福岡でお勧めの管理会社教えてください

あれ？管理委託費が安ければいいんじゃなかったの？
もし違うのなら、単に委託費の安さに飛びつく発想を捨てなくちゃねー。
委託費も安くてちゃんと管理業務をしてくれる会社なんて、ないものねだりもいいところ。
それと、あなたが理事長を続けるから、他の組合員が動かなくなるというのもあるのでは？
自分が永遠に理事長をやらなくてはならない、何て他の組合員を見下した傲慢な発想なこと。

私のところは東福瓦光さんにお願いしてます。
管理費も安くフロント・管理員の教育も行き届いており満足できる会社ではないでしょうか。
又大規模修繕についても、積極的に施行会社を紹介しバックリベートを取るようなことはされていません。
勿論これは私どものマンションの場合ですが。
九州で一番の管理会社だと思ってます。一度検討してみてください。
私はボランティアとしてマン管士の資格を取得した者です。

>>2

スレ主は東福互光は委託費が高いし、フロントの担当物件数も多いから嫌なんだってさ。

東福瓦光さんが高いといったらもうどうしようもないでしょう。
大手デベ系にしたらもっと高くなるし、大規模修繕工事の時はバックリベート
いっぱいもっていかれるのでは。
零細管理会社なら安くしてくれるかもしれませんが、いろいろ問題点も出てくるでしょうし。
ある程度の委託業務費は必要経費として出さなければいけないでしょう。
戸建てでも維持管理費はかかりますよ。

現在、何社かお見積を頂いております。

なかなか価格とサービスの兼ね合いの判断が難しいです。

東福互光は地場ではピカイチと思います。

まず魅力的なのは集中管理センター

通常の管理会社は、緊急時の一時対応がコールセンター、出動は提携警備保障業者

東福互光は集中管理センターがコールセンターで出動するのが設備担当者

警備保障業者だと２５分以内に現地に報告して現状確認するだけに比べると

設備の知識を持った担当者が現地に赴くのでは対応に雲泥の差があります。

またコールセンターも福岡ですから、大手の大阪や東京拠点とは違い

業者派遣する場合でも土地勘があります。

営業担当の方が１年間はフロント担当者として物件担当し１年後は

他のフロントマンに引き継ぎますと正直に言って頂けたのはうれしいのですが

フロントは２０軒担当で当たり外れはありますといわれますと・・・・・・

営業担当の方が知識、経験ともにピカイチと思われますので、後任の方の能力よりも

管理組合の方は前任者と後任者を比較しますので、失望は禁じえない。

管理員についても当たり外れがあると思いますが、東福互光の場合、私としては

制服が無いのが気に入りません。

ホームページの問い合わせ画面もビル管理と駐車場を選択する画面になっていて

マンション管理は二の次かと、外部委託でももう少し大手ですからお金掛けて欲しいです。

管理委託費は他社との比較の問題で、提供サービスに見合った金額と思っています。


あと個人的には、近所のマンションが東福互光から他社へ管理会社変更して住民の大変評判

がいいのが気になります。

管理会社を変えるということは余程のことがあったからでしょう。
サービスの良し悪しはフロントと管理員に大きく影響されます。
管理会社を変えたマンションは新しくなったフロント・管理員がよくなったから評判がいいのだと思います。
一般住民（特に主婦）にとっては管理員の良し悪しが特に重要なポイントを占めますからね。
ただ気になるのは、有資格者が少ないことですかね。管業４０名、マン管士５名、１級建築士３名です。
もう少し社員がプロ化してくれることを望みます。（Ｈ２０年現在）

スレ主は完璧を求め過ぎてるんだよねー。
フロントの担当物件数がどうの…管理員の制服がどうの…マンション管理は二の次だの…。
そんなんじゃ、どこの管理会社に変えても不満足なのは目に見えてるよ。

管理会社を変えて良かったと思われないこともありますよ。
前の方が良かったといわれたら最悪ですからね。
なせ変えたんだといわれれば答えられないことになりますよ。

＞７

たしかに理想を追い求めているのかも知れません

＞あと個人的には、近所のマンションが東福互光から他社へ管理会社変更して住民の大変評判
　がいいのが気になります。

こちらの会社はクローバー管理ですが、会社のホームページ以外に情報がないので
どなたかご存知な方いらっしゃたらお教えください。

>>9
ホームページ以外情報なくないじゃん。近所のマンションの方から評判がいいというここでの情報より確度の高いリアルでの情報を持ってるんでしょ？あとは管理会社に連絡し会って話しを聞き、見積を取ればいいだけなのでは？

管理会社変更ということになれば、新しい会社は契約を取るために
最初のうちは特に悪かった問題点はやらないように気をつけるのは当たり前のことです。
これが何年かたてば変るかもしれませんよ。
フロントや管理員も変ることでしょうに。

やはり九州では圧倒的に東福瓦光が一番ですね。
フロントや管理員も良く教育がされてます。
有資格者が多いのも特徴です。
みんなプロとしての自覚があるようですね。
更にプロとしての研鑽に努めてください。
全員最低管業は取ってください。できればマン管も。

スレ主の言うクローバー管理って、高層住宅管理業協会にも加入してない会社みたいだね。
http://www.968kanri.co.jp/index.html

丸美ｻｲｺー

やっぱり大手だよ。

（上場大手）
東急コミュニティ
日本ハウズイング
日本管財

（上場会社子会社）
長谷工コミュニティ九州
コスモスライフ
野村リビングサポート

（全国区独立系）
コミュニティワン（元ダイア管理）
合人社
穴吹ハウジングサービス（穴吹工務店、あなぶき興産とは直接資本関係なしとのことで
　　　　　　　　　　　　九州では元アーサーヒューマネットといったほうが良いかも）

（地場大手子会社）
東福互光（東福製粉子会社、親会社より子会社の方が規模が大きく知名度も高いかも）
西鉄不動産（西鉄子会社）
西部ガスリビング（西部ガス子会社）

（地場独立系）
日本エスエム
総合システム管理
ジェント
ファビルス

（地場マンション管理士系）
クローバー管理
コムシス

デベロッパー子会社は全国区、地場とも除く

管理会社変更には、一般組合員の方には、西鉄とか西部ガスとか親会社がしっかりしてそうなところは
安心感がありますよね、地場の方が社員の入れ替わりが少ないようなイメージがありますが、
フロントマンが修繕積立金横領した場合に弁済する体力財務力があるのか不安になります。
総会で管理会社変更承認されるか、変更後、組合員からクレームは出やしないか、考えすぎてる面は
あります。
とりあえず何処の管理会社に変わっても現状よりは良くなるはずですから、理想を求めず、
６０点以上の会社を見つけて変更することが先決ですね。

>>16
総戸数60戸規模のマンションだと、管理戸数10万戸以上の大手が力を入れてくれるかどうかは微妙なところ。
独立系の場合、管理委託費が安くてもやたら割高かつ過剰な修繕提案をしてくる会社が多い。
かといって、中小では多額横領時の補償能力を期待するのは難しい。
親会社がしっかりしていても、マンション管理に力を入れていない会社にはあまり期待出来ない。
細かい点には目をつぶって、総じてデメリットの少ない会社を数社候補とするしかないのでは？

>>16　>>17
フロントマンが修繕積立金をどうやって銀行から引き出すことができるんですか。
不可能なことをいってはだめですよ。収納代行方式なら１ヶ月分なら可能でしょうが。しかしその分は補償契約
を結ばなくてはできないので、もし不正がおこなわれても補償されるでしょう。
それにＨ２１．５からは従来の収納口座や支払一任代行方式は廃止されましたから余計使い込みは難しく
なったでしょう。

東福互光さんの会社は資本金2,000万の小さな会社かもしれませんが、管理実績はかなりのもんですよ。
中小企業だからといって心配はないでしょう。
それに保管口座の管理は組合がやることです。
使い込みされるとしたら、理事長や会計担当理事の方があぶないでしょう。

>>18
実際に管理会社による修繕積立金の横領など結構起こっていることをご存知なくて？
もうちょっとよく事実を調べた上で書き込みしては？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3139/
http://ameblo.jp/axolotl/entry-10290267842.html
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage121.html
http://blog.livedoor.jp/manshonkanri/archives/cat_36743.html

平成２０年に発覚した九州のマンション管理組合横領事件

西部ガスリビング　フロント２,８４０万６,５００円を着服
当社元職員がマンション管理委託契約の締結先である４つのマンション管理組合さま（以下「当該組合」という）の資金２,８４０万６,５００円を着服していたことが判明いたしました。 平成２０年１０月８日、当該組合さまが支払われた工事代の領収書に記載された業者が実在しなかったこと等から発覚したものです。
その後、証憑類を調査いたしましたところ、平成１５年１２月から平成２０年９月までの間、架空工事を偽装し、理事長印（銀行印）を不正に押印した銀行払出請求書と当該組合さまの預金通帳を持ち出し、銀行窓口で出金したうえで、その証憑として領収書を偽造するという手口で、当該組合さまの資金２,８４０万６,５００円を着服していたことが明らかになりました。
元職員の説明によると、横領した資金は遊興費、交際費、借入金の返済等に費消されておりました。 １１月６日から９日にかけて、被害に遭われた当該組合さまには、事実関係をご説明した上で深くお詫びを申し上げました。また、被害金額につきましては全額弁済を行わせていただきます。事件を起こした元職員につきましては、平成２０年１１月７日付けで懲戒解雇処分といたしました。また、本事件について関係警察署に通報いたしました。 （西部ガスリビング）　
　
太平ビルサービス　管理員　１億８千万円着服
長崎市五島町の分譲マンション「トーカンマンション五島町」（約１８０世帯入居）の管理組合の預金口座から約１億８千万円が無断で引き出されていたことが１１日、分かった。組合から管理を受託している「太平ビルサービス」（東京）は８日の組合臨時総会で、管理人の男性が着服したと説明した。同社は男性を懲戒解雇するとともに、刑事告発も検討している。同社とマンション住民によると、男性は約１０年前から平日住込みで勤務。３，４年前から、複数の銀行に預けられた修繕積立金や管理費の口座から勝手に現金を引き出していた。現時点で残金は定期預金１千万円だけになっているという。
男性は管理会社が保有しているはずの預金通帳を持ち、管理組合理事長の印鑑を偽造して銀行で手続きし、銀行発行の残高証明書も偽造して不正行為の隠匿を図った疑い。「住民への被害弁償は誠意を持って対応したい」と説明。男性は取材に「話すことはない。すべて警察に話している」としている。（西日本新聞）

大京アステージ　沖縄支店元係長　約８，０００万円横領
　大京アステージは3月5日、沖縄支店元係長が管理組合の運営資金約8,000万円を着服流用していたと発表した。2月22日付で元係長を懲戒解雇し、刑事告発を検討している。被害に遭った19の管理組合には報告を行い同社が全額弁済した、としているが、着服期間は約8年に及び、社内でのチェック体制の甘さが浮き彫りになった。業界最大手の不祥事だけに波紋は大きそうだ。
　大京グループ広報によると、昨年4月大京アステージによる沖縄大京の吸収合併に伴い、会計業務の本社集約に向けた変更作業の過程で発覚した。
　元係長は平成12年1月から20年1月までの間、判明している分だけで約8,000万円を、担当していた県内19の管理組合から私的に流用。架空の支出で理事長の承認印を得たり、ペイオフ対策として管理組合口座から別口座への移管の際一部横領したまま残高証明書を偽造するなどして発覚を防いでいた。
　動機について「借金返済に充てた」と話しているといい、大京アステージは被害組合を訪ね、お詫びと説明を行い全額弁済した。
　同社は「お客さまと関係者の信頼を損なう結果となり、深く反省いたします。心からおわび申し上げます。関係役職員を厳正に処分いたします」とコメントを発表している。

詐欺：消えるボールペン使い２億円詐取　
　専用の消しゴムで文字が消えるボールペンを使ってマンションの管理費約１３００万円をだまし取ったとして、警視庁捜査２課と高輪署などは１０日、川崎市多摩区登戸、不動産会社「アイゼットエム・キネン」社長、福田稔（５９）と、千葉県鎌ケ谷市中央２、同社取締役、松永茂（５７）の両被告＝業務上横領罪で起訴＝を、詐欺と有印私文書変造・同行使の疑いで再逮捕した。二十数カ所のマンション管理組合から計２億円を詐取、横領したとみられる。
　調べでは、両容疑者は共謀、０４年８～９月、同社が管理を受託していた東京都品川区武蔵小山のマンション管理組合の払戻請求書２枚を変造し、同組合の預金口座から２回にわたって現金計約１３００万円をだまし取った疑い。両容疑者とも容疑を認めている。
　両容疑者は、ボールペンで１０００円台の数字をあらかじめ書き込んだ同組合の払戻請求書を用意。組合の理事長の妻（３６）に「間違って会社から管理組合の口座に入金してしまった」とうそを言って銀行印を押してもらい、その後、「￥」の部分を消しゴムで消し、数字を書き加えて９００万円台の払戻請求書に変造していた。同様の手口で４００万円台の別の払戻請求書も作った。

(・o・)(・o・)(・o・)

原則方式だけになっても、この払い出し票を消せるボールペンで金額訂正するというのは、管理組合防止策
どうするか頭いたいですね。

>>18
平成21年11月現時点では収納代行方式も支払一任代行方式も廃止になってませんよ。マンション管理適正化法一部改定は平成21年5月に公布されましたが、施行は平成22年5月1日からですので、誤解なきよう。

消えるボールペンですか。良く考えますね。
マンションに関する問題だけでなく、いろんな分野で対策を講じないといけませんね。

来年の５月からマンション管理適正化法が施行されますが、管理会社による不正は
どれだけ防げますかね。

どんなに法改正しても消えるボールペンや、架空会社の請求書の支払いは防げないでしょうね。

やはり管理は自己責任ですか。
しっかりしなくてはいけませんね。

旧アーバンコミュニティのグランドアメニティとかはどうですか？
大手過ぎず小さ過ぎず程よい規模の会社だと思いますけど？

>グランドアメニティ

元々は「地産」のホームサービスが母体ですね。

歴史のある会社で、知り合いのマンションを管理していますが、総会資料をコピーではなくて

印刷で冊子にしていたり、資料の中身もしっかり作りこんでいます。

実は、以前管理見積依頼をホームページからしたんですが、混乱期だったのか返事はありませんでした。

今はアーバン分譲物件の後始末などもされていますが、数年後にはどこか大手に九州合併されて

消えてしまうんでしょうね。

九州だったら東福瓦光がいいんではないかな。
そこをみんなで更に立派な企業に育てていきましょうよ。
東福瓦光も、適正利潤、共存共栄の精神を忘れずに、
より快適なマンション生活を送れるお手伝いをしていくという精神を忘れずに頑張ってください。

