固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

変動はやはり不安だから全期間固定にしようと思ってます。

正解

メガバンク、信託銀行で通常2%程かかる保証料を無料、もしくは割引って無理ですよね？地銀だと割引もあるらしいですが大手はやっぱり無理かなぁ。出来れば住信SBIやじぶん銀行に勝てるのに。

>>5503 マンション検討中さん
メガや信託はまず保証料0.2％の割引はないですね。
地銀と交渉すればいいと思います。

>外せば0.6まで下げれるそうです。

銀行でダンシン外せるんだ…

>>5504 匿名さん
そうですね、ありがとうございます。
あとは元金均にすることで元利金等より保証料下げられるくらいですかね。低金利だから元利金等にしようと思っていますがもう少し悩みます。

「米朝首脳会談」が、2018年の住宅ローン金利に及ぼす影響を大胆予想！
http://diamond.jp/articles/-/163089

北朝鮮の核ミサイル開発～2018年米朝首脳会談までの住宅ローン金利動向のまとめ
http://sennich.hatenablog.com/entry/usa-north-korea-top-meeting

トランプと金正恩が動き出したら為替と金利が動き出す→住宅ローンを賢く借りる３つのルール
http://sennich.hatenablog.com/entry/trump-kim-housing-loan-3-rule

森友問題で住宅ローン金利はどうなるか？アベノミクスの停滞で遅れる景気回復
http://sennich.hatenablog.com/entry/2018/03/13/000002

6月融資実行予定なのだけれど、長期金利が上がらないといいなあ。

米朝首脳会談がまだ本当に実現するかはっきりしない。
公平な第三国でする話題もありスイス、スウェーデンなどが候補でしょうけど、あのお方が北から出てきた瞬間に国際手配でつかまったり、テロに会う危険性を冒すのか疑問。
北側も国営放送や機関紙で何も触れていないのも気になる。
仮に話し合いがまとまらなかったから、その後はカードがお互いになくなり、開戦に突入するリスクもある。
戦争リスクが長期金利にどう影響するかは未知数なところがあると思う。
それより、もりかけ問題で安倍さんが退陣または、総裁選に敗れる事でゴリゴリの緊縮財政派の石破さんや岸田さんがなる事が金利に影響しそう。

米中貿易戦争で株価大暴落ですが、固定の方が良いでしょうか？

株価下降、景気悪化の兆しがあるのに変動があがるわけないでしょ。

>>5510 匿名さん
さあ何年先まで変動しないですかね？

>>5511 匿名さん

シミュレーションしました？
5年後に今の固定の1.2%になってたとしても、繰り上げできるので変動のが優位なんですよね。
繰り上げできない貧乏人が固定にするのでは？

>>5512

５年後に繰り上げるなら、やっぱり固定の方が金利が低くてお得な気がしますが・・・
５年目の借り替え向きな感じで良さそう

>>5513 匿名さん
5年で5000万払いきれる人は、金利は気にしなくて良いよ
固定明けの恐怖に勝とう

変動は気楽でいい

？？
＞固定明けの恐怖
＞変動は気楽

固定明けは変動でしょ？
相場観や金利情勢によっては、続けて固定でも良いですし・・

最初から変動だと金利引き下げ幅が2%だから当初固定は0.3%金利が高い変動になるのでは？

つぎの総裁に安倍はないから、金融緩和政策も変更されて長期金利はあがると思う。
政策金利がかりに変わらなくても、各銀行の金利優遇は少なくなると考えると、いい条件の優遇金利を敢えて短い期間の当初固定で放棄する？

月曜日が怖いです。

>>5513
借り換えも手数料掛かるでしょう
それが計算出来れば良いのでは

借り替えなくても、固定明け時に手数料無しで選べた気がする

>>5517 匿名さん

私も怖いです。株ですか？
3月配当や優待の権利確定が多いといっても、支えきれるレベルではない。
仕込むにしても、下りの際が読めない。

>>5512 匿名さん

繰り上げ返済できない変動が一番悲惨。

ペアローンで10年後に一括繰り上げの予定ですが、夫の口座から妻の口座にお金を移して、妻のローンの繰り上げ返済に使うつもりです。この場合、贈与税は避けられませんかね？

>>5522 匿名さん

10年後に一気に数百〜数千万移すとおそらくアウト
年110万ずつなら全く問題ない

繰り上げは出来るだろうけど、手元に現金を残して置きたいから固定にした
その代わり車買ったり教育費だったりはローン借りずに現金払いでいく
子供が巣立ったら繰り上げするかも？

>>5522 匿名さん

登記を自分に移せばいいんじゃない？

>>5523 匿名さん
問題ないというのは語弊がある。判断基準は用途なので金額じゃないでしょ。ローン返済用だと認定されたら対象になるよ。
まあバレる可能性はかなり低いけど。

変だよなぁ〜
離婚時には財産折半なのに。

前知事ます◯△さんの離婚時の節税スキルが週刊誌に書いてました。

どうやら贈与税は避けられないようですね。ペアローンは不便なもので、千日ブログさんの言う通り辞めた方が良いかもしれません。

自営業を法人化して思い知ったけど税の仕組みはほんとよくできてるよ。簡単に脱税できないようになってる。
個別のケースがすべて法律で定義されてるわけではないので、自分なりのロジックを作って当局との戦いになります。勝てば経費、負ければ追徴。

今の新築マンションの値上がり具合からすると、配偶者贈与控除の2000万円は少な過ぎ。

>>5526 匿名さん
毎年110万ってのは暦年贈与の話だろ。

>>5531 匿名さん
不動産価格の推移と税控除は全く関係ないっしょ。

岡崎信用金庫

約5000万円

変動35年　0.575% ガン団信付

事務手数料５万

保証料なし

いろいろ探したが、これ以上の条件はなかったです。

他の信用金庫も、ネットバンクもお手上げと言われました。

おつかれさまです。

また金利下がったな。
いつになったら上がるのやら

丸7年0.775%確定。変動金利は半年固定。
まだ余裕はないけど、ギリは脱出してきた。

今の日本で金利上げる状況が作れる訳がないよ
変動一択

現在戦後3番目の息の長い景気回復となってます。
日銀の方が言うには、しばらくすれば2%インフレの目標が達成するらしいです。
秋になると自民党総裁選で反アベノミクスを掲げた緊縮財政派の方が勝ち、日銀が緩和を進めにくくなり出口戦略の話になっていく。
日銀の独立性が無くなった日本では、金利が上昇するシナリオとしてはあるかも。

貧乏人は固定ですか？

基本的に変動の金利上げに対応出来ないなら固定でしょうね。
まぁ、俺は長期契約なら貧乏してようが金持ちしてようが固定一択ですが…リスク管理って大事。

目先の金利しか見てない人が多いので金利が上昇した際に虫の息になる方が変動で契約した方は多いんじゃないかなぁ〜とは思う。

変動金利そんなに急には上がりませんよね？

変動金利は金利が安い間はお金を貯めるかお金を既に持っていて金利が上昇した際も臨機応変に対応出来る方が組むローンです。
出来ないなら全期間固定で金利が安い間に契約。

個人的には銀行は金利が高いお客様が完済を迎える辺りから積極的に変動を上昇させるんじゃあないかなぁとは思いますが。
だからこそ、変動を勧める銀行が多いのではないでしょうか？
彼等もそれで飯を食べてるわけですし。

>>5542 匿名さん
変動は急には上がらないけど、変動が上がった時に固定に替えようと思っても大分固定は上がってしまってると思います

ぎんこうは変動から固定に変更できるというが、結局出来ない。

繰り上げ返済しないから、3固定一択かな
これから子供の進学や車の購入や親への援助など一番お金が必要でお金も掛けたい時期に繰り上げ返済するのは厳しい
変動は上記にお金を掛けてもまだ充分に余裕があるような人向けの商品だと思う

>>5538
あくまで今の日本はね
3年後、5年後、10年後は今の日本ではなくて未来の日本だからね

日銀の方針が変われば、例えば長期金利のイールドカーブコントロールの目標値が上がるようになれば固定にすぐ切り替えればよし。
変動金利はそれまでの低金利の間にいかに元本を減らす事ができるかに尽きる。
でも30年固定で1.15%とボーナスタイムがつづいているからどっちでも良し。

固定は貯金、変動は投資

余裕資金があるならリスク分散の投資先という意味で変動で良い
例え運悪く金利が上がって固定に対して赤が出ても大した額じゃないしね

35年変動で借り入れてますけど、目標は30年で完済です。
0.4%スタートで、10年ごとに1%の上昇なら変動の圧勝。1.5%の上昇でどっこいどっこい。

0.4％ってすごいね
いつ借りたんだろう

しばらく金利あがらないって聞くし変動でいいんじゃない？

しばらくってどのくらいなんだろうね…世界各国の政策金利を見たら日本とスイスだけがずっと低いままだけど安全通貨と呼ばれてるのと関係があるのかな？

>>5553 検討板ユーザーさん

まず黒田の任期である5年は変わらない。
そこから先はわからない。

＞＞5554 匿名さん
＞まず黒田の任期である5年は変わらない。

そのように判断する方が多いのは事実ですね。それこそ、印象操作！？
　
但し、先の人事は、その限りでは無いことを、明確に証明しているのでは。
それを世間に知らしめる為の布陣とも、読み取れる。いきなりだとショックが大きいからね。
　
ハッキリと言えるのは、５年以内でも変わる可能性は以前より高まっている状況だという事。
海外の動向も含めてですよ。

