野村不動産パートナーズを語ろう

殆どの住民はこんなことは知らないよ。総会も白紙委任状だし、議事の賛否に
賛成票が不足しても意思表示のない組合員を賛成票に投じて可決してＯＫです。

この管理会社ではないけれども、議事録に組合員から区分所有法31条違反では
ないかとの質問に対して、課長が他のマンションでもこうゆう事は日常である
と回答する始末。結局これを認めた組合員が悪い事には質問者もきずかない。

これでは管理組合は不法行為集団（犯罪組織）と化している。

おっしゃる通り。ハイレベルかつ的確なコメントを早速頂戴しました。

旧スレ「野村リビングって」で「おたくのマンション、ご臨終です」と
死亡宣告されたことがあります。
大規模修繕工事だろうが規約改正（改悪）だろうが社員の異動だろうが
理事会経由で示される管理会社の方針は、必ずほぼ全員で支持されます。

この６年で約１００回、全戸に文書を配って知らせてきましたが、
残念ながら住民は変わりません。

つまりですね、お宅みたいに知識と勇気が住民には欠けているのですよ。私も似た
ようなことを啓蒙していますが、会う人間は、私の考えには賛同している旨を言い
ます。しかしそんな人間でも出席して意見を言っていないじゃないかと詰め寄ると
白紙委任状は出したとの返答です。お話しする相手ではないでしょう。

３００戸近いマンションで２０年超ですが分譲当時の区分所有者はもう２分の１し
か住んでいません。ゆとりのある者は新築に買い替えたり、ゆとりの無い者は任意
売買、競売等での区分所有者変更です。

退去していく区分所有者は比較的裕福で新築に買い替えている者と、その反対のロ
ーンの支払いができなくなったものとに分かれることに気ついきました。

最近は確かに組合がしっかり機能していれば、永住しても良いがその反対なら買い
買える計画を立ててマンションを購入しなければいけないのではないでしょうか。

当マンションは築３７年ですが、歴史と現状は１０８さんと驚くほど同じです。

>お宅みたいに知識と勇気が住民には欠けているのですよ。

活動開始から６年経ち、この２つを兼ね備えた住民がなんと「１人もいない」という
現実に、さすがに気が付きました。管理人と専門委員らに好き放題やらせた１３年間
の結果でもある、と思われます。

>最近は確かに組合がしっかり機能していれば、永住しても良いがその反対なら買い
>買える計画を立ててマンションを購入しなければいけないのではないでしょうか。

このご指摘は、「分譲マンション」という高い買い物の本質を突いています。
「所有」できると思って購入するが、実質は「野村」の持ち物なわけです。
もちろん、法的にはそんなことはないし、管理組合も自治会もあるのですが、
そのどちらも「野村」を実質的顧問として存在し、機能しているのです。

当マンションでいえば、６年前に管理人のひどさを文書で組合員全戸に知らせたら、
２０名ほどが同調の意見をくれました。が、管理人の出身が恐らく「野村」であり、
彼の背後に「野村」の存在があると感じた途端、全員が沈黙に転じました。
自分の住まいとして買ったのに旧分譲主の「野村」の持ち物でもある、これと同じ
現象は、「三井」「住友」の物件ではありますが、最近の横浜の傾斜（くい打ち偽
装）マンションでの高い建て替え賛成率にも表れている、と勝手に推測しています。

売り主がいてくれてこその今の住まい、恐らく大多数はこんな感じですな。

>>109

プラウドは「お客様が常に中心」をコンセプトにしたマンションで、用地の取得から販売・管理まで一貫して野村不動産が責任をもって行っています。施行者だけでなく、事業者も検査にあたる品質管理で高い品質をキープしています。