＞数年後にはどこか大手に九州合併されて消えてしまうんでしょうね。

何故あなたにそんなことが分かるのですか？
直接電話連絡してみればいいのではないですか？

＞数年後にはどこか大手に九州合併されて消えてしまうんでしょうね。
＞何故あなたにそんなことが分かるのですか？

九州合併→吸収合併　間違えましたすいません。

グランドアメニティの主要株主
１．トゥモローONE投資事業有限責任組合
２．株式会社グランドキャピタル
３．ひろしま信愛不動産株式会社

３社とも、アーバンコーポレーションのメインバンク広島銀行の関係会社です。
通常親会社が破綻した場合、また存亡の危機にあるときまず、マンション管理子会社を売却する
例が多いです。ダイア建設がダイア管理を手放したように。
グランドアメニティは会社サイトを見てみると、デベロッパー部門も破たん処理の為か引き継いで
います。あくまでも想像ですが、アーバン破綻後の損失処理が１地方銀行の広島銀行には、荷が
重すぎて、損失処理を先送りするためにグランドコミュニティを設立したんでしょう。
デベロッパーの損失処理をマンション管理会社の利益を補う。
福岡でも、地場大手アーサーホームがバブルで死に体になったとき、メイン銀行の佐賀銀行は
清算を選ばずに、子会社マンション管理会社のアーサーヒューマネットに逆さ合併させて損失
の先延ばしを計りました。誤った戦略で親亀どころか子亀も殺してしまいましたが。
またどこかに吸収合併ですが、グランドアメニティは長崎営業所をＭＢＯによってですが、既に
売却しています。会社を発展させようと気があるなら、デベ部門を引き継いだり、営業所の
切り売りなんかしません。デベ部門が落ち着いたら、広島には事業拡大に熱心な合人社があり
ますから格好な餌食になると考えたまでです。
いづれにせよ、全国区の６３０組合しか管理物件の無いマンション管理会社は中途半端な規模です。


＞直接電話連絡してみればいいのではないですか？

見積依頼するときに、１５社に真夜中にサイトからいっせいに依頼しました。
返事がこなかった時点で依頼対象外です。
マンション管理は、会社によって作成書類はちがいますが、会計事務所と同じで内容はほとんど
同じです。
会社としてのレスポンスの良さが大きな評価点になると考えます。
まあ、大手の場合、新規開拓専門の人がいますから、割り引かないといけませんが・・・

＞デベ部門が落ち着いたら、広島には事業拡大に熱心な合人社があり ますから格好な餌食になると考えたまでです。

同じ広島が本拠地だからと言って、必ずしも将来合人社の軍門に下るということでもないのではないですか？現に、丸美は長谷工が傘下に入れましたし、アーサーヒューマネットは穴吹ハウジングサービスに吸収されましたよね？いずれも福岡や九州内を本拠地とする会社が手にした訳ではありません。


＞いづれにせよ、全国区の６３０組合しか管理物件の無いマンション管理会社は中途半端な規模です。

そういう側面があるとしても、必ずしも会社の規模が大きいことが即管理組合にとっての利益とは言えません。また、福岡や九州内ではそこそこ管理物件数もあるようなので、選択するに当たって決してネックになるようなことではないと思いますよ。


＞返事がこなかった時点で依頼対象外です。
＞会社としてのレスポンスの良さが大きな評価点になると考えます。

こればかりは考え方次第だと思いますが、私の場合は担当者と必ずコンタクトを取ってみて会社の業務体制や業務に対する姿勢を推し量った上で判断します。入口の部分での受けを良くしておいて、実際の管理においては杜撰なんてこともマンション管理会社ではよくあることですので、必ずしも入口部分だけで判断するのは早計と考えています。

サーパスの管理会社もあるけど、管理費や大規模修繕工事の時のバックリベートの問題もあるしな。

穴吹コミュニティはそれほど安くないから、スレ主はきっと不満足だろうよ。

穴吹工務店倒産したよ。
穴吹コミュニティもダメ。
九州では東福瓦光が大儲けできる。社員の採用をしないとね。
大規模修繕工事もイッパイ需要が出てきたので、施行業者はホクホクだね。

サーパス購入予定者の皆さん、前金払ってないでしょうね。

スレ主はかなり情報を集めているようだが、知っているが故に選べなくなってしまってるのだろう。
マンションを沢山見過ぎて買えなくなっている人がいるが、同じような状況に陥っていると思われる。
あれこれ要求事項が多く、粗探しをしてどこも良いと思えず、“ないものねだり”になってしまっている。
恐らく皆のアドバイスも参考にならず、馬鹿馬鹿しくて聞いちゃいられないというのが本音だろう。
こんなところで質問しても、スレ主が良いと思う会社なんて絶対に見つかるはずはない。

穴吹コミュニティから東福互光へ鞍替えするマンション多くなるね。

スレ主です。

実は、お隣のマンションが東福互光さんが管理されていまして、そこの管理員さんやフロントの方とお話してみて
また清掃振りとか観察した結果、東福互光に管理をお願いしようと理事会で承認を頂き見積依頼したんですが、
東福互光よりお断りされました。

現地調査に清掃の方を含め６，７名がお見えになりずいぶん、大人数でくるんだなあ感心しており
設備関係も綿密にチェックされていて期待していたんですが大変残念な結果となりました。

あと大京アステージさんも現地調査、下請けの清掃会社２名とともにお見えになられたのですが、
現行管理委託価格より高くなりますのでとお断りの電話がありました。

住民アンケートでは、今より高くてもちゃんとしたサービスを受けたいという方と、とにかく管理委託費を
安く出来ればいいという方がいらっしゃいます。
何社か見積を頂いて、現行よりサービスが良くなって管理委託費が下がりそうな管理会社があります。
実際に管理会社を変更したマンションの理事長にお話を伺ってみたりもしていますが、まだ決めきれないのは
私の理想が高すぎるのは確かです。

皆様、いろいろご意見ありがとうございます。

やっぱり東福互光はいい管理会社だと思いますよ。
私のところもそこの管理会社ですけど、中々良心的でサービスもいいです。
少々管理費は高くても（高いとは思いませんが）いい管理会社の方が安心できるのではないですか。

東福互光のレベルで高いとか言ってるようでは大京アステージなんてはるかにおよびでないのは明らかだろう。見積辞退は当然だと思う。

それにしても、東福互光にまで見積依頼を断られたのは何故？何かとクレームや要望事項が多くうるさい組合の割には、利益も採れないと思われたのでは？

スレ主のマンションでコストアップをしせずにサービス品質や会社の規模など全体のバランスを追求していくと、コミュニティワンあたりが比較的無難なのかも。

>やっぱり東福互光はいい管理会社だと思いますよ。

そんなにいい管理会社なんですか？

ところで東福互光の委託業務費は高いんですか。

やすいよ

東福互光九州ではN0.1の管理会社なんだってね。

＞４４　ところで東福互光の委託業務費は高いんですか。

見積出していただけなかったんで判りませんが、事務管理費で一戸当たり単価

１２００円を中心に、上だったら高い、下だったら安いと私は思ってます。


＞４６　東福互光九州ではN0.1の管理会社なんだってね。

まあ、九州に本社がある管理会社では管理戸数一番多いです。


>４３　やっぱり東福互光はいい管理会社だと思いますよ。
　　　　そんな　いい管理会社なんですか？

あくまでも、九州地場の管理会社の中ではいい管理会社です。

よいと発言されている方は社員でしょ？

>>48
マンションの住民です。マン管士の資格をもっています。
うちのマンションも東福互光さんに管理をお願いしてます。
フロントの方、管理員の方共誠意があり一生懸命仕事してもらってます。

九州にはいい管理会社がないねえ。

丸美ｻｲｺｰよ

丸美は聞いたことないよ。胡散臭くない、その会社。

丸美は福岡にあるの？

旧：丸美→新：長谷工コミュニティ九州

長谷工コミュニティならいい管理会社だね。

ここにも関係者登場ですねｗ

>>56
長谷工嫌いですか？

長谷工を嫌いなのは何故だろう。
顧客満足度１位だからやっかみだと思うけどね。

福岡ではやはり東福互光がいいのかな。
検討してみます。

スレタイ変えなよ。「東福互光ＣＭスレ」なんてどう？

いいとこ悪いとこ、実名書くのははばかられますからね。
まあ、いろんな管理組合さんに聞くといいですよ。営業力の問題もあるとは思うけど、デベ系にわざわざ乗り換えるってとこも少ないでしょうね。長谷工さんはこっちでは建築とはかかわりがないので、どっちかと言えば純粋な管理会社とみていいでしょう。西部ガスさんなんかも乗り換えて来るとこは多いみたいですね。あとは新興ですがクロスコミュニティさんとかは潰れた丸美から乗り換えたとこが多い。また、今いったようなところは、改修工事なんかは自社で拾おうとはしませんが、古くからある大手さんは、囲い込んで、何でも自社で受注しよう・・・とされるとこが多いですね。まあ、お任せの方が気ら楽ならそれもいいのでしょう。東急さんとか東福さんなんかはそんな感じです。

>61 長谷工さんはこっちでは建築とはかかわりがないので、どっちかと言えば純粋な管理会社とみていいでしょう

長谷工さん　うちの近くのマンションで大規模修繕工事やってますよお(・o・)

それは工務店の方ですよね。当然建設会社ですから注文はとる努力はされるでしょう。
長谷工コミュニティも何らかのつながりはあるでしょうから推薦することはあるでしょう。
当たり前のことです。
バックリベートをいかにしてやらずに済むかはマンションの住民で勉強することです。

福岡で評判のいい管理会社はどこだろう。
地元以外の大手管理会社もいっぱい進出してきてるからな。

東福互光が一番かな？

顧客満足度１位の長谷工コミュニティと長谷工コミュニティ九州は別物らしいです
長谷工コミュニティ九州には丸美の生き残りがいるそうで
管理職あたりで居座って毎日判子を押しているそうです
東福互光は候補に上がりませんでした
来年度から委託する管理会社はまだ決まっていません

管理会社の適正利潤てどれ位を考えています？　たとえば、補修関係工事などの場合は、直接工事業者にお願いするのではなく、めんどくさいなどの理由から、管理会社へ工事を発注した場合は、工事金額の何割ぐらいなら良いと考えるのでしょうか？

>>67
内容によりますよ。補修でも住民の日程調整やアンケートを要するものは手間賃だけでかなりいきますし。
というかそれ以前の問題ですが、管理会社に丸投げする以上、ぼったくり前提で、そもそも総会で説明困難だと思いますが、その中で「適正」利潤など意味ないと思いますよ。面倒だから管理会社に追い銭をやる、とは余裕のある組合ですね。

先日、管理会社の担当の人から、エレベーターの非常用のバッテリーの交換の説明があり、取り換えを管理会社へ発注してくださいとのことでした。詳しく話を聞いたところ、交換作業はすべてエレベーター会社（メーカーにて保守を行っているため）がすべて行い、管理会社は作業はなにも行わないとの内容でした。そーゆーのってどうおもいます？

>>69
エレベーターの保守点検を管理会社がするはずはないでしょう。
契約している点検業者があるでしょう。

うちのマンションは、エレベーターのロープ交換を管理会社が元請けとなって工事するよう総会の見積書が作成されていました。（ちなみに、エレベーターは管理会社の下で、日〇ビルテクノが実際の工事をしていました～つまり〇投げだった様です。）

ロープを交換する場合は総会の承認が必要です。修繕積立金の取り崩しになりますので。
その為に、総会の議決事項として提案されたのではないですか。
やり方としては正当です。
ただ、管理会社にまかせるのではなく、数社の見積りを取ってから施行会社を決めるのが普通ですけどね。

メーカーにて保守を行っているので、補修は当然メーカーにて実施の方向なんですが、なんでメーカー直で工事出来ないんでしょうか？管理会社を通さないと出来ないとは？マンション管理では一般的なことなの？ちなみに、工事をメーカー以外でやった場合は、その後の保守をメーカーにて出来ないとのことでした。

>>73
管理委託契約を結んで、管理会社がＥＶの保守点検や、管理員契約、清掃の契約、設備の保守点検等を
行っているからです。
組合で直接やるんだったら、その部分を部分管理すればいいのですが、そのためには管理会社と交渉し、
その部分の委託業務費を安くしなければ意味ないでしょう。
工事をメーカー以外でやってもその後の保守や部品の提供は法的にやらなければならないことになって
ますのでその点は心配ないでしょう。
管理会社は部分委託されますと、利益が減るのでいやがりますがね。
ＥＶの保守点検費も実際の点検料に上乗せしてますので。

管理委託業務のうち、エレベーター保守点検などの、業務を管理会社でなく管理組合による直接契約はどのように進めたらいいのでしょうか？管理会社とエレベーター（メーカー）保守会社は、裏ではグルになっており、そのような申し出を受けてくれるのでしょうか？
　申し入れの時期は、３か月前の委託契約更新の書面による申出での後くらいでしょうか？（その前に、理事会等で話し合いを進め、管理会社に打診しておくのがいいのか）

防犯カメラリース料との委託項目がありますが、これも管理組合と防犯カメラ保守会社とで、直接契約に移行できるのでしょうか？
そもそも、防犯カメラってリースのほうが得なんでしょうか？買い取り＋保守契約のほうが得な感じがしますが、わかる方教えてもらえますか？

＞防犯カメラリース　直接契約

直接契約へ移行は可能かと思いますが、管理組合が直接契約するメリットはあるのか疑問です。
通常は、防犯カメラ業者が契約代金の一部を管理会社に支払手数料として還元しますので、
直接契約にしてもリース金額は変更ありませんので、名義変更するだけ手間です。


＞防犯カメラってリースのほうが得なんでしょうか？買い取り＋保守契約のほうが得な感じがしますが

その通りです。
リース料に保守料金が含まれると、保守料金の先払いとなり、もし防犯カメラ業者が倒産すると、
新しい保守業者への保守料金支払いと二重の負担となります。
大規模修繕工事直後とか、組合会計がマイナスで無い限り購入がお徳です。
マンションの規模によりますが、１００万円以内の防犯カメラシステムなら保険会社にお願いすれば
既存マンション保険に追加料金なしで保険対象に含めてもらえます。

私どものマンションでは、以前は買い取りでやってましたが、今回増設することになりいろいろ
検討した結果リースの方がプラスになると判断しました。
買取の残が残っていましたが、それでもリースにした方が安い金額になりました。
修理や取替え、機種が古くなった点等を考えればリースの方がいいと思います。
以外と安いですよ、一度見積もりを取られたらいかがですか。

リースがお得な場合もあるとのお話、興味深く拝見しました。
ちなみにリース料～となっているからには、通常契約期間（５～６程度か？）があるのではないでしょうか？管理会社によっては、期間経過後は、当初より随分安い金額で契約更新等しているんではないでしょうか？防犯カメラリースの際、分譲時より設置の場合は、通常リース料の中に設置工事費等が見込まれている場合も多く（配管・配線・架台設置費用ほか）、カメラ・レコーダーの更新はあっても、配線などは更新しないのではないでしょうか？

リース契約は５年です。
契約期間終了後は新規に切り替えるか同じものを継続して使うかです。
継続して使う場合は３分の１～４分の１程度に値引きとのことでした。
ただ、私どもの組合では防犯カメラについては、組合の直接契約になってます。
以前が買い取りだったので、管理会社はタッチしてませんでしたので。
私どもではリースにしましたが、メーカーが違ったので全てやり変えてくれました。
買取よりリースの方がメリットがあったのでそちらに変更しました。
買取でも１０年以上は機械はもつと思いますが。

