Airbnb/民泊 総合スレ

＞運良く摘発されていないというのは間違いで、運悪く摘発されたというの

多分、そこが実際に民泊を提供している人と一般人の意識の違いだと思います。
『運悪く摘発された』＝基本的には摘発されないから大丈夫
だからやるんでしょうね。
『民泊を広める前にまず違法状態の摘発を』という旨の発言がワーキンググループかどこかであったように
記憶していますので、民泊関連の規制緩和と違法民泊の摘発は表裏一体だと思います。
運悪く摘発レベルから、基本的には摘発、運良ければ摘発されない程度の水準に近づけるのではと思います。
募集している以上基本的には公開情報ですから摘発はし易いですしね。

http://airlabo.jp/article/
の「リスティング停止推移」を見ると８月から停止件数が一気に増えてますね。

検挙されるのはよっぽど悪質な一部事例ですが、おそらく保健所の指導を受けて
民泊停止するケースは全国的にかなり増えているのではないでしょうか。

ただ現状では保健所に立入調査の権限はなく、違反の罰則も軽いので
指導を受けてもそのまま継続しているケースも多そうです。

５２さんの指摘はごもっともだと思います。

基本的には摘発されていなくて、摘発のニュースが一罰百戒の役割を果たして、リスティングを止める人は止める、それでも続ける人は続ける。停止が増えているということは、基本的に摘発される意識に近づいてきているのではないでしょうか。

そういえば先日の新聞で、戦略特区の民泊が2泊から可になるそうですね。
これに加えて180日制限があるのでしょうか。よく分かりませんでした。

マンションに関しては投資用マンション以外は民博禁止を明確にするでしょうね。
理事会がまともに機能していない物件は危ないと思いますが・・・。

一軒家に関しては特区等で合法になれば周りに止める事は当然できませんが、
昔の騒音おばさんのようなトラブルは増えるような気もします。
提供者からしたら周りからクレームが入ろうが意に介せず
対策をしようともせずにどんどん貸そうとするでしょうし。
騒音なんかに関しては健康被害が明確に出たりしないかぎり周りが止める事は
できませんし、難しい問題になりそうです。

特区新法がどれだけ考えこまれたものになるのか・・・。

４年後の東京はどのようになっているでしょうね。

◼︎リオ五輪期間の民泊Airbnb利用者は8万5000人、ホスト収入は総額3000万ドル以上に
https://www.travelvoice.jp/20160901-73162

>>57
既に日本でも外人が多数持ち家に住んでるし、今後もマンション含めて持ったり買ったりするし
あらゆる業種業界で規制緩和の方向に向く可能性がある事等を考えると
利用者も増えている中、民泊の流れは止められないと思いますねえ。

・マンション規約で民泊規制の有効性が問われる初の裁判で民泊禁止は有効（民泊差し止め）。←今ここ
・マンション規約で民泊規制の有効性が問われる次の裁判で民泊禁止は有効。
　　　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　　　・
・マンション規約で民泊規制の有効性が問われる何度めかの裁判で初の民泊禁止は【無効】。

結局こんな流れになるんじゃないかと思いますね。

＞＞58

過去の判例は実績として残りますから、それはないでしょう。
あるとしたらその流れの何処かで政府が民泊解禁を加速させて
よりアグレッシブな特区新法の類のものを制定した時でしょうね。

標準規約の改定でデフォルトが民泊可になってしまえば、
それ以降に建築されたマンションは基本的に民泊可になるでしょうから。

民泊、儲かりますか？
クレームがおきたりした場合に大損しそうで怖いイメージ

６月から民泊ホストを始めましたが大赤字です。家賃払いながら利益でてる人なんているんでしょうか？

>>60
毎月赤字ですよ。完全に供給過剰です。初期投資プラス月々数万の赤字だから詐欺にあった気分ですよ。

民泊を始める人はよく計算してください。家賃の支払いに運営代行に20%払うんですよ？光熱費プラスWi-Fi代もかかります。そして売り上げに消費税の支払いがでてきます。この消費税がくせ者です。売り上げ1000万あるかないかで支払いするかしないかで別れます。つまり他の収入がない人で消費税払わずに運営できる件数は１～２件ってことです。

