大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>2841 匿名さん
そう理解していますが、理事長を丸め込んででもやりそうな会社なので。

>>2843 匿名さん
続いてもらっては困るので・・・。

>>2846 匿名さん
会社の質も担当者の質も悪いということですね？
であれば、リプレースしかないですね？

>>2847 ご近所さん
当方では、一生懸命さなんて感じたことがないですね。
国家資格を持ってるとは思えないくらい基礎知識が不足している。
理解力もなく反応は遅いし、言い訳ばかりで、自らの仕事のやり方に疑問も持たず、
挙句の果てに自分の能力ではできないと言っちゃうようなフロントマンですよ。
理事役員の母性本能をくすぐるんですかね？

「大京アステージ2ちゃんねる」の第7号という書き込みを見つけました。

この会社のMA等の違法とも言える行為、
管理組合への脱法行為が手にとるように分かります。

一部、以下に載せておきます。

280 名無し不動さん
2021/11/09(火) 02:10:31.69 ID:???

277
お前がどこのどんな立場で、何を求めて物言ってるのか意味がわからない。やっていただけますか？お願いしますだろ、普通は。

でもやらないだろ、誰も。

この会社、本当のアホが多くて困る。

63 280 名無し不動さん
2021/11/09(火) 02:10:
禿同
マスコミにバレていないだけ
ブラックの中のブラック
チンコロされる前に改善せよ

292 名無し不動さん
2021/11/14(日) 08:47:07.94 ID:???

上場企業は勿論、普通は労働組合があり、企業と従業員で、話し合いするんだけどね。
休日の対応や、業務過多等、MAの問題を解決しないと、どんどん辞めていきますよ。
大京グループは、会社の言いなりだけで、従業員からの問題を取り上げない会社。
給料の値下げ支払いも、みなし残業も、いつも一方通行。
大卒で入ったプロパーは、世間知らずだから、何も感じていない。
他企業からの転職者は、驚愕している。
オリックスだって、いつかは大京グループの、梯子外す。三和銀行、オリックスで生き延びているだけ。……もう、どこも助けてくれない。


294
ノルマすごいですよね

儲からない物件でも月数万くらいの収入を得てる。
コンサルの収入と比較したら結構取ってるもんだから
切れないやめられない。もっと本格的にフロントがやめないと本社にはわからんよ笑

儲からないってのは自社基準であって、
過度な工事受注を目標にすることが、今の時代に合ってない。かと言って、他に儲ける手法を考えようともしない。いつだって打つ手が遅い。目標は据え置き。とりあえず、右肩上がりの成長を維持するためにリストラ断行。ガス抜きでタウンミーティング。

次打つ手は何かな？

315 名無し不動さん


2021/11/23(火) 18:52:23.04 ID:???

修繕債券、代筆のチェックするよ。


318 名無し不動さん
2021/11/24(水) 06:41:06.08 ID:zZfeCsOf

316
あれは酷い。期限聴いて耳を疑いました。
案の定、理事長からクレーム。
いいよな事務のやつらはクレーム直接受けないから。
全部。ＭＡ..


どこ行っても工事金額が高すぎると怒られる。
それは、ＭＡもそう思ってる。

>>2357 匿名さん
こちらのコメントと2ちゃんねるの内容が合致しておりますね。

>>2855 大凶あす定時さん

そうですね。うちのマンションは、新築後の数年間はゴミ分別とかの手伝いとか、雪の日にロビー前の雪よけ見たいのはしてくれていました。別に手伝ってくれなくても、何も思いませんが、手伝ってもらえば印象も変わります。

新築後の数年間なので、まあほとんど何もやることがないのでそういう事をやってくれただけなのかもしれませんが。
そしてその印象を持っている理事もやはりいます。
また、マンション管理の不備が問題になると、逆にそういう住民に見えやすいところで頑張っていたりします。
客観的にはそういうアピールは上手だと思うフロントマンです。

ただし、管理知識や理解力はかなりなく、双方の顔を知っている側とすれば、そういうアピールも下手だといろいろ助かるがと。
ここを見ていると、フロントマンにつまらない仕事を頼む住民が多い、だが、管理業務ができていないってそういうマンションが多いのかなと思っていました。

この些細な仕事を頼まれるために、マンションの敷地をぶらぶらしてるのかなとか。
管理人が別契約でいるので、本当のところ何のためにいるのだろうとか。

もしかしたら、他のマンションとは違うのかもしれませんね。

大京販売は、「マンションの専有部分のアフターフォロー」のみでしょうか？

専有部分は区分所有者のもの。

大京はワイロを配りますか？

大規模修繕実施後に修繕積立金が3万円増額となった件について。本当に「管理組合/理事会がしっかりしていないと損をする」典型的な事例です。大京アステージの作戦は、大規模修繕で各戸にマンションの価値分（売値）を銀行から借金させることのようです。多くの費用を使うと全体の2割～4割を大京がかすめ取ります。無駄な修繕が多いほど儲かることになります。管理組合に対する背信行為ですので、早急に管理会社を変更する必要があります。しかし、管理組合/理事会の反省がないと、管理会社を変えても同じ繰り返しになります。理事会の議事録作成、総会資料の説明くらいは理事が実施すべきと考えます。

>>2862 匿名さん
許せない管理会社。

>>2861 匿名さん

分かりません。でも、なぜか、マンション全体として損失が明らかでも、大京アステージを理由なく支持する理事や理事長が突然現れることも事実です。
賄賂なのか、はたまか、何か脅迫めいた事を示唆されているのかは不明です。

現理事会に内緒で、旧理事とプライベートで連絡を取り合っている事実があり、一部の旧理事が大京アステージから得た情報からの提案などもありました。
そこには、現理事でさえ知らない情報があったりしました。

なので、理事会と管理会社という関係以外で、現理事以外と連絡を取り合っている事はあるようです。

>>2845 通りがかりさん
その通りです。

>>2833 マンション掲示板さん

大京穴吹建設で修繕工事を行った事が、全ての失敗です。無駄な手数料を35パーセント以上搾取されています。

>>2866 通りがかりさん

長期修繕を公募にしたら、有名どころの大手すら想定内の金額で提案してきましたが、大京経由だと想定金額では無理という事で入札すら出来ない結果だから、相当高いんだと思います。

決まったら、決まったで、大京が今度はその金額は高すぎると言ってきたので不思議でした。他社を高すぎると言うのであれば、予算が少なすぎて見積もる事すらできないと言っていた事をほとんどの理事が知らないと思って、勝手な事を言い出して、全体を混乱させる事をし始めます。

その手数料は、運用を妨害しないみかじめ料だと思うので、大京に任せている以上はお金を無駄だと思っても出し続けないといけないんでしょうね。

はやく、大京管理から逃れたい・・・

大京アスを大規模修繕の発注先にすると
元請である大京アスに現場代理人が必要になる。
仕事したことのない、単なるお飾りだから、施工会社にもきちんとした現場代理人が必要。
お飾りがお仕事できないから、フォローのためにさらに人員が必要。

そういうことで、割高になる。

大京アステージの手抜きや違法行為の尻尾をつかみました。
１．債務不履行
２．適正化法第７６条違反（管理口座を介さない管理組合経費の入出金、収支未報告等）・・・会計システムが平成２１年の法改正に対応していない疑いも
３．保険業法違反（保険商品について虚偽の説明、保険金の代理請求・受領）
・・・私文書偽造の疑いも
４．区分所有法第２６条第２項に規定する管理者の保険金請求・受領権の侵害（第三者による請求・受領）・・・保険金詐欺につながるリスクあり
証拠を集めて、監督官庁へ通報することを検討しています。
巧妙に帳票類を保管していない場合があるかもしれませんが、
みなさんも一度点検された方がよろしいかと思います。

そんなにあるんですか。
しかし、本当ですか。

工事費が６，０００万円以上のときは、１級施工管理技士を
常駐させなければならないこと知ってる。

国土交通省から２回目の指示処分は２ヶ月の営業停止でしたが

次の処分は　永遠の停止ですよね？

2869について、公的機関等に相談中です。一部について、グレー～黒との判断で、たくさん助言をいただきました。

さて、大京アステージから管理委託契約の変更提案がありました。
昨年、「実態に合わせて」とか、「業務・責任の範囲の明確化」といった理由で、
削除・変更された事項に関して、たった１年で、
また「実態に合わせて明確化」との理由で、元に戻ったところがあります。
（１）各種点検・検査等に係る業務について、報告書の内容により改善の必要があると判断した事項については書面等により提案することに変更
（２）管理組合が作成した消防計画を所管消防長又は消防署長へ届出することに変更
ただ、これらを含め、逗子のマンション敷地斜面崩落事故以降に改悪された部分は、
標準管理委託契約書に及ばない内容となっており、
さらに新たに、「明文化・文言変更」との理由で、
建物・設備管理業務報告の内容を手抜くことが提案されるなど、
相変わらず、委託費減額のない顧客サービス（業務品質）の低下により、
社内の業務効率化や経費削減を図る姿勢は変わりません。

