マンション管理の諸問題に評論家が答える！

住宅の寿命については多くの研究がある。早稲田大学の小松教授らが行った「建物の平均寿命推計」の最新調査（2011年）によれば、人間の平均寿命を推計するのと同様の手法を建物で採用した場合、木造住宅の平均寿命は64年としている。

マンション（RC/鉄筋コンクリート造）の寿命には諸説ある。例えば、117年（飯塚裕/1979「建築の維持管理」鹿島出版会）、68年（小松幸夫/2013「建物の平均寿命実態調査」）、120～150年（大蔵省主税局/1951｢固定資産の耐用年数の算定方式｣）など。実際には配管の種類や箇所にも大きく左右されるが、思いのほか長持ちするイメージだ。

おそらく今後はもっと寿命が伸びることになるだろう。適切な点検や修繕を行う慣習がなかったこれまでの状況で推計したのが上記の寿命であり、所有者が意識するだけで格段に寿命は伸びるはずだ。また建物の寿命をのばす技術も時間の経過とともに進歩している。

築80年RC（鉄筋コンクリート）造の建物をリノベーションした実例がある。課題のコンクリートは、強度に問題がないことをコア抜き試験で確認。もちろん劣化している箇所はあるため一部は鉄筋の張替え、フレッシュコンクリートを注入するなどして補修、表面に1.5cm程度のポリマーセメントモルタルを塗布することで、寿命は60年程度プラスされ、築140年まで伸長すると認定された。

築20年ごえの建築物の大部分が新耐震基準をクリアしていないそうだ。
メンテナンスも容易ではないと言うことでしょうね。
商業ビルのように経費処理できないと、メンテナンス費用を捻出できない。
ましてや、年金生活者の６５歳以上が３人に一人となると、マンションのメンテナンスは無理からぬこと。
30年で建て替えるような修繕計画をデベロッパは計画せよ。
新規分譲は建て替えできなければ禁止する法案を自民党は提出せよ！

普通は新しいほうに住むよ。

>>202
そうだよね。新しいのが毎年100万戸できてますからね。

限界マンションって本が売れてます。

築40年超から、それ以降の大規模修繕は行わず、一定期間後に解体することを決定する解体決議制度ができるであろう。

マンションの最終処理を考えない長期修繕計画は無責任の極みであろう。自分の存命中さえ良ければいいという快適なマンションライフ老人では問題を乗り越えることは出来ない。

高齢者にマンションを売り付けるのをやめるべきだと思います。

マンションは高齢者を引きこもらせる

マンションは階段つかわなくていいから高齢者向き

限界マンション、という本がアマゾンでベストセラーとなっている。
快適なマンションライフ老人の主張が陳腐なものだと証明するものである。

某スレのことを言っているのだと思いますが、特定の高齢者が今住んでいるマンションを勝手に終の棲家と決めて一人相撲を取っているだけです。
その証拠に、投稿者は、スレ主と句読点満載マン管士以外ほとんどいません。

ベストセラー１位
限界マンション

http://www.amazon.co.jp/%E9%99%90%E7%95%8C%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%...

>211

>大規模修繕工事を１５年とか２０年に１回というマンションは考えられません。
そんなに周期が長ければ、玄関扉や開放廊下の床、天井、外壁の汚れ、格子等の
塗り替え等もしないので古くなってるでしょう。

などとあります。
うちは築14年、未工事。そのようなことを言われると…

私は元管理費値上げ理事長ですから、快適スレも評論スレでも異端なのでしょうけど。

公団賃貸住宅は18年周期なんですよ。
ＵＲ賃貸ってやつね。
だから、18年目、３６年目に大規模修繕をやって４０年超から、かぶり厚さ3センチのコンクリート寿命の65年目までは解体の合意形成期間とすべきなわけ。
三回目の大規模は行わないから、集めるかねは解体積立金となります。

>>213

＜建前＞
みなさん、快適なマンションライフを送りましょう！　⇒修繕積立金の値上げが必要です！
＜腹中＞
俺が住んでいる間（生きている間）は快適に過ごしたいので、みんな協力せんかい⇒他の区分所有者に重い負担を強いる（将来的には、負の遺産となる）

維持管理をいくら頑張っても、地方のマンションは、人口の減少（過疎化）には勝てない。

＜参考＞
総務省
【少子高齢化・人口減少社会】
（2）少子高齢化・人口減少社会
http://www.soumu.go.jp/johotsusintokei/whitepaper/ja/h24/html/nc112120...

（3）三大都市圏への人口集中と過疎化の進展
http://www.soumu.go.jp/johotsusintokei/whitepaper/ja/h24/html/nc112130...