買い取りでも１０年以上はもつと思いますが＞とのことですが、それなのに５年のリース契約としたのには何か訳があるのでしょうか？（以前の機種では機能上不満があったとか？保守等に不満を感じていたのでメーカーごと変更したとか？）ちなみに、エレベーター内にカメラを設置する場合、エレベーターメーカー系列（日〇ビルシステム、三〇ビルテクノ、とか）以外だと、保守の関係もあり設置が困難だと聞いたことがありますが本当でしょうか？最初にその会社のカメラが付いてると、変更した場合次はエレベーター内へカメラをつけられないとのことだったと思いますが・・・

詳しいことはわかりませんが、私どものマンションは三菱さんのです。ＥＶの監視カメラは変えていません。
通路や駐車場、駐輪場、ごみ捨て場、玄関ホールに設置してた分です。
リース期間は短い方がいいですからね。それまでは変更ができませんので。

監視カメラの無いエレベーターに、カメラを設置する場合、エレベーターメーカー系列以外でも、可能なんですね。
系列以外の防犯カメラの設置は出来ないので・・・といったメーカー系の保守会社に、うまくだまされていたんでしょうか？

>>83
それはないですね。
違う業者であっても、法律で部品等を提供する責任があります。
部品等の販売をやらなかったら法律違反です。

確かに、法律違反の要素があるので、管理会社を通さないと補修ができないなんて、良く考えたら、全部説明は口頭で行われています。
今考えると、後でそんなことは言っていないとか、言い逃れするためだったんでしょう。

全てではないでしょうが、デベロッパーと組んでいる
管理会社では無理ではないかと考えています。
私も福岡でデベロッパー組んでいた管理会社から６年前
に変更しました。
今では数百万円あった滞納金はゼロになり、全ての費用
を見直して一般会計で毎期５百万の剰余金を修繕積立金
に変更し、修繕積立金は目標額を超えています。
これも今の管理会社のおかげであると感謝しています。
今の管理会社は地場の小さな会社です。
大きい、ブランド力は関係ないと考えています。
変えるのであれば理事会で仕様書を作成し、５社以上
から見積を取ることをお勧めします。
また、情報収集を行うことも必要です。
近くのマンションの理事会と交流を持つとか、ＮＰＯ
福管連の場で情報収集するとかです。
よい管理会社と巡り会えることをお祈り致します。

福管連の紹介管理会社＝福管連の協賛会社（会費を払って加盟している）の管理会社ばかり紹介してくると聞いたことがあります。
地場の小さな管理会社にも良い会社があるとのこと、良かったら参考に名前を教えてください。
しばりの掛かった管理会社のみでの見積もり比較では、なんかもったいないと考えています。

東副互光がいいよ。

互光さんは、お手盛り工事に熱心だとの噂を聞いたことがありますが、評判いいのでしょうか？

No.87 by 匿名さんへ

★福管連は情報収集の場と考えればいいのではないでしょうか？
★区分所有者の皆様が何を優先するのかで、管理会社を選ぶことになると考えます。
　お金優先なのか、サービス優先なのか、信頼性優先なのか
　①何でもやってくれてお任せコース　＝管理費が高い
　②ブランド力がある（信頼性が高い）＝人件費が高い＝管理費が高い
　③小さい管理会社（信頼性が低い）　＝管理費が安い

①、②、③とも良い管理をしてくれるとは限りません。
特に③はいつ倒産するか不安になると考えられます。（最近では大きな会社もつぶれますが）
区分所有者のことを優先で考えてくれる管理会社を選ぶことが重要かと考えます。
管理会社の経営者と総会で質疑応答し、皆さんに人間性を判断して頂くことが良いと思います。
コスト削減、理事会がまともに機能していること。また、管理組合が管理会社に協力を惜しまない
あれば下記のサイトを参照願います。
http://www.ans-life.co.jp/

判断されるのは、区分所有者の皆様です。自分の目で見て、聞いて判断をお願い致します。

＞No.90 by mizyoka 様

貴重な情報ありがとうございます。

全国規模マンション管理会社のフロントは、さしづめ都市銀行の担当者、会社自体のレベル
モラルは高いが、異動が激しくて、気心が知れたら転勤のご挨拶。

アンサーさんは、規模は小さく、知名度はなくても、さしづめ顧問税理士か掛かり付けの
町医者さんといったところでしょうか。

長くお付き合いすべきのはどちらか、皆さんの判断のしどころですね。
ウチのマンションは、分譲賃貸に出している不在オーナーが多く名の知れた会社を好む方が
多いです。

最初に財閥系などの管理会社にはいっている場合、他へ変更はやっぱりしにくい感じはしまうす。
管理会社もある意味ブランド？志向があったりします。
バッグとか靴、車とはちょっと違うと感じますが
金に余裕のある人（40代以上～バブル経験あり）は、そうかも？
それ以降の若い世代の人は、名前にこだわりません。
管理組合役員になると、つくづくそう感じます。

最終的に管理会社を決めるのは区分所有者の皆様だと考えています。
優先するのか何なのかですね。

私のマンション３年間で未収金が数百万円にふくれあがり、修繕積立金はわずかしかなく財政を立て直す
ことが先決でした。
それに協力しない管理会社でしたので変更しました。他にも管理がずさんなことが多々ありました。
管理会社を変えて、今ではマンション内の掃除が行き届いていますし、未収金もほぼゼロになり、新管理会社の
助言もあり毎年約５００万円の剰余金生み出し、今では修繕積立金が目標を超えています。
痛かったのは浄化槽から下水道に変更しなければならかったため余分な費用が発生しましたが
それでも十分な財政状況です。
このお金を無駄使いしないでマンションの資産価値につながるようにしなければなりません。

エイルの管理会社ってどうですか？篠栗で裁判になっていたけどどうなったんだろう？

去年、そこから別の会社に変更しました。

東副互光さんにしなさい。そこが良心的で一番いいよ。

No.96 by 匿名さん へ

＞東副互光さんにしなさい。そこが良心的で一番いいよ。

勧める理由を具体的に書いて頂ければ幸いなのですが。
検索してもHP出てきませんでした。
宜しくお願い致します。

>>97さん
私どものマンションは東福互光さんにお願いしてます。九州では一番大きな管理会社です。
ホームページも勿論ありますよ。
お奨め理由としては、まず委託費が安い、フロントが誠実。管理員教育がすばらしいということです。
夜にやる理事会や総会、専門委員会にも全てフロントと管理員が参加してくれる。
大規模修繕工事についても、管理会社の推薦会社も一切受け付けなく全然関係のない大手ゼネコンに決めたけど
いやな顔ひとつせず対応してくれてます。

会社概要
　３年ぐらい前のデータです。

　従業員６４６名（内マンション管理部門４３１名）
　管理実績　総合管理　組合数３７６　戸数　１６，８２３戸　　部分管理　９５　３，８００戸

＞＞９７さん
管理会社一覧で検索すればホームページが出てきますよ。

No.98 by 匿名さんへ
No.99 by 匿名さんへ

親切丁寧な情報ありがとうございます。
私のマンションは６年前に管理会社を変え、今の管理会社は委託費も安く協力的によくやって頂いて
おります。
今ところ現管理会社には満足していますが、将来は誰にも分かりませんので、いざという時に
勉強して行きたい考えています。
ありがとうござました。

ダイヤモンド　２０１０年３月６日号より

大手管理会社実力ランキング１００位中

５６位　ランドメンテナンス
５８位　東福互光
８６位　西部ガスリビング
９３位　総合システム管理
９５位　ファビルス
９６位　コア
９７位　応和管理

地元福岡県から７社がランキングされています。

56位　ランドメンテナンス　95位　ファビルス＞って、あまり聞かない名前ですが、デベロッパー系
管理会社でしょうか？
東福互光、西部ガスリビングは、良く耳にします。
ランキングって、何を根拠につけたんでしょう？

ランドメンテナンス　「エイル」マンションシリーズを展開する作州商事のマンション管理会社
　　　　　　　　　　　ですね。

ファビルス　　　　　福岡を代表するビル管理会社　規模的には東福互光を大幅に上回ります
　　　　　　　　　　旧社名の「福岡ビルサービス」の方が知名度が高いかもしれません。

ウチは、タッケン管理サービスですが

会社は小さいものの

なかなか、小回りが効いて良心的ですよ。

タッケンさん、現在何棟ぐらい管理しているんですか？
住んでいる者から見ると、会社の大小より業務に対する誠実さが伺えるかどうかが大事だと考えています。
福岡の会社の中には、担当者も含め役付きの方が、＊＊＊のような態度の会社もあって（特に下請け業者に対して、現場で＊＊＊みたいに怒鳴っているのを度々目撃しています）私たち小心者の人間はなかなかこうしてほしいといいにくい会社もあります。
やっぱり、下品な会社は無いと思います。

穴吹ハウジングサービスだけは、よしたほうがいい

アーサーを吸収してから担当者が広島から来たヤツに変わったが

言葉づかいもままならない担当者で、苦情をいってものらりくらり

以前の担当者は転勤した。など、引き継ぎもないありさま、、、

ほんと困ってます。

うちのマンションの管理会社はエレベーターの部品交換を行う際、管理会社に発注するよう提案してきましたが、実際部品交換に立ち会ったところ、管理会社は何もしていませんでした。管理委託契約には、個別の部品交換まで当然には入っていませんので、指摘したところ、民間会社なので何かしたら経費がかかるのが当たり前です、もし、直接部品交換などをエレベーター保守会社にやらせたら、何かあった場合に責任が取れるんですか？と、言ってきました。
エレベーター保守会社は、エレベーターメーカー系の会社で、管理会社よりよっぽどしっかりしているのではといってやりましたが、何も反論できなかったみたいです。
部品が壊れたら、修理するのは当たり前だと思いますが、その際の発注契約書は、管理委託契約とは別に、その都度発生しており、今まで管理会社の言いなりに、管理会社へ発注し、エレベーターメーカーを下請けとするような事を、当たり前のようにして来たみたいですが、これでは余計な経費ばかり掛かって仕方がありません。
今後は、建物の所有者である、管理組合より、当然に修理が必要な場合は、現在保守を行っている会社へ、直接発注するようその都度指示することにします。
管理委託契約書にも、大規模修繕工事以外は、管理組合が発注する工事の企画・調整を管理会社は行うよう記載があり、その業務は本来、定額の管理委託業務の一部となっており、今まで管理会社にうまくやられていたことが判明しました。（以前管理組合役員さんが、監事をしており、監査書類に件のエレベーター補修などが、やっぱり管理会社へは注したことになっていたことが、わかりました。）
理事会などで、役員共通の認識となりました。

ちゃんとした管理会社を見つける事は保証出来ないと思った方がいいでしょう。
理事長の貴方がしっかりしなくてはいけません。
自主管理をしているつもりで、リーダーシップを発揮。
ハート、頭の良い女性の意見を大切に。
女性はこういう事に力を発揮しますよ。
管理会社の意見に耳を貸さないことです。
多くの人から匿名を約束して，意見を出して貰う事です。議案を一つひとつ、大切にして総会で賛否を問う。
投票用紙を箱に入れてもらいましょう。
無記名で良いでしょう。
もちろん管理会社の出席はボイコットします。
ライフラインは地元の評判の良い建設会社に1年契約で。

福岡でちゃんとした建設会社？たとえばどこですか？

大成建設さんあたりはどうなの？
しっかりした丁寧な工事をするようだけど。
価格も良心的というか安いと思うけどね。

建設会社に管理委託って？
建設会社にマンション管理部門があるのでしょうか？
会計とかって大丈夫なんでしょうか？

>>111
109さんは建設会社といっておられるんですよ、管理会社とはいっておられませんよ。
勘違いですよね。

109さんは、賃貸マンションのオーナーさんということですね。
分譲マンションの部屋のいくつかをお持ちの方でしょうか？1棟まるごとお持ちの方？
分譲マンション（区分所有建物）の管理委託を業務として行う場合は、管理業務の登録が必要と思っていました。
私の勘違いでしょうか？

やっぱり、ダイアが倒産してデベロッパー系から、強制独立系にならざるおえなかった
コミュニティワンがよいのでは？
営業マンがとにかく好印象です。
一度話を聞いたところですが、各方面で悪いうわさは聞きません。

私のとこもダイア建設が倒産してから、東福互光になったんだけど、委託管理費も安いし、
サービスも中々いいよ。
設備点検費は全て直契約でオーケーだったからね。

東福互光も合人社と同様グループ会社で工事提案するらしいじゃないですか？
工事は管理会社の紹介業者ではなく、他から募って実施することをお勧めします。
管理委託費をいくら節約しても、その部分で浪費することになったら、結局一緒ですよ。
よそで工事をしたい旨一度言ってみたらいいですよ
管理会社いわく、「何かあったらあなたが責任を負わされますよ、それでいいんですか？」なんてソフトな脅しがあったりします。
管理会社であっても、何かあった場合は、下請けに全部負わせて、知らんふりですから

試しに、東福の担当者から名刺をもらってみたら、判ります。
裏面に関連工事会社が沢山書かれています。

結局ここも、委託費安く見せといて、他で上積みを狙っている会社の一つ。
おばかな、マンション役員さんいらっしゃ～い？なんて、事務所で笑っております。オッッ！

東福互光を勧めている人は、言葉遣いから見ても内部や関係者でしょう。

管理費は高い
管理人はあいさつもしない
管理人は掃除も適当
管理人は暴力事件を起こした
理事長ら一部の利権をもつ輩への根回しはうまい

一度食い込まれたら振り払うのが難しいので関わらないことです。

東福互光はうまく理事長を取り込んで自社グループ企業に工事をさせます。

他の一般企業への相見積もりをとるように言っても自分の懐に入れる

社員は言い訳のノウハウ、責任逃れのノウハウを叩き込まれている

悪名高い合〇舎みたいですね。
管理会社の人は、普通に見えますけど。
まあ、あんまりマンション意は着ていないようですけど
管理人と話していたら、月に3回くらいは来ているそうです。
もっとも、声も掛けずにすぐ帰るそうですけど。
何かあったときは、何かと理由をつけてこないそうですが、
何もないときは、突然やってくるんだと
いったい何しに来ているか判らんとぼやいていました。

東九や長谷高で、社員による横領事件が今年になり発生していますが？
他の管理会社は大丈夫？
会社の工事費水増しは、住民から見たら同じに見えるが？

福岡では、安心のNPO 法人福管連が在るじゃあないですか。
とりあえず相談してみたら？　　お勧めです。

　↑　＞＞１２４です。　　追加します。　　全レス読んで、福管連も出ていたので安心しました。
スレ主さん
＞＞１０８さんのレスは、非常に感心しました。　　大切な事が多く書かれています。

>>123
横領だけが問題ですかね？他にもありますけど…。

>>124
NPO法人は胡散臭いから止めた方がいいと思います。
NPOといいながら、管理組合の会員を募集しておいて、賛助会員として、管理会社・設備点検業者を抱えて
おり、仕事を取ったら、賛助会員に仕事をまわしているんだからね。
NPOに惑わされてはいけません。NPOも千差万別です。
NPOは劣化診断等も高いですよ。