脳天気な理事会役員たちが何も考えずに総会議案にするのも考えものですが・・・。

両者相手に徹底抗戦します！

>>2873 大凶あす定時さん
目的はなんですか？そんなに熱くなっているのは？
徹底抗戦する意気込みがあるんだったら、そんなヘンテコなコロコロ変わる契約書に変更しようとする会社とは解約したらどうですか？徹底抗戦に使うエネルギーを無駄に使うのはもったいない。貴方が理事長になって解約を主導したらいいんじゃないですか？
大手でも規模は小さいけど管理委託料が安く良い管理会社はありますよ。

>>2874 マンコミュファンさん
目的は不動産業界の闇を駆除することと、管理組合の自立を促すこと。
みんなで安く楽しく平穏に、いつまでも住み続けられたらハッピーだから。
ただ、区分所有者は建物設備の維持管理等に関しては全くの素人なので、
資産管理に信頼できる良いパートナーを見つける必要があることが最大の課題。
理不尽が大嫌いなので、徹底抗戦に使うエネルギーが無駄なんて思ったこともない。
輪番制では理事長に立候補できないし、さらに、そのつもりもないのは、
管理会社がこんな低レベルなので理事長になっても個人的リスクが高すぎて・・・。
オリックスの投資対象でしかなくなった大京ブランドに、
いまだ拘りのある保守派が多数いることもネック。管理会社のいいなりだもの。
なお、別の数社はリサーチ済みで、逗子の後に改訂された管理委託契約書の内容に驚かれていましたね。安価・高品質な他社へのリプレース検討は総会で当然指摘します。

>>2874 マンコミュファンさん

> 目的はなんですか？そんなに熱くなっているのは？
なんでしょうね。私も理事になる前は良く理解出来ませんでしたが、そこまでのエネルギーはありませんが、ちょっと分かる気もします。

長期修繕工事なんて、介入することで一億くらい軽減できる事が分かったりします。
サラリーマンをやっていて、一人の力で一億以上の純利益を上げられる人はほぼいないと思います。たぶん、そんな人が会社にいたら、超スター扱いされると思います。
一方で、それほど大きな金額をただただ関与していないだけで取られている社会にびっくりすると思います。これは、別にこの業界特有ではありませんが。

それを知って、
こんな会社は制裁すべきだ、徹底抗戦だ、という方向性か？
世の中はこんなに無関心のせいで無駄なお金が浪費されているんだ、何かに生かそう（会社でも立ち上げようとか・・）というような方向性か？
と思うかなと思いました。
私は後者にモチベーションを向けましたが・・

>>2876 ご近所さん

自分の住むマンションの現在と同じ状況です。　本当に、アステージの管理だと日々不安ばかり募ります。管理会社が知識ない為に、今後の方向性も間違っております。建物の管理に関しても悪い、管理会社としては最低レベルです。ここまで悪いと、もう呆れるしかない。

>>2875 大凶あす定時さん

貴方が私の側にいたら、どんなに良くなるだろうと。
全く状況が同じ…。一難去ってまた一難です。次、静止しないと何起こるかって状況です。早く知識ある管理会社に変えなければ、このマンション終わってしまう。

>>2876 ご近所さん
自身の起業と自宅の管理は別物ですから。

>>2878 eマンションさん
新たな一難とは？

長期修繕計画の見直しが出てきました。
この会社が提示する長期修繕計画って何なんだろうって感じです。
５年間の執行率は金額ベースで約２割、その他別工事が約１割。
実績等を踏まえて、修繕周期の見直し提案もないですね。
中間のちょこまか補修は適当に、大規模修繕時までに悪くしといて、
どかっと工事で儲けようって魂胆かも？
修繕積立金についても、次回の大規模修繕の際には半額借金ですが、
徴収金の見直しに関する記述が何もありません。
う～ん。これを長期修繕計画って言えるんでしょうか？
どこかに丸投げで自社でチェックもできないのか、
他社より多くの担当物件を抱えるフロントの手抜きなのか、
とにかく低品質です。

>>2881 大凶あす定時さん
大規模修繕と中間の修繕は全く別物だと思うけど。。。

>>2881 大凶あす定時さん

同感です。
フロントマンのお仕事は、管理組合の総会資料作成、理事会の議事録作成のお手伝いが主たる業務のようです。

理事会に対し、正しい提案は難しいです。
理事会メンバーは建物に関し素人なのです。
知識が及ばず軌道修正出来ない場合、後々大変な結果となるのはほぼ間違いなし。
大京販売の実務経験は？不明でした。室内のクレーム対応が主のようです。

>>2784 匿名さん　
このポストを含め、この1年間、大京A社からのリプレースについて何度か書かせていただいた者です。いろいろなご意見を頂き、大変参考になりました。
おかげさまで、当ライオンズマンションは2022年1月をもって大京A社との管理契約を終了し、2月からは別の（大手）独立系管理会社との契約となりました。
このスレッドでは、新しい管理会社についてはポストしませんが、皆さんの参考になる範囲で（そして大京A社の管理内容がまだ記憶に残っている範囲で）その管理内容の差について、時々ポストさせていただこうと思います。他の管理会社も大京A社もそれほど変わらないのか、それとも大きく変わるのか。関心がある方も多いのではないかと思います。今後ともよろしくお願いします。

＞＞2884 購入経験者さん
大京A社との比較についてレポートお願いします。今の時点でお尋ねしたいことがあります。
・大京A社からリプレースするきっかけとなった出来事は何でしたか。
・リプレースを実現できた要因は何であるとお感じになられますか。
・リプレースに際して、マンション管理士などコンサルタントのサポートを得ましたか。
差し支えない範囲で結構ですので、ご回答をお願いします。

>>2884 購入経験者さん
お言葉に甘えさせてください。
大凶ア社支配から脱却するために、大京ブランド教の信者のような区分所有者をどのように説得されたのか、気づきを与えられたのか、是非ご教示ください。

>>2884 我々マンションも大京アステージ管理会社からの離脱について検討中。情報をお願いします。

大京アステージは管理組合に必要な情報を流せていません。今後、法令違反を発生させる可能性あり。
過去から様々な問題を発生させております。
発生してしまった問題は区分所有者に報告して欲しいが隠す。

>>2874 マンコミュファンさん

>大手でも規模は小さいけど管理委託料が安く良い管理会社はありますよ。

具体的には、どこの管理会社ですか?!　是非、教えて欲しいですね・・・

>>2887 通りがかりさん
この管理会社は管理組合の資金から自社への利益最大化を狙うのです。知識がない管理組合へは、、やりたい放題やってます。管理組合の資金が枯渇しようが、無関係です。資金古閑に関して後から責任も取らない。無法地帯のような状態です。

>>2888 購入経験者さん
独立系管理会社、どこが良いのでしょうか。

>>2885 匿名さん

2884です。長文となりますが、よろしければお読みください。

2885さんへの回答ですが、リプレースのきっかけは、私自身が大京A社のマンション管理がおかしいと思い始めたことでした。一住民の時には全く意識していませんでしたが、理事・理事長になってはじめておかしいなと思いました。今は、おかしいどころか大京A社にマンション管理委託などありえないということが分かっていますが、最初はそんなことも全く分かりませんでした。そのきっかけになった出来事については、2644に詳しく記載しました。ぜひお読みください。（きっかけは人によっていろいろだと思いますが、こういうきっかけもあるのだなということで。）

この出来事までの私の理事・理事長としての1年と数か月は、大京A社の不思議な発言や筋の通らない説明も、自分がマンション管理を良くわかっていない（不勉強）だからだと思っていました。周りの理事に質問しても明確な答えが返ってきませんでした。（どの理事も勉強しているわけではないのですから当たり前ですが、そのころはそんなこともわかりませんでした。）

しかし、2644の出来事で民間企業としても大京A社のスタンスが尋常ではないことに気が付きました。ここまでひどい事例は多くはないのかもしれませんが、どういう形であれ同社の問題点に気が付いておられる理事の方は多いと思います。私の場合は、2644がきっかけでした。その後、以下に書く通り、勉強すればするほど、同社の問題点が雪崩を打つように明らかになってきました。そして、そのすべてを総合すると、一つの答えがはっきりと見えてきました。つまり、「大京A社が自社の利益誘導のためにマンション管理を行っている」と考えるとすべてにつじつまが合うのです。

