野村不動産パートナーズを語ろう

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/803/

詳しい説明を？

新手の理事会買収方法が現れた。
役員報酬を1.5倍に増額する臨時総会が招集された。
臨時総会を提案したのが業務主任。
喜んだのは理事長と理事だから理事会決議はもちろん可決。
半数以上が理事長への白紙委任だから可決は明白。

かくして、理事長も理事も業務主任に頭が上がらない。
理事長は３０万円？も手にした。

管理会社の金を使わずに理事会を買収できる。
あったまいいね、この業務主任。

４２に書かれているような手法は講談社現代新書「マンション格差」のＰ．１２５の終わりの２行からでも指摘されているよ。本は、無報酬から有償にすることで理事会内に配下の住民を増殖させたパターンだけどね。

昔、「報酬いらない」と言った理事がいたんだ。ピンときたんだね。

３９のベイさんには「釈迦に説法」ですが、友情を込めて。
旧スレ「リビサポってどうなんですか？」にお書きになっていた大阪の２８９さん
の投稿、再び読む価値ありますね。

＝＝＝「何か大きな理由」のいちばん深層の問題＝＝＝＝
会計処理については、フロントとは別に担当者がいるし
会社ぐるみだと私は睨んでいます。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/296/

＝＝＝とにかくしつこい＝＝＝＝
７年間で不当な工事費を絞り取られてやっと８ヶ月かけて管理会社を１月に変更しました。
しかし、それからがもっと最悪です。
管理会社を変えてから６ヶ月で野村に戻す様に総会を開くことになっている。
それも、今の管理会社は駄目→前の野村に戻すという総会の議案だ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/203/

NO44が引用したスレッドを転写しておきました。
これが事実としたら野村の会社経営は徹底的にたたかれるべきです。
わがマンションは女（監事）が野村を弁護していました。
女は怖い。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/203/

１、決算の恥ずかしい計算間違いがあり総会が不成立となった。
２、公開空地に無許可で自転車置き場を作った。（工事費３０万＋撤去費１２万）
３、共用部分に改修工事案が住民から出ると、「この程度の改修であれば総会で特別決議３／４ではなく普通決議１／２でよい」と工事費取りたい為にフロントは嘘で先導していく。
４、改修工事の設計費を総会で工事をする承認していないにも関わらず、理事を騙して入金させてしまった。５３万円。返金要請をしているが、返ってこない。
５、大規模工事の２ヶ月前に庭の芝生を全部はりかえてしまった。大規模工事は何年も前から決まっているし、足場＋重機などが入るのは解っているにも関わらず。

などなど７年間で不当な工事費を絞り取られてやっと８ヶ月かけて管理会社を１月に変更しました。

しかし、それからがもっと最悪です。
そのフロントマンは同じ住民の家に十数回宿泊して、悪の算段をしていたらしい。
フロントマンが個人的に関係している住民（女）をつかって
管理会社変更は不当だとか、変えた管理会社から賄賂をもらっているなど嘘を言いふらして
住民を先導して総会を無断で開き、理事会を乗っ取ってしまった。。。
総会、理事会でも怒鳴る、脅すで話し合いにはならず、普通の住民は怖くて理事になる人がいない。
管理会社を変えてから６ヶ月で野村に戻す様に総会を開くことになっている。
それも、今の管理会社は駄目→前の野村に戻す
っという総会の議案だ。普通は管理会社を変えるときは公募するだろう？
全て住民の責任だが、ひどすぎる。カモにされている。
一人３万円料亭での食事を理事同士で集まってしているとFBに書いているし。
罰則とかないし、管理組合って好き勝手し放題なんですよね。

野村が管理会社で建築基準法違反などして工事費を捻出されているマンションは
ないですか？一緒に国交省にマンション管理の適正化の推進にかんする法律（平成１２年）違反で直談判に行きませんか？

他に何か対処法がある方はアドバイスお願いします。

NO44が引用したスレッド（全文を下に転写）を見てのわが感想です。

野村の会計処理はマンションマネジャー次第です。
会計部はマンションマネジャーの指示で処理をするだけです。
会計部も業務部長も会計処理の妥当性チェックしていないことが判りました。
だから理事会決議のない契約に対する支払いもノーチェックで行われます。

