有明テニスの森の中古情報

ガレリアグランデ　南西１７F　７５平米　2LDK　３４８０万円　出ましたね。
これは割安なんじゃないでしょうか。すぐ買い手付いちゃうでしょうね。

こんなの見ちゃうと新築もいいなーって思っちゃうね。
http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10432980826.html

>ガレリアグランデ　南西１７F　７５平米　2LDK　３４８０万円　出ましたね。

これ、見に行って申し込み入れたんですが、後から現金客が申し込み入れてきましたよ。
明日売り主さんが、どっちに売るか決めてくれるらしいんですが、こういう場合は上乗せすべきでしょうかね。

>90：匿名さん
[2010-04-30 12:34:41][×]
オリもガレも、内部仕様は最高に良いし、物件価格としては手頃な値段。（付近の新築高いからね）
中古は通常、経年劣化と修繕積立負担がネックになるけど、
周りにどんどん、チープ仕様で高い新築がでてくるし、
新築できる都度に、スーパーや保育施設などが拡充していくので、価格が落ちずに取引されてる。



とりあずｵﾘｿﾞﾝﾏｰﾚに関しては急下落して投げ売り頻発してんじゃんかよ－!!

これから一生一度かも知れぬ買い物を検討してる人に対し売却側のｲｲ加減なｲﾝﾌｫﾒｰｼｮﾝするべきじゃないぞ！
しかも唯一の眺望となってる北西側の巨大空き地も東京都と民間ﾃﾞﾍﾞとで話し始められてるそうじゃないかよ～!!

まぁｵﾘｿﾞﾝﾏｰﾚみたいな見た目や宣伝が華やかで将来を計算してないばかりな過剰な共用施設を売りにしてるﾏﾝｼｮﾝは新築分譲～築5～8年までしか旨味はありませんので築8年内で売り抜けしたもん勝ちでしょう!!

>＞北西側の巨大空き地も東京都と民間ﾃﾞﾍﾞとで話し始められてるそうじゃないかよ～!!
こんな話しは一切聞いてないが、どこらへんの噂？？

あくまで建築業者(日本設計に勤務する友人)ﾚﾍﾞﾙの情報なので信憑性やｿｰｽ全く不確かです。

>開発されるのは良いことです。

勿論です！


高層タワー群が、選手村予定地に造られるとはとても思えませんが、もしそうなってもお引越ししますのでご心配なく。
去年までは高値転売が続いてますが今年入ってからは露骨な安値成約が頻発していて、引っ越すと言っても高値転売は難しくなってきてます。
まぁ売却をお考えになるは時期的に今なら未だ損益を軽減出来るでしょうから良いと思いますが、もはや買い手に旨味の無い物件でありますので、心ある売却をして売却して下さいね。
まぁ無理に高値をつけたとしても今のｵﾘｿﾞﾝﾏｰﾚじゃ売れ残るだろうから相場にせざるは得ないんでしょうけど。

聞いた噂では選手村予定地にﾏﾝｼｮﾝ一体化大型ｽｰﾊﾟｰの話しがﾌﾟﾚｾﾞﾝされてるそうです(仰る通り、あくまで噂ですよ)。

まぁ開発じたいは良い事です。

有明これから新築されるﾏﾝｼｮﾝは私も良いかと思います(個人的感想ですが)。

しかしｵﾘｿﾞﾝﾏｰﾚは価格急下落で投げ売りが頻発してますが、しばらくは下落した現価格が横這いでいれそうですが上昇は残念ですが見込めないと思います。

有明じたい基本的に予定していた開発が頓挫してしまい構想していた街並みに行きつく事なく中途半端な状況になってます。
中途半端に開発に手を着けちゃってるので、東京都も今さら後には引けないので、開発はしてくでしょうが、大幅にﾍﾟｰｽが遅いので、有明で先行購入した方々が喜ぶ相場になる時には、建物も相当古くなってる頃だと思います!!


他ネガさんへ

液状化だとか埋め立てだとﾈｶﾞ言ってるのを頻繁に見ますが、
液状化した場所の方が圧倒的に建物は倒壊してないんですよ！
単に地べたやﾗｲﾌﾗｲﾝなど2週間も経てば回復しちゃう程度の実害です。
命や建物の危険は液状化してる方が圧倒的に無事だって事実を勉強した方が良いです。

ちなみに阪神淡路大震災で倒壊と死者数を出したのは殆ど固い岩盤地だったとされるｴﾘｱでしたね！

ﾎﾟｰﾄｱｲﾗﾝﾄﾞは死者数と建物の全倒壊は0でした。

ｵﾘｿﾞﾝ欲しい人が粘着してるみたいだね。
でも、もう安く出る事はないんじゃないの？
せっかくの買い時のがしちゃったねー。

今の状況をチャンスと捉えてる人が多いという事でしょうか。
冷静に考えてみると、確かに有明のマンションを安く購入する最後のチャンスのように感じてます。

以下に示す１、２、４についてはポジティブ。３についてはネガティブかな。
３についてはかなり大きい問題になるかもしれないので、油断できない。

１、マンションを構成する材料について
土地価格が思ったより下がらず、しかも上昇に転じてしまった。
それにも増して、建材価格が暴騰中。リーマンショック後も価格は上昇し続け、鉄に至ってはスポット価格で去年の４倍。４月〜６月の暫定価格でも去年の２倍程度。

