大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>2500 匿名さん

待遇面でいうと、独立系は悪く、デベにも種類がありますが、まともなデベ系の方が格段に良いです。大京は待遇は独立系並に悪いです。
大京も独立系も待遇が悪いので、優秀ならば辞めます。

独立系は、優秀な人間はリプレイス部隊に置きたいですから、基本的に能無しが担当します。苦労はしているでしょうが、ノウハウはありません。覚えていられませんので。

大京は他社よりも担当棟数が明らかに多いので、優秀な人間は出ます。ただ、すぐ辞めますけど。

変に独立系に変えるよりは、大京でゴネて優秀な担当つけた方がマシだとは思いますが、もう人材がいないでしょうね。

>>2501 匿名さん

> 大京でゴネて優秀な担当つけた方がマシ
ゴネて来た人が、また、使えない場合には、またゴネる。という流れになるのでしょうか？
担当の出来ない理由が、「うちのシステム上の都合で・・・」と逃げられる事があるのですが、それが本当かどうかを確認するすべがなく、本当にシステム上の都合ならば、そもそも、管理会社を変えないとダメなのでは・・・と思うのです。
一方で、システムにそんなに制約があると、他からの乗換って出来るのだろうか？と純粋に思うので、実体は、面倒だから、適当に断っているのでは、とも思っています。

しかし、一方で、それでも、会社としてコメントとして出しているので、担当者が変わったくらいで、「前任者の話は、実は嘘でして・・・」なんて事を言い出すのでしょうか？
それもそれで、信じられない会社だなと・・・・

>>2502 マンション検討中さん

担当を変えれば、まだシステムの内訳、理由をまともに話すでしょう。できればできるようにするでしょう。
納得できなければ管理会社変えた方がいいですよ。

あと、要望して断られたことができるようになって、信じられないなんて考えるならば、そもそも要望しない方がいいですよ。
対応する側もそんな人に対して頑張りたくないですから。

>>2503 匿名さん
そもそも他の管理会社が出来る事をしないだけ。
アステージの常識は世間の非常識だと言う事。

> 対応する側もそんな人に対して頑張りたくないですから
いや、そこがよく分からないのです。

頑張れば動くシステムとか、担当が変われば動くシステムとかっていう概念が、大京アステージにあるような雰囲気が感じ取れるのですが、システムって、そもそも、誰にたしいてもある程度同じ型にはめて、動かす事に意味があり、そこでコストを軽減しつつ、さらに、ボリュームパフォーマンスを使って質を上げるので・・・・
気持ちとか態度とかに影響されるレベルではないはずなんですよね。本来の意図を知っていれば。
そして、マンションのライフタイムは長く、そのライフタイムの中で標準管理規約側も改善したり、トレンドも変わっていいはずなわけです。
そしたら、変わった標準管理規約に住人側のメリットがあるならば、それを取り入れて、どんどん良い方に型にはめていけばいいはずなのにと。
それが、管理会社にとっては都合が悪くても、それを誇示していれば効率が悪くなるし、クレームだって増えてしまうはずなので、結果、都合の悪さよりも、評判や効率のの悪さの方が上回ってしまうはずなのですが・・・

でも、標準管理規約側がおかしいと思うんですよね。見たいに言うのですが、おかしいか、おかしくないかの意見はさておき、そのルールがおおよその前提になるので、そのルールで構築する方が、システムとして効率がいいはずなのです。
マンション側がその要望を出したら、出来ますよ程度の話だと思っていたのですが・・・
にもかかわらず、「え！？」って事があるので、単純に、他の管理会社から、大京アステージに乗り換える事ができる管理組合が存在するのかな？という単純な疑問です。

>>2505 マンション検討中さん

大京アステージに乗り換え＝マンションを早期に死に向かわせるだけです。

>>2505 マンション検討中さん

大京アステージに管理会社変更するような奇特なところ、無いと思います。

>>2505 マンション検討中さん

大京アステージに乗り換え＝マンションを早期に死に向かわせるだけです。既に伝えられています。

同じ築年数のマンションに出向いた時、一階共用部をメンテナンスしている事が分かる。とても綺麗にメンテナンスされている。一方、自分の住むアステージ管理のマンションは、築10年前後であるのに、共用部の汚れを気にもしない。全くやらない。ペンキも剥がれたまま、コロナでもエントランスにアルコールすら置けない。清掃も手落ちが多く無駄に汚れが蓄積されてきた薄汚さ。

保険の見直しを提案すれば、様々な理由でスルーされ、結果一年経過後に変更の為、3割以上高額な保険料となりました。保険は使わせたくない事が過去からの対応で分かります。保険対応は、鑑定士を呼び確認するだけです。アステージ代理店が物申すのはおかしい。
独立系管理会社やビルメンテナンス系マンション管理会社は、保険の対応も良く保険料値上げ前に見直しを提案していると聞きます。現在のマンションに必要な特約なのか確認し、多数の保険会社からの選択をさせている事。管理組合の問題解決を検討してくれる。　皆の積立金をいかに無駄なく、建物が長く保てるか？の提案。

アステージは管理組合の直接契約なのに、嘘付きマージン抜きをしております。
これは管理組合がアステージと解約した後、分かる事実。
大京アステージからの提案は、適切な時期ではなく
早すぎるメンテナンス、特に費用が嵩むもの。自社の協力会社ばかりを優良と勧める。
必要のない交換を、知識のない理事長へ提案し、区分所有者には知らされない。メーカーとも結託している可能性大。必要としない大規模修繕を早く提案しています。金がないなら、「建築資材高騰…人件費アップを理由に、借入金や一時金の提案。」
マンションが中年期に既に大赤字に陥るのに自ら修正しない。この先、管理組合が復活不可能な赤字になっております。
この板の過去のやり取りで、多数の方からも、
アステージ管理会社に任せた結果「大規模修繕の手抜き」が多い。」「足場を組んで行う工事ではなかった。」との報告もあります。足場を組む事で全体の工事費の3割もかかるのですから。

大規模修繕提案をアステージ管理会社から受けると、アステージと穴吹不動産、両社の利益が乗り相当な金額になる事が書かれています。
一回目を終えた後の管理組合の収支も酷い。乗り越えるにはかなりのリスクを伴う。
理事長が業者に直接連絡をしていないと、裏でアステージと業者が連係している事も多い。管理が悪いのでマンションで暮らす人達の命を預かっている意識も乏しい。

セーターの毛玉は毛玉取りで取れますが、、　変異したコロナウィルスは、なお人の身体を蝕んでいく。

マンションの資産を失いたくない。

コンビニでコーヒー缶が100円。同じ品物がリゾートホテルの売店で300円で売っていれば、「3倍値段だ。」と分かりますが、
エレベーターのリニューアル代金が2000万円と書かれていたら「そんなものか。」と私達は思います。平成以降のエレベーターは機械室もありませんね。機械室がなければリニューアルは不用です。

>>2509 匿名さん

> アステージと穴吹不動産、両社の利益が乗り相当な金額になる事
そういう事なのですね。

TVCMをやっているような大手と比べても、頭一つ抜けて高かったので、正直びっくりした事を覚えています。

> 足場を組む事で全体の工事費の3割も
それも、当てはまります。
大京アステージに相談したら、それは足場を組まないとダメですねと言われましたね。あまりにも高くてお金がなかったので、他の業者にも聞く事になり、結果足場はかけなくても対応可能ということでしたが、お金があったら・・・と思うと、危なかったです。

ごみ拾いとか、ごみ分別みたいのは、担当営業さんが頼まないのにやってくれて、これは無料サービスなんですからね・・と言いながらやりつつ、結構評判が評判がよいのですが、いわゆるマンション管理（計画）のほうは、まったくダメな感じですね。
ダメだから、一生懸命ゴミ関連の仕事を積極的にやっているのかもしれませんが・・

約１０日程度前の記事ですが、大京アステージ管理の逗子マンションの件について書いてありますね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/b6e20b7f2f4c9690504aabfcf747b1114659...

なんか、今、これの影響か、大京アステージとの契約内容を変えるような感じで動いているところもちらほらと耳にしますが、そもそも、管理会社側が不備を知っていたのに伝えなかった、もしくは、その下の委託会社の不備報告に気がつかず理事会に報告しなかった場合には、変わらず問題が残るとは思います。

一方で、これを理由に管理会社としては、さらに意味があろうがなかろうが、余裕をもって修繕をしましょうと言ってくるはずだと思います。
結局、今後は管理会社に任せることはできないので、管理業務を行う会社と、自分達でしっかり監査を行うか、管理業務の監査を行う会社等が必要になってくるのかなと。

>>2512 ご近所さん

記事を読みました。これ酷いですね。管理人が危機を察し、管理会社アステージへ「亀裂が発生している事」を報告している。しかし、アステージは行政へ連絡していない。その後、この件で死亡した高校生の遺族から管理組合そして住人が訴えられております！

>>2513 匿名さん
管理会社と管理組合が訴えられるのは理解しますが、住民が訴えられるのは理解できない？

>>2514 匿名さん

厳密には、住人ではなくて、マンションの区分所有者なのだと思いますが、分譲マンションなので、「住人」という言葉が厳密にはイコールではないが、わかりやすいということだと思います。
話が面倒なので、この後に住人と記述しますが、実際はマンションの区分所有者です。

有るべき論上の責任は、「住人」にあるのだと思います。その住人の代表が「管理組合」で、その管理組合が住人達の承認のもと、管理組合に業務を委託し、部分的に責任を委譲している。

本来は、被害者→住人（管理組合）を訴えて、住人（管理組合）→管理会社を訴えるというのが、本来の筋なのかもしれませんが、現実的には被害者が住人（管理組合）・管理会社を訴えるとなるのだと思います。

大京アステージは「斜面の専門的な点検業務は契約に含まれておらず」と言い訳しているが、管理人が危機を察せたこと、その連絡があってもなお報告しない事や、他に何もアクションをとっていないのならば、その過失がどの程度になるのかなど、今後、大京アステージとどうやって付き合っていけばいいかを考えた時には、非常に参考になる事例だとは思っています。

>>2515 ご近所さん
本件に対する大京アステージの対応の疑問点を２つ・・・
（１）神奈川新聞等によると、大京アステージと親会社のオリックスは、昨年２月の事故直後「崩落の危険の予兆は把握していなかった」としているが、昨年１０月になって、事故前日に管理員が亀裂を発見していたことが神奈川県から公表されている。なぜ嘘をついたのか？　責任逃れのための隠蔽を図ろうとしたのか？
（２）管理委託の対象となっているであろう「敷地」の一部である当該斜面が、土砂災害警戒区域に指定されていることは行政機関から管理組合に通知され、理事会でも議論されているであろうから、管理会社も当然知っているだろう。神奈川県の土砂災害に関する広報紙には「亀裂」は崖崩れの前兆であると明示されている。全国の事例を共有していると謳う大京アステージなら、これくらいの知識は共有されており、当然斜面崩落の危険を予見できるはず。事故前日に神奈川県に通報した際に「亀裂」があるとなぜ言えなかったのか？　善管義務違反ではないか？

大京アステージには、管理組合とともに、民事・刑事で告訴されているようなので、対応方針や状況をホームページに公表してほしいですね。
個人的には、民事は逸失利益の額の多寡はあっても賠償は免れないでしょうし、契約書に明示されてなくとも刑事責任を問われそうに思います。

うちのマンションでも、「敷地や擁壁の外観目視点検」を管理員業務から除外するとの提案を受けているようですが、馬鹿にしてますよね。嘗められたものです。管理会社としては欠格なので、管理組合には管理会社交代を検討してもらうよう申し入れたいと思っています。

本当に管理人が、そんなに都合よく亀裂の発見を伝えて、さらに翌日に事故が起こったとは考えづらいとは思います。
ただ、現場にいる管理人が自責の念に耐えず、亀裂があったということを言ったという気持ちもわかります。
管理会社は雇用主なのにも関わらず、管理人を守るべきであるのに、真摯に対応せず、反省もせずに敵対してながら、自社の顧客にまともな説明もせずに契約を変えているというのは、いささか社会問題、コンプライアンス重視の世の中での対応ではおかしくないかと思います。
三井ならば、まずは被害者に賠償して、自ら売主、施工主に対して求償したでしょうに。

>>2518 匿名さん

大京アステージの管理って常々不思議だなーと思うのが、とにかくアウトプットがないんですよね。
「敷地や擁壁の外観目視点検」
とかも、そうですが、チェックしたマルバツくらいの表くらいあるのかなと。

メンテナンス会社からの報告書は、あるのですが、その報告書の内容を精査していると言っているのですが、精査したアウトプットがないのです。
自由なコメントは理事会で求めなくてもするけど、では、それを提案もしくは意見書とくださいというとそれはやらない。なんか、理事会に来て、自由に話をして、さんざん、議論を拡散させたあげく、何も保証せずに帰って行く。
議事録は一応書くけど、内容は「XXXXXについて検討した」という内容。
内容（結論・経緯）を書いてほしいとお願いすると、それは、理事会で書くのは問題ないけど、管理会社ではかけないと言う（たぶん、責任が発生するからだと思うが）

他の業界だと仕事を一緒にしている会社で、場所と人しか書いていない議事録程度の内容を出してきたら、相手も怒るだろうし、そもそも、そんな議事録を出してくる社会人自体の資質が疑われるから、会社側もそんな人を表にだしたがらないのが、普通だと思うが、あまりに社会から隔離された浮世でビジネスしているように見えますよね。

それで、最後には、「専門業務」は請け負う契約ではないとか言い出すとなると、ほんと、何がやりたいのか分からないですね。

建設前に斜面の強度低下を指摘されていた売主のプロスペクト（当時、大京グループ）や、事故当時、警戒区域（イエローゾーン）指定だけで、特別警戒区域（レッドゾーン）に指定しなかった県には責任がないのだろうか？

事故から１年経って基準に基づき、レッドゾーン指定するのは、事故当時から基準が変わった？
もし指定されていれば、のり面の保全計画に影響し、事故防止できていたかもしれない。

週刊ダイヤモンド 2020年02月21日掲載
神奈川県逗子市の死亡事故 敷地所有者のマンション住民に賠償責任の可能性
http://dw.diamond.ne.jp/articles/-/28827

　売主のプロスペクトは「取材は全て断っている」と口を閉ざす・・・

毎日新聞2021年2月15日
https://mainichi.jp/articles/20210215/k00/00m/040/246000c

調査会社が建設前の03年に風化による斜面の強度低下を指摘していたことも判明している。

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マンション管理新聞第1129号より。
https://www.h-fukui.com/news/3203.html

マンションの管理業務を受託するのは大京アステージ。グループ広報を担当するオリックスによれば、敷地は区分所有者全員の共有。管理組合がのり面の保全計画を持っていたかどうかは「個別の契約内容に入ってくるので回答を差し控えたい」としている。

2020年10月31日 女子高校生死亡の逗子崩落事故 “前日に亀裂” | NHKニュース（リンク切れ）
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20201031/k10012690261000.html

亀裂は長さおよそ4メートル幅およそ1センチとみられ、管理会社からその日のうちに県の横須賀土木事務所などに連絡がありましたが、「法律に基づく土砂災害特別警戒区域の指定に向けた調査日程を教えてほしい」といった内容にとどまり、亀裂については具体的に報告されなかったということです。

神奈川新聞　2021年2月4日
逗子の斜面崩落から１年　県、レッドゾーン指定の方針
https://www.kanaloco.jp/news/social/article-388258.html

県は３月末までに崩落現場の斜面を特別警戒区域（レッドゾーン）に指定する方針を決めた。

　基準に基づき、崩落斜面の頂点から５メートル下までは除いた部分で指定。レッドゾーンに指定されると、宅地分譲や開発行為に許可が必要となる。

　現場は２０１１年に県が土砂災害防止法に基づき、災害の危険性を住民らに知らせ、いざというときの警戒避難体制の構築を主とする土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定されている。

>>2520 匿名さん

この事の問題点（論点）は２つあると思っています。

１）この事故に関しての責任範囲とその対象について
これは、必ずしも大京アステージが100%あるとかも誰も思っていないし、大京アステージに瑕疵が全くないとも思っていない。その責任按分は裁判でやってもらえばよい。

２）似たような問題が自分のマンションにあると仮定したときに、管理会社はどの程度、協力してくれているのか？また、それがある、なしの透明性はどの程度担保できるのか？ここは必ずしも、管理会社が違くても同じですが、これまで、かなり隠蔽されている感じだと、知らない間に加害者になってしまうのではないか？という事。

だと思います。そして、ここの板では(1)よりも、(2)のほうが興味があるはずです。

例えば、こういう事故があり、それを各マンションの理事会でこういう事件がありました。なので、管理会社としては、こういう事故を起こしたくないので、こういう事をやりたいと思います。見たいな話があって、それが、よい話であれば、むしろ、評価があがるはずなのですが・・・・

これまでの、業務停止処分などでも再発防止策などをださないばかりか、理事会に伝える事すら隠したがる企業なので・・・・より心配が大きくなるということかと。

> 「都合の悪いことは答えない」

まあ、本当に都合がわかるいか分からないですが、「答えない」ので、都合が悪いと思わざる得ないと。
せめて、「答えられません」と言ってくれればそれでいいのですが、検討しますとか、後日答えます。みたいなままの事が多いのも困る。