現場で扱う現金が記録帳簿に対して余ったり不足したりが３度発生しました。
不足した時は業者に負担させてしまいました。
東京都が管理している道路標識の交換工事を野村のマンションマネジャーは発注してしまいました。
なんで東京都の費用を管理組合が負担せねばならんのや。

管理費繰越金額を如何決定しているか全くわかりません。
保管口座に繰り越される金額（通帳記載）が理事会に報告される収支報告と一致しません。
これは適正化法違反に該当しないのでしょうか。
理事長印を理事長に無断で作成し（印鑑作成費用を野村が負担）使用する野村です。
理事長が知らないうちに請求書や領収書を現場所長や管理員が発行するのが野村の標準だそうです。
何が起きても不思議ではないのが野村不動産パートナーズです。

こんな実態を会計も社長も知らないと思います。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/296/
２９６から

今は通帳も印鑑も保管しない管理会社ありますよ。
きっとそこは健全なはずです。

290さん
問題は繰越金です。
毎月入った管理費、修繕積立金は翌月末日までに収納口座に移すことが決められています。
うちのマンションは移行が全くされていなかったです。
繰越金は理事長と協議の上決めます。
290さんのところでは通帳開示もされないのですから、
そんな繰越金の協議はされていないのでは？
もしも、裏を取れたらしっかり法律違反ですので、
契約解除も可能です。通帳コピーが重要です。
開示しない場合は、法的措置を取って下さい。
国交省に行けば、一年未満の業務停止です。

会計処理については、フロントとは別に別に担当者がいるし
会社ぐるみだと私は睨んでいます。
きっと一般の理事には、こんなからくりが
わからないです。
290さんお話があって嬉しいです

うちも散々な目にあっています。
うちだけでは無いはずなんです。
野村リビングサポートで苦労しているのは。
関東だそうでお会い出来なくて残念です。

でも改善に向けて情報交換して行きましょうね！

支払先 楽しみにしてます☆

43
なるほど

もしベイクレストタワー管理組合に３９さんがいなかったら、と想像すると恐ろしい。
１０年、遅くとも２０年後には、東京の湾岸なのに「厚木愛甲状態」に陥ったかと。
羽田真一さんの言う「管理会社マンション」の状態、すなわち、
「野村しかない」、「野村でいい」、という区分所有者ばかりの一色マンション。

他社から野村に変えた、その前後の時期に早くも同社の正体に気付き、
異論（正論）を唱えて「爆発」したことが、このたびの希少な離縁につながりました。
（急に離縁を告げられ、嬉しいがいい迷惑、次の契約先選定や管理体制構築が大変！）
初期の段階で１人でもこういう所有者がいたらそのマンションは幸運、
（自分たちの財産が守られたことになる！）
だが１人も爆発しないで次々に売却されていくマンションが多いのでは、と推測。

私のところは１９９９年には仕組まれて、２０１１年に理事長になった私がやっと爆発、
が「時すでに遅し」で手遅れ、間の十数年に「一色マンション」が完成していました。
・某理事会のモットー「寝た子は起こすな」
・そこの管理組合員のモットー「寝てるから起こすな」
各地のコープ野村も大半は同じと推察。築３０年以上でずっと野村１社に委託ですから。
（でも絶望はしないゼヨ！）

４５
>これが事実としたら野村の会社経営は徹底的にたたかれるべきです。

以前、東急の会社経営を徹底的にたたいた人がいたそうな。
林田力　著　『東急不動産だまし売り裁判』

（アマゾンの感想）
妄想、思い込みからくる罵詈雑言の数々は病的であり、
このような著者を野に放つことに恐怖すら覚えます。

この感想が的を射たものかどうか、読んで確かめます。

素晴らしいマンションマネジャー

組合員：この前の理事会でこんな話し（内容省略）が出たそうですが。
マネジャー：議事録を見ないとわかりません。
組合員：あなたは理事会に出ていたんでしょ。覚えていないのですか。
マネジヤー：議事録を見ないと。