残債と同額を短期定期預金にコロコロ移行すれば
変動金利の金利が上昇しても
定期預金の金利も上昇するからリスク回避できるのでは？

定期預金の金利と住宅ローンの変動金利は並行的に変化しても金利差があり過ぎですよ。
そんな現金があるならローンを返済した方がいいよ。
投資は下げ相場に入りますよ。

金利差は問題ではない
金利上昇分をリスクヘッジできれば変動金利が固定金利になる

黒田さんはマイナス金利やらないと言ってやったから全く信用できない
でも利上げ出来ずに次のショックが来たら、もうほぼ出来る金融政策がないってことだからそうなったらどうなるんだろうなぁ

お札をいっぱい印刷するが、その期間を絞る。
その期間にお札を国民にばらまく。
国民所得が増えて、みんな金使う。
円高のうちにすれば良いのに。
超リフレ派の総理誕生希望。

年金破綻間近なのにお金をばら撒いてもほとんどが死に金になるだけ。

日本が破綻するわけない
いや、破綻したとしても、一時的には行政サービスも止まり大変かもしれないが、国の借金はチャラ、その後は超円安で日本の復活、ＴＰＰがかりに施行されても外国の農産物が高いから買わなくなり、国内の農業が復活しますよ
とフジマキが言いそう

>>5534 購入経験者さん
岡信
変動0.675%
ガン団信　41歳未満+0.1% 41歳以上51歳未満+0.15%

ウーン…

一般的に変動と全期間固定って満額回答、最優遇金利を受けるにはどちらが審査厳しいのですか？

>>5564 匿名さん
銀行にもよるだろうけど、都銀では金利コースは審査に影響を与えませんよ。
審査金利は一律で審査します。

>>5562 匿名さん

逆に一度破綻しないと復活はない
じりじり消費税を上げるようなギリギリ死なない政策をとる限り金利を上げるチャンスなんてない

ギリの俺が思うに残債多い初期の金利がめちゃくちゃ重要。
ギリは10年間の金利が1番低いと思うローンを選択すればいいと思う。
それが、今は10年固定なのか、変動なのかはわからんけど。

このままインフレしていけば引き締めのため利上げになる。インフレが出来なければ、国の債権以上に日銀の債務が増えて国債の金利が勝手に上がってしまう。
インフレが出来なかった場合の国債の金利が上がってしまうまでになるには大分時間が掛かるとは思うけど、どのみち金利が将来的に上がってしまうように思う。

>>5564 匿名さん

同じ借入金なら、全期間固定の方が、さらに元金均等の方が当面の支払額が多いから厳しいのでは。
私は元金均等ですが、毎月ちょこっと返済額が少なくなるのを確認するのがすきです。

35年固定にしたけど、10年たってあまり金利が変わってなかったら変動に乗りかえるっていう考えはあり？
20年で完済が目標

>>5570 名無しさん

それが一番無駄かなー。
20年完済って、10年後には残債が半分になってるという認識でいいですか？
変動で金利抑えるプランに切り替えたところで、残債が減ってるのでそれほど旨味がない。相当な金利差がないと、借り換え手数料がもったいない。

利上げがされる時今のマンションの価格はどうなってるだろう？
2倍かな？
それとも半額？

10年固定か変動かの2択だと思うな。
35年も金利を固定にして、初期の金利を高く払う必要性を感じられない。
11年目はローン減税もないんだから、ひたすら繰上げ頑張れば良いだけ。

>>5573 匿名さん
11年目からは金利とにらめっこ
団信との兼ね合いみて繰り上げるかどうか決める
経営者なら自宅を経費にするという手も
ローン減税中は1割しか経費にできないけど

>>5572 匿名さん
金利だけ考えてもわからないんですよね。金利が上がってマンションが上がっても所得が一緒に上がってれば相対的には今と同じだし。
景気が良くならないのにいきなり金利だけ上がる状況が見えないです。いまは政策で低くしていての好景気ですからね。

デベも金利の動向は注視してる。土地の取得から建築までの資金は借り入れてるわけで金利が上がると原価に影響してくるから。単純に考えれば金利が上がればマンションは高くなるんだけど、一方で土地の価格が下がるはず。今みたいに売れ残りも許容できなくなってくるのでどうなるんでしょうね。

>>5573 匿名さん

10年固定選べるくらい資金に余裕があるなら、変動選べばいいのにとすごく思うのですが。

ここの方達は詳しそうなので相談させてください。
家を建てようと思っているのですが2年後に建てるか5年後ぐらいに建てるかで悩んでいます。

自分の情報は以下の通りです。
戸建て予算3000万(土地、諸費用込み)
年収500万、妻100万
子供0歳、(もう1人希望)
年齢29
資産 貯金300万、株1300万
地方の為車2台必要
家賃7万、家賃補助3万5千円有
年間貯金額100万(40万は家賃補助によるもの)

2年後に建てる場合借り入れ2700万
5年後に建てる場合借り入れ2400万
どちらの方が良いでしょうか？
金利は動向をチェックしているので変動か固定その時の有利な方で借りようと思っています。

>>5578 検討者さん
何をもって良しのするのかわからないけど、家賃補助があるので金銭的には5年後のほうが得ではありますね。ただ大きな金額でもないし、期間を遅らせると市況変化のリスクを抱えるわけだしいますぐ買ってもいいような気がしますけどね。リスク資産多めですし。
逆になにを気にされてるんでしょうか？

>>5579
ありがとうございます。
>逆になにを気にされてるんでしょうか？
気にしても仕方ないのですが5年後の金利が不透明なので早めに建てた方が良いのかなと思ってます。
早めに買った場合は頭金が少ないのが気になります。

>>5580 検討者さん
毎月の支払いができるなら頭金はゼロでいいんですよ。年収500の借入3000は問題無いと思いますよ。先延ばしにするほど支払いがキツくなります。
それより株1300の方が気になりますけどね。

>>5580 検討者さん

不安な時は買わない事

黒田「物価目標の実現にはなお距離があり、（出口戦略を）検討する局面にはない」

こりゃ当分変動は上がらんな。

>>5583

そりゃ、「今は」考えない、つまり2〜3年は出口戦略を考えないということでしょう。次の任期の5年の間には考えざる得ないでしょう。そう考えると、5年後には上がる可能性が高いと思いました。

>>5584 匿名さん
だから固定にするの？
金利上昇なら預金金利も上昇するんだから変動でいいんじゃない？

>>5584 匿名さん
出口戦略検討→量の縮小→利上げ→0.1～0.2％程度の上昇。

利上げまでの期間＆利上げ幅考えると固定にするメリット等全くないんだが？

>>5584 匿名さん

変動金利と固定金利まで1%近く差があるわけよ。
10年後に変動が1.35になったら、固定で借り入れた人たちは「ほら！あがった！」と騒ぐんだろうな。

固定だけど別に他人はどうでもいいし、ほら上がったなんて絶対思わない
繰り上げ返済のリスクを負いたくないから固定にしてるから
それに目を背けたいのか知らないけど、5年以内に金利が上がりそうなのは状況を見たらわかるし、上がって欲しくて書いてる人はいないのでは？
金利が上がるすなわち地価が下がる可能性が高いのだから

>>5588 検討板ユーザーさん
>繰り上げ返済のリスク

って何？ｋｗｓｋ

5584です。

>>5585
35年ローンの全額を変動金利にしても、リスクを回避できるだけの貯金があるのなら、悩まずに最初から変動にします。

>>5586
金利がいつ上がるかという予測と、どのぐらい上がるかという予測は独立と考えています。0.1～0.2%程度の利上げで済むのなら、大したリスクではないですね。それ以上上がるリスクがどの程度あるのか、ということを慎重に検討しています。

さらに金融市場の状況の予測はできても10年ぐらいしかできず、10年後には何がおこってもおかしくないとも思っています。私の場合、10数年で完済できる収入はないので、全額を変動金利で借りる選択肢は考えていません。

支払う金利・手数料の総額を小さくしたいという要望と、背負うことができるリスクを小さくしたいという要望の双方があって、それにどう折り合いをつけるかという話です。

もちろん、過去の２０年間、基準金利はほとんどかわっていないとか、日本は人口が減って、生産力が減っているから構造的にインフレになりにくいであるという状況は承知しています。ただ、フラットの金利動向をみると、現在の金利が「底」に近い状況とも言え、長期金利を選択するのも合理的とも考えられるのではないでしょうか。

家を買うのを「博打」にして、「変動金利」が上がらなかったから、「固定」の奴らはざまーみろと思うか。はたまた、「変動金利」が上がって、「固定」にしておいてよかったと思うか。

そういう次元の話ではなく、各人が背負えるリスクを検討したうえで、自分にとってのベストを選択すればよい、そう思っています。

＞家を買うのを「博打」にして、「変動金利」が上がらなかったから、「固定」の奴らはざまーみろと思うか。はたまた、「変動金利」が上がって、「固定」にしておいてよかったと思うか。

まずは変動金利の何が上がるのかを理解できるといいですね

>>5590 匿名さん

>リスクを回避できるだけの貯金があるのなら、悩まずに最初から変動にします。
>10年後には何がおこってもおかしくないとも思っています。私の場合、10数年で完済できる収入はないので、全額を変動金利で借りる選択肢は考えていません。
貯金も収入もない人のローン総額ってどれ位？