50年の定期借地権の敷地に建ったマンションは解体積立金を積み立てています。
快適なマンションライフ老人は、解体費用が高いから修繕を続けるという本末転倒な理屈を言ってますが、自分の存命中のことしか考えないあきれた老人ですね。

まもなく、限界マンション法が制定され、
管理組合の解散決議により解体が可能になるでしょう。
決議要件は４分の3が妥当だと思われる。
老朽マンションに過大な修繕積立金をつぎ込む長期修繕計画に嫌気したひとが多数派となるでしょう。しかも、快適なマンションライフ老人が生前に作った計画に黙って従うはずがあるまい。
マンションを延命させるか否かはそのときの住民が決めることで、資金調達、返済はそのときの住民が行うべきである。老朽マンションの修繕は受益者負担となる借り入れ金で行うほうが適しているのである。

築年数の経ったマンションに暮らす高齢区分所有者は、自分の死後のことを考える。
賢者は、このマンションに住むことのない相続人に負の遺産を残したくないという考えに至る。
愚者は、自分が快適に暮らすことだけを最優先にして、後のことは考えない。

↑相続放棄できるので、遺産が負なら相続は起きません。afoだね。

負の遺産＝当該マンションのこと

当然、財産は残すが、負担にしかならないマンションは残したくないの意

トータルで損なら相続しないでしょ。

そもそも築40年超のマンションなんか転売が難しい。
駅に近ければ賃貸にだせるけど。

管理組合解散、マンション解体を可能にする限界マンション法制定が待たれるところである。

深層を汲み取っていただきたい。

相続放棄とかの次元の話ではない。
高経年マンションに高額な修繕積立金を求めても無駄である。
（老人に厚化粧をしても若返るわけではない。）

【マンションの建替え等の円滑化に関する法律】には、
マンション敷地売却制度（第百二条第一項の認定を受けた場合）がある。

【被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法】には、
敷地売却制度（区分所有建物の全部が滅失した場合）および建物敷地売却制度（区分所有建物の一部が滅失した場合）がある。

＜参考＞
福管連　トピックス
【改正マンション建替え円滑化法成立】
http://www.fukukan.net/paper/1408/topic_reb.html

耐震性能不足のマンションに限定した話であり、
ミスリードとなるからきちんと説明して書くべきであろう。

間違える afo は一人しかおらん。

>>224
【マンションの建替え等の円滑化に関する法律】には、
マンション敷地売却制度（【第百二条第一項の認定を受けた場合】）がある。

第百二条（除却の必要性に係る認定）
建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成七年法律第百二十三号）第二条第一項に規定する耐震診断が行われたマンションの管理者等（区分所有法第二十五条第一項の規定により選任された管理者（管理者がないときは、区分所有法第三十四条の規定による集会（以下「区分所有者集会」という。）において指定された区分所有者）又は区分所有法第四十九条第一項の規定により置かれた理事をいう。）は、国土交通省令で定めるところにより、建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第二条第三十五号に規定する特定行政庁（以下単に「特定行政庁」という。）に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができる。

>>225 より抜粋
改正建替え円滑化法　参議院で可決 成立
【地震に対する安全性が確保されていないマンションとその敷地の売却】が、区分所有者等の5分の４以上の賛成で決議できる旨の改正建替え円滑化法が、平成２６年６月１８日、参議院本会議で可決成立し、６月２５日に公布、１２月までに施行されます。

耐震性能不足のマンションでも五分の一超が反対すれば取り壊せないことになり、
反対した者には地震倒壊時に損害賠償請求できる、などの
特則が必要であろう。

それにしても良くＨＮ替えるね。

草の根民主主義評論家、
限界マンション研究科
匿名さん
限界マンション研究科はＨＮを変えそこなったんだろうがね。
昔の管理侍や前期高齢管理士は最後までＨＮを貫き通したけどね。

>>228
>耐震性能不足のマンションでも五分の一超が反対すれば取り壊せないことになり、反対した者には地震倒壊時に損害賠償請求できる、などの特則が必要であろう。

取壊し決議なんてどこに書いてあるのでしょうか？
決議することができるのは、「要除却認定マンション（建物）および敷地」の売却です。

＜参考＞
第百三条（要除却認定マンションの区分所有者の除却の努力）
前条第一項の認定を受けたマンション（以下「要除却認定マンション」という。）の区分所有者は、当該要除却認定マンションについて除却を行うよう努めなければならない。

その法律に興味はない。必要なのは限界マンション法である。

>>229
快適マンション老人は匿名でも論旨の愚かさですぐわかるよねw
ハンドル名はスレタイに合わせているだけのことである。

快適マンション老人は法制度は実情に合わせて変わっていくものという発想がない。
これは現役のとき、ひとに使われる仕事をしていて、上の指示どおりに働いていただけだからだと思われる。
マンション建て替えの合意形成がむりだから、維持し続けるしかないとか、永久に維持など不可能な発想なのだが、
なぜそう考えるかというと、少なくとも自分の存命中はなんとか持つだろうという打算があるからである。

うちのマンションでは、民泊を徹底的に禁止しています。
しかし、国家戦略特区、民泊条例など、法的には
規制緩和の方向にあります。
http://minpaku.yokozeki.net/about-minpaku/#i-8