これを「がんじがらめ」と思うか、「贅沢な買い物」と感じるか、の違いです

区分所有法　第五節　規約及び集会
第三十条～第四十六条をご一読下さい。

参考資料を紹介します。

https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68464160.html

当マンションにおける、
かつて（１９９９年～２０１２年）の「管理員業務委託契約書」です。
「管理人王国」が出現する法的な原因（基盤）になったと考えられます。

１１０の野村関係者さんへ、
住民に「がんじがらめ」と思わせないようにして下さい。
住民に「贅沢な買い物」をしたと。思わせて下さい。

管理会社の特徴、建前と本音を使い分ける管理はいけませんよ。

>>112

委託業務費用が月額３８０，０００円ですか。
相当安いですね。
管理員1人の給与も払えないのではないでしょうか。

>>114

住込みの管理員１名に対する業務委託費用（＝月給）が３８万円です。

当時はこの他に、
管理会社（野村）に会計業務委託費用として毎月２０万円を支払い、
トータルの「管理委託料」は年間約７００万円でした。
さらに、
この２者以外に、主に工事計画を担当する組合運営コンサルタントへも
毎月１０万円を払っていました。

裏事情（カラクリ？）を少し書きます。

清廉潔白な初代の住込み管理人さんが退任する前の時期（１９９５年頃）、
管理会社（野村）への全部委託の支払いが年１千万円を超えて「高い」と
住民の声が上がっていました。
当時の組合幹部と業者がこれへの対策として上記３者で分配をやれば、
管理会社（野村）の取り分（委託料）は見掛け上「減額となる」のです。

↓私の過去の投稿で「分配」がわかるもの
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/350/

中段の２項目「管理人氏には管理人業務以外に管理会社の業務も一部
やっていただいている（Ａ）」と「通常、「管理業務費委託費用比較
表」にある１～４が管理員業務。５～９は本来、管理会社業務（Ａ）」
を、理事でなく専門委員が説明したということが重要です。

わかりにくい点、疑問に思う点などがありましたら、お尋ね下さい。
できるだけ説明します。

＞＞１１０
野村の実力（実態）や本性を全く分かっていないですね。
親会社の看板は立派だが子会社のパートナーズはひどいものですよ。
理事長、理事、監事、住民の無知と無関心を利用した利益第一主義の会社とご理解ください。
プラウド住民は気がつかない（知らされない）だけです。
騙されていることを知らない方が幸せですけど。

業務上横領罪でパートナーズは告発されたとか。

>業務上横領罪でパートナーズは告発されたとか。

告発者の行動は的確で迅速

↓ 最新の”住まいるＯＮＬＩＮＥ”（当マンションでは全戸に配布）の１ページ
http://www.nomura-pt.co.jp/smile/worker/vol65.html

野村のマンションマネージメント（管理）の実態が社会的に知られつつある兆候

野村不動産パートナーズの担当は花壇の花、肥料等購入して請求したら、一方的にこれからは花壇の花等の購入費を年度末に支払うと通告、その後　その都度支払うと連絡があったが果たして支払ってくれるのか　予算も計上してあり、購入することも事前に連絡してあるのに。困った。困った。

>その後　その都度支払うと連絡があったが
「きちんとして下さい」と伝えたのかな。賢い。賢い。

会計を管理会社に委託するのは常識的で楽な反面、植栽でも自由が効かなくなる一例ですね。

>>119
送金、出金はそれ自体が利権であり大きな権力。理想を言えば管理会社に任せたくはない。
管理組合のお金は自分たち組合員のものなのに、大半のマンションが管理会社に預けて送金してもらう。
主役である組合が、管理会社を親として仕送りを受けている下宿生みたいになります。
花壇のお話は些細なことではなく、上下関係（上：会社、下：組合）が生まれる原因になりかねません。

↓管理人に１０年以上任せた管理組合の例
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/313/

スレ「野村リビングサポートってどうなんですか？」の
最近の投稿９５６に対する９５７はすばらしい

リフォーム工事のことで問合せしたところ、担当者がとても高慢な態度でした。その物言いに大変傷つきました。
自分が住人よりも上の立場と思っているのでしょうか？
リフォームして住み続けるより、退去することに決めました。