もう、時間もないので、他の業者にしましょう！と言うと、他の理事が、まだ大京アから答えをもらってないので、それからにしましょう。とか言い出す人が出てくるので。

それの答え、あと何年待つ気ですか？と。
大京アの理事会内ファン作りはどうやってるのか分からないが、うまいなーと思う。

＞大京アの理事会内ファン作りはどうやってるのか分からないが、うまいなーと思う。
早く言えば袖の下を貰っているのでしょう。
理事役員は定年制にしないと管理会社の思う壺。

売ろうとしてる商品について「答えられない」っていうのはアリなんですかね？
答えられませんと言うこともできないですよね。
消費者庁に電話して聞いてみようかなと思ってます。

なんでそんな価格の内訳の不透明な怪しい商品を買わされるのか、まともな人ならわかると思いますが高齢者にはわからなかったりするんで厄介なんですよね。
ていうかそれって普通に高齢者向けの悪徳商法なんですが。

>>2525 匿名さん

「他社より200万以上も高いのですか」
と聞かれれば、答えてくれないというのはまあ、普通にあるのかと。
あくまで、相対的な話なので。

「この値段の内容は？」と聞いたときに「答えられない」はまずいと思いますが。

ただ、それでも大京アが自分達で把握できない事を、大京アからきちんと聞ければそれでまずはいいと思っています。
大京ア自身が、内容がわからないけど売りたいですと言っているけど、一般的にそれでは、買う（払う）と承認出来ないですけど、それでも出来る人いるなら、その方が責任を持つという事でよろしいですか？

と言えば、そもそも、大京アに投げたい理事等は、面倒を避けたいだけなので、大京アに投げると、より面倒を自分だけで背負い込むと知らせてあげれば、却下になるので・・・

相手が説明できないというか、質問の仕方が悪いのではないでしょうか。
他の住民も、わけがわからないなと思っていると思います。

>>2526 匿名さん
200万も高いのはなぜですか？と同時に内訳はどうなっていてどういう差なのかなどいろんな聞き方しても答えはありません。
ちなみに大京アと大京穴吹建設両方に聞いてます。工事を請け負う（実際には下請が）会社が内訳を答えられないなんて信用ならないです。

たしかに丸投げしたい理事に責任追求するようにするのも手ですね。
無駄金使ったのはあの時理事だったあの人のせい、なんて誰だって言われたくないでしょうし。

>>2527 匿名さん
100万円単位の商品の価格に200万ものブレがあるのに質問することの何がおかしいのでしょうか？
同じ商品の見積もりの差額が200万もあることに「わけがわからない」って本当に社会人の回答なんでしょうか…

失礼ですけど大京関係者の苦し紛れの言い訳にしかみえません。

>>2529 匿名さん

質問の仕方が、周りの居住者が理解できるものとなっていないのだと思いますよ。ここで書かれていること見ても、情報足らずでわけがわからないので賛同しかねます。
周りの居住者もそうでしょう。周りにわかってもらえる話なら、賛同者が増えると思います。

>>2530 匿名さん
見積もりの内訳や1つ1つの価格がかなりざっくりしているので「この機械はなぜ他社より200万以上も高いのですか？」と聞いているだけです。

大京穴吹建設で頼むと他の会社より200万円高い商品。

こんな単純なことがわからないのですか？区分所有者の前では商品の名前も出していますよ。

例えば同じ性能の車を買う時に200万の差があったら何が違うのですかと確認しませんか？

悪徳商法お疲れ様です。

「100万円単位の商品の価格に200万ものブレがあるのに質問する」

これを質問すること自体は別に普通では？
例えば、むしろ、普通の人は見た目で同じならば、同じ金額って思ってしまうのが普通なので。
これに答える、答えないは大京アステージの自由だとは思うけど、
答えた方が信頼度が増すか、増さないかを言えば、増すのは当たり前。

以前、ある業者が提案してきたものの内訳を聞くと、こちらで頼んだ業者よりも、ある部分でスペックがいいのに、安いというところがありました。
それで、その業者に聞いたら、流通経路が違う商品ですね。と言われた。最初意味がわからなかったが、簡単に言えば、本屋さんに下ろす問屋経路と、電気屋さんに下ろす問屋経路で単価が異なり、さらに電気屋さんでしか流れない商品だったのでこういう逆転現象が生まれているみたいなものです。
（実は、さらに複雑な理由を言われ、デメリットっぽく感じるものがないことではないとか）
と説明を受け、全く同じ値段にすることは出来ませんが、現在提案しているものよりもスペックがいいし、それで値段を下げることができるのも確かなので、対応いたします。
と言われました。
これって、ここまで言う義務があるか？と言われれば、ないですけど、多少場違いだと思っても質問してもいいのでは？
先方の業者も最初は「？？」でしたが、その後、よく話すと「なるほど？」と言っていましたし。

大京アステージの提案って会話がないんです。
専門家でない人は黙りなさい。どうせ見当違いなのですから、見たいな感じで。
一方、結構専門的なところまで話を突っ込むと、今度は、「専門的なことはちょっと・・・分かりかねる」と言われる。

これが、単に発注するか？しないかの先の業者としての対応ならばよいのですが、
では、こちらが月XX万以上はらっているコンサル業者「大京アステージ」としての意見は？
がないから、さらにおかしくなるわけです。

> 情報足らずでわけがわからないので賛同しかねます。
まさしく、これを狙われている感じで、ちょっと、いやだなと。
なぜなら、マンション管理について、素人側がする説明なんて理路整然としていて、誰にもわかりやすければ、相談料なんて払わなくていいはずで、そこを補う役目としてお金を払っているわけだから、理事達を含めて、つたない質問を補足できる力程度がないと、他の業界ではプロとは呼べないわけで。

私の所と同じ状況（問題）を抱えているようですね・・・
（当方も今期の理事を努めています）。

先ず、「何故、財務バランスを失っているのかを、理事会内で協議」してみてください。
答えは、「大〇が、悪徳営利団体（ぼったくり業者）」だからと、辿り着くはずです。

次に自主管理可能な項目（植栽管理など）を見つけましょう。
うちは、地元の植栽管理業者を探したところ、30%程（約20万円）の費用を削減できました。

理事会とは別の場で、マンション管理士に相談してみてください
（初回の相談は、無料のところが多いと思います）。

顧問契約の料金を確認したところ、うちは、月額3万円半ばでした
（契約内容には、各種見積り取得も含まれており、適正価格で各種工事を発注できると思います）。

いずれにせよ、費用の問題がついてまわると思います。

顧問契約により、健全なマンション管理（無駄な費用の削減）を進めつつ、管理会社の変更を視野に入れてみてください
（管理会社見直し支援（スポット案件）は、マンション管理士が請け負ってくれます）。

うちは、来期一杯を目途に、大〇との契約解除を前提に活動中です。

>>2533 購入経験者さん

> 来期一杯を目途に、大〇との契約解除を前提に活動中です。
うらやましいですね。

ほんと、入居してすぐのタイミングか、一回目の長期修繕計画のタイミングを逃すとむずかしいのかなと思う限りです。

見積が高いとかの問題もありますが、そもそも、いつ修理が必要なのかのタイミングがなぜ、そのタイミングなのかがわからないので、そもそも、今、修理する必要があるのか？または、なぜ、それほど、遅くなってから修理（修繕）提案が来るのか？
（実は、メンテナンス業者からは、半年前に修理提案が来ていたのに・・・という背景があったにもかかわらずという前提）

なんか、言いようにかき回されているなと感じるばかりです・・・・

>>2534 匿名さん
リプレイスも一つの方法ですが、アステージを監視・牽制してくれるマンション管理士やコンサルタントと契約する手もあります。
私の所はコンサルタントがアステージの暴走を防いでくれています。
割高な工事見積も別業者と競合させますし、不要不急な補修にはすぐ指摘を入れてくれます。

>>2534 匿名さん

マンション管理の中では、大規模修繕に続いて「立体駐車場と浄化槽設備」の修繕費のウェイトが大きいはずです…
特に、立体駐車場はリニューアル工事となった場合、膨大な金額（数千万規模以上）になるので、別勘定でしっかりと貯蓄する必要があります。
ネットを検索すれば、立体駐車場や浄化槽設備の耐用年数（工事の周期）が、直ぐにわかりますよ。

>（実は、メンテナンス業者からは、半年前に修理提案が来ていたのに・・・という背景があったにもかかわらずという前提）

設備の被害（工事金額）が大きくなるまで、大凶がこっそりと放置するのは、多々あると思われます。
平気で、緊急性をあおる追加工事を連発してきます（お粗末な数字合わせのぼったくり見積りを纏めてもってくる）からね…

>>2535 eマンションさん

> 私の所はコンサルタント
コンサルタントってのもいるのですね。マンション管理士（事務所）も実際に話をすると、規約上問題あるか、ないか？って話ばっかりして、何が望ましいか？または、住民にとって何が利益か？を言おうとしない人も多く。

でも、
> アステージの暴走を防いで
暴走する業者をお金を払って雇って、暴走を止めるコンサルを雇うってのも、納得したくない方法ではありますが・・・これが現実なんですかね・・・・

そもそも、予算を作る人と、予算を使う管理会社が別になればいいだけだとは思うのですが・・・

大京コンプライアンスのHP
https://www.daikyo.co.jp/helpline.html

>>2542 匿名さん
私の所のコンサルはマンション管理士を兼ねているので少し特殊ですね。
ちなみに顧問料を超える管理費削減を行えており、管理組合にとってはメリットのみです。
管理の質が落ちないための監視も契約に入っていますので。

現役フロントですが、大規模修繕コンサルでマン管士が管理見直しで管理費削減を行っているケースを何件か経験しました。
大幅な削減を求められました。査定額を見ると、マン管士は業界の構造をよくご存じで、我々が下請けに発注している原価そのままを提示され、この金額に減額しろと迫られましたね。
私自身は、この人たちは何を言っているんだろうと不思議でなりませんでした。
例を挙げると、50戸のマンションで事務管理業務費を戸当り1500円、その他設備系の項目は全て原価。管理手数料は削除という条件でした。
これが適正価格だと胸を張っていましたが、それでどうやってビジネスとして成立するのかと不思議でなりませんでした。
何事にも適正利益というものがあります。当然企業としてお断りしました。
すると、妥協案が出され、まあ基準となる利益率は割り込んでいますが、ちょうど損益分岐点で管理継続が決定しました。
当然、下請けは変更しました。
これまでは実績等から業者を選択していましたが、業界内でも安かろう●●かろうで有名な業者に再委託しました。でなければ値段が合いませんので。
もちろん、安くていい業者はあるはずだ！っとおっしゃる気持ちはわかります。
確かにあります。ただ、全国見渡せばあるだけでそのマンションが営業エリアに入っている業者があるかと言われる、ある場合もあればない場合もあるという答えになります。
それでも、全国最安値を基準に金額提示されてしまっていますので、とにかく安いという点だけで下請けを選びましたから、仕事はそれなり…
もちろんコンサルさんは品質管理と監視を契約に入れていますが、立ち会いや業務チェックは一度も来ていません。
お客様からクレームが上がると、管理会社に電話をしてきて、何とかしろ。の一言のみ。これが品質の監視ですか…

> 業界内でも安かろう●●かろうで有名な業者に再委託しました。でなければ値段が合いませんので。

そこの感覚が、マンション管理業界としておかしいんですよね。わざわざ、業界全体の信頼を落とす活動をせっせとなぜするのか・・・
その値段だと、こういう風に品質（機能）が落ちますが、それでいいですか？と説明した上でやるのが他の業界として当たり前なんですけどね・・・・
勝手に契約履行をせずに、後でやらないいいわけが「安いから」・・・って話では、例え客の言い分がめちゃくちゃでも、それは商取引上やってはいけない事です。

だから、断ればいいのです。うちでは出来ません。って。
他のマンション管理会社に変えて下さいって。

うちのマンションでは、担当営業に、そこまで金額が下げられると出来ません。みたいに言われますが、じゃ、今、出来ていない理由はなんですか？
と聞いても、答えてもらえません。

多少の機転がきく営業なら、実は、こういう背景がありまして・・・と説明して、再発防止策と合わせて、お金の実状の話をして値上げをお願いするくらいしますけどね。
お金の話はあっても、再発防止策もなければ、さすがに次に話はふつう無理なんですが、あまい理事会が、具体的改善案もなく値上げに沿ってしまいました。

数年たって、改善されないので･･･

今できていて、安くすると出来ませんならば、話はわかります。
うちのマンションでは、今できていないのだから、やっていない分下げてよ！という話が多かったりします。
お金を払っている側も寄付活動ではないのですから･･･

回答は一言もない。これが管理なのですか･･･

>>2545 匿名さん
コンサルやマンション管理士にも当たり外れあるみたいですね。
私の所は再委託先まで洗い上げ、複数業者で比較のうえ決めて行ったので、そのような問題は出ていません。

>>2546 匿名さん
相当中身すっ飛ばして書き込んでいますが、当然貴方が想像することは全て説明していますよ。
ですから、きちんと理由を説明した上で、最初はお断りしました。
が、例のマンション管理士のコンサルが、「私がきちんと品質管理しますから、どんな業者を再委託先にしても責任もって履行させますからご安心ください。」なんてことを言うもんだから、再三の警告も無視してその条件で契約したんですよ。
蓋を開けてみると、品質管理どころか業務のチェックすらせず、とにかく管理会社に何とかしろと丸投げですからね。
お前らが持っていくコンサル費っていったい何なんだと言いたいですね。
自らは何も責任を取らず口を挟んで、固定のコンサル費の他減額した分の数十か月分をを成功報酬としてもっていっていますからね。

> 立ち会いや業務チェックは一度も来ていません。
> お客様からクレームが上がると、管理会社に電話をしてきて、何とかしろ。の一言のみ。これが品質の監視ですか

これは、管理会社の業務の勘違いを表しているすごくいい、コメントだと思います。
たぶん、この勘違いを組織として直せないと見ている限り、その管理会社がよくなることはないので、転職したほうがいいと思います。

まず、
１）立ち会いや業務チェックは一度も来ていません
これは、管理会社の怠慢があって、問題があっても来ていないという意味ですか？
それだと、そのコンサルは問題です。
もし、それでも大京側で管理ができていて、管理組合としても問題としていないならば、それはいかないのは当たり前です。問題でないところに、わざわざ、現地監査をしません。現地監査までいれてしまうと、安くしたいといっている管理組合さんの目的と会わなくなってしまいます。
なんども、いいますが、管理会社がぜんぜんダメで使い物にならない状態で現地をみないとその改善がわからないのならば別です。
でも、それは管理会社自体が怠慢している事を調べに行くので、奴ら、俺らが怠慢しているのに、来やしないといっているということになりますので、通常は現地監査に来ないということは、ひとまず、妥当点をもらっているとおもうのが通常です。

２）管理会社に電話をしてきて、何とかしろ。の一言
これも当たり前です。やり方は管理会社に任されているのです。その意味のなかに、契約業務に含まれないなら、きちんと理由を述べて断れ。という意味も含まれているのです。
具体的な方法指摘を望んでいるのであれば、それは、管理会社が雇った方がいいですし、または、コンサルではなく、その方に業務管理責任がともなうように、その下の受託業者になればいいわけです。

もちろん、そのコンサルに問題があるかとか、ないかは分かりません。
ただし、指摘はおかしいし、すごく、管理会社が提供しているサービスとは何かを、提供している側が把握できていない事を示すいい指摘と言えます。


純粋に、実際に作業をしている会社がマンションと直契約していると考えればわかりやすいはずです。
業務がいい加減な作業会社を管理組合が契約して、それを管理しろ！と言われたら、高くなるはずです。逆に何も指摘することなく、キチンとやってくれる業者だったら、管理コストは下がるはずです。
自分達が管理業務で利益を得ていると考えれば、管理出来ない業者と契約したいといわれたら、逆にあり得ないくらい高くなるか、出来ないしか選択肢がないはずです。が作った災害だという認識がないのは・・・

早く、会社側は社員教育などをしたほうがいいと思うのですが・・

>>2548 匿名さん

> お前らが持っていくコンサル費っていったい何なんだと言いたいですね。
なるほど、お気持ちお察しします。
また、管理組合が管理会社に対して抱くイメージを共有できてなによりです。

> 再三の警告も無視してその条件で契約
再三の警告をしたら、その内容をきちんと契約におりこむのが普通です。

もし、そこで、ほぼ同じ条件で契約してしまったから、そうなったんですよね。
これも、管理組合がよくやる間違いです。
口答で内容で変えて、契約で変えないから、契約を受ける側としては実体が変わりようがないわけです。
管理内容を変えているのですから、そのコンサルの方が管理すると言っている部分の管理業務をきちんと放棄し、そのぶん、値段を下げて契約すればいいのです。
管理組合に、なるほど、そのコンサルがされるのであれば安心ですね。では、弊社としては、ここの管理業務は必要ないと思うので、契約から抜いておきますね。
大分安くなるとおもうので、ご満足できると思います。くらい言えば、そのコンサルは恐怖したのではないですか？

たぶん、いち営業マンが契約書文面まで書けない（書き直せない）と思っているのだと思いますが、であれば、そういったイレギュラーな契約になってしまうものは最初から望まない方がいいですね。

