固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>7574 30年ローンを組んで住宅ローン減税効果が終わる14年目に一括返済予定ですよ。

ついにフラット属性さん変動に勝てるかも？

あとはいつものように非常に高い変動と比較するだけでオッケー！

>>7574さんこんばんは

勝つとか負けるとかという視点は私にはありません
個人個人の状況により選択肢は異なって当然だと思います
ちなみに先ほどの計算は、変動金利０．５％です
特段高いとは思いませんが、ここまで安いと０．５が０．３になっても返済金額はほぼ変わりません
手元に住宅ローン電卓があれば実際に計算してみて下さい

こんばんは

先ほどは2019年現在主流になっている「甘い甘～い」若年層の資金計画についてご説明しました
計算は変動金利0.5％
なぜこんなに甘い資金計画になるかと言えば

1.社会経験が少なく、知識がない
　とにかく家を売りたいHM、借りて欲しい銀行の「甘い」返済計画に上手く乗せられている

2.変動金利が潜在的に抱えるリスクについての説明を受けておらず、そもそも固定金利の提案すら受けていない
　「今は金利が安い変動金利が主流です　当分金利が上がる見込みはありませんので変動で行きましょう」との説明を受けて
　自分で調べることもなく「金利が上がらない」と根拠なく楽観視している
　銀行も金消契約の際に約款の全文読み合わせなど一切行わず、もちろん先に述べた未払い利息のリスクについてなどしない

3.あまりに金利が安い前提、かつ金利が上がらない前提であるため、そもそも前倒し返済の必要性を感じていない
　例えば3400万0.5%35年での借り入れであれば、総返済額は3700万
　35年も借りて総利息はたったの300万（前述のとおり、かつては金利だけで元金の２倍返し）
　年間平均利息は8.6万、月平均利息は7200円程度

4.商談にＨＭと裏で結託したＦＰが入ってくるケースも多い
　これはＨＭが顧客を型にはめる際に使う常套手段
　「低金利の局面であれば、借金は長く借りておいて手元の資金を確保しましょう」というのが無責任なＦＰの模範解答
　肩書に騙されて、これを無邪気に信じてしまう顧客
　返済期間を極長期で設定すれば、ＨＭとしてはより高額な商品も安く見せかけることができる
　銀行も案件を取りやすくなる
　消費者も「家のローンを払いながら、教育資金も貯蓄できるし、車のローンも組める」と自分に自己暗示をかけやすい
　催眠術にかけたい側とかかりたい側の思惑が一致している

5.そもそも日本人は学校で金に関する教育を受けていない
　　「欲しいものは返済に無理がなければ借金して買おう
　　だって金をためてる間に人生終わっちゃうから
　　不利益がなければ借りたものはなるべく返したくない
　　これを買うからあれは我慢しようという考えは嫌だ
　　旅行も外食も諦めたくない
　　すべてを手にいれる方法があるはずだ
　　自分らしさが大切だ
　　個性が大切だ
　　趣味は生きがいだ
　　家族も大切だが、車も同じくらい大切だ
　　友人はなによりも大切だから交際費は必要経費だ
　　自分にもご褒美は必要だ」
　こうした考えを持つ消費者は現実として前倒し返済はしない
　前倒し返済をする余裕があれば、次々と欲しいものを購入する
　こうした価値観が低金利局面とマッチし、ルーズな返済計画を肯定する元になっている

甘い資金計画の要因は、まだまだ上げればきりがない

さて、次は「完済債権の平均経過年数は１５年」という事実の解釈について
これは、「早く返そう」という努力の結果だけによるものではなく、他にも要因があるということ
これを今後に当てはめようというのは短絡すぎですよという話

なのですが・・・
攻撃的なコメント、皮肉を込めたコメントが散見されます
このスレでは新参者ですので、「もう書き込むな」とおっしゃっていただければ二度と書き込みはしません
私にはメリットもデメリットもありませんので