２、日本の経済状況について
日本経済も２００９年度４Qを見る限り、思った以上に好調だね。
マンションを探す人も増えてきたのかな？

３、世界経済について
中国を筆頭に新興国が絶好調。でもバブル気味。政策によっては弾けるかもね。
中国が弾けると確実に日本は巻き込まれる。

ギリシャ、イギリスのソブリンリスク有り。
日本がどんな影響を受けるかわからない。
普通に考えたら関係ない。
ネガティブに考えると、巻き込まれる。（ライブドアショックみたいな感じ。）

４、有明の今後
スーパーはBASの１Fにできる予定。
道路整備がそろそろ完了しそう。歩道が広くなる程度？
電線地中化は完了しただっけ？
有明の丘防災公園は完成して、近くに防災機能があるのは安心。
新しいオフィスビルができそう。 ちゃんと埋まるかな？
小中一貫校の開校。レベル高い小中学校になればいいけど、有明に住む人たちの意識によって変わってきそう。
品川の小中一貫校はかなり高いレベルにあるようだけど。
築地移転は面白いかな。単純に空き地が埋まるだけで価値がある。
運河沿いの親水公園＋キャナルウォークは期待大きいけど、まだ作ってないのかなぁ？
オリゾン前の大きな空き地は期待は大きいけど、来年決まるかどうかも分からないね。

オリゾン価格一覧
http://towerlife.jp/m/area/tokyo/horizon-mare.php

確かに御手頃価格ですね。坪２００万から２２０万くらいで高層階も狙えそう。

新しい道路できたら、駅からオリゾンまで徒歩１分になるらしいですよ。
２分短縮だそうです。また資産価値上がりますね。

半角カタカナのネガさんは、どうしてもオリゾン欲しいみたいだね。
登録して、じっくり待ってみたら？安く出てくるかもしれないよ。
安値ででてきた物件は現金客が買っちゃうみたいだから難しいと思うけどね。

半角カタカナのオリゾン希望者さん、以下の部屋だったら安くでてますよ。どうですか？
お好みの北西側ですし。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

もうちょっとお金出せるんだったら、こっちの部屋がお勧め。
全部屋に窓あるし、開放感ありそう。１６階だから、前に建物たってもなんとかなりそう。
オリンピックの選手村は９Fだったよね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

半角ｶﾀｶﾅﾈｶﾞ(半角だけどﾈｶﾞじゃぁないつもりなんだけどな～)です！


ｵﾘｿﾞﾝ欲しかっのは2005～2006年あたりでが
それ以降は残念ですが全く興味ありません。

3月、4月頃に付き合いのある不動産が、
南西22F(？)と北西(ﾌﾛｱ数忘れたが高層階だった)を
必死に買ってくれと進めてきたけど、
今やｵﾘｿﾞﾝは売り抜け勝ちとなってるのに、
そんな状況下で欲しがる訳が無いでしょう!!

まぁ考え方によれば下落してるので買い時とも言えなくは無いのですがね～。

とにかくｵﾘｿﾞﾝは興味有りません、ﾈｶﾞをしてるつもりもありません！
素直に購入検討者への個人的ｱﾄﾞﾊﾞｲｽをしてるだけです。

一つ言わせてもらえば、こんなｽﾚｯﾄﾞで必死にｲﾒｰｼﾞｱｯﾌﾟやﾈｶﾞしたとこで、事例がある訳だし相場なんか変わらんし影響なんかしないって(笑)

半角カタカナ(いつの間にか名前が定着)

もう言わんけど俺はネガにもオリゾンにも興味無いっつうの、、。
オリゾンや有明を悪く言うつもりは無いし、
むしろ有明の新築を待ってるほどです。
とりあず幾ら考えてみても今のオリゾンに魅力は無いでしょ!!
つうかさ、逆に今のオリゾンの投資旨味が有れば教えて下さいよ～!?もし旨味があれば俺の勉強不足なんでしょうからさ～!!
とりあず今やオリゾンは投資的価値が薄れてきたから投げ売り頻発してるでしょうよ！
むしろオリゾンの現況の資産価値や旨味を有れば是非とも聞かせて下さいよ勉強しますから！

それより、こんなスレッドで相場は左右されないから無意味でしか無いすよ。

それでも「オリゾンが欲しいらしい、、」と仰るなら、キッパリ違いますので、好きに無意味なキャンペーンしていて下さい。

オリゾンにとって有益な情報(日本設計勤務の社員からの話しでしかありませんの保証は出来ませんが)
選手村予定地には大型商業複合施設の進出がプレゼンされてるいるとの話しです。

物件ごとの特徴を書き連ねてみますね。
中古でてる物件は３つ。それぞれ、まったく異なるので好みのものを選んでね。

１．オリゾンマーレ
駅徒歩3分。北西側の眺望が見事。
1SLDKのように、１つの部屋が窓がない間取りが多い。単身・DINKS向けが多いかな。
コンセプトは「シノワズリー（欧風中国趣味）テイストによる都市型リゾート」
比較的明るいイメージがあるな。
内廊下の物件では最もお買い得かなと思う。
プール：最上階。ジャグジー付き。
バー：最上階
ジム：最上階
まれに、フローリングではなく、アジア風のカーペット敷きがあるので注意。

２．ガレリアグランデ
駅徒歩6分。南西より北東の眺望が良かったけど、今はＣＴＡにふさがれてしまった。南西側はまぁまぁ。レインボーブリッジも見えるけど、遠いかもね。
2LDKがメイン。オリゾンより広い間取り中心ですね。DINKS、ファミリー向けかな。
この物件は、ゴージャス。まるでホテルのよう。内装も池のある庭も見事です。
専有部分のレベルも高く、共有部分のレベルも高いのはこの物件ならでは。
プール：４F　高速が目の前に見えて邪魔かな。
バー：最上階。階段を上ると、屋上庭園に出る事ができる。結構気持ちよい。
ジム：　４F　窓がないので気持ちよくない。かなり高級感のあるフロア。
修繕積立金が大きいので注意。一時金が無いのでその点では安全。
南西側の高速とCTAのお見合いを我慢できるかどうかで、その人からの価値が決まる。

