GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/
いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。
１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）
この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。
[スレ作成日時]2016-07-28 13:05:05
（笑）
累計CFのマイナスは、楽街なんかで計算し直したほうがいい。
より、今のワンルームマンション投資の難しさがわかるでしょう。
あと、GAの提案物件。複数をよそで類似物件の周辺相場から鑑定してもらったけど「普通」です。
「特別」ではないですよ。
月々のコストを伝えたら、投資価値なしと言われました。あくまで一例ですが、事実です。
特別な物件なんて一見さんに回すわけないでしょ…
そんなのGAにかぎらずどこの業者も一緒だよ
なんか素人さんって業者によって物件の良し悪しが変わるみたいに勘違いしてるよね
物件価格なんて銀行評価で決まってるだけなのに
変わるのは管理プランとアフターフォロー、諸費用値引きの有無だけ
銀行評価で決まるから、家賃が周辺相場と比べてどうかが重要になってくる。
家賃が低く設定されている物件が割安。
「うちがまとめて仕入れるから、他社の物件とは違います！」は嘘。これは信者も認めていますから、検討中の方は騙されないでくださいね！
家賃が相場よりも低いってことは長年住んでる人がいて家賃が上げられなかったってことでもあるけどね
すぐにうまいこと退去とかさせて相場に合わせられるかはわからない
>>1005,1007 マンション検討中さん
そのパターンで2年前に安く購入できたわ
・賃借人が10年ほど住み続けている
・自分の自宅近くで土地勘があり、立地の良さが理解できる
集金代行手数料 1100円ということもあって契約できて本当に良かった。
もちろん、まだ退去は発生していない
なるほど、物件数は多いので、いい物件もあるかもしれませんね。
サービスよりCF重視なら、あとから管理だけ変えればいいので、物件次第でGAから買うのもありかもしれません。
いまは管理1100円じゃないんだっけ？
物件はどこも同じだけど以前は管理費の安さで三為はGAしか選択肢になくてここまで急成長できた印象だけど
今は現状回復込み5500円、設備つけて7500円くらいと、高くなってます。
高いのは営業も認めていました。
以前は他社より2000円安かったのが、今は他社より2000円高い感じです。
サービスの良さで補うそうです。
CFをとるか、サービスの充実をとるかといったところでしょうか。
>>1011 マンション検討中さん
なるほどねー
昔を知ってる人間からしたらとてもじゃないけど勧められないな
サービスによる安心感なんて無駄な保険入るようなもので資産形成の枷にしかならんと思うよ
大手だから安心・リーズナブルってこの業界には当てはまらないから
中小でもっと値引きしてくれるところ探した方がいいと思う
>>1012 通りがかりさん
やはり、そうですよね。
私が物件鑑定を依頼したところでは、物件は及第点だったものの、上記の手数料を示したところ「投資としてあり得ない、楽してもCFめちゃくちゃ悪くなったら意味ないよ」と言われました。ただの事実です。
>>1013 口コミ知りたいさん
いまだにサブリース契約が根強い人気だからね
昔はGAの担当者も「サブリースは勧めない」と言ってたように記憶しているが
結局まともな投資感覚の持ち主より自分の頭で考えない、安心感だけ与えとけば満足なサラリーマン相手にしてた方が儲かるって気づいて
凖サブリース的なプラン開発に力注ぐことに方針転換したんだろうね
まぁ企業としてはそれで猛スピードで上場果たしたし正解なんだろう
買うならGAの物件より株のほうがいいかもね
>>1014 検討板ユーザーさん
入居率99パー超えていて、なぜ家賃保障が多いのか聞いたのですが、「心配なんじゃないですか」と適当にあしらわれました。営業の言う事があってれば、今でも約半数は家賃保障のプランだそうです。
利益を厚くするための管理費5倍値上げやねん
逆にサブリースが半数って驚きだわ笑
マジで客層ごっそり入れ替わってそう
月4000円の値上げで、年間48000円、35年で168万円のCF悪化か、ひどいな…
>>1014 検討板ユーザーさん
集金代行手数料が税抜1000円だった頃は、「弊社は需要が高い物件を仕入れているため空室リスクが低く、サブリースの必要性は低いです」というスタンスだったんだよね。