民泊検討者はまずエアビーの部屋のカレンダーを見てください。どの部屋も空室だらけです。そして予約数に宿泊料金を掛けて売り上げを計算してください。家賃と運営代行費ですべてなくなりますよ。

本人たぶん効率良く稼げてるトップグループだと思うんですが
（所有・又貸し計２軒。人気立地＆部屋が広い＝人数が取れる　ので
年末と桜の繁忙期は２軒で粗利９０万超。掃除も自前）、季節変動が激しいですね。
同じ２軒が今月粗利６万ですから。価格訴求型のライバルも増えたし。

レビュー稼げたら値上げするつもり？か安直に安く出す、同じ物件のバカな後発ホスト
（家賃８万、一泊３千円台で５人までOKとか）一体どんな損得勘定してんだ？と思う。
乳幼児含む家族連れや学生グループ入れたら騒いでクレーム発生する可能性大なのに
※もともと敷礼金に家具購入で５０万くらい軽く飛ぶ＝月利益５万なら１０ヶ月しないと損益クリア出来ない
ところ、騒音トラブルで退去リスク上昇→赤字退場の道

かきいれどきのクリスマスも閑散期と同じ値段で埋めててどこで稼ぐんだ？ってのも多い。
勝手に相場下げられて迷惑。想像力なくソロバン勘定も出来ない人がホストやったら駄目、ゼッタイ。

>>67
今のエアビーのカレンダーを見てください。どこもガラガラの空室状態ですよ。家賃の支払いがある以上投げ売りの赤字激安で出すしかない状況ですよ。儲かってるのはほんとごく一部ですね。完全に供給過剰です。儲かってるあなたはちゃんと消費税払ってますか？もしかして脱税してませんよね？

？儲かる時期もあればそうでない時期もある、と書いてますが。
２軒で月６万（今月まだ決定４万）でも儲かってるって言えるんでしょうか？
まあ赤字に比べたら儲かってるって話になるんでしょうけど。

又貸しの家賃年200万で、仮にイギリスみたく年半年縛りが出来たらやめます、
もしくはやりたい人に協業打診します。
繁忙期約40万×6＝240万、年間粗利40万にしかならないのなら他のことやった方がいいですから
（折半で100万が120万なら多少は利率のいい金融商品かくらいに考えます。費用に稼働に精神的な負担も減るし）。

私にしても、１軒目は桜で時期が良く、まだライバル少なかったので稼げましたが
２軒目開始月は繁忙期のはずなのに予約１件でしたから。当時はカラ家賃にこそならずに済みましたが
今は家賃27万払ってても再び月の粗利が一部屋２〜３万です。この状況が続けば薄利が出ててもやめます、負担が大きいですから。

どの程度の期間やられてるか知りませんが二、三ヶ月先の予約が来た！って浮かれて
繁忙期にも安い値段で受けちゃってませんか？そんな先が埋まるのは、明らかに安すぎです。私だって今月まだ半分以上空いてます。
自分の納得出来る金額で予約が入るまでひたすら待ってるからです（ホストやるには胆力が重要と痛感してます）。
安い客で埋めても本業の支障が増えて、本人が摩耗して、民泊やる気が減退するだけだからです。

別に個人攻撃するつもりもありませんが予約応対も掃除洗濯も全部自分でやってますか？
毎回、客を出迎えて応対して部屋の使い方を説明して隣室とのトラブルが出ないように配慮してますか？
（嵐の夜に傘を持って駅まで迎えに行くこともあります。仕事の部分有休使って休めない時は真夜中や朝四時台から掃除することもあります。
年末31日の真夜中タコ足し過ぎてブレーカーが落ちたゲストまで急行したこともあります。
到着遅れたゲストを待って日付が変わることもあります）
それがレビューにつながります、そしてレビューに書かれます。だから稼げる時は稼げるのだと思います。
人気立地だからと言って、本人努力なしではありません。