３．ブリリアマーレ
駅徒歩5分くらい？ここは南東でしょう。森が広がり、テニスの試合も見えちゃう。
緑が見えるのは気持ちいいです。
1ルームから３LDKまで幅広い間取りが存在。１千戸の住居は圧倒的。
33Fがとにかく豪華。5つ星レベル。ただし、外廊下で真ん中に駐車場タワーがあって、部屋から出た瞬間にげんなり。
プール：最上階。
ジム：最上階。
バー：最上階。
とにかく33Fの仕様は凄い。自慢するならこのマンション。

【一部テキストを削除しました。管理人】

投資の旨みねぇ。

簡単に言えば、相場より安く買えれば旨みがある。
中古相場は、売主の都合や近所の新築物件の価格、はたまた今後の地域動向、経済によって決まってくる。これらのどれかの理由により安値で売られる事があるので、そのあたりを敏感に感じ取って買いに走ればよいと思う。

参考までに、今までのオリゾン中古価格一覧を以下に張っておきます。これより安く出てる物件を見て、安い理由を探る事が一番かと思います。

オリゾン価格一覧
http://towerlife.jp/m/area/tokyo/horizon-mare.php

普通は、安く変えたら投資の旨みが多くて、高く売り出しが多いなら投資の旨みが少ないと考えるものですがね。
そもそも投資の意味が分かってないとしか思えないんだよな。

どう考えても「オリゾンを安く買いたいお金に余裕が無い人」にしか見えない。

オリもガレも、内部仕様は最高に良いし、物件価格としては手頃な値段。（付近の新築高いからね）
中古は通常、経年劣化と修繕積立負担がネックになるけど、
周りにどんどん、チープ仕様で高い新築がでてくるし、
新築できる都度に、スーパーや保育施設などが拡充していくので、価格が落ちずに取引されてる。

東京湾岸や埋立地と煽る人たちがいるけど、
現実には、この地域の物件は総じて上向きなのは間違いない。

基本、街としての開発のペースは揺るやかだけど、後退してるわけじゃなく着実に整備されていってるのが現実。
これから購入する人も、既に転売した人も、WINWINなのは間違いないと思うよ。
他の地域、特に郊外の駅前マンションのほうが、落ちが著しくて大変みたいだし。

南西の眺望が気になってらっしゃるようなので、写真貼っておきますね。
２００９年１２月の写真です。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

jupiterバーからの写真です。

ちなみにお台場方面の観覧車についても、まだ眺望ありますよ。
そのうち観覧車は撤去されるという噂もありますが。

半角カタカナさんが狙ってる物件はこれじゃない？
話を聞く限り、３０００万円台前半しか予算が無いみたいだし、北西に何か箱ができると吹聴しているし。
気持ちとしては「２４階があれだけ安く出たんだから、こっちも安くしなさい」って事なんだと思う。
まぁ、自分勝手だよね。買い逃したのは自分なのに。


http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

割安な北西５Fの部屋は売れちゃったみたいですね。
次は９Fの北西の部屋かな？

ガレリアグランデ　南西１７F　７５平米　2LDK　３４８０万円
　↓
３３８０万円

値下げです。

↑ガレリアグランデはどのHPに載ってますか？

調べてみてもヒットしません…。

まだ開発もいまいちな有明で中古を買うより今後の新築を待った方が絶対に得策だと思います。
有明で土地価格の極端な値上がりは望めないでしょうし。もし万が一にでも有明の時価が上がれば 、それもまた運であり縁です。それらを考え有明にこだわるなら中古タワマンは築浅な超低価格案件以外は価値が無いので、絶対に新築を待つべきです。とにかく今の有明の中古タワマン資産価値が新築より上って事はプレミア物件とかで無い限りはありえません。そして有明が更に洗練され土地価値が上がる頃には現在の中古タワマンは相当値ぐずれも覚悟してなきゃいけないので有明にこだわるならやっぱり今後の新築に期待するのが得策かと。

何れにせよ、ここで論戦となってるオリゾやガリを買うくらいなら、幾らかはたいてでも新築にして方が良いよ。恐らくリスクってのは現況の有明を考えると、６０平米あたりのオリゾやガリにわざわざ４千万円前後を出してまでの価値は？ってのがリスクだと思う。だが住人が頑張って強がる気持ちは理解できるけどね。現況オリゾやガリで６０～７０平米あたりで４千万円以上でわざわざ買うメリットが有れば根拠を説明する方が説得力がありますよ。

安く買いたい人がまだ頑張ってるようですが、無理じゃないでしょうか。
そんな事やっても相場は崩れませんよ。
欲しかったら、それなりの金額でご購入ください。

今後の新築が安く出るとは思えないし、今が底値だとは思います。
私だったら、今でてる新築のBASにしますね。
お金に余裕がなければ中古のオリゾかガリを選べばよろしい。

どっちにしても中古のオリゾンは現況を考えると資産価値は大して無いから資金的な余裕の有無に関わらず購入メリットは少ないですから新築の方が賢いでしょ。

３年前に新築で入居した三井パーク？？？？？だそうです。
アパートじゃないですか？

本当はオリゾンが資産価値があると分かってる人なんじゃないでしょうか。
オリゾン以上の物件が有明にまだ無く、今後安く有明の物件が買えるとは思えない現状をしっかり分かってるからどうしても買いたいのでは？