>自分が住人よりも上の立場と思っているのでしょうか？
退去されても痛くない的なところがあるほどに自信家です。
痛がるとしたらそのせいで何らかのノルマが達成できないような時だけかも。

１２３さん、
退去なさるならウチの「野村の仲介＋」をお使い下さい。

119で投稿　予算計上の花壇の花、土、肥料等７月に購入し、野村不動産パートナーズの担当者に費用を請求したが年度末にまとめて支払うと返答あり、困って、担当には国土交通省不動産業課（分譲マンションにかかわる苦情の処理、マンション管理会社の監視、監督する業務を担当）に訴えると伝え、野村不動産パートナーズにインターネットで担当者名を記入して、クレーム投稿したら、本人からメールあり、９月に支払うと。本日その金額を受け取った。応援してくれた方に感謝します。

良かったですね。

>担当には国土交通省不動産業課（分譲マンションにかかわる苦情の処理、
>マンション管理会社の監視、監督する業務を担当）に訴えると伝え、野
>村不動産パートナーズにインターネットで担当者名を記入して、クレー
>ム投稿した
私のマンションで私の目に映る野村は、こういう行動を屁とも思わない。
むしろ逆手にとって組合や警察まで動かし、クレーマーをやっつけます。

都内のデラックスマンションとの比較や、
ウィキペディアを引用した珍しく学術的な投稿であったり、推薦本の紹介だったりと、
どれも一読の価値ありの書き込みが続いていたと思いますが。

ひそかに削除依頼されると、削除された投稿者は同時に投稿禁止にされています。
言葉には言葉で、ではなく言葉には削除で、言葉には発言の場を封じて、ですか。

削除されたらしい文章たちがブログ「マンション管理費と修繕積立金のゆくえ」に載っています。
読者に検証の機会を。サイエンティフィックな、ネバー・ギブアップの精神です。

どうせ、いつかは誰かが語ることになる。

今朝（１０月２７日）の朝日新聞が社会面に
「匿名で悪評の口コミ投稿　だめ？」
という記事を掲載しています。

134さん
ブログ見てきましたがご本人でしょうか？
事実だけをあげて正攻法だけで行動していたら、協力者もいたかもしれませんが
想像や憶測で暴走して、ビラをばら撒いてたら協力者がいなくなるのは当たり前ですよ。
あなたが正しい声をあげてるから味方がいないんじゃなくて、行動が常識から外れてるからだと思います。

私は異常行動をとる隣人に悩まされて、野村に相談しています。
住民間のことは関与できないとかで何もしてもらえませんが。
何のための管理会社だって感じですけど、やっぱり一番の問題は隣人なんです。
どうかそのマンションに住む住民のためにも逸脱行為はをやめてあげて下さい。

>どうかそのマンションに住む住民のためにも

偽善だな。
圧倒的劣勢と思われる１人の信用さえ奪い去ろうという意図の投稿でありながら、
「他人のため」と優しさを装っている。
読者の皆さんは、この文章は実態の逆だと、細部まで疑って読む必要があります。

相変わらずの、巧妙な作文です。
「管理会社は無関係で、責任もない」という主張が暗喩で書き込まれています。

築8年。とある地方のプラウド住人です。
修繕積み立て金に関して質問なのですが、我がマンションは4年後に大規模修繕が控えております。
野村不動産は、月々の管理費&修繕積み立て金が他マンションより群を抜いて高いと思いますが、我がマンションでは更に一時金として大規模修繕ごと、50万ほど徴収される計画となっております。
これってよくある話なのでしょうか？
不動産関係の知人に聞いたところ、修繕積み立て金は現時点でかなり積み立ててあるそうで(調べてくれました)、今すぐにでも大規模修繕が出来るくらいの額との事です。

維持費が高すぎて中古で売りに出ている空部屋は全く売れず。引っ越して行く方も大変多いです。

今のうちに私も買い換えた方がいいか迷っています。

最近の新築マンションでも、毎月の支払いを安く思わるために一時金の設定があります。
5年分をまとめて支払うような設定が多いので、修繕積立金が毎月5千円の場合、実質毎月1万円の支払いをしているのと同じになるだけでなく、5年で支払う半額を一時金で集金してしまうので、悪徳管理会社なら、その資金を活用できるのです。