それが、会社の方針で1000円をやめたから営業担当者としては説明しづらいのだと想像できる
それまでと説明ロジックが全く変わってしまったのだから。
サブリース半数（笑）
集金代行より割高感がないからかな、他社と比べた時に。
まあ、入居率が99%超えてりゃあ、本来いらないと思うけどねえ。
リノシーチャンネルすごいな
2000万の物件、24万の手出しで40万残債減ったら16万の利益だって！
つっこみどころしかない。
こんなんに騙される奴いんの？
当たり前だか、コメント欄で批判されまくり。
現時点で削除や封鎖してないのが、ある意味潔い。
みてきたけど客観的にコメント欄も相当ツッコミどころ多いよ
「物件価格が変わらない前提はおかしい」って批判あるけど概念の説明をわかりやすくするために1年と仮定としてるだけだし、実際ここ数年は物件価格変わらないどころかむしろ上がってる（シミュレーションより上振れ）のに、その事実は無視（まさか知らないわけじゃないよな？）
あと中古専門（だよね？）のリノシーで新築プレミアは的な話も的外れだし、極め付けは2000万のワンルームで短期譲渡税が800万になるとか言ってるやつは笑うしかない
業者はポジトークしかしないけどガバガバの知識でネガキャン頑張ってるやつも大概だね
唯一同意できたのは扱ってる物件が昔より立地悪くなってるってコメント
まぁこれはどこも一緒だと思うけど最近は本当にまともな物件出にくくなったね
まあ、コメント欄「も」だからいいか（笑）
エリアが悪くなってるのは事実なんですね。
まあ、価格が上がってるから仕方ないか。
あの理屈を信じられる人が始めるんですね、勉強になりました。
利益200万はのせてるんじゃないの？
物件価格が下がらない前提はおかしいってあたりまえのことじゃないかと…
新築ほどでなくても利益はとるでしょ、アマギフ配りまくっておつりがくるくらいの（笑）
短期譲渡税、金額はおかしいがかかるでしょ。
減価償却費なしですか？
物件価格が上がってるのは誰でも知っているが、これからも上がり続けると思ってるのは、極少数。
可能性はゼロとは言わないが、限りなく低い。
それを前提としたセールストークはスルーした方がよい。
今は物件はまともなのはなかなか出てこない。
サービスはよいが手数料が高くおすすめできない。
リノシー擁護派、過去購入者の方もある程度認めているようですね。
今は買い時ではないんでしょう。
営業の方は大変だ。
あくまで説明の為の設定のようだが、誤解しかまねかないわな。
>>1024 名無しさん
すごいですね。
二か月空いていようが、夜の投稿だろうが、即反応ですよね。また、「たまたま」ですか？
わざわざYouTubeまで確認したんですね、業務でもないのに頭が下がります。
最初のセールストークでは「平均半月で新しい借主が決まるから空室の心配はない」と説明があったが、実際には6ヶ月決まらなかった物件が1つ、1.5ヶ月経っても決まらない（今もなお更新中）物件が1つ。
他の業者に相談したら「その立地で空室が続くのは賃貸付けが下手としか考えられない」とのこと。
リノシーで購入して、管理は別の会社というのが現実的か。
毎月9000円近く管理手数料払ってるのに空室が続いたため、他社で賃料保証の管理に変えることにした。
ワンルーム業者が利益載せるのは当たり前
仲介と比較してる奴は融資付けの難しさ知らない素人
物件価格が将来的にどうなるかも市況次第
シミュレーションに文句あるなら自分で好きなだけ負荷かけたらいい
日本の不動産はまともな売買統計がないからそもそも誰もが納得するデータなんて出せない
そのうえであえてGAを勧めない理由を挙げるとすれば、やはり管理費の高さかな
かつては安さで評価されていたはずだが大企業の常なのか大幅値上げでGAでやる意味なくなっちゃったね
今GAから買うべきって人いないのかな？
批判的な人だけでなく、購入者の方もネガティブな印象。
>>1039 マンション検討中さん
利益乗ってて当たり前なのに、売却想定額に全く反映してないからね。
おっしゃる通り、自分で作り直せばいいんだろうけど、ただ売りつけたいのがあからさまなんで腹立たしい。
まあ、どこも一緒かもしれないけど…
>>1040 マンション検討中さん
価格改定前の購入者だけどシミュレーションでは5～10年だった損益分岐点を3年で超えて満足してます
でもそれは管理費1000円、諸費用20万円だったからこそ
毎月のCFも1万ほど出ていましたが今はCFマイナスが標準のようですね
投資信託と一緒で結局差別化できるのは手数料をいかに安くするかしかありません
そういう意味ではGAはひふみ投信とかぶりますね