>背負うことができるリスクを小さくしたい
残債が大きい開始10年間に背負う変動金利と固定金利の差額と
10年後、残債が減ってから背負う変動金利と固定金利の差額を比べたら
相当金利が上がらない限り変動金利の方がリスク小さいと思いますが・・・

>>5589 匿名さん
詳しく書くのは大変だから、検索して調べてもらいたいが簡単に書くと
子供がまだ15歳くらいで夫が亡くなった場合亡くなる前に繰り上げ返済していて預金がなかったら苦しい状況になることや、子供が私立医大に行きたいと言い出した時に繰り上げ返済していて預金が足りない状況になるとかいくらでもリスクはある
子供が絡んでくることが多いかな

>>5590
逆だぞ
労働人口が減るとインフレは起こりやすくなる

>>5592

> 貯金も収入もない人のローン総額ってどれ位？

貯金は頭金に使います。900万ぐらい。ローンの総額は4300万ぐらい。頭金と諸経費を払って、手元に残る手持ち資金は150～200万円になるみこみです。

収入がないとは言っていません。「10数年で完済できるほどの収入」がないのです。繰り上げ返済をして、20年ぐらいで完済したいと思っています。現時点での年収は約1000万円です。

> 残債が大きい開始10年間に背負う変動金利と固定金利の差額と
> 10年後、残債が減ってから背負う変動金利と固定金利の差額を比べたら
> 相当金利が上がらない限り変動金利の方がリスク小さいと思いますが・・・

そもそも、「固定金利」を選択し「変動金利」にしなかったことよって、生じる金利差を「リスク」ととらえていません。私が払うお金が増えるわけではないですから。これをリスクとお考えになるのは、失礼ながら「ギャンブラー」の発想のように感じました。

>>5593

> 逆だぞ
> 労働人口が減るとインフレは起こりやすくなる

教えていただきありがとうございました。

>>5594

> 固定にしたならここでわざわざ聞くような話でもない。

まだ融資実行前です。長期固定、もしくは、長期固定と変動のミックス（変動は10数年で完済できる規模）にするつもりで、現在最終検討中です。

ミックスの場合は、将来の金利上昇リスクを小さくするために、変動から先に繰り上げ返済する予定です。将来の金利上昇に対するリスクヘッジは長期固定の方でとる予定です。

>>5596 匿名さん
このスレで何がしたいのか意味不明ですね。
自分の方針をここで披露しても、それで完結しているので終了ですが。

2%の物価上昇を目標に掲げて、金融緩和継続なんでしょ。
金利動向とかまったく気にしない人は固定でいいと思うよ。

変動金利　10年0.5％　次の10年1.5％　また次の10年2.5％　最後の5年3.0％
で計算してみるがいい

>>5595 匿名さん
>貯金は頭金に使います。900万ぐらい。ローンの総額は4300万ぐらい。頭金と諸経費を払って、手元に残る手持ち資金は150～200万円になるみこみです。

>繰り上げ返済をして、20年ぐらいで完済したいと思っています。現時点での年収は約1000万円です。

頭金もったいなー
繰上げ返済もったいなー
年収1000万もある優秀な人とは思えない
まぁそうしたいならそうすればいいけどさ

変動金利は短期プライムレートに連動していて、短期プライムレートは無担保コール翌日物を元に決めている
政策金利が下がれば、日銀の当座に預け入れるよりも無担保コール翌日物で他行に貸出した方が特になる
そうなればコール市場は金余りになって無担保コール翌日物の金利も下がると言う仕組み
だから、政策金利に変動金利が連動していると言うのは嘘ではないがミスリードみたいなもので、本当は変動金利は無担保コール翌日物に連動している
で、今現在無担保コール翌日物はマイナス金利により金利が下がりすぎて残高がマイナス金利導入前の5分の1に落ち込んでいる
金利が低いからだけではなく、担保が用意できないなどの理由にもよりこれだけ落ち込んでるんだよね
これが何を意味するかと言うと、銀行が倒産しはじめたら無担保コール翌日物で貸し渋りなどが起きたりで上昇する
そして今銀行は経営が危ない
変動金利は無リスクみたいな書き方してる人が気になるけど、変動金利はリスクが高くリターン？が多い商品であって無リスクじゃないよ
イザという時の繰り上げ返済の資金を用意できない人は簡単に借りないほうがいいですよ

>>5599

> 変動金利　10年0.5％　次の10年1.5％　また次の10年2.5％　最後の5年3.0％
> で計算してみるがいい

アドバイスありがとうございます。早速試算してみたところ、長期固定（30年固定1.1%)のほうが、２５万円ほど総支配額が少なくなるという試算結果がでました。この試算は、繰り上げ返済しない前提だったのですが、ある程度の規模の繰り上げ返済をすれば、変動を選択したほうが総支払額は少なくなりそうです。

> 繰上げ返済もったいなー

20年ちょっとで退職するので、退職前には支払いを終えたいと思っています。

ここで変動を何もリスクが無いかの如く推す方はどんな方なんだろうか？
住宅ローンすら組んだ事も無い自称ファイナンシャルプランナーだったら笑えるが。
今は金利がドン底だし春だから頭がお花畑なのが多いのは仕方ないにしても…

俺みたいな一般市民からしたら金が無いとさすがに変動はありえんわ。

>>5602 通りがかりさん

たぶん、なにも考えてないやつほど固定にしてるよ。安心という二文字だけで、思考が停止してる。

黒田さんが継続したのは、何人かに断られたからと須田慎一郎が話していた。
実際に断った方に理由を聞くと、出口戦略の道筋がその方では立てられそうにないからと。
日銀が国債を購入し続ける金融緩和は、どこかで終わりにする時に、国債を日銀が買わなくなると国債暴落が起きる。
どこかで下がるのがわかると誰も国債を買わない。
市場は少しでも出口戦略の話をすると、株価まで下がる状況でどうすればいいかわからないと話した。
黒田さんは任期中にどうやって出口に向かうかを示さないといけない。
変動金利がどこで上がるかは別にして、長期金利が爆上げするリスクはかなりあると思ったよ。

>>5601: 匿名さん
>長期固定（30年固定1.1%)
35年じゃないのね

全期間固定を選択する人は全体の1割程度だよ

>>5605

>> 長期固定（30年固定1.1%)
> 35年じゃないのね

定年までの残り年数を考えると、20年ちょっとで支払いを終えないといけないので、35年ローンでも、金利を35年間固定しなくてもいいかな、と思っています。20年固定でもいいのだけれど、20年固定と30年固定の金利がほとんど一緒で、金利支払い額削減のメリットがほとんどないので、30年固定にするつもりです。

>>5607 匿名さん

団信なしですか？
死亡のリスクケアは生命保険？

借入期間が20年で20年固定0.77%で借りている自分からすると、なんだかんだで固定金利はあがってるんだと思った。
その時は30年固定は0.88%だったと思う

>5609 匿名さん
金利は人それぞれよね～
優遇もあるし

>>5608

> 団信なしですか？
> 死亡のリスクケアは生命保険？

団信（全疾病保障タイプ）込みです。

>5602
前物件の時固定と変動ミックスだったけど無駄だった。。。
固定金利は変動しやすいけど変動は変動しないからね。
最終局面に変動するから逃げ場がなくなるのは確かだけど。

>>5612

もう少し状況を教えてもらえますか？

固定金利は変動しやすい、という意味は、期間固定金利の固定期間が過ぎたら変動した、ということですか？

変動は変動しない、という意味は5年間の支払額固定ルールのことですか？

>>5613 匿名さん
新規借入金利のことでしょ。
固定は毎月変わってる。ちょっと、考えれば分かることやろ。

>>5614

> 新規借入金利のことでしょ。
> 固定は毎月変わってる。ちょっと、考えれば分かることやろ。

そういうことですか。経験者の有益な経験談が含まれてのでは、と思っていろいろ考えてしまいました。

>>5615 匿名さん
プライドか高くて視野が狭い典型やね、キミ

>5614
その通り。
ごく普通のことです。

>>5609 匿名さん
団信込み?

