【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

>>198

10年落ちの、ＢＭＷやベンツ、高級車は買い手がいるけど
10年落ちの大衆車は、使用に耐えても価値がないからスクラップ。

↑
初期費用の差を無視しての例えは意味が無いでしょう。

５００万円で購入した外車は１０年後に１００万円で売れる
３００万円で購入した国産車は１０年後に廃車（０円）

だから外車の方が良い？
費用面（コストパフォーマンス）で言えば後者の方が有利では？

>>２０２ 中古物件は住民や管理組合のレベルのほうが大事。

具体的には何をきっかけというか審査したらいいのかなあ。
たとえば・・？

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
↑
大手のデベに相談しましょう。
大手は専門の部署がありますし実績もあります。

大手のデベロッパーではなく、総合不動産業大手でした。

>>205
タワマンの実績はないよね？
さあこれからが大変。

>>204
バルコニーや廊下やエントランス、駐輪場や駐車場などの共有部、専用共有部を数時間、できれば丸一日くらい観察する。これだけでも、かなりの事がわかる。
バルコニー側から観察して、明らかに設置するようにできていない手すりの上に植木鉢が置かれていないか、管理規約で禁止されているのに、バルコニーでペットを飼ったり、手すりで布団を干したりしている人がいないか。
廊下に自転車やら出前の皿やら、私物が放置されていないか、住民はドアを締める時に丁寧に閉めるか(何も考えず力任せに閉めたりする住民が多数いないか)。
エントランスで躾の悪い子供が騒ぎまわっていないか、ポストに郵便物が溜まりまくってるような部屋が無いか（ごく少数なら旅行とかで普通にあるが)、ゴミは落ちていないか。
駐輪場は整然と決められた場所に止められているか、汚く使われていないか、他人への配慮に欠ける乱暴な止め方の自転車が無いか。駐車場も同様。
バイクや車も、マンションのレベルと不釣合いに走行性能が高い車とか、改造車が無いか、見えてる車だけでもチェック。
後は、エレベーターやエントランスですれ違う住民同士は会釈ぐらいしているか、とかね。

見せてもらえるなら、組合の大規模修繕計画とか、修繕引当金の積立状況、管理費・修繕積立金の滞納の有無もチェックすると、なお良い。ずさんな修繕計画とか、明らかに不足している積立金とか、滞留が多いとかは全部大きなマイナスポイント。

>大手のデベに相談しましょう。
>大手は専門の部署がありますし実績もあります。

マンション建替え経験があるのはほんの数社です。
大手不動産業だって経験がないところが多いのが現状です。

＞タワマンの実績はないよね？さあこれからが大変。

今後50年〜くらいはないから大丈夫でしょう
エリアによって、スラムタワー、公営住宅ライクタワーになっていくだけ。

オフィスビルだって、タワーの建て替え実績は皆無なんですから。
霞ヶ関ビルは築50年弱、新宿の高層ビルあたりで40年、
池袋のサンシャイン60で30年弱というところ。
どれも、旧耐震だけど現役バリバリで問題なし。

考えると恐ろしいけど、壊すだけで低層マンションの5倍くらい
解体費が掛かるのではないでしょうか。

マンション建替えの経験豊富なデベ

旭化成ホームズ
　同潤会江戸川アパートメント、野毛山住宅、国領住宅など。

新日鉄都市開発
　新蒲田住宅など。

安藤建設
　同潤会アパートメントたくさん。
http://www.ando-corp.co.jp/tech/le/le_02_01.html

シティコンサルタント
　荻中住宅など難しい建替えをとりまとめる。
　現在、広町住宅建替え


建替えには、長い時間がかかります。
わがマンションでは、５年ほど前から「建替え委員会」を設立し勉強会を開始しました。

>>211さんの事例を検索していたら、こんなのを発見しました。

マンション再生協議会
http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei_index.html

建て替え事例を見ていると、
・公団や公営の分譲（払い下げ）で手入れ不足で老朽化。（郊外物件に多い）
・4階までの低層でエレベーターがない。
・都心の好立地で、容積率に余裕がある建て替え。

つまり、計画的な修繕をしていて設備の陳腐化していないマンションは
建て替えの事例がほとんどないということ。

設備の陳腐化と老朽化は、こんな感じですか。
エレベーターなし、集中冷暖房、バルコニー無し、手入れ不足による屋上等からの漏水、給排水管の老朽化（手入れ不足）
耐震診断により手抜きや低ランクが発覚。

自分なりに考えてみると、築30年超でも次のようなのは当分建て替えがないということでは。

1.エレベータが設置されている、中高層マンション。
2.立地がよく、賃貸でも長期空室のない物件。近隣相場並みの賃料を確保。
3.バルコニーがあり、個別冷暖房といった現在と大差ない設備。
4.過去定期的に、大規模修繕を実施しており、建て替えの意見が皆無。
5.老朽化しているが、既存不適格で建て替えると規模縮小の物件。
6.所有者やその親族の居住が50％以上ある。（賃貸率50％未満）
7.耐震診断において、良好な結果が出ている物件。
8.大手企業の店舗が併用されていて、通常通り営業していること。
9.駅から徒歩5〜10分、複数路線が利用できること。（賃貸のニーズが高い）
10.近隣新築マンション相場の、概ね40％以上の中古価格で取引事例がある。