とはいえ多くの人が言うように他の業者も似たようなものですよ
GA云々より、今はワンルームマンション投資自体が厳しいんでしょうね。
物件価格は上がり、利回りも相当低い。
金利上昇リスクも考慮が必要です。
>>1041 マンション検討中さん
一つ付け加えるとワンルーム業者が乗せられる利益はかなり減ってるんだけどね
それこそキャッシュフローが余裕でプラスになってた5年くらい前は2000万の物件なら300万は乗ってたと思うけど今は大体半分の150万くらい
仕入れ値上がりすぎて十分に価格転嫁できてないのが現状だよ
だから「業者の利益ガー」って奴は今こそ買えばいいと思う笑
ほんとに中古だけじゃやってけない時代
そのうちGAも手のひら返して新築に手出すかもね
>>1040 マンション検討中さん
GAっていうか中古マンションに関しては大手で買うメリット全くないよ
GAも創業したての頃はすごかった
都内から関西の物件見るために新幹線代出してくれたもの（結局買わずに観光だけして帰ったｗ）
今は時期が悪いと思うけどどうしても買いたいなら新興企業探して比較検討しながら好条件を引き出すといいよ
所有してる物件の情報を法務局のDBで見つけた業者からDMがよく来るんだけど、
2年前という最近購入した物件ですら利益+400万円以上の購入希望者がいるからな……。
短期譲渡になるから売らないし、現在のGAは物件の質、集金代行のコスパともに劣化してるから長期保有の方針なのだけれど
>>1047 マンション検討中さん
利益を乗せるななんて誰も言ってないけどね。
2000万の物件の売却想定額を1950万とかから始めんなよとは思ってる。
せめて、1800万くらいからだろうと。
2000万の物件が物件価格が変わらなければ…も、お前らの利益が当然あるだろ？どこいった？と思っただけ。
物件価格が上がっているとかは、関係ない話ね。それは別の話。
物件価格が高騰しすぎて、利益を乗せきれなくなった。その分管理手数料を5倍にして補ってる。
こう考えると辻褄あうな。
仕入れ値が上がって、利益を余り上乗せできないのは、別に買い時でもなんでもないわな。
大阪の物件の紹介で、1900万の物件があった。
色々話した中で、仕入れが1790万と言っていた。
多分本当だと思う。
ワンルームマンション投資は、今始めるべきではないと個人的には思います。
あー、買った時点で発生する含み損のことね。
1700万で仕入れたものを2000万で購入
→-300万スタート
1850万で仕入れたものを2000万で購入
→-150万スタート
こう考えると多少月々の赤字が多くてもプラマイゼロな気がしなくもない
リーマンショック直後も物件価格は安かったけどローン金利は今より全然高かったし
結局買える時が買い時なんじゃないかな
結果的に「あのときが最安値だったね…」なんてパターンはいくらでもあるからな
投資用じゃないけど3年前に地方都市の駅近に65平米3900万円とかのマンションできてその地域の相場からしたら誰が買うんだ？って感じで、完成後もしばらくは売れ残ってた
でもコロナでテレワーク移住者が増えて築3年の今は4900万円で売りに出されてた（すぐ消えたから売れたと思う）
元々マンションが少ない地域で出物がないってのもあるけど
いまは駅前建設ラッシュ始まって3棟くらい建設中
普通に考えればコロナも落ち着いてさすがに供給過多になるのでは？と予想しているがはてさて…
不動産が上がり続けると信じて買うなら問題ないんじゃない？
投機に近いが可能性はゼロではない。
この地合いで、すごい株価だな…
Amazonだっけ？滑稽でならない。
不動産は上がり続けないし下がり続けることもないよ
なんだ、「物件が違います！」はセールストークか…
じゃあ、ここで買う理由はないな。
紹介すると、10万貰える。
これが多い人を営業にスカウト。
ゆえに、営業は元客が多い。
社員の回転が早い。
こう知り合いから聞いたけど、本当？
さすがに、管理について「業界最低水準の手数料」と書くのはやめたな。
5倍にあげといても、しばらくそのままだったからなあ。
いまだに「低価格」と書いてあるのもどうかと思うが…
最低水準？低価格？
最高水準の間違いだろ。
逆に今業界最低水準ってどこ？
管理1000円でやってくれるとこなんてまだある？
久しぶりにアプリ開いたけど好立地物件ない上にサブリース付きばっかで笑った
最低水準と言っていいかは別として、3000円前後かな。リノシーが5500円弱に対してね。
サービスが違うだなんだ騒ぐんだろうが、営業も高いと認めている。
5倍にした手数料を、最初「これでも安い」と熱弁。
他社の手数料を内容を含め列挙したら、「確かに高い」と前言撤回なさいました。