>>7570さんこんばんは
フラットの金利は動いても月に0.01％レベルですので来年春なら大丈夫でしょう

>>7570さんこんばんは

ここまで金利が安いと固定も変動も月々の返済金額はほぼ変わらないレベルです
月々の返済を数千円安くするためなら多少のリスクを抱えても良い、というのであれば変動金利でもいいですね

>>7573さんこんばんは

>>7567については「甘い甘～い」資金計画と書いてある通り、これを肯定するものではありません

そこをご理解いただいた上で・・・の話となりますが
この予算であれば、おそらく木造住宅のご検討かと思います
であれば地盤改良が生じても80万円程度
外構工事については一律の相場はありません
土地の高低差ほか現状と計画に大きく左右されるので、100万円は見ておきたいとしか言えません
オーバースライダーの車庫が欲しい、前面にコンクリートを打ちたい、門扉が欲しい、といいだせば500万円では足りない場合もありますが、それらは必需というよりも趣味嗜好に関わる部分だと思います

自己資金を一切投入しないというのであれば、諸費用借り入れは3800万円程度になるでしょう
それでも先に述べた金額に１万円程度の加算かと思いますので、世帯収入が600万円程度であれば何も問題のない返済額になると思います
贅沢は考えていない、というのであれば、建物３０坪で計画すれば良いので、総資金3400万円のままでの計画でも成立します


>>例えば現時点で30歳の方がそれをどうやってそれを20年以内で返すのか教えてください。

情報が全くありませんのでお教えできません
また返すor返せないは貴方の意思と能力次第です

そこをご理解いただいた上での話ですが、以下の情報があれば、具体的なアドバイスは出来ます

・住宅取得はいつを予定してるか？
・住宅取得の目的と、希望する面積
・現在と将来の家族構成、家族の性別と年齢
・現在のあなたの年収、あなたが予想する50歳時の年収
・奥様等を含めた世帯年収
・住宅取得に充てるための現在の自己資金（ゼロならゼロで構いません）
・あなた、およびご家族の健康状態
・あなたご自身が考える20年以内で返すべき理由
・建築予定（購入予定？）の土地に関する情報
　地目/都市計画/用途地域/面積/地形/上下水道/地区計画/消防計画
　勤務地までの距離
・現在のあなた及びご家族の借り入れ状況/借り入れ及び返済の履歴
・現在借家であれば、その家賃・共益費・駐車場代
・親御様からの資金援助の有無
・相続（予定含む）できる実家の資産
・その他特記すべき経済事情など

以上について、可能な限り詳細にお教え下さい。

1.家計簿と通帳の確認
2.個信情報の照会
3.候補地の現地確認
4.面談によるあなたの性格の見極め

も必須事項ですが、割愛しますので回答の精度が欠けることもご承知おき下さい

>>7568さんこんばんは

>>バイトみたいな体で考えられてますが、、大丈夫ですか？

お読みいただければわかるとおり、これは私が勧める考えではなく「甘い甘～い」資金計画の例です
このような計画が横行しているのを日々現実に見ているので憂いている次第です

>>共働きなら普通に住宅ローン返済しながら、老後の貯蓄できると思いますが。

貯蓄できますね。できますが、しませんね、若い世代ほど（大まかに申し上げて）
快楽を享受するためにお金を使ってしまうのです
7568さんのご年齢はおそらく50歳以上かと推察しますが・・・・
例えば、昔であれば、働けば20代のうちに300～500万貯蓄するのも珍しくはありませんでした
結婚するまでは親と同居が多く、家賃も不要でしたからね
が、新聞統計などをご覧いただければお分かりの通り、貯蓄額は減少の一途です
これは所得云々ということではなく、貯蓄しようという教育を受けてこなかったせいなのかも知れませんね
こうした性向が、結婚して子供を持ちマイホームを取得したからといって矯正されるとは思えません
最近は安易な損得論が多いですし、「銀行に預けても利息が付かないから貯金をするだけ無駄」等の滑稽な発言も目にするくらいですから嘆かわしいと思います