文体をわざと変えて別人の振りをしてるけど、言ってる内容はほぼ同じ。根拠が無い事も同じですね。ひどい事に、推敲していないのか誤った言葉を使っているのも同じ。よくも、いけしゃぁしゃぁと「久しぶり」なんて書けたものです。

まぁ、私もオリゾンを安く買いたい一人なので安くなるのはありがたいのですが、買おうと思ってる物件を悪く言われるのも腹がたちますね。
自分だって、購入したら後では悪く言えないでしょうに。
まったく、子供ですね。

まぁ人生の中でも大変な出来事ではありますからね。
必死なのはしょうがないかと。でも、半角カタカナさんは度が超えてますよね。
どんだけ好きなんでしょうか。
確かに夢にまでオリゾンマーレが出てきてそう（笑）

もしオリゾンマーレにこだわりがなくて、安くてよいマンションだったら、東雲のダブルコンフォートタワーズも良いですよ。
外廊下嫌いの人にはお勧めできませんが、東向きの高層の眺望は気持ちよかったな。
たまに坪単価１６０万程度で出てくる事もあるので、待ってみたらどうでしょう。

あと、安い割に良いなーと思ったマンションだと、日本橋浜町付近のマンションかなぁ。
浜町トルナーレの低層階でしたが、７０平米で３９８０万くらいで出ておりましたよ。
もう売れてしまいましたが。

職業柄、早めに売り出しマンションの情報を得られるので、もし興味があったらオリゾンマーレの情報もお知らせできますが。

22年5月1日付の中古マンションを一覧にしてみました。
オリゾンだと９Fが比較的割安かな。

物件名 価格（万円） 坪単価 専有面積 間取り 階数 方角
オリゾンマーレ 4780 202 78.35㎡ 2LDK 5F 北西
オリゾンマーレ 3580 212 55.76㎡ 1LDK 9F 北西
オリゾンマーレ 4480 215 68.81㎡ 2LDK 16F 北西
オリゾンマーレ 4400 230 63.22㎡ 1SLDK 23F 北東
オリゾンマーレ 4480 231 64.05㎡ 1LDK 20F 南西
オリゾンマーレ 5600 239 77.63㎡ 2LDK 23F 南西
オリゾンマーレ 4190 255 54.32㎡ 1LDK 23F 北西
オリゾンマーレ 7980 259 102.09㎡ 3LDK 26F 北西

物件名 価格（万円） 坪単価 専有面積 間取り 階数 方角
ガレリアグランデ 4390 186 78.09㎡ 2LDK 6F 南東
ガレリアグランデ 3980 193 68.12㎡ 1SLDK 23F 北東
ガレリアグランデ 4180 194 71.39㎡ 1SLDK 17F 南西
ガレリアグランデ 4180 194 71.39㎡ 1LDK 19F 南西
ガレリアグランデ 3980 196 67.23㎡ 1SLDK 12F 北東
ガレリアグランデ 4200 207 67.23㎡ 2LDK 5F 南東
ガレリアグランデ 5180 208 82.46㎡ 2LDK 12F 南東
ガレリアグランデ 4480 211 70.08㎡ 1LDK 26F 南西
ガレリアグランデ 4980 222 74.25㎡ 2LDX 3F 北東
ガレリアグランデ 4750 224 70.08㎡ 1SLDK 26F 南西
ガレリアグランデ 6280 252 82.46㎡ 2LDK 26F 北東
ガレリアグランデ 6480 306 70.08㎡ 1LDK 14F 南西

物件名 価格（万円） 坪単価 専有面積 間取り 階数 方角
ブリリアマーレ有明 3380 244 45.88㎡ 1LDK 5F 北東
ブリリアマーレ有明 3950 245 53.35㎡ 1LDK 8F 南西
ブリリアマーレ有明 6980 249 92.76㎡ 3LDK 22F 南西
ブリリアマーレ有明 6300 250 83.39㎡ 2LDK 21F 北西
ブリリアマーレ有明 4470 266 55.65㎡ 1LDK 27F 北東
ブリリアマーレ有明 8500 287 97.96㎡ 2LDK 31F 南西
ブリリアマーレ有明 3680 298 40.80㎡ 1LDK 26F 南西
ブリリアマーレ有明 8500 302 93.10㎡ 2LDK 27F 北東
ブリリアマーレ有明 3800 308 40.80㎡ 1SK　 22F 南西

半角カタカナさん。

３年前に新築で購入されたとおっしゃっていましたが、「パークグランディ代々木は2000年10月31日の竣工」ですよ。

私はこういった事にはよく知恵が回らないのですが、タイムスリップとか何かを駆使される方なのでしょうか？それとも、本当に２０００年竣工の物件を３年前に新築で購入されているのでしょうか？

すみません。マンションの購入についてはよく知識がなくて。
こういったことはありえるのですか？

あと、もうひとつ質問があります。

「住まいだけど初台パーク？？？？？だが、初台は最寄り駅で住所は代々木だよ！」とおっしゃってましたが、パークグランディ代々木の住所は「東京都渋谷区初台2丁目25-7」です。
住所も初台なのですが、半角カタカナさんの棟だけが住所が代々木なのでしょうか？