値づけさえ間違わなければ赤字にはなり得ない物件でやっている、そんな私でも
採算分岐に合わなくなったらやめようと思っているわけです。
どこでやられてるか知りませんが、どの物件をいくらで借りられたかで始める前から勝負はついてるところが民泊の怖さだと思います。
月極で埋まらない駅遠許可物件みたいな場合、黒字化は不可能だと思いますので傷の浅いうちに撤退された方が吉です。

>>69
2件で月6万ですか。しかもゲスト対応も自分でやっててその金額だときついですね。あなたの努力はすごいと思います。そのくらいの努力がないと今の民泊では生き残れないんですね。私にはそこまでやる時間もないので厳しい状況です。

だから
>そんな私でも採算分岐に合わなくなったらやめようと思っているわけです
と書いたわけです。撤収作業も疲れますし、辛うじて赤ではないので様子見してますが。

本業会社員の兼業でこれです。繁忙期の売上に浮かれて会社辞めなくて良かったとつくづく思います。
本業の収入があるから、繁忙期は儲かってるから安売りしようと思わずに済んでますが、専業だったらこうは行かないでしょう。
知り合いに去年まで学生だった二人組の専業ホストがいますが、20軒もやってて繁忙期は羨ましい反面
閑散期は家賃払うだけで一苦労だろうと思います（彼らも全部自前です）。
また別の知り合い、物件内で５軒やっているホストは大家バレして退去となった際
すぐさま物件内の似たような部屋を契約して、何もなかったように運営継続してます（写真ともリストは継続使用）。
そのくらいのバイタリティがないと今後は苦しいかも知れませんね。安売り参入しなくても、体力勝負の持久戦みたいな世界ですし。
民泊容認派の国にしても、数字上で宿泊施設が足りてしまえば一気に取り締まりに転じるはずです。
ほぼガラガラ赤字多発が現況ならやっと利益出たと思った途端に税金払え、ではそこでまたやめるホスト多発でしょう。

もちろん、ホテルより民泊が好きだからという理由で選ぶ人もいるとは思いますが、
大半はホテルより安く泊まりたいという人達が民泊物件を探しているわけで、
部屋数のスケールメリットがある格安のビジネスホテルなんかもたくさんある中で
金額勝負するのはなかなか厳しいと思います。
基本的には所有物件で余っている部屋があるから貸すというスタンスじゃないと
持続指定やって行くには厳しいでしょうね。
本当に儲かる話ならば宿泊関連業の大手辺りが参入しますよ。

好きだからホテル<民泊、じゃなくて、安いからホテル<民泊、が大多数ならば（実際そうですけど）
なおさら価格競争に巻き込まれちゃ駄目だと思うんですよね。消耗戦になるだけだから。
業者と競争になったら、資金やスケールメリットで個人に勝ち目ありませんし。

手前味噌で恐縮ですが、外人旅行者指名ランク一位の駅で、ウチより駅近民泊はない（ホテルよりも近い）と断言できる物件の
40平米又貸し中です。ビジホ以上シティ以下くらいの値段設定ですが、その近さその広さのビジホはないですし
近所のシティホテルなら倍以上は取られます。
この広さだと人数入る（追加割り増しが取れる）ので大型休暇シーズンはデカいです。
効率考えたら、ホテルは大人数OKな広い部屋そもそも作りませんから（あっても高い）。
皮肉？なことに少々高く出してる60平米の所有物件より人気だったり、月によっては売上で超えたりするもんで
60売って40買い直そうかと考えたりすることもあります（民泊需要と五輪バブルの動静次第なんで決め兼ねてますが）。