福岡で管理会社といえば、東福互光でしょう。
意外と良心的な会社ですよ。

うちも東福互光だけど、大規模修繕工事は全然関係のない、大手ゼネコンでやったよ。

たしかにNPO もイロイロでしょ。福管連は今も合人社の裁判例を知らせてくれる。
マンション管理組合の頼もしい味方に出来そうです。

>>130
NPOマン管だけには手を出さない方がいいのでは。
胡散臭いし、NPOの名前を利用して商売をしてるからね。

ＮＰＯマン管は、契約はいつでも破棄できる。失敗だと思ったら即座に契約は破棄出来るから安心です。
管理会社とマンション内の屑理事どもが、結託していると簡単に契約を破棄出来ないのです。
今、正常に管理組合が働いているところのマンションでも、ＮＰＯマンカンを入れても有効ですよ。
勿論、常に監視を怠ると問題が発生する可能性はあります。　
なにごとも、信用する事も必要ですが、信用しすぎてはいけません。

NPOマン管の会員になっているものだから、劣化診断を依頼したら高いこと高いこと。
仕方なく、料金は支払ったが、今度は、大規模修繕工事の業者を紹介するといってきたけど、断って公募したよ。
NPOという名前を信用して依頼したんだけど、そのNPOマン管の賛助会員（当然会費を支払っている）の業者を
紹介するんだからね。その価格等については、NPOマン管はノータッチだしね。
設備点検業務についても、NPOマン管に依頼するより、直接業者と交渉した方がずっと割安だよ。
NPOマン管の会員として、年間１０万程度支払っているけど、何のメリットもないので、退会しようと思っている。
役にたたない業界紙の配布と年数回の研修会、無料相談会がある程度だから。
他の管理組合の連中も全然役にたたないといって、退会を検討してるよ。
NPOマン管の従業員はそれで生活してるんだから、仕方ないけどね。
兎に角、中途半端な存在だよね。

１３２はNPOマン管の社員なのかな？やけにNPOマン管を持ち上げてるけど。

１２３です。マンカンもイロイロです　　丸ごと信用してはいけません。
世の中昔からその様ですよ　　私も人を信用してひどい目にあいました。経験から少しはましになりました。
人を見る目も養われたと思いますが、常に人の一挙手一投足を、観察する習慣が出来ました。
NPO福管連とはメールであったことがありましたが、私は九州ではないし、理事長、監事でもないのでので会員になれませんでした。　　マンカンの理事長でも曖昧な言葉を発する者もいますよ。周りにいくらでも居ますよ。
若いころ、金儲け、女、スポーツ等にうつつをヌカシテイタ頃、今振り返ると私もアホ、バカ。周りもそうでした。

１３２です・・・・１２３は間違いました。
NPOの関係者ではありません。
NPOをうまく利用できればと考えていますが、うちの地方のNPOはダメみたいです。

NPOマン管は商売以外の何ものでもないのでは。
しかし、NPOを名乗っている分信用されやすいからね。
NPOの資格は簡単に取れます。
NPOという名前に惑わされないことが大切です。
NPOより、直接依頼した方がずっといいですよ。
管理会社に直接依頼した方がまだましだよ。どうせNPOに依頼しても、管理会社が介在するのだから。
中間マージンは出来るだけ、業者を少なくした方がいいよ。

＞＞１３７さん
その管理会社の多くが悪質だから問題が起きているんですよ。

NPOマン管との契約は１年間。　契約金等に２万、総会出席や相談等年間１０万もあれば十分。リスクは無い。
劣化診断、修繕工事等はNPOや建設業者や管理会社らの見積もりを取るのはお金は掛かりません。
NPOでも何処でも全てを任せっきりでは、管理会社らと癒着が起きるでしょう。　　

しっかり監視が必要です。　最終的には何処かを信用しなければなりません。

NPOは自治体の認可が無ければ営業出来ないよ。　
マンションにおける法律には詳しいはずです。
我々が利用できる部分はこの辺だろうね。まさか嘘は言えまい。テープに取ればいい。
この辺の事を住民がよく理解しながら、協力してマンション運営にあたりましょう。

NPOマン管なのにマン管士の有資格者ゼロ。
ただ、理事長経験者がNPOマン管を立ち上げている。
単なる商売だよ。それも素人の。
非営利部門も含め全て有資格者に依存。
大規模修繕工事の受注に躍起になっている。
受注できれば、賛助会員に仕事をまわす。
バックリベートで食っているようなもの。
ほんとにNPOマン管は胡散臭い。

NPOマン管は、法律には詳しい筈とは、とんでもない。
マン管の資格ももたず、ただ理事長の経験者が２～３人集まって、NPO法人をたちあげたところは数多く
あるよ。
暇人が集まって、老後の小遣い稼ぎにやっている。
たまに、研修会や相談会をやっているけど、それは専門家がやるし、年２～３回申し訳程度にやっているだけ。
後は、NPOの名前で各マンショんに出向き、大規模修繕工事や劣化診断の話しをして、受注を促す。
ほんとNPOマン管は胡散臭い。
まだ、各地のマン管協会に加盟しているマン管士の方がいいかも。

マンション管理士会など乱立していますね。
これなんかも多くは、悪質管理会社の受け皿でね・・マルマル信用してはいけません。
テープにとって、疑いながら上手に利用しましょう。
マン管と同様にね。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

NPOマン管とは？
略せず名称を書いてください。
でないとＮＰＯはいくつもあるから判りません。

NPOマン管とは、NPO福岡県マンション管理組合連合会とか、NPO宮崎県マン管連合会とかNPO長崎県マンション管理組合連合会とかをいいます。

No.146 さん　ありがとう。
マンション管理士という文字がなかったからほっとしました。

NPOマン管には、マン管の有資格者はいないよ。
殆どが、元理事長経験者がやっているんだから。

１４４は何が書いてあったんだろう。
こんなスレで都合が悪くなるとすぐ削除依頼するのがいるけど、神経質な性格なんだろうね。
匿名の掲示板なのに。

管理会社が直接工事受注して、〇投げで下請け業者に工事させていることについて、どう思いますか？
当然、マージン抜いていると考えられると思いますが、どうなんでしょう？

自分の都合が悪くなるとすぐ削除依頼するようなスレには、誰も参加しなくなるよ。

〉150

責任の所在が明確であり(管理会社が責任を負う)発注者の承諾があれば問題ないのでは？
元請けと下請けの間でマージンは発生しているでしょうね。
管理会社が業者を紹介する場合も責任の所在が変わるだけで結局同じでしょうし。

NPO法人 マンション管理組合連合会の多くは、不動産屋関係者、管理会社関係者が運営してる。

NPOマン管はいけません。
そんなとこ通さずに直接発注しなさい。
NPOマン管に頼むのだったら、まだ管理会社経由の方がいいよ。
どうせ管理会社には何らかのバックリベートが流れるだろうから。
NPOを通しても管理会社はリベート取るよ。
だったら１クッション減らしたほうがいいからね。
価格もNPOを通せば高くなるのが一般的だから。
NPOが直接仕事するんじゃないんだからね、NPOは自分のとこの賛助会員に仕事を回すだけだから。
そこに業者が群がっているんだよ。

コンサルタント曰く、
くれぐれも手抜き工事をしない業者を選んでくださいね。
ひどい工事をしていると知っていても、コンサルタントは止めることなど出来ません。
元々、コンサルタントはお役所の便宜を図るために存在しています。　手抜き工事は減っていません。
お役所の責任逃れのための業者なのですからね。
民間の工事には何らの意味もありませんからね。

つべこべ言わずに、自主管理！！
これが一番安上がり。
保守はすべてメーカーメンテ。
これが一番安心。
あとは、区分所有者のマナーとモラルの問題。
どこがいいの、悪いの色々考えるのはいいけど、結局は、住んでいる人間の質の問題です。

自主管理とまでは行かなくても、設備保守契約を管理会社経由ではなく
直接契約することで
結構節約できます。
エレベーターからやってみてはいかがでしょうか？
メーカーメンテナンスは、各エレベーターメーカーも応じています。
管理会社に無駄な中間マージン取られています。
保守契約が、結局各種修理の場合にも当然のようにマージン上乗せ
されていることになってしまいます。
管理会社にメーカーが出来ないといっているとの話を鵜呑みしてはいけません。

メーカーは断れませんよ。
安全点検でミスがあれば、メーカーはやられてしまいますからね。
管理会社は何かと「ウソ」で固めて、こちらのやる気を挫こうとしています。
「ウソ」を一生懸命付いていますので、１００％疑って間違わないようにネ。

エレベーターを部分管理したところで、安くはならないよ。
管理会社には、いままでのマージンがいくようになっていのでる。
そうしないと、管理会社が管理している他所のエレベーター点検が、違う業者に変えられてしまうからね。
蛇の道は蛇だよ。

メーカー以外のメンテナンス業者にも、見積もりを取り、理事会などへエレベーター会社を呼んで、直接交渉するだけです。
誰でも、当たり前のように管理会社に中間マージン払っていることを言っているのだから、
その旨を問いただし、直接契約しても、値引きが無いのならば、メーカー以外に保守を強く検討していることを告げれば、それだけです。
中間マージン払うのが常識ならば、中間業者カットして、節約することは常識では？
実際、管理会社は何もしていないし、ロープ交換や、バッテリー交換などの際も、作業してはいない。
終わって、その旨報告を受けるだけ。
何かあっても、業者へそのまま伝えるだけで、２～３割、経費無駄に使ってます？

そのくらいのマージンは管理会社にやればいいのではないの。
管理会社も収入が少なくなれば困るでしょう。サービスの低下にもなりかねません。
ＥＶが部分委託になれば、委託管理費の値上げを検討するか、工事でのバックリベートを多くするかに
なるだけです。
共存・共栄、適正価格が大切です。

＞１６２さん
感じのいい管理会社であれば、少しぐらいは儲けさせてもいいと思いますよ。

九州だったらファビルスのフロントがいいという評判だよ。

私がこういうことを申し上げていいのか分かりませんが、管理会社がどうのや管理業務委託費の金額やフロントマンや管理員さんがどうの言う前に、管理組合（６０戸）の方々へ現状の調査アンケート等を実施し、どう想っているのかを把握されてまず今の管理会社に「こういう事になっていますので、どうか誠意をもって対応して下さい」と真摯に誠意をぶつけてみて下さい。

それでも駄目であれば、難しいかもしれませんが、自主管理（他の管理会社の契約中であると結託する恐れもあるので）にし、管理会社へ見積もりの依頼をしてみてください。
もちろん断られたところも頼んでみては？自主管理であれば管理会社が他社に気を使うこともないでしょうし。

いろいろなスレを読むのが好きな私ですが、皆様の辛評に胸が痛みました。「どこが良いとか悪いとか」ではなく理事長の管理組合員様へ対しての誠意が一番大事ではないでしょうか？

人は一人では生きていけない。管理会社を選ぶのも一人の人とお付き合いするぐらいのつもりで接すればまた違った角度から検証することができるのではないでしょうか？

長々と申し訳ありませんが、想った事をそのままスレさせていただきました。

福岡マンション管理組合連合会の悪徳商法について教えてください。


http://f-mansion.jugem.jp/?month=200902

NPOのメッキがそろそろ剥げてきたみたいですね。
宮〇のマン管の代表が降ろされたみたいですが、何かあったのでしょうか？
結構、業界紙ではたたかれていたけど、大規模修繕工事を受注してたけど、それがらみ？
噂はうわさ？

宮管連の代表が辞めたのは知ってるけど、なぜかは知らなかった。
調べてみる必要があるね。

ＮＰＯ宮管連（宮崎県マンション管理組合連合会）の代表が辞めた理由を知っている人いませんか。
知っている人がいたら教えてください。

管理会社は、どこも一緒ではないかと、
やはり管理組合の方が、常に目をひからせていないと
管理会社変更は、よく目にします。私もどこがいいのか
わからない。
６０あれば、見積りなどとられ、えらべますね。
うちは、長谷工ですが、フロントの方の無能、無知さに
辟易してます。丸美→長谷工の流れですが、
要所、要所をおさえれば、よろしいのではないかと、
でも理事長さんは、ボランテイアで大変ですよね。

＞フロントの方の無能、無知さに辟易しています。
それは悪意があるような行為なんですか？。例えば詐欺の匂いがするとか？。

そういえば、リゾート会員権を売ってた管理会社が、売るだけ売ってコケたとこ有りましたけど、あれもひどい話でしたね。
あれって、もしかして詐欺？

業務のじたいに業務不実行はまちがいない。
ある件名を手配していたら、うそばかしの報告。なんで
わかったのかというと、現場の作業者に直接きいたら判明しました。
もうつかれました。ある点検業務も管理会社の業務範囲なのにやっていないことも
よくよくしらべて判明しました。
何かにつけ、よくわかっていないフロント、
またその会社の役員もやる気なし。
まあ、フロントの上司が、すべて丸美の人間ですから
いい加減が当たり前のと思っている、企業としての
コンプライアンスなど皆無ですから、
他の管理会社でもそのあたり管理組合の方からよく聞きますが・・・・

東福なんちゃらより大手デベ系の方が上に決まっとろうに。
関係者(に近い者)じゃなきゃ敢えて変更してまで使わんよ。

大手に一流の人間が集まるんだから、地方の中小企業じゃ人も仕事も三流以下でしょ。
根拠無く無駄にネチネチと持ち上げてるから、関係者と思われてるんよ。

人との会話、付き合い方が下手な典型だ(笑

ちなみに、いまは、どこの管理会社なのですか？
たしか福岡商工会議所のなかにある管理会社なんかは、コストの内訳など
きっちりしておりましたね。すごく少数でやっていましたが、実際、当方は、そこには管理は、委託しておりませんが
、別なところから管理委託をうつしたマンションの方にきくと、いまの、ところ問題ないとのことでした。
参考になれば
私も理事長しておりますが、ご苦労お察しします。

当方は福岡市中央区ですが昨年、福岡商工会議所のなかにある管理会社に切替えました。名前は伏せておきますが、切替えて大成功でした。COMシステムという新しい管理委託スタイルです。変更は大変ですけどがんばって下さい。

ランドメンテナンスの評判教えてください。

（福管連HPより抜粋）

理事長は名誉・信用を毀損せずと広島高裁
―　合人社計画研究所の控訴を棄却　―

広島に本社を置く合人社計画研究所（代表取締役福井滋）は、管理業務を受託した管理組合の理事長が自社の名誉・信用を毀 損したとして１千万円の損害賠償と謝罪を求めて提訴し、一審で敗訴し控訴していましたが、本年２月１５日、広島高裁はこの管理会社の控訴請求を棄却しました。
理事長が組合員に配布した総会資料などに、管理会社を「不明経理」「何ひとつやってくれない」「納品書より４割高い領収書」などと書いたために、管理会社が名誉・信用を毀 損されたとして、この理事長を提訴した事件です。