以下のページが間違ってるだけで、半角カタカナさんが正しいのでしょうか？
http://stock.home4u.jp/detail/view/0006459

BASは安いですよねー。
外廊下でもよければ、BASはかなり割安。
俺だったらオリゾンかな。ちょっと値引きして欲しいけど。

パークグランディ代々木は、三井ではなく清水不動産の分譲。
半角カタカナさんは、よっぽど慌ててたのかな。

でも、最初は「パークリュクス初台」と言い出すのかと思ってたので、別の意味で意外性を感じた。

次の言い訳は、「物件名間違えてました」もしくは「あれは偽者が書いたのです」だと思う。
それにしても、信頼なくしたね。いったい何がしたいのやら。

GWに見に行きたいと言ったのですが、GWは海外に行かれてたらしく、うちも本日内覧予定です。
オリゾン、本当に良いマンションですよね。

最近オリゾンマーレを購入したもの（入居は6月）ですが、運河沿い親水公園の完成はいつごろなのでしょうか？
もし、ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

ガレリアグランデ、購入の申し込み入れちゃいました。
広めの部屋はなかなか出ないのと、オプションも多くかなりお得に感じたので決めちゃいました。
とりあえずは、ローンの審査などが終わってから買主さんがOK出してくれるかどうかによるようです。
結構、中古って購入決まるまでが大変なんですね。今からドキドキです。

おめでとうございます。
89平米の部屋は南西角部屋ですよね。
アイランド型キッチンで22畳のリビング。ビューバスですよね。
うらやましいです。
ローン通るといいですね。

オリゾン内覧してきました プールすごくよかった 最上階にあるなんて凄いですね ガレリアは豪華すぎてパスです あれは落ち着けないです

オリゾン、南東角部屋７１平米でましたね。３７８０万円。
結構割安ですね。今回も瞬殺でしょうか。

安く買いたい皆さんのためにも、俺がネガってきた内容を教えます。
このネガとギリシャ問題のおかげで、中古が積みあがり、結局オリゾンの角部屋が安く買えましたよ。
1年間、ネガ頑張ってよかった。
皆さんもお試しください。

１、URの新規プロジェクトストップ。有明にはもう税金は投入されない。
すみません。嘘ついちゃいました。
本当は、有明は着手済みなので、たんたんと進みます（笑）
元ネタは、事業仕分けでURの新規開発に待ったがかかったという話からです。
この話は、団地やマンションを作らないって話なんですけどね。

２、有明坪単価160万円説
すみません。若干本当です。
オリゾン北向き低層が坪単価160万で売られてるのを買い逃した事がありました。
リーマンショック後、最も不安な時期である2009年2月の事です。
超売り急いでる人だったんで、この値段だったんでしょうけど（笑）
この値段で買いたかったので、3ヶ月に渡ってネガを繰り返しました。
たぶん、このネガが一番効いたと思います。
当然、今の時代にこの値段で売り出す人はいないと思います（笑）
最近では、低層階でも坪単価は１８５万くらいで成約してるようですね。

３、南東は高速がうるさい説
若干本当です。オリゾンの高層階で確認済み。
なお、オリゾンの低層では静かでした。
南東を選ばない人が多くなり、結果として南東が安くなりました。

４、「あの部屋は何か問題がある」説
売却に出てる特定の部屋を狙い撃ち。
問題があると嘘ついちゃいました。

５、レインズの中古成約価格を披露
本物のレインズの中古成約価格一覧を手に入れました。
若干手を加えて、割安で成約してる事を見せかけました。
今売りにでてる中古が割高だと思わせることができ、申し込みいれた人もキャンセルしました（笑）

６、世田谷が暴落。有明はもっと安くなる説
グローリオが安くなったので、有明も暴落すると論理を展開しました。
実際は世田谷といっても芦花公園や烏山という下町の話であり、中古価格を見るとかなり安い地域です。
特別グローリオが安いという訳ではありませんでしたが、６０００万が４０００万に！というのはインパクトがありました。
元々の価格が高すぎただけなんですけどね。

７、修繕積立が破綻してる説
修繕積立金が全然足りていなく、問題になっていると書きました。
総会で４倍に値上げされると嘘を書きました。
結局、値上げはあったのですが当初予定されている通りであり、管理費を３割削減できた分を修繕積み立てに繰り入れしているので、既に数億円の積み立てがありました。


という感じです。
効果的なのは「割高だと思わせる」事と、「ダメな部屋だから安い」と思わせることです。
お試しを。

幼い。。。

ニート君お疲れ様です
黄色い救急車がお迎えにきてませんか？

安く手に入れられたのはうらやましいですが、今後もその値段になっちゃうのでは？
まぁ、安く売り出す人が現れなきゃ、値段も下がらないでしょうけど。

有明安いですよね。
中古なら坪２００万から２２０万くらいで買えちゃう事多いし。
内廊下物件が多いのも魅力的。

最近は値上がり基調ですけどね。
まだまだお買い得だとは思います。

中古安いですよね！将来売却する時が楽しみ。

今後の新築は高くなるでしょうからね。
今購入しておくのも良いかもしれません。しかしBASはお買い得価格ですね。新築でも良いかな。

まあ新築でＢＡＳが政界でしょうね

CTAでも地権者の部屋を売り出すようです。
あちらも内廊下で魅力的ですね。
BASも安いのですが、やはり安っぽい。
オリ／ガレ見ちゃうと、やっぱり他のは見る気がしなくなりますね。