私もそもそも所有してなければ初期費用も安く撤退時も傷が浅い狭い1Rを考えたと思いますが
そう考えるホストが多過ぎるから決め手に欠ける物件ばかりで過当競争が現状、ということですよね。
現時点で埋まらなくて悲鳴を上げてる方には酷かも知れませんが、本気で再起を考えるなら差別化必須だと思います。
初期費用掃除の手間、ランニングコストもかかる広い部屋は高リスクだから競争もまだ少ないです。
狭い部屋に比べれば広さというイニシアチブがありますから、値段下げれば埋まらないということにもなりません
（私は安く稼働したくないからやらないだけで、ウチと同じ家賃15万を一泊6,000円台←ウチの半額で出してるホストは年明けまで満室です
※ど年末なら一泊30,000円も夢じゃないのに勿体ない）。

あ、もちろん閑散期は家賃15万払っても粗利3万にもならない（安い部屋が減らない限り更に減る傾向かも）ですから、胆力のない方には勧めませんが。

民泊されている方の管理費はされていない管理組合員と比較してどのくらい加算されますか？
管理費についての記載がないので、教えてください。
相場はどのくらいなのか、民泊価格の最低目安も変わると思うのですがいかがですか？

そこまで決めてる物件てないんじゃないですか？

大家にも組合や管理会社にも無断で営業→他と変わらず
一棟買いでオール民泊→民泊以外入居者いないなら比較不可

家賃管理費高くなる代わりに民泊OKなら借り手続出でしょう。好立地なら。

>75
民泊やってる人は、管理組合に黙ってやるので、加算もなにもないですよ。
管理組合にバレても、加算する・しないの話にはならなくて、出て行く・出て行かないの話になります。

マンションのオーナーが、民泊利用を黙認して、民泊業者（or 個人）に貸し出す場合は、家賃が高くなるでしょうね。2～3割高くするんじゃないでしょうか。
この場合も、管理組合には黙ってるはずなので、バレたら出て行く・出て行かないの話になるはずです。

新規参入は考えないほうがいいですよ。
赤字物件続出で資金力がなく借金抱えている方が続出しています。
悪徳業者によるセミナーによる被害者続出です。

自分もセミナーやりたいくらいですよ笑

「大家に組合、近所の許可が取れてる物件を狙え」
「私鉄は駄目、都内なら山手線沿い駅〇分以内、地下鉄駅あれば尚良」
「人気エリアで既存ホストのいない物件を探せ」
「大きい部屋なら人数割増しで稼ぎやすい」

実現不可能なアイデア話すだけで、自分で調べる努力しない情弱から金取れるんだもん。
そんな条件クリアする物件、世の中にないのに笑
あっても家賃数十万じゃホテルより安いから泊まる民泊ニーズにまるで合わない
理詰めで考えてけば五分で分かる話なのに小銭払えば数十倍の利益に繋がる黄金律が…

とか考えてる時点でその人ホストに向いてない笑

民泊新法が固まってから、戦略特区エリア内の中古一戸建てを買ってやったらシロですね。
騒音とか近隣問題は出るかも知れませんが、ルール的にはシロなので、あとはホストの実力次第です。

適法かと儲かるかは全く別の話でしょう
特区の一戸建3,000万として利回りグロス10％なら年300万入らないと合わない。一泊一万で稼働率82％です。しかも一万に清掃費も光熱費消耗品も入る。
一戸建の掃除は1Rの値段じゃやってくれません。都度一万取られたら、連泊してくれなきゃ赤です。
といって3,000万の物件買える（ローンが組める）人が諸経費控除前年間粗利300万で専業やらないでしょ笑
手間考えたら利回り落ちても月極の方がよほどラクで得です。

かといって1.5万〜2万程度で年間の平均稼働7割キープ出来てるホストは今では極まれでしょう。
その程度払える客は勢い大人数の家族客になりますが、
子供が休める長期休暇シーズン以外ガクっと減ります。
ゲストは広さや駅近さは重視しても集合住宅か戸建てかには注目しません。
戸建てなら住宅地に建ってますが、その距離歩くなら駅近の集合住宅選びます。
駅前商業地の戸建てなら、とても3,000万では買えません。ハードルは更に高い。