ここで本題ではないですが、大切なことなので、ご存じなければ覚えておいて下さい。
残高証明でなく必ず通帳の内容を見て確認する必要があります。
残高証明は、証明を取る前の日まで残高がゼロだったとしても、残高証明を取る日だけ帳尻を合わせて入金しておけばいいからです。
しかし通帳には入出金記録が残るので誤魔化せません。

本題に戻ります。
長期修繕計画をご覧下さい。
積立金の全額は、大規模修繕工事だけに使うのではなく、その後に控える色んな想定される工事などにつかう積立金です。
マンションは、年数が経つほど色んな工事費が必要になります。

ただし、この管理会社に限らず、不動産関係や建設関係の管理会社などは、理想の工事を心掛けていますので、ここまでする必要があるのかと疑問になるような工事をする傾向なので高くなりがちです。
一部の悪徳管理会社の場合は、小規模マンションだと相場の2倍近い見積りを国交省の指導だと言って当たり前のように出してきて相見積もりを取ることなく強引に工事をしてしまうケースもあります。
これは最悪の例ですが、この管理会社であっても、言われるがままでなく、最低でも1社、管理会社を通さずにマンションｎ側独自で管理会社と関係ないと思われ信頼出来そうな業者に連絡すれば快く無料で見積りをしてくれますので、合い見積もりをとるべきです。
合い見積もりの取りかたは幾つかありますが、まずは、管理会社の見積りは見せず、何も言わず、単に大規模修繕工事をするので見積りをして欲しいと言えば、まともな業者なら、建物の現状をみてから、マンション側から何か要望があるのかどうかを聞いてくれますし、見積りの内容を素人にも分るよう、どんな工事をするのか説明してくれます。
それと管理会社の見積りを比べれば、業者から説明を受けているので比較するある程度の知識が得られますので、見積りの違いを理解することができるようになるでしょう。
管理会社の説明と違うのか同じなのか、同じなら何故値段が違うのか、何故数量が違うのかなど疑問が出てきますので、どちらがマンションに適しているかを判断できるようになるでしょう。
できれば数社から見積りをとれば、その経験から工事の基本が分るようになるはずです。

今、大規模修繕工事は15年毎と言うマンションが増えています。
うちのマンションも15年目で行いましたが、業者曰く、まだ2~3年はしなくても大丈夫でした、と言われましたが、それは、やってみないと分らないことなのです。
それから、足場を掛けるので、足場が無いとできない工事は行うべきですが、足場がなくてもできる工事もあり、まだしなくても良い状態なら、同時にする必要はないです。
足場が不要なので、工事が必要になった時に行えば、資金を無駄に使わずに済みます。
これは、管理会社だけでなく合い見積もりを取る業者に聞けば、各々の得意不得意もあるので、意見が違うことなど、良く分るはずです。
なので、信頼できる管理会社であっても、管理会社任せにせず、余裕をもって準備をして下さい。
ちなみに、設計コンサルタントなども、信頼できるかどうか見極めるのが難しので、注意して下さい。
管理会社は替えない限り、工事会社は無くならない限り、工事後も責任を追及できますが、良くない設計コンサルタントはその場限りと考えていますので、責任を業者に転嫁したり逃げてしまいますので注意して下さい。

１３９　匿名さん
大変勉強になります。有難うございました。

管理規約（管理組合運営のルール）に「閲覧させねばならない。」と
明記されている”会計帳簿”について。

どのように非公開なのか、私のマンションでの問題点と経緯です。

築１９年目に、それまで野村の管理会社への全部委託だったのをやめ、
「自主管理」に移行しました。但し、会計業務のみ野村への委託継続。
奇妙にも管理員（管理人）が組合の会計業務を主導的に処理する体制。
監事や会計担当理事は管理員の言うがままに承認印を押し続けてきた？