つまり、2889さんの書かれている通り、大京A社にはマンションや住民・区分所有者の視点での管理などほとんどなく、管理対象マンションを単なる草刈り場としか考えていないのです。そのことがはっきりとした時点で、私の中ではもはや「リプレースしたい」ではなく、「リプレースしないとこのマンションは将来が危ない」という危機感でいっぱいになってしました。マンションは住居であると同時に資産でもあるわけですが、このままでは資産価値が一気に低下していくのではないかという恐怖感のようなものも感じました。
さて、ご質問の「リプレースが成功した理由」ですが、私（理事長）がそれなりに勉強をして、手続きを「正攻法」で行ったということが重要だったと思います。マンションにはいろいろな人がおりますので、特定の理事の思いや考えでは総意は動きません。事実の積み重ね以外では、新しい管理会社へのリプレースの説得は難しいと思います。上にも記載したとおり、「リプレースしないとこのマンションは将来が危ない」「大京A社管理ではマンション資産価値を維持するのは難しい」ことを事実の積み重ねで示していくことです。

勉強は、書籍、他の複数の（デベロッパー系）管理会社、（自分がこのマンションを購入した）不動産屋、このスレッドでの皆さんの意見を聞く、の4つの方法で行いました。特に勉強で重要だったのは、大京A社とのマンション契約書の内容の理解です。大京A社への管理委託はこの契約書に基づくわけですから、その概要や要点を頭に入れておく必要があります。とくに大京A社は、自社に都合が良いときだけこの契約内容を引用してきます。硬い文章を見せられると、何となくそれ以上は主張しにくくなるものです。ところが、勉強してから、逆にこの契約内容で問題点を指摘することが増えました。ところが、大京A社は自社に都合が悪い指摘に対しては、もごもごとごまかすだけです。つまり、大京A社は自社に都合よく契約内容を使っているのです。

私の経験では、大京A社にもごもとと言わせ始めたら、自分の勉強がある程度役に立ち始めているということだと思います。言い換えると、すでにリプレースへの第一歩が始まっていると考えてよいと思います。

この勉強のための時間的負担は正直なところ、かなり大変でした。が、今後のマンション管理について基本的なことが理解できたことは、管理会社のリプレースのためだけではなく、今後のマンション資産価値の維持や安全管理の点からも、とても役に立ちましたので、私はお勧めします。マンションと管理会社とは委託・受託の契約関係にあるのですから、本来は利益相反の立場です。新しい管理会社さんとの間でも、今回の勉強は必ず役に立つと思います。

大京A社からのリプレースをお考えの方でどうすればリプレースできるかわからないという方に、私から一つアドバイスできることがあります。それは、「理事会において、マンションに利益があるが大京A社には利益にならないことを積極的に提案する」ということです。マンション管理委託は、マンションの利益のために行っているのであり、大京A社の利益のために行っているわけではもちろんありません。両者の利益になるなら大京A社は喜んで行いますが、大京A社の利益にならなくてもマンションの利益になることは、本来大京A社は委託契約の範囲内で遂行せねばなりません。

たとえば、一定規模工事については必ず合い見積もりをとります。大きな工事では、大京A社は大京穴吹建設の見積もりを出します。そして、別工事会社からの相見積もりをとれば、ほとんどの場合に大京A社の方が高い（ひどい場合は2倍、3倍ということもありました）ので、理事会としては安い方を選択するという決定をします。マンションの利益という意味では、これはもっともな結論です。

そうすると、大京A社がおかしなことを言い始めます。「当社が見積もりをとった大京穴吹建設に発注しないと、大京A社としては発注支援、工事支援、アフターメンテナンスができない」というようなことです（皆様もご経験があると思います）。このタイミングを逃してはなりません。理事会は、こう質問したらよいのです。「御社との契約書の中のどこに、そんなことを書いていますか？」

また、大京穴吹建設以外からも見積もりをとるように依頼するのも一つの手です。大京A社はそれを必ず拒否します。その時も、「特定企業（しかもそれは関連会社に見える）からしか見積もりをとらないのはなぜですか」と理事会で質問します。大京A社は「もともと、どこからも見積もりをとる義務はないが、サービスである一社（大京穴吹建設）からだけは見積もりをとってあげているのだ」というような説明をします。理事会は、「理事会としては関連会社から見積もりをとられても困るので、この案件については大京穴吹建設以外のどこか一社から見積もりをお願いします」と言えばよいわけです。

ここで重要となるのが、契約書の「本マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整」という項目です。この項目が（これはすべての管理会社について）とてもあいまいで、大京A社が自社に我田引水する根拠の一つとなっています。表記があいまいであるがために、大京穴吹建設への発注と別会社への発注との間で、扱い方に差が出てしまうのです。したがって、逆に「この項目については特定発注先に対して特定の便宜を図ることは記載されていないが、発注先によって御社の企画または実施調整内容が変わるのはなぜか」「なぜサービスで見積もりをとる会社が固定してしまっているのか」と聞けばよいわけです。

もし、大京A社が「大京穴吹建設については関連会社であるため情報が入りやすいから」とか何とか言ったら、チャンスだと思ってください。なぜなら、マンションは大京A社と管理委託契約を交わしていますので、他の安価な契約があるにもかかわらず関連会社との契約を主張するのであれば、これは明らかに利益相反です。アフターフォローなどは、工事請負元の大京穴吹建設との間で契約があるべきで、大京A社が何かしてくれることはないのです。（大京A社への委託契約にもそういう内容はありません。）

さて、私は理事長として、こういう理事会での指摘を繰り返すことで、大京A社の問題を明らかにすると同時に、理事会の改善（理事の意識改革）を進めました。理事会では大京A社のフロントマンとその上司（課長クラス）が出席しており、二人がかりで自社に都合が良いことばかりをまことしやかに言います。（このスレッドを読まれている多くの理事さんが、同じ経験をしていると思います。）そこで、上記のように大京A社の発言が正しくないというやり取りを、理事の前で理事会ごとに繰り返すのです。そうすると、予備知識がない理事の方も、どうやら大京A社が怪しいということがだんだんわかってきます。当マンションの理事会では当初は理事の皆さんは「理事長は個人的に大京A社が嫌いなんだ」と思っていたようですが、数か月の間にそういう理事はいなくなりました。理事会ごとに、何度も何度も問題点を指摘すれば、さすがに誰が正しいかわかってきます。

理事長（理事会）と大京A社との「戦い」は、ある意味でマンション管理のアマチュアとプロの戦いです。本来は、勝ち目がなかなかない戦いです。付焼刃の勉強では、アマチュアはなかなかプロに対抗できません。そのため、本当はどなたか後ろから支援してくれる方がおられるとよりよいです。私の場合は、別の管理会社の方がいろいろと教えてくれました。（この事情はいろいろと特殊だと思うので、このことは別のスレッドで書きます。）今から思えば、マンション管理士の方に有償でも良いので相談するのもよかったかもと思っていますが、そのころはその考えにおよび至りませんでした。大京A社の言うことが何かおかしいと思った時、その問題点を指摘してくれる（逆に問題はないということも指摘してくれる）アドバイスがあると、次の理事会では適切な指摘を大京A社にできるので、とても効率が良かったです。

（お約束はできませんが、このスレッドで書いていただければ、私はマンション管理士でも何でもないですが、大京A社からの発言の問題点についてできるだけのコメントをします。ただし、愚痴のようなものはダメです。あくまで、具体的な疑問や問題点を書いていただいた時だけです。スレッドを読ませていただくと、愚痴や苦情を書かれる方が多いような気がしますが、それではマンション管理は改善しません。）

理事会がおおむね「このまま大京A社ではだめだ」という意識がまとまった段階で、理事会においてリプレースの検討を提案します。リプレースを提案するのではなく、リプレースの検討を提案します。いきなりリプレースを提案するのではなく、あくまで検討するだけですので、強く反対する人はいませんでした。

それに合わせて、住民に対してリプレースの必要性について、具体的なこれまでの事例を列挙した説明をしました。私の場合は、2644で理事会にご迷惑をかけた謝罪文として、実は大京A社の問題点を指摘し文書を全住民・区分所有者に送りました。（新型コロナ等の問題はあると思いますが、説明会を開催するのもよいかもしれません。）住民・区分所有者からみると唐突な話なのでインパクトが大きいため、できるだけわかりやすいように文書ではできるだけ現状のマンション運営の問題点（実は具体的に大京A社の問題点）を挙げました。やはり一番インパクトがあるのが工事発注の見積もりですので、まず最初に複数（当マンションの場合は4つぐらい）の見積もり比較を並べて、このままだと大規模修繕を含めて経理的に厳しいことを書きました。（大京A社見積もりと他社の見積金額を並べました。）その続きで、他の管理上の問題点も列挙することで、総合的に大京A社のマンション管理の問題点が住民にも伝わるように工夫しました。