BAS安いですよね。
中古も考えましたが、やはり他人が使った家というのを妻が受け入れないのでBASになりそうです。
しかし、思い切った値段で出してきましたね。

ところで、疑問があるのですが、有明のマンションはなぜ杭が短いのでしょうか？
東雲あたりだと、４０メートルから５０メートルは杭を打ってるようなのですが、BASは２０メートルくらい、オリゾンでも３０メートル程度です。
どう考えても、有明のほうが地盤が悪そうに思っていたのですが。

>>187さん
＞ところで、疑問があるのですが、有明のマンションはなぜ杭が短いのでしょうか？
単純に支持層がそれだけ浅い（近い）からですよ(笑

むしろ
＞どう考えても、有明のほうが地盤が悪そうに思っていたのですが。
この思い込みの理由が知りたいです。「どう考えても」ということは複数の根拠（考え）をお持ちなんですよね？

複数の根拠があると思い込んだ理由を知りたいところですが、そこはスルーして。

有明は埋立地の中でも、かなり海のほうに近いということで、地盤が悪いんじゃないかなと思ってたんです。
でも、BASのホームページやオリゾンマーレなどの記録を見ると、思った以上に杭が短い。
支持層もN60やN50以上などと、かなりまとも。
BASなんてのは、制震構造だったりして、かなり気を配った贅沢な作りになってますよね。

結構まともな地域なのに、すごく安いんだなーと関心したのでした。
ネガじゃないですよ。どっちかというとポジに近いかも。

安いのは、やはり生活利便性に難(制約)があるからでしょうね。（安いといっても人それぞれですが）

臨海副都心の名の下、いろんな再開発の噂が出るもののなかなか形になりません。
それでも確実に前進してるのでしょうが、開発のスパンが長いので気長な人向きかな(笑
私は都内で長く仕事していて、プライベートな時間は騒然とした世界から離れられる異境(笑)の地として気にいりました。
湾岸沿いに横浜方面へも、舞浜・幕張方面へも車で便利ですし、ここらへんの独特の解放感にこそ価値があると思ってます。

10年後、どうなっているかな？っと思って楽しめますね。

生活利便性については、ちょうど改善されるって感じの時期じゃないです？
スーパーも来年できるし、小中学校も来年だっけ？

今のタイミングが一番安く買える時期なのかもね。

>>191
>>192
どちらも、まだボチボチってところでしょう(^^;
共通なのは「まだ完成完了してない」ってことかな。
完成した街をお求めな方は豊洲へ。
未完成ながらも期待できる(妄想楽しめる)のをお求めなら有明を。
大穴狙いなら東雲をお勧めします(^^;

東雲もほとんど完成じゃないですかね。
今のところ期待できるのは有明だけじゃないかと思っています。

リーマンショック後、かなり安く買えるようになりましたね。今から買う人はうらやましいです。

なんか、ガレリアで坪300万円ぐらいの中古、出てません！？

ガレリアグランデ・タワーズ台場の20万から30万の賃貸の動きが良いですね。
いきなり成約率が上がってます。
こういうの見ると、湾岸強いなぁとは思いますね。

No.478 by 匿名さん2010-07-31 07:13
もともと湾岸ネガでしたが、某有明内廊下物件が激安で売りにでて（とりあえず本マンションで最も安い坪単価で取得できたらしい）たので購入し3ヶ月ほどセカンドハウスとして利用しています。

とりあえず体を張って有明に住んでみて感じた事。

１．住人
　意外に悪くない。
　思った以上に年齢層は幅広くお年寄りも多い。
　隣の部屋の人は年金暮らしだっていってたな。
　不便だろうに。動けなくなったらどうするつもりだ？
　外国人（欧米系）は思った以上に多いかな。
　残念ながら中国系・韓国系は分からないね。いたとしても区別つかん。

２．静寂度
　南西高層階なのですが、道路からの音は結構音が聞こえてくる。
　本宅は都心なんだけど静かな場所なんだよな。
　有明は静かな場所ってイメージあったんだけどなぁ。期待は裏切られた。

３．日当たり
　西向きだと思って購入したら南西だったらしい。昼からはリビングにちょっと直射日光入るね。
　でもまぶしくないのでカーテンは開けっ放しでOK。というかまだカーテン買ってない。
　暑いかと思ってたけど涼しいね。風がよく入る。
　南西側から風が吹くのかな。これが南風？
　冬場は北西から風が吹くので寒くもないだろうし、南西は意外に快適かも。

４．眺望
　今まで眺望は重視してなかったんだけど、夜景が綺麗なのはいいね。
　あと、朝起きたときに外を見ると、レインボーブリッジ・海・緑が目の前に広がるんだ。
　これは気持ちいい。

５．利便性
　とりあえずイオンやマルエツまで買い物に行こうとは思えない。まだ一回も行ってない。
　ＢＡＳができたらスーパーまでいくかも。
　ローソンでは野菜や肉も扱ってるので、ちょっと足りない分はどうにかなると思う。
　ヤマザキデイリーでは卵10個パックで買えるし、米も５ｋｇ単位で買える。
　オレは会社のビル地下にあるスーパーで買い物して電車で帰ってきているが、
　会社帰りにスーパー寄れない人は今購入すると不便かもね。

６．通勤
　超楽だわ。
　りんかい線で通ってるんだけど、ガラガラ。
　9時過ぎに乗るんだけど、誰も乗ってないね。
　電車が遅れてて混んでるときもあるけど、東京テレポートで結構降りるので座れる。
　無駄カロリー消費できないので、太るかもしれんね。運動必須。

７．共用施設
　プールはまだ利用してない。これ、ほとんど利用しないんじゃないか？
　バーはいいね。休日昼間は本読む場所として利用してる。夜いくと雰囲気良いよ。
　エントランス豪華なのは友達呼んだときに喜んでくれる。そこ大事なのか？って思うけどね。
　
ネガっぽいことを書きたい感じなんだけど、今のところ感じたのはこれくらい。
また思い出したら書くかも。