築３１年目に、ほとんど何も知らない私が任期１年の理事長職に就き、
管理人が中心の組合運営に疑問を抱く。異議を唱えたせいか、半年分
の報酬６万円が管理会社からマンションの管理事務所に送られていた
のに約２ヶ月も知らされず（自分で問い合わせて発覚、その後支給）。
その際、初めて管理人が事務所会計（小口会計）の通帳１ページだけ
をコピーで提示し「利息３円」の記載があるも、当該期の決算書では
「受取利息０円」と表記されていた。この点の説明を求めているが、
なんと現在まで誰の応答もなし。約半年で任期途中の理事長辞任勧告。
理事長の辞表提出３週間後に管理人がこっそり退任（理事会が承認）。

築３３年目に、管理規約の会計帳簿閲覧条項の履行を求めて簡易裁判
所に調停を申し立てる。組合（理事長）側はそれまでマンション内で
無視無回答だった態度を一変させ、「見せます。」と調停員に回答。
しかし、調停終了後から「閲覧細則」と題して様々な制約や罰則（情
報を漏洩したら６ヶ月の閲覧停止とする、等）を付け、見せない態度
に戻る。組合として保管する書類と期間を定めたリストが一応あった
のだが、この時期に一握りのメンバー（理事４名＋管理人）が改訂し、
管理事務所で書類整理を実行。期末の定期総会で組合員１名から「保
管書類のリストを変えたなら総会で承認を得ることになっている。」
と声が上がるも、理事長「変えてないから承認は必要ない。」と断言。

現在、築３７年目。上記の『保管書類リスト』に残高証明書や通帳が
入っていない点について組合に問い続けたが、小口会計の通帳コピー
の「利息３円」の決算書不記載と同じく、説明や回答はない。理事長
らは「いつでもどれでも見てよい。」と調停以後言うようになったが、
閲覧実施の前段階、事前準備として「これこれの書類はありますか？」
と私が書面で問い始めると、決まって一切応じなくなる。監事や理事
会だけでなく他の組合員も含めた２３９名は「このままでよい。」と
いう態度と選択を毎年の総会等で示し続けている。外部の弁護士や警
察、マスコミなども同様の見解と態度である。組合の通帳を大手企業
の活動実績の一部と見ているのか。

私は、無役の管理組合員１名が会計帳簿を閲覧して管理費や修繕積立
金の使途を確かめることは必要、という立場です。

『マンション管理費と修繕積立金のゆくえ』に新しい記事が出ています。

↓「まるで管理会社と警察の共同管理物件」
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68650520.html

・・・資産価値を重視する管理組合で、会計閲覧が満足に行われない状態が
何年も続いているのは矛盾です。

築３７年位の大型団地ですよね、１４２さんの投稿は私たちマンションの組合員の明日を
見ているようです。難しくて理解しにくいですが少しずつ理解したいと思います。

１４３さん、コメントをありがとうございます。

私にも全貌がつかめているわけでは決してありませんが、
わかりにくいことなどがありましたら尋ねて下さいね。

直接お話の方が良いでしょうね。ホームページより連絡できますか。窓口はありますか。
お差支えなければ教えて下さい・

１４５さん

申し訳ないのですが、検察からの連絡（呼び出し）待ち、の状況にありますので
今の時期にいきなり直接の面会というのは私もしんどいし、警戒してしまいます。
この掲示板から直接というのは、しばらくご遠慮下さい。

かつて、下記のサイトの「お問い合わせ」経由で私と情報や意見を交換した人が
いらっしゃいましたが、上記の過酷な展開を知って最近は音信不通におなりです。
http://chikyuza.net/archives/49445

興味をお持ち下さり、ありがとうございます。

145とは、別の者ですが、とりあえず、NHKなりのtvマスコミ、新聞社に、実名で、情報を持ち込んで、他のマンションでも、あり得点を説明したら良いのではないでしょうか。