マンション管理会社すらだまされてしまう、コンサルに組合ともにだまされてしまったという事でしょう。
悪質なコンサル業がこうも簡単に入るすきがあるというのが、そもそも、この業界の未成熟な部分だと思っていますが・・

新築販売がうまくいかず、管理戸数を少なくできない弱さがつけこまれる隙間なんでは？

自社でメンテを請けてるなら、責任もつのは自社で当たり前。
他の方がおっしゃっているように、自らの業務を間違えていますよ。

値段だけに振り回される管理組合に対して、毅然とした態度が取れないというのは、他に値上げされたマンションもある中で、非常に不公平ですね。

大京アステージって管理会社なの？

>>2552 eマンションさん

新築時に決めた運用をダラダラとやり続ける以外のノウハウを知らないですよね。
そういう意味では、少なくとも分譲マンションの管理会社とは言えないのでしょうね。

担当営業が生まれる前のガイドラインなんじゃないの？
と思ってしまうレベルのことを言い出しますから、どこから知識を取得しているのかさえ不思議ですよ。
社内研修をやっているのか知りませんが、社員が使うマニュアル的なものが、まだ、昭和の高度成長期のままなのかなと思います。
その頃は、まだマンションを長期管理するっていうノウハウもありませんでしたから。

理事会と管理会社の癒着って笑える妄想だし(笑)
全くありえない！総会に毎回出席してるけど、皆さんそれなりにマンションへの知識が豊富で管理会社に言いたい放題のセッションぶり。
応える管理会社の社員も納得できる回答をしてくれる。
ただ、何かと大きな出費を提示してくるのがイタイ。
エレベーターですの、自動ドアですの！
先日、大規模改修してごっそり使わせたくせに又かよ、まだ足らないのかよ！と思ってしまう。
すごいお金が動いたあの時ほど他社を検討したが、お金の移動が面倒だし、差し迫っていたのであきらめたけど！

どこまで絞ること考えてんだ大凶。

当番制だし来期は騒音ヤロウが理事なので大丈夫かと思ってしまう。

>どこまで絞ること考えてんだ大凶。

お住まいのマンションの財政（修繕積立金）が、すっからかんになる迄です…

因みに、大凶カスの提示してくる長期修繕計画書は
「親会社（大凶）のぼったくり手数料」がてんこ盛りで、見るにあたいしない紙っぺらです。
長期修繕計画作成ツール（約30万円で販売中のパソコンソフト）を使って
〇ンコツ・フロントマンが作っているようですよ…（失笑）
理事会の場で、〇ンコツ・フロントマンが口を滑らせました…（爆笑）

長期修繕計画は建物完成してから５年過ぎくらいから
確認して見直しを検討すべきですね。定期総会に議案に上げて、また、見直しがなくても報告事項としても良いんじゃないですか。経年が進めば修繕箇所が多くなってくるし、予期せぬやむを得ない工事も起きるでしょう。修繕積立金が現在いくらあるのか、長期修繕計画通りの年に実施した工事、早めにした工事、先伸ばしにする工事を、毎年の長期修繕計画表で組合員同士が確認する必要があると思います。長期修繕計画表に載っている工事でも、修繕積立金に黄色信号のときは管理費会計から捻出したりして長期修繕計画の見直しを行い再作成をしたりしてみたらどうでしょうか？
修繕工事を実施すれば、また理由があって実施を見送っても長期修繕計画の確認や見直しを年１回の総会で行うということです。特に大規模工事は組合の大きなイベントですからお金の残高と実施時期は重要ですね。長期修繕計画表が1枚に収まらないなら別紙を付けてもいいんじゃないですか。長期修繕工事は営業担当者に毎年作られせば担当マンションのことがよくわ
かってくるんじゃないですか？
５年過ぎからの見直しは早すぎるかもしれませんが早目にスタートすることに越したことはないと思います。

>>2571 名無しさん
参加になりました。

>>2571 名無しさん

参考になります。また色々教えてください。

>>2571 名無しさん
良識があり理性的な役員の皆さんですね。
良いご判断、非常に役立つ情報ありがとうございます。

別のスレに書きこみましたが、うちは、議決権行使書で忠告したのに完全無視され、議論もなく、フロント担当者の口車に乗った議長（理事長）の誘導により、
賛成多数で原案通り決議されました。
フロント担当者（直後に異動）は詐欺まがい、理事長も善管義務違反です。
悪質・悪徳会社を許すことはできませんので、
まずは、区分所有者の責務として権利を駆使し、
現理事会役員への啓発活動に力を入れたいと思います。

工事の件ですが、
建設業許可のない大京アステージからの工事見積もりは協力会社等への全くの丸投げで、かつ明らかに１～２割の元請経費がオンされています。
なお、下請けからのリベートは否定していました。
また、水道修繕工事では、地元業者から相見積りをとると、
大京アステージは現地の配管や設備図を十分確認しておらず、
余計な部品交換や逆に劣化部品の見落としが発覚。
しかも、約半額の５０万円強で地元業者に修繕してもらいました。
サッシ窓の補修工事では総会時に大京アステージから工種毎の見積りが提示され、
通常合併工事にすると経費が安価となることを見越し、そのうち５つの工種を合併したところ、
約1,500万円となるため大京穴吹建設から再見積もりが提示されました。
不可解なのは、総会資料から施工単価が2割程度上昇、
総会決議金額にあわせるため、経費160万円を上回る220万円の値引き調整が行われ、フロント担当者からは4万円程度しか安くなりませんでしたとの説明。

みなさん、こんな管理会社を信用できますか？

当マンションでも似たように大京のフロントの口車にのせられます。理事は輪番制であり、素人の集まりです。管理会社を信頼している方もいるのが実情で、「大京さんが言うんだから」です。ライオンズ信者ですね。大京も民間企業ですから利益優先ですし、管理組合のお財布事情を知ってるのですから、どの程度取れるかは考えているでしょう。足りなければ修繕積立金を上げさせればよいのですから。契約書も同じですね、ライオンズ信者。
また。工事費も大京からの2者提示で「相見積もり」で納得している理事さんもいるのですが、必ず外部からとらないと適正価格は出ません。

昨年度は工事以外にも消防点検の相見積もりでをとりました。93万円が66万円になりました。今までは何だったのか。

工事の外注についてですが、注意点もあります。国交省のガイドラインに沿っていれば契約書(別表)には見積書の受理、外注補助、工事の立ち会い(工事の終了確認程度)と記載されてます。ガイドラインにはコメントと言うものがありますが、外注補助のコメントはなく、工事の自己管理が求めらると共に、管理会社は殆どの業務を断ります。ここは理事がひとつになり、理論武装が必要と思います。当方はここが欠けてました。
外注した物でも契約書の別表にある日常点検業務、各種点検・検査等の助言等(改善等の必要がある事項については、具体的な方策をや助言する。この報告および助言は、書面をもって行う)とあり、外注だからといって故障があっても知りませんとは言えないはずです。只、大京は契約を理解していない理事に対し、「何もしない」と言ったため大京の高い見積もりに従いました。失態です。次の外注からは、本契約事項を引用してます。ここで「各種点検・…)」とありますが、大京の提案で書き変わっている可能性があります。

契約違反はありますよ。消防点検の省令違反も直近2年間に2回ありました。消防署の指導も無視し、理事会や防火管理者に報告なし。これは管理委託業務の契約違反です。

大京アステージのフロントマンの勉強不足にはおどろかされる。受託業務の解釈が間違っている。理事長の指示を拒否出来ると思っている。
管理会社が管理組合にモノ言う事が出来るのは善管注意義務に基く注意義務のみ。
規約違反だとして総会議案に載せる事を拒否するフロントマン。
その度に喧嘩の様な雰囲気。
それでも引かないフロントマン。
単なる勉強不足だと言ってられない。
二年近く嫌な思いした。
これからはビデオに撮って大京に抗議するつもり。

大京アステージの事です。
過去に起こりました地震による建物内での事…
地震の後、停電となりました。その間、長時間エレベーターが使えません。管理会社は誰一人来ませんし専用部も共用部も暗く大変でした。その後時間が経過し、周辺のマンションや建物の照明、道路の信号機が点灯しており、明らかに電力が復旧しているのに、我々のマンションだけ通電されず放置され数時間も過ぎました。ブレーカーを上げる等必要であったのに、相変わらず誰一人来ませんでしたから。地震の後の対応も0な管理会社。その後の防災対策も何もない。

＞2577 匿名さん
＞我々のマンションだけ通電されず放置され数時間も過ぎました。
その程度のことはマンション住まいでは我慢しなければならないと思うよ。
それが嫌なら、戸建て住宅に変わればいい。

>>2577 匿名さん
管理組合は何してたんですか？
防災対策考えるのは組合ではないですか？
管理会社に文句言うだけで良くなるなら苦労しませんよ。

>>2579 評判気になるさん。
停電復旧のみの問題ではないです。独立系管理会社は、地震の後直ぐに再発防止に関する提案もしておりその為比較しましたが、管理組合が悪いとおっしゃるならコメント控えます。何の為に管理会社が存在するのか分からないですがね。

>>2576 マンション掲示板さん
よろしければ、具体的な内容を教えてください。

>>2579 評判気になるさん
　評判気になるさんは、管理会社関係の方でしょうか？　お気持ち察します。
　情けないことですが、管理組合（理事会）で電機設備の事がわかる者は少ないと思います。そのために２４時間３６５日緊急対応できる管理会社を選定しています。
　地震の経験はありませんが、水道設備の不具合で警報が鳴り断水となったため、管理会社経由で水道会社に緊急作業で復旧してもらったことがあります。当然、特急料金をお支払いしました。
　なお、地震や停電の場合は広域的な災害となり、復旧も順番待ちで時間がかかることは辛抱しなければならないと思いますが。

>>2582 大凶明日提示さん

順番待ちは分かるのですが。順番も何も不測の事態がありうがながろうが普段から何もありません。
何してるかと言うと、点検業者からがっぽりマージン抜き、定期的点検、植栽管理、保険料が５割値上げ後に更新、保険使わせない体質、管理人が目視点検ほぼしない、更に報告しない結果、善管注意義務違反行為は常套的、金の生る木は管理組合なので、金を吸い上げるまで離さない。金がなくなれば容易に切り捨てます。

>>2583 検討板ユーザーさん
緊急時だけでなく普段から何もしない、業務をしないことが明白なら、債務不履行につき、契約解除や損害賠償請求の対象となりますね。貴管理組合では、その方向で取り組もうとされてますか？

管理組合の会計事務を受託して懐事情がわかっているものが、予算案をつくったり、日常の保守点検や修繕工事を担当したり、長期修繕計画つくったり、保険代理店だったり、常に管理組合を操縦できる立場にあり、適当な理由でいくらでも悪徳行為ができる状況ですよね。大変矛盾を感じています。
しかも最後の砦の幹事も骨抜きですし。

ホームページにはごもっともなことを書かれてますが、現場は矛盾だらけで、ほとんど詐欺行為ですね。

>>2581 大凶明日提示さんへの回答
去年、コロナ対策として総会をアメリカ式に郵便方式の投票による総会にしようとしたが、大京フロントマンは管理規約に総会は日時、場所等を記載しなければならない事を理由に郵送方式は出来ないと言う。
超法規的措置だからと言ってもダメ。
責任は理事長が持つ、確認書を書く等、言っても規約違反の一点張り。
後から分かった事だが、このフロントマンは業務受託会社である大京アステージが規約違反を理由に、理事長の指示を拒否する権限があると思っていた事だ。
あるのは善管注意義務のみである事を知らなかった事だ。
彼はマンション管理士に合格しないと嘆いている。
そりゃそうだろこんな基本的な知識が不足していたら合格する訳が無い。LOL。

来年に続き今年も通常通り総会が行われます。
全国的に緊急事態が蔓延しているかなか、変異種が広がって一蜜でも危ないと言われている中、密室に近い空間でもドアや窓を開けて席を離す対策はしますだそう。
一年以上経過して対策ってそれだけ？？
クラスター怖いな?
お金払っているのに命がけの総会は遠慮したい。

逗子斜面崩落事故訴訟 管理組合など訴え退けるよう求める
https://www3.nhk.or.jp/lnews/yokohama/20210521/1050013878.html

横浜地方裁判所で２１日から始まった裁判で、管理組合や管理会社などの弁護士はいずれも訴えを退けるよう求めました。

マンション建設前に行われた地質調査で、「風化によって斜面の強度が低下している」と指摘されていたことなどを、区分所有者や管理組合は事故が起きるまで把握しておらず、安全管理は管理会社に任せていたので過失はないなどと主張しました。

また、管理会社は次回以降の裁判で具体的な主張を明らかにするとしました。

一方、管理組合などは売り主の会社などが十分な対策工事をせず、斜面のリスクについて説明もないまま販売したことで今回の事故による損害を受けたとして、賠償を求める別の訴えを起こす方針を示しました。

逗子の斜面崩落訴訟　第１回口頭弁論　会見で犠牲者の父「娘を返して」
https://www.sankei.com/affairs/news/210521/afr2105210023-n1.html

　閉廷後に記者会見した●●弁護士は「事故は予見できた」と指摘。今後、行政の責任も追及していくと明かした。

>>2582 大凶明日提示さん
区分所有者です。アステージを養護する気は更々ないですが、問題が起きてその対策を管理会社の方から提案してくると思ってる事が不思議で仕方ありません。普段から何もしてこないと分かっている相手なら尚更です。管理会社が何もしないなら管理組合でどうするか考えるしかないと思うのですが、文句言ってるだけですかと聞いています。

>>2587 匿名さん

被害者にとっては、あまり心情的にこのましいとは思いませんが、責任範囲を明確する為にはよいのではないかと思いました。

結局、管理会社は安全管理まで責任があるのか、単に作業と報告をしているだけで、判断責任は管理組合にあるのかが、今ひとつ不明です。

管理していないなら、「管理」会社っていう名前もおかしいし、管理しているというなら、一定の過失責任を負わないといけないでしょうし。

すごく曖昧な業界・・・

売主へプロデュースして、自社ブランドの名前も貸して、お抱えの管理会社に任せたにも関わらず
の案件。

デベロッパー兼管理会社の親会社としての見解はないのかしら。

>>2585 匿名さん
ありがとうございます。お返事遅くなりました。
当方の規約は標準管理規約とほぼ同じで書面開催も規定されていますが、
ハードルが高く、コロナ禍でも理事長判断で集会しています。
欠席の場合、数年前から委任状による方法だけではなく、議決権行使書に議案ごとに賛否を表明できるようになっています。
ただ、議決権行使書に反対理由や意見を書いても総会では全く無視されますが。
また、フロント担当者のレベルの低さは同感です。
理事会業務で居住者情報が必要になり、管理規約に従い名簿の開示を求めても、会社の規定が優先され開示されず、あげくに管理委託業務の居住者名簿作成保管も行われていないことがわかりました。残念な管理会社です。

>>2587 匿名さん
斜面の復旧工事を行った逗子市の議会だより
https://www.city.zushi.kanagawa.jp/global-image/units/221996/1-2021030...
13ページをご覧ください。
3千7百万円の仮復旧工事費は無利子13年分割で管理組合が支払うようです。
5千万円を超える本復旧工事費には国と市の公金が充当されるようです。
被害者遺族の損害賠償請求に早く解決するよう求めており、
これを蔑ろにするなら、全額管理組合負担が当然と思いますが、
逗子市にも何か後ろめたいことがあるのでしょうか？

大京アステージが代理店のマンション総合保険に加入していると思われますが、
工事費を管理組合が分割払いするということは、今回の事故は保険対象外ということなのでしょうね。高額な保険料も役立たずなら残念です。

管理組合（区分所有者）は、管理委託していても、所有者責任は免れないでしょう。
2004年竣工から相当期間経過しており、販売主の瑕疵が立証・認定されるかも疑問です。
また、この斜面は土砂災害警戒区域指定を受けていますから、尚更、管理瑕疵を問われるでしょう。行政側も、どの程度危険性を指導していたかが問われるでしょう。

管理会社は最悪です。利益追求だけでなく、
マンション管理の専門家としての社会的責任を果たしてほしいものです。
前日に管理員が見つけた亀裂を行政側にきっちり連絡していれば、
死亡事故だけは回避できた可能性があるだけに、直後のマスコミ対応も、
責任逃れか隠蔽を画策したと受取られても仕方ない内容です。
管理組合と管理会社間でガチで争っていただき、
管理責任の所在について、きっちり決着をつけてほしいです。

さらに、その後の全国の管理委託契約の変更内容についても、
顧客である区分所有者を欺き、自社のリスク回避のみを目的としているようで、
とても残念でなりません。
忠告してもフロント担当者の口車に簡単にのせられる理事会役員にも呆れています。








管理会社に

>>2588 評判気になるさん
今回の事故を受けて削除されてしまいましたが、管理委託契約には、建物・施設・設備の点検等により不具合が見つかれば、修繕や予防保全策について、管理会社から企画提案することになっていました。情けないですが、マンション管理の専門知識や技術力もつ区分所有者はほとんどいません。だからマンション管理を業とする専門家に相応の費用を支払って委託しているわけであって、仕事もしない、その能力もない会社は管理会社ではありません。微力ですが区分所有者の責務として、まず、理事会役員の啓発・教育と管理委託業務の監視・牽制に取り組んでいきます。