特区内のマンションでは、どう対応したらいいのか教えて下さい。

匿名が匿名で書き込むのは二、三の書き込みでも論旨の一貫性が保てないからである。
都合のいいときだけ、スレ主だとか言ってるが
それならスレ主の名前で書いたらいいだけなんだが、できないんだよね。二、三の書き込みでも論旨の一貫性が保てないからw
私はスレッドのなかでは同じ名前だけどね。他のスレッドはそもそもテーマが違うから論旨の一貫性などは問題にならないからね。

>>234

規約を変えたらいいだけです。
罰金をとるとかで実効性のあるものに変える。

管理規約で罰金を設定することってできるんですか？

弁護士推奨規約改正案

第１２条　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２　各区分所有者及び占有者は本マンションの専有部分、共有部分及び敷地を不特定の第三者に名目を問わず使用料等を徴収することを目的に宿泊や滞在場所として提供すること（以下，「民泊」という。）はしてはならない
３　各区分所有者及び占有者は民泊を行うため，宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録等をしてはならない。
４　第２項または第３項の規定に反し，各区分所有者及び占有者が民泊を行い，または宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録等を行った場合，管理組合は，当該区分所有者及び占有者に対して，民泊を行った日または宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録をした日から民泊を行わないことが確認できた日まで一日あたり１万円を違約金として請求することができる。

ご回答ありがとうございます。
具体的な規約改正案、とても参考になります。
その約改正案について、質問があります。

（１）賃貸で占有者に貸すことはどこで認められているのでしょうか。
（２）賃貸占有者が認められたとして、民泊も賃貸であると言われたらどう答えるのでしょうか。

お忙しいところ恐れ入りますが、よろしくお願いします。

一か月以上が借地借家法。
未満が旅館業法。
但し、東京都大田区と大阪市をのぞく大阪府では
特区になっていて届け出すれば、一週間以上が借地借家法適用になる。
しかし、この届け出は分譲マンションの標準管理規約のままでは受理されない模様。
大阪市西区の、ひびきの街、っていうタワーマンションの掲示板が日本で一番詳しく議論してるから検索して読んでみたらわかる。

旅館業法適用になる宿泊、滞在が規約で禁止する民泊だと言ったらいいのかな？
規約に一か月未満の賃貸借だと書いてしまえばいいのかも。
私はあんまり興味ないんですよ。もめてるのは大阪市中心部のマンションで、私は関係ないから。

堺市も政令指定都市だからたぶん大阪府の特区ではないと思う。
政令指定都市は自分できめるみたいだから。

最近退職して在宅の為気になるのですが、まずマンション管理組合役員に息子が指名され、区分所有者は私の為お断りしました、管理規約では理事５名選出となっておりますが、現在６名出ております。御隣がマンション廊下部分は供用部分になっておりますが、端の家の為、部屋の前は自分のものだとばかりに私物置き場にされてます。最上階の為、他の階では供用廊下には何も置かれてませんが、当方の御隣だけは別の御考えのようで、飼い犬が我が家の前をうろついていたり、頭の痛い毎日です。廊下は供用部分だと説明させていただいたのですが、マンションの理事の為、マンションの花壇に使用の木材をおいているとの説明で
管理組合の規約なんか見たこと尚ので知らないそうです。なんとかならないでしょうか？

草の根民主主義評論家様

ご無沙汰しております。
管理侍です。
まだまだご活躍の様で何よりです。

久々にマンコミュを覗いたところ真っ先にこのスレが目に止まりました。
ざっと目を通したところ、昔からご参加されている方がおられるようですね。
私、現在も同業界に身を置き、なんとか日々過ごしております。

もうここで議論を交わすつもりは全くございませんが、
懐かしく、思わず書き込みました。
たまには覗いてみるものですね。

意味のない内容で失礼しました。
では、また。

ありゃま！
管理侍だ！
私は新日本マンション管理士会会長狙ってますけ！
帰っておいでー！

＞私は新日本マンション管理士会会長狙ってますけ！
　マンション管理士（会）の方向性を示してください。
　前途に光明が見えれば、私も参加しますけ！

民泊すいしんなどと政府はマンション所有者と旅館業者と観光庁をバカにしている。

観光ブームは一時期だけ、その後どうするのだ？
伊勢志摩サミット、準備が無駄になった。

民泊で、住居専用マンションがオフィスビル化することになる。
管理組合は、共用部分が公用され光熱費、清掃費、修繕費用が高額になる。

旅館は空きがますます埋まらず廃業に。

国土交通省は、旅館業の規制緩和で、バスやタクシーと同じく火災や暴力などの大事故が起こり対応責任を問われる。

そして、政策を推進した大臣や議員は責任を一切取らない。

次の選挙は共産党だな、アメリカのサンダースみたいな政策語るのがいればそちらだが。

>>248

たぶんボケてるんだと思いますが
大阪のホテルとか旅館は稼働率90パーセントくらいで、
政府が推進してる特区民泊の対象は戸建てと賃貸マンションです。
分譲マンションの管理組合が規約を改正して
阻止しようとらしてるのはヤミ民泊で
政府とは関係ありません。