体と身銭を切ったレポートありがとうございます。
有明の治安等はどうでしょうか？
マンションだとあまり気にならないかな？

ブリリアマーレの付加価値が注目されて転売プライス気味な中古価格を形成している中、分譲時に近い水準の価格ですね。
お隣のBASと同程度。
２Fなので、天井高が３メートル近くあるようです。

都心向き
面積：58.2㎡（17.61坪） 価格：￥4100万 坪単価： ￥232.8万-　　　

↑さっそく売れてしまったようですね。
お得物件は足が速い。

>>201
BMAの北西向き低層は、都心を一望にする眺望とともに足元に公開空地である公園も目にできる良い眺望です。
これから北西側の開発が未知数ですが、数年は眺望確保されてるし天高なのは希少ですね。
但し、その分上階より高いので３階がお買い得ではあると思いますが．．．

BMAはもう少し見直されても良いと思います。
最近割安で出てますよね。

オリゾンマーレももう少し見直されるべきだと思う。
個人的にはBMAの次に好きなのがオリゾンマーレ。

オリゾンは、竣工時はおっしゃれ～～な豪華マンションだったのですが、後発のBMAやBASの超大規模マンションができて、コンパクトなタワーに感じられますね。

物としては良いのですが、もうちょい広めの間取りが求められるかも。

同じような間取りが多いですよね。
控えめな感じで私は好きですよ。

BMAの33階にも憧れます。

俺のお勧めはガレリアグランデです。
本当にホテルみたい。

ガレリアグランデはいい物件だと思って買いました。
住み心地はまあまあです。
でもりんかい線、ゆりかもめ、どの駅からも中途半端に遠い。
高層マンションなのに、各階のガベッジルームがない、
ゲストルームがない。
管理組合がなんだかごたごたやってる……。
最近ＢＭＡへの買い替えを考えているんだけど、もう高い物件しか残ってないし、
安くていい中古がでるのを待ってる。

えー、賃貸で住んでましたけどガレリアのほうが絶対良いマンションでしたよ（笑）

オリゾンマーレ６F　６３平米　３７８０万円出ましたね。
これは去年の８月に３４８０万円で売られてたものと同一のようですが、1年住んで割高に出してきました。さてどうなることやら。

３７８０万円なら買っても損はしない価格かな。

1年でチャレンジか。もうちょっと待てばいいのに。

＞オリゾンマーレ６F　６３平米　３７８０万円出ましたね。
これ、向きはどっちの物件ですかね。
南東(東雲向き)なら、道路反対側に中層？マンションの建築計画が出たからでしょうか。
これで、オリゾンも東と西にはマンションが並ぶこととなり、新築で低層を買われた方は入替え進むでしょうね。
西側はBMAの建築計画出た頃から一気に入替え進みました。
でも、新築で買われた方も後から中古で買われた方も他物件に比べると損しないとこが奇特といえますね。