ただし、文書はできるだけ冷静に、淡々と書くように心がけました。それでも対象誇張する部分が出てきたのですが、理事の皆さんに事前に文書を確認してもらいました。その結果、誇張・過剰をおさえて書くことができたと同時に、理事の意識もどんどん高くなっていきました。

マンション管理の問題点として記載した一つが2689に示した収納口座・保管口座のからくりです。これは本当にひどいものです。詳しくはそちらをお読みいただくとして、ポイントは工事費支払いを大京A社の口座経由で相手の工事業者に支払うという仕組みです。なぜ、大京A社口座経由で支払うのでしょうか。マンションにとってはほんのわずかなメリット（支払手数料数100円を大京A社が負担する）の代わりに、大京A社が倒産した場合などには工事費等は返還されないという大きなリスクを負う仕組みとなっています。一方で、大京A社から見ると、一時的に数億円～数十億円が自社口座にプールされるので、資金としてはこの上ない魅力となります。

これは、資金移動業の違法すれすれのやり方だと私は思っています。各マンションが「大京A社口座経由で工事費支払いをすることを委託している」という、おそらくどのマンションも頼みもしていない手続きを委託契約書に入れられているから成立していることであり、これを委託契約書から外したとたんに大京A社の違法行為となります。実際、私は大京A社による定例の重要事項説明会で、「御社が自社口座経由で工事費支払いをするのは御社の自由だが、契約書からはこのフローを外してほしい」とお願いしたところ、当然拒否されました。委託契約側がなぜ、望まない記載を受け入れなくてはいけないのかという質問については、「当社の運用上、そちらの方が効率的だからです」という回答。「だから、御社が自分で判断してフローを決定すればよいのであって、当マンションからはそのフローでの支払いを委託はしません」と再度問うと、もうまともな答えが返ってこなくなりました。

2886さんの「大凶ア社支配から脱却するために、大京ブランド教の信者のような区分所有者をどのように説得されたのか」というご質問がありましたが、私は信者という人はいないと思っています。どんなに大京Aを信じていても、自らの利益に相反すると分かったら信じることができなくなります。説得したのではなく、上記の通り、大京A社が自分のマンションの利益に相反するという事実を羅列したのです。大京A社が倒産した場合には工事費用が保証されず、再度、数千万円の支払いを請求されることがありますがよいですか、と聞かれてYESという人は、あまりいないのではないでしょうか。その事実を前に、それでも大京A社を支持する人がいたら、それこそ本当に「盲目的な信者」です。が、マンション運営を多数決で決める場合に過半数が「信者」とは思えません。（そんなマンションは怪しいのですぐに去るべきでしょう（笑）。）

もちろん、問題点を指摘するだけではだめで、複数の管理会社による説明会を開催し、大京A社との契約を打ち切っても大丈夫（他のもっとまともでまっとうな管理会社との契約ができる）ということを住民・区分所有者に示すことも大切です。また、他にも大京A社から他の管理会社へのリプレース事例がこれだけあるという数字などを示すことも有効だったと思います。約1年かけたリプレースまでの経緯（特に住民アンケートまで）について、理事会の住民・区分所有者に対する対応の経緯は2803に記載しています。結果的に、当マンションでは各社による説明会後、「大京A社による契約を強く希望する」という回答数は0でした。一方で、契約をぜひ見直すべきという数字は全体の３分の１となりました。30年間もこのマンションに住んでおり、ある意味大京A社にべったりとなっている住民も多いはずですが、大京A社の継続を強く希望した人が0だったのは、皆様の参考にもなるのではないでしょうか。

なお実は、リプレースまでの1年間の間、もっともっといろいろな小さなテクニックを使いましたが、書ききれませんので今回は割愛します。これらを全部まとめると、ちょっとした小冊子ぐらいにはなりそうです（笑）。

>>2887 通りがかりさん

2884です。2891にできるだけ詳しく書きました。

>>2885 匿名さん

2884です。長文になりますが、よろしければお読みください。

2885さんへの回答ですが、リプレースのきっかけは、私自身が理事として大京A社のマンション管理がおかしいと思い始めたことでした。一住民としては全く意識していませんでしたが、理事・理事長になって「なにかおかしいな」と思いはじめました。今は、おかしいどころか大京A社にマンション管理委託などありえないということが分かっていますが、最初はそんなことも全く分かりませんでした。そのきっかけになった出来事については、2644に詳しく記載しました。ぜひお読みください。（きっかけは人によっていろいろだと思いますが、こういうきっかけもあるのだなということで。）

この出来事までの私の理事・理事長としての1年と数か月は、大京A社の不思議な発言や筋の通らない説明も、自分がマンション管理を良くわかっていない（不勉強）だからだと思っていました。周りの理事に質問しても明確な答えが返ってきませんでした。（今から思えばどの理事も勉強しているわけではないのですから全員が大京A社に丸め込まれているのは当たり前ですが、そのころはそんなこともわかりませんでした。）

しかし、2644の出来事で民間企業としても大京A社のスタンスが尋常ではないことに気が付きました。ここまでひどい事例は多くはないのかもしれませんが、どういう形であれ同社の問題点に気が付いておられる理事の方は多いと思います。私の場合は、2644がきっかけでした。その後、以下に書く通り、勉強すればするほど同社の問題点が雪崩を打つように明らかになってきました。そして、すべてを総合すると一つの答えがはっきりと見えてきました。「大京A社が自社の利益誘導のためにマンション管理を行っている」と考えるとすべてにつじつまが合うのです。

2889さんの書かれている通り、大京A社にはマンションや住民・区分所有者の視点での管理などほとんどなく、管理対象マンションを単なる草刈り場としか考えていないのです。そのことがはっきりとした時点で、私の中ではもはや「リプレースしたい」ではなく、「リプレースしないとこのマンションは将来が危ない」という危機感でいっぱいになりました。マンションは住居であると同時に資産でもあるわけですが、このままでは資産価値が一気に低下していくのではないかという恐怖感のようなものも感じました。

さて、ご質問の「リプレースが成功した理由」ですが、私（理事長）がそれなりに勉強をして、手続きを「正攻法」で行ったということが重要だったと思います。マンションにはいろいろな人がおりますので、特定の理事の思いや考えでは総意は動きません。まして、いくら愚痴を重ねても、何も変わりません。また、「質問」をいくら大京A社にぶつけても大京A社側から建設的な意見が出ることはありません。（大京A社のフロントマンは、理事をごまかすことについては十分な経験とトレーニングを積員でいます。）理事への、住民・区分所有者への、そして大京A社への事実の積み重ね以外では、新しい管理会社へのリプレースの説得は難しいと思います。上にも記載したとおり、「リプレースしないとこのマンションは将来が危ない」「大京A社管理ではマンション資産価値を維持するのは難しい」ことを事実の積み重ねで示していくことです。

勉強は、書籍、他の複数の（デベロッパー系）管理会社、（自分がこのマンションを購入した）不動産屋、このスレッドでの皆さんの意見を聞く、の4つの方法で行いました。特に勉強で重要だったのは、大京A社とのマンション契約書の内容の理解です。大京A社への管理委託はこの契約書に基づくわけですから、その概要や要点を頭に入れておく必要があります。とくに大京A社は、自社に都合が良いときだけこの契約内容を引用してきます。硬い文章を見せられると、何となくそれ以上は主張しにくくなるものです。ところが、勉強してから、逆にこの契約内容で問題点を指摘することが増えました。ところが、大京A社は自社に都合が悪い指摘に対しては、「もごもご」とごまかすだけです。つまり、大京A社は自社に都合よく契約内容を使っているのです。

私の経験では、大京A社に「もごもと」と言わせ始めたら、自分の勉強がある程度役に立ち始めているということだと思います。言い換えると、すでにリプレースへの第一歩が始まっていると考えてよいと思います。

この勉強のための（時間的）負担は正直なところ、かなりのものでした。多少、本業にも影響が出るぐらいでした。が、今後のマンション管理について基本的なことが理解できたことは、今回の管理会社のリプレースのためだけではなく、今後の正常なマンション管理や資産価値維持や安全管理の点からもとても役に立ちましたので、私はお勧めします。マンションと管理会社とは委託・受託の契約関係にあるのですから、本来は利益相反の立場です。新しい管理会社さんとの間でも、今回の勉強は必ず役に立つと思います。