内容はともかく、ボケているとは表現に問題アリますね。

>>251

問題ありません。

ボケていれば、正論も反論もできない。二人ともボケてはいない。考え方の違いです。

>>248
管理会社が民泊業もしていると特区の管理組合は戦々恐々でしょう。
しかし、特区以外にも広げさせようと目論んでいる輩が、
テレビで発言力をもってきているため、私たち特区以外のマンション所有者も不安ですよ。

設備投資も僅かで、維持費も係らないマンションの民泊は魅力的なのでしょう。

組合員が決める事です。民泊が出来ると古いマンションが売れる。

>>旅館は空きがますます埋まらず廃業に。

大阪のホテル旅館は、ほぼフル稼働状態である。
この認識がボケているといってるのである。

>>256
そのデーターは、どこのものですか？

ホテルの稼働率は良いですが、旅館は、まだまだ余裕がありますよ。

マンションの民泊だと必要経費を管理組合に被せられるため、宿泊代を旅館より安く設定でき、交通の便も旅館よりいいと、人気で旅館業を圧迫してますよね。

国土交通省
観光庁の統計
平成27年の都道府県別・宿泊施設タイプ別客室稼働率％

東京都全体８２.３
旅館６１.５
簡易宿泊６３.５

大阪府全体８５.２
旅館５０.７
簡易宿泊５８.５

大阪の宿泊施設の稼働率全国１位

　15年の客室稼働率を施設の形態別にみると、大阪府内はリゾートホテルが91.4%、シティホテルが88.1%、ビジネスホテルが87.8%でいずれも全国で首位だった。

　大阪観光局の溝畑宏局長は29日の記者会見で「90%を超えるとかなり予約がとりにくい。宿泊料金も上がっているのではないか」と話した。

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLZO97860480R00C16A3LDA000/

旅館の客室数はホテルの1割以下で
旅館の稼働率はほとんど無視できる。
高級なのが多いということである。

http://1manken.hatenablog.com/entry/2015/09/07/064252

民泊を増やしたら旅館が衰退するかと言えば
そんなわけがない。
もともと旅館なんか泊まらない層が
民泊を利用するからである。
ウイークリーマンションとかね。

団地型マンションで、ＥＬがなく、空き質が多いマンションは組合員の

民泊の承諾を得て、実行した方が良い。組合の収入にもなる。

↑あのね、
中国人とか東南アジアとか
騒ぐから上下左右の部屋が眠れません。むり。
賃貸マンションでも迷惑な話しだが大家がやってることだし、嫌なら引っ越しは簡単ですからね。
分譲マンションだとそもそも規約で無理だし
規約を変えてまでやるメリットなし。

音沙汰がなくなって１ヶ月になるよ。

質問がないからであろう。

突然ですが、質問です。

マンションのベランダって禁煙なんですか？喫煙可ですか？
規約では共用部分は禁煙となっているけど、専用使用権付いてるし・・・
ベランダでたばこを吸ってはならないと名言はされてないんですよね。
（まー、吸っていいとも書いてないんですが。）

おしえて評論家さん！

禁煙です
敷地外で吸いましょう

マンションのベランダは共用部分になるのですね。

>>199 匿名さん

100年コンクリートとか、200年コンクリートとか聞きますが、どうなんでしょうか？

マンションは一代限りだと考えるべきであろう。

評論家？
本論を実施することなく、本論に付随する無責任集団に過ぎない。

言うは易し行うは難し。

>>272 匿名さん

は？
掲示板で評論してるだけなんだから
無責任は自明のことであろう。

　確かに　評論家なら　一言　で　回答は　無責任です。

１９９９年～２０１２年、恐らく当マンションでは管理組合の「小口会計」
と称する口座の印鑑と通帳を、組合が雇用する管理人が保管していました。
水増しその他の疑惑は別にして、このこと自体に違法性はないでしょうか？
現在は区分所有者が保管しているようです。

口座名義は？通帳と印鑑を区分所有者が保管するのであれば国への登録管理会社
に管理を委託しないで組合の自主的管理でしょうか。であれば自由です。違法性
はありません。

　野村の話は、野村のスレに。　これは基本中の基本です。　偉そうに言いますがご理解をお願いします。
　約１５年前の、自主管理の管理組合会計及び理事長の経験から、お話します。　自主管理の時は、担当理事により、取り扱いが異なっていました。　本来は、会計規則を作り、厳密に管理すべき性質のものです。　１円たりとも、間違いは許されません。　お金のことですから。
　お金の動きは、公式な書類により、処理し、正確な帳簿で管理しなければなりません。
　例えば、管理員が、預金通帳と現金を保管していても、使用した「小口現金」を帳簿に項目ごと正確に記載し、不足する金額を、金融機関から出金し、補充していれば問題ありません。　もちろん、レシートでも構いませんので、何に使用したか判明していて、すべての出金に合致していれば、問題ありません。
　簡単に言うと、小口現金に限らず、すべての支出が正当で、厳格に管理して、お金の移動が、「誰がみてもわかる」が、大事です。　ただ、管理員に限らず、すべての方が、できるとも限りませんので、通帳と印鑑は、別の人が持つことも大事です。　最近、財閥系大手管理会社の住友不動産建物サービスで、着服事件がおき、２０１７年　３月１０日付で、住友不動産建物サービスホームページの、トップページ下の、見にくい場所の「お知らせ」に社長のお詫びがありますから、そちらもご覧下さい。　　詳細は、８年前の事件と違い、不明です。　ついでに、このページの右上の「お知らせもご覧ください。」