南西ですね。
道路できてスーパーできてからのほうが高く売れると思うのですがね。

ガレリアグランデの２０万オーバの賃貸が次々と成約してますね。
なぜか突如人気化してるようです。

>>216
そのＧＧ住民版で「価格が著しく低下」との発言ありました。
信憑性や理由ご存知の方います？

隣のCTAとは思えないし、北西空き地の計画でも明らかになるのでしょうかね。

賃貸ですか？
今のところ著しい低下は見て取れないですね。むしろ20万以上の賃貸が続々契約決まっているので好調と言えるのではないかな。

売買もレインズを見る限り、特に目立って安いとは思いにくいです。21年と比較すると取引価格は上がってますね。

オリゾン前の入札、札がはいりましたね。

三井だそうですね。
スーパーが徒歩5分に2つできるのですね。いままで不便だったのに。
クイーンズ伊勢丹あたりだと、文化堂と競合しなくて良いかもしれませんね。

ガレリアグランデの角部屋、お買い得な部屋でしたがレインズに登録されて3日目で成約になりましたね。現金客でしょうか？
皆さん動くのはやいですね。

あら、有名な話なんですね。
3日で成約って、もう話まとまってたんじゃないですかね。
現金客ですよね。きっと。

相変わらず、お買い得物件は足が早い。。。。
中古もいくつもでてますが、やっぱり角部屋がいいですよね。

３－１も決まり、築地移転も決まりましたね。
中古も活発化することが予想されます。

さて、どの物件がいいのでしょうかね。
お買い得度からいったら、オリゾン・ガレリアあたり？
安いよね。

オリゾンの低層階でました。
６F南西向き　

かなり安いと思います。

ガレリアグランデ　89平米角部屋２LDK　4280万円出ましたね。
かなり割安ですが、いかがでしょう。

どこに詳細載っているか教えて下さい。

階層によりますが、興味あります。

うーん、それもう申し込み入ったでしょ。
私も見ましたがオプションだらけの良い部屋でしたね。
ただ、広い部屋なのに２LDKというのがちょっと（笑）

いいものは早いですね。ガレリアグランデは方向と高さで、売り出し値が違いますが、角部屋は安定してます。

角部屋のほうが安くでる傾向にありますよ。
広い部屋が多いので価格が高くなりがちだからだと思いますが。
狭い部屋のほうが安定して高値を維持できていると思います。

ガレは角と北西と南東以外の部屋の眺望はイマイチです。だから、狭い部屋もある程度安く出てます。竣工時にはなかった、高速とＣＴＡに早くも挟まれてます。

オリは眺望がまだ、確保されているので、狭い部屋でも安定してます。

ガレとオリの坪単価比べてみれば分かりますよ。

オリ、ガレ、マーレは選び白が豊富ですね。


皆さんのおすすめはどれですか？

3本とも、好みが分かれますね。

リゾート色の強いオリゾンマーレ。
ホテルライクなガレリアグランデ。
きらびやかな豪華共有施設のブリリアマーレ。
断然眺望重視のシティタワー有明。

私はオリゾンマーレが好みなのですが、角部屋しか広い部屋がないんですよね。

三井が開発する３－１の状況についてご存知の人いらっしゃいますか？
どのようなものが開発されるかがぜんぜん分かりません。
有明のマンション価格はどうなっていくのでしょうか？
待ってたら中古でも安く買えますか？

ガレリアグランデ　89平米角部屋２LDK　4280万円はホームズだけに広告出してた奴だよね。
24階、西向き角部屋。
今のところ一番安いかな。投売り物件だし何かあったのかもね。
売り出しから4日で成約。最近こういうの続いてますね。現金客は強いわ。

同じ間取り、89平米角部屋２LDK　が3880万円で売りに出そうです。
12月から広告を打つそうです。
今回もかなりお得価格。

安いですね。よく見ときます。仲介業者どこだろう？

住友不動産販売ですよ。
営業さんから電話ありました。

残念ながら申し込み入ったそうです。
また買い損ねた。

安いのは早いですね。新築と迷ってる場合ではないかも。

この速さで契約ができるのは現金客だけでしょうね。
ひょっとしたら業者じゃないでしょうか？
そうだとしたら、リフォームされてそのうち売りに出されるのではないかと思います。

個人で住宅ローン組むつもりの人にも、その手の話は舞い込むよ。
住友はこまめに電話くれるもん。

住宅ローン組む人より現金客のほうが確実ですからね。
負けちゃうんじゃない？

ガレ　西向き角部屋89平米２LDK　高層階が売りに出てますね。
リビングが２０畳超えてるのは嬉しいかも。

3,980万円とかなりお得価格ですが、いかがでしょうか。

買いですね。
急がなあかん！

業者どこですか？

高円寺の業者らしいです。
先週電話ありましたよ。さすがにもう売れたんじゃない？

中国人が現金で買ってくからね

やはり富裕層の現金買いですか。
強いなぁ。。。うらやましいです。

安いのは何故？

中古は売主さんの状況で決まってしまいますから。
それぞれの事情なんじゃないですか？

高値で売ろうが安値で売ろうが売主さんの自由。

ちなみに、オリゾンの高層階66平米角部屋が安くでるという話も入ってきました。
都心向きの眺望の良いお部屋のようです。
買いたい人はお早めに動いてくださいね。

ガレリアグランデ西向き角部屋89平米、3980万円で以前出てたものが再度でてくるようですよ。
転売なのか、キャンセルなのか知りませんが。
要チェキですね。

再登場の多くはローン審査ダメだったケースだね。
いろんな意味で有明からは目が離せない！

そろそろ三井の３－１開発の概要発表かな？

最近の中古の値崩れ感を受け、三井がどう出てくるか.....

値崩れしてますかねぇ？？
相場としては2009年が底だったかと。

確かに安い。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

中古のCTA。ふざけた値段で出てますね！

買えないからってそんなに怒らないでよ‥。

中古でもいいからCTA欲しいよ。

オリゾンマーレ71平米　東角部屋　3380万円出ましたね。
今度もお買い得価格。

ガレリアグランデ75平米　3220万円ってのもでたよ。

もう売れてました。
みんな手出すの早すぎ。

中古は選べないからね。
これってえのが出たら、ひったくるように買わないとね。
早い者勝ちだよ。

３－１は住友が落札したようです。三井さん残念。
大規模開発が決まったおかげで、中古が沢山出てきて欲しいですね。

ガレリアグランデ　89平米　西角部屋　3480万円、なかなか売れませんね。

それ買います。

俺が買っちゃったよ。
残念でした。

オリゾンマーレ71平米　東角部屋　34980万円出ましたね。

７１㎡で３億超え・・・たけぇ

修正します。

オリゾンマーレ71平米　東角部屋　3480万円出ましたね。

見当たらない。
ここは嘘情報ばかりですな。

274はYahoo不動産でもSUUMOでも見つかるぞ。
BMA坪単価としては過去最安値？
レインズで見るとBMAは250前後の成約ばかりだったけど、
今後これくらい評価になるのか、これが特異点なのか。

明らかに安いでしょ。
買えた人がうらやましい。

よく買うね、夜怖くない？

ｵﾘｿﾞﾝ66.08㎡４階角部屋がついに3690万円まで値下げ
してきましたね。
低層ですが角部屋です。
あとガレで真南の14階70.08㎡4400万円。真南部屋少ないので
ある意味稀少でしょうけど・・
どうなんでしょう。

有明で低層って買う意味あるんですかね。
どちらも微妙だと思います。

オリゾンなら北角の間取りは微妙なので、東角の角部屋が良いと思う。何のメリットもない。
買うなら断然高層階。

ガレリアは西角なら90平米の２LDKがあるので、この部屋を買うべき。南角だと高速や小学校の騒音に悩まされると思うけどな。

安いとは思うけど。

最近、オリガレ狙いの人が増えてきたんですかね。
話題によく出てきます。

お好みはどちら？おれは断然マーレ派ですが。（笑）