大京A社からのリプレースをお考えの方でどうすればリプレースできるかわからないという方に、私から一つアドバイスできることがあります。それは、「理事会において、マンションに利益があるが大京A社には利益にならないことを積極的に提案する」ということです。マンション管理委託は、マンションの利益のために行っているのであり、大京A社の利益のために行っているわけではもちろんありません。両者の利益になるなら大京A社は喜んで行いますが、大京A社の利益にならなくてもマンションの利益になることは、本来大京A社は委託契約の範囲内で遂行せねばなりません。

たとえば、一定規模工事については必ず合い見積もりをとります。大きな工事では、大京A社は大京穴吹建設の見積もりを出します。そして、別工事会社からの相見積もりをとれば、ほとんどの場合に大京A社の方が高い（ひどい場合は2倍、3倍ということもありました）ので、理事会としては安い方を選択するという決定をします。マンションの利益という意味では、これはもっともな結論です。

そうすると、大京A社がおかしなことを言い始めます。「当社が見積もりをとった大京穴吹建設に発注しないと、大京A社としては発注支援、工事支援、アフターメンテナンスができない」というようなことです（皆様もご経験があると思います）。このタイミングを逃してはなりません。理事会は、こう質問したらよいのです。「御社との契約書の中のどこに、そんなことを書いていますか？」

また、大京穴吹建設以外からも見積もりをとるように依頼するのも一つの手です。大京A社はそれを必ず拒否します。その時も、「特定企業（しかもそれは関連会社に見える）からしか見積もりをとらないのはなぜか」と理事会で質問します。大京A社は「もともと、どこからも見積もりをとる義務はないが、サービスである一社（大京穴吹建設）からだけは見積もりをとってあげているのだ」というような説明をします。理事会は、「理事会としては関連会社から見積もりをとられても困るので、この案件については大京穴吹建設以外のどこか一社から見積もりをお願いします」と言えばよいわけです。

ここで重要となるのが、契約書の「本マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整」という項目です。この項目が（これはすべての管理会社について）とてもあいまいで、大京A社が自社に我田引水する根拠の一つとなっています。表記があいまいであるがために、大京穴吹建設への発注と別会社への発注との間で、扱い方に差が出てしまうのです。したがって、逆に「この項目については特定発注先に対して特定の便宜を図ることは記載されていないが、発注先によって御社の企画または実施調整内容が変わるのはなぜか」「なぜサービスで見積もりをとる会社が固定してしまっているのか」と聞けばよいわけです。

もし、大京A社が「大京穴吹建設については関連会社であるため情報が入りやすいから」とか何とか言ったら、チャンスだと思ってください。なぜなら、マンションは大京A社と管理委託契約を交わしていますので、マンションの利益になることが要件となります。他の安価な契約があるにもかかわらずより高額な関連会社との契約を主張するのであれば、これは明らかに利益相反です。アフターケアは理由になりません。なぜならアフターケアは工事請負元の大京穴吹建設との間で契約があるべきで、大京A社が何かしてくれることはないのです。（大京A社への委託契約にもそういう内容は含まれていません。）

さて、私は理事長として、こういう理事会での指摘を繰り返すことで、大京A社の問題が理事会で明らかになると同時に、理事会の改善（理事の意識改革）が進みました。理事会では大京A社のフロントマンとその上司（課長クラス）が出席しており、二人がかりで自社に都合が良いことばかりをまことしやかに言います。（このスレッドを読まれている多くの理事さんが、同じ経験をしていると思います。）そこで、上記のように大京A社の発言が正しくないというやり取りを、理事の前で理事会ごとに繰り返すのです。フロントマンも上司も、結局は言い返すことができなくなります。そうすると、予備知識がない理事の方も、どうやら大京A社が怪しいということがだんだんわかってきます。当マンションの理事会では当初は理事の皆さんは「理事長は個人的に大京A社が嫌いなんだ」と思っていたようですが、数か月の間にそういう理事はいなくなりました。理事会ごとに、何度も何度も問題点を指摘すれば、どんな理事であってもさすがに誰が正しいかわかってきます。

理事長（理事会）と大京A社との「戦い」は、ある意味でマンション管理のアマチュアとプロの戦いです。本来は、勝ち目がない戦いです。付焼刃の勉強では、アマチュアはなかなかプロに対抗できません。そのため、本当はどなたか後ろから支援してくれる方がおられるとよりよいです。私の場合は、別の管理会社の方がいろいろと教えてくれました。（この事情はいろいろと特殊だと思うので、このことは別のスレッドで書きます。）今から思えば、マンション管理士の方に有償でも良いので相談するのもよかったかもと思っていますが、そのころはその考えにおよび至りませんでした。大京A社の言うことが何かおかしいと思った時、その問題点を指摘してくれる（逆に問題はないということも指摘してくれる）アドバイスがあると、次の理事会では適切な指摘を大京A社にできるので、とても効率が良かったです。

（お約束はできませんが、このスレッドで書いていただければ、私はマンション管理士でも何でもないですが、大京A社からの発言の問題点についてできるだけのコメントをします。ただし、愚痴のようなものはダメです。あくまで、具体的な疑問や問題点を書いていただいた時だけです。スレッドを読ませていただくと、愚痴や苦情を書かれる方が多いような気がしますが、それではマンション管理は改善しません。）

理事会がおおむね「このまま大京A社ではだめだ」という意識がまとまった段階で、理事会においてリプレースの検討を提案しました。その時には、適当な理由をつけて、大京A社のフロントマンには退席をしてもらっていました。リプレースを提案するのではなく、リプレースの検討を提案することも重要です。いきなりリプレースを提案するのではなく、あくまで検討するだけですので、強く反対する理事はいませんでした。

それに合わせて、住民に対してリプレース検討の必要性について、具体的なこれまでの事例を列挙した説明をしました。私の場合は、2644で理事会にご迷惑をかけた謝罪文（実は大京A社の問題点の指摘）を全住民・区分所有者に送りました。住民・区分所有者からみると唐突な話なのでインパクトが大きいため、できるだけわかりやすいように文書では現状のマンション運営の課題・問題（実は具体的に大京A社の問題）を列挙しました。一番インパクトがあるのはやはり工事発注の見積もりですので、まず最初に複数（当マンションの場合は4つぐらい）の見積もり比較を並べて、このままだと大規模修繕を含めて経理的に厳しいことを書きました。（大京A社見積もりと他社の見積金額を並べました。）その続きで、他の管理上の問題点も列挙することで、総合的に大京A社のマンション管理の問題点が住民にも伝わるように工夫しました。

文書はできるだけ冷静に、淡々と、客観的に書くように心がけました。それでもつい誇張する表現があちらこちらに出てきたのですが、理事の皆さんに事前に文書を確認してもらいました。その結果、誇張・過剰をおさえて書くことができたと同時に、理事の意識もどんどん高くなっていきました。

マンション管理の問題点として記載した一つが2689に示した収納口座・保管口座のからくりです。これは本当にひどいものです。詳しくはそちらをお読みいただくとして、ポイントは工事費支払いを大京A社の口座経由で相手の工事業者に支払う仕組みです。なぜ大京A社口座経由で支払うのでしょうか。マンションにとってはほんのわずかなメリット（支払手数料数100円を大京A社が負担する）の代わりに、大京A社が倒産した場合などには工事費等は返還されないという大きなリスクを負う仕組みです。一方で、大京A社から見ると（管理対象マンション全体の総和で）一時的に数億円～数十億円が自社口座にプールされるので、資金運用としてはこの上ない魅力となります。

これは、資金移動業の違法すれすれのやり方だと私は思っています。各マンションが「大京A社口座経由で工事費支払いをすることを委託している」という、おそらくどのマンションも頼みもしていない手続きを委託契約書に入れられているから成立しているのであり、これを委託契約書から外したとたんに大京A社の違法行為となります。実際、私は大京A社による定例の重要事項説明会で、「御社が自社口座経由で工事費支払いをするのは御社の自由だが、契約書からはこのフローを外してほしい」とお願いしたところ、当然拒否されました。委託契約側がなぜ、望まない記載を受け入れなくてはいけないのかという質問については、「当社の運用上、そちらの方が効率的だからです」という回答。「だから、御社が自分で判断してフローを決定すればよいのであって、当マンションからはそのフローでの支払いを委託はしません」と再度問うと、もうまともな答えが返ってこなくなりました。

2886さんの「大凶ア社支配から脱却するために、大京ブランド教の信者のような区分所有者をどのように説得されたのか」というご質問がありましたが、私は信者という人はいないと思っています。どんなに大京Aを信じていても、自らの利益に相反すると分かったら信じることができなくなります。説得したのではなく、上記の通り、大京A社が自分のマンションの利益に相反するという事実を羅列すればよいのです。大京A社が倒産した場合には工事費用が保証されず、再度、数千万円の支払いを請求されることがありますがよいですか、と聞かれてYESという人はあまりいないのではないでしょうか。その事実を前に、それでも大京A社を支持する人がいたら、それこそ本当に「盲目的な信者」です。が、マンション運営を多数決で決める場合に過半数が「信者」とは思えません。（そんなマンションは怪しいのですぐに去るべきでしょう（笑）。）