>>企業年金

企業年金など、現在では少数派ではないですか？
制度として企業年金のある会社はどんどん減り続け、現在では確か３割以下だったと思います
つまり７割の労働者は企業年金など手にしていません
今から３０年後に企業年金制度はどの程度残っているでしょうか？
日本人は小泉・竹中に騙された自分の馬鹿さ加減を恨むしかありませんね

>>7583 HFリポートさん
・いえ、私は30代半ばです。
・30前に私は家買いましたが、嫁の給料貯蓄に回しているので年間300万は貯まります。今の若い方もそんな感じでわりかし、皆さんしっかりしていますよ？
・企業年金ってそんなもんなんですか。私は恵まれているんですね。

>>7581
・住宅取得はいつを予定してるか？
今すぐにでも

・住宅取得の目的と、希望する面積
趣味。なんとなく。快適に暮らしたい。延床39坪

・現在と将来の家族構成、家族の性別と年齢
夫38歳、妻32歳、女子1歳、子-2歳

・現在のあなたの年収、あなたが予想する50歳時の年収
800万、950万

・奥様等を含めた世帯年収
+100～+200万

・住宅取得に充てるための現在の自己資金（ゼロならゼロで構いません）
600万

・あなた、およびご家族の健康状態
問題なし

・あなたご自身が考える20年以内で返すべき理由
特にない。35年で借りて退職時に一括返済するつもりだった。
HFリポートという人は早く返せって言うから興味があっただけ。

・建築予定（購入予定？）の土地に関する情報
　地目/都市計画/用途地域/面積/地形/上下水道/地区計画/消防計画
　勤務地までの距離
宅地・調整区域・220㎡・平地・浄化槽・片道21km

・現在のあなた及びご家族の借り入れ状況/借り入れ及び返済の履歴
借り入れなし・返済問題なし

・現在借家であれば、その家賃・共益費・駐車場代
家賃77000円　共益費2000円　駐車場代0円

・親御様からの資金援助の有無
無し

・相続（予定含む）できる実家の資産
無し

・その他特記すべき経済事情など
車の有無とか聞かないと。普通車2台
進学計画とか聞かないと。ずっと公立
退職金も聞かないと！　60歳時2000万
企業年金なしだが、退職金の一部を年金で受給可能
地盤改良130万
外構150万

>>7582
>1.家計簿と通帳の確認
家計簿あり。毎月誤差1000円以内。年200万貯金
現在妻無職

>2.個信情報の照会
問題なし。4500万即OK　勤続20年

2馬力で一気に貯蓄。住宅ローン減税効果を活用。将来は13年後の状況によりライフプランを見直し。現預金を住宅ローンの半分は確保済み。イデコも二人満額。積み立てnisaで余剰資金を運用。余裕がありそうですが固定金利を選択予定。今なら固定で0.7%お金は貯めながら大事に使います。
変動なら0.4%です。

フラット35の来月の金利はどうなりますか？
よろしくお願いします

>>7584さん　こんばんは

?は?と交わり、鯉は鯉と交わります
7584さんは堅実な方とお見受けしますので、周囲の方も堅実な方が多いのでしょう
素敵な環境だと思います

ごめんなさい
？は魚へんに誠でウグイです
漢字では入力できないようですね

>>7588さん　こんばんは
翌月の金利は前月中旬にはモーゲージには伝えられ担当者経由で知ることができます
（本当はダメなのですが）
また機会がありましたらお伝えいたします

>>7585さん　こんばんは

家を建てる場合、まともな打合わせ期間と工事期間を考えれば入居＝返済開始まで1年以上はかかります
今からスタートするのであれば、あなたの返済は39歳か40歳から
あなたの当初の設問は30歳の設定でしたが、どちらでお答えするべきでしょう？

さて、統計による平均像から見ると4人世帯の延床面積の必要条件は33坪、施工面積で35坪と考えられます
あなたが望まれる延床面積は39坪、施工面積は41坪以上でしょう
これは必要条件ではなく、あなた個人の嗜好による十分条件となります