４日前の理事会での審議内容をこのマネジャーは記憶していない。
それとも都合悪い内容を説明しないという会社思いからか。

私はこんな社員を採用したい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558998/
４４９、４５０は生々しい。
この騒ぎの背景は野村の業務（契約）不履行が原因ですね。

49さん
東急不動産騙し売りのアマゾンの感想は東急弁護読者の感想ですよね。
私はこの本を興味深く読みさもあらんと納得しました。
野村の悪事の事例紹介を楽しみにしています。

当管理組合では、管理規約及び細則の改正が進行中です。

【旧スレ「野村リビングってどうなんですか？」のレス８０１】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/801/
２月８日、規約や細則の全面改正案がようやく一斉配布された。
３月１９日に説明会を開くというが、
２月１４日までに出欠届を管理事務所に出せという。
理由は「会場設営の都合上」とある。
出欠確認の締め切りが早すぎる。
しかも、質問・意見は２月末まで書面で受け付けるが、
その精査と審議は役員と業者だけでやるようだ。
その後の日程は、
５月の定期総会で「報告」、
７～８月の臨時総会で「承認」し決着。
こうして「前管理人の会計」で総会をやることがまたしても回避される。

＝＝＝＝＝＝＝＝
【その後の展開と現状】

２月末　　　　８日に配布された改正案への質問書・意見書を提出
３月１３日　　構内掲示で長期修繕専門委員募集（結果：応募者なし）
３月１９日　　理事会が「改正案説明会」（改正専門委２名への委嘱終了）
４月１２日　　構内掲示で規約改正専門委員募集（結果：応募者なし）
５月２９日★　定期総会（理事１２名・監事２名・専門委１名の就任を承認。
　　　　　　　但しこの専門委１名は文書配布問題担当）　　　
６月２５日★　改正専門委員に理事８名就任（長期修繕専門委員には同６名）
８月１５日☆　理事会が管理規約関連の質問・意見への回答を全戸配布
９月２６日☆　理事会が各種細則関連の質問・意見への回答を全戸配布
１０月１１日　２度の回答に対する質問書・意見書の提出締め切り
１０月１５日　組合員に知らせず「改正専門委員会」開催
１０月２２日　「次回１１月の理事会で『最終案』を確認する予定」と
　　　　　　　議事録に記載
１２月２７日　構内掲示も議事録回覧もなく、「次回１１月の理事会」の
　　　　　　　結果も知らされない状態が１１月から続く（情報統制？）

（私からのコメント）
１．★を付けた２つは脱法的（違法すれすれの）行為と思える。
　　現行の専門委員会細則では、委員の就任には総会での承認が必要だが、
　　３月と４月に募集して応募なしだったので、６月に理事を就任させた。
　　５月の総会で「応募なしの時は理事を専門委員に就ける」旨を言わない
　　行為が脱法的で、恐らく意図的計画的。
　　理事自体は５月の総会で「理事としての」就任を承認されているから、
　　６月の専門委員兼任化が合法に見える。しかも３月と４月には掲示で
　　「専門委員募集」があったため、「応募なし」の結果を受けた、やむ
　　をえない兼任というわけだ。３月と４月の募集の掲示が６月に免罪符
　　（理事たちの専門委員兼任を正当化する根拠）として機能するとは。
　　またしてもやられた。
　　専門委員会は議事録も回覧されないし、議事録が存在するかも不明。
　　傍聴制度との関係も不明で、実質的に理事会の地下活動化促進の手段。

２．☆を付けた２度の回答書は、下記で読めます。

・管理規約改正/私の意見への回答（上）
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68361029.html
・管理規約改正/私の意見への回答（中）
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68361067.html
・管理規約改正/私の意見への回答（下）
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68361172.html

５３に関して。

投稿者が引用した回答書を読んでみました。
見事な回答書ですね。
まさに政府が野党の追及をかわす詭弁というか逃げそっくりの表現です。
こんな回答書を作れるのはプロです。
プロを雇ってもペイするほど利益がとれる企業の仕業と言えます。