もちろん、問題点を指摘するだけではだめで、複数の管理会社による説明会を開催し、大京A社との契約を打ち切っても大丈夫（他のもっとまともでまっとうな管理会社との契約ができる）ということを住民・区分所有者に示すことも大切です。また、他にも大京A社から他の管理会社へのリプレース事例がこれだけあるという数字などを示すことも有効だったと思います。約1年かけたリプレースまでの経緯（特に住民アンケートまで）について、理事会の住民・区分所有者に対する対応の経緯は2803に記載しています。結果的に、当マンションでは各社による説明会後、「大京A社による契約を強く希望する」という回答数は0でした。一方で、契約をぜひ見直すべきという数字は全体の３分の１となりました。30年間もこのマンションに住んでおり、ある意味大京A社にべったりとなっている住民も多いはずですが、大京A社の継続を強く希望した人が0だったのは、皆様の参考にもなるのではないでしょうか。

なお実は、リプレースまでの1年間の間、もっともっといろいろな小さなテクニックを使いましたが、書ききれませんので今回は割愛します。これらを全部まとめると、ちょっとした小冊子ぐらいにはなりそうです（笑）。

＞＞2893 購入経験者さん
2885です。ご回答ありがとうございます！

・リプレースのきっかけ
＞＞2644 評判気になるさん
ご指定のレスを拝見ました。呆れてものが言えませんでした。お怒りごもっともです。
「不思議な発言や筋の通らない説明」は私も経験しています。
例の敷地・擁壁部分の目視点検からの除外しかり（除外するならば費用を下げるのが筋）、専有部分サービス契約書（「共有部分と一体」とは？解約防止？）しかり。

・「リプレースが成功した理由」
『私（理事長）がそれなりに勉強をして、手続きを「正攻法」で行ったということ』には納得がいきました。事実の積み重ねを着実に行って、区分所有者の共感を得ることで、潮目が変わったのですね。

・「コンサルタントの活用」
文面から察するに外部コンサルタントを起用しなかったのですね。もし活用したのでしたら、どのようなコンサルタント（個人経営のマンション管理士、会社所属のマンション管理士）か教えていただけますか。

別人ですが、外部コンサルタントを起用していますので情報連携しますね。

「不思議な発言や筋の通らない説明」
コンサルタントも理事会に同席しますし、そのような発言があった際にはすぐ指摘してくれています。

「リプレースが成功した理由」
当マンションではリプレイスをしていませんが、コンサルタントと協力して管理費の大幅減額できています。
変更していない理由は、築浅でリプレイスするほどの失態がなく大義名分が無かったからです。
コンサルタント起用時にアステージからの抵抗がありましたが、区分所有者へ正攻法で理論的に説明した事もあり、総会での反対者はひとりのみでした。

「コンサルタントの活用」
当マンションはマンション管理相談センターと契約しています。
契約前に県のマンション管理士会へも相談しましたが、我々が求める内容(アステージを牽制する役目)ではありませんでした。

ひとりでアステージとやりあえるほどの勉強は不用ですので、多少ハードルは低くなります。
ただし問題の整理と改善したい熱意は必須です。

右手、人差し指を時計周りに三回、大きく回してから、五本の全ての指を天に向け、ばっと開いたら分かる。大京アステージの事。

リプレイス不要と判断した理由の補足として、コンサルタント起用を機に（アステージとしては）有能なフロントへ変更となった事もあります。
このためコンサルタントの牽制やサポートがあれば、正常な運営ができるとの判断になりました。

リプレイスは改善する手段であって目的ではないため、マンション毎に異なる結果となるでしょう。

・リプレースのきっかけ
＞＞2644 評判気になるさん
ご指定のレスを拝見ました。呆れてものが言えませんでした。お怒りごもっともです。
「不思議な発言や筋の通らない説明」は私も経験しています。
例の敷地・擁壁部分の目視点検からの除外しかり（除外するならば費用を下げるのが筋）、専有部分サービス契約書（「共有部分と一体」とは？解約防止？）しかり。

・「リプレースが成功した理由」
『私（理事長）がそれなりに勉強をして、手続きを「正攻法」で行ったということ』には納得がいきました。事実の積み重ねを着実に行って、区分所有者の共感を得ることで、潮目が変わったのですね。

そうですね。

プロには従うべし。

>>2895 eマンションさん

2893です。おそらく、2897さんと2895さんは同じ方と思います。

私のところは今回、管理契約をリプレースしたわけですが、二つの
投稿を読ませていただき、なるほど、そういう形での
コンサルさんとの契約というのもあったのかと思いました。
思いもしませんでした。

理事会に同席してもらうことで大京A社のおかしな言動をプロが指摘する
というのは、確かに方法としてはあると思います。

このマンション管理士に理事会に介入してもらう手法には
大変興味があります。特に、工事発注がその結果どうなるのか
が一番知りたいです。

マンション管理士が理事会に介入することで、大京穴吹建設への発注を
おさえることができるのでしょうか。大京A社は大京穴吹建設以外からの
見積もりをとるようになるのでしょうか。（それとも理事会がとるのでしょうか。）

合い見積もりをとったら、かなりの確率で大京穴吹建設は負けると思いますが、
そうすると、大京A社は大京穴吹建設以外の工事についても、真摯にサポート
するのでしょうか。

私のところはリプレースしてしまったので直接の参考になるわけでは
ないのですが、ぜひ、このスレッドの関係者のためにも教えていただけると
幸いです。

よろしくお願いします。

>>2900 購入経験者さん
標準管理委託契約書では見積書の受理、発注補助、実施の確認となっているので見積は取ってくれないかもですね。
そもそも勝手に取った或いは大京に依頼した見積であれば、どうコントロールされるか分かったもんじゃないですけど。

>>2900 購入経験者さん
はい同一人物です。

見積もりについて、一定金額まではコンサル顧問契約の範疇で見積もりを取ってくれます。
ここは契約内容によりけりです。
アステージにも相見積もりを取る事を認めていますが、当然高いため採用された事はありません。
アステージが発注できたのは保険修理だけです。
組合負担がなく相見積もりをする必要性が無かったので。

サポートについては発注補助も業務に含まれていますので、今のところきちんと対応しています。
リプレイスも得意なコンサルタントですからよい牽制になっていますよ。
露骨に管理業務が駄目ならリプレイスするだけですし。

擁壁の件についても極力不利にならないようコンサルが交渉し、修正して貰いました。
ここはリプレイスすれは交渉せずとも解決する問題ですね。

>>2902 eマンションさん

2900です。大変興味深いコメントです。

ここまでくると、よいたとえが見つからないのですが、大京A社は
保育園の園児のようなものですね。保育士さんのガイドのもとで、
おとなしく言うことを聞かされているような。

本社の方針である（と容易に想像できる）「管理対象マンションは
草刈り場である」が実現できず、忸怩たる思いでよい子（おとなしい子）に
させられている様子が痛快です。

フロントマン個人はよい人（つまり、会社から見たら悪い人？）
だから成り立つ構図なのかもしれません。

また、築浅ということで大京A社が非常識なふるまいをする余地がない
というのもわかります。が、逆に、築浅なのに、大きな問題がないのに、
よくぞマンション管理士と契約するということになったということが
驚きです。（かなり大きなマンションで、1戸当たりの負担としては
大した金額ではないということでしょうか？）

ちなみに、書かれている内容を見ると、やはり大京A社は
大京穴吹建設以外からは見積もりをとらないように見えるのですが、
それは許しているのですか。（というよりも、大京穴吹建設からは
見積もりをとることを許しているのですか。）

どうせ金額で勝てないのに、どうせ受注はできないのに、
会社の方針で大京穴吹建設の見積もりをとり続ける
大京A社は、考えようによっては滑稽ですね。理事も、きっと、冷ややかな
目で見ていることでしょう。

>>2901 匿名さん

2900です。標準管理委託契約書では、おっしゃる通り、見積もり取得の義務は
明記されていません。が、だとすれば、大京穴吹建設の見積もりも取るなよと
言いたいです。義務でもなく、頼みもしないのに、勝手にとってきて、
理事会で出してくるなよと言いたいですね。

ちなみに、私のところはリプレースの際に、議事録という形で
「複数社から見積もりをとること」というルールを新しい管理会社と
約束してあります。
大京A社との契約の反省から、必要なルールの追加を条件に新しい管理会社と
契約ができるのは、苦労したリプレースのメリットの一つだと思っています。