２年ほど前に20年固定0.67%、30年固定0.72%まで下がりました
銀行ローンなので団信込です

↓からキャンペーン適用

>>5619 匿名さん
2年前も団信無料だったっけ？

>>5620 匿名さん
フラット属性の方かな？

>>5619 匿名さん
2年で固定は上がり変動は下がりました
なぜでしょう

>>5622
固定が先に上がるのが常ですよ
変動なんて入り口で甘い汁吸わせればあとから引き締めは簡単ですからね

俺が契約した銀行は変動金利はやめた方が良いと言いと言われた。

>>5623 検討板ユーザーさん
テキトーなこと言わない方がいいぞ。
固定は人為的に決めるメカニズムだが、
変動は違うからな。

>>5625 匿名さん
Tiborがじわじわ上がっています
短期プライムレートはTiborと無担保コール翌日物を参考に決められています
Tiborは全銀協の思惑によっても動きます
全銀協は何とかこのTiborを上昇させて銀行の収益の改善をしたいと思っているのでしょう
小幅ではあるものの順調に上がってきていますよ
変動金利も人為的に決められる点では同じですよ

これからは固定だな。
潮目が変わった

>>5626 検討板ユーザーさん
全銀協ごときでTiborを自由に操作できるわけねーよwww
固定金利は個別銀行が自由に決められる。全く持って訳が違う。何を言いたいんだか

優遇幅は自由に変えられるでしょ
あと、NISAとか証券口座作成での優遇キャンペーンもいつでもやめられるし
0.1%～0.03%程度なら、すぐに変わると思う。

>>5629 匿名さん
脊髄反射しちゃうタイプかな？

優遇金利は変えられるけど、↓みたいなこと自由にできる？？
>>変動なんて入り口で甘い汁吸わせればあとから引き締めは簡単ですからね

>>5628 匿名さん
実際EULIBOR下がってたのにも関わらず、日本は似たような政策をとってたにも関わらずTiborはずっと高止まりしていた
思惑で動くってことだよ

>>5629 匿名さん
優遇幅を変えてもすでに利鞘が少なすぎて、変動じゃ赤字
従業員を削減してもコストカットしてももはや無理
ゼロ金利前の3分の1程度に住宅ローンの利鞘による収益が下がってる
今まで主力商品だったものの儲けが3分の1になってみな？潰れる
とりあえず日銀の当座に残したり、コール市場でやりとりするよりはまだマシだから多くの銀行が選択してるだけ
だからスルガ銀行のかぼちゃの馬車のようなことになる

>>5623 検討板ユーザーさん
あとからっていつ？

2人ともそんなに青筋立てなさんな。必死すぎw
何も変わらないよ、黙って静観してればいい。

>>5631 検討板ユーザーさん
思惑で動くことと「自由に操作できる」ことを同列に語るならそれでいいが、固定金利の操作とは質的に全く違うことは自明だな。

全くプライドだけ高い奴はメンドクセーな(笑)

>>5635 匿名さん
何を怒っているの？
固定金利がどうやって決まってるか知らないの？10年国債と連動している
それを自由に操作できるとするなら、短期プライムレートに連動する変動金利も自由に操作出来ることになると思うんですが…
私は>>5623とは別人ですが？
変動金利が上がるかどうか分からないけど、銀行の収益とtiborが思惑で動くことを考えたら銀行は短期プライムレートを上げたいことが予想できる
でも日銀に阻止されるかは分からないし、確実に上がるとは別に書いてない

>>5635 匿名さん

不安の裏返しで煽ってるんだから、いちいち噛み付くほうがみっともないw
何を返したって不安が解消されるわけじゃないんだから、放っておけばいい。

そんな難しい事考えなくても変動1択
金利0.5%前後で自力固定するの簡単なのに…

>>5637 匿名さん
不安とは？固定金利の人も不安になるの？10年固定とかの話？
住宅ローン金利を選択するにあたって色々な可能性を模索するのは当然のことでは？今のところ固定金利に傾いていますが…
銀行の動きがきな臭いから意見を聞きたかったんだけど

>>5639 検討板ユーザーさん

気持ちが傾いてるなら固定にすればいいよ。
はたから見てると君は不安で不安で仕方がない、って書いてるだけにしか見えないよw

>>5640 匿名さん
いや私はそりゃあ不安ですよ
金利が選べない
私みたいに不安が強いタイプは固定がいいのかもしれないね
まず変動にして上がる前のタイミングが分かりそうなら固定にって考えてたんだけど、プロじゃないからなかなか難しそうですね

>>5641 検討板ユーザーさん
自力固定できない人なの？

流れ見てたら変動のほうが不安そうだなw1名だけなのかもしれんが罵りばかりで同じ住宅ローンを組むような歳くらいとは思えん。かなり若くして住宅ローンを組んでるのか？変動か固定かは資金力次第と思うがな。

>>5642

「自力固定」について教えてください。変動で借りるんだけれど、固定で借りたつもりになって、毎月の返済額の差額を繰上げ返済するということですか？

>>5644 匿名さん
例えば、とある銀行の定期預金金利は0.3%です。
残債3000万で変動金利が0.1%上昇したら、とある銀行に1000万定期に入れると、金利上昇分は相殺できるってこと
変動金利が上昇すれば、定期預金金利も上昇しますので、変動金利で固定できるというわけです。

そもそも馬鹿は固定にしといてくれた方がありがたいよ。
銀行が儲かってくれないとマイナス金利に文句付けられて色々困るからね。

今って、0.5%以下で借りて1%返ってきて現金払いより安くなるマイナス金利

なのに、それでも不安って金利はまったく関係なくて単に、
買ったものの代金を払えないだけ
そんな方は、たとえ金利０が続いてても破たんするでしょう

お店のポイントやクーポン、マイルとかと同じで
どこを選んだら、ちょっとお得かしら？ってぐらいの違いしかないです

>>5645

ありがとうございます。とすると、「自力固定」は資金力がある人が取れる技ですね。そもそも、十分な資金力があれば金利が上がり始めた時に全額繰上返済という手段も取れますよね。資金力がない人は固定が無難ということですか。

>>5648
少し前までは、>>5619みたく変動より固定のほうが金利低かったから
余裕があってもなくても固定だったんですけどね。借り替え含め
いまは不透明だから、どちらがお得が迷いますね

いずれにせよ、住宅ローン減税が終わった頃には、預貯金＞借入額になる
予算の物件にさえしておけば、損をすることは無いから気楽と思います。

どれくらいの貯金があれば繰り上げ返済を余裕でできるんでしょうか？

6400万のマンションを35年固定金利にしました。
貯金3000万ありますが万が一を考えて貯金してます。頭金400万のため残り6000万と金利です。

年収1800万 41歳です。
これでも厳しいでしょうか？

郊外や地方の物件は都内と違って担保割れするから
普通に頭金入れたほうが良いと思う

>>5650 匿名さん
余裕でしょ
でも何で固定しちゃったかなー
金利低けりゃ繰り上げず保険として置いとけたのに

>>5652 匿名さん

同意。借り入れ6000万円の固定と変動の差額って1万5千円くらい？
超もったいない。

>>5645
とある銀行ってどこ？キャンペーンでなく0.3％なの？

>>5654 検討板ユーザーさん

キャンペーンじゃないよ
あ、5年で0.3%だけど
今から残債の3分の1定期入れとけば、5年後0.1%上昇に耐えれる
今から残債の3分の2定期入れとけば、5年後0.2%上昇に耐えれる
今から残債の全額定期入れとけば、5年後0.3%上昇に耐えれる

5年後、金利が上昇していたら定期預金金利も0.3%以上になる
5年後満期が来たらまた残債の内いくらか定期に入れるの繰り返し
これで変動金利の金利上昇リスクを回避できる

ま、定期に限らず運用次第でリスク回避できるってこと
固定にする意味ないね

>5655
>5年で0.3%だけど

訂正
5年満期、年利0.3％ の定期預金

>>5655
> ま、定期に限らず運用次第でリスク回避できるってこと
> 固定にする意味ないね

運用に回せる余剰資金がある人はいいですね。

>>5652 匿名さん
固定の方が置いとけると考えたんですけど
金利低いから上がってから繰り上げしたらいいということですか？

>>5658 匿名さん

金利が低ければ無理に繰上げ返済しなくていい
金利は保険料と考えることができるが
固定は金利が高いから繰上げ返済しないとキツイ
置いとくと保険料（金利）が高くつくから意味ない

35年分の収入保障保険料と住宅ローン金利を比較すればわかるよ

>>5659 匿名さん
変動金利はほとんど上がらない予想ですか？
上がったら繰り上げ返済しないといけなくなるように思いますがどうなんでしょうか？

繰り上げすればいいだけかと…
そもそもですが、変動金利と固定金利はローン開始時点から金利差が生じているので、その差分をプラスで繰り上げ返済するとリスクもローン総額も期間も固定より早く減少します。

この金利差分に対して、変動の金利上昇リスクが自身のローン残高に脅威を与えるような組み方であれば最初から固定金利にすれば良いだけですね。

>>5660
余剰資金があるなら変動金利の将来予測は不要かと。

金利が上がらなければ、余剰資金は定期預金に預けておくなどすればよくて、上がり始めてきたときに定期預金を解約して繰上げ返済を行えば良いのではないでしょうか。将来上がっても上がらなくても対応可能です。

>>5662 匿名さん
ありがとうございます。
家族に現金残してあげたいので固定金利35年にしました。
あとはどのタイミングで繰り上げするかは考えます。

30年固定はマイナスまであると思ってたけどさすがにそこまでは行かなかったね。

>>5664 匿名さん
どういうこと？？

>>5663 匿名さん
？？？
現金残すなら変動だけど？

>>5666
5650に書いてあるけど、3000万円の貯金を持ってるそうです。3000万円は余剰資金ではないので、住宅ローンの金利上昇時に返済に充てられないということらしい。

>>5667 匿名さん
3000万定期に入れときゃええ

>>5667 匿名さん
あなたなら3000万どうしますか？
アドバイスお願いします。

定期にも入れてないので半分ぐらい頭金に使った方がいいんですかね？

社内株が現金とは別に3000万あるのでそれを残しておけば十分ですかね？

>>5669
年収が1800万円もあればこれから先も貯金ができるのではないでしょうか。もしそうなら、3000万円の貯蓄を増やしていきつつ、もし変動金利が上がった場合には一部を取り崩して繰上げ返済に充てることもできるのではないでしょうか。

変動金利がいつ上がるかだけれど、10年はほとんど上がらないと予想します。ただの予想ですが。もし、予想通りであれば、10年間で増やした貯蓄をあてにすることができて、10年後以降に金利が上がった場合に対応できると思います。あと、金利が上がったとしても35年固定よりも上がらなければ、変動の勝ちですよね。