>>276
当時の通帳を「実物で」確かめたことはないのですが、
組合で雇っていた管理人（管理会社出身だと考えられるが不明で、
マンション管理業を１名で営めるような独立事業者的手腕を有す）
が、理事長だった私への報酬６万円をネコババした疑惑が発生し
た際に、会計担当理事を通じて通帳表紙のコピーを出してきた。
それによると、名義は「～管理組合」でした。

彼（管理人）が登録事業者だったのかはわかりません。

ちなみに通帳のコピーは表紙以外に中身１ページ分だけ添えられ、
「お利息３円」と載っていました。当該期の決算書の「受取利息」
は「０円」。なのに定期総会で決算は承認されています。
この利息問題を理事会に尋ね続けてもう６年、一切説明なしです。

>>277
コメントありがとうございます。
厳密にいえば「野村の話」かどうかもよくわからないのです。
全貌をつかませない、つかむことができずにいるということは、
そういうことです。

　野村のことは、野村のスレに、　マンションの諸問題なら、住友不動産サービスに問題がある。　住友不動産サービスは８年前に続き、２０１７年　３月１０日付けで、国土交通省から２度目の処分を受けたことを、管理会社ホームページのトップページの下の方の醜い場所の「お知らせ」に掲載した。　野村ことなら野村のスレへは当たり前。　野村のことらしいなら、野村のスレ、または野村のホームページで問い合わを。　これも当たり前。　まじめなマンション管理士の先生方は、悪徳管理会社の住友不動産建物サービス上級フロントのマンション管理士と、全く違う。　信義誠実の原則はどうした。　善良なる管理社としての注意義務はどうした。　ＰＤＣＡはどうした。

訂正がたくさんあります。　　「住友不動産サービス」は「住友不動産建物サービス」　一番下の「管理社」は「管理者」です。　お詫びいて訂正します。

　再度訂正があります。　２８１　最終行の　「お詫びいて」は「お詫びして」　です。
　今回は、お詫びして訂正します。　できるだけ冷静になるよう心がけますが、虚偽の投稿、スレ違いの多発、掲示板にあるまじき「はぐらかし」の投稿は、掲示板が荒れますので、ご注意ください。

２７８さん。
口座名義が「～管理組合」の名義に理事名はないのですか。銀行は～管理組合で
通帳を作りますでしょうか。～管理組合法人なら、～管理組合法人名で口座は作
れます。預金の出納は預金通帳がないと解りませんから、通帳保管は管理会社と
印鑑は理事長、どちらかへ通帳と印鑑は分別して管理した方が良いです。

登録業者であれば印鑑と通帳を管理会社が保管する事は禁止されておりますが。

２８３さん
>口座名義が「～管理組合」の名義に理事名はないのですか。銀行は～管理組合で
>通帳を作りますでしょうか。～管理組合法人なら、～管理組合法人名で口座は作
>れます。預金の出納は預金通帳がないと解りませんから、通帳保管は管理会社と
>印鑑は理事長、どちらかへ通帳と印鑑は分別して管理した方が良いです。

私の投稿２７５を真の専門家が読めば、以下のように解釈できるはずです。
「管理組合の収納・保管口座と届け出印や通帳の保管のあり方を規定したマンショ
　ン管理適正化推進法の改正は平成２１年（２００９年）だったから、
　この人（＝私）の組合の小口会計の口座の印鑑と通帳が組合雇用の管理人の保管
　であったとすれば、２０１０年と２０１１年の２年間は違法だった可能性がある
　のではないか？」と尋ねている。
名義の話ですが、問題の管理人が退職して当マンションを去った２０１２年から、
２８３さんがお書きになったことに留意した改善を組合としてやっています。
すなわち、小口会計の口座の通帳と印鑑は組合役員で分けて保管し、後任の管理人
が関与しないようになっている（とされています）。名義も「組合名を冠した理事
長とする」（最近できた会計処理細則）。
したがって、トラブルの核心は、問題の前管理人がやっていた会計処理のおさらい
（再監査）を一切やらないままに、改善をやって「何ら問題なし」という運営を続
けている、ということです。