＞＞2902　eマンションさん
2885です。
管理会社が大京A社で、外部コンサルタントを活用されているとのことですが、相見積もりの取り方について教えてください。
特別修繕会計から支出する工事は大京穴吹建設より見積りを提出してもらっています。このケースは他の建設会社から見積もりを取られていると理解しています。
一般会計から支出する工事（いわゆる小修繕）は通常、大京A社から提出されますが、この場合でも他の設備会社から見積りを取っているのですか。
大京A社の協力先の間で比較しても大京A社発行の見積りならば、あまり意味がないように見えます。大京A社のマージンがいくらか明確でないからです。先代の理事会からこのような方法で相見積りを取っており、他に良い方法がないか摸索しています。アドバイスをお願いします。

>>2903 購入経験者さん
コンサルタントと契約したきっかけは、修繕積立金の初回値上げ時です。
長期修繕計画の問題点を複数指摘したところ、アステージの回答は「あくまで案であって区分所有者で決める内容」と突き放す内容でした。
そこで解決できるマンション管理士やコンサルタントを探し続け、今の社団法人を見つけました。
マンション管理士やコンサルタントも玉石混交ですので、どちらにせよ自分たちに合った所を見つける熱意は必要です。

ちなみに当マンションの場合、アステージが見積もりを取る業者は大京穴吹建設だけでは無いです。
マンションの施工会社や別の専門業者だったりします。
まぁ大京穴吹建設じゃなくても、コンサルタントが相見積もりしてくれる業者の方が安いですが。

>>2905 匿名さん
小修繕についても、コンサル顧問契約に基づき追加費用なしでコンサルが複数業者の見積もりを取ってくれます。

解決策は自分達で業者を探し相見積もりを取るか、相見積もりまで面倒を見てくれるコンサルタントと契約するかだと思います。

大京アステージからの提案内容を後日確認すれば、「危険が伴いマンションに入れ込まないもの」であったり、「管理組合が推し進めている案件が非常に問題があってもそれを訂正もしない」その為、それらについて後日判明し、また軌道修正が必要となる。
有能な管理士、毎回理事会に同席出来、相見積もりも取れるほど建築業界に詳しい能力のあるマンション管理士を我々はどうやって探せばいいのか。それと、その後「目の前にいる大京アステージは何のために存在しているか？」と思うようになる。
大京アステージは、管理組合への定期点検、清掃、植栽、インターネット業者、含め、様々な業者から「中間マージン」という形で利益を受容しているのだから、毎回、チャリンチャリンの旨味は受容し続ける「管理会社っぽい中継会社」となるなと。
（大京アステージの協力業者はアステージに支払うマージンを管理組合に上乗せするわけですから）大京アステージにとって更に美味しい商売となり、我々はそこを他社に変更する等が出来れば、直接契約に変更出来れば、いづれブルーオーシャンなマンションライフを送れる日を迎えれられるはず。しかし、大京アステージが管理会社である間はそれがほとんど出来ない業界の裏事情が存在しているので、いづれリプレイス出来るかどうか？がポイントかと。その際、絶対にアステージ同様のデベ系管理会社に移行してはならないと思います。

早く幸せなマンションライフを送りたい。そう思う。

>>2889 通りがかりさん

私の住んでいるマンションもその標的にされております。理事長、理事が無能で全て大京アステージ任せ。その結果数年後に実施しなければならない大規模修繕工事の費用が全く足らない状況であります。

>>2909 マンション掲示板さん

うちのマンションも大京アステージが提案する大規模修繕工事ではお金が足りないことがはっきり分かり、そこで、理事会等の頑張りで他の業者でやれる方法と計画の見直しをすることで乗り切りました。

それで結果は良かったのですが、今覚えば、それでも失敗したと感じるのは、当時の大京アステージの提案を住民に教えなかった事だと思いました。
大京案があり得ない案だという事を知らない住人と大京が変更した業者の多少の不手際をあげて、もうすごい剣幕で反対活動があり、それに疲れてせっかくまとまりかけた理事会もみんなもう去って行きました。
当然、ほぼ事情を知らない人が今の理事会のメンバー。

あり得ない案でも、どちらかがいいのか、住民アンケートをとっておくべきだった。
全戸から追加修繕費として１００万程度集めて採用する大京案か、集めない理事会案か？

>>2904 購入経験者さん

>ちなみに、私のところはリプレースの際に、議事録という形で
>「複数社から見積もりをとること」というルールを新しい管理会社と
>約束してあります。

一般管理費から支出する工事も「複数社から見積もりをとること」にな
っていますか。
見積りは管理会社名ではなく、施工会社名で、管理組合宛てに提出され
るのですよね。

見積りと請求書が管理組合宛になってなければ
管理会社が全て管理していることになるでしょう。

>>2912 匿名さん

見積もりと請求書は同額にし、業者が管理会社に毎月、協力金等の名目で支払う訳です。

管理組合には分かりませんよね。
新たな管理会社と繋がる前に、業者に事情を伝え、管理組合と直接契約。値段が変わらない場合、
他社入れ再見積もりかける。現在より多くの業者が参加するはず。本来、キックバック、中間マージンなど不必要なのですから。管理会社の協力店関係なら、これを機会に他業者に見直しかける等。

補修工事の業者選定を理事会がやらないからだよ。

>>2914 さん



>>2914 匿名さん
理事会で業者選定決定した後、大京アステージフロントマンにその業者に連絡して頂いたのが悪かったのでしょう。現在、管理会社の取り分を上乗せし月日が流れています。「直接契約になっています。」と嘘をつくのでそれもどうかと。しかもこの設備のメンテナンスに絡む事は、管理会社も管理人も何一つしてませんからこれは泥棒と同じ行為。
この管理会社は提案する力もない為、ただ月日が流れるのです。火災保険も過去から見直さずにいた。損害保険特約は学んでいないと難しいが。
このマンションに必要な特約が付加されておらず、危険だった。その際、他社保険代理店が説明をした。他人の褌で相撲を取るかのように、他社代理店の提案通りの保険契約を行い（他社代理店に迷惑をかけたのでは）その後、保険は値上げ後の見直しで管理組合は大損です。
この管理会社に毎月チャリリンと入る事は、納得出来ない。良質な管理会社なら「頭と尻尾はくれてやるわ 」ですが、まともな管理が出来ないのだから、もう影でこっそり中抜きはやめて欲しい。正直に「毎月毎月頂いちゃってますょ。」と言ってくれたらまだ、しおらしい。

管理会社も社員の生活を考えていかなければ
ならないですから。

管理会社経由ではないものを管理会社に利益をもっていかれる
というのは納得できないでしょう。
それは拒否した方がいいでしょう。裁判でも勝てますよ。

>>2911 匿名さん

はい。すべての支出について原則的に見積もりを取ることにしています。
といっても、低額のものは見積もりの意味はないので、そのあたりは理事会で
「この場合は見積もり不要」と判断できるようにしてあります。

また、見積もりは当然ですが、施工業者が管理組合あてに出すものです。
（管理会社あてに作った見積もりには意味がないと思います。）

大規模修繕工事は20年に一回で十分であり、マンションのライフサイクルでみると

15年目に1回目
１6年目以降
大型設備は工事には入っていないのか。で下記から選択
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

35年目に2回目
３５年目以降
大型設備は工事には入っていないのか。で下記から選択
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

3回目はやらない。
55年から60年で建て替えするからである。
1回目を15年目にやるのは売却の便宜を図るためである。

大京アステージの口座は二重帳簿ですか？

>>2921 匿名さん
二重帳簿？
やりたいけど，やったら業法違反になるから。
登録取消しになるから。
どの業界も同じじゃないの。やりたいのは

マージンは約何％ですか？

機械式駐車場の保守点検費用（業者の相場：年4回点検時）は、1区画当たり、1万円／年程度です。
例えば、50区画（50台収納タイプ）であれば、年間、50万円程の費用になります。
支出明細書を確認し、自分達のマンションの（極悪）中間マージンを逆算してみてください。
完全に中間マージンのレベルを通り越して・・・（呆れ）
管理会社のリプレースに向けて、驀進中（笑）

>>2925
約３５％抜かれていました、中間マージンのレベルでしょうか？

>>2922 マンション検討中さん

> 二重帳簿？
企業会計ならば、会計不正もあるけど、マンション会計だとどんな会計管理していても別に違法ではないと思う。（法人格をもっていなければ・・・）

よく担当が会計処理上は問題があるやり方ではありません。見たいな言い方をします。
これを聞いて、一部の理事がおかしくない処理だと勘違いする人がいるが、こうしなければいけないというルールがあるわけでないから、何であっても問題ではないだけですよ。と言っているだけ。
だから、堂々と、裏帳簿なみの品質を表でやっている。
結果、修繕計画などで将来、いくらくらい足りないとか、毎年何が無駄になっているかもとにかく見えにくい。
まあ、見えるとそこを削減されてしまうから、意図的にやっているのかも知れないが。