また所得については、世帯主が40歳の世帯年収としては普通の所得があると判断できます
家賃もごく普通ですね
お子様の年齢を考えると過大な教育費も食費もかかっていない

しかし、世帯年収が900～1000万あって年間貯蓄は200万円しかない
これは、あなたが自分自身のＱＯＬをかなり高く設定していることを表しています
これは別に悪いことではありません

「例えば現時点で30歳の方がそれをどうやってそれを20年以内で返すのか教えてください」
とのことですが、簡単なことです
数千万の買い物をするのですから、その分ＱＯＬを低く設定しなおせばいい
ローン電卓があれば計算してみて下さい
何の問題もない返済額です

強いて不安点を挙げるなら、お子様が成人される頃にはあなたは60歳間近になっているという点です
申告にはありませんが、お子様二人とも大学まで進学される場合、現在の大学無償化制度では年収から判断すると対象外となります（もちろん将来的に対象が拡大される可能性はありますが）
お子様がご結婚される場合、300×2＝600万円程度の援助が生じる可能性もあります
60歳定年と、一般的な企業より定年年齢が5年早いのも不安です
退職金での残金一括返済もお勧めできません
3500万円の借入で元利均等であれば、20年後の残債は約1600万円です
一部上場企業でもあっという間に傾く時代
20年後にあなたの会社が存続するという保証はどこにもないからです
万一倒産した場合でも未払賃金立替払制度により退職金を受け取ることができる可能性はありますが、予定金額よりも目減りすることは避けられません

お子様の年齢を考えると、40歳での新築住宅取得は少し遅かった感があることは否めません
しかし、これらの不安もあなたのＱＯＬを設定しなおすことによって解決は可能です
ぜひ、「まともなＦＰ」の助言を仰ぐことをお勧めします

と、上記はあくまでも通り一遍の回答となります
ご質問の理由が「興味があっただけ」とのことですので、この位の回答までで控えさせていただきたいと思います

なお、「HFリポートという人は早く返せって言うから」とのことですが、単純にそのような意図の発言はしておりません
20年後、30年後の金利は誰にもわかりませんし、変動金利と固定金利の金利差がこれほど少なくなっているのですから、あえて変動金利を選ぶのは危険ではありませんか？　ご家族がいればご自身に生命保険をかけるのと同様に、わずかな金利差を保険料と考えて固定金利を選択するべきではありませんか？　変動金利を選択するのであれば、リスク回避のために早く返済を終えるべきではありませんか？　というだけのことです

私の見当違いでなければ、前レスから喧嘩腰のように受け取れますので、余分な議論は避けたいと思いますが、最後に一点余計なご忠告を申し上げておきたいと思います
これは善意によるご忠告です

>>7585さん

延床面積39坪というリアルな条件が提示されていること、すでに地盤改良費が算定されている＝建物の配置が確定しており地盤調査済みであるということを考えると、すでに着工直前の状況であると推察します

私なら、即刻建築を中断します

理由は以下の通り

・地盤改良費130万
・木造建築であるならば、ぼったくられているか？
・ぼったくられていないのであれば、柱状改良の金額であるのか？
・柱状改良で130万円とすると、相場からすると7ｍクラスの柱状改良であること
　5ｍクラスで80～100万円が相場
・7ｍ下に地耐力がある層があるのであれば、そこまでの層は粘性土であることが推察される
・粘性土だけで7ｍの層が形成されることはあまり無い
　ゆえに恐らく粘性土と砂礫層が交互に存在していると思われる
・であれば、液状化の危険性が高いということ
・地盤調査を行えば、地耐力だけでなく、同時に液状化リスクも判明しているはず
・ＨＭから液状化の判定まで説明を受けているか？
　受けていなければ、そのＨＭは単なる金儲けしか考えていないということ
・地盤保証会社は、液状化に対する保証もできる
　ただしそのためには、追加で200～250万円程度の改良費用が生じる
・今日本は地震の活動期に入っているため、数百年に一度レベルの地震が数年おきに起きている
　熊本のような地域別係数０．８の地域でさえ大地震が起きている状況
・そのような状況を鑑みるに、液状化の可能性が少しでも「ある」場所には、然るべき工事を行わない限りは家を建てるべきではない
・地震保険も液状化に対しては100％の補償は無い