>登録業者であれば印鑑と通帳を管理会社が保管する事は禁止されておりますが。

恐らく問題の管理人は登録業者ではありません。
当組合は法人化を見送る決議を５年ほど前の理事会でやりましたが、
それと同じ理由で管理人もお上の監督を受けるような登録といった行為は好まない
タイプでしょう。組合も管理人もそういうきちんとしたことはしたくないタイプ。
そもそも管理人って上手くやれば無免許運転できるポスト（職）なのではないか。
私の近所の団地では、「住民の中から管理人を出そうか」との提案があったそうな。
私の組合では、問題の前管理人の法的性格が今でもまだ不明かつあいまいなのです。
後任の管理人からは他の多くのマンションと同じく管理会社が雇用する人物に、
やはり小口会計のやり方同様に、過去の（業務）監査なしに、管理事務を任せて
います。不都合な過去は不問にして次のステージ（新管理体制）に移ったわけです。

　２０１７年　４月２０日から毎日新聞で、大規模修繕工事コンサルタントの悪質ぶりや、信用できるマンション管理士の団体の活躍や、管理組合の団体から派遣されたかたの奮闘ぶりが掲載されています。　深く切り込んだ記事には敬意を表するとともに、信用できるマンション管理士の団体の活躍と、管理組合の団体の誠実な仕事ぶりに拍手を送ります。

　問題の解決には、原因の究明が欠かせません。　具体的な問題をお教えください。

　長期滞納者を、別の名目で、理事会に呼び出し、肝心なことは何も言わず、引き留めもしない。　管理会社のくせに管理はできず、必要な情報も提供しない。　管理も督促もできないのに、管理組合の運営に口出しする悪質管理会社があります。　素人の集団である管理組合には、「マンション管理のプロがサポート」している、悪徳管理会社には対抗するすべがありません。　マンション管理士をはじめとした、専門的知識者の皆様や、自主管理でご苦労された方の、　真面目な　お答えをお願いします。
　ただし、悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントは、お断り。

>>299

管理組合が管理会社の言いなりで貴方はそうではないから困っているという事か
組合運営に口出しと書いているがどんな干渉をされた（される）というのか
長期滞納者について悩んでいるのか
管理会社以外では何が一番の原因と思うのか

対抗するすべがないのは大多数のマンションも同じでしょ
気付いた人が１人いるだけまだマシな方だ

　いくつかの管理会社の話を聞き、共通しているのは、後追い仕事の傾向があり、まともな指摘や要望と、クレームの区別がついていないことです。　各種セミナーや相談会で、管理組合が機能しているところは、まともな指摘や要望を真摯にとらえ、実現しています。　特に、神戸の地震で被害を受けたマンションの理事長は、長期間理事長をされていて、大規模修繕工事さえコンサルタントを頼まず、自らコンサルをし、住民の意見を反映しておられます。　もちろん大規模規模工事も成功し、設備のリニューアルにも取り組んでおられます。　後追い仕事の管理会社には、まねのできることではありません。
　自主管理の管理組合では、役員が自身の担当を理解し、諸法令や管理規約を十分理解していなくても、管理運営に事実上ＰＤＣＡを取り入れ、ちゃんと管理運営をしています。

やはり管理組合のあるべき姿をしっかり把握できている人の文章です
何らかの考えか事情かで細かくは書かないのでしょうが
抽象度は多少高くともほぼすべて正解といえる記述ではないでしょうか
恐れ入ります

私のマンションでは管理会社も管理組合も意見＝クレーム扱いします

　困った管理組合ですね。　「管理会社も管理組合も意見＝クレーム扱いします」は、自主管理の管理組合では、「クレーム」と「意見や希望や進言」をきちんと分け、誠実に対抗できますから。

　まさか、３０２さんのマンションの管理会社は、　悪徳管理会社の住友不動産建物サービス　ではないでしょうね？

うちは住友の管理だけど、良く話を聞くよ。答えようのない事には答えにくいと断りまよ。
私の方が低質な質問をしている場合がありますよ。皆それ相当の大学を出ていますので議案
等も文法にかなっております。独立系の管理会社１０９などは専門学校卒が多いです。調べ
てご覧。例えば経理専門学校卒等。

但し、独立系でも規約や法令に基ずき厳しく理事にも対応する事で有名な管理会社の一つは
帝大系が多いですよ。

　高学歴の方なら　ＰＤＣＡ　は当然ご存知だと思います。　「高学歴」だから。

なんでも回答します

>>304 匿名さん
住友不動産建物サービスは不採算の管理組合を解約してますよね

小規模マンションは財閥系では採算が取れないけど、日本ハウズイングとかなら大丈夫ですよ。

財閥系に管理を委託するのは大規模マンションでないと
軽くあつかわれるかもね。

全国的にみても、小規模マンションは管理会社から
淘汰されつつあるのは事実です。

しかし、管理会社と新羅氏関係があるマンションは
継続できる。
所詮、人と人のつながりです。

そう、「新羅氏関係」が大切です。

俺は李氏朝鮮が好き

小規模マンションが淘汰される傾向にあるというのは、
私もどこかの資料で読んだことはあります。
その前に値上げとかをいってくるでしょうし、いきなり
契約解除はないと思います。