さらにどうなっている会計が正しいのか見えにくいから、不正の温床にもなりやすいと思われ、担当による長年のお金の使い込みがありましたなんていう事件が数年毎に生じるのも大手管理会社では大京アステージくらいと思われる。

管理会社に会計処理で結構高い費用を払っているが、どう考えても一般的な会計事務所の方が明らかに質もいいし、柔軟度も高く、そして安い。

>>2926 匿名さん

なぜか、中間マージンを30%程度とる事が多くの業界で多々あります。
なんでしょうね。特に何をしているわけでなくても、下請けから来た見積に30%程度上乗せした見積を顧客に提出する人を多く見かけます。

業務内容がほぼほぼ同じでも、代理店手数料という名目になると10%程度、多くて20%（損害保険とかはこのレベル）程度でしょう。

>>2926 匿名さん

>約３５％抜かれていました、中間マージンのレベルでしょうか？
うちのマンションは、＋５０％少々、上乗せされていました（怒）
マンションの築年数（うちは、比較的、築浅ですが…）や地区（業績の悪い大凶アスの支店周辺など）によって、阿漕なマージン設定があるのかも？

>>2929 匿名さん

なかなか、一社で50%を乗せると言う事もないかと思うので、もしかしたら、実はさらに下請けがいるとか。
そうなると、
単純に計算すると 1.3 × 1.3で、約70%弱の中間マージンを取られることになりかねないです。

あとは予算の作り方として毎年、少しづつ多くなるように予算を作っているようです。
この考え方を止めてほしいと言いましたが、一般的にそうなっていますと言われました・・・

この考え方だと、古くなった場合には将来的に年二万かかるとしたら逆算して・・・と値段が決まる可能性もあります。なので、築浅のうちはべらぼうに中間マージンが高くなる。ここの読みは結構いい加減なので、実は将来的には足りないという事も多々ある。

本来は、余ってしまうお金を修繕積立金に積み立てればそれはそれでいいのですが、とにかく一般会計として住民の総会承認なしに使いたいお金の区分にしておくためには、使えないお金も誰かが使わないと積み上がってしまう。
そのため、金額調整としてマージンという形で乗せてしまっているという事はあり得ます。

大京アステージのマージンは３５～７０％で管理組合を値踏みして、おとなしい管理組合からは７０％取るのですか？

違法者。
詐欺で権限は無いはずだよ！！迷惑行為
お金を返して欲しい。５億円位返して欲しい！

>>2931 さん

>>2931 匿名さん
勘違いしちゃいけないよ。
仮に利益率80%だっていくら儲けようとあなたに関係ないでしょ。管理組合はその額を払うのが嫌なら解約すれば良いだけでは。企業は契約できる最も高い額を目指すのは当たり前、そもそも管理組合って素人集団で何も知らない弱者なの？違うよね。

>>2932
大京アステージのマージンは、おとなしい管理組合からは8０％取るのですか？

マージンマージンウルサイな。
マージンが嫌なら自分でやれよ。

>>2936 おバカさん
相見積りすればある程度わかるだろ。何割か聞き回る前に自分でやれよ。
8割のマージンもあるんじゃないか。安い工事であっても一定の事務作業は発生するんだから。

もし200万の工事で800万のマージンを取れる奴がいたらどこでも営業でいきていけるし、そんなバカな組合はいろんな業者に集られるだろうけどな。
頭使えよ

>>2934 匿名さん
どこまで分かってマージンマージン連呼しているのかわからないけど、原価を下げる努力で粗利率80%を達成したら批判対象になるの？管理会社の利益を勘繰るより相見積もりでも取って比較検討した方が健全じゃないの？ちなみに飲食業界なんか粗利率300%なんて普通だから。店の利益率考えて入店する？販売価格と味（管理ならサービス）で選ぶでしょ。管理会社が利益を上げる事が許せないなら、まぁ寂しい人だね。

>>2937 匿名さん
その計算は…

>>2933 匿名さん

おっしゃる通りだと思います。マージンをとろうとするのはある意味では管理会社の勝手です。ただし、その勝手は、契約上許されるかというと、私な否と考えます。
なぜなら、（少なくとも私のマンションは）管理契約書の中に「工事に関する支援」という項目あり、合い見積もりの取得はその支援作業に含まれるというのが管理組合の主張でした。大京Ａ社は自社のマージンを取るためにそれを拒否しましたので、当マンションは大京Ａ社との契約を打ち切ることを決定しました。
管理契約の基本として、「マンションの利益に資する業務の実施」は当然であり、法外なマージン取得はマンションの利益にならないのは当然ですので、基本契約理念に反すると考えます。
さらに言うと、管理契約を交わしている以上、そこで管理会社はすでに管理による利益を得ているわけですので、さらにマージンを取る正当性はないと、私は思います。

>>2941 周辺住民さん
見積出してる管理会社に他社で相見積もり取らせるのは違うんじゃないのかな？管理会社が見積提出してなければ仰る通り支援対応の要求も有りとは思うけどね。管理会社より安い相見積もりを管理会社に出させるつもりだった？企業としては無いよ、担当者をバカにしてるの？逆に管理会社より高い相見積もりを探して管理会社が提出したなら管理組合は信じるのかな？相見積もりは自分たちで取得するのが当たり前だろ？やってることがエグい管理組合だね。あなたは大京マンション買う時、大京社員に野村のマンションの見積を取らせないだろ？なぜ管理に関しては平気でエグいことができるんだい？

>>2941 周辺住民さん
マージンを取ろうとするのは管理会社の勝手という物言いは世間を知らない人かな？釣りかな？世の中の企業はマージンを取る事が仕事の目的だろ？あなた方に尽くすことが目的ではないし、あなた方の相手をするのはマージンを取得するためのプロセスだよね。管理会社が見積提出している事は、契約上の支援にあたらないのかい？それとも他社から相見積もりを業務として取得するという記述があったのかい？過剰な要求と世間知らずな論法で解約されたD社は呆れて苦笑いだろうね。

>>2942 匿名さん
同感。
大京が見積り出してる時点で大京に相見積を依頼する意図が分からない。
適当に高い相見積り出されて、大京の見積りが安いと錯覚させられるだけだな。
仮にそれを大京が引き受けた場合、コンプラ的にどうなんだって思う。

一社で粗利を三割くらいは世間一般的には普通だと思います。だから、実際の工事業者と大京アステージの間に何社仲介されているかで、決まるかと。
そもそも、一部上場企業とかに仕事を頼むと非常に高いのは、中間業社が幾つも入るので、すぐに倍くらいになりかねない。だから、長期修繕工事とかを大京を挟まずやるだけでかなりの節約ができるわけで。

請負契約にすると下請けのミスはかぶる必要があるので、リスク費用を入れないと請け負えないです。でも、リスク費用を算出できるほど統計データを持っているわけでもないので三割とかになんとなくみんなしているのだと思います。ほとんどの企業間取引の営業マンなら多少比率は違うが大体そんな事をやっているはず。

マンション管理のおかしいところは、施工業社がおかしいことしないように管理費として払っているのに、その施工会社が契約上、管理会社ってところ。
そして、施工業社がおかしい場合に、瑕疵分の交渉をしなければならないが、その交渉が管理会社の大京が、施工会社の大京を訴えるとかできない。そんな、取引を一般企業でやっている人いたら、まず、おかしい取引やっているなと疑われる。そういう事をなぜか当たり前のようにやっているのが、マンション管理。

おとなしい顧客からは、マージンが多くなるのは、一般的な流れです。
ここでいうおとなしい顧客とは、大抵は品質定義が曖昧な顧客です。どんなひどい品質でも文句を言わない顧客で、それを契約に落とせれば値段は安くなるはずです。

でも、一般的に何も言わない顧客の方が後で何かと言ってくることが多いので、その費用をあらかじめ請求しておかないとならなくなります。だから、何も言わない事が結果高くなる事が一般的に多いわけです。
曖昧さがなければないほど、リスク費用としてのマージンがなくなりますから。

>>2949 検討板ユーザーさん

話が全然おかしいと思うのですが、これは、工事受注業者の話（たとえば大京穴吹建設）ですよね。大京アステージは、工事について、何の立場でマージンを取れるのでしょうか。
もし、仲介業者ということであれば、マンションとの間ではそういう契約があることになりますが、マンションは大京アステージに対して仲介依頼をする契約にはなっていません。あくまでマンション管理業務委託をしているだけです。