非常に正常なご判断です。どうもアステージ管理会社は民法も何かも知らないアホ軍団の集まりだと痛感します。

>>2592 大凶あす定時さん

当たり前ですが、マンション総合保険は建物の保険であって、地面については適用されませんよ。

>>2595 匿名さん
現在の管理組合は、逗子のマンション同様今後
人の命に関する危険が予想される案件を管理会社から提案者され導入しようとしております。これを取り入れた場合、管理組合は分譲マンションとしてのセキュリティを失い、人の命の危険もあります。管理会社は自分の会社にお金が入る提案でしょうから積極的に行う為でしょう。管理組合を巧みに言葉で騙し、協力店を取り込むのでしょう。管理組合は、一つ一つをよく考えればわかるはずです。危険でセキュリティも脅かす事。これらを管理組合の皆さんが早く気がつく事です。逗子のマンション同様、いづれ管理組合が遺族から訴えられ、管理組合、区分所有者全員が加害者となります。恐ろしい事です。

>>2596 匿名さん

消化器の件で事故のあった三菱地所コミュニティが今後どうするのかわかりませんけど、管理しないなんて言わないのではないのでしょうか。

法面のある管理組合は、今のままでは危ないですから、早く管理会社変えた方がいいでしょう。
それ以外の管理組合も、今回の提案を受けて、変更を考えた方がいいんでしょうね。

>>2597 匿名さん
大京アステージという管理会社は、「管理組合の資金を自社へ誘導」を目的として活動しています。更に、分譲マンションの資産価値を平気で下げる提案、危険極まりない提案。一月、マンション管理規約の約款、つまり重要事項内容を変更し、「管理会社は管理組合へ提案をするが、責任は全て管理組合です。」ここまで周到◎事前準備をした事。非常に懸念しております。この会社の本質は何か。
管理組合の理事含め理事長、いわゆる素人に「大京アステージの協力店なら安心だろう」という思わせ感、議案として入れ込ませさえすれば、理事長権限で物事が推し進められる、マンション独特の議決権を悪用しているとも言えます。管理会社誘導で一方方向で推奨し、他社をボロクソに下す。アステージ一推しの会社◎安心となり、やりたい放題です。馬鹿な管理会社と素人理事会で結果、悲惨極まりない提案がまかり通る。自分の理事会だと察して変更すれば良いですが、結果は一年後程度か、、何か必ず起こりますでしょう。

アステージがいかに酷いところか訴えられるのはお察しいたしますが、是非>>2585さんのように具体的なやり取りのわかる事例を伝えていただきたいです。何もしないとか金を毟り取られてるとか抽象的・一方的な文句を書かれても全く参考になりません。

大京アステージの新契約書を見ていないが、管理会社の責任範囲を明確にしたのなら、良い方向ではないかと思う。差支えなければ、条文をあげてほしい。

>>2600 匿名さん
大京アステージの営業マンのレベルの低さには呆れるばかり。
客先に来て間違った自説を譲らないで大声で言い争いする。喧嘩状態。
普通の営業マンなら客先と揉めそうに成ったら、上司と相談しましてとか、会社に持ち帰り再度回答します、とか言うのが、普通なのだが、、。
客先と喧嘩する大京アステージの営業マン。
全く社員教育が出来ていないのだ。
驚くばかり！

某マンション管理士と顧問契約している。
苦情兼ねて大京アステージとの問題点の解決方法を聞いてみた。
その結果が下記の通りだった。
1.大京アステージはそう言う会社なんですよ！
2.これからも変わらない！
3.いやなら管理会社を変えるしか無い！
これが解答だった。
やれやれ、ポカーン。

>>2603 マンション掲示板さん
そのマンション管理士必要？高いお金を払って、誰がそんな回答で納得するのか…
問題を解決出来ないコンサルは不要。管理会社諸共チェンジがいいと思います。

>>2598 匿名さん

「管理会社は管理組合へ提案をするが、責任は全て管理組合です。」
これって、言われなくても当たり前ですが、だからといって、管理会社に責任がないわけではないんですよね。
問題なのは、個別の工事は、業務委託でやっている部分もあり、そこは、契約書でなんと言おうと、個別契約書では、別の内容なんですから、別ですけどね。

あとは、勝手に情報を隠したり、こちらの方針を拒否して、勝手に他の方針で作業をすすめるんですよね。例えば、来期予算作成作業とか。
委託契約だったら仕方がない部分はあると思いますが、責任がない委任で組んでいるんだったら、こちらの承認無しに勝手に違う判断を入れてきて、修正する時間がないとかいいだすんですよね。

そういう、こちらの指示以外で勝手に始めた事の結果は、こちらの監督下でやっていないんだから、その場合の責任は管理会社の責任のはずですけどね。

委任契約だから、理事会の方針通りに作業しますが、結果責任はとりませんよ。というスタンスのはず。でも、理事会の方針には従わず、作業を進めますよ。しかも、結果責任もとりませんよ。だから、管理会社として意味がわからない。

>>2602 マンション掲示板さん
だからその揉めた自説とやらを具体的に書いてよ。
大声で喧嘩したとか社員教育なってないとかそんな情報要らない。

>>2603 マンション掲示板さん

マンション管理士（顧問）の方の立ち位置（業務）を理解、
また、密にコミュケーションを図れていますか!?

当マンションも、今年から顧問契約を始めましたが、
基本的な活動は、管理組合が主体で、顧問はあくまでサポート役ですよ‥

>1.大京アステージはそう言う会社なんですよ！

顧問は、管理組合へのアドバイスや
管理会社へ是正勧告（牽制）の活動をしてくれていませんか？

>2.これからも変わらない！

管理会社側は、是正勧告（牽制）を、完全に無視していませんか？

>3.いやなら管理会社を変えるしか無い！

正論だと思いますよ。大凶カスは、超悪徳営利団体ですから‥
管理会社の「管理」と言う言葉を、まるで理解できていない‥（失笑）

うちは、一部の自主管理の推進・無駄な支出の防止
（顧問経由で工事関連の相見積りを依頼）などで
大凶カスを牽制、専門委員会を立ち上げて、管理会社のリプレースを検討中です。

マンション管理士（顧問）の業務内容は、契約書内に記載があると思います。
理事長が契約書を保有していると思いますので、確認してみては如何でしょうか!?

以上、ご参考までに‥

マンション管理士にも当たり外れがあるからね。
私の所のマンション管理士は経験豊富な方で、大京アステージへの良い牽制になっています。

マンション管理士を選ぶくらいなら、先に管理会社変えた方がいい。

私の地域だと管理自体はマトモな方なので、単純にリプレイスしても良くならないかな。
担当フロントも管理は優秀だし。
ボッタクリ見積もり持ってくるのは全国共通みたいだから、その牽制にマンション管理士が活躍してる。

>>2607 購入経験者さん
正直、既に住人達からの信用はありません。
管理会社は、フロントマンや管理人を入れ替え、新たに出直してきました。我らのマンションが、リプレイスするなら、最低ランク管理会社からの脱出？となります。どこに変えても、今より良くなるはずです。
更に、管理会社選定条件に、「大規模横領事件を３回以内」を条件設定なら、現在の管理会社は、この緩すぎる条件でも生き残る事は出来ませんね。
90日業務停止処分とは、額の大きい横領の結果、下される処分。これ以外にも小さな横領、人目につかないものも多数ありました。尋常でない。

本当の詐欺集団は、完全犯罪を目指す為、法的にすり抜けるよう上手くやるのです。

＞2611 匿名さん
＞本当の詐欺集団は、完全犯罪を目指す為、法的にすり抜けるよう上手くやるのです
つまり、合法的にやるわけです。
合法的にやるためには、あたかも議案が住民の総意で決定されたかのように見せかけることです。
これさえくぐりぬければ、住民の総意ですから、堂々とぼったくり工事や管理費等の値上げも合法的に行えるわけです。
その肝心要の住民の総意は、管理会社による【議決権数操作】で簡単にできるわけです。

>>2612 ご近所さん

そうです。議決権の件ですが、
マンションに住んでから分かりましたが、このマンションには、悪徳を働く為か不明ですが、ライオンズの関係者が大勢住んでいるようです。

>>2608 eマンションさん

マンション管理士を雇うと、建物の汚損、破損の確認、保険申請、業者間の見積もり、等を依頼出来るのですか？

>>2614 匿名さん
そこは契約次第でしょう。
私の所は業者間の見積もりはやってくれますね。
建物診断は第三者アフター点検も依頼したのでやって貰いましたが、顧問契約だけだと分からないです。
保険はアステージが代理店なのでフロント経由です。

>>2615 eマンションさん
返信ありがとうございました。

大京アステージは、大規模修繕を早期に実行させたいような動きです。建物診断等を無料で行い、タイルの浮きが多い事を指摘。ですが、通常10年ほどで浮いてくる事に！私達が違和感を持つべきです。タイルの浮きが10年足らずで各所に発生しているなら、管理組合はアフター保証で全て直させるべきです。何故しなかったのか。アステージが、関連の穴吹に、診断書類を作らせ持参しました。しかし、ベランダ等に損傷がなく、足場を組んでの意味のない大規模修繕は、管理組合の資金を早期に枯渇させ、それは建物の死を意味します。彼らの誘いに乗らず徹底的に外部の知識を入れ、本当の建物の状態を把握すべき。浮きがあるならピンポイントで保証修理をお願い。無理なら早期にそこだけ修繕。焦らされた結果の行動は、詐欺に遭った時と同様となります。

数千万で購入した大切な人マンションなのに、こういった管理会社が入っていると本当に迷惑です。建物の価値を下げたくないのですが、
将来的に土地の持ち分しか残らないかと思うと恨み心すら芽生えます。

以前、大京アステージさんでした。
分譲を止めてから、親会社からヘンな上司が来てしまっているとかで、担当者さんは大変そうでした。
担当者さんに全く不満はなかったものの、会社自体がそうなので、他の管理会社に変えざるを得ませんでした。悲しい( ﾉД`)ｼｸｼｸ…

管理会社以上というか、管理会社以前に、管理組合が良くないというのが私のマンションの事例です（大京ではない大手）。会社がやりそうなことを組合として実行していくのですから、組合に同調しない住人個人が初期に期待するような法の網には極めてかかりにくい運営がうまくできています。

たとえば「理事会活動のこの点に問題がある」とでも公言しようものなら、組合は理事長を中心に組織として「発言者のこういうところにこそ問題あり」と反撃してきます。数百人もいる一般の組合員たちは、果敢な個人による指摘を完全無視しながら、上記の反撃には総会その他すべての局面において承認を与えていくので、組織の問題の解明は一切やらずに異端者見せしめ裁判的組合運営さえマンションでやってのけるのです。

会社と組合の（隠れた）蜜月関係は、テレビや新聞が決して手を付けない部分です。会社と組合がともに嫌がるとしたら、集団の意思決定に従わない知性の持ち主（つまり多数決に負けない個人）の存在でしょう。来年からの「管理計画認定制度」（現在、国交省がパブリックコメント募集中～７月１５日まで）によって、こうした個人がもう出てこれなくなるのではと恐れます。「当マンションの認定された管理を批判して、評判と資産価値を下げる気か？　ならば中古価格の下落分すべてを訴訟で請求するぞ」とか「ひぼう中傷だ、慰謝料だ」と言い出す理事長の出現、ありえます。

いやいや、組合員は善良で会社が悪いというマンションなら、まだ傷は浅く、恵まれているほうだと思うんです。

＞2620 ご近所さん
＞組合員は善良で会社が悪いというマンションなら、まだ傷は浅く、恵まれているほうだと思うんです。
組合の捉え方が歪んでいますね。
2620 ご近所さんも組合員であり、組合員が間違っているならご近所さんが間違いを正せばいいことです。
その努力すらせずに、傍観者みたいな発言は卑怯な人間がすることです。
＞会社と組合がともに嫌がるとしたら、集団の意思決定に従わない知性の持ち主（つまり多数決に負けない個人）の存在でしょう。
反抗期の年少者が言うようなことをいってどうするの。
集団の規則に従うのが嫌なら、そういった集団に自ら好んで住んでいる自分を責めないといけない。
批判すべきは自分自身であって、批判すべき相手を間違えている。
どんな議案でも賛否両論あるから、少数派になれば従うのは民主主義のルールです。
ただ、管理会社や悪徳理事長らによる【議決権数操作】による【偽りの住民の総意】には断固として戦わなければならない。

>>2620 ご近所さん
2620さん（知識人）の意見を無視する、横暴で凶暴でもはや手が付けられない管理組合、という状態でしょうか？問題と考え管理会社が矯正する事もない？不快な気持ちで暮らすのは嫌ですね。
馬鹿な管理会社も嫌ですが、知識のない管理組合に世間ズレマンションにされるは、もっと嫌です。どうすれば良いのでしょうね。

>>2621 ご近所さん
2621さん。貴方自身が事実関係把握されてるのですかね？
マンション管理会社に指導力なければ、
マンション管理組合が暴走する事もあるかと。比較的、賃貸率が非常に高いとかセカンド使用、更に無関心な区分所有者の多い分譲マンションでも発生しているのでは。

＞2623 評判気になるさん
HNを統一してください。
＞2620 ご近所さんですか？
＞マンション管理組合が暴走する事もあるか
暴走しても第三者があれこれ介入すべきではないでしょう。
彼らの財産を、彼ら自身が最後は責任を取るのですからね。
あなたは正義の味方のふりして、彼らの財産からお金儲けを企んでいるだけです。
戸別のマイホームで考えると理解しやすいですよ。

マンション管理がなっていない、管理組合の積立金を削ぎ取るのが目的の、大京アステージは今すぐ管理会社を名乗るのを辞め、我々のマンションから出て行って欲しい。
大京アステージからの大規模修繕見積もりは、大規模横領計画だし、中身もない。とにかくごっそり掠め取るその時まで建物の修繕はしない。管理のカの字も出来ない分からない民法も知らないアホフロントマンだから管理組合もその上をいく訳です。区分所有者が気の毒過ぎる。

>>2625 匿名さん
アステージが居座っているんじゃなくて管理組合が継続してるんだよなー
あなた自身が反アステージ派の仲間を作らないと変わらない。

>>2624 ご近所さん

お金儲け？管理組合が暴走している事を指摘した方が、なぜお金儲けを企むのか意味が分からないですね。

マンション内で保険事故発生し
設備の交換費用を業者で見積もりの結果は60マン程度だとすると、同じ設備をアステージがリニューアル費用で計上する数字は、　恐ろしく高いのですからね。3倍程度でした。　

以下は知恵袋。


tet********さん
2013/9/24 13:03
1回答
マンション管理会社ってやばいですねえ！
マンション管理会社ってやばいですねえ！ 昨日大田区西糀谷のマンションの臨時総会があったんですが、
何と同じマンション内で管理会社と理事が結託して、組合員の横領事件を告訴して、
その挙句に自殺者が出たそうです。
お気の毒に、その遺族は和解を申し出てこのトラブルは「一件落着」となるかと思えば、
実はとんでもなかった。
この管理会社、去年の決算報告書に「弁護士費用」180万を計上していたのに、
昨日の弁護士の説明では、「85万しかもらっていない」という・・・・。
勿論、この組合員たちは「どうしてそんなに違うんだ」と問いただすと・・・・・。
「問題ありません」の一点張りだとか。
キチンと説明できるはずもないが、居直っているこの態度はすごいね！
聴けばこの会社、実はこの数十年の間に、もう4回も社名を変えたり、
会社を潰してはどこかに潜り込んでは、過去の資料を隠滅してきたらしい。
しかも、驚くのはこの連中、あろうことか今度は「大京エアなんとか」という
ライオンズマンションの管理会社？に潜り込めたというから凄い！
CSR室なんかもあるのかねえ、この会社。
もし、あるなら大問題だ。
100万以上も領収金額が違っていても、これを「問題なし」と居直れる神経。
私にも欲しいなあ。
それにしても、管理会社って野放し状態で本当にいいの？
所管行政さん、大丈夫ですか？これから景気が上向くのに・・・・

>2627 eマンションさん
>管理組合が暴走している事を指摘した方が、なぜお金儲けを企むのか意味が分からないです
それはあなたの想像力の欠如です。
例え、組合が暴走していたとしても他人に迷惑をかけるわけでもない。
そこに管理会社が意図的に介入するからには企みがあるからですよ。
まさか、管理会社が暴走している組合の為にボランティアで介入するわけでもないでしょう。

悪知恵に360度頭が働く。積立金が枯渇してから彼らと縁を切ればその先、持たない。建物は死ぬ。建物は後半もっと多くの修繕費がかかるのだから。一方、管理会社は必死。裏でコンサルをこっそり送り込むなどして管理組合を取り込む術も熟知してますから気をつけて。

>>2628 eマンションさん
大京アステージの誤魔化体質は本当にひどい。
うそ、騙しを平気でやる。
この業界はど素人を相手の美味しい業界と言われているようだ。
国土交通省はこれでいいのか？
マスコミに訴えて世論から変えて行くしかない。

日曜日（６月２７日）の朝日新聞にマンション管理会社についての住民の赤裸々な投書が掲載されていました。東京本社版以外にも載ったのか分かりませんが、後日、縮刷版で読む人のために。
https://www.asahi.com/articles/DA3S14953085.html