しかし、管理会社が修繕積立金を管理費の赤字補填に用いたことや納品が４割高いことは事実であり、２年目点検によるベランダ塗装を管理会社は修理しないといったのに管理組合が直接建設会社に交渉して実現できたことなどから、「資料の表現自体は、激越で品位 に欠ける点もあるが、公共の利害にかかる事実であり、専ら公益を図ることを目的とするものと認められ、指摘した事実も重要な部分が真実であり違法性はない」として、損害賠償等の請求をしりぞけました。

「合人社は管理を受託する者としての適格性を批判されても仕方ない」

判決文では「管理会社は業務の委託を受けた立場であり、意見や批判は相当程度これを甘受すべき立場にある、管理会社の管理組合への回答は申入れをはぐらかし、揶揄するかのような口吻、相手方からの批判に真摯に答えようとしていない、説明をすれば事足れりとする応答からしても、合人社はマンション管理の受託を業とする者としての適格性を批判されても仕方がないところである。」と手厳しく述べています。
合人社は、この判決を不服として上告し、現在最高裁で審理中ですが、大管理会社が理事長１個人を相手に最高裁まで争うこと自体、個人としての費用や時間の負担の限界を考えると、果 たして適切であるか疑問を生じます。

会社からの個人に対しての、いやがらせですよ。
費用や、時間などは、考えていません。よほど管理会社側の代表が頭に来たんでしょう。
勝てる云々ではなく、
訴訟を起こすと、個人は、だいだい、疲弊しますから、（慣れている方は、別ですが）
皆さんも気をつけましょう。
ただ、理事長個人に対して、訴訟の場合、管理組合から費用はでるのでしょうか？
理事長、個人の支出なのでしょうか？

当然管理組合負担になります。
理事長自体が個人ではありませんから。

合人社事件

（事件の概要）
平成７年２月２３日
分譲業者とＮＴＴは、本件マンション建設に伴う近隣テレビ電波障害対策のためにＮＴＴ電柱に対するテレビ同軸線添架に関する契約を締結。

平成７年３月１３日
合人社は、添架契約の契約者を分譲会社から管理組合事務取扱者に変更、その後さらに管理組合に変更。

平成７年１２月２６日
分譲業者と中国電力はＣＡＴＶ共架契約を締結し、その後合人社代表者は管理組合名義で契約に基づく分譲業者の権利義務の一切を管理組合が引き継ぐ旨の覚書を作成したが、中国電力の記名押印はない。管理組合は年間合計約１０万円を負担。

平成８年１月頃～５月頃にかけて入居
入居者らは、承認書、管理規約、管理委託契約書等を承認する旨の文書に署名押印した。承認書には、分譲業者や合人社が周辺居住者の電波障害協定が締結された場合、管理組合とともにこれを承継する旨の記載があり、管理規約には電波障害対策施設の維持管理取替費に管理費を充当する旨の記載があった。重要事項説明書には、本件建物の建設に起因して近隣に電波障害が生じた場合は、テレビ共同視聴アンテナを設置し、これに付帯する配線等を近隣居住者が無償で使用する旨の記載があった。

平成８年３月２３日
管理組合設立総会開催、理事会役員選出。６階全体のテレビにゴーストが出ていることが明らかとなった。

平成８年４月８日
第１回理事会開催。廊下の手摺の剥がれについてＢ建設会社に善処するように申し入れることを決議。理事長は合人社との間の管理委託契約書に署名押印。同契約書別表第４には、エレベーター設備および機械式駐車装置の点検・整備は定額委託料に含まない旨定められ、これら業務についてはＣ社が受託していた。

平成８年４月３０日
理事長は、Ｃ社作成の化学マットリース料についての見積書の発注者欄、および、Ｃ社を受託者とする機械式駐車装置点検契約書および同年６月１日付けエレベーターの点検契約書（受託者は委託業務について第三者に再委託することが認められている）に署名押印。サニクリーンは、Ｃ社に対し、モップ、マットをリース料で納入し、Ｃ社はこれを管理組合に再リースしていた。Ｃ社は、エレベーター点検をＧ社に、機械式駐車装置の点検をＤ社にそれぞれ再委託したいた。

平成８年６月２０日
第２回理事会開催。テレビゴースト発生が続いていることが報告され、合人社がＢ建設と交渉し次回報告することを決定。

平成８年７、８月
Ｂ建設は、テレビ映りについての調査を行い特に問題がない旨報告したが、全住戸に対するものではなかった。

平成８年９月
合人社は、本件マンション全住戸を対象としてテレビ映りについてアンケートを行った。
平成９年２月１３日
第３回理事会開催。テレビ映りはアンケートの後も改善されていないとの意見が出され、対応を合人社に依頼した。

平成９年３月５日
第４回理事会開催。合人社はテレビ映りの問題については分譲業者に改善の要求をしていると報告。手摺上部の塗装が剥がれが多いとの指摘に関する対応は遅れ、組合員は不満を持った。

平成９年３月２４日
合人社は、決算報告書・予算案等を作成。損益計算書部分には管理費収入から支出を差し引くと赤字であること、修繕積立金勘定には第１期剰余金の赤字を差し引くことが記載されている。

平成９年３月２６日
第５回理事会開催。　合人社から決算報告書・予算案等が配られた。合人社は赤字を報告したが、補填処理について説明はしなかった。

平成９年４月２０日
第１回通常総会開催。決算報告書・予算案等が承認され、第２期理事会役員が選出。

平成９年４月２６日
第１回理事会開催。機械式駐車装置に故障が頻発していることが問題となり、早急にＤ社に原因究明させるよう合人社に依頼。

平成９年５月初め頃
理事会役員らは電柱使用料が支払われていることに気付き、合人社から説明を受けた。また管理費等は、組合員各自の預金口座から引き落とされ、広島総合銀行の集金システムを通じて同行の合人社代表名義に入金され、他のマンションの管理費等とともに集められ、最終的に管理組合の口座に分配されていたが、その間２週間程度の日数を要していた。この方式は管理組合に説明されていなかったが、同年４、５月頃理事会の求めにより説明がなされた。

平成９年５月８日
第２回理事会開催。管理費引落方法を広島銀行に引き落とす方法に変更することとし、同年８月変更された。テレビ映りの問題について、合人社はＢ建設が５月１日に調査を実施したこと、特に映りの悪い６階から８階についてはブースターを付けて対応する用意をしていることを報告。電柱添架契約書の契約書名義が分譲業者であることが問題とされ、電柱添架料の負担の問題について検討することとされた。

平成９年６月１１日
第３回理事会開催。Ｄ社の社員および機械式駐車場製造メーカーであるＥ社の社員が出席し、機械式駐車装置故障事例についてその要因と今後の対応を説明、総点検、総整備を行うことを決定。
平成９年７月１９日
Ｂ建設は、テレビ映りの悪い原因が潜在電波が強いためであり、改善のためブースターやプラグ、ケーブルを取り替えることに協力を求めた。その結果、同月頃にはテレビ映りの問題はようやく改善した。

平成９年７月２３日
消防署立入検査。防火管理者選任・消防計画の作成届出がなされていないと指摘。合人社は手続の必要性について十分な指摘や説明をしていなかった。

平成９年９月２４日
第４回理事会開催。Ｅ社が７月中旬および９月中旬に機械式駐車装置の総点検を行ったが作動状況が改善しないため、原因がメンテナンスにあると考えるに至り、直接Ｅ社にメンテナンスを依頼したいと申し入れたところ、合人社はこれを了解した。電波妨害防止施設に関する近隣居住者との戸別契約書が未だ見つからないことが合人社から報告された。

平成９年９月ないし１０月頃
理事会の役員らは、エレベーター点検契約が合人社とではなくＣ社との間で締結されていることに気付いた。

平成９年１０月１４日
理事長は、本件マンションの機械式駐車装置の保守契約を解除する旨の合人社宛で通知書を交付し、受託者はＥに変更された。

平成９年１１月３０日
第２回臨時総会開催。委託契約更新承認が議題とされ、電柱添架・共架使用料を管理組合が負担する根拠について、合人社からの回答を得た後に、理事会に諮って決めることが決議された。

平成９年１２月１９日
合人社は、①重要事項説明書、管理に係る承認書および管理規約の各記載を示して組合員が確認・理解していると考えていること、②近隣住戸所有者に対して分譲業者が口頭で施設無償使用を説明しており、口頭の協定も有効なので管理組合の負担に移行させた事務処理に誤りはない、③管理組合員に説明すべきであったとは反省していると回答。
理事会はさらに、①Ｃ社でなく、他社のメンテナンスを導入できるかどうか、②リース料がサニクリーンの納品書記載の金額に比べて約４割高額となっている理由について再度確認要請。
平成１０年１月２４日
合人社は、①エレベーターの点検契約はメーカー系列により法定点検が行われ、５億円の賠償責任保険等もそなえているので安心できる。料金も組合単独よりも廉価。②モップ・マットの賃借料は、理事長の決済を受けている、価格も定価以下、総会で承認されている、と回答。

平成１０年１月２８日
理事会は回答書を１枚の文書にまとめて組合員に示し、合人社の管理業務についてのアンケートを実施。

平成１０年３月８日
第２回通常総会開催。第３期役員として、Ａ理事長ほか副理事長１名、理事３名および監事１名選出。

平成１０年３月２５日
第１回理事会開催。電柱使用料の現在請求を受けて支払っていない分は分譲業者に請求書を渡し、ＮＴＴや中国電力には今後分譲業者に請求するように申し入れることとした。さらにエレベーターメンテナンス契約について契約の明瞭化を求めた。

平成１０年４月１９日
臨時総会開催。近隣電波障害に関して、管理規約の該当条項削除を決定。エレベーター保守点検契約は一本化する趣旨で、契約内容・仕様・保守点検料を現行のままとして、本件委託契約の委託業務に加えることを決定。

平成１０年５月中旬
Ａ理事長は、合人社に対し、２年目点検でベランダ手摺上部を塗装するよう申しれをしたが、業者は修理をしないと言っていると返答するのみ。しかし理事会がＢ建設と直接交渉した結果工事が実現し、同年８月１日工事完成。

平成１０年６月１日
合人社は委託契約書に覚書を付したうえＡ理事長に交付。覚書には、設備点検業務のうちエレベーター設備について定額委託料に含む旨に変更すること、定額委託料を月額４１万４００円から４５万５４００円とすることが記載。しかし契約書には金額欄も含め手は加えておらず、エレベーター点検契約書も添付されていなかった。Ａ理事長はエレベーター点検契約を解除し合人社と契約する旨が記載されていないこと、覚書を抜き取ると別の契約書になってしまうことに不満を覚えた。

平成１０年６月１４日
第３回理事会開催。契約書を検討した結果、契約書ひな形を理事会で作成し、これを合人社に検討させることとした。
平成１０年７月１日
副理事長は、委託契約を一部変更する契約書案を作成、これにＡ理事長が手書きで訂正したものを管理員に交付したが何の反応もなかった。

平成１０年７月５日
第４回理事会開催。ＮＴＴからの請求書への対応のためのに弁護士依頼するための臨時総会開催を決定。

平成１０年８月１日
第２回臨時総会開催。ＮＴＴおよび中国電力との対応について、弁護士依頼を決議。Ａ理事長は内容を変更した委託契約書を送ったが、現在まで返事がないため、さらに回答を求める旨報告した。

平成１０年８月１３日
Ａ理事長は、合人社に対し、内容証明郵便により１週間以内に回答するように求めた。

平成１０年８月２０日
合人社は、簡易書留によりＡ理事長に葉書を送付。委託契約書の草稿のようなものを預かったが、説明を受けていなかったので追って何らかの申し入れ等があると思っていたこと、現在の契約内容に問題がないと考えているので、よく話し合って契約の更新をしたいと回答。

平成１０年９月４日
Ａ理事長は合人社に対し、内容証明郵便により再度その見直しを求め、５日以内に回答がない場合は契約解除を通知。

平成１０年９月７日
合人社は、７月１日に管理委託契約の見直しを求められていないこと、契約書草稿を渡されたからといって見直しの申し入れとは考え難いこと、必要があれば見直しにやぶさかではないと回答。

平成１０年１０月１９日
第６回理事会開催。合人社との契約内容を変更できないのであれば契約解除すべきであるとして、１１月７日に臨時総会開催を決定。

平成１０年１０月２５日
Ａ理事長は臨時総会開催通知。問題の議案書を配布し掲示板に張り出した。議案書１号議案には、電波障害問題について合人社が行ったことを明瞭化しなければ解決できないとして、合人社が理事会作成契約書ひな形の内容をすべて認める回答をしない場合には本件委託契約を解除すること、合人社が認めた場合にもその後交渉が決裂した場合には本件委託契約を解除することを理事会に一任することの承認を求めるとしていた。

議案書には以下の内容が含まれていた。
①今まで何度も「これをやってくれ」と要求しても何一つやってくれない、
②電波障害についても勝手に管理組合に何の相談もなく署名押印した。
③不明経理（管理組合の修繕積立金を勝手に移動させる）、わけのわからない金の流れ、
④納品書より４割高い領収書の存在
⑤修繕積立金を勝手に使用した
⑥エレベーターメンテナンス問題でおかしな契約
⑦電柱使用料契約を勝手に締結している
⑧合人社の管理委託には誠意のかけらもみられず、かつ管理委託会社としての能力に欠けているのではないだろうかいうことです、
⑨当時管理組合が締結していたエレベーターメンテナンス契約は、合人社とＣ社との契約が同時に存在する上に、Ｇがメンテナンスをするという、二重契約、再々委託等の問題が考えられる・・・・ふざけた回答。

平成１０年１１月７日
臨時総会開催。
合人社は、Ａ理事長の議案書配布行為が合人社の名誉を毀損する不法行為に当たるとして１０００万円の損害賠償と謝罪文の掲示を求めて訴訟提起。

福岡のファビルスは、良くないと感じました。
会社体質か、担当レベルか分かりませんが、
組合に対して隠蔽体質で質が悪いです。

やたらと、修繕工事を提案してくる管理会社はどうか？と思う
インターホンの全戸取替えは、積立金が不足しているのでリースでどうか？と
これって、ホントにお得なんでしょうか？
管理会社はしつこく提案しているのですが
どなたか、リースで全戸インターホン交換したところありますか？

インターホンはエントランス部分以外は専有部分であり組合は関知しません

合人社へ損害賠償請求が出来ます

インターホーンは、管理規約によってマンションによって扱いが違います。
インターホーンは、エントランス部に連携していますので、共用部分のところが多いのではないでしょうか？
リースでの対応ですが、管理組合自体に予算がない場合、お金がない場合リース対応でしょうか。
20年もたてば、機器の故障もちらほらでてきます。仕様自体も古くなってきます。
しかし、お金がなくても、機器自体使用できないと生活に支障がでてきますので、
交換しなくてはいけないと思います。古い機器だと音声だけとか、新しく防犯も考え、カメラ付きにするとか
部品の供給も10年たてば、徐々にメーカーも在庫をもたなくなります。すると修理ができない場合も・・・・
時期をみて、交換しなければならない部位かと思います。
支障がなければ、大規模修繕などにかまして、行ったほうがよいかと思います。
その際、お金があればリースでないほうが、よいかと総支出は、もちろんリースのほうが多いからです。
充分にお金がたまっていない管理組合としては、頭が痛いところですね。（当方も積立金がたりないです。）