都内の外国人宿泊先ランキング人気一位エリアを想定して書いてますから、それ以外の特区なら
駅前商業地の戸建てがもっと安く買えるかもしれません。
しかし羽田のある大田区は特区入りしてても、需要自体がお話にならないほど少ない。
地元が容認態勢なのに、黙秘を続けてる新宿渋谷の1/10しか物件ない時点で答えは出ている。そもそも需要がないんですよ。

ドヤ顔で中身のないインタビューとか胡散臭いと思っていたらｗ

民泊協会の理事長が出会い系で女漁りしてるんやで

http://imgur.com/fsSiFBV.jpg

民泊はね、結局金儲けのためにやるものじゃなくて
異文化交流とかそういう方向性じゃないと無理だよ。
シャアハウスならまだしも一部屋丸々貸し出してたらビジネスホテルより
安くなるはずがないわけだし。
ド短期ホームステイ感覚でいかないとね。
政府がすすめたいのはオリンピックに向けて
民泊を含めてこんなにたくさんの宿泊施設がありますっていう数字のごまかし。

意見としては真逆なんだけど

・訪日外国人観光客から人気高いターミナル駅エリア（しかも無茶苦茶駅近）
・ボロくて狭い1R主体（買うにも借りるにも安い）
・ターミナル駅＋ボロ＋1Rの定石で投資物件化

してれば成功率高いですよ。ウチの物件みたいに。
都内ならビジホだって一泊6,000～7,000円台で探すの大変だけどウチの物件は底値で借りられれば7万円台。
ビジホと同じ料金取って一ヶ月フルで埋まれば21万、月極の3倍。

まあ掃除もあるし、一ヶ月フル稼働はなかなか難しいですが繁忙期なら不可能な話ではない
（こんなに民泊流行る前は1R一泊1.3万～で三ヶ月満室の部屋とかありました。
既に増えすぎてた今年の春でも、桜の週は25㎡を一泊5万で出して埋まってた部屋もありました
※実際にいくらで決まってたのかは謎ですが）。

こりゃ儲かるっていうんで増えすぎてしまい（一時90軒超えた）、昨夏規約改正で民泊不可になりましたが。

しかしそれで終わらないのが面白いところで、民泊流行りで去年まで瞬間蒸発してた空き家が
取り締まり強化した途端にガラガラです。金目当てで買った投資物件なのに大家、泣いてます。

投資で買ってる大家は極論すれば儲かりさえすりゃいいんです。
だから大塚駅とか上野駅とかの築古投資物件は、上から下まで売春マンション化したりするんです。

総会ともなると自分で住んでる意識高い系独居老人の発言権が強いので、
物件人気は民泊のおかげと気づいてなかったりすると「騒音やゴミ問題でそんなに苦労してるなら」
と鷹揚に禁止に票を投じられたわけですが、住んでる所有者やコンプライアンスを気にした結果がまんまと空き家で涙目
いくら場所が良くても、築40年超を住居や事務所で検討してくれる日本人いなかった…←イマココ　、というオチです。

民泊人気を背景に、流行る前の倍近い値段で売り抜けようと画策してる大家もいますが
買う（借りる）側の目的＝民泊なわけなので、規約で禁止と知ってて手を出すお馬鹿さんはいません。さらしものです。

そこで業を煮やした大家有志が徒党を組んで、民泊禁止派の理事長下ろし＆民泊容認に規約再改正を目論み始めています。

いったんあそこは厳しいと噂が立ってしまうと、仮に規約再改正出来てもホストが戻るまでには時間がかかるでしょう。
その間に売値貸値とも下がるはずです。

訪日外国人観光客、今年2,000万人超え→2020年には4,000万人目標→宿泊施設自体は依然足りない
→人気エリア物件は軒並み追い出し厳格化→容認再改正に転じられるところばかりではない
→ウチが容認になればまた1R1.3万時代の再来？と期待しながら、現理事長派を刺激しない程度にガッツリ稼いでる現状です
（容認になったら物件内の運営代行とリネンサプライとコインロッカーやりてー）