絶賛・詐欺活動中の大凶悪…は、従業員数：1,406人、管理組合数：7,626 なる数値。

従業員：1名あたりの比率を計算すると…　7,626 ÷ 1,406 = 「5.42」 と驚愕の数値！

他社は、1前後～（多くても）2後半の数値のゾーンに分布しており、
如何に異常な悪徳業者（適切なマンション管理など、到底、無理）である事が判断できる。

不祥事連発で、まともな人間は皆無でしょうね…

管理組合の活動も、能無しフロントマンのお守りで、手一杯。

嘘で塗り固めるフロントマンの発言は、
みんなの了承を得て、ボイスレコーダーで録音！しないと、もう駄目な時期に差し掛かっています…

（声）マンション修繕積立金に不安
2021/6/27 5:00 会員記事
　無職　原田眞知子（埼玉県　６９）
　築約２５年、４０世帯ほどの分譲マンションに住んでいる。２０１９年に外壁などの大規模修繕を６千万円以上かけて実施したが、分譲会社系列の管理会社によると、今後もエレベーターや給排水管の更新などで数千万円の修繕が必要になるという。
　膨大な金額を聞くうち気になることがいくつもでてきた。各戸を購入した住民で構成する管理組合の規約の所在がわからない。管理会社に尋ねると管理人室に１冊あるだけという。見てみると難しい文章が並ぶ。全戸に配布して欲しいと要望すると、数万円の印刷代を請求された。
　管理組合の理事は住民が１年ごとの輪番で務めているが、建物管理の知識や経験は浅く、理事会や総会では管理会社が提案する修繕案などがそのまま通ってきた。見積もりも、管理会社は一番安価と説明するが、不要な工事も多いように思える。
　修繕積立金は既に底を突き、借り入れまでしている。このため、毎月の徴収額はこの秋から５千円ほど値上がりする。今後の修繕を考えるとさらに値上げもあり得るという。介護保険料や医療費も値上がりする中、わが家では修繕積立金の値上げが一番の脅威となっている。


↑はまさに、今後起こりそうな予感です、現在大凶アステージです。

>>2634 匿名さん
アステージじゃなくても同じ結末な気がしますよ。
25年規約すら見てない管理組合なんて、管理会社やりたい放題でしょう。修繕出来てるだけマシなのかも。でもこんなの今後いっぱい出てくるんでしょうね。第3者管理とかが進むといいんですかね。

>>2635 匿名さん

信頼出来る管理会社が良いですね。
我々のマンションはアステージを信頼した結果、
議事録、管理会社の利害に反する事は書かない。管理組合役員からの質問には答えない。区分所有者からの質問にも答えない。管理費だけは高額で引き落とされ続け、現在、積立金不足状態です。賃貸では気付かないライオンズマンションブランドの闇。
分譲マンションは管理を買えと言いますが…大規模修繕項目には必要のない費用、設備として存在しない交換費用が計上され、保険の正しい申告をさせない。代理店なのに保険事故に対し、嘘をつき申請させない。過去は、管理費用の圧縮を試みる役員の妨害を図る為、管理人は、自分らの利害に反する役員の名誉毀損となるような悪い噂を区分所有者に流し、それを鵜呑みにした区分所有者を上手く利用しますから、結果、自分らの手を汚さず、役員を引きずり下ろす等、非常に巧みな技を使います。管理会社変更となれば、陰でアステージシンバの役員に相見積もりを開示させ管理費を同額にし、管理会社変更をさせない行為までします。他にも妨害行為は多数あり今に至っております。

>>2636 匿名さん
後学のため保険や議事録、質問内容について詳しく書いて欲しいです。難しければせめて住戸規模・築年数・現在の管理委託費を知りたいです。

https://news.yahoo.co.jp/articles/ebd2f0e186f3fdee9597f933015078d25c9b...
女子高生死亡の斜面崩落事故、マンション住民側が売り主ら提訴　神奈川・逗子　6/17(木) 23:41配信

　神奈川県逗子市池子で昨年２月、斜面が崩落し、市内在住の高校３年の女子生徒＝当時（１８）＝が死亡した事故で、建築前の調査で斜面の一部が崩落しており、危険性が十分に予測できたのに告知せず販売したとして、斜面地を所有するマンションの区分所有者などが売り主らに計約９６２７万円の損害賠償を求めた訴訟の第１回口頭弁論が１８日、横浜地裁で開かれる。

　区分所有者と管理組合らマンション側は、売り主の不動産会社と、販売代理会社、設計監理会社、管理会社の４者を訴えている。

　訴状などによると、崩落事故後に建築確認申請書などを精査した結果、着工前の２００３年６月に作成された「地質調査報告書」が見つかり、その中で、今回崩落した斜面について「既に崩壊地が数カ所存在していることが確認され、風化が進行している」と売り主らが指摘を受けていたことが分かった、としている。

https://www.tokyo-np.co.jp/article/111170?rct=national
斜面風化を告知せずと提訴　死亡事故のマンション住民　2021年6月17日

　提訴は今年４月。住民側は「プロスペクト（旧グローベルス）」（東京都）が説明を怠ったため、事故後の土砂の処理や復旧工事などの負担が生じたとして、同社などに計約９６００万円の損害賠償を求めている。住民側が調査を把握したのは事故後で、結果に基づいて斜面を適切に管理していれば、事故は防げたと主張している。

https://www.kanaloco.jp/news/social/article-544417.html
逗子斜面崩落訴訟　初弁論が延期　新たな期日未定　2021年6月18日

　逗子市池子で昨年２月、斜面が崩落し、高校３年の女子生徒＝当時（１８）＝が死亡した事故で、斜面地を所有するマンションの住人らと管理組合が売り主らに損害賠償を求めた訴訟の第１回口頭弁論期日が前日になって取り消されたことが１８日、分かった。

渦中のマンション管理人が異常を察し、報告したのに大京アステージ管理会社は何もしなかったそうです…
建物内の住民の命すら守れない管理会社なので…

外を歩いている人が死のうとも、最悪な結果の情報を隠し通すだけです。我々はこのサイトや、外部情報から知ることになる。大手なのに驚きの連続です。大京アステージが起こした大規模詐欺事件で業務停止3ヶ月の後、総会で指摘された時もフロントマンは無関係を装っておりました。分譲マンションは、管理会社が悪いと、防災，防犯、修繕、全てが悪化していく。その後、建物もろとも最悪な結果になるはず。管理組合は早く縁を切るべきではないかと日々思う。

>>2640 匿名さん

60日では？

Wikipediaでは、
2009年にも大規模横領事件を起こしています。
現在、オリックス傘下となりました。


沿革

不祥事、行政指示及び業務停止処分

ライオンズマンショングローベル逗子の丘の斜面崩壊、18歳女子高生が死亡

大京をオリックスグループとして認識するものではない 編集

大京の子会社化の発表時にオリックス広報は、「大京をオリックスグループとして認識するものではない」と述べている。持ち株比率を増やし、オリックスの傘下に取り込むも、大京は所詮「投資事業の対象」という位置づけ。投資対象として期間収益を取込み、最終的には、売却してエグジット益を狙う基本戦略となる。投資案件として成功したかいなかは、あおぞら銀行同様、大京がオリックス連結グループを外れる時、最終的なエグジットの結果次第である[17]。

オリックスは、収益獲得後は大京を売却予定。
より収益性を求める方向性となれば、管理組合との利益相反関係は更に増す。
雑費、人件費、無駄なコストの削減等が進み更なる管理の質低下を招きます。

東京都K市の当マンション（ライオンズマンション）は築後約30年間、（途中で社名変更があったものの）一貫して大京アステージ社との間で管理委託契約を結んできました。近年、同社の受託業務姿勢には疑問を感じる点が多く、2020年には不適切行為（場合によっては違法行為とも見える）が発生しました。その経緯を、以下に示します。
2020年7月の総会決議に従い、給水方式変更工事を同年10月ごろに実施しました。工事費が1000万円を超える大きな工事です。11月3日に本工事契約を補助（実質的には工事業者の仲介）している大京アステージからの工事終了の連絡を受けたのですが、工事後にはそれまでとは異なる高水圧となっており、工事結果について理事や住民からも不安の声が上がりました。そこで理事会では、大京アステージに対して、住民アンケートを取ったうえで不安を感じた家庭については個別に対応するよう指示をいたしました。
しかし同社は、住民対応中であるにもかかわらず、簡易完成図書提出をもって工事は完了しており、しかも工事請負業者（大京穴吹建設社）もその理解であるという虚偽の通達（後述の通り、これは工事請負業者の意図ではありません）をもとに、支払いを手続き依頼してきました。理事会としては、個別住民対応が完了しておらず、最終完成図書も受理していない段階での支払い手続きは妥当ではないと判断し、その旨を大京アステージに伝えました。
最終的には、12月19日に「住民対応がすべて完了した」との大京穴吹建設からの連絡が口頭でありました。これにより理事会としては大京穴吹建設からの最終完成図書の提出をもって納品とし、支払いを行う予定でした。しかし、二日後の12月21日に大京アステージ担当者（フロントマン）からは、数日以内に支払いを完了しない場合には「業者倒産」や「損害賠償請求」などもあり得るという文言が理事全員にメールで送られてきました。この結果、理事会が大きく動揺・混乱したことは言うまでもありません。
その後、理事3名で大京穴吹建設担当者に電話確認し、住民対応未完了段階および最終完成図書未提出段階での支払い請求は大京穴吹建設の意図することではないことを確認しました。また、大京アステージ西東京支店は、大京アステージフロントマンのこれらの不適切な支払い請求行為を把握していなかったことも、後日の西東京支店長および担当課長への面談で分かりました。
この一件に関しての大京アステージ西東京支店長から理事会への謝罪文が送付されましたが、今回の混乱の原因は大京アステージ社と理事長の理解の相違によると記載されていました。これはもちろん正しくなく、上記の説明の通り今回の一件はすべて大京アステージの不適切行為によるものです。西東京支店長は口頭での面談でそれを認めたにもかかわらず、謝罪文では理事会らの繰り返しの依頼に対して自社の過失および責任についての明記を拒否しました。また、当該フロントマンは依然として当マンション担当のままです。
そもそも、当マンションと大京アステージ社の間の管理委託契約では、工事の外注において発注補助や実施確認を同社が行うことになっていますが、当マンションに対して支払いを督促をする義務も、また権利もありません。また、後日の確認により工事業務遂行に関して大京アステージ社と大京穴吹建設の間には業務委託契約関係はなく（あれば明らかな利益相反行為となります）、大京アステージ社は大京穴吹建設を代行して当マンションに支払い督促を行う権限を有していません。まして、上記のように大京穴吹建設の意向でもない支払いを架空の損害賠償請求をちらつかせて強要する行為は、不適切行為を超えて違法行為である恐れさえあります。また、工事請負業者の意向と無関係に支払い督促をする行為は工事請負業者との間でキックバック等の利益供与を想起させ、コンプライアンス上の不透明感が否めません。
以上は大京アステージ社の不適切行為の一例であり、その他、管理委託契約内容の自社が有利になるような曲解（理事会でのその都度の指摘に対しては謝罪して認める）や数百万円の差額の出る見積もり作成など、大京アステージ社の自社利益誘導型の行為は目に余るものがあります。健全なマンション業務委託のためには、このような管理委託契約は一日でも早く見直すべきと感じます。

管理会社の過失→管理組合の過失。
にすり替えたのですね…
詐欺、横領、不法行為、善管注意義務違反は常套手段…

上記のマンション工事の不手際、その後の管理会社の対応の悪さ、
関係性がないとはいえ、
普段からの管理体制により、今回の逗子の死亡事故さえ起こってしまったのではないか…

マンションのり面崩落事故の後の全国の管理組合への管理会社の対応が更に酷い。大切な人の命が失われたというのに
この事件が発生した後、アステージ管理会社は全国のマンション総会時、詳しい説明もせず、単に重要事項の削除をしている事。改善策ではなく責任逃れのみだ。

某新聞社の記事。以下

生徒死亡の逗子斜面崩落、前日に亀裂　県に事故後報告
社会・くらし
2020年10月31日
神奈川県逗子市で2月、マンション敷地内の斜面が崩れ、隣接した道路を歩いていた県立高校の女子生徒（当時18）が土砂に埋もれ死亡した事故で、県は31日、前日にマンションの管理人が斜面に亀裂を見つけ、管理会社に連絡していたことを明らかにした。管理会社から県への報告は事故後だった。


　2月、神奈川県逗子市で女子生徒が巻き込まれた斜面崩落事故の現場=共同
県の会見によると、事故前日の2月4日、管理会社から現場斜面が土砂災害発生時の特別警戒区域（レッドゾーン）に該当するか調査する日程を問い合わせる電話があった。その際に亀裂の報告はなかった。

県横須賀土木事務所は事故後の2月10日になって管理会社から「4日に管理人が斜面の上部に亀裂があるのを見つけた」と説明を受け、この際、紙に印刷された写真の提供を受けたという。

県の担当者は会見で「できることは非常に限られたと思うが、事前に情報をもらえれば（対応の）選択肢が広がった可能性はある」と話した。

事故は2月5日午前8時ごろ発生。石垣で補強されていなかった斜面上部から約68トンの土砂が崩落し、下の市道を通行中の生徒が巻き込まれた。3月に県が公表した報告書は「風化を主因とした崩落」と指摘した。

生徒の遺族は業務上過失致死や過失致死の容疑で、マンション管理会社の関係者と区分所有する住人らを逗子署に刑事告訴。遺族は住人側に約1億1800万円の損害賠償も求めている。

県は2011年、土砂災害が発生した場合、住民に危害が生じる恐れがあるとして、現場一帯を土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定。委託を受けた調査会社が昨年11月、より危険な場所である特別警戒区域に該当するか調べていた。〔共同〕


上記アステージの対応について。

管理人が「亀裂」について管理会社へ報告しているのに、管理会社は亀裂について行政に伝えていなかった事。外部の専門家の話によると、管理会社は販売側への気遣いも入ってしまう、その可能性を否定出来ない。アステージが亀裂を報告していれば、行政側が市道を封鎖する対応で、女子生徒の命は守られたはずなのだから。

>>2644 評判気になるさんへ
私のマンションにおいても人ごとではなく大変気になる情報です。
お答えできる範囲でかまいませんので、下記の疑問点について教えていただけないでしょうか？
（１）発注時の工事仕様を理事会は把握していたのでしょうか？
（２）１千万を超える買い物をするからには理事会は当然のこととして、相見積を取り比較検討されたのでしょうか？
（３）もし競合であったとしたら最終選考で何らかの方法で大京アスと同系列（会社案内では大京アス内一部所）の大京穴吹建設になった時、違和感を訴えた人は居なかったのでしょうか？
（４）正式の工事契約は誰が誰と結んだのでしょうか？　管理組合と大京アスの一括委託工事でしょうか？　それとも管理組合と穴吹の契約でしょうか？
（５）工事完了届けは何処が何処に提出したのでしょうか？　穴吹から管理組合へ提出の契約でしょうか？
（６）支払いは誰の口座から誰の口座に振り込まれたのでしょうか？　管理組合から大京アス支払い口座経由で穴吹へ支払いでしたでしょうか？
差し支えない範囲でかまいませんので、よろしくお願いいたします。

調査会社が亀裂を見れば、県が斜面の保全工事を行うよう指導し、管理組合も承認せざるを得なかったでしょう。数千万円規模（？）の工事手配（大京アステージ）や元請け工事業者（大京穴吹建設など）の中抜きなど、オリックスグループに大きな利益が見込めるため、亀裂を見てほしいと要望した？

利益に結びつかない、緊急の安全対策には関心が向かなかった？

もしそうなら、（管理委託料の定額の利益では満足しない？）「利益成長」を掲げるオリックス経営で、従業員へのプレッシャーがあるのかもしれない。

マンション管理業に、オリックス経営は、相応しいのだろうか？？？

・生徒死亡の逗子斜面崩落、前日に亀裂　県に事故後報告: 日本経済新聞 2020年10月31日
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO65720580R31C20A0CZ8000/

県の会見によると、事故前日の2月4日、管理会社から現場斜面が土砂災害発生時の特別警戒区域（レッドゾーン）に該当するか調査する日程を問い合わせる電話があった。既に終了したことを伝えると、管理会社は調査会社に対し「もう一度現地に行くようなら見てほしいところがある」と要望した。その際に亀裂の報告はなかった。

・オリックス統合報告書2019
https://www.orix.co.jp/grp/pdf/company/ir/library/annual_report/AR2019...
（２２ページ）
経営戦略・中期的な方向性と2019年3月期の実績

中期的な方向性
　2017年10月に発表した2019年3月期から2021年3月期までの3年間の「中期的な方向性」は、2018年3月期の当期純利益に対して年間4%から8%の成長、ROE11%以上、信用格付A格の維持です。

利益成長、資本効率、健全性の３つを軸に、バランスを取りながら経営していくことを重視してこれらの目標を設定しています。

マンション管理業ってのは知れば知るほど不思議な業界であると感じます。

通常、管理を請け負っている物件になんらかの不備が生じた場合（報告し、理事会が意図的に対応しないと決めた場合を除いて）には、なんらかの責任が生じるはずである。だからこそ、現状を把握するための業務責任が入っているし、それでも何かあったときの為に、保険も入っている（主に管理会社が保険代理店になっている）。