機械式駐車場のリースも勧められていますが、さすがにバカじゃないので乗りません

　お金がないのなら合人社。合人社FGLで融資してくれるよ。

すみません、おしえていただきたいのですが、
当組合では、管理費、水道（管理会社にて検針、戸別請求）などの引き落としの手数料は、組合が負担していますが、
他管理組合さまではいかがなのでしょうか？

水道メーターの検針を水道局（事業団ほか）一定規模以上を行わない区域のマンションは仕方が無いのでは無いでしょうか。
管理会社にて個別検針し、各戸へ水道使用料を徴収するにも労務を伴うので仕方が無いでしょう。
問題は、それ以外にあることが多いですけど。
水道メーター等の更新工事などの負担がメーター検定期間を過ぎる前に行われている場合、管理会社にて工事等行っているケースが多く見られます。
実際は、工事は丸投げで、中間マージンめいっぱい取られているのに
気が付かない様子。
何の工事でも管理会社へ発注するやり方を改め
管理組合主導で、業者探しから選定、発注まで行うことがボッタクリ防止につながります。
メーターの値段はちょっと調べれば判ったりします。

247さん
ありがとございます。そうですね。手間は、かかるが気をつけなければ
参考になりました。

ふと最近疑問に思ったのですが、マンション入り口の、ダスキンなどのレンタルマットを竣工当初より契約していますが
必要なのでしょうか？毎月微々たる金額の支出ですが、近隣などの他のマンションなどみてみるとないところが多いのです。（ちなみに、当マンションは、１５戸で分譲ですが、所有者で住民の方は、一名しかいません。

エントランスホールがある程度面積があれば、マットはたぶん無くても良いでしょうけど、ホールが短くすぐにエレベーターというような物件では、汚れ防止の効果はそれなりにあるのでは？
管理組合⇒管理会社⇒リースマット業者となっている場合は、管理会社のポケットが膨らむ仕組みでしょうか？
１ヶ月に１回程度の交換頻度ならば、２枚くらいマットを交換する方が断然お徳では？

250さん、ありがとうございました。

ちなみに、当方、エントランスからEVは、6mくらいです。
1か月2回交換です。

玄関マットの替えマットを収納する場所があるなら、断然マット購入をお薦めします。
また、マットの色によって、汚れ具合も違いますので、室内色調を考慮して選ばれたら良いのでは？
濃い灰系か濃い茶系のマットは、汚れが目立たず、おすすめです。
マットメーカーも検索されると大体の価格もわかるかも？
この程度の物品購入なら、管理会社抜きで選び、コスト削減をされたらよいですよ。

252さん、ありがとございました。
マットなどなくてもよいのかなあとふと思いましたので、ご質問させていただきました。

尚、当方は、コスト削減などは、管理会社は、抜きで理事会で行っています。
なぜかといいますと、管理会社に依頼すると管理会社における取引会社内でしか、
行わないからです。また、現在の取引先を変更するようなことになるのは
管理会社として、好まないからだと思います。
管理会社主体でいままで、業者などを取引している経緯からいって
コスト削減など管理会社から提案してくることは、ありません。

総会で、補修工事を管理会社に発注するのって、普通なんでしょうか？
緊急に修理が必要な場合は仕方が無いにしても、総会提案するような、時間的余裕がある工事なら、中間マージン掛けずに、直接補修工事を管理組合直轄で行うのが良いと考えますが、どうでしょうか？
ちなみに、総会提案の補修工事には、見積書が付けられて折らず、ただ補修箇所と、金額のみでの説明でした。

254さん

以前は、やはり、管理会社が見積もり管理会社への発注が多かったようです。
理由は、推測ですが、組合の手間がかかるから、まかせておこうということかと思います。
マージンは、手間賃として考えて。理事会の方が、頑張っていらっしゃるところは、逐一、ご自分でやられています。


緊急な補修工事などは、管理会社が受けて手配するケースが多いと思います。
ただ、総会などできめるようなことは、見積もりがないといけません。
また総会前に事前に見積もりを提出してもらい、理事会などで検討すべきかと思います。（相見積もりだけでも）
緊急を要しない場合、補修工事などは、直接のほうがよいかと、管理会社へ発注すると、いわれるとおり
マージンが発生しますよね。

ただ、仕事しながらそんなこんな管理組合のことをやるのは、手間かかります。
自分の所有物のことなので、それでは、いけないのでしょうが、
できればやりたくないというのが、私は本音ところです。

長期修繕計画の表の通りに工事提案～管理会社に良いように扱われている？
もしかして　　カモ

穴吹って、そん位のもんでしょ。
サーパス以外は手抜き？

http://www.968kanri.co.jp

クローバー管理といいます

営業担当者が～工事を？
工事でもガッチリって事ですか？
工事なんか目もくれない、管理一筋って管理会社は無いものでしょうか？

クローバー管理に自転車置き場のことを対策をお願いしているのですが、
改善するのに時間がとてもかかりそうです。

工事からみでないと、管理会社はおいしくないんでしょうか？
駐輪場の自転車処分したって１円にもならないからでしょう。

他人のものは簡単に処分できません。
まともな会社ほど慎重にします。

マンションって思うようにいかないことが多々ありますよね。。。
住人からのお願いに管理会社が動いていればまだマシな方です。

管理会社は住民との契約ではなく組合との契約です。

管理員と清掃員が別々の時管理員を廃止して費用を浮かせてプロの管理員に代わる人を組合で契約して理事長の補佐をさせる。プロの知識を吸収すれば自主管理も簡単。

管理会社に任せた方が楽だよ。
管理員を組合で雇ったり、清掃員を自分たちで雇ったり、清掃会社と契約を
結ぶのは大変だよ。
そのチェック・立会まで自分たちでやらなきゃならない。
悪いところがあれば、それを管理会社に指摘するだけでいいからね。
それに管理員がマンション管理の補佐はできないよ。
プロの知識がある筈ないしね。

管理員にはプロの知識があるはずないしね？考え方としてはうなずけます。管理員に対する私たちの固定観念がその考えになるのではないですか？５００戸のマンションで7人の清掃員はうなずけるが。管理員5人、フロント１人、女性の事務員1名、事務担当1名、年間の委託費を見てください。そのお金は私たちのもの。費用対効果を考えると管理員、フロント、女性事務員、は無用、住民同志が仲良くすれば管理は簡単です。プロの管理員派遣業などを考えてみたら。

５００戸のマンションで管理員５名、多すぎますよ。
フロント１名はあなたのとこのマンション専用ではないでしょう。
女性の事務員もいりません。
管理会社に委託して、管理員２～３名、清掃会社も当然管理会社委託でいいでしょう。
自主管理は大変ですよ。

フロントは専任（専従）のフル勤務です。事務担当は時々巡回勤務です。全部委託です。管理の分散も考えられるが、いかがでしょうか、？管理員をゼロにしてプロのフロントを1名と経理1名と専従の清掃５名から６名のもう1つの管理会社と契約して管理会社同士を競わせる方法はいかがでしょうか、基幹事務の免許をもたなくても事務担当以上の実力のあるフロントマンを管理組合側につけさせる方法です。基幹事務の管理会社が嫌がるでしょうね。両方の知識を活用して徐々に組合の実力を養う事。絵に描いたぼたもちでしょうか、理想は持つたほうがいいと思います。適正化法の趣旨は自主管理の方向でしょう。

>273さん
もう少し、マンション管理の基礎を勉強して書き込まないと、皆さん
あなたの書いていることが理解できませんよ。
ここに書き込むんだったら、少なくとも標準管理規約・区分所有法に
則っての用語を使うべきです。
内容がまったくちゃらんぽらんですよ。

契約は原則自由でしょ。考えを書いただけ、この考えの沿って法令等に当てはめて各組合が有利になるように考えればよい。

福岡には、【福管連】と言う、全国的に有名なＮＰＯ法人がありますよ。
そうだんしてみたら・・・。

区分所有者1名の相談なんか真面目に聞いてくれる専門家はいません。組合の役員にならないと相談には乗れないそうです。

>277さん
僕は、マンション管理センターに一組合員だったけど電話して相談にのって
もらいましたよ。。
ただ、○○マンションの○○ですといっただけだったけど、こちらの素性は聞かれなかったですよ。
丁寧にいろいろ相談にのってもらいました。相手はマンション管理士の有資格者の方でした。
あなたも電話されてみてはいかがですか。

（財）マンション管理センターですね。
ココが出版している【マンション管理の知識】は、役に立ちますよ。　　３０００円位で安いと思う。

公共機関ですから、味方をしてくれる訳ではありませんが、信頼は出来ますね。

６０戸のマンションなら理事長の良心に従えば管理費等の収納と支払及び保管、未収金回収、方法、のチェックを確立して疑いを受ける事がないようにすればその他の部分は長期修繕計画を専門家に作成させ資金計画を作成しておく事。管理員業務は理事長がするか、清掃員及び植栽の手入れは派遣業者に依頼する。管理員業務は主にフロント業務である。管理を難しく考えると管理会社の思う壺である。シンプルに考えたいものである。売買、賃貸、等々に伴う入居及び退去は多い案件でないが規約にうたって手続きをして保管しておけばトラブルは少ないので安心です。これは私の考えです。経験によるもの、参考になるかどうか、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　、

>280
ほんとに素人なんですね。
勉強あるのみ。滑稽ですよ。

そうです。素人です。ＮＯ２８１さんはプロでしゅうから、ご指導、お願いします。

福岡の良い管理会社を調べている方達に失礼ですが、わたしは福岡空港の近くに中古マンションを探しています。ご存じの方は情報を教えてください。関西に住んでいます。

福岡のマンションは暴力団だらけのイメージがある。情報を教えて、管理会社が優秀かそうでないかはここで決まると思います。管理会社の対応等で管理会社の優劣が決まりそうであるが。

福岡で一番の管理会社といえば、東福互光で決まりでしょう。

恥を知りましょう。

このスレは東福互光の専用スレか。荒れた物件が多いみたい。もっとましな管理会社はないの。

しかし、九州で一番の委託件数を誇っているのは東福互光だよ。
委託件数が多いとうことは、それだけいいということじゃないのかな？

確かに委託件数だけは多いけど。
九州ではNO,1でも日本は広いしね。
うちのマンションも東福互光ではあるけど、人材面ではどうなんだろう。
工事の受注とかには、貪欲さはないけどね。
良心的な管理をしてくれてるといえばそうなんだよな。
良しとするか。

東急コミュティーは良い管理会社だよ。特に漏水事故等に１日２４巻対応してくれます。見ていて可哀そうな位よくしてくれます。地元ではないので大変な目にあいながらよくはたらきます。菅理員も紳士的です。採用時点のチェックが厳しいのではないですか。

やっぱり東福互光でしょう。
あそこはいい管理会社ですよ。
地元密着型の企業です。
九州では何といっても一番の管理会社です。

東福互光という管理会社良さそうですね。
一度検討してみます。

福岡での紹介は東福互光１社しかないんですか。
それだけ意見が多いということはいいのかもしれないが。
東急コミュニティも推奨されてますね。

昨日東福互光さんに電話しまして、今日相談にきてもらうことにしました。

西部ガスリビングの良いよ。管理会社としては後発だけどそれだけ悪い実務に染まっていない。磨けばいい管理会社になるよ。もっとマンション管理士を活用すればよいと思います。後発の地元大手だし。九電系列の管理会社はないのかな。教えて下さい。

西鉄不動産　野村リビングサポート　日本ハウジング　住友不動産建物　九電不動産　コミニティーワン　ジェント　等々沢山あるよ。その他福岡県管理組合連合会に問い合わせると教えてくれる。マンション管理適正化法の国の免許を確認してください。不動産管理業は分譲マンションだけは基幹事務を管理組合より受託又は組合が委託するときは国の免許がいります。その他及び自主管理は免許等は必要としません。

その中でも、東福互光は地場産業でもあり地域密着型の管理会社
だから、優れているということなんですか？
人材にしても、福岡に本店があるのと、地方に飛ばされたフロントとは
モラール的に差が出て当然とは思いますが。

そんなことはないでしょう。人間には個人差はあります。このスレは東福互光のスレかと思います。私のマンションは東急コミュニティーですが担当にょってバラつきはあります。勉強不足で取り返しがつかない事もあります。管理会社に期待し過ぎの管理組合が多い。管理組合の幹部が悪ければ管理会社も悪くなる。当然でしょう。悪い管理者にたてついて解約されたら元も子もない。＊＊＊の世界と変わりない。管理組合の幹部はあくまで正義感が基本。悪い事をするより正義を貫いたほうが楽しい。管理会社も管理しやすい。コストも安くなる。

個人差があるから、本社のフロントの方がモラールが高いのではといっているのです。
銀行でもセブンイレブンでも地方回りばかりしている社員のモチベーションは低い
ですからね。海外なら別ですけど。

管理会社のフロントのモラールの高低も大事だが自分のマンションなんだから組合員のモラールとそれよりも管理者のモラールを高めると管理会社もオチオチできないのではないか。現実を考える事。卵が先か鶏が先かの問題。管理組合がしっかりしていれば管理会社など指示すれば動く。

管理会社はどうでもいいということかな。
でも、優秀なフロントの方がいいでしょう。
どさまわりのフロントがいいか、本社直結のフロントがいいかということじゃないかな。
本社に力のある存在のフロントなら、対応もいいはずですからね。
島流しにあってるフロントは、本社に対しては何の力もないですから。

ＮＯ３０１は何も知らない。

まだここのスレあったんですね。

＞２９５　九電系列の管理会社

九州電力系列の管理会社はたぶんありません、あれば九電不動産分譲のマンション管理会社が東急コミュニティになるはずがありません。

あえてグループ会社と考えると、九州電力、九電工が大株主の警備会社にしけいの子会社「にしけいメンテナンス」かと、主に九電工の子会社「九州電工ホーム」分譲のグリーンマンションシリーズのマンション管理を行っているそうです。他社リプレース物件も多いみたいです。

西鉄不動産もあるよ。

にしけいメンテナンスだけは止めた方が賢明ですよ。　人事担当が現場を知らなすぎるし、逆三角形の構造で、部長がやたら多い会社です。　社員自体の質も低いそうです。
フロントの質が高ければそれはそれで救われるんでしょうけど・・・・・だそうです。
現場は大変そうです！

東福互光がいいという評判ですがどうなんでしょう。

東福互光はどうなのか判りませんが、合人社は批判も少ない垢抜けた会社みたいですね。
にしけいメンテナンスの場合、管理員に意見を聞いたら、その体質がより鮮明に判ります。
お前の変わりはいくらでもいる的な感覚では、質の向上は望めませんよね。
社員、従業員の入れ替わりが多い会社は一般的に要注意企業ではないでしょうか。
いくら、親会社のにしけいに大口株主の九電、九電工が控えていても、体質が明るみになれば、如何なものでしょうか。