FAPRAという社団法人が禁煙推進という名目で4000円の会費を払えば
物件をボランティア泊施設として認定して行政の取り締まりの対象外に
なるという話がネットで出回っていますが、これって本当でしょうかね〜

>>86さん

＞ボランティア泊施設として認定して

それなら収益無くせば大丈夫だと思うよ。
ボランティア泊だろうとなんだろうと、お金を取って利益をあげていればダメ。
グレーゾーンでなかなか摘発されないと思うけど、世の中そんなに甘くない。

って書くと、後から第三者を装って
『そんなことないですよ～、大丈夫らしいですよ～！』
とかいう自作自演の書き込みあるから。

＞ボランティア泊だろうとなんだろうと、お金を取って利益をあげていればダメ

表向きは無償で泊めてるって事にして、お金は寄付金っていう名目で取れば大丈夫っている
話なんだろうけど、そんな幼稚園児でもわかる事に騙されるなんてどうかしてるな

民泊を去年から始めて毎月赤字です。許可物件フル代行で儲かると言われて始めたのですが全然違ってました。初心者の方は許可物件フル代行にだけは気を付けたほうがいいですよ。

フル代行で儲かるくらいならフル代行を受託する業者が自分たちで物件借りるでしょ。

許可物件て時点で疑ってかからないと。
月極で埋まるなら不特定多数に許可出したい大家はいない。

好立地でやってるけど閑散期代行出したら大した利益残らないよ。
民泊がブルーオーシャンだったの二年は前まで、認識甘過ぎ。
許可物件＋フル代行は業者のいいカモ。

賃借人が付かない物件が民泊可になりますから、基本、旅行客にも人気薄の物件になりますね。初期コストが安いからと言ってワンルームとかで始めちゃうと、今は競争過多で痛い目にあいます。

最低、2LDKで宿泊人数を8人くらい確保できる物件で始めると、自動的に競合物件が減るし、1人あたりの宿泊コストを下げたいゲストに来てもらえるようになるので、お勧めです。ただし、パーティとか部屋でやられちゃうと近所迷惑で速攻つぶされる懸念がありますから、ルール遵守は徹底させる必要がありますが。

その代わり部屋数が増えることで初期費用もランニングコストも増える。
2LDKなら掃除の手間も1Rの3倍はかかる（代行の場合は料金UP）。
大人数は気が大きくなるから勢い騒がしい、若いグループならもちろんだけど
三世代の大家族とかでも。乳幼児だと散らかすし爺婆ともども急に具合悪くなったりもする。

結局、手間暇割かなきゃ儲からないってことですよ。
初期費用さえ出せば黙ってても儲かる夢見てる奴が多すぎる（た）。
繁盛してるラーメン屋の理由を調べもしないで、何で客が来ないんだって文句だけ一人前。
登録制の導入と180日縛りは、損切りが出来ない不採算ホストの撤退って意味では効果がある。

分譲マンションです。
近隣宅のリフォーム後（2017.2月）の違法民泊騒音に悩まされています。

保健所指導　1回
管理組合最終通告　済み
Airbnb　リスティングされない（Airbnbかホスト（所有者）の意思かは不明）

床や壁の防音を適当にリフォームしているなんてありえますか？

これって、民泊を止める方向に進んでますか？

管理組合の通告より保健所の指導の方が効きますよね。
組合が通告した程度では拘束力ない、裁判で勝たないと
（訴訟上等ってホストなら逆に民泊させろ訴訟を考えるでしょう）。

その部屋、売買や賃貸に出てますか？
もしくは、持主借主が自宅として住み始めてたりしますか？

いずれでもなければほとぼり冷めて再開を待ってるか、airbnb以外で集客してるか。
民泊仲介サイトは他にもあります。そして組合が掲載除外してくれと申し入れても、サイトはOKしてくれません
（物件が減る＝収入源の手数料収入が減る訳ですから当然と言えば当然ですが）。