ということです
私であれば、計画の初期、土地の選定を行った時点で追加料金を支払い、事前の地盤調査（保証外）を行います
数万円で可能ですから安いものです

自分のブログでやってくれ

>>7592 HFリポートさん
一般人の相談相手としては失格かな。
あなたとは考え方が違うようで意見が合わないですわ。
情報を読み取って理解する力も足りていない。
理由も述べず固定一辺倒はいただけない。無駄だ。
ただただリスク回避のために早くローン完済しろって、意味がわからない。リスク増やすだけじゃん
ローン組んでる人が多い方が景気よくなるのにそれを否定するなんて外国からの回し者か

>>7595さん　おはようございます

理由についてはしっかり明記してありますが、読まれてもご理解いただけないのは私の不徳の致すところです

>>「ローン組んでる人が多い方が景気よくなるのに」
なりません
建設・建築という行為そのものには一定の経済効果はありますので、国の政策的補助も存在します
が、住宅ローンがの返済を短縮することでの国の経済的デメリットは存在しません
ですから、長期借入の優遇措置も存在しません

住宅取得者の９割以上が住宅ローンを利用していますが、景気には何の影響もないのが現実です
逆にローンを組むほど国富は海外に流出します
例えば、SBIホールディングスの主要株主を調べてみて下さい
国富が海外に流出するの意味の「一端」が、どなたにもご理解いただけます

（現在の）景気が悪い＝デフレの原因は全く別のところにあります
万が一住宅ローンの利用に景気の底上げ効果があるとしても、それは対症療法でしかありません
原因療法が施されない限り大局的に見て景気は回復しません


長期支払いのリスクについては、銀行によって明示されている例を挙げます

・民間融資の５年固定と１０年固定　金利が低いのはどちらですか？
・フラットで２０年以内と２１年以上の約定支払い期間を比較すると、金利が低いのはどちらですか？
・では、その理由は何故ですか？

これならばご理解いただけるでしょうか？


拒否の声がありましたので、事前にお約束しました通り、以降の書き込みはいたしません
最後に、家を建てられます方々が、間違いのない計画で幸福な生活を送られますことを心からお祈り申し上げます

個人ブログでやればいいのに。不徳だ。
景気悪い原因が分かってれば景気悪くならないわ。デタラメばっか書くな

不景気の原因は米中貿易戦争だって書いてあるじゃん。もう止めようよ。ROM専だけど毒吐きまくりで読んでて気分が悪いよ。
よくわからないんだったらここでも読んでみたら？
https://www3.nhk.or.jp/news/special/news_seminar/jiji/jiji26/

「インフレに転じられない原因は米中の貿易戦争が始まったこと」
とは書いてあったけど、不景気の原因とは書いていない。景気とは関係あるが別問題と考える。

私にはどこに毒があるのか分からない。

あとROM専って古いですよ。

興味ないならスルーすれば？
中々、興味がある話しと思って読みました。理想は金利上昇。

安いうちに固定金利。金持ちは変動。

住宅ローン控除13年になると、
金利0.6%だと頭金入れても入れなくてもほとんど同じになる。
0.5だと借入額より安くなる。4000万借りても実際の返済額は4000万未満。

変動にして頭金入れずにできるだけ多く借りるのが得策だわ。

>>7601
満額控除できる人はね。
だから預金と給与が多い人は変動で頭金入れずに借りておくのが良いということ。

>>7600
金利はどんどん下がるよ。それを想定してローンを考えないと。
ただし変動金利はほとんど下がらない。

控除が終わったら一気に返す、という人が多いのだが、その考えがよく理解できない。
だって、あなたが死ぬかもしれないじゃん。そうしたら保険で全額返済されるんでしょ。
少しの金利払って数千万の保険の代わりになるんだから、返済しない方がいいよ。