ただし、私だったら利払いを最小化したいので、3000万円の貯金を取り崩して頭金にして、ローンの額を減らしますね。ただ、3000万円をどうしても取っておかないといけないお金だったとすると、それはできませんが。

あと、3000万円を定期にも入れてないというのは、とってももったいないですね。

控除限度額とかあるのに後付け設定が増えてるから
なにも考えずにレスしてるからなんじゃない？

借入れ金利の仕組みが分からない人は
固定
目先しか見えない人は
当初固定
1番リスクが高いのは
フラット団信無し

仮に金融緩和が終わり、かつソフトランディングできたとして、利上げの程度、頻度は0.25%ずつ、年に2から3回とみるべき？
出口戦略は、黒田さんが辞める時と考えると、一般的に総裁5年と考えると次の再任はないとして5年後にはランディング開始と考えるべき？
イールドカーブコントロールのスティープ化へ方針変更するのはいつ？
変動金利の選択を今して長期金利が継続的上昇局面で固定に借り換えするとして、10年以内になりそうな気がしませんか？

>>5674 匿名さん

将来のことは誰にも分からないけど0.25%もの利上げをする状況には現時点では程遠い
黒田が辞めることと変動金利は関係がない
白川の時から変動金利は変わってないのだから

この先これ以上金利はあがらない可能性とあがる可能性ならあがる可能性の方が高いでしょうね。

ただ短期間にはあがる可能性が低いから長期ローンの人は危ないかもね

なんか書き込みが怪しくなってきたのなw
何年も粘着してる固定君みたいなクセのある書き込みになってる。
こりゃあ、そろそろスルーした方がいい流れだね。

>>5669 匿名さん
頭金なし、変動金利

頭金なしで優遇金利が良ければいいけど

>5676
ここまで変動が動かないと上がる、上がらないに加えて変わらないの可能性を入れないと
計画が立てられないのでは？

>>5676 匿名さん

短期間に上がる可能性が低いなら変動一択ですね
残債減ってから上がればダメージは小さい

>>5680 匿名さん
>>上がる、上がらない、変わらない

上がる、下がる、変わらない　だろ。。。

変動は下限値まで下がっているので、さらに「下がる」選択肢はないでしょう。

実質的には「変わらない」か「上がる」の２拓でしょうね。

また別の言い方をすると「いつから上がるのか」が重要でしょう。５年後か、１０年後か、あるいはもっともっと先か。

5年で1%ずつ上昇しても変動の方が有利

>>5684 匿名さん
> 5年で1%ずつ上昇しても変動の方が有利

さすがにそれは言い過ぎでしょう。

10年以内で完済するならそうなる場合も多いでしょうが、返済期間がそれより長くかかる場合は長期固定が勝ちますよ。

10年以内に変動金利が固定より不利になる程度まで上がるかどうかどちらかに賭けるとしたら上がらないに賭けるな
上がるという人は20年上がらなかった原因とその原因が解決される何かを説明出来るのだろうか？
もちろん、家を買うのに賭けは良くないというのは分かるから固定でもいいけれども少なくともギリギリまで変動金利組んでるからといって叩く気にはなれない

>>5684 匿名さん
期間はどれくらいで計算されてますか？
10年？20年？30年？35年？

>>5686 匿名さん
20年上がらなかったからこそじゃないかな？
バブルの真っ只中にいる人は今住宅ローンを組まないとどんどん上がるから早く住宅ローンを組まないといけないと言って住宅ローンを固定で組んで買っていた
バブル崩壊後の20年前の人はまたこれからバブルのようになったら大変だと思って固定で住宅ローンを組んだ
今現在20年上がらなかったものが上がるはずがないと言って変動で住宅ローンを組む
人間って単純だなと思う
分かってるのはいつの時代も銀行が得してるということ

計算してみた

3500万、35年、ボーナス返済なし、元金均等

変動金利　0.5％
11年後　1.5％
21年後　2.5％
31年後　3.5％
利息　7,463,393円

フラット35　1.35％
利息　8,288,280円

フラット35S　Aプラン（当初10年1.1％、11年後1.35％）
利息　7,537,227円　

フラット35S　Bプラン（当初5年1.1％、6年後1.35％）
利息　7,881,503円

10年ごと1％以下の上昇であれば変動
1％以上と予想するのであれば固定ですな

もういっちょ計算

3500万、15年、ボーナス返済なし、元金均等

変動金利　0.5％
6年後　1.5％
11年後　2.5％
利息　2,792,632円

フラット35S　Aプラン（当初10年1.05％、11年後1.3％）
利息　2,845,611円

返済期間15年の場合、
5年ごと1％以下の上昇であれば変動
1％以上と予想するのであれば固定ですな
（フラット35S　Aプラン対象住宅ならね）

＞フラット35S　Aプラン

フラットの優遇って今0.25%しかないんだ
ちょっと前は0.6%とかあったような気が…

銀行から借りれたらよかったのに…
今なら固定も変動も考える必要すらない金利なのに

フラットと当初固定だけ途中で支払金額が変わるので
要注意

>>5688 通りがかりさん

20年上がらなかったから上がるというのも反知性的すぎる

>>5691 匿名さん
>フラットの優遇って今0.25%しかないんだ

だからこそ変動一択

>>5686 匿名さん
> 10年以内に変動金利が固定より不利になる程度まで上がるかどうかどちらかに賭けるとしたら上がらないに賭けるな

私もその予想に同意します。しかし、10年で完済できない人にとっては、10年後より未来の金利動向が重要で、かつ、その予測は難しいです。

そういう意味では、10年ぐらいで完済できる見込みがある人は、一番金利が安いプラン（つまり変動）を選ぶことをお勧めし、しかし、完済に20年以上かかりそうな人は、もう少し慎重な判断が賢明と思います。

>>5689 匿名さん
フラット35もうちょっと安いのがあるような
何故元金均等返済で元利均等返済ではないのですか？

お次は20年で計算

3500万、20年、ボーナス返済なし、元金均等

変動金利　0.5％
6年後　1.25％
11年後　2.0％
16年後　2.75％
利息　4,070,471円

フラット35S　Aプラン（当初10年1.05％、11年後1.3％）
利息　3,910,770円

返済期間20年の場合、
5年ごと0.75％（10年1.5％）以下の上昇であれば変動
それ以上と予想するのであれば固定ですな
（フラット35S　Aプラン対象住宅ならね）

>>5695 通りがかりさん
>何故元金均等返済で元利均等返済ではないのですか？

5年ルールが面倒だったので

>>5695 通りがかりさん
>フラット35もうちょっと安いのがあるような

教えてください

>>5689
>>5695
> フラット35もうちょっと安いのがあるような
アルヒのスーパーフラット8(頭金を2割入れることで金利値引きあり)だと、団信込みで1.25パーセントですね。フラット35Sの金利引き下げも重ねられます。

>>5692 匿名さん
> 20年上がらなかったから上がるというのも反知性的すぎる
逆のことも言えるような。つまり、もし、過去20年上がらなかったことのみをもって、今後20年上がらないと主張するなら、それも十分に反知性的と言えるのでは。

過去の事例は未来予測の材料の一つですが、過去＊＊が起きなかったから、未来も＊＊が起きないだろうというのは安直にすぎると思います。未来の金利予測は個別具体的にするもので、さらに、10年を超える長期的未来の予想は専門家でも難しいのではないでしょうか。

>>5700 匿名さん

90年のバブルがもう一度くれば、高金利時代がくるだろう。
変動が大きく上昇すると思ってる人はバブルがまた来ると思ってるの？

>>5700 匿名さん

何故金利が下がり続けたか、理由の一つに少子高齢化による低成長率がある
ご存知の通り、これは反転する兆しは全くない

金利が上がらないと言いきっている人はいない。
上がっても微々たるものだろう、という言う人が圧倒的に多いだけ。
それは経済状況を見ての個人的な判断だから、それはそれでいいんですよ。

地方銀行の主力商品は、住宅ローンと中小への貸出。そして、金融庁が7割の地銀で5年後は赤字と試算を出している。つまり、住宅ローンなどはすでに逆ざやとなっている。住宅ローンをやらなければBIS規制をクリアできないからやっているだけで実に不健全な状況。
このままじゃ銀行どんどん倒産していく。5年以内と短いし、先が読めなさすぎて変動は怖い。

>>5704 匿名さん

それらと変動金利の上げ下げは全く関係がない
銀行の経営が厳しいからといって変動金利を上げる話には絶対にならない

それが市場原理主義でしょ。
今まで銀行が保護され過ぎていたと考えることもできます。

変動が怖いと思う人が固定にし、固定が無駄だと思う人が変動にする。

まさにこのスレのまんまだね。
結果的に、固定の人の変動に対する不安が解消されるわけでも、変動の人の固定が無駄だと思う気持ちが解消されるわけでもない。

金融ド素人の質問です。

ある方の見方ではリーマンショック前の今より高金利の時代に借りた大半の方々が5年後の2023年頃にローンが終わるという試算から、2023年以降、銀行は今以上に収益が厳しくなり、倒産を防ぐという意味合いからその2023年頃に全銀行が一斉に基準金利を上げるという話があります。

皆さんはこの銀行の経営の観点から基準金利を上げるという事に対してどう思われますか？あり得る話なのでしょうか？

>>5705 匿名さん
何でですか？7割無理な融資で赤字状態で銀行が連鎖倒産していく状況なら、取引先企業を守るためにも融資の金利を引き上げて銀行の収益を改善するしかないように思うのですが。