しかし、実際に何かあったときには、契約に責任は負わないという文面が入ってしまっている。これだと、そもそも、管理が出来ていなくても、管理会社が不利益にならないので、管理会社が積極的に是正するモチベーションもなくなってしまう。
管理する事に対価を支払っているのに、結果、管理出来ていない場合に責任を負わないなんていう契約がそもそも有効なのか非常に疑問ではありますが・・・

積み立て金を、ギラギラした目で見ている…

築10年経過のライオンズマンションに住んでいます。
最近、管理組合や管理会社の対応が酷くて困っています。

住民総会で管理組合や管理会社の意向に賛同しない住民に対する差別が酷いです。
賛同者には玄関前に植木や自転車を置いても注意しないのに対し
反対者には、老人の杖一つでも撤去しますとの張り紙を貼る。

その嫌がらせの甲斐もあってか、年々住民総会に出席する方が減ってきて
管理会社の思う通りになってきています。
ホント最低です。

>>2652 匿名さん
管理会社に毒されて管理組合がイビツになっていますね。
理事長になって改革する気がなければ、見切りをつけて手放した方がお互い良いと感じます。

>>2647 匿名さん

コメントありがとうございます。2644を投稿したものです。
私も、今回、初めて理事（理事長）になり、いろいろ勉強しながら
だんだんと、大京アステージ社の問題（しかもかなり深刻）が
分かってきました。そのため、以下についてはお恥ずかしい
点もありますが、正直にお答えします。

> （１）発注時の工事仕様を理事会は把握していたのでしょうか？

当時は私もいろいろなことが分かっておらず、大京アステージ社に
丸投げでした。大京アステージ社が給水工事を提案してき、
自社から見積もりを取り、工事管理等を実質的に行い、
そして支払い手続きを行っていました。
今から思えば、作業内容（仕様）についてもほとんど理解
しておらず、恥ずかしい限りです。

> （２）１千万を超える買い物をするからには理事会は当然のこととして、
> 相見積を取り比較検討されたのでしょうか？

これについても、恥ずかしながら、合い見積もりもなく進めていました。
当時、大京アステージ社のフロントマンからは、「自社の協力
会社（大京穴吹建設）以外の工事会社が担当する場合には、
当社は十分に面倒が見れませんよ」と、脅しのようなことを言われて
おり、他の選択の余地はないと思いこまされていました。

なお、この点は大いに反省し、次回総会で理事会細則を見直して、
「工事または関連する発注については原則、合い見積もりをとること」と
理事会規則に追加することにしました。
これにより、マンション管理会社が合い見積もり取得に非協力的な
場合には、理事会細則を尊重しないということになります。

> （３）もし競合であったとしたら最終選考で何らかの方法で大京アスと同系列（会社案内では大京アス内一部所）の大京穴吹建設になった時、違和感を訴えた人は居なかったのでしょうか？

上記の通り競合ではないので、これについては無回答となります。
なお、この件でいろいろなことを勉強し、現在はすべての案件（かなり
少額の工事案件であっても）合い見積もりをとるようにしています。
＃私は理事長を退任し、副理事長として契約関係に専念しています。
その結果、すべての案件で大京アステージ社の見積もりはかなり高額で
あり、このところ連続4案件（数100万円案件を含む）で他社との
契約となっています。

なお、この会社案内の「大京穴吹建設が大京アステージ社の一部署
である」という記載がどこにあるか、教えていただけないでしょうか。

> （４）正式の工事契約は誰が誰と結んだのでしょうか？　管理組合と大京アスの一括委託工事でしょうか？　それとも管理組合と穴吹の契約でしょうか？

大京穴吹建設との契約です。

> （５）工事完了届けは何処が何処に提出したのでしょうか？　穴吹から管理組合へ提出の契約でしょうか？

契約内容は把握できていませんが、当マンションが大京穴吹建設との契約で
ある以上、工事完了届（正式な完成図書）の提出は（大京アステージ経由
だったとしても）当マンションに対しての提出です。

> （６）支払いは誰の口座から誰の口座に振り込まれたのでしょうか？　管理組合から大京アス支払い口座経由で穴吹へ支払いでしたでしょうか？

これは、大京アステージ社との契約上、いったん同社の口座に振り込まれてから
相手先に支払われるようです。これは、工事業者がどこであってもこの手続き
というルールになっています。

>>2654 口コミ知りたいさん

一年分の修繕積立て金を残して、お金をがっぽり引き抜かれていませんか？

>>2655 評判気になるさん

何か、ぎょっとするコメントですが、具体的にはどういうことでしょうか。
会計は通帳で確認できますので不正な会計操作は難しいと思うのですが…。

何か、がっぽり引き抜く方法があるのでしょうか？

>>2654 口コミ知りたいさん

今ひとつ分からないのですが、契約が工事業者と理事会なのでしたら、大京アステージの口座を通すためには、大京アステージが「資金移動業」を営んでいるという事になってしまうので、できないのではないでしょうか？

決裁代行業としてならば、工事業者からあらかじめ支払代行の委託を受けていることになるので、大京アステージのお抱え工事業者でないと難しい気がします。

従って、工事業者と大京アステージ間の契約で、理事会からは見た契約上の、工事業者は大京アステージでないとそんなことは無理な気がするのですが・・・

ちがうのでしょうか？
一応、大京アステージが資金移動業の資格を持っている会社なのかHPをみたら乗っていませんので・・・

>>2657 購入経験者さん

ちょっと調べてみます。ただ、もし、資金移動業をしていたとしても、
それが「がっぽり引き抜く」ということを意味することはないように
思います。

もしかして、ご指摘されているのは、マンションが大京アステージ社に
支払う金額と、大京アステージ社が工事会社に支払う金額が一致せず、
中抜きをしているのではないかということでしょうか？

大京アステージと業者間のルールですから、区分所有者や理事には裏側のしくみは見えないのです。
大京と無関係な会社に変更したつもりでも利益率の大きい駐車場メンテナンス会社等から裏でバックマージンを受け取る為、管理組合への請求額が高騰してしまう。管理会社を変更し、業者に値引き交渉すれば業者が同意しますので分かるはずです。

>>2659 通りがかりさん
支払いは大京アステージ社を通じて行うにしても、契約はマンションと大京穴吹建設と行うのですから、大京穴吹建設からの見積もりや領収書を閲覧すれば、契約額はわかるのではないでしょうか。この見積もりや領収書は、マンション側が持っているはず（持っているべき）ではないかと思いますが、違いますでしょうか。

>>2658 評判気になるさん

「資金移動業」を無免許でやっていはいけないはずなので、がっぽり抜くもなにも、やってはいけない事だから、大京アステージの口座を通すことを、大京アステージが会社としてやらないはず。という事です。資金の流れという証拠を利益なくやってしまう訳がないという事です。そんなことしていたことがばれたら、業務停止命令が出てもおかしくないはずです。無免許金融業を営んでいたとなるので。

（資金移動業と収納代行の違いがわからない場合には、他のサイトとかで調べてみてください）
なので、収納代行となると・・・

> 大京アステージ社に支払う金額と、大京アステージ社が工事会社に支払う金額が一致せず、中抜き

むしろ、今度は、これをしていない事はあり得ないという事です。
理事会と工事業者間の支払リスクを大京アステージが負うことになります。
双方で業務と支払の契約をしていて、双方の同意があるにもかかわらず、金融リスクや回収手続きが困難なときにそれを外部に任せたいという場合に使うのが、収納代行という事です。
企業として、支払リスクを無料で請け負うはずがありません。マンション側がお金が払えない、工事会社が逃げてしまったとかが起きた時に、無駄にその問題に足を突っ込むことになるので、そのリスク費用を乗せずにやるなんて、企業側の理屈から見ればありえない・・・

企業側から見れば、意味のない金額が入金されて、なぜか出て行くお金を会計管理上、手間が増えるだけなのにやるはずありません。やる以上は、そこに利益がなければ、よく分かりません。預かっていたものが移動しただけと言っても、個人間であれば、問題なさそうですが、企業になると基本的に入ってきたお金は収入になるので、税金がかかってしまいます。それが、かからないように、単に代理で預かっていた事を証明する必要（しかも、場合によっては免許がいる）が生じるので、それを意味なくやるメリットが企業にあるとは思えないなーと。

となると、実体は以下しかできないんじゃないかなーと。
１）実は、管理会社から見えれば、大京アステージとの契約である。つまり、大京アステージから見れば、売上である。
２）その口座は、実は大京アステージの口座ではなく、理事会の口座である。

金額が一致していれば、大京アステージが送金手続き上の業務を請け負う上で、管理会社から、口座を預かっているという立て付けのはずです。
なので、その口座情報の内訳を出してくださいと言われれば、その手数料は求められるからも知れませんが、口座自身は理事会のもののはずですなので、出来ないという事はないはずです。もし、見せられないとなったら、口座を本来の持ち主である理事会に返してください言えばいいのかなと。

そんなうまい金融業の抜け道方法があるのか？と思いました。
あれば、あったで、すごく知りたいです。

ただし、グループ会社やお抱え工事業者であれば、支払代行をやっても実体はお仲間なので、それは大京アステージからみても理にかなっているかと。工事会社からしてみても、理事会が支払えないとなっても、大京アステージが代わりに支払う事になるので、安心して仕事ができます見たいな事を言うかも知れません。
その代わり、収納代行委託料という事実上のバックマージンを、工事会社は、大京アステージに別な名目で支払うことはあると思います。
この金額は、マンションと工事会社の契約とは関係ない契約なので、大京アステージは、理事会側に全く見せる必要はありません。

だから、大京アステージとは全くこれまで付き合いのない工事業者と理事会の契約となった場合にも、大京アステージの口座を通すルールとなるとおかしいなと。

企業間だと、誰が誰にお金を支払うという事も契約にいれたりするので、例えば、それを入れたらどうでしょうか？
大京アステージ所有の口座を通す事が契約上できなくなるはずです。工事会社から見えれば、大京アステージからお金が支払われても、契約上は、理事会がお金を支払うとなっているので、工事会社が支払がない！と言いだしたときに、理事会が大京アステージに支払ったと言っても、それは工事会社に関係ないので、引き続き、理事会は工事会社に支払義務が残ったままとなります。つまり、理事会側の契約リスクが残ったままになります。
だから、直接、振り込んでください、しか出来なくなります。

それでも大丈夫だと言われたら、その証拠（契約書）を示してくださいと言えば、いいのかなと。

>>2661 購入経験者さん

一部間違えました。
以下、間違い

> 金額が一致していれば、大京アステージが送金手続き上の業務を請け負う上で、管理会社から、口座を預かっているという立て付けのはずです。

正しい）
金額が一致していれば、大京アステージが送金手続き上の業務を請け負う上で、「管理組合」から、口座を預かっているという立て付けのはずです。

>>2657 購入経験者さん
大京アステージがキックバックやマージンを受け取る場合、業者と大京アステージ間で行われる為、管理組合は分からないでしょう。高額となる駐車場メンテナンス業者、他。業界ルールですから。そのキックバック相当額は管理組合に上乗せされ、業者が管理組合へ請求します。馬鹿らしき慣習から外れる事が大切かと。他の管理組合と付き合い、単価を調べる等。

>>2664 検討板ユーザーさん

趣旨が伝わっていなかったらすいません。キックバックや、マージンを受け取っているかどうかではなくて、

2654さんが、
> 大京アステージ社との契約上、いったん同社の口座に振り込まれてから相手先に支払われるようです

と書いてあるし、少々、忘れましたが、他でも似たような事を書いている方がいたので、それをやることの、業者（管理会社）側の経済合理性の観点から意味がわからないので、書いてみました。

それが、どうしても、大京アステージとしてキックバックやマージンを受け取る為に、必要な事なのでしたら、それを回避できればいいのかなと。
この変な、お金の迂回ルートをわざわざ作る理由はないはずなのに、不思議だなと言うだけです。単純に、マージン等をあとで工事業者が戻せばいいだけなのに。

それが出来ない都合があるのはなぜなのか？に興味を持ちました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/666826/


上を参考に。

>>2665 検討板ユーザーさん
同感です。管理費用見直しのためかもしれませんが、「管理組合の見直しならお任せください」に騙されましたね。
団地型マンションの地質調査をしなければならない場所がどちらか、調査の理由が何かわかりませんが、斜面崩壊に関してであれば、逗子のマンションのように斜面崩落の危険箇所は行政が土砂災害警戒区域に指定しているはずですので、まずはその状況を調べてください。万一、区域指定されていれば、行政とよく相談すれば対策が必要かどうかわかるはずです。逗子の件はコミュニケーション不足が招いた管理会社の怠慢による災害だと思います。地質調査の提案も大京アステージが他人のふんどしで行う責任回避行動のように思えます。ご注意ください。

>>2666 購入経験者さん

そういう構図てすと、管理組合が支払手続をしても、管理会社で差し止めして、相手方の会社に支払われない自体はおこるのではないでしょうか。
また、スムーズに行われたとしても、通常よりも遅延しますから、相手方には不利で、結果として管理組合にツケがまわってくるのではないでしょうか。

>>2666 購入経験者さん
資金移動業と収納代行サービスの違いについていろいろ勉強しました。大京アステージ社の行為は、おそらく資金移動業ではなく、収納代行サービスなのだろうと思います。収納代行サービスを行う場合、債権者（工事業者）の委託は前提（必須）なのか任意なのかがよくわかりません。

それを踏まえて、以下をお読みください。

【資金決済法に関する調査・検討 2021-07-18】

2021年5月の資金移動業法改正（施行）により、資金移動業であれば、100万円以上の資金移動の場合には高額類型（第一種）資金移動となった。第一種については登録制ではなく認可制となったが大京アステージ社は認可企業一覧にはない。（R03年6月30日現在　https://www.fsa.go.jp/menkyo/menkyoj/shikin_idou.pdf）

もし、大京アステージ社の行為が資金移動なのであれば、同社は違法行為を行っていることになる。

なお、マンション工事支払いは原則は受取人が個人ではないので、大京アステージ社の支払い代行行為は、決済代行サービス（収納代行サービス）と捉えることもできる。この場合大京アステージ社の資金移動業者登録は不要である。単なる支払い代行であれば資金移動業とはならず、収納代行サービスとなる（https://it-bengosi.com/blog/sokin-warikin/）ためである。

しかし、金融庁の資料（https://www.fsa.go.jp/singi/singi_kinyu/kessaichukai_wg/siryou/2019102...）による典型的な収納代行サービス（イメージ図）では、債権者（受け取り者）の収納代行業者に対する委託（代理受領権付与）を前提としている。つまり収納代行サービスは、本来的には固定した債権者（工事業者）の代行として委託された収納代行サービス業者が債務者（マンション管理組合）の支払いを代行するものであり、債権者（工事業者）が案件ごとに異なる一般的な工事費用支払いに対してその都度、委託契約を結ぶ想定はしていないように見える。（案件ごとに債権者が異なる場合、債権者と収納代行サービス会社との間では、どういうやり取りが行われることになるのであろうか？その都度、大京アステージが工事業者に委託契約を求めるのは非現実的ではないか。）

にもかかわらず、大京アステージ社が同社Web（https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html）が収納代行サービスを行っているのは、債権者（受け取り者）である大京穴吹建設との間で委託契約（代理受領権付与）を行っているからであると予想される（想像できる）。これは、当マンションのこれまでの工事契約の多くが大京穴吹建設に対して行われている現状に基づくものであろう。そうすると、大京アステージ社が当マンションの工事費支払いに対して介入してきた理由が分かってくる。（実際に、大京穴吹建設と大京アステージ社の間には、代理受領権付与があるのであろうか？）

今後、当マンションでは、ほとんどの工事は大京穴吹建設への発注が行われなくなると予想される。すでに、少額・高額を含めて4案件連続で（合い見積もりの結果）大京穴吹建設以外への業者発注が決まっており、上記の委託契約スキームは破綻する。委託契約を拒否する工事業者も出てくるであろう。この場合には、大京アステージ社の支払い代行行為は資金移動業とみなされ、第一種認可を得ていない大京アステージ社の場合、違法行為となる可能性があるのではないか？

参考：

>>2669 匿名さん

収納代行サービスがまだ今一つ分からないのですが、一つ言えるのは、債権者（工事業者）から見ると、債務者（マンション）の支払い（取り立て）を代行してもらえるので、多少、時間がかかったとしてもメリットはあるということでしょう。

事業者向け（個人はNG）の収納代行サービスは認可制ではないので、大京アステージ社は自由に収納代行サービスを行うことができます。これをうまく使って（逆手にとって）、同社は大京穴吹建設への支払い代行をしていると私は予想しています。マンションからの支払いは理事長の印鑑が必要です。理事長によっては（私のように）安易には印鑑を押さないでしょうから、そういう場合の「脅かしてでも支払わせる」役割を大京アステージ社がになっているのだと予想しています。

今、大京アステージに対して、大京穴吹建設との間で委託（代理受領権付与）の関係があるのかどうか、確認中です。結果は、また、お知らせします。

>>2666 購入経験者さん

大京アステージ社のWebサイト（下記）をご覧ください。
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html

当マンションだけではなく、すべての契約マンションの工事費用支払いに
おいて、いったん、大京アステージ社口座にお金が移動することが分かります。

この「迂回ルート」がなぜあるのか。大京アステージ社にとってもうまみは
なんなのか。おっしゃる通り、これを明らかにせねばなりません。

工事業者が大京アステージ社に収納代行を委託するなら、その手数料が入るので
ある程度理解できます。が、一般的な（つまり大京穴吹建設を除く）工事業者
からみたら、無駄な手数料を支払うよりも、直接、マンション管理組合口座から
自社口座に支払ってくれた方がよいでしょう。
実際、私が調べたところ、他のマンション管理会社そうしているようです。