マスコミに証拠を提出して公開してもらうとよいでしょう。マスコミは弁護士やマンション管理士よりはましでしょう。

１４７さん、１４８さん

アドバイスありがとうございます。
報道機関、出版社、雑誌編集部等への実名でのタレコミ、資料の送付は
６年前から継続してやってきました。右も左も地元も東京も応答はゼロ。
唯一、「この資料はいただいてよいのか、参考にさせてもらうかも」と
１回電話をくれたのは霞が関（国土交通省マンション政策室）でした。
その際、「個別の事案にはノータッチ」とも言われました。

１０月１９日放送の「クローズアップ現代＋」は皆さんもご覧になった
でしょうが、希望の光が一筋さした、とは感じました。終盤の「屋上に
露天風呂」「（修繕工事＝改築を）楽しがる」は、仕方ないのでしょう。

19日22：00放送ＮＨＫクローズアップ現代「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」
番組冒頭。
悪質コンサル（皿管一級建築事務所）は、13年分貯蓄修繕積立金目いっぱいの修繕工事費36000万円を、理事会が別会社で二億五千万円。　もう、コンサル介さず直接工事業者（竹管の営繕業者）と話を進めると、代理弁護士から辞退するの内容証明が来たと住民インタビュー。
番組テロップで第一回で80世帯なら戸＠200万円ですよ、、、、

悪質コンサルは、提示したフル金額と指定業者で、このまま施工契約しなければ、コンサル降りると内容証明で住民に脅しですよ。
もしも、解約すれば、契約違反で、その見積工事費の違約金をプンプン臭わせて来ますが、そもそも業務委託契約には、違約金は存在せず、最大でその業務委託費のやったとこで終了です。
（その＠200万円の業者選定はとん挫、基本設計、それを導いた劣化診断は成果物とはいえない。）

このマンションから降りる気などさらさらありません。
解約にも臨時総会が必要だから、やらないだろうと踏んでの脅しです。
因みに、この＠200万でカラッポはオカシイと気づき、具体的に理事会から再見積もりする役員住民は、優秀です。これなら、悪質コンサルを臨時総会で、半数議決解雇可能と思います。

悪質コンサルを排除せよ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/3928/
・・・これを防ぐには管理組合役員が自らマンション管理士の新全国組織に
相談するのが一番である。

150.ＮＨＫクローズアップ現代「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」

番組冒頭テロップで、初回180世帯マンションが、戸200万円がオカシイと思い、理事会役員が合意の上、他営繕業者へ直接「管理組合の見積依頼」を出すことが実は、とっても凄いのです。
（竹管で行く方向にしたと思います）
営繕業者は、如何に有資格者現職でも、一般住民が何を言おうと営繕業者は理事会からの見積もり依頼相談以外は、耳を貸しません。

番組では触れていませんでしたが、悪質コンサルはこの再見積もりと、直接一億安い施工にマンションの人間関係をぐちゃぐちゃに壊すレベルの抵抗を試みたと思います。（代理弁護士からの内容証明に現れています。）

そもそも業務委託契約は、管理組合と営繕施工業者が金額がいくらであろうと、直接契約するまでの手伝いのみで、着工中は、週一程度の監理で、その工事には一切の責任はありません。
勿論、竣工後、クレームも「当事者同士でお話しください。」でキックバック貰いオシマイ。

もしですが、その悪質コンサルのまま進み、三億六千磨円がカラになったら、竣工後、長期修繕計画の推移表の積立金が月々何倍になるか？試算さえさせませんが、この理事会は通常管理と確認をしたのでしょう。

もしですが、臨時総会解約後、理事会から、代理弁護士に連絡しても、内容証明を頼まれただけすからでオシマイです。その弁護士は、廉価な悪質コンサル業務費をどこまでが成果物であるか？を地裁で証明する仕事は請ける気はもうありません。

契約中のコンサルタントや管理会社がいかに悪質かということを
全管理組合員に具体的に知らせても、契約先を変える気はない。

これが当マンションの（永久に解決しないかに見える）難題です。

悪質コンサルはどこですか？