どうだろうね。借りる人が多ければあるかもしれませんが
日本は少子高齢化の一途なので、結局基準金利を上げても借りる人がいなくなれば銀行の収益は悪化しますよね？

そうならないように銀行は金利は低利誘導しつつ投資部門を強化しているのだと思われます。

>>5705 匿名さん
> 銀行の経営が厳しいからといって変動金利を上げる話には絶対にならない

以下のページには、そういうことが書いてありますよ。

住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測！
高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」
http://diamond.jp/articles/-/148666

ーー引用ここからーー
しかし、あくまで「ゼロ金利政策」は日銀と民間銀行の間の金利をゼロに近くするというだけ の話であって、民間銀行がどんな金利で住宅ローンを貸すかというのは、それぞれ銀行が決めることですよね。日銀はあくまで誘導しているだけです。
本質的に銀行が営利企業であり、その営利企業が変動金利の決定を握っていることを忘れてはなりません。
ーー引用ここまでーー

金利が何故下がり続けるかというと借りる人が少ないから(しかも年々減り続ける)、でかつ金融業界の競争が厳しいから
その状況で金利上げてもますます借りる人がいなくなるし、他社にシェアを奪われる
金融業界の経営が厳しいから金利上げるってデタラメもいいところ
もともと住宅ローンは書類審査だけしてあとは放置なとおり、AIやフィンテックと抜群の相性があるからむしろ更に下がっても驚かない

需要と供給のバランスが取れればあり得るという可能性の話ですよ。
今の需給バランスがこの低金利というだけです。

一斉に銀行が金利を上げるとカルテルになるので、法に抵触します。それくらいは判断しましょう。

>>5711 匿名さん

そんな訳の分からないブロガーが書いていることを盲信したら不幸の始まり

千日太郎さんって会計士だし…ネット上の訳の分からない匿名のあなたよりは信用できそうだわ、悪いけど

>>5711 匿名さん
数字に弱い人が一生懸命、ロジカルに考えた感がすごいですね。
2023という数字の出し方がやばいな。
平均と中央値の違いをわかってなさそうだし、世の中2008年にローン組んだ人しかいないと思ってるのか？

銀王で借りれる人は変動、固定どちらでも問題なし

フラット属性
借りない方がいい

当初固定さん明けの悲劇

あの記事だけを盲信してたらヤバイよね。鵜呑み感が激しそうだし、まず疑いの考え方が見えない。

>>5713 匿名さん
> 一斉に銀行が金利を上げるとカルテルになるので、法に抵触します。それくらいは判断しましょう。
各銀行の基準金利の動きはほぼ完全に同期しているので、その論でいうと、銀行はいつでもカルテルをしているということになりますよ。

弁護士によると、事務手数料とかまで含めて同率・同額にしない限り、カルテルをしているという認定にならないようですよ。

http://kyu-go-go.cocolog-nifty.com/blog/2011/04/post-2edd.html

>>5699 匿名さん

個人的には頭金は運用に回したいタイプですのでスーパーフラット8は選択肢にありませんが・・・
一応計算してみました

変動金利（3500万、35年、頭金なし、ボーナス返済なし、元金均等）
A　団信を収入保障保険に換算した保険料
B　頭金2割（700万）を入れず、35年間複利運用した際の元利合計金額
C　住宅ローン利息

スーパーフラット8（2800万、35年、頭金700万、ボーナス返済なし、元金均等）
D　団信を収入保障保険に換算した保険料
E　月々の返済額の差額2万を35年間積立複利運用した際の元利合計金額
F　住宅ローン利息

A+B-CとD+E-Fどちらが大きいかを比べます
大きい方が得となります

A　約230万（アクサダイレクト、保証金額10万、年金支払保証期間5年、契約年齢40歳、払込期間70歳満了）
B　約2760万（年利回り4％）
C　7,463,393円（変動0.5％ 11年後1.5％ 21年後2.5％ 31年後3.5％）

D　約186万（アクサダイレクト、保証金額8万、年金支払保証期間5年、契約年齢40歳、払込期間70歳満了）
E　約1800万（月々の返済額の差額2万を毎月積立、年利回り4％）
F　5,538,603円（当初10年1.00％、11年後1.25％）

A+B-C＝22,436,607
D+E-F＝14,321,397

変動金利の方が約800万の得
利回り2％でも変動金利の方が約50万の得という結果になります

よって、10年ごと1%以下の金利上昇、利回り2%以上で運用できる方は変動

銀行の経営という視点で金利あげるなら、資金力のあるメガバンはあげないで、地銀が先にあがるのでは？
そして、新規がメガバンに流れて、倒産する。

銀行が一斉に金利上げても効果が期待できないでしょw
あんな記事で固定にするのは構わないが、ここで何がしたいのか理解に苦しむ。

>>5721 匿名さん
自分もそうなりそうだと思ってる。
優良先にしか融資しない安全第一の保守的な銀行を潰すための苦肉の策みたいだし、銀行潰れるのは間違いないと思う。

金利を気にするのは、借入残高が多い返済当初だけでしょう
預貯金等＞借入残高になればまったく気にする必要無いですもの

完済までの期間は普通15年未満なので、10年もすれば
預貯金等＞借入残高に皆さんなっていると思います

なので、10年間だけ考えておけば十分と思います

残債が少くなれば、金利の利率にかかわらず
僅かな額でしかないので、僅かな額がたとえ
利率があがり数倍になったとしても、
もともと少ないから気にする額にはならないです

>>5715 名無しさん

会計士が金利の動向を勉強してると？
会計士が皮膚病の解説してるのと同レベルですよ、はっきり言って

そういえば、消費税
過去に、3%→5%→8%と
上がりこんど10%になりますが

住宅ローン金利なんて比較にならない額で
上昇していますが皆さん払えてますよね

住宅ローンなんて、
その10分の1以下の影響しかないとも言えると思います

>>5724 匿名さん

それは借り換えも含めた返済期間だから鵜呑みにしない方がいい
35年ローン組んで10年目で借り換えしたら10年完済、残り25年のローンを新たに組んだという統計になる

>>5724 匿名さん
> 完済までの期間は普通15年未満なので、10年もすれば
これ、借り換えも入っていませんか。借り換えを「完済」とカウントすれば、完済までの平均期間は短くなるような。

>>5725 匿名さん
少なくとも基礎知識はあるでしょう。内科医が皮膚科やるレベルかと。経済学部出身だろうし。

>>5729 名無しさん

私も会計士ですけど会計士の勉強では金利やマクロ経済の勉強なんて1秒もしませんよ

>>5728 匿名さん
>>5727 匿名さん

何歳まで返済するつもりですか？
50歳になるまでには完済して
老後資金貯めるのが常識と思うのですが

逆算すると15年が普通で、
身の丈にあった借入額にしないと・・・

>>5731 匿名さん

そういう話してないでしょ

>>5731 匿名さん

あなたの考えをひとに押し付けて常識って。
マンションを中古で売ったときも、完済になるよね。

>>5731 匿名さん

今、40代の半ばなので、50歳までに完済するのは無理です、、、定年まで約20年ぐらいなのですが、定年までに払い終える予定です。定年を過ぎても再雇用で働くつもりですが。

ローン返済が始まったら、それと同時に老後に向けた貯蓄も始める予定です。

35才ですが、子供３人いるので50才で返済はうちは不可能です。
繰り上げ返済よりも教育費が優先です。

>>5720 匿名さん

計算していただきありがとうございます。

ふと思ったのですが、変動金利で住宅ローンを借りながら、並行して資産運用をしている人って、

・変動金利が上昇し、至急の繰上げ返済が必要
・しかし、金融資産が値下がりしていて、現金化したくない

状況が同時に発生したら、どうするのでしょうか。まぁ、どちらの損がより小さいかを判断するしかないのでしょうが、リスキーですね。

で、結局あの記事を鵜呑みにして固定にするんですか？

ちょっと前に35年固定金利1.03%団信込み
変動ではないですが金利は低い方でしょうか？

借り替えて変動・固定問わず0.3～0.6%が主流と思います

>>5738 匿名さん

高いですね

>>5738
低いって言ってもらいたいお子ちゃま
>>5740
その意図がわかるから高いって言っちゃうお子ちゃま

>>5740 匿名さん
すんませんでした高かったんですね。
0.9%行けたらよかったんですけどダメでした。

>>5736 匿名さん

金利上昇場面では運用利回りも上昇する為、
変動金利が上昇したら繰上げ返済するという考えは私にはありません

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180416-00010001-newswitch-bus_all
公取が勝てば低金利、金融庁が勝てば金利上昇といったところ。ネット銀行は担保のしっかりした優良先に機械的に貸し出すだけだから、社会にとっては癌だよね
銀行の利益だけとって社会的責任は果たしていないよね

>>5744 検討板ユーザーさん

ネット銀行がサービスで付加価値つけてる
なか、地銀はなにをしてるのか。
民間企業なんだから、経営が苦しくなったら統合するもんだろ。

地銀がメガバンクより先に金利を上げるなんて事あるの？
本当に経営不振を理由に金利上げるなんて事あるのかな。
上がるとしても、どこまで上がるのかが問題なんだけど。

地銀だけ金利上げたらみんなメガバンクやネット銀行に借り換えして逆にさらに収益厳しくなるよね。

>>5743 匿名さん
> 金利上昇場面では運用利回りも上昇する為、
> 変動金利が上昇したら繰上げ返済するという考えは私にはありません
なるほど。よくわかりました。

>>5746 匿名さん
ネット銀行やメガバンクは地方捨ててるから…
今や地銀対地銀でしかない

>>5748 名無しさん

SBI、地銀向け運用会社設立　足利銀など6行が出資：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO29431470W8A410C1EE9000/

リスク分散するなら、ローンもメガバンまたはバックが強いネット銀行で組めだな。

>>5748 名無しさん
神奈川や大阪等の大都市も？
横浜銀行や池田泉州銀行などはメガバンやネット銀行真っ青の低金利で張り合っていますよね。

これらの大都市の地銀は地方の地銀とはワケが違うんでしょうか。

>>5750 匿名さん
そりゃあそこらは大丈夫じゃない？
神奈川は横浜市、川崎市あたりはいいけどそれ以外は高い金利になるかもね
担保の価値が違うから貸し倒れたときのリスク考えたら必然かも？

もうこれでいいんじゃない？

賢い人は変動
面倒な人は固定

>>5752 匿名さん

今、組むならこれだね。

>>5752 匿名さん
同意します
結論出ましたね

>>5752 匿名さん

同意だな
これが一番揉めない答えだわ

日本人ってほんとリスク嫌うからね
インデックスファンドに金預けてたら年5%は増えるよっていってもほとんどの人は貯金を選ぶ

経済評論家の的中率は2～30％でくらいしかなく、リーマンショックを言い当てたジョージ・ソロスですら結構外してる。結局、自分でよく考えて選ぶしかない。自分で選んだ選択ならばどっちに転けようが受け入れるしかないということだな。

日本人が過度にリスクを嫌うというのはその通りでしょう。「貯金」と「インデックスファンド」の比較でいうと、インデックスファンドはリスクがコントロールされており、取っていいリスクだと思います。

しかし問題は、変動金利が、参加してはいけない大博打かもしれないという、懸念があることです。

1. 何千万という巨額の金額であること
2. 一度借りてしまうと銀行が都合の良いように金利を変えることができて、それに対する借り手側が有効な対抗措置は繰上げ返済しかないこと（金利が上がってきたときに固定金利に変更すれば良いと思っていても、その状況での固定金利はさらに上がっている）

つまり、博打に勝てば数百万円の得をするけれど、博打に負けてしまうと1000万円以上の損をするかもしれないという状況であり、これはとっていいリスクを超えていて、単なる大博打ではないのか、という懸念があると思います。

もちろん、繰上げ返済の資金確保など、個人の力で十分な対抗措置が取れるのであれば、変動一択だと思います。

「博打」にならないようにするための保険料として固定金利を選択するとした場合、その保険料（つまり、変動金利との返済額の差額）が妥当なのか、自分で繰上げ返済の資金確保がどのぐらいできるのか、その辺りを十分検討した上で、最終的に固定金利を選択するとしたら、十分合理的ではないでしょうか。

このスレは勉強になるから、まだ続いてほしい。

>>5758 匿名さん

もっともな意見だと思う。
それでも変動金利のルールが分かっていない、今の日本の経済状況で上げようがないという意見が繰り返されている。

>>5758 匿名さん

>5756さんが大ヒントくれたのに
全然わかってないね

博打って…（笑）
金利がどこまで上がると予想したんでしょうね

固定は面倒な人が選択すればいいの
博打に負ける心配がある人が選択するものではないの
なぜなら変動は博打と言えるほどリスクがないから

>>5761 匿名さん
> 博打って…（笑）
> 金利がどこまで上がると予想したんでしょうね

>>5684 匿名さん　
> 5年で1%ずつ上昇しても変動の方が有利
上記の予測ですよ。

0- 4年: 0.5%
5- 9年: 1.0%
10-14年: 1.5%
15-19年: 2.0%
・・・

>>5762 匿名さん
> 0- 4年: 0.5%
> 5- 9年: 1.0%
> 10-14年: 1.5%
> 15-19年: 2.0%
> ・・・

間違えました。

0- 4年: 0.5%
5- 9年: 1.5%
10-14年: 2.5%
15-19年: 3.5%
・・・

でした。

>>5763 匿名さん

35年後5%予想ですか？

それより前に繰り上げ返済予定なので、私の場合はそこまで考えていません。

あと、5年ごとに1%上がるじゃなくて、10年ごとに1%上がるというシナリオなら

>>5689 匿名さん

がシミュレーション結果を載せてくれています。

信じられない枝野氏の「トンデモ経済論」
　枝野氏には興味深い主張として以前から「利上げして景気回復」という主張をしている。

これが、野党第一党の党首の経済知識だからすごいよな。

計算してみました

3500万、35年、ボーナス返済なし、元金均等

変動金利
1年目～　0.5％
6年目～　1.5％
11年目～　2.5％
16年目～　3.5％
21年目～　4.5％
26年目～　5.5％
31年目～　6.5％
利息　13,465,892円

フラット35　1.35％
利息　8,288,280円

フラット35S　Aプラン（当初10年1.1％、11年後1.35％）
利息　7,537,227円　

フラット35S　Bプラン（当初5年1.1％、6年後1.35％）
利息　7,881,503円

変動金利が5年ごと1%上昇（最大金利6.5％）、35年返済の場合、フラット35S　Aプランより5,928,665円の損

>5690
返済期間16年～35年、5年ごと1%上昇予想では固定が良いでしょう

1%も上がったら変動金利ローン以前に国の財政が滅茶苦茶では

わたしもそう思いますが、変動派の >>5684 さんが5年ごとに1%あがっても、変動の方が有利とおっしゃるので、そのシナリオに乗っかただけです。

もっと現実的な10年ごとに1%あがるシナリオは >>5689 さんが計算してくれていますが、そのシナリオでも固定が有利という結論になっています。

10年後に1%あがる可能性が高いと思えば固定、可能性が低いと思えば変動がよさそう、ということですね。

＞31年目～　6.5％

店頭金利が8％台だね
変動が変動せず
固定だけ変動中

>>5758 匿名さん
>博打に負けてしまうと1000万円以上の損をするかもしれない

平成3年のバブル絶頂時には、変動金利が8.5％まで上がった
そこまで上がりゃ1000万以上の損もあるわな

固定派はまたバブルが来ると思ってるのでしょう。
でなきゃ、わざわざ固定で始めないよ。

>>5770 匿名さん

>5689 さんの計算では10年毎1%だと変動が有利だぞ

今がバブルなのに政策金利がマイナス金利な時点で・・

>>5770 匿名さん
>変動派の >>5684 さんが5年ごとに1%あがっても、変動の方が有利とおっしゃるので

その状況下では15年以下は変動の方が有利という結果が >>5690 さんが。。。
>>5684 さんの返済計画は15年以下なのでは？

原油価格がシリア情勢で上がっている。
長期的に原油価格があがり喜ぶのはロシアとアメリカだから、世の中インフレになるかも。

仮に、
住宅ローンの金利が５％のときの経済状況だと
地価や賃貸駐車場の利回りは今と比べてどうなんでしょうね？

坪単価も今の10倍ぐらいでしょうか？

評論家や専門家ですら経済の先行きを見通すことは出来ないのに、試算しても何の意味もない
当たる確率の高いニトリの会長は2018年は景気が悪くなると言っていてドル円はだいたい107円と予想してたかな？そのくらいで落ち着きそうな様相だから、さすがと思う
ソロスは今の状態で景気が悪くなったとしたら、日本には残された景気回復の手段がほとんどなくなるからヘリコプターマネーを真剣に検討し始めると言っていたと思うよ
ヘリコプターマネーではものすごくインフレになるので、金利も大幅に上昇すると
日銀は長期国債の買い入れ額を80兆円から50兆円にステルスで減らしているから、そのような状態になったとしても若干の時間的余裕はあると思う
もうすでに景気が悪くなれば金利を下げればいいと言う単純な世界じゃなくなってる
変動であれ固定であれ、リスクに備えることが大事

>>5779 マンション検討中さん

景気が悪くなるなら金利は下がる
ヘリコプターマネーやって金利が上がるならそもそもヘリコプターマネーなんてやらない
日本の財政は金利上昇に耐えられない
上昇したら変動金利の住宅ローン以前に中小企業や日本政府が悲惨なことになる
それを分かってるから政府と日銀は金利の抑制を最優先で死守する
つまりは金融抑圧

>>5780 匿名さん

全くその通り

>>5780 匿名さん
マイナス金利だってやらないと言っていた
インフレになれば今ある借金も目減りする
だから金利が少々上がっても問題はない
アメリカは今その状態にある
あなたの言うことも可能性ゼロではないが、ソロスが言うことも可能性ゼロではない
実際にリーマンショックが起こったように
経済は色々な要因で動くから予想は極めて難しいと言うか不可能
それにもかかわらず、金利は下がると言い切るのは極めてナンセンス
それぞれのやり方でリスクに備えましょうと言っているだけ
まさか、変動金利で備えゼロじゃないよね？

2％に備えるか、4％に備えるか、8％に備えるか
それぞれで考えるだけ

>5689 さんのシミュレーションがなかなか使える目安

>>5782 マンション検討中さん

金利が上がる過程を書けますか？
不景気になったらヘリコプターマネーやって金利が上がるの？インフレになれば借金目減りする？なら変動金利でもいいじゃない。
アメリカと日本じゃ政府債務の規模が違いすぎるのご存知？
ソロスが言ってたならソースを貼るべきです(貴方が書いてることは順序が滅茶苦茶だから信用出来ない)

最後に予想は厳しいというけれど、金利上昇は日本政府と日銀が一番恐れていることであるというのを否定するのは無理でしょう
にも関わらず金利が上昇するというのは即ちコントロールを失って大惨事になっているということ(無論、そんなことになるとは思わない)

>>5784 匿名さん
気になるなら、自分で調べたらいかがですか？私はここで議論しようが、予測は当たらないから無駄と言っているのです
ソロスは怪しいヘリマネ推進者だからしょっちゅう言ってるよ
金利上昇のシナリオなんて他にも沢山ある金利下落のシナリオは流石に底も底だからないけど
金利は絶対上がらないと考えるのも絶対に上がると考えるのもナンセンス
お金がない人は保険料のために固定で金利を払って、お金がある人は有効に使いましょう
お金ないのに変動金利の人は無保険で自動車運転する人のようなもの
自分の運転に自信があるならいいんじゃない？と思うが、私は怖いと思うから保険がほしい

>>5785 マンション検討中さん

将来のこと分からないならいちいち他人のローンを無保険の自動車運転と口挟むべきでないでしょう
変動金利が万が一上がって負担するのも、固定金利を無駄に払って損するのも個人の責任なんですから

変動金利（元利均等）で
5年ルール・1.25倍ルールが適用され未払利息が残った場合
その未払利息は団信の保障対象になりますか？

>>5787 匿名さん
銀行により。都銀は元金及び利息（但し違約金は除く）なので、未払い利息は保障対象になります。

>>5787 匿名さん
入らないだろ！笑

>>5788 eマンションさん

銀行によりけりなんですね

完済年齢80歳だったら未払利息が嵩んで残債が増えても
80歳までにガン診断で残債免除になれば
バブル並みに金利が上がってもいいかなと、ふと考えました（笑）

>>5790 匿名さん
未払い利息が発生するような金利上昇のシミュレーションとかしたこと有りますか？？

1.25倍ルールの怖いところは、最終支払い月に全て払うところ

50歳で35年ローンスタートできるなら、繰り上げなんかしない

>>5792 匿名さん
>1.25倍ルールの怖いところは、最終支払い月に全て払うところ
>50歳で35年ローンスタートできるなら、繰り上げなんかしない

団信狙いかｗ

＞その未払利息は団信の保障対象になりますか？
＞団信狙いかｗ

ダンシンをなんだと思ってる？

元利均等と元金均等どっちがいいの？

誰にもこそこそ繰り上げが知られたくなかったら元金均等
毎月の支払いが100円程度下がる感じ

固定金利と変動金利を35年で返済するなら
変動金利はリスク高いですね。

まあ変動金利で35年かけて返済する人はいないと思いますが

>>5797 匿名さん

え、なんでいないの？

>>5797 匿名さん
あ〜あ、バカ発見

ものすごーく基本的なこと聞いていいですか？変動で払っていって金利が上がり始めたら固定に変えたらいいんじゃないですか？変動最低何年とか縛りがあるんですか？

>>5800 通りがかりさん

私の例でいいですか？
今、変動0.4で組んでます。
固定に切り替えることは可能ですが、今すぐ切り替えた場合、30年固定で2.19です。
また、他の銀行に30年固定で借り換えたときは事務手数料がかかります。
変動が上がったときは固定は既にあがってます。

物価がなかなか上がらないですね。
固定金利もしばらく上がりそうにないですね。

［東京　２０日　ロイター］
総務省が２０日発表した３月の全国消費者物価指数（生鮮食品を除く、コアＣＰＩ）は１００．６となり、前年同月比で０．９％上昇した。プラス幅は２月の１．０％から縮小した。前月の伸び率を下回ったのは、２０１６年７月以来１年８カ月ぶり。

変動から固定に変える時は他銀へ借り換えが多いでしょうけど、その時には今のような優遇金利が無くなっているかも。
平成10年で0.1%.平成15年で0.5%程度だったのが今は1.88%ですから、銀行間の過当競争も終わるときは下がるのも早いと思いますよ。

>>5799 匿名さん
35年間フルに変動金利はリスクありすぎでしょ。
金利があがった場合支払いできなくなる人でてくるよ。35年の長期なら金利あがるでしょさすがに

>>5803 匿名さん

なぜ過当競争が起きてるか知ってます？
貸出先がないからです
これから貸出先増えまくる将来見えますか？

>>5804 匿名さん

少子高齢化で金利が下がってる面があるわけで少子高齢化は好転しないから金利も上がらない
金利が上がるくらいに景気が良くなるなら自分の給料や不動産価格も上がっているから問題ない

こういう考えをする人もいるわけで、結果は自分で責任負うのだから他人が口挟む話じゃない

>>5806
いやいやそんなこと言ったらこの掲示板がある意味がないでしょ
この掲示板はローンを抱えたもしくは抱える予定の人が自分の選んだ借り方が正しくそれ以外は間違っていると自分を励ますためのものなんじゃないの？

>>5807 マンション住民さん

まあ結局はポジショントークに終わるだけだがな
ここ25年は少なくとも変動金利の圧勝

悪い金利上昇もあるってことが何で理解できないかな…
少子高齢化では労働力が減ってインフレが起こりやすい状況になるから金利上昇要因でもありますが？
あと、銀行が連鎖倒産したらコールレートが爆上げになる可能性もある
マイナス金利はじめたときにルビコン川を渡ったとか言われてたけど、思ってるよりも危うい政策なのです
危うい所を見せただけで市場に影響があるから見せないようにしてるだけで
10年前ならともかく、今は固定か充分な預金ありの変動をおすすめする

>>5806 匿名さん
>金利が上がるくらいに景気が良くなるなら自分の給料や不動産価格も上がっているから問題ない

私もその口です
金利が上がれば利回りも上がるから問題ないという考えです

>>5809 マンション掲示板さん

いや、変動はあがるよ。
上がるまでにどれくらいかかるか、どれくらいあがるかが大事なんだわ

>5809 マンション掲示板さん
>充分な預金ありの変動をおすすめする

私もその口です
借入以上の預金・資産あり
変動・頭金なし・35年のフルローンです

>>5799 匿名さん

https://news.yahoo.co.jp/byline/asadarika/20180416-00084026/

いやそれあなたでしょ

>いや、変動はあがるよ。
>上がるまでにどれくらいかかるか、どれくらいあがるかが大事なんだわ

新規が上がるのと、既存が上がるのと分別できると良いね

>>5813 匿名さん

FP的には固定勧めるのが自分の身も守れて、客も安心させて良いことばかりだね。

金利上げるメリットゼロだからね
政府も日銀も金利上昇はなんとか抑えたいっていうのが本音でしょう
円高株安に舞い戻ったらまた氷河期ですわ

>>5809 マンション掲示板さん

悪い金利上昇ってそれも20年以上言い続けてるよね
民間資産が政府債務を下回らない限り金利は上がらないというのは20年振り返れば分かるだろうに
少子高齢化はインフレ要因ってのも古い経済学
現実は低成長と現役世代の過剰貯蓄でどう見てもデフレ要因
最近の金融緩和も金利上昇とは関係ないよ
アベノミクス前はハイパーインフレがーとか言う輩いっぱいいたよね

金利の話する時、どうして会計士だのFPの人の話を鵜呑みにする人がいるのか理解に苦しむ
こいつらはマクロ経済語る資格ではない

経済学者に聞いたら変動金利一択だと思うよ
金融抑圧出来ないなら変動金利以前に日本経済も日本財政も破綻だから笑

>>5813 匿名さん
その記事を読んで固定にしたわけですか？
あー呆れる

資産運用など自分でリスクを減らす手間が面倒で、ボケーッとしたい人は固定でいいんじゃないの？
変動を選択した人は、固定より金利が増えないように頭使ってると思うよ
スゴイ人は金利0以下に持ってくよ

>>5817 匿名さん
過去20年にマイナス金利なんてやりました？ゼロ金利だって始まってから長くない
日銀がオーバーナイト金利をどうやってコントロールしてるか知ってる？
銀行がコール市場を使う必要のないくらいに銀行が保有している国債を買い上げて現金を保有させる政策
つまり政府が明日何％に上げますというものではなく誘導目標を定めるだけのものと言うのは知ってる？その誘導が上手くいかなくなる可能性について考えたことはある？

>>5821 マンション掲示板さん

貴方に知ってる？なんて言われたり解説されなくてもマクロ経済や株、金融オタクで全部知ってるから心配してもらわなくて結構だよ
貴方が懸念してることは起こらないと考えてますから変動金利で問題ないと思います

>>5822 匿名さん
金融オタクと言うならば、20年前と今じゃ銀行の状況が違うことくらい知ってるはずで20年振り返れば…なんて言葉は絶対に出ない

銀行に金預けたら金減るくらいにしないと経済は回らない
それくらい日本人は貯金大好きだから

めんどくさいから固定でいい

https://info.monex.co.jp/report/financial-market/20180413_01.html
今の日本の財政は奇跡的なバランスで成り立ってる。少し何かあれば崩れるすごく危うい状況。マイナス金利をやってしまったから。リスクに対する備えはお忘れなく。

>>5826 匿名さん

財政が本当にダメになったらインフレや増税や会社破綻だらけで変動金利も固定金利も関係ないでしょう