もっと安全で利回りの大きい運用先が有るなら是非教えて欲しいです。
私は、賃貸不動産とＥＴＦに均等に資産配分してますけどね。自宅の残債が減ることより
大事なことは時価評価そのものですよ。目減りする資産にキャッシュをつぎ込む愚は
経験しないとなかなかわからないでしょうが。

>>131

あなたなんでマンション購入したの？

＞あなたなんでマンション購入したの？
購入理由？
前のマンションが古くなったので買い換え。

＞あなたなんでマンション購入したの？
購入理由？
前のマンションが古くなったので買い換え。

なんでもいいけどスレチであることだけは確かだな、うん。

なんだよ、自分が訊いたくせに。

デフレ状況下で変動金利とはいえ、収入の減少を考えたら
怖くないというのは甘いな。
怖いか怖くないかは、頭金の多さで決まるもの。
怖いという状況は
①ローン返済に行き詰る
②売う却しても負債が残る
という状況が二つ重なったときだ。
それは
１）所得が下がる、あるいは必要な支出が増える
２）物件の評価額が低下する
という事態だ。

防ぐには、常に
売却価格＞残債
にしておくことだが、最初からローン完済時の評価額程度の
自己資金は入れておくことだ。

それ抜きに変動でいくら年４０万元金減らそうが
物件評価の減＞残債の減なら
恐ろしいにきまってる。

だいたい住宅ローン抱えた時点でインフレを期待するものだ。
インフレ期待するから固定に賭けるというならわかる。
デフレ想定で変動なら金利はマイナスになりようがないわけで
いつしか所得＜ローン支払いになることがなぜ
想像できないのだ？

＞いつしか所得＜ローン支払いになることがなぜ

→いつしか所得のうちローン返済にあてられる額＜ローン支払いぬなることがなぜ

>>137

それ変動と関係ねーじゃん。固定は皆頭金入れるのかよ？
というより、同じ条件ならば元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利なんだから変動だけが怖い理由にならない。

「頭金入れないと住宅ローンは怖い！」ってスレでも立てたら？

>だいたい住宅ローン抱えた時点でインフレを期待するものだ。

期待と現実は違う物。インフレに期待して無謀な固定を選ぶほうがよっぽど無理が有るだろ。

＞そんな固定さんがこんな変動スレが気になって仕方が無いなんてあり得ないわけですから

変動スレが気になるのは、あまりに常識からかけ離れた思考にその背景がどんなんかなと
気になるだけ。それと我田引水の屁理屈が笑えるから。

＞それなら繰上前提の変動のほうが遙かにマシですね。
マシかマシでないかより、デフレの本当の怖さ、不動産下落の本当の怖さを知らないで
ゼロ以下になりえない金利の返済を「これで大丈夫」とかとくとくと語る姿が興味深い。

>140

>マシかマシでないかより、デフレの本当の怖さ、不動産下落の本当の怖さを知らないでゼロ以下になりえない金利の返済を「これで大丈夫」とかとくとくと語る姿が興味深い。

確かにそれはそうだね。
語ってる人はある意味、自己暗示のようなものもあるんだろうけど。

＞というより、同じ条件ならば元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利なんだから変動だけが怖い理由にならない。

おいおい。言わなくてもわかっていると思ったが、金利上昇って一旦はじまったら急激だよ。
インフレリスクを無視して
＞元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利って、
変動金利が現時点のフラットを上回る事態はありうるよ。

同じ条件なら・・・って不動産に同じ条件の物件なんてないないんだよ。
担保物権が同一でない以上同じ条件のローンは二つとないよ。


＞「頭金入れないと住宅ローンは怖い！」ってスレでも立てたら？
必要ないよ。真理だから。誰も否定しない。
インフレになれば変動は怖い。デフレが続いても所得が横ばいで生活コストが
増えたら変動はやばい。
残債へらしても担保価値が下がり続けたら追いつかない。
ギリだの余裕だの言ってみても所詮未来の所得が横ばい以下だと想定してない
だろう。

＞期待と現実は違う物。インフレに期待して無謀な固定を選ぶほうがよっぽど無理が有るだろ。
無理になるのは、所得が減るからですよ。

ちなみに、デフレが何年続きその間残債は何割になる計算なんですか？永遠に続くなら
あなたの言うことは正しい。しかしその前提にこそ無理がある。

＞担保物権→担保物件

さ、そろそろループ１からやり直しますか。
固定さんは破綻者が出てメンバー減ってるようですが。

>ちなみに、デフレが何年続きその間残債は何割になる計算なんですか？永遠に続くなら

ちなみにインフレは何年続き、金利はいつどの程度上がりそうですか？って質問と同じですね。

142の意見はもっともですが、変動派はそれを一切受け付けないのが決まりごとになってるから＾＾；
金利に安心を得られない変動では、自分達は間違いないと邁進することで、心の平安を得ています。
そこを覆されると心のバラスが大きく崩れます。だからその辺はご配慮ください。

142さん、よく分からないので教えてください。
デフレ下で、変動金利だろうが、下限があることは分かっています。
でも、仰っている内容だと、固定を選択した方が更に怖いと感じたのですが…

変動は金利上昇リスクがあることは分かりますが、デフレを意識するなら、固定より変動の方がリスクが少ないのではないでしょうか？

購入物件の流動性リスクは、その通りだと思いました。

固定の主張ってハイパーインフレだけだからな

まあ２０１０年はフラットが一番なのは間違いない事実だけどね。

>同じ条件なら・・・って不動産に同じ条件の物件なんてないないんだよ

借り手の条件の事言ってるんだが？同一人物が固定と変動で迷ったらって事。デフレが続いても所得が横ばいで生活コストが増えたら変動がやばいとか言うけどその人物が借入時固定を選んでいたらもっとやばいだろ？
逆に言えば同じ条件ならすでに固定を選んでしまった奴らは借入時変動を選んでおけばもっと余裕が有ったはず。
下手したら退場せずにすんだヤツもいたかもしれない。

デフレ時のリスクは借り手の条件が同じならば変動のほうが有利。変動のリスクは金利上昇だけ。
しかも借り手の条件が同じならばその人が借入た当時の固定金利を変動が追い越さなければ不利にはならない。
借入時3%ならば変動が4.5まで上昇して初めて対等になる。将来固定が下がるとか言うヤツがいるが、いくら
下がろうが、その金利では借入る事が出来ないって時点で無意味。それと、金利は実質金利で見るべき。
仮に政策金利が3%になってもインフレ率が3%なら今より実質金利は低いから返済は楽になる。

政策金利0.1物価上昇率-2の今より2007年の政策金利0.5、物価上昇率0.1の時代のほうが名目金利は高いが
実質金利は低く、もっとゆとりが有った。

固定は名目でしか物事を考えられないから困る。

>まあ２０１０年はフラットが一番なのは間違いない事実だけどね。

仮にそうでもおまえを含めて高値掴みの高金利固定で身動き取れない口だろ？
なんだったら来年家買い換えたらどうだ？なら恩恵を得られるぞ。
それとも頭金が少なく担保割れでまさに身動き取れずか？