ただ、小規模マンションの場合、管理会社にとっては
お荷物と取られることもあるでしょう。
大規模マンションであれば、絶対に手放すことはないでしょうから。

なんでもどうぞ

人気がないね。
やはり自分で問題提起しなければ先に進まないよ。

>>331 匿名さん
　　　　　↑みずすましさんに論破されたて逃げた人w

ここのスレ主はまずまずしっかりしているんだが、
評判が悪いね。

自分で政治評論家といっているけど、マンション管理と
政治との絡みはあるのかな。

ここを立てたのは、マンション管理士上位合格者さんでしょう。

質問がなければ答えようがないということか。
寂しいね。

ＰＡＲＴ２をほめたもんだから、調子に乗って書き込みを
しているのがいるよ。
豚もおだてりゃ木に登るだね。

新羅氏関係（笑

評論家はマンション管理士上位合格者さんだよ。

うちのマンションのオーナーでアル中で警察を中途退職した?が理事長や自治会長や公民館長や組合監事等を務めているエリートが住んでいる。
管理人はカイゼルひげを売りにして住民を威嚇して夫婦で住み込んでいる。
住民からの苦情に対してこの?理事長と共謀して管理会社の契約解除を匂はせて居座っている。
色男で女性には持てるらしい。色気ついた中年婆達が夢中である。
管理会社の支店長はどうにか辞めさせたいと考えてはいるが契約の解約だけは避けたいので困っていた。
大型マンションなので本社でも重要物件の一つである。
どうすればいいかを模索している。
この理事長や管理人と戦える器の人財がみつからない。
よって管理人の入れ替えを模索しているのだ。?とカイゼル髭は強いのである。

管理人が夫婦で住み込みではたらいているマンションは
珍しいね。
交代させたいと思っても難しいだろうね。

>>348 匿名さん
住み込みのマンションは少なからずありますよ。
1970年代のマンション。
昔は住み込みでないと人が集まらなかったらしい

>>347 口コミ知りたいさん
住み込みを廃止したらどう？

マンションの管理人が夫婦で住み込みで働くというのは
時代錯誤もはなはだしいですね。
もうそんな時代じゃありません。
住み込みを廃止すればいいんでしょうが、実際それを廃止に
するとなると、管理人と組合員というか住民も絡んできます。
中には、管理人と住民が親しい場合もありますし、廃止すると
なると同情も芽生えてきますからね。

昔のマンションには、夫婦住み込みの管理人がいたんですか。
二人の給料は高かったんでしょうね。

輪番制の理事では、その年度によって理事長の人材が
大きく変わるからね。
だからといって、長期政権は尚弊害がある。

マンションの管理をしていくのは難しい。
誰がそのかじ取りをするかだが、輪番制では人材に問題が
でる時期もあり、それかといって長期政権は澱みが出る。

第三者に管理を任せる方法もある。
その第三者が信用できればいいけどね。

マンション管理士上位合格者さんぐらいの実力があれば
いいんだけどね。

マンション管理士上位合格者さん、まだ書き込みをしているときは
あほを連発してますか。

評論家さん、ペット不可のマンションですが、ペットの種類で判断が
難しいペットもいます。
うちのベランダに隣からハツカネズミがきてビックリしました。
ハツカネズミとか鳴かない動物はいいんですか。
鳥でも、鶏は大きな声をだしますよね。

具体的にいろんなペットの種類を細則に規定しなければならないでしょう。
現在は外国からのペットもいますのでね。

小鳥や魚はいいんですよね。
小鳥の範囲も明確ではないですが。
小鳥が良ければ、ネコもいいと思うんです。
犬は大きな声で鳴きますからね。

ペットを飼っている住民がいた場合、それを注意するのは
理事長・理事か管理会社のフロントや管理人なのか。
どちらがいいんでしょう。

同じマンションの住民に注意にいくのは嫌なものですよね。
子供とか奥さんの知り合いかもしれないしね。

スレ主は答えてくれないんだね。
マンション管理士上位合格者さんは、確か４３点で合格したと
聞いているんだが。

以前は４１点といっていたけどね。
それでもすごい成績で合格したんだね。

44って何回も言ってるけど

俺は49点だったよ、

４９点とはまたすごいですね。
受験者の中には優秀なものがいるもんだよ。

>>367 匿名さん
正しいか、過ちか、の問い合わせの問題で100点を取るのが普通でしょう。

>>358 匿名さん
ハツカネズミも逃げたらダメでしょう

合人社はいい管理会社ですか？

>>370 匿名さん
いいえ、それはペンです

マンション管理士試験委員の先生も出席している検討会で、マンション管理士試験に合格しても実務の知識は不足しているという。

第３回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨より。

・ マンション管理士試験に合格してマンション管理士として登録しただけでは、法令の知識はあるが、実務の知識は不足しているため、やり方は難しいかもしれないが、実務に直結した研修を充実化する必要があるのではないか。