判断の一番のポイントは2と3でしょう。

つまり、賃貸でも相場で借り手がある、生活に不便を感じず老朽化による
美観や設備に我慢するところがほとんどない物件。
こうなれば、築年数に関係なく建て替える理由がない。
自分が書いているからというわけでもないけど、うちのマンションは
5と8以外は全部当てはまります、1972年竣工です。
つい最近、60㎡の低層階の北西角部屋が3000万円強で仲介業者に売れたので
住民としては、安心しています。

大手は資本力があるからね。
それからJVなどの協力体制も万全だし。
何より建替え再開発事業に、研究開発の時間とお金をかけています。

掲示板を読む限りでは、皆さんが考えているよりもずっと進んでいます。
たぶん皆さんが知らないだけだと思いますし、表面にでないで進んでいる案件も沢山あると思いますよ。

>209

212さんが貼り付けた、『マンション再生協議会』の事例でも
大手の総合不動産会社がでてきますよ。
年月日で見ると事例は最新のものではないので、
実際はもっと沢山の案件が進んでいるのではないでしょうか。

＞大手は資本力があるからね。それからJVなどの協力体制も万全だし。
＞何より建替え再開発事業に、研究開発の時間とお金をかけています。

まず、管理組合の総会で議決することから始めないと。
大手で資本があるところに任せると、容積率の余剰分を売却できるところは
いいけれどそうでないところは、デベの利益でどんどん自己負担が増えるか
保留床が減ってきますからまとまらない。
同潤会、江戸川橋アパートも自己負担率47％ですよね、それも建築費ではなくて、分譲価格の。

さっき見つけた「マンション再生協議会」の一覧表をみていると
だいたい建て替えまで40〜50年、しかも提案があってから建て替えまで
15〜20年は掛かっています。
つまり、築20〜30年の間に、最初の建て替え委員会を設置したことになります。
つまり、元々欠点の多い物件だったと言えなくもないでしょうか？
築20〜30年で、雨漏り、排水管破裂、手すり落下なんて元々、欠陥マンションじゃないのかと思います。
民間マンションのパイオニアの中野コーポラスは現役だそうです
近所にも昭和40年前半のマンションがいくつもありますが、維持され
郊外の新築より高い中古価格で取引されています。
何かしら、我慢して生活するようになってから建て替えまで15〜20年と
いうのが、パターンであるのかもしれません。

30年前の現在と、圧倒的に違うのは専有面積でしょうか当時は
リビングという発想は、一部の高級マンション以外になかったから
今風にリフォームすれば、4ＤＫは3ＬＤＫ〜2ＬＤＫ。
3ＤＫは、2ＬＤＫになっているのが現状でしょう。
核家族で相続も発生するので、売却か賃貸に回るのが多いような気がします。

容積率の余剰分が無い（または少ない）マンションの建替えは、自立方式が良いようです。
直接建設会社に再建築工事発注します。

野方住宅（中野区）や、町田山崎住宅（町田市）の建替えが参考になると思います。

＞No.213
＞表面にでないで進んでいる案件も沢山あると思いますよ。
あまりないと思いますよ。

マンション建替組合の設立許可がおりると、都道府県のサイトに載ります。
「建替組合認可　　東京都」で検索してみてください。（ハリコ禁止のようでした）

まあ、しかし、建替組合を設立するまでが、とてもとても長くタイヘンなことなのです。
ここまできたら、あと一歩

権利変換→転居→解体→建設→入居・・・２〜３年かかります。

マンション建替組合の設立許可の都道府県のサイトは一般の方はあまり見ないでしょうね。
戸建も築30年ならかなりがたがきて、リフォーム、建替えが必要になります。
集合住宅ならではの大変さはあるでしょうが、住まいが新しくなるのは楽しみですね。

>住まいが新しくなるのは楽しみですね。

どうして古いものを大切にしないのかね。３０年で使い捨てにするから、紙コップみたいな家ばかりだ。新しいけど薄っぺらい。廃材はどこに捨てるんだ？

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070829/510930/
↑↑
いま高層マンション買って永住しようとしてる人やばいよ。
マンションで住み替え出来ない人は＊＊＊ですね。

＞大手は資本力があるからね。
＞それからJVなどの協力体制も万全だし。
＞何より建替え再開発事業に、研究開発の時間とお金をかけています。


三菱地所のことでしょうか？
４件ぐらい建替えしていますからノウハウは持っていると思います。
現在、広町住宅建替え中ですね。研究開発に時間とお金をかけても、マンション住民に好まれる「建替え計画」にならなければ、事業協力者として選出されません。

建替えの場合、事業協力者を公募して、コンペ→投票で選出することも多いようです。
コンペまでに、あらかたの事業計画（設計図・解体費・建設費・還元率など）ができているそうです。


たくさんの業者に声がけしても、交通の便が悪く、容積にゆとりがない場合は業者に辞退されるとも聞きました。


既存不適格、容積率オーバーで建替えされた物件は、たったの１棟です。
「メイゾン中野」
旧リクルートコスモスが建替えましたが、隣接地を買収しての再建です。＞212さん
＞マンション再生協議会

役にたちます。勉強中！です。

＞212さん
＞マンション再生協議会

役にたちます。勉強中！です。