＞その部屋、売買や賃貸に出てますか？
＞もしくは、持主借主が自宅として住み始めてたりしますか？

売買も賃貸も出ていませんね。。。
勿論、人の住居としても使われている様子もありません。
ちなみに持ち主は日本人。

民泊禁止の分譲マンションなので、管理組合で最終通告後に提訴の方向で進めております。
保健所指導は先日に書面で２回目となりました。

とにもかくにも、リフォーム後の騒音がヒドイ。
床や壁の防音を適当にリフォームしているなんてありえますかね？

営利目的で民泊するホストなら空き家のまま物件遊ばせとくとか一番避けたいところなんでは
訴訟を起こされて勝ち目がないと思えば売るなり貸すなり考えるんでしょうけど。

ちなみに、そのホストが民泊始めたのは規約改正前ですか後ですか？
改正前からやってる場合、事前通告とかまずしてないと思われますので
場合によっては、規約改正自体の成立無効を申し立てられて逆訴訟、もあり得るんではないかと

（以下抜粋）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。
この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に
特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。（区分所有法第31条1項）

月極賃貸やるより儲かるから民泊、なわけで禁止とはホストにとって特別の影響＝不利益変更、となり得るわけです。
この観点から訴訟起こしたホスト、まだ見ませんけど組合側があんまり強硬手段に出ると
刺し違える覚悟でやる奴出て来るんじゃないかな。結審まで数年？間は継続運営出来るわけだし
（私の物件まさに今そうなりそうな雲行きです。投資物件なんだから訴訟合戦とか
金とエネルギーの無駄やめて歓迎でなくても容認方向でガイドライン作ればいいのに、と思う）。

リフォームに関しては正直なんとも言えませんね。
誰だってトラブルは避けたいわけで、防音を向上させるリフォームならやっても金をかけて逆、はあり得ない。

＞そのホストが民泊始めたのは規約改正前ですか後ですか？
民泊が発覚したのは改正後ですね。実際民泊を始めた時期は不明です。


そもそもが「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」
と管理規約にあるので、
＞月極賃貸やるより儲かるから民泊、なわけで禁止とはホストにとって特別の影響＝不利益変更、
となり得るわけです。 この観点から刺し違える覚悟でやる奴出て来るんじゃないかな。

だとしても、所有者の「勝ち」は難しいかと。「勝ち」が目的でなく、
お金を稼ぐ為の、時間を稼ぐ行為としてはあるかもですね。


いづれにせよ、所有者→個人おかかえの不動産会社→借主会社（←これが多分 民泊経営会社）
全てが電話連絡を絶っているので、全てがグルですね。
リフォーム会社もグルだと考えてますがね。

さぁ、所有者が今後どぉでるかですね。

標準管理規約の中には、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」という条項があるんですが、この条項で民泊を禁止できるんでしょうか。

市原：この条項で民泊を禁止できるかどうかは、民泊としての利用が、住居としての利用の範囲内かどうかという解釈の問題になってきます。単純に文言で見れば、民泊として人に貸すというのは、区分所有者が住宅として使用しているとは言えないように思います。

他方で、所有者が居住するのと比較して、民泊としての利用は、実態として専有部分の利用形態が大きく変わるわけではないですよね。民泊で利用する側の方も、部屋に寝泊まりしたり、飲食するといったような、コアな使い方は変わらない。では、だからといって「住宅としての利用の範囲内だ、民泊に使って良いんだ」と言えるかというと、そうはならないと思います。

https://minpaku.sigma-office.jp/minpaku/lawer

結局のところその部分を争点にした訴訟も判例もないから専門家でも分からないとしか言えない。
まあ、会社ぐるみなら面倒な案件は切っちゃってトンズラでしょうけどそれ目的に買った個人だとまた話は変わるかと。
月極なら良くて日割りがなぜ駄目？週割りでは？外国人だから駄目、とも言えないでしょうし。