支払い業者が、あくまで自分はマンション管理組合と契約しているのだから
大京アステージ社口座から支払われる理由はないと拒絶した場合に、何が
起こるのでしょうか。

どうも、きな臭い感じがします。たんなる勘ですが。

情報ありがとうございます。

> すべての契約マンションの工事費用支払いにおいて、いったん、大京アステージ社口座にお金が移動することが分かります。

やはり、違います。点線になっていて、実線になっていません。
このような違いは、読む側にとっては気にならない違いかもしれませんが、契約上や法律上の制限を知ると、点線のように違いを作る必要があるという事が分かると思います。なので、分かって、使い分けていると思います。
なので、管理組合が「望めば」となるはずです。

実運用として、どう使っているかは分かりませんが、大京アステージとしては、管理料費の差し押さえの意味と、お金のコントール権がほしいという事だと思います。
修繕金が足りなさそうだから、工事を削ろうとしたときに、担当は銀行側に代わりに交渉できるので、借入する事を最後まで譲りませんでした。（それで、他業者になったのですが・・）
ですが、銀行側もいくら入って、いくらまでなら返せるという事をコントールしている情報を持っている側からの情報提供があれば、審査しやすいと思います。
紹介手数料等も得て、工事金額の割り増しもできるので、企業にとっては、多少の手数料を払ってもよい仕組みとは言えると思います。
（というより、これであれば、そもそも利用料も月額費用に含まれているはずです）

なので、管理費や月にかかる大京アステージへの支払は、確実に担保したいということだと思います。また、それだけだと、大京アステージ側の理屈しかないので、振込作業等の軽減という名目で、一応、理事会側にもメリットもあると思います。

ただし、修繕費はいったん保管口座に入っていて、当然、大京アステージと関係を持ちたくない企業もいるでしょうから、必ずという意味ではないですよ。という意味で「点線」になっているのだと思います。
それが、大京アステージの会社としての建前だとは思います。
（現金払いを求める業者もいるので・・・）

なので、工事業者の支払を、必ず「支払口座」から支払わないといけないと、担当営業が言っているのであれば、それは「無知」か「悪意」のいずれかだと思います。

ただし、過去これまで、大京アステージは担当の経費不正を検知できず、業務改善命令を受けているように、この仕組みは悪用しやすいという事はあると思います。

> 大京アステージ社口座から支払われる理由はないと拒絶した場合
そんなことは現実的にないと思いますが、あったら、直接振り込むだけだと思います。
銀行の振り込みは、そもそも、誰から振り込まれたか分からない場合もありますし。
「現金で支払ってほしい」が最も近いケースなので、その場合には、単純に「現金」で払っていました。それは、過去、理事会員だったときに覚えています。

>>2673 購入経験者さん

大京が代行して業者に支払っても、直接管理組合が支払っても、業者がアステージに後日キックバックを支払う部分は見えませんよ。どうしても知りたい場合、業者と仲良しになって下さい。

>>2674 通りがかりさん

特に、キックバックしている金額、もしくはキックバックしているか否かを知りたいとは思っていませんし、出来るとも説明していませんし、外からわかる仕組みがあるとも思っていません。

大京アステージとつながりがない工事業者と契約しても、なぜか、支払を「大京アステージ」の口座を通すルール（強制的な？）があるというので、それはおかしいのではというだけです。

それについて、なぜなら・・・と説明していただけです。

> 業者と仲良しになって下さい
というより、大京アステージ抜きで、業者と契約（仲良し？）しているのに、中抜きされているのではないか？と疑うならば、直接払うようにすればよくて、それを担当営業がルールで出来なく、大京の支払口座を使う必要性があると言っているのであれば、それは大京ができないのあって、大京ぬきでやればいいはずと説明しているだけです。

なぜ出来ないかと言えば、理事会、工事業者ともに収納代行の合意がないにもかかわらず「金銭移動」だけやると、「資金移動業」行為になるはずなんだけど・・・なので、できないはず。というだけです。

もちろん、そういうことやられると大京アステージが嫌がることは理解しています。

>>2672 マンション検討中さん

このシステムがあるために、たとえ管理組合は、直接契約していたとしても業者は大京アステージにマージン、キックバックを支払いますから、その分の費用が管理組合へ上乗せされるという悪どいスキームです。嫌なら一度管理会社を解約し、他社の管理会社に変更。その直前にこの、悪どいシステムから脱脚して下さい。どれだけ無駄な費用乗せられているかわかるでしょう。

少なくとも、建物等の物理的な管理と同等かそれ以上に「会計」の管理も重要なはずですが、マンション管理といえば前者ばかりに意識が向けられがちです。

私のマンションの管理組合は大京でない大手の管理会社と委託契約していますが、会社には「組合会計部」という部署があり、基本的に各マンションの管理組合の通帳をそこが預かって保管します。もちろん、違法ではありませんが、管理会社なしで運営されている近隣の団地の管理組合員の目には不必要で余計な委託行為に映るでしょう。

同じような話として、当マンションの規約は管理事務所（いわゆる管理人室）を業務委託先である管理会社に無償で貸し出すと定めています。会社と一線を画す意味でも賃料を取るべきだという提案は却下されました。

通帳であれ事務所であれ、現状維持は組合の意思なのでその決定には逆らわず、静かに観察しています。組合の、特に理事長の意思がすべて会社の利害に一致している点は完璧というか露骨というか、しかし黙って毎月の管理費等を納めてさえいれば平穏で快適に暮らせます。黙らない場合、他の組合員たちがどう行動したか、思い出したくありません。

>>2673 購入経験者さん

まずはご報告ですが大京A社は、大京穴吹建設を含むすべての工事業者との間での、収納代行に関する委託を受けていないとのことです。したがって、大京A社による収納代行はあくまでマンション（管理組合）と大京A社の委託契約の中で定められいるということになります。（言い換えると、管理組合と大京A社の間に委託契約がなければ、大京A社は資金移動業を営んでいることになる。）

以下は、その前提で書きます。

まず、https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.htmlの図は、確かに重要事項説明資料に含まれています。しかし、現実には大京A社口座経由での支払いを意識している（前提としている）管理組合および区分所有者はいないだろうと思います。気が付いたら、工事費用はいったん支払口座に振り込まれるというルールを受け入れさせられているというのが正直なところです。

> > すべての契約マンションの工事費用支払いにおいて、いったん、大京アステージ社口座にお金が移動することが分かります。

> やはり、違います。点線になっていて、実線になっていません。このような違いは、読む側にとっては気にならない違いかもしれませんが、契約上や法律上の制限を知ると、点線のように違いを作る必要があるという事が分かると思います。なので、分かって、使い分けていると思います。なので、管理組合が「望めば」となるはずです。

なるほど。この点線の意味を大京A社に確認してみます。ところで、「管理組合が望めば、工事業者口座に直接振り込むことも可能」というのは、案件ごとにということでしょうか。それとも、委託契約の中身を見直せば、当マンションの場合にはすべての案件について大京A社口座をスルーできるということでしょうか？（あまり重要な違いではないかもしれませんが、勉強のため、教えてください。）

> 実運用として、どう使っているかは分かりませんが、大京アステージとしては、管理料費の差し押さえの意味と、お金のコントール権がほしいという事だと思います。修繕金が足りなさそうだから、工事を削ろうとしたときに、担当は銀行側に代わりに交渉できるので、借入する事を最後まで譲りませんでした。（それで、他業者になったのですが・・）ですが、銀行側もいくら入って、いくらまでなら返せるという事をコントールしている情報を持っている側からの情報提供があれば、審査しやすいと思います。紹介手数料等も得て、工事金額の割り増しもできるので、企業にとっては、多少の手数料を払ってもよい仕組みとは言えると思います。（というより、これであれば、そもそも利用料も月額費用に含まれているはずです）

この段落は、私には難しくて、もう少し読み込んでからコメントいたします。ただ、私にも理解できるのは、収納口座からの振り込みも保管口座からの振り込みも、一切合財が一つの支払口座にまとめられるということです（だとすると、何のために収納口座と保管口座がわけられているのか？）

つまり、大京A社の支払口座には多くのお金が一旦集まり、しかもそのお金の動きは、事実上、管理組合からは見えないということです。これにより、書かれているようにこのお金のコントロールは大京A社が好きに行えます。

質問ですが、
> （それで、他業者になったのですが・・）
の他業者というのは工事業者という意味でしょうか、それともマンション管理会社が他社になったということでしょうか？

> なので、管理費や月にかかる大京アステージへの支払は、確実に担保したいということだと思います。

現在、収納口座は東京三菱UFJ銀行の通帳レス口座となっており、（どういう理由かよくわかりませんが）口座の出納情報が管理組合には開示されていません。どうも、銀行と大京A社の間に直接的な契約があるようです。（そのあたりも勉強中です。）したがって、収納口座のお金については、確実に担保されている、ように見えます。

> また、それだけだと、大京アステージ側の理屈しかないので、振込作業等の軽減という名目で、一応、理事会側にもメリットもあると思います。

ここまでを読ませていただくと、管理組合から見て収納代行のメリットはあるにしても、大京A社支払口座に振り込むメリットはまったく感じませんでした。むしろ、デメリットしか思いつきません。（支払口座振込後に大京A社が倒産した場合やそのお金を不正流用された場合、工事業者への支払外滞納された場合など。）

> ただし、修繕費はいったん保管口座に入っていて、当然、大京アステージと関係を持ちたくない企業もいるでしょうから、必ずという意味ではないですよ。という意味で「点線」になっているのだと思います。それが、大京アステージの会社としての建前だとは思います。（現金払いを求める業者もいるので・・・）

そうですね。収納代行＝大京A社支払口座経由ではないと思うので、収納代行は委託するが工事業者への直接支払いを前提とするような契約を検討するほうがよいのかもしれません。

> なので、工事業者の支払を、必ず「支払口座」から支払わないといけないと、担当営業が言っているのであれば、それは「無知」か「悪意」のいずれかだと思います。

確認してみます。（予想では「必ずではない」と回答が返ってくると思っています。）

> ただし、過去これまで、大京アステージは担当の経費不正を検知できず、業務改善命令を受けているように、この仕組みは悪用しやすいという事はあると思います。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39490920Y8A221C1CN0000/
この事例では、大京A社の担当者の不正は支払口座のお金に手をつけたのではなく、収納口座または保管口座に手を付けたという不正のようですね。（本来はこれらの口座の印鑑を持つことができないのに、それを入手して不正を働いた。）探してみたら、担当者が支払口座に手を付けたケースも出てくるのかもしれません。（そちらの方は自社口座ですので、担当者にはより自由度が高いので。）

> > 大京アステージ社口座から支払われる理由はないと拒絶した場合

> そんなことは現実的にないと思いますが、あったら、直接振り込むだけだと思います。銀行の振り込みは、そもそも、誰から振り込まれたか分からない場合もありますし。「現金で支払ってほしい」が最も近いケースなので、その場合には、単純に「現金」で払っていました。それは、過去、理事会員だったときに覚えています。

一度支払口座にお金が移ってしまうと、管理組合は大京A社と工事業者の間でのやり取りは全く見えません。例えばそこでトラブルがあった場合に、工事業者は「おたくのマンションの工事は二度とやりたくない」というかもしれません。せっかく、優良な工事業者を見つけてきても、こういうトラブルを起こされて、結局は大京穴吹建設でないと工事を請け負えないような流れを作られる心配もあるように思います。

どう考えても、いったん大京A社口座に支払金を移すデメリットしか見えてきません。

> 特に、キックバックしている金額、もしくはキックバックしているか否かを知りたいとは思っていませんし、出来るとも説明していませんし、外からわかる仕組みがあるとも思っていません。

はい、私も、この支払口座経由での工事費支払いはキックバックとは直接の関係はないような気がします。（関連会社からのキックバックのためにわざわざ支払口座を通してお金の流れを作る必要はないため。）

> 大京アステージとつながりがない工事業者と契約しても、なぜか、支払を「大京アステージ」の口座を通すルール（強制的な？）があるというので、それはおかしいのではというだけです。

からくりがあることは間違いないと思います。私の知る限り、大京A社の支払口座を経て工事業者に支払いが行う管理会社はほかにありません。大京A社のこのからくりを世に示すことは意義があると思います。

>>2678 評判気になるさん

なんとなく、不思議だなーと思ったところがなんとなく分かってきました。
これ「どこでも承認サービス」というやつの一部ではないでしょうか？

この「支払口座」は、大京アステージのサービスではなく銀行のサービスだと思います。なので、資金移動業を持っている銀行なので、やっていいサービスだと思います。
そうなると、今までの前提が大きく覆る気がしてきました。

「決済代行」だと、工事業者と大京Aの契約になるので、どうしても強制的に支払口座を入れられないのにと思っていて、それだと、「どこでも承認サービス」が機能しなくなり、どう考えても「資金移動」でないと、工事業者の承諾無しに、使ってはいけないはずです。
でも、使えるという事は・・・と考えるとやはり「資金移動」でないとおかしく、「東京三菱UFJ銀行の通帳レス口座」ということで、これは銀行のサービスである事が高いです。

大京Aはそこに、承認する機能のみをになっているのだと思います。
よく銀行にはバーチャル口座のサービスがあって、お金の流れだけを把握するための口座があります。もちろん、そのバーチャル口座には通帳はありません。基本的に、お金の経路とあとは、振込などを一端保留するとかの機能があります。
口座番号がマンション毎に定められているが、本来は１つです。
たまに、サービスでお客様専用の振込口座です。という会社がありますが、それと同じ類いのものです。

だとすると、
> 支払口座振込後に大京A社が倒産した場合やそのお金を不正流用された場合、工事業者への支払外滞納された場合など。

こちらは影響ないはずです。資金移動の途中でお金がなくなるという事はあってはいけないので。
なので、実体はこれが「銀行サービス」を使っているだけでしたら、お金の流れ的には問題ないと思います。

この手のサービスの良いところは、銀行側のサービスとして、どこからどこにお金が流れたという情報管理を銀行側に任せられます。
大京Aとしては、そのデータを取り込むとマンション毎の会計データが簡単に作れるという事だと思います。
マンション側に見せられないのは、他のマンションのデータも入っているし、それは会計報告として見せているでしょ！という事だと思います。
それに、支払った側（管理組合）が、口座で見ずに、承認する際に、勘定科目と支払い先管理をしていれば、それと一致するので問題ないという事だと思います。
（所詮、資金移動の為の口座なので、支払側から見れば、支払い先の口座とも言えるから）

ただし、これが有効に機能するのは、管理組合側で会計管理をしていればです。会計管理が出来ていて、その支払承認や、振込手数料等の削減をしたい場合に、こういうサービスを使ったりします。

マンションの場合には、管理組合で会計管理をせずに、管理会社に任せきりになっているので、なんかいいなりになって支払ってしまっている運用になってしまう。
それが続いたり、期をまたいだ支払なんかもわざとなのか知りませんが、管理会社はやってくるので、いつの工事で、支払はいつに、いくらなのか？
がわからない（というよりも、関心がなくなる）。

で、関心がなくなれば、よく分からない支払とかにも、結構ルーズに承認してしまう。
それが不正の温床や、疑心の種になりやすいという事だと思います。

すいません、認識の前提が変わったので、答えになっていないところが増えてしまいました。

>>2678 評判気になるさん

> 何のために収納口座と保管口座がわけられているのか？
収納口座は「大京アステージ」の口座です。
保管口座は「管理組合」の口座です。

管理費等には、「大京への支払」「業者への支払」が含まれています。なので、自分達の取り分をとって、から余ったものだけを、支払口座を経由して、管理組合の口座である、「保管口座」に戻しているという事です。
お金を移動するだけで管理出来る支払口座を使いたいのは分かると思います。

> 他業者というのは工事業者という意味でしょうか
工事業者です。
相変わらず、管理会社は大京Aのままです。と言っても、まずは計画的な修繕だけは大京Aの手を離れたので、まずは一歩前進かなと思っています。
おかげでだんだんと、大京Aの関与は減ってきました。

>>2680 購入経験者さん

> > 何のために収納口座と保管口座がわけられているのか？
> 収納口座は「大京アステージ」の口座です。保管口座は「管理組合」の口座です。

この部分だけ先に書きます。

https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
このサイトによると、「収納口座および保管口座は管理組合理事長様名義の預金口座で開設します」とありますので、両口座とも管理組合口座ではないでしょうか。また、「預金通帳は不発行制度を利用し、印鑑は理事長様に保管いただくことで分別管理を行います」とあり、この不発行制度というのが通帳レスということだと思います。私が聞いたのは収納口座は通帳レスとのことですが、この説明では保管口座も通帳レスのようにも見えます。そのあたりはまだ理解できていません。