加えて、金利１％以下で数千万借りる事ができるチャンスなんて、
住宅ローン以外じゃ一般人、特にご主人がお亡くなりになった主婦や子供には奨学金以外にはほとんどない。
だから一括返済なんて考えずに死ぬまで返済したほうがいいのでは。

控除終わったら全額返すという考え方もそのまま貯金で保有しておくという考え方もどちらも正しいです。ローンに正解なんてない。全額返し終わった時に結果論になるだけ。ギリギリでローン組む人なんてほとんどいないから、あーこうしておけばよかったなくらいで済む金利差なんですよ、今の金利っていうのは。

確かに。元金が少ないから計算したら一括返済の効果は金利が20万安くなるだけだった。12年短くなるがこれなら運用で遊んでてもリスク無い。固定で0.7%変動だと0.42%の金利差が約100万。余裕があるから変動だね。固定で失敗した。

>>7604 通りがかりさん
これこれ、うちの奥さんも言ってた。あんた死ぬかもじゃんってw死んだらチャラやんってw

＞固定で0.7

35年固定（当然団信こみ）ってこんなに金利やすくなってたんだ
どこの銀行ですか？

基礎的な質問で申し訳ないです。
当初10年固定0.5%でローンを組んだら、ローン控除1%との差分の0.5%が儲かるんですよね。
頭金500万を払わずにローンにして、10年後のローン控除が終わるタイミングまで手をつけずとっておいた頭金500万をそのまま繰り上げ返済したら、頭金を入れなかったデメリットはなくなるという考え方であっていますか？

>>7608
交渉の結果です。

フラットならアルヒあたりを検討するといいですよ。後はお取引のある金融機関さんと交渉。

>>7609
そうですが、当然税金は払った分しか戻りませんよ。今の納税額と借入残の1%どちらが多いですか？納税額が少ないなら頭金をいれるか運用で増やすか？でしょうね。
ちなみに住宅ローン減税は13年に延長ですよ。

>>7602 検討者さん

むしろ満額控除できない人とかいるの？

>>7611 匿名さん
返信ありがとうございます。
色々と言葉足らずですみません。
予定していた融資額ですと、1%は納税額より少なくローン控除上限までも余裕があるようです。
融資額を増やすことには漠然とした不安がありますが、10年後にきっちり頭金分を返済するのであれば、月々の返済額が少し増える以外にはデメリットないですよね？

あと、ローン減税延長された3年分は建物価格の2%÷3とのことですが、外構費や土地代は含まれるのでしょうか？

>>7613さん
借入残の1%なんで土地、外構含みで借りれば減税になりますね。但し10年目以降は書いてある通り、残の1%と比較して安い方になります。10年固定なら11年目に繰り上げも検討されると良いでしょう。11年目以降の金利次第ですね。素敵なマイホームを！

>>7609 匿名さん
計算が少し違う

>>7615 通りがかりさん

間違ってましたか！？
お手数ですが具体的に教えて頂けますか？

>>7616
めんどくさいので具体的に教えません。
シミュレーションすれば分かります。検索すればサイトありますよ

>>7616 匿名さん

金利の計算方法わかってる？

>>7618 eマンションさん
勘違いがあるかもしれません。。
当初10年0.5%なら、10年はその月の残高×1.05、11年目からはその月の残高×見直された金利…という計算かと思っていました。

なので、当初の金利が1%以下であればローン控除との差分がお得になるのかな、と…

ローン控除は年の残高の1%
金利は月の残高の(0.5/12)%

あ、なるほど！
金利は月々変化する残高に対して計算されるのに対して、ローン控除額は残高が1番少ない年末（？）に対して計算されるので、単純に「払った金利の倍儲かる」という計算にはならないと言う事ですかね。
返済スピードが速い（返済期間が短い）ほどお得ではなくなるという感じでしょうか。

金利上昇始まりそう

>>7622 匿名さん
みずほ銀行は固定金利を上げてるよね利下げしてる銀行もあるけど
何で上げたんだろう。一時的なものかな

今までが安すぎ