理事長＝マンション全体の利益を考慮している人、が作ったとは思えません。
全て、組合との利害対立者の立場にいる人（組織）の作成と判断しました。

私どもの管理会社は野村不動産パートナーズですがこの回答書に極めて類似した文章を作ります。
いわゆる管理会社会社が理事長、理事会支配いている構図です。

管理会社が理事長を傀儡することは企業利益につながります。
そんな悪徳業者一掃、それが私の悲願です。

５３のさらなるご健闘を期待します。
不祥事を暴く会もできるそうですからご参加ください。

そのように読める人が自分以外にもいる、というのは心強いです
悪徳くんはあっちでもこっちでもこんな悪事ばかりしているのでしょう
いわゆる専門家も管理規約をマンションの憲法とよく言いますが
区分所有者、管理組合員の権利の充実と保障をもっと強化しなければ
憲法の名に値しませんね

暴く会、もちろん参加です！

東芝しかり、三菱（自）しかり、野村もしかりです。
企業文化というものは、なかなか抜けないものなんですね。

５３の続き

１月３日　１１月の理事会の議事録回覧がようやく当宅に届く
１月４日　構内掲示「管理組合ニュース」が貼り替えられる
　　　　　内容は１１月の理事会の議事録のもので、
　　　　　「規約等改正スケジュール」として「１月の理事会で承認後、
　　　　　　２月に説明会、３月に臨時総会を開く」という

詳しくは下記ブログをご覧あれ
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68371478.html

不自然に遅延して届いた回覧というだけあって、規約改悪以外にも気になる項目あり
「コンサル業者との契約」だ

昨（２０１６）年５月の定期総会議案書の「事業計画」として承認されていた記述：
・ボス建築研究所【現行と同一条件で更新】
　期間：平成２８年１０月０１日～平成２９年９月３０日
・潤マンション管理士事務所【現行と同一条件で更新】
　期間：平成２８年０９月０１日～平成２９年８月３１日

これに基づいて同（２０１６）年８月の理事会が契約更新：
「理事長より、ボス建築と管理士事務所との契約がそれぞれ８月及び９月に満了となること
　から、総会決議に基づき契約更新する旨の報告があった。なお、ボス建築については、支
　出削減を目的として業務内容の見直しについて同社より提案があり、次回の契約更新に向
　けて検討していくことを確認した。」（議事録）　　　　　　　

今回の「１１月の理事会議事録」の気になる記載：
・運営コンサルタント契約の見直し
①（株）ボス建築研究所
かねてより同社より提案のあった件について、会議への出席回数削減によるコスト削減案と、
業務内容の大幅な見直しによるコスト削減案の２案が提示され意見交換を行った。様々な意
見が出るなかで、他社との比較検討は行わず同社との契約継続を確認し、次回理事会で継続
検討することとした。　
②潤マンション管理士事務所
管理規約完成後の契約の必要性について確認し、次回理事会で継続検討することとした。

（私からのコメント）
８月の議事録の「次回の契約更新に向けて」という箇所と
１１月の議事録の「他社との比較検討は行わず同社との契約継続を確認」という箇所と
同じ議事録の「管理規約完成後の契約の必要性について確認」という箇所は、
明らかに今期の事業計画を超えて来期以降の話に入っている。
ベイさんのところのように野村が来期以降の契約更新をしない動きと解釈できないこと
もない（希望的予測）が、組合員多数の黙認承認をいいことに「余裕のよっちゃん」で
来期以降の契約更新計画を練っているということだろうな、やっぱり。

５６さん
>企業文化というものは、なかなか抜けないものなんですね。
私のところは
住民にまで野村の企業文化が浸透し根付いているマンションと言えます。
おっしゃる通り、なかなか抜けないと思います。

野村の企業文化とは

利益第一主義、悪事隠蔽、責任回避、詭弁力。
社員がかわいそう。

過度に野村に協力する住民に共通する属性（最大公約数）

５６に挙がっている企業と同程度の知名度の会社の兵隊
もしくは兵士