よろしくおねがいします。

>>2681 評判気になるさん

> 「収納口座および保管口座は管理組合理事長様名義の預金口座で開設します」
失礼しました。そうなんですね。

こういう管理は顧客の資産管理をする際にはやったりします。以下はそこからの想像です。（ただし、別に大京Aがそうかは知りません。）

「保管口座」は、大京Aがさわれない口座で、「収納口座」は、大京Aが引落出来る口座。一時的に金額があっても、基本的に残高は0に近く管理する。

「保管口座」は「管理組合」の貯金を管理する口座。一般的に言えば、修繕積立金。

こうやって、口座を２つ持つ事で、IN/OUTをはっきり分けて管理し、それぞれの口座の権限を変えて管理することができる。
保管口座は、大京Aの不手際で盗まれたとかができないようにする。これの管理は管理組合で、大京Aだけでは触れる事が出来ない、そのため、悪意で盗むこともできない。盗まれたら、理事会の責任という事。

収納口座は、最大でも１ヶ月分のお金しか管理していない。
リスク分散の為と思われます。

>>2681 評判気になるさん

保管口座も通帳レス。

>>2678 評判気になるさん
例えば、
管理組合が加入する保険に付加している臨時費用特約費用は、保険事故発生の場合、支払われる保険金に上乗せされます。実費の工事費か100万円見積もり出た場合、10%臨時費用特約加入なら、10万円が上乗せ。他にも管理組合か支払っている保険に関して、特約確認…
鑑定士が来てくれ見積もりを出す時は市場の工事費の平均的な金額で見積もりをされるようです。今後、保険会社からの正しい情報は直接　保険会社から送付頂く等で分かりますが、結託する場合は、他社代理店から情報を得る事も必要ですね。

>>2654 口コミ知りたいさん

「2647匿名さん」で質問させていただいた者です。
「2654 口コミ知りたいさん」へ、回答いただきありがとうございました。

当マンションは数年前に管理委託会社が大京アステージに変わりましたが、この間に管理規約や管理委託契約書が変更されました。その契約内容を詳細に調べてみると、ここの掲示板の書き込み情報にあるように、管理会社側の責任が回避できるような条文に変更されていました。
総会でもこれらの変更点は重要事項説明でも詳しい説明はなく、住民の多くが気にとめないまま賛成多数で承認されてしまいました。

「2654 口コミ知りたいさん」に回答いただいた内容は、大京アステージへの今後の対策として、管理組合はくれぐれもよく考えておかなければならないことだと受け止めました。

>なお、この会社案内の「大京穴吹建設が大京アステージ社の一部署である」という記載がどこにあるか、教えていただけないでしょうか。
上記のご質問ですが、3年ほど前の大京アステージのHP会社案内には大京穴吹建設は改修施工部門として記載されていたはずですが、今回、改めてHPの会社案内を検索してみましたが、その情報は見当たりませんでした。
現在は大京アステージも大京穴吹建設も大京のグループの子会社として列記されています。なお、大京はオリックス不動産の子会社であり、さらにそのオリックス不動産の親会社はオリックス本社という構造のようです。

大京アステージと大京穴吹建設の関係について、不確かな情報をもとに記載した事をお詫びいたします。
大変申し訳ありませんでした。

大京アステージ管理会社が管理するマンション、管理会社にお任せしていれば、第一回目の大規模修繕後から資金不足に陥り、建物が良質でも保全は不能になり建物は死にゆく。家に居座る「死神」と同じ…資金が減る前に解決策を見つけること。

>>2685 匿名さん

> 当マンションは数年前に管理委託会社が大京アステージに変わりましたが、この間に管理規約や管理委託契約書が変更されました。その契約内容を詳細に調べてみると、ここの掲示板の書き込み情報にあるように、管理会社側の責任が回避できるような条文に変更されていました。

これについて、このスレッドがものすごい量なので、実は追いかけ切れていません。
お手数なのですが、その内容を知りたいので、何番のコメントに記載されているか
またはなんというキーワードで検索したらよいか、ご指導いただけないでしょうか。
読んで勉強させていただきたいと思います。よろしくおねがいします。

>>2682 購入経験者さん

コメントありがとうございます。

調べている途中なのですが、今のとこ分かっているのは、収納口座と保管口座の両方が
　口座は理事長名
　通帳は大京Aが保有・印鑑は理事長が保有
　支払（大京Aの支払口座への口座振替）時にはその都度理事長の承認を得る
という形で運用されているようです。したがって、収納口座と保管口座の運用手順は基本的には同じであるようです。

これらのことをフロントマンや営業担当に聞いていますが、彼らも説明ができません。営業レベルは、このシステムをあてがわれて運用しているだけで、その意味や理由、メリット・デメリットなどについては管理部門ではないとわからないようです。

一方で、重要事項説明会ではその営業マンしかいないわけで、区分所有者が疑問に思ったことを総会で質問しても答えることができないようなシステムで委託契約しているというのが現状ということになります。

>>2679 購入経験者さん

ここで書かれていることは、前提（たとえば支払口座は大京A口座であるなど）が事実と異なる部分があるので、私の方では結局あまり理解ができませんでした。ちょっと混乱してきたので、一度リセットして、原点に戻り、整理したいと思います。

まだ調査段階ではありますが、私なりに分析した結果は次の通りです。

【確認事項】
大京アステージ社の支払いフロー
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
において、収納口座と保管口座はマンション（理事長）口座であり、一方、支払口座は大京A社口座である。マンションから工事費は保管口座（または収納口座）から一度、支払口座に移動し、そこから工事業者に支払われる。保管口座から工事業者口座に振り込めばよい（実際、他のマンション管理会社はそうしている）のに、大京A社はなぜこんな面倒なことをするのだろうか。

ここで重要なのは、大京A社が行っている「管理組合口座⇒自社の支払口座⇒工事業者口座のお金の流れ」は実質的には資金移動業ということである。これが法律に抵触しないのは管理組合がこの流れで委託契約を大京A社としてしまっているからである（なお、管理組合は十分な説明を受けずに、これを無意識に受け入れている）。マンション側から大京A社への委託ががある限り、これは資金移動業のとはならず、収納代行扱いになる。収納代行では個人への支払でない限りは、資金移動業とはみなされない。

【私の推理】
さて、大京A社にとってのこの仮想的資金移動業のメリットは何か。最初はマンションからの手数料収益かと思ったが、手数料は大京A社ではなく銀行に入ることを考えると、手数料はメリットとは考え難い。（また、大京A社が手数料を取るという話は、同社から聞いたことはない。）

そこで、以下の計算をしてみる。一つのマンションが仮に年間で100万円（少なく見積もっています）の工事をどこかの工事業者に発注するとする。大京A社は全国で20万の管理組合と契約をしている。工事終了に伴い保管口座（マンション口座）から支払口座（大京A口座）に支払いがされる。これにより、大京Aの支払口座には、計算上は2兆円の資産がプールされる。

もちろんこんなことは現実にはなく、大京Aは工事業者に支払いをせねばならない。しかし、たとえばもし、マンションからの入金後、工事業者への支払までに1か月かかるとする。そうすると、大京A社の支払口座には、定常的に167億円のプールができていることになる。実際には、各マンションの年間工事費用は平均で数100万円以上であり、このプール資産もこの数倍になるであろう。一時的に支払口座を左から右に流れるだけの工事費用であっても、これだけの規模となると、事実上、定常的な資産となる。

この資産は、もし大京A社が資金移動業を営んでいる場合には第一種資金移動業者として厳しい認可基準をクリアせねばならないところを、無認可で得ることができる資産である。この資産が得られるのであれば、わずかな口座振込手数料を負担しても大京A社にとってはメリットが大きい。

これが、大京A社が表面上は単なる収納代行者であるにもかかわらず、まだ完成図書が提出されていない段階で、工事業者の意図でないにもかかわらず、当マンションに半ば脅迫にちかい形で工事費用（約1000万円）の支払いを督促してきた理由であると考えられる。マンションからの支払いが遅れると、大京A社の資産運用にそれだけ影響が出るのであろう。

さて、ここには東京三菱UFJ銀行との連携というもう一つのからくりがある。大京A社は東京三菱UFJ銀行の通帳レス口座を使うことで、上記の資産フローを見えづらくしている。大京A社としては、マンションからの入金と工事業者への支払の期間が空いているほうが、プールされる資産が大きくなる。そのためには、いつ入金があっていつ工事業者への支払が行われたかが見えづらくなっていることが望ましい。一般口座であるとその流れが通帳上で可視化されてしまうが、通帳レス口座ではわかりづらいという利点がある。このことを巧みに使って資産運用をしているというのが、大京A社がこのような支払いフローを行っている理由ではないか。

>>2690 匿名さん

そうか。戸数と管理組合数を勘違いしていました。
もう一度計算してみます。

管理組合当たりの工事費用が年間で100万円/年とし、
全国で7500管理組合と書いてします。
もし1か月間資金をプールできたら定常的に約6億円がプールされます。
定期的な大規模修繕工事を考えると、年間100万円は
少なく見積もりすぎていると思いますので、実際には
この数倍程度になるでしょう。

http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912052.html
これによると、年間売上高が600億円ですので、その数％程度の
資金を定常的に持つことができるのは、かなりのうまみでは
ないでしょうか？（上の仮定が成り立てばですが。）

通常の資金移動業者と比べてなんの制約もなくこのビジネスができる
とすると、大京A社の違法性については私はわかりませんが、
マンション管理組合として、それに協力する理由はもちろんありません。

http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912052.html

データ（従業員数）が怪しいですね…
昨年の夏場頃、本ページのデータを基に資料を作成しましたが、
従業員数は、「1,406名のままで、変動がゼロ」の状態です。

大凶カスが嘘の申告 or データ（従業員数）が未更新のどちらかですね…

うちの担当をクビになった（失笑）
〇ンコツ・フロントマン（新入社員）の担当物件数が10件後半だったので、
もっと従業員数が少ないような気もするが…

>>1606 管理会社経験者さん

> ”支払口座振込後に大京A社が倒産した場合やそのお金を不正流用された場合”については、マンション側は影響ないはずです。資金移動の途中でお金がなくなるという事はあってはいけないので。

私はここを疑っています。

https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
において、収納口座や保管口座（ともに理事長名義）から支払口座（大京A名義）に一度資金（工事費）を振り込むのは、マンション側の委託によります。つまり、マンション側がそれを望んでいるかという形式になっています。（もちろん、住民はそんなからくりはほとんど気づかされていません。）

そうすると、もし大京A社が倒産した場合、未払いの工事費があると、それはマンション側の支払い責任となると思います。つまり、工事業者はマンションに支払いを要求するでしょうし、支払口座に振り込んだお金は戻ってきません。もし、大京A社が資金移動業としてこの形をとっていると、このような事態に対応するための十分な財源がないと認可されませんが、大京A社の場合はここが「偽装資金移動業者」なので補償されません。マンション側にとっては極めて危険な委託契約になっていると思います。

また、よもやとは思いますが、収納口座や保管口座から支払口座への振込手数料はだれが払っているのかも気になります。普通はこの手数料は支払う側（マンション側）が負担しますよね。なぜ、大京A社の（都合＝利益の）ためにこの振込手数料を負担せねばならないのか、大いに疑問です。

>私の知る限り、大京A社の支払口座を経て工事業者に支払いが行う管理会社はほかにありません。

↓「支払用口座」を経由して費用支払をしている管理会社。

https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/199311002.html

今年3月の総合管理・組合数、867。

>>2694 匿名さん

> 「支払用口座」を経由して費用支払をしている管理会社。https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

他にもあったのですね。勉強になります。ありがとうございます。

この場合、支払手数料はどこが負担しているのでしょうか。
東京三菱UFJのWebサイトによると、手数料はケースによって
違うので、私にはどれに該当するのかよくわかりませんでした。
（手数料が0円の場合もあるようです。）
https://www.bk.mufg.jp/tesuuryou/furikomi.html

>>2693 マンション比較中さん

以下は、いずれにおいてもありえてはいけないと思います。（実際にあるかどうかの話ではなくてです）
工事業者の請求書がないと、支払はできないというのが基本だと思います。

> 大京A社が表面上は単なる収納代行者であるにもかかわらず、まだ完成図書が提出されていない段階で、工事業者の意図でないにもかかわらず、当マンションに半ば脅迫にちかい形で工事費用（約1000万円）の支払いを督促してきた理由であると考えられる。

もし、工事業者から大京Aへ収納代行を委託しているのであれば、請求書を発行できると思いますし、支払ったら、受領書もしくは領収書を発行してもらえばいいと思います。また、これが出来るのは、工事業者が大京Aへ収納代行を依頼しているという事に思います。

であれば、大京Aが倒産しても、支払先を大京Aに指定してきたのが、業者なわけですから、支払ったあとに業者が大京Aから回収できなくなっても、関係ないと思います。（現実問題として業者がごねるとかはあるかも知れませんが・・・）

一方、マンションが大京Aと支払代行として契約しているのであれば、請求があろうがなかろうが、支払うか支払わないかは、マンション側が決めて良いはずです。
業者に代わっての請求業務はできないはずです。
なので、大京Aは、支払依頼を受けたら支払える。業者は大京Aに対して請求を求める事もできないし、マンション側も大京Aを経由するか、しないかは自由に決めて良い。

この場合に大京Aが倒産したら、そのお金の責任はマンションが負うのですが、大京Aが請求はできないはずなので、ここに矛盾が生じます。

業者から請求がないのに、支払ったとなると、誰も依頼していないので払ったという事になってしまって、それはおかしな事のはずです。

一方で、

「大京A社が倒産した場合」でも、その口座は、自分達の売上として確保しているわけではないので、基本的には、その口座を目的外のお金に流用していたら、それは、アウトと思います。また、売上ではないので、倒産しても、お金を流用していたような犯罪がおきていない限りは、そのお金に手をつけてはいけないはずです。
（とはいっても、単純な預かり金に手をつける企業が多いのは事実ですが・・）

ここまで、考えると、収納代行・支払代行・資金移動業のいずれの形態でもおかしいんですよね・・・・

基本的に大京Aの担当が、知らないで勝手に好きなように判断しているような気がします。
彼らは、知らないと本社側のルールでと逃げるときがありますが、本社のルールが法律違反をしているなり、仕組み自体が不正であるとなるのですが、そう言う意味ですか？会社としての正式な回答を下さい。
と言うと、担当者以外の人がやってきて説明し、担当が変わる・・なんてこともありますよ。

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。　

プロのマン管士団体代表は、管理会社と仲良くしたい？

https://www.h-fukui.com/news/2935.html

「管理会社と一緒になって、社会の仕組みとして両輪で管理組合の適正化に資するところに協力できれば」と抱負を述べた。

　その上で「今後各会が行政との連携について、ひたむきに努力を続けていただくことが結果としてマンション管理士の発展にもつながるのではないか」と述べた。

https://www.h-fukui.com/news/2955.html

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。

　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

>>2696 購入経験者さん

別スレッドでも書きましたが、大京A社に関しては、工事業者が大京穴吹建設だろうが他社だろうが関係なく、工事業者からの委託はないそうです。大京A社に確認済みです。
したがって、
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
この仕組みはあくまでマンション側からの委託を前提とした支払いフローとなります。工事業者側は大京A社との契約がないので、大京A社に倒産などのトラブルがあった際には工事業者側には何の責務もなく、マンション側の支払い義務は残るということになります。

企業悪を通り越して、社会悪の大凶（理事会の場は、悪徳セールスの時間帯化（怒））に関わるのは、本当に時間（人生）の無駄ですよね…

【くらしスクエア】　こんなヘボ！サイトは、誰もアクセスしない（工事履歴なんて虫食い状態、担当者のブログなんて不要（失笑））
【どこでも支払承認システム】　利用説明は皆無で、架空請求（不正会計）に利用される可能性あり

ろくな人材はいない（不祥事の連発など）し、この悪徳業者にマンション管理なんて、到底、無理です。ストレスの元凶とは、とっとと、おさらば（管理会社のリプレース）しましょう！

振込手数料が大幅に安くなります！｜振込サービス『Flico（フリコ）』｜オリックス
https://biz.orix.co.jp/flico_lp_1804/flico_lp_1804.htm

振込手数料が一律260円（税抜）

だからどうってわけではないけれど、関東エリアの「大京アステージ」支店は、熱海営業所を除く１６店が（大規模修繕売上高で全国１位（売上高、374億円）の）「大京穴吹建設」事業所（企画課）と同じビルの同じフロア―にあるんですね。

事業所一覧 | 株式会社大京アステージ
https://www.daikyo-astage.co.jp/company/branch.html

会社概要｜会社案内｜大京穴吹建設
https://www.daikyo-anabuki-construction.co.jp/company/about.html

【マンション大規模修繕売上ランキング】1位は大京穴吹建設 :: リフォーム産業新聞
https://www.reform-online.jp/news/reform-shop/16910.php

>>2702 匿名さん

わかりやすいですね。両社はほとんど同じ会社に近い形で連携・運用しているのでしょうね。

>>2700 匿名さん

本当に、へっぼこです。
暮らしスクエア？大京を通すと，専有部分の修理も異常に高い値段になります。以前、試しに連絡しましたが、アホらしい値段。大京が儲かる為の養分されるだけです。笑
専用部分も

>>2699 マンション比較中さん

いくつか分かったことがあります。整理できていないので、小出しに出していきます。

大京A社からの回答によると、
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
この支払いフローにおいて、マンションからいったん大京A社の口座に振り込むことによるマンション側のメリットは「なにもない」そうです。大京A社自身からの回答です。（何か言い訳っぽいことを言われるかと思ったら、ないと断言されたので、逆に驚きました。）

そうