修繕積立金の資産の運用について

マン管の資格を持った理事長がいるマンションであれば、本人に
やる気があり、本当にマンションのためという精神があれば
それなりのマンション管理の礎は築けます。
しかし、評論家さんみたいに意識過剰になりますと、本人が
理事長とかの役職を外れた場合、その意思を他の理事長が継いで
くれるとはかぎりません。
理事長を外れたら、相談もされなくなりますよ。

７７２さんのマンションの規約に近い規約に、５～６年前に改正しました。理事長が変わった途端、

元の規約に、管理会社主導で、全面改正されました。大きなもので、修繕委員会の廃止や、修繕工事等、

に管理会社が介入できる規約に変更されました。一部の管理に詳しい住民が反対しましたが、白紙委任状

でしたので、理事長一任で改正されました。これから、設備類の更新、大規模修繕等が控える寸前の改正です。

マンションの構造、設備等は詳しく説明できませんが、このマンションの将来は、管理会社の食い物になります。

管理会社の支店長、自治会長、町の市会議員が、時々あっているところを見ています。理事は順番制です。

どうも、組合の役員会は自治会長の傀儡には、間違いないようです。工事業者もこの地区の業者です。

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を 選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。
規約の改正は総会の特別決議が必要です。
そして規約改正案は理事会で決議してきめますが、白紙委任状は上記理由で
無効となります。

それにどうしても合点がいかないのは、何故理事会の中に自治会が
介入しているかということです。
管理組合と自治会は全く別物で理事会に自治会員が出席することも
意見をいうことも議決権もありませんよ。

管理会社や業者は工事の受注を自分のとこで取りたいからいろいろ細工
したんでしょうが、それを認めた理事長や理事会、総会に責任はありますね。
一体、理事会や総会はどんな運営がされているのですか。

巨額の修繕積立金をあつめて、輪番理事会に委ねるなどは愚の骨頂であろう。
エレベーター交換などはカネがなければエステムにすれば半額になるし
サッシ交換も工法次第で半額になる。
長期修繕計画の予定価格はこのような工夫を織り込んでおらずかなり割高なものなのである。
修繕積立金は必要額の半分程度あれば十分であり、足らなければ低利で借りれば良い。

だから長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇い専門委員会を
立ち上げてやっているのです。
そして、殆どの工事についても相見積まで取って検討して
長期修繕計画に入れ込んでます。
当然エレベーターについても、大手３社から相見積を取りますよ。
巻き上げ機、三方枠、基盤のフルコースと基盤だけと別々にね。
これにはフルメンテも一緒に相見積を取ってます。
例えば東芝の１４階の６人乗りの場合、正価が１，２００万円
なんですが、見積もり価格では７００万円程度で計画はします。
本チャンではもっと安くなると思います。
長期修繕計画の洗い直しを周期、価格、グレード等まで含めて
分らないことは建築士に聞き作成していきます。

長期修繕計画のために見積もりを取る？
見積もりの有効期限までに買うつもりがないのに？
迷惑だからやめたほうがいいですよ。

マナーをわきまえないのはお宅様の管理組合が無責任な団体である証拠。
見積もりを出すために現地みたり経費かかりますからね。

777は本質が分かっていないね。
長期修繕計画というのは合意形成のツールなんですよ。支出予定表と勘違いしてますね。

国道交通省のガイドラインに従って長期修繕計画を作ると月額2万円前後の修繕積立金が必要だとわかるわけだが、これを周知徹底するのは将来の値上げをやむを得ないものだと認識させるためである。だから長期修繕計画の金額は高いほどよくて、修繕積立金は半分くらいあればいい。足らない差額はそのときの理事会が、相見積もりとか値引き交渉、借り入れに奔走とか、がんばってなんとかするのである。結果、もともとの計画より安いからよくやったー、となり誰も反対しない、ということになるわけである。

そうなんですよ。
現地調査も含めて見積もりをとっています。
建築士、管理会社、マンションの取引業者等にお願いしています。
事情を説明してお願いしてますが、皆さん協力的ですよ。
勿論、設計図面はみせています。
見積書の内容は、細かく積算されてまして１つの工事個所で図面までを
含めると１０枚以上になっています。
その細かい数値等は私はプロではないので最終見積もり価格を見る
ことになりますが、それだけ丁寧な見積書ということです。
業者の方も２～３人で現地調査されますので申し訳ない気持ちにはなります。
しかし、その時には、時の理事会で業者を選定して相見積を取るのでしょうが
協力して頂いた業者も当然その中の１つとして相見積には参加することになる
でしょう。

だからそこまで細かくして作成した長期修繕計画が生きてくるのです。
予定価格に余裕をもたないで、その中で総工事費を算出して１戸当り
月の必要修繕積立金の額を算出して値上げの参考にします。
勿論、それだけではなく、平米当たりの積算法も参考にしますし、
国交省の１回目が終わってからの大型設備までを含めた望まれる
修繕積立金の額１７，５００円も含め総合的に判断します。
雇っている建築士はマンションの大規模修繕工事に慣れている
積算に強い方になってもらっています。

そんで17500もいるというわけ？
貯水タンクとか20年で交換するの？
火災報知器なんか17年で数百個一斉交換の必要なんかありませんよ。半年に一回点検してるのにね。
照明器具も20年くらいで交換になってるでしょう。
カネが足りてるとどうでもいいようなのもホントにやりますよ。

不要不急なものが多いから、計画どおりに執行されることはなく、大規模修繕のタイミングに集約されるわけ。だから足りないカネは借りたら良くて、まとめてやるから安くなる。

貯水タンクを２０年で交換といついいました？
火災報知器については、各戸に４～６個ついていますが、
これについてはインターホンを交換するときに、室内に入らず玄関
で遠隔操作ができるものに変えます。
これで年２回やっている消防点検時に室内にはいることはないので、
いつでもやれますし在宅の必要もありません。
当然消防点検費用は大幅に削減できます。
インターホンの標準仕様だけだったら、正価の半額で十分できます。
工事費込です。

確かに、潤沢な蓄えがあれば、管理費等の無駄使いや、横領、等が多くなる。

詐欺師や泥棒等は、金持ちをねらうから、不足したら、即座に臨時総会を開き解決すればよい。

周期もシビアに検討しているといっているでしょう。

ご苦労なことだが、火災報知器を変えたのかい？
すごいねw
あんなものなくたって最近のマンションは延焼なんかしませんよ。

そんなものにカネ使うなら貯水タンク取り替えたほうがいいね。

７８８さんは、徹底的な合理主義者だね。組合員の負担を最小限に抑え、

管理会社には、かなり厳しいですね。管理会社派のクーデターに注意。

貯水槽はステンレス製がいいみたいだが、いくらするんだろう。
貯水槽は20年から25年で交換。
ステンレス製は1000万で買えるのかな？

>788さん
戸内に熱感知器やガス警報器はないんですか？
ガス警報器は法的には設置が義務づけられていませんが、
熱感知器は半年に１回消防点検が義務付けられていますよ。
まさかやってないんじゃないでしょうね。

長期修繕計画の細かいやつ作ると
本当にそんなもの交換の必要があるのか
と思うはずである。
共用部の照明の電気器具15年とか、ありえないです。
普通は壊れるまでつかうに決まってますよ。

>791さん
貯水槽については、ガイドラインは２５年、建築士は２６年で計画。
最終的には、３０年で計画しました。
価格は配管、ポンプ等を含んで１，０００万円で計画してます。
勿論若干見積もり価格より高めの設定はしています。

あ、わたし甲種の消防設備士だから。
火災報知器に法定の寿命はありません。
だから定期点検するんでしょ？
壊れてないのに
ぜんぶ交換って
afo
だからです。

>793さん
計画はあくまで計画であって、総会議案の事業計画を立てるときに検討して
先延ばしできれば先延ばししますよ。
周期も予定価格も。

火災報知機に法定の寿命はありませんよ。
ただ、半年に１回の消防点検で悪い個所は修理したり取り替えたりしてる
でしょう。
それに、消防点検を室内に入らずにやるためにインターホンの交換に
併せてやったのですよ。
半年に１回在宅しなければならないでしょう。

あまりうちのマンションの情報を漏らしたくはないんですが、
インターホンだけは教えますよ。
見積をとったのは、パナソニックとアイホンの２メーカー。
決まったのは、アイホンのＶＩＸＵＳ１ＰＲ（ビクサスワンペア）　１７インチカラー
工事費込価格、インターホンは１戸当り８０，０００円、
遠隔式試験機能付き作動式感知器、各戸の玄関につける
低温式感知器が工事費込１戸当たり３７，００００円
この価格には、共用玄関のモニターや管理員室の設備、一斉放送設備等
も全て含みます。

上の価格は３７，０００円の間違いです。

本当は、マンションの各種点検費用とか、設備の交換費用とかの価格を
ここで披露すれば、業者との交渉がやりやすいんですけどね。

インターホンの価格でパナソニックは標準仕様で
１戸平均７１，０００円でした。

ビクサスは７インチの間違いだね。

理事会に相見積もりとるひとがいたらいくらでも下がるでしょう。
面倒だからみんなやらないだけです。選定した業者とのトラブル処理も引き受ける覚悟のお宅様のように奇特なひとがいれば問題なし。

しかし、そんなひとはめったにおらず、私もやりたくないから、なんとか他人にやらせたいわけですね。
輪番のなかでどのように運営させるかとかは戦略の話ですね。

私はモノは管理会社に見積もり頼んで買ったほうが安全だと思いますね。
問題があったときラクですから。
他の区分所有者が文句を言いにくいというメリットは大きい。
知らない業者から多少安く買ってやっても他の区分所有者は感謝なんかしていませんよ。

管理会社からモノを買う前提に立てば、管理会社は管理組合の財布の中身に合わせた見積もりを出してくるから、常に足らない状態にしておかなければならない、という結論にたどり着くのは自明のことですね。

金額の小さいものは管理会社に任せればいいでしょう。
しかし、例えば５００万円以上の工事とかに関しては
理事会としても相見積を取った方がいいでしょうし、それをやらないと
逆に組合員から突き上げをくいます。
積立金の値上げに直結する問題ですからね。
管理会社が組合の財布の中身をみて工事とか進めてきたり工事費も
それをみて決めるというのはおかしいでしょう。
最終的には大型設備の交換もしなければならなくなりますよ。
インターホンの例でいえば、管理会社が提案してきたのは標準仕様だけで
１戸当り１８万でしたよ。それが管理会社を外し専門委員会でシビアに
相見積を取ったら１戸当り８万円でした。半額以下ですよ。
これは極端な例でしょうが、これからも考えられます。
大型設備に関しては専門委員会を設けて相見積を取るように細則を
設けました。

あなたはしっかりした物の考え方をされる方だと思っています。
ここのスレで全国のマンションに対して、例えば８００に書き込んだ
ものとかの情報収集の場として少しでも皆さんのマンション管理の
お手伝いをしてマンション管理に慣れていない理事の皆さんのお役に
立つことをしてみませんか。
当然メーカーや管理会社からの反発はあるでしょうが。

テレビインタフォンはすぐ壊れますよ。

規約や細則をかなり変えたり新設したりして表面上は整理できたような
気もしますが、私が理事を離れたら又仕事を持った者がその役職に就く
ことになります。
時間も知識（マンションに関する総合的な知識）もあまりない者に変更
になりますと、将来は又楽な方に流れていくようにも思えます。
しかし、一度マンション管理の基本というものを徹底して情報の提供を
してきたことについてはそれでよかったと思っています。
少しでも歯止めになれればそれでいいと思っています。
それがボランティアですから。

最初のもモニター付きでしたけど、１５年は持ちますよ。
勿論それ以降でも修理で対応はできます。
２０年がいいとこですかね。

８０８さんのマンションはまだまし、組合員が知らない間に墓穴をほる。

細則なんか決めても読まない人が理事長やるんですから、徒労に終わりますね、
だからあまり力を入れすぎないことですね。
お宅様が死んだあとのマンションの修繕なんか生きてるひとが考えます。だから低金利の現状では受益者負担となる後払い、借り入れによる大規模修繕工事が望ましいんですね。

細則っていうのは普通決議で決めるから、
それに抵触する支出が総会の普通決議で決められると、意味がないんですよ。
普通決議って結局、そのときの理事長次第かな。

あなたの借り入れに関する考えは私とは完全に相反するものがありますね。
但し、マンションの殆どは修繕積立金で対応していくという考え方が一般的です。
借り入れで対応していっているマンションは、どちらかというとしっかりした
建物の保全は行われていません。

超低金利を認識できないひとがまだ多いからですね。

８１３さん　その反対だよ。借り入れで大規模修繕すると、住民が仕事内容を確認し始める。

自分たちの資金だと、意識し出す。これは良い事です。

そそ。
借り入れで工事するっていうことは
経年劣化した現状をみんなが目の当たりにする
状況なわけですね。
どこをどうなおすかといくらかかるかがわかりやすいからみんな仕事内容をチェックするわけです。
国土交通省のガイドラインに従って値上げっていうのはガテン系住民には理解不能。

規約や細則に疎い、知らない者が理事長になれば理事会でそれに
抵触する議案が出ても理事会、総会と簡単に通過してしまう傾向はあります。
本来はそれを補佐・支援するのが管理会社でもあるんですが、管理会社のフロント
も知識がない者が結構いますからね。
実際監事についてもそれだけのチェックをする能力や情報はありませんから。
会計担当理事は出金伝票に印鑑押すだけだし。
収支報告書や予算書を見て、不正やおかしな使われ方をしているのを見抜くのは
外部に監事を委託したとしても難しいでしょう。
監事自体が相見積を取ったり業者と交渉したりする訳ではないですし。
会計に関しては、別に外部に委託する必要はないと思います。管理会社で十分でしょう。
理事会での決定事項通りに管理会社が行動しているかを理事長がチェックすれば
いいだけのことですから。
月１回の理事会での収支報告書の途中経過報告の説明とか、出金伝票に捺印する時に
理事長が細かく見ていけばそれでいいんじゃないかと思います。
ただ、それを見切れない理事長が誕生した時は、管理会社主導になるんでしょうね。

管理組合に力がなければ外部に監事を委託しているということが
管理会社にはプレッシャーにはなるでしょうが。

工事をする場合は、借り入れでなくても事業計画案として総会に
細かく説明するでしょう。
借り入れをするにしても総会決議は必要です。
しかし、実際総会に直接出席する人がどれほどいますか？
同じことですよ。

８１９さんの件だけど、普通決議ですから、ほとんど可決されます。

普通決議＝総会出席者（委任状、議決権行使書、出席者含む）が過半数で総会成立。

その過半数で可決される。計算すると、最低でも、組合員数及び議決権総数の四分の一で可決

借り入れしたらその返済のために修繕積立金の月額が値上げされるため、文句のある人がたくさんでてきますね。

総会でのガテン系住民の怒号により2割安くなると見込んでます。