合人社の菅理員は高圧的であまり感心しない。菅理員の対応は管理会社の体質が現れる。ご機嫌取りの住民には親切。

三菱地所コミュニティは？？

合人社はそうなんですね。
勉強になりました。
いずれれにしろ、求人募集の回数が多い会社は、要注意ではと思います。
一般的に言えるのは、どの様な会社にせよ、親会社の受け皿的な会社は伸びないのではないでしょうか。
現場の良い意見が反映されず、朝礼で自分（幹部）の自慢話ばかりを聞かされてもね・・・・・。
にしけいに関しては、にしけいを支える大口株主に大きく発言力を持つ管理員が居る事も知らず、今後どうなるのでしょうか？？？

パート　嘱託　臨時　募集が多い管理会社はＴＣが一番多い。

三菱コミュニティはいい会社ではないでしょうか。
管理の歴史と、やはり規模の大きい会社は運営上の基礎が違うと思います。
また、意識の違いは待遇面とリンクしています。

>東福互光がいいという評判ですがどうなんでしょう。

なかなかいい会社だと思うよ。

宮管連の代表が辞めた理由は、業者絡みとのこと。

東急コニュにティーの管理物件はどうですか。私のマンションは対応が遅いです。担当が力不足。

クローバー管理、情報は非常に少ないのですが、今まで付き合った中で最高だと思います。
過去10数社と付き合ってきましたが兎に角最高です。
殆どの管理会社は、可能な限りコストをかけないで管理委託業務を処理することを考えています。
知名度の高い管理会社もしかり、殆どの業務を子会社or外部へまわし、マージンを確保することしか考えていません。
言い換えれば、居住者対応は二の次、居住者であるクレーマーには流石に無視するわけには行きません。
5回に１回、適当に対応する程度です。
クローバー管理は、まだ小粒ですが革新的成長の管理会社です。
あらゆる情報を可能な限り開示し、対話をしながら、お互いの着地点を見つけ、納得のいくマンション管理を実践して
していただいています。
是非、戸を叩いてください。

私は、にしけいメンテナンスで某マンション管理員をしています。もうこの会社辞めます。話になりません。
昔、野球の江本が「フロントがアホやから野球やれん」って言って辞めた気持ちが良く判ります。
フロントは全くアホです。涙が出てくるくらいに！
お前ら現場の努力のカスリで食っているのに現場を大切にせんか！これは本音です。
「俺は上司」面ばかりで義務を果たせず、他の管理会社に変更を管理組合理事長へ進言しました。
「安田建物管理は評判良いですよ」って。
レベルが低いって言わずもがな、致命傷ですね。

にしけいメンテナンスの話は確かにいろいろ聞きますね。　マンション管理部の部長はにしけいからの出向だし、他の部長クラスはみんなにしけいからと聞いています。
プロパーが育たないのかな？
それとも育てる気が無いのかなって思います。
福岡市中央区の管理組合長が「５年間で７人フロントが変わりました」に至っては、・・・・・ですよね。
建設的な意見を汲み上げて、再興を真剣に考えないと置き去りにされ、最後は淘汰されかねない事を考えないと・・・・・困ったもんだ。

福管連に聞きなさい。
http://www.fukukan.net

＞３２１

福管連って理事長が業者からリベートをたくさんもらっていると有名なとこですね。

３１８さんと同じ管理員さんの意見をどしどし発信してください。マンションの管理の実情を一番理解出来る立場の仕事が各マンションの管理員です。管理員の意見を取り入れて自分のマンションの管理を語る事が第一です。机上の空論は辞めて実情を知っている管理員の意見を聞きましょう。管理員の発信を期待します。

３２４さんが言われる通りですね。確かに管理員の現場奮闘記こそ価値があると思います。会社が用意しているマニュアルなど、いつの時代に作成されたものかも判らないし誤字は多いやで、屁のツッパリにもなりません。また、実情に即してもいません。毎日、住人の方々への挨拶で始まり、挨拶でその日の業務が終わります。礼節や気配り、言葉使い配慮等は、月に一回来る程度のフロントには理解できないでしょうね。私もにしけいメンテなんですが、ほうき一本、制服一枚が発注から手元に届くまで２か月要するなど氷山の一角です。鉄砲も玉もありません。現場を理解するしない以前の問題です。やっと自分なりの努力がマンションの方々に認められるようになり、この方々を裏切るようで本当に心苦しいのですが、私も近い内に辞めます。

３２４です。３２５さんは貴重な存在です。合ってお話をしてみたいです。ここに身分を投稿は出来ないし困りましたね。仕方ないのでスレで投稿します。出来たら辞めないで頑張って欲しいです。

３２５です。３２４さん、ご理解ありがとうございます。また、このスレを見ている方々、私物化する意図は毛頭ありませんが、再度投稿します。現場は常に「待った無し」です。時間のロスは利害関係者である住人の方々へ、様々な負担を強いることになります。フロントが動けないなら業務の一部を管理員へ移譲すれば問題は解決するはずです。文書作成等パソコンがあれば現場で随時対応出来ます。この案は敢え無く却下され、ならばと、管理上の問題解決や文書掲載の迅速化を求めても、月に１度の訪問では、到底、住人の方々の満足を得る事は望めません。他の管理会社との差別化を図るため、様々な提案もしましたが・・・・・。
余談ですが、マンション管理部部長より「〇月〇日より〇〇マンションへ異動お願いします」「問題が多く、解決の努力をお願いします」の要請を受け赴任するも、前任者はゴネているし、交代のお知らせ文の掲載も無く、管理組合理事長や住人の方々も釈然としていない状態でした。針のむしろとはこの事ですね。この状況を払拭するため連日「〇〇と申します」「お早うございます」「本日も宜しくお願いします」「行ってらっしゃい」「お疲れ様です」その他、問題点を早期に把握し、その殆どを解消する事が出来ました。今では管理組合理事長をはじめ住人の方々と冗談を言い合ったり、世相や社会状況、趣味の話をするまでに距離が接近していますが、会社の実力を知るにつけ、また、管理員を「代わりはいくらでもいる」としか考えない体質には、これ以上望めない事を強く自覚しています。
３２４さん、会って話したいのですね。

管理員の業務内容にもよりますが３２７さんの意見を拝借すると、管理の知識は通常の菅理員業務を超えているようにおもいます、同じ菅理員でも置かれている立場は違いますがマンションの管理に対する思いは共通しております。貴方は理事長に提案して組合雇用の道を模索してはどうでしょうか。文面より察するに理事長は理解できるかただと思います。お会い出来るといいですね。３２４です。

にしけいメンテナンスですかあ・・・・・
会社のホームページは無いし、高層住宅管理業協会にも加盟していない・・・・
情報が少ないので、どのくらいの組合数管理しているかわかりませんが、
警備会社の「にしけい」のグループ会社で、ビルメンテナンスの片手間に
マンション管理をやっているんでしょうか・・・・・
親会社の「にしけい」が建物の警備業務を委託された際についで仕事を
貰ってしまって「マンション管理」しているのかなあ・・・
まあいずれにせよ「警備業」や「ビルメンテナンス」に比べると、「マンション管理」
は手間暇掛かる割には利益が出ない部門なのでちゃんと仕事する気に会社幹部は
ならないでしょうね。

しかし・・・・・・・

このスレまだ存在しているとは・・・・・・

「会社」が体制をちゃんとすることはないでしょうから、「管理組合」に「会社」を
他のまともな「会社」に変更提案すてみたらいかかですか。
一般的な管理組合は３月決算なので通常総会で会社変更するには今月がちょうどいいかも

管理会社への全面委託ありきでいる以上、堂々巡りでしょう。
部分委託に切り替えることです。
当方は部分委託、実質自主管理ですが、ここであがっているようなつまらない労力をかけるくらいなら十分自主管理できます。

福岡では下記の福管連にどうぞ。
http://www.fukukan.net

福菅連の相談員はマンション管理に関するプロの資格者証を提示しなさい。無資格者が相談に応じている。

遠吠えしないで直接書き込みなさい。

＞３３０　匿名様

部分委託、実質自主管理とありますが、参考のために、どの業務を外部委託されているかお教え願えないでしょうか？

また、外部（たとえば不動産会社の中古マンション売買広告）にはどのように、管理形態が表示されているのでしょうか？

福岡市でマンション管理士の資格のある弁護士の先生を知っている方は名前を教えて下さい。

>>334
管理会社に通す必要がまったくないのがエレベーター、消防設備点検のメンテです。
あと清掃業務委託も管理会社が調整するような事項はなく、むしろ理事会と直接やりとりして内容を微調整するほうが実態にあいます。
給排水設備のメンテ委託は計画修繕に若干からみ、内容の判断も出てきますが、マンションの中で技術者がひとりでもいて技術的な判断をできれば、直営でできます。
出納業務も経理ができればだれでもできるし、理事会支援（会議運営、議事録）など、会社でふつうに会議ができればフロントなどいないほうが早いです。
管理会社に委託したほうが早いのは管理費の収納代行（徴収含む）、管理員業務ぐらいでしょう。
長期修繕計画の作成・見直し、施設目視点検はしかるべき時期に専門家に委託（管理会社である必要なし）すれば、あとは理事会で価値判断を加えればＯＫです。というより、優先事項や中期的財政見通し、値上げ幅の判断など、管理会社には任せられない部分です。
結論は、基幹業務の一部だけしか管理会社に出すメリットはなく、あとは管理組合が直接交渉し契約するほうが管理費削減、内容把握もしやすくなります。（委託するより却って楽です）

補足
＞管理会社に通す必要がまったくないもの
あと、造園系、排水管の定期洗浄、給水設備の定期点検もそうです。
管理会社になんでも委託するのは楽でもなんでもなく、ぼったくり、情報が見えなくなるなどいいことはほとんどありません。馬鹿げています。

補足2
＞また、外部（たとえば不動産会社の中古マンション売買広告）にはどのように、管理形態が表示されているのでしょうか？
築年数がたつと、ちらしには管理形態は書かれませんね。もちろん重要事項説明では「自主管理」とされていますが。
自主管理ときいて即座に×の判断をされる方はむしろ当方にとってもそのほうがありがたく、「本当にできるのか」といった質問をされる方には、管理がうまくいっており自主管理のおかげでコミュニティもできていることを説明すると、安心して入居されることが多いです。

３３６さんに賛同します。全くそのとうりです。３３５です。

＞管理会社に通す必要がまったくないのがエレベーター、消防設備点検のメンテです。 あと清掃業務委託も管理会社が調整するような事項はなく、むしろ理事会と直接やりとりして内容を微調整するほうが実態にあいます。

残念ですが、業界と言うのがありまして、独自にやっているつもりがメンテ会社はデベには利ざやを納める為の資金だけは注文者から頂いているのが現実です。
組合員が居住する前の建築する段階で運命が決まっております。

それが事実なら組合は調査して改善するべし。がせネタの匂いがする。

>>340
＞メンテ会社はデベには利ざやを納める
それは仕方ない（いいわけではないが）ですが、ここでは管理会社の利ざやを問題にしているのです。

＞３３０様　ご回答ありがとうございました。

自主管理にもいろんなパターンがあるんですね。

家の近くに自主管理の分譲マンションがありまして、戸数３０数世帯で築年数３０数年なんですが

半数以上が賃貸、なんでわかるかというと区分所有者が週単位で持ち回りで日常清掃しているんです。

掲示板に当番表が張り出されているんですよ。

しかも来週月曜から当番の方が、前日日曜日に引っ越して出て行かれました・・・

理事長は、管理組合資料閲覧はＯＯＯ号室理事長ｘｘｘまでとアクリル銘板でエントランスに表記

されています。死ぬまで理事長・・・・・・

やはり、管理組合は財産管理をどうされているかが、不安ですね。　


管理会社の管理人やフロントマンが資金横領しても、管理会社がだいたい弁済しますが、

理事長や会計理事が横領した場合、だれも弁済してくれない。

理事長が公私混同して会計が不明瞭となり、管理会社が文書で忠告するも、回答せず、管理会社から

管理委託契約解除するケースも聞いたことがあります。

自主管理で輪番制がしっかりできれば最高なんでしょうが。。。

>>343
自主管理といっても施設のメンテナンスは委託するわけですし、収納管理や清掃も普通は委託するわけで、お書きのマンションのように無理すると管理が崩壊するのでしょうね。
お書きになってるのは極端な事例で、自主管理＝やりたい放題ではありません。賃貸居住者が多いとなかなか自主管理も難しいと思いますね。全員で清掃となると、自治会の領域かもしれませんね。
私が部分委託という言い方をしたように、部分自主管理という認識でおられるのが順当かと思います。
＞理事長や会計理事が横領
確かにそういうマンションは論外ですね。自主管理は住人のいくらかがチェック能力があることが前提です。まあ自主管理に限らず、管理会社をチェックできずに、いいようにされてるマンションのほうが多いと思いますが。
いいようにされてる部分は表に出てこないので、弁済というとこまでいかないということです。

規約や法令違反を繰り返している理事長　理事　監事　会計担当　と共謀する管理会社　をチェックするまでは知識（マンション管理）があれば出来る事だが、告発する事は至難の業です。なぜなら　この役員のバックには管理会社とその顧問弁護士がついていてアドバイスしている。特に工事等の金額が正当な金額かの問題になると役員等が共謀すると不可能になる。規約の改正　設定　変更　廃止等も自由自在に出来る事になる。組合員はこの恐ろしさを認識していない。マンションの管理を真剣に考えてくれる弁護士（マンション管理士の資格保有者）を知りたい。投稿してください。議案と議事録のチェックも怠りなくしてください。瑕疵が必ずでてきます。弁護士も相当なエネルギーがいります。金をあてににせず正義感で動いてもらえる弁護士でないと戦えません。案件は最高裁までになるケースが多いです。まず相談のとっかかりはマンション管理士です。

福岡は気を付けた方が良い。経済８９３がマンションに入り込んでいる。チェックしょう。

８９３の真似をして脅迫する人物が多い。

　皆さんの意見は本当に参考になります。必要であれば役立てたいし、そうでなくても頭の隅に留めていれば、いつか遭遇するであろう場面で役に立つと思います。
　一つ言えるのは、「管理」に対する多様化が現在求められているのは否めません。
　真面目に討論できるスレはあまりない中、佳境に近づきつつある皆さんの意見には敬意を表します。
　各分野でのサミット的な場があれば、もっと建設的な意見が飛び出すのではないでしょうか。
　８９３やそのフロント的な会社は論外ですよね。勇気を持って告発（公開）すべきだと考えます。
　Ｇ社など、誤解も含めて疑いを払拭すべきではないでしょうか。

３４８さん　1月19日午前11時から13時までと16時からと16時まで赤坂の市民センターでマンション管理士による無料相談があります。なにか一つでも知識を得たいと10時に相談にいきます。宜しければどうぞ

３４９さん、有難うございます。
伺ってみます。

３５０さん会えるといいですね。

３５１さん管理士も個性があります。相談で良くないと思っても足しげく何回も来てください。良い管理士に巡り合えるはずです。私は裁判の為足しげく弁護士を探しています。管理の件でです。