これはただの事実です。
「確かに高い」の後に、さらに色々なサービスを進化させていく。それに投資して欲しいみたいなこと言ってた。
いやいや、CF大幅に悪化させて、これからのサービス進化を期待しろって無理あるでしょ？と個人的には思ったので、丁重にお断りしました。
GAが1000円でやってたころは、この掲示板でGAのセールストークを信じた維持できる派と、現実をみた維持できない派がいたようです。
後者が正解でしたね。
今や5000円オーバーです（笑）
紹介10万→紹介料を多数貰っている人を社員にスカウト→元客の社員が多数
その結果かは不明だが、社員の入れ替わりが激しい。
この真偽、わかる方いませんか？
1000円のときに購入した人は値上がりしてるわけじゃないしそれはどうでもいいと思う。
まあ、買ってた人に関係あるかどうかじゃなく、この会社の言うことは信用に値しないってことだろうな（笑）
まあ、ここだけじゃなくどこも一緒だと思うけどね。所詮売りつけたいだけのセールストーク。
よく勉強すれば、ワンルームマンション投資をやるべきかどうかなんてわかるでしょ（笑）
脱税しなきゃ、早ければ2年目から納税。
説明受けてた人いる？
ちゃんと累計のCFには、反映させましょう！
知名度上がって客が増えたら値上げするのはある意味当たり前
安く抑えたいなら創業間もないベンチャーを当たりましょう
管理1000円代のとこ見つけたわ
口コミによるとCFもプラスになるらしい
ネクストGAはここかな
ランドネットなんてGA以上にないわ
管理手数料もそうだが設備保証とかも条件付きだし何より営業のしつこさはGAの比じゃない
企業価値に至ってはGAの1/5以下だしな
営業の質はGAの方が下だろな。以下事実を書きます。
証拠残す為メールでお断り、丁寧に商談のお礼の返信をくれたのがランドネット、完全スルーしたのがGA（笑）
何社か同様に断ったが、スルーしたのはここだけ！ただの事実です。
そのくせ、しばらくしてからセールスの電話。メールはスルーしといて、再度セールスの電話はかけてくる非常識な会社です。
「手数料高いだけで、物件普通だから買わないって断ったけど？、次かけてきたら通報するよ」と言ったので、さすがにもうかかってこないはず。
ただの事実です。
まあ、どっちもないってことでいいだろ
対応なんて営業担当の当たり外れでしかないしな
こちらは普通に面談しただけで3万円くれたのでGAにとくに悪い印象はない
（逆に何度も時間とって面談したのにくれなかった会社もいくつかある）
「CFがプラスになる物件見つかったらぜひ投資したいので教えてください」って言ったらもう連絡してこなくなったよｗ
ランドネットは「〇〇円であなたの物件買いたがってる人います」ってDM入ってて高値だったので連絡したら色々理由付けて結局元よりかなり低い額提示されて時間の無駄でしかなかったから印象最悪
つか対応とかどうでもいい
いい物件紹介してくれてCFがそこそこの黒字になるように低コストで管理してくれるかどうか
重要なのはそこだけ
私も5万円貰えたし、他からも面談したとこは全部貰えたけど、ここの営業だけは腹がたった。
個人の感想です。
5万もらっといて腹立たしいってのもなかなかだね笑
腹立たしいのは時間使ったのに特典だけ掠め取られた向こうの営業担当も同じだろうに
>>1090 マンション検討中さん
説明が矛盾だらけで、時間を無駄にした感が強い。
掠め取られた？何言ってんだかしらんが、面談して5万って広告出してるんだから貰えて当たり前だろ？
まともな物件、プランをだせない方が悪い。
なんだかんだ言って、アマギフは貰えるんだなあ。条件満たしてるなら小遣いかせぎにおすすめだな。
コジキも相手にしなきゃならないのは同情するがGAが自分でまいた種だしなｗ
まあ、手数料高い、物件普通なら、まともなら売れないわな…
まあ、アマギフばら撒いて、十人中一人二人引っ掛ければいいんでしょ。
前は物件価格に上乗せ、今は手数料でガッチリ！って感じだろうな。
結局批判してるのは購入してない人だけか
購入者で後悔してるって人はいないのかな？
手数料値上げ後はあえて選ぶ人もいないだろうが
>>1098 口コミ知りたいさん
今は「勧めない」だけで「後悔してる」と書いてる人は見当たらないけど？
適当なこと書いてるのはどっちなんだか…
購入者の意見求めてるだけだからそうじゃないならいちいち突っ込まないでいいよ
手数料は高くなったタイミングでタテカンさぽーとなどのサービス向上もしている。議決権行使を代わりにやってくれるのほんと楽。まあそんな感じでただ単に高くなったわけではない。
これ以外にもありそうな気がしてるんだか差分、誰か知ってる人いる？