>>372 匿名さん
実務に直結した研修とはどんな研修になりますか。
建物、設備、清掃、等々でしょうか。

実務は管理会社のフロントの経験とか、理事とか専門委員の
経験が必要です。
他の資格も全て実務経験はないですから。
医師も弁護士も会計士も。

資格を取ってもそれだけではなかなか実務には役に立たない場合が
多々あります。
それは医師や弁護士、会計士も同じことでマンション管理士だけの
問題ではないでしょう。
マン管の場合は、有資格者の実務経験をする場がありません。
５年に一度の講習会は実務には何の役にも立ちません。
国交省は資格試験制度を設けたのですから、その有資格者が活動できる
ような人材に育てていくことも考えていかなければならないのでは
ないでしようか。

管理会社のフロントの実務経験のあるマンション管理士や修羅場を経験しているので役立ちます。

積立修繕金を運用することは可能でしょうか？

元本保証がない運用ですか？
それなら、運用を任された者が個人の財産で保証をすれば良いと思います。

管理組合のお金を運用に回してはだめでしょう。
修繕積立金は工事のために使うものですから。

「スラム化リスク」は旧耐震の大規模マンションの方が高い

　さて、タワマン2030年問題について「タワマンは通常のマンションと違い、大規模修繕の手法が確立されていない」という問題を指摘する声もあります。この点はどう考えたらいいのでしょうか？

　タワーマンションが今世紀に入ってから大量に建造されるようになってきたこと自体は事実ですが、高層ビル自体は昭和の時代からたくさん建設されています。オフィスビルや商業ビルには、マンションのように12年目に行う大規模修繕が法律で定められているわけではありません。しかし、当然ながらそれぞれのビルの判断で適切に修繕工事が行われています。

　具体的には10年から15年周期で外壁修理が、15年から20年周期で空調設備の更新が、そして25年から30年周期でエレベーターの取り替えが行われます。

　修繕工事の観点で言えば、タワマンの多くは大手ゼネコンが最新の設計を行っていることから、工事の手法がないことが問題になることはないでしょう。問題は、その工事にかかる費用をマンションの管理組合が捻出できるかどうかです。

　そう考えると、2030年問題が指摘するマンションのスラム化リスクは、実はタワマン以上に築年数が古い大規模マンションの問題の方が大きいと捉えられます。

　マンションに関わる法律は、時代を経るごとにアップグレードされてきたのですが、逆に言えば古い法律の時代に建てられたマンションの場合、マンション全体を維持するだけの前提が整っていないケースがあります。

　象徴的なポイントをお話しすると、1981年5月までに建築確認が行われた旧耐震基準の大規模マンションの方が本当は修繕すべき箇所が多く、その割には修繕積立金は不十分な状況になっているというケースが多いはずです。

鈴木貴博：百年コンサルティング代表
経済・政治 今週もナナメに考えた　鈴木貴博
2023.11.17 6:00

タワーマンションは戸数も多いので大規模修繕工事を行う際の
修繕積立金に困窮することは少ないのではと思います。
そこで質問ですが、タワーマンションの上階の角部屋の住民と
下層階の中部屋の住民の積立金の徴収額ですが、やはり専有部分の
床面積比で算出されているのでしょうか。
これだと不公平感も感じられるような気がします。

３億の部屋と５，０００万円の部屋の修繕積立金の額が
専有部分の床面積比では矛盾しますよね。

高層階へのエレベーター利用者には定期券みたいなのを
購入させればいいのでは。そのカードを使わなければ
乗れないシステムにすればいい。

それは名案だね。

１戸２００億円超のマンションができるみたいだね。
それを買う者がいるんかな。

そのマンションは病院もいつでも確保されているんだってね。
すごいものができたもんだ。

それにしても高すぎないかい。

マンションは立地が良ければ高くなる。
階数が上になればなるほど高くなる。
また、角部屋のほうが高い。
平米数が広いほど高くなる。

改めて、適正修繕積立金の算出の仕方を
勉強して適正な金額を積み立てるようにしなければね。

築古のマンションは高齢者が多いので、修繕積立金の
値上げは大きなハードルとなります。
積立金が確保できなければ、スラム化するだけです。

工事はしたほうがいいし、やらなければならないでしょう。
しかし、修繕積立金の値上げには反対です。

修繕積立金は普通決議で成立するからね。
組合委の最低２５％でオーケー。

１００名の組合員のマンションでは、２５名以上が
賛成すれば決議されるんだよ。
それも総会への直接出席者、議決権行使書での出席者、
委任状での出席者の合計の４分の１だからね。

管理組合の決議で普通決議は簡単に通りすぎる。
いくら総会出席者が反対しても何の意味もないから。

それがどうかしたの？

　大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かりました。被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。

　ビケンテクノによりますと、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていましたが、先月中旬に連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあるということです。

　対象となる管理組合は10を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。

　会社は男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。

　ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしています。

ビケンテクノには使用者責任があるので、被害金額は
支払ってくれるでしょう。

賠償はしてくれるけど、僅かな金利も
負担してもらわなければね。

大規模修繕工事を行う施工会社や設計コンサルタントによって
工事が成功したかどうか大きく影響される。

その施工会社の選定候補をどこにするかの決め方が
分からない理事会が多いようです。