３５２さん。
弁護士が二十数名在籍しており、質と量が揃っているのは「鴻和法律事務所」ではないでしょうか。
別件ですが、５年間の裁判に親身になって接してくれました。
最高裁まで争いました。
それぞれの分野のエキスパートが在籍している弁護士事務所は、福岡ではここだけではないでしょうか。

３５３さん有難うございます。インターネットで検索してみます。いままで4名の弁護士に当たりましたが標準管理規約の話で私のマンションの規約に触れるそぶりさえありませんでしたが一人だけ最高裁までの案件になりそうなので、お宅のマンションの規約や総会　理事会の議案と議事録の精査には相当の時間が必要との回答でしたので、この弁護士は信用出来そうですが、あとで調べてみますと住居のマンションが私のマンションと管理会社が同一でした。規約違反の理事会及び理事長および管理会社の共犯の告発で証拠は一点だけ不足しているだけです。今までの判例から推測するなら勝訴できると思いますが真剣味のない弁護士では勝てるのも勝てないと思いました。この弁護士にはまだ証拠は示しておりません。御協力有難うございました。

３５０さん行きましたか。私も初めて行きました。給排水管の講義は役に立ちました。管理士の相談も受けました。２００名を超えていたと思います。着実にマンションの管理を真面目に考える人が増えています。来年はマンション管理士に挑戦してみたくなりました。

８９３より汚い管理組合の理事の話を聞きました。
はっきり言って、耳を疑いました。
マンションの各種の工事に絡み「リベート」を得ているとのことです。
複数のマンションに関係していて、それぞれの管理会社にも「顔」が効き、公然の秘密になっているそうです。
「４５０」ですね。
この理事がこのまま、現在の行為を続けるならば実名を公表します。
また、税法上の問題も浮上すると考えられます。
「強要」がはっきりすれば、司法も動くのでは？
この様な輩は、勇気を持って排除すべきです。
金が欲しけりゃ「汗」流せ！ではないでしょうか(^^)!。

その理事の事は有名ですよ。
管理会社が絡んでいるのが、ちょっと厄介ですよね。
五万円、十万円の金額ではなく、もっと高額だそうです。
私物化も甚だしいですね。
いつまでも続くはずはないでしょうけど、管理会社や各種の企業がその温床であるのが納得いきません。
ある会社の社員の話ですが、この人物と関係する会社の上層部との繋がりが深く、見積もりも幹部から指示があるとの事です。
上乗せしての金額がいつまでも、まかり通るはずはないですよね。
何はともあれ、近々大きな問題になると思います。
住人を舐めたらイカンバイ！

理事長の管理私物化は良くない。私のマンションではほぼ公開されていて理事長は表面は一所懸命取り繕いながら人気取りに余念がない。住民のチェックが厳しくなったのである。証拠に基いた公開であるので、名誉棄損　共同の利益に反する行為で告訴する為に管理会社の顧問弁護士に相談したら逆に反訴されると敗訴する可能性を指摘され手も足も出ないらしい。公表した人物は相当の管理のプロで理事長の素情を知り尽くしているらしい。ローンの支払いも遅れているとの噂である。

やはり、そういう方は居るのですね。しかし問題は解決しませんね
実名出してもいいじゃないですか？
確かに私の近辺にもそういった人がいます。
そうゆう輩は社会的に消えて貰いたいものです。

ｘｘエクセル光が丘で発砲事件がありましたね。管理会社は何処ですか。

＞３６０様

「エクセル」ではなくて「ドエルアルス」の間違いではないでしょうかう

確か分譲時から分譲会社のグループ会社「東ｘコミュニティ」です。

シャンポール大名の管理と同じ会社ですね。

汚い話や、怖い話が出てくること自体、マンション管理業務がダークな業務の部類かいな？
地位の向上を図らんといかんね！
それには社会通念上、この社会で不要な人間を排除せんとね。
しかしながら、各社（一部の会社？）の幹部に容認派が多いのが悩ましい限りですばい。
そんなんじゃ、イカン！イカン！
早く妻や子供に誇れる仕事にせなあいかんバイ！

やはりマンションは投機の対象にしている向きもありますね
賃貸が多いマンションは住民が所有者ではないので
８９３関係や準構成員が入り込み「怖い」
そういう情報を管理会社に問い合わせて、対応してくれる所は
いい管理会社ではないかな。

そんな良い管理会社はありますか。

管理会社が組合を食い物にすることを防止する主旨でマンション管理適正化法ができましたが　こまごまと蚕食されていますね　組合活動がまともに行われているマンションでは管理会社や理事長の私物化はある程度防止できます
スレ主の問題は他の組合員への啓蒙でしょう　ひとりで無理ならマンション管理士へ協力を仰ぐのも手です
丸投げ意識の組合員ばかりなら管理会社を代えても食い物にされるでしょう
現にここに投稿する管理業務主任たちは理事長悪者説に転嫁し自らのぼったくりを隠蔽しています

管理士に相談でも話でもされたらどうですか。組合員の財布を食い物にする管理会社及び役員は許してはいけません。お互いに熱心な弁護士やマンション管理士を探しましょう。啓蒙は大事です。

管理会社の良し悪しの判断は難しい。管理の知識を身に付けると良し悪しの推測は出来る。

369の意見は正しい
不動産の素人集団の管理組合はせめて管理業務主任の知識を身につけたい
それが無理ならマンション管理士へ相談する
一例としてＤ．Ａという管理会社がある
丸投げしている組合は不要不急の工事により且つ高価格の代金で修繕積立金は減り　真に必要な大規模修繕時には借入金を背負わされている　このような組合は多い
また大規模修繕をＤ．Ａに依頼すれば外壁の修繕などもエフロを放置したまま終了するなど
素人相手に不誠実な行為が多い
マンション管理士がいやなら開業している建築士を選びたい　兎に角第三者の客観的な知識に基ずく意見を聞くべき

そうですね。

３６７、３６８、３６９、３７０の皆さんの意見はそれぞれに正しいのでは。
しかしながら、法律については弁護士に依頼するがごとく、マンション管理はマンション管理の「プロ」会社に委託したつもりが、結果裏切られ、今度こそはと誠実に管理運営を任せられる業者を探している姿も、一つの現実である。
委託業者が“法の盲点”かいくぐり“テクニック”を駆使して利益のみを追求する姿に、何の意味も存在しない。
何故なら、そんな会社へは依頼は減っていくだろうし、いつかはそのものも消えていくはずである。
一発芸人では無いのだから。
お金を得る以上は、プロとして最善を尽くし、「委託契約」の重みを知るべきある。
３６６さんの小噺にそれを見た気がする。
二重スパイ的な人物が登場し、会社ぐるみで姑息な利益追求する姿に、何ら共感を得る物はない。
この業界のみならず、不良な管理会社には消えてもらい、正当な会社のみ残り、適正な管理運営を目指して貰いたい。
「Ｎメンテナンス」は地場企業であり、「Ｎ」の業務実績に大きく依存してきたと思われる。
しかし、現在の低落はなんなのか？
幹部はみんな「Ｎ」からの渡りで、住民の安心には深い知識があるにも関わらず、「Ｎ」に対して、現在の汚い姿をどのように申し開きできようか。
「Ｎメンテナンス」のナンバー２のＫも、「Ｎ」から渡って来た人物であるが、「自分の手柄は、自分の手柄」「人の手柄も、自分の手柄」重箱の隅に残った「飯粒」をほじくる趣味があり、誰からの信頼も無く、その姿は寂しい限りである。
身（管理組合）を守るべき知識を得る事は大切であるが、組合員が全ての知識を得るなら、管理会社の存在は必要なくなると思料される。
ならば、社会通念上からも公序良俗に即した“生業”を忠実に実行し、弱者に優しい管理会社が増えて欲しいと願う。

そうです。

福岡は人口の割にはマンションの人口に対する密度が日本一ときいておりますが。その割には組合員はおとなしくありませんか。築年数も古くなり色々な問題を放置していませんか。お互いにスレで話ませんか。

ファーストタイムズはやめたほうがいいでしょう。

ファーストタイムズ辞めなくてもいいんじゃないかな。

感じるがままに思うがままに、それぞれの持つ感想を掲載できるのがスレのいいところじゃないかと思います。

それぞれの思いの大小はあっても、みんな真剣なんだから。

類似のスレが沢山ある中からここに行き当たって各人の話しを読み、自分なりの考えを思う存分論じ合う事に何等の否定はないはずです。

要は、各管理会社が本来の姿に復すれば、このスレの目的は達成されるのではないでしょうか。

３７６さん　そうですね。３７４です。福岡でのこのスレは身分がばれるのを恐れている方もおります。首都圏からすると田舎ですからね。しかもどうしても閉鎖的になりがちです。しかしやはり九州では大都市です。マンション住まいの人間は多いです。管理士会も月曜日から金曜日までは１３時から１６時までは相談にのっているみたいだし、行ってみたいと思っておりますがなかなか暇がありません。市の住宅政策課に相談にいったら管理士会を教えてくれました。各管理組合が勇気を持って情報を公開すれば交流が盛んになる事を期待しております。閉鎖的なマンションが多いですね。益々管理会社と独裁的な役員の匂いはぬぐえませんね。この間の市の主催の管理セミナーは２００名以上の出席者でした。給排水菅の更生と更新の学習は勉強になりました。情報の交換が民主的管理に結びつき良質なマンションになると思います。組合員のレベルアップがマンションの将来を明るいものにしますよね。情報交換をしましょう。

隠さないのではなく
隠せないのです。

発覚するまでに、複数回に亘って着服できるような環境(チェック体制)だったとは、かなり問題と言えます。

行政処分を２年間以内に２回うけとぃる。大手にはこの会社だけである。
その他一級建築士資格詐称事件もある。行政処分の公開を求める。

居住者にブランド信仰がある場合　理事会での真摯な検討を経た管理会社変更案は途端に低次元の論争に終始することがある
現実はブランド信仰の基は時代の変遷や建築技術の進歩とともにとっくに消えているのだけれど　哀れなことにしがみつく者も存在する
ライオンズの住人に多く見られる　

ライオンズの中古物件は管理費等が高く売れ残りが多い。東急もしかり。管理費等（駐車上含む）を再チェックしてください。競売においても落札価格と倍率が低い。管理費等が高いからと言って管理の質が高いとは言えない。そろそろブランド志向は捨てた方が良い。

ライオンズの大京のビジネススタイルはマンションの設計施工を建設会社へ委託し分譲するというもの
現在の主流は建設し分譲することを一社で行う　当然ながら安く販売できる
大京のスタイルでは価格が高くなり現在は大京は販売していない　アステージという管理会社が昔の残渣を管理しているのみ
新規物件は今後は見込めない

ライオンは百獣の王　

大規模修繕に反対の理事の弱点を見つけて脅迫紛いで言う事を聞かせようとして告訴され敗訴している。バレルのは氷山の一角。気を付けたほうが良い。管理組合は倫理観の無い管理会社（ＴＣ）である事を認識するべし。

大手の管理物件ですが担当のレベルが低いので交代を要求しましたが応じませんので変更をしたいのですが方法を教えて下さい。

目安として管理員とフロントが別会社の場合は避ける
エレベータ保守管理でフル契約に固執する管理会社は避ける　P契約のほうが安心できる

＞387　　管理会社の変更　で検索しましょう。　マンション管理士等が作っているサイトでいろいろ出てくるよ。

そのうえで　わからないことがあったら改めて　ここで尋ねましょう。

本サイトを含め　あちこちに出てくるようないわゆる「悪徳管理会社」だけは　選ばないようにしてください。

会社が良くても担当者によるよ

担当者の資質は会社が把握するのは上司の資質。私のマンションは大手だが担当が良くない。しかし組合がしっかりしていれば担当は素直な人間で良い。組合と管理会社は協力するものであり、批判ばかりでは良い結果はのぞめない。

この会社はこれ位の事は屁の河童。見えない所で規約違反の役員と組んで組合員が無関心を利用する。ブランドもあきれる。

不要な会社もだけど・・・マンション管理組合を食い物している　ブローカー？
まがいの「たちの悪い人」いますよね～この連中程退場して欲しい！

真面目に管理費を払っている人たち、あなたの住んでいるマンションにはそういう輩はいませんか？
総会や説明会等々で、一番前に座り、何かにつけて文句言う年配者・・これです！

私も年配者ですがマンションを食い物しょうなど考えあ事は御座いません。
確かに397さんの言っている様な人物らしい人物はおります。
しかし組合員が管理意識を高める事によっては必ず自浄作用が働きます。
私は若い人に会う度に管理の話をしますが、なかなか聞いてもらえません。
管理を管理会社任せにすると資金不足が目に見えておこります。
管理を適切にして節約をする事。そして建物を長持ちさせる事でしょ。

合人社は何が何でも駄目でしょう。
管理を食い物にして、推薦する３９９さんの感覚がよう分からんですよ。
色んなきな臭い噂が有ると言うことは、俗に言う「煙がない所に火の気はない」のいわれ通りじゃないでしょうか。
地場でもしっかりした会社は有ると思いますよ。
合人社は広島はともかく九州ではなじめないのでは？

大手ではなく地場の管理会社と管理に共有をした方がよい。
大手だと首都圏で遠方である。事が起きた時の対応が大変である。
私は、原告　被告、になった時には最高裁までの案件をかかえている。
想像してください。へとへとになります。勝訴は間違いない案件ですが。

３９８ですが合人社への変更はしたくありません。

３９９さん！
何故？合人社を勧めるのかな？
一般的にはキナ臭いうわさが絶えない会社だけど、若しかして皆が知らない“優秀”な面でもあるのかな？


？が多くて申し訳ないが、勇気ある推薦なもんで何か驚くような“隠し玉”が合人社に有るんじゃないかと思ってね。


この会社を誤解してたらいけないから、そこの処を一つ聞きたいね。


俗に言うように、どんな悪人でも一つくらいは“良い奴だ”って言われる面を持っているけど、合人社もそんな面がわずかでも有るのかな！

ないよ

無いで納得！
分かっちゃいるけど、まぁ～そんなもんだろう。

福岡のマンション管理士に管理を任せたい。
組合の顧問とか。

399　勇気ある方ですね。ある意味で！
合人社？ここは、管理会社ではないでしょ。管理会社と名乗っているだけ
中国地方・九州では、90％以上の方が絶対に任せてはいけないところで超有名なのに
また、こんなところに管理任せたら一気にマンションの価値下がって
売却損が、どれだけ出ることか！中国地方のマンションでまた裁判やらかしているんですよ
理事長を、飼いならして。

理事長と組合員の裁判なのに、合人社の社員が傍聴してたり被告の理事長の証人として
出てきたりとか載ってたよ。被告自身は全く出てこないらしいよ
被告代理人の弁護士も裏で合人社が依頼したんだって！！
バカなのかと思う。

管理会社の良しあしは、一概に言えませんが最低レベルの合人社と日本ハウジングは避けるべきです
ここは、会社ではありません。
この会社の実態を知れば、他の管理会社は少々のことは目を光らしておけば
辛抱できる範囲ですよ。