後悔は今のところない。いろいろとよくしていただいてるし周りの人にも勧めてる。
勧めたら10万貰えるんでしょ（笑）
勧められないだけで、批判じゃないってか？
まあ、それでいいよ。
頑張って10万円貰いまくれば、社員になれるかもしれないよ。頑張ってね！
恨まれるだろうけど…
あのしくみそのものだよなあ…
物件価格の高騰、格安の手数料だったんだから、購入者の大半は後悔してないだろう。
今の話と区別した方がよい。
今は、高額手数料に普通の物件だからやる価値ないと考えてる人が多数。
当たり前の話だ。
既存ユーザーは満足度高い。
複数件購入、追加購入もいっぱいいるね。
市場があがりっぱなしなので前より条件は悪いのは確かに感じるが、GAだけの話じゃないでしょ。
今GAで買いかどうか、をうまくすり替えるよなあ（笑）
ごめん、カモの言うことは聞かないんだわ（笑）
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
ワンルーム投資に関するYouTubeを見ると、紹介料があるというのが一つの基準となるのがわかる。あのビジネスそっくりの構図。
これ以上かくと、信者に罵倒されるので、ご自分でお調べください（笑）
内容は否定できず罵倒するのみ。
どっかの営業そっくりだな…
信者の投稿はちてきだなあ、さすがです！
さすがに紹介料とか今時やってないだろ。
物件、手数料高い批判はわかるが、これは飛躍しすぎ。
こういった輩は相手をしてもしなくても、勝手に独自の理論で盛り上がりつづけます。
くだらない存在に時間を割く必要はありません。
人生の無駄です。放置を推奨します。
[No.1106～本レスは、一部テキストを削除しました。]
紹介料10万って、ネットワークビジネスの劣化版？
今提案受けてる方。
よく、勉強してくださいねー、YouTubeとかでも充分ですよー。
一生後悔する可能性もあります。よく考えてくださいね！
納得して買うなら問題ありません（笑）
独自の理論ねえ…
一般的な考えだけどな。
ワンルームマンション投資肯定のほうが少数派だぞ（笑）
今までは運良くうまくいってる人もいるけど、今からだとどうですかねえ（笑）
感情的で中身のない罵倒しかしてこないから、ある楽しくてやめられない。
被害者を出さないためにも頑張ります！
35年後築50年の物件
GAの利益込2000万の物件が1400万で売れるから、CFマイナス650万として750万儲かる！
納税入ってません！固定資産税、修繕積立金もゆるーく試算！金利上昇考えてません！
そもそも1400万で売れますかあ？
意味があると思う方は、是非GAから買えるだけ買ってください！
>>1121 マンション検討中さん
CFマイナス分貯金してたら650万！
さあ、意味ありますか？
インフレに備えるなら当然リスクはありますが、インデックスファンドなどの積立で問題ないでしょう。
株や投信は勉強する時間がない→分散投資が困難な不動産投資こそ勉強が必要。株よりローリスクは嘘。何十件も物件を持てる人なら話は違うけど、ごく少数でしょう。
株や投信はまとまったお金が必要→ともに少額の積立可能。月々マイナス２万の提案なら、毎月２万積立るのと一緒で、充分株や投信できますよ。
不動産投資やるなら、他の投資を含め、勉強は必須です。その上で始める分にはいいんじゃないですか。
月当たり２万円の手出しなら、その分で、投信などの積立はもちろん、単元未満株取扱いのある証券会社で株式投資だってできます。
一件不動産買うより全然リスクは少ないです。
あと、不動産価格だけが上がって株価が下がるは極めて可能性が低い。むしろ、株価の変動に少し遅れて連動することが多いです。
他人資本でといいながら、手出しウン万は草が生えますね！
累計CF650万プラス納税プラス緩いシュミ
マイナスを積み重ねて、35年後その物件必要ですか？よく考えて購入してくださいねー。
あと、シュミにリノベーションとかぶち込まれてると思うけど、その効果はおいといてあげて、それまでマイナス150万とか積み重ねて、70万出しましょうと言っている。
他人資本でもなんでもない、素晴らしいシュミを出してきます。
普通の会社はシュミにいれません（笑）
ありえない下落の固定資産税。
修繕計画がわかっていても、反映させない。
3年後4000円あがる計画があっても、数年後に1000円アップなど緩いシュミをくんでくる。
これらを指摘すると、否定反論はせずに「会社として出してますんで…すみません」と謝るのみ。
リノベーション、節税を含め反映させると、手出し1.5万とか2万とか説明してきたことに矛盾がでるから当然か（笑）
ご意見ください。
提案いただいてる内容で、収支は悪くないのですが懸念点としてはハザードマップで水害地域にあることです。
一定期間の保有になりますし、立地の面でもやはりリスクは高いと考えるべきでしょうか？
>>1128 検討者さん
何階ですか？上層階ならそこまで気にしすぎることはないかと思います。
今の時期、収支がいいのはすごいですね。
数字はよく精査してくださいね。
今までで出てきてないところでは、初期費用、これがマイナスCFに入っていない可能性があります。初期費用もローンに組み込むなら関係ない話です。
とりあえず、修繕計画わかっているなら、修繕積立金を計算しなおしたほうがよい。固定資産税もせいぜい三分の一くらいの下落に、普通はフラットでみるけど（笑）
納税についても、当然加味したほうがよい。
多分説明してこないけど（笑）
物件の売却想定額は、スタートが買値に近かったら既におかしい。利益のっけてんだから…
ありがとうございます。
階層は4階です。高さ的に浸水はしないという説明でしたが、住む側の立場ととオーナーとしての立場では考え方が違うのかと。そういったエリアが将来的に価値が保たれるのか、など不安があります。
収支悪くないとしましたが、固都税抜いてトントンかわずかにプラスくらい、これを悪くないとするかは洗脳されてるんですかね。プランは集金代行で、諸費用は融資に含めてません。
>>1131 購入経験者さん
収支、シュミレーションはご自分で計算しなおしましょう。業者はよく見せるのが仕事です。
売却想定額が適正か？
修繕積立金の増加が適正か？
固定資産税ってそんなに下がるの？
リノベーション、家賃こんなにあがるの？
早ければ2年目から納税、この物件は？
納税ならシュミに反映を。
諸費用融資でないなら、マイナスのCF累計に反映してる？してなきゃかなりやばいシュミレーションです。
何言ってるかわからなければ勉強不足、まだ買うべきではありません。高い買い物、よく勉強し、納得してから買うべきかと思います。
エリアの家賃相場と比べてどうですか？
できれざ同じくらいの築年数、広さの物件と比較した方がいいですよ。
あとは築50年くらいの同じエリアの物件が家賃や売却価格がどうなっているか？
高い買い物です。営業のいいなりはやめましょう。あと、何社かからは話を聞くべきです。リノシー営業の魔法をといてくれるでしょう。
集金代行で、設備はつける感じですか？
エリア、築年数次第ではありますが、月々の収支はわるくないですね。
1131です。
皆様ありがとうございます。
諸費用はCFに含まれてませんね。
固都税はこちらから計画書を要求したらそのあと修正されました。
固定資産税は最終的に半分以下になってます。
リノベーションは自信満々で納税もなんかうやむやにされたような？
築浅なので50年後はわかりませんが、売却想定額は95％から1％ずつ下がってますね。
特定されないか心配ですが、まぁいいです。妙に自信満々ですが不信感も拭えません。なにより、一週間経つから今日中に返事を、と。
高い買い物、おっしゃる通りで不動産以外にも運用はしており焦って買うものじゃないですね。
皆様、ありがとうございます！
>>1135 検討者さん
大丈夫、あそこは一律のシュミだから（笑）
本来それがあり得ないんだけどね。
納税をうやむやにする時点で、買うべきではないと個人的には思いますけど…
95パーから始まるなら、GAの利益5%、あり得ません。
築浅なら、多分修繕積立金、恐らくめちゃくちゃあがりますよ。シュミの想定を超えて（笑）
修繕計画わかっているか確認して、反映させた方ががいいですよ。
総戸数が少なければ尚更です。
>>1135 検討者さん
ハザードマップ、納税、リノベーションほか、少しでも疑念があるなら、慌てて買う必要はないでしょ。
幸い断る理由は沢山このスレで挙げられているようです。
ありがとうございます。
築5-6年で、確認させたら翌年2400円ほど、その9年後くらいにさらに2400円ほど上がる計画とのことでした。業者には提示する義務はないようですが、なんだかもやっとしました。
>>1139 検討者さん
必ずしも修繕計画がわかるとは限らないようです。
ただここはわかっていても、反映させず緩いシュミを出してきます。
その計画、シュミに反映されてますか？
私は4000円上がる計画がわかっていながら、1000円しか上がらないシュミを見せられました（笑）
「あくまで計画なので…」
いやいや…根拠のない1000円にするより全然いいだろ（笑）
1140さん
はい、修正していただきました。
長期保有というよりは途中売却想定だったので売却想定額を最重要視しているのですが、そこが甘いと厳しいと感じました。
1136さんのおっしゃるように会社の利益5％は少ないかなと思いました。
先輩方、ありがとうございます。
直してくれたんですね。
私は、「会社として出してますんで…」と断られました。計画が酷かったのかも知れません（笑）
リノベーションは特に強く言って外させました。
リノベーションをシュミにぶち込んでくるのは、恐らくここだけです（笑）
シミュレーションをシュミって略すところで残念な気持ちになるが、言っていることは大体合ってる。
GAから2件買ったけど、ここのxx以内に決めてくださいの圧力がすごい。まともなシミュレーションが出た後にここから3日くれと言おう。人生でトップクラスに高い買い物、時間かかるのは当たり前。
それでも急かしてくるなら買うことない。どうせ売れ残るから押し付けようとしてるだけ。
正しくは？「シミュ」か（笑）
向こうとしては買わせる為の最後の提案で、紹介された物件について「土地建物比率は？」と聞いたら答えられなかった。
本当に信じられなかった。ただの事実です。
当然、納税について説明なんてない。
というか、できないでしょう。土地建物比率がわからないんだから、減価償却費もわからないんだろうし…
提案を受ける方は、よく考えて納得して結論をだして下さい。
ここ含めて色んな業者に収支+5000円になるプラン持ってこいって言ってるけどパタっと営業電話かかって来なくなるの草
ワンルーム業者には不遇の時代やね～
>>1141 検討者さん
GAがおかしいのは永遠に保有する前提のセールストークするところ
そのほうが管理的にはおいしいからなんだけど
築30年過ぎたマンションなんて一気に売れなくなるから市況にもよるけど投資効率を考えたら10～15年くらいを目安に出口戦略まで提案できるのが優良業者
管理まで手がけてそれができる業者はツチノコ並みにレアだけど
シミュレーションがインチ…いや緩いから、長ければ長いほど収支がよく見えて売りやすいんじゃないかなあ。
あとは、手数料でたんまり利益を取っているはずなので、長期保有してもらったほうが会社は潤うっていうのもあると思います。
長ければ長いほどってのはないかな
人間は数十年先の大金より数年先の小金をとるものだから
どちらかといえば損益分岐点が早ければ早いほどよく見えるだろうね
そもそもシミュレーションは長いものほど信用できないし
途中売却で儲かる金額が、累計のマイナス金額（手出し）を上まらなければ全く無意味ですからねえ。
10年年間18万マイナスなら180万利益出ても全く無意味。さらに諸費用80万なら260万か。
今、10年で260万売却益とか、ゆるーいシミュレーションでも出ないんじゃない？
いやいや月々の収支-2万近い物件なんか選ぶやついないだろ…
あと高収入なら節税効果も見込める（ただの繰延じゃなく）から実質的な損益分岐点はもっと早くくる
逆に年収1000万以下ならリスクに見合わないからマジでただのカモでしかない
それはもはや買っちゃう人の自業自得な気がする
自分の頭で考えずに無駄に高い保険契約する生保会社の養分と一緒
よく調べずに、アマギフ5万に釣られて、ワンルームマンションを買ってしまう。
確かに自業自得かもしれません。
無駄な保険と一緒、とてもわかりやすい表現です。
一生賃貸勢が生保、がんほ代わりの団信使う手段としてはけっこうありと思うけどね。ワンチャンで数千万が家族に残る。
このケースは自身のメリットにはなりがたい。が、実際周りに本人が貰ってるケースはある。
家系的になりやすい人とかは狙ってもいいんじゃない？人間いつか死ぬし
すげえ考え（笑）
がんにならなかないことが「リスク」になる斬新な考えですね。
リスクがでかすぎると思います。
まぁ生保ってそういうもんでしょ
住宅ローンの団信もいまは逆ザヤ状態で、普通に入るより割安だからありだと思うよ
主目的にするべきでないし、管理費高いGAでやったら「割高な保険料」になるだけだけど
主目的にするべきでなく、管理費が高いGAでは…
その通りかと思います。
あくまで投資として成立した上での、プラスアルファでしょう。
GA technologiesさんの競合はどこになりますか？
ランドネットとか、プロパティエージェントとかじゃない？
非上場を含めれば無数にある。
結局いま始めるならどこがお勧めなん？
今始めることが、おすすめじゃない。
どうしてもやりたければ、物件が並で手数料が高いここではないどこか。
手数料高いのはわかるけど物件が並とは？
投資用マンションの性質からして物件のスペック自体に差は生まれようもない気がするけど
仕入れ条件を殊更厳しくするメリットが業者側にない以上は（紹介できる物件が減って売上が減るだけ）
>>1164 検討板ユーザーさん
その通り、差がないから並なんじゃないの？
ここの営業様は「物件が違います！」と言ってきますが、それは嘘です（笑）
手数料が高いので、わざわざここから買う理由はない。
5年前以上に購入したけど、この不動産高な時期にも関わらず昨年査定したらマイナスでびっくり。評価額も相場より坪単価-50万。←この価格なら自分で買いたいくらい。
初期費用や設備交換等入れると現段階マイナスなので投資の意味なし。
5年前以上でこれだから最近の購入者はマイナスにしかならないのでは。
>>1166 評判気になるさん
上の方で5年くらい前に購入して大幅プラスで売却できたって購入者の人いましたよ。
よほど悪い立地を掴まされたのでは？
当初の築年数や収支どれくらいですか？
まあ、今なら酷いことになるのには変わらないけどね（笑）
そもそも査定なんて買取業者（ga含む）なら低めに見積もるのが当然だからね
今の時期なら仲介業者からもしつこいくらい売れ売れ電話来てるはず
そこで提示された額を鵜呑みにするのではなく交渉なり他所持ってくなりすれば数百万単位で手取り額増えるなんてザラ
（仲介料の値引きや違約金の肩代わり含む）
それすらないなら本当に売れ残り物件だったのかもしれないが…御愁傷様
GAが、「手数料なしで買い取ります！」って言っても、その分安く買うなら全く無意味。これも営業の売り文句でしょ？（笑）
そもそも売主業者の買取に手数料は発生しない
買取と仲介の区別くらいつけよう
どうして集金代行手数料が安かった時に契約しなかったの？
>>1174 通りがかりさん
そうだよね！手数料安い以外に取りえなかったんだから！今はそれすらない（笑）
今？ここから買う理由なんか一つもないよ（笑）
「手数料安い時に買っとけ」は、GAを擁護しているように見せかけて、反対になっている。気づいたほうがよい。
>>1176 口コミ知りたいさん
売却益狙えますよね？って言われたけど、諸経費や税金、設備交換いれない想定ですすめてくる感じありました。
数年もって、ローン残債減らしてから違約金払ってでも他社で売却するかもしれません。
>>1177 評判気になるさん
インチキシミュレーション
騙される人が今後でないよう、注意喚起が必要です。
管理変えるのは難しいですか？
手数料5倍になってからの購入でしたら、考えてもいいかも知れませんよ。
>>1178 名無しさん
所有物件は再開発している地域なので、今すぐに売却は考えていませんが、いずれ管理を変えてから売却もありだと思っています。管理1000円時代の契約なので一旦このままですかね。
まあ、今から買う人は難しいだろうけどね！
売り抜けられた方、おめでとう御座います。
GA超絶決算でワロタ
値上げ効果？で利益倍増の模様
なんだかんだマンションの売れ行きは好調みたいだね
物件は割高でも株価は割安だったというオチ（笑）
買うべきは手数料物件割高マンションではなく、株だったのか（笑）
PayPayを彷彿とさせるね
最初は格安の手数料（ポイント）で釣って囲い込んでからの大幅値上げ（改悪）
旨みがなくなったと離れてくのは実は少数派で
思考停止の養分たちが利益率改善にがっちり貢献
買っておけばよかったぜ…
今批判してるの、一人じゃないぞ（笑）
コテハンじゃないから、わからんだろうが…
高い手数料で物件は普通、投資価値なし。
発信する理由は被害者を出さないためかな。
信者は罵倒だけじゃなく、内容を否定してきなよ（笑）
あー、あくまで今の話ね。
手数料５倍前の話とか、不動産価格高騰で逃げられた過去の栄光しか言うことないんじゃないの（笑）
マンション価格高騰が続く。
こう考えて投機するなら、それはそれでいいと思いますよ。
手数料がまともなところで（笑）
なんか大したことないサービスがついたとか言ってる人もいたが、そのサービス選択制で、月2000円とかだったらつけますか？手数料が平均で、初めて価値があるとおもうけどね（笑）
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
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4598万円～5198万円 |
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1LDK+2S（納戸）・3LDK |
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63.54m2～64.08m2 |
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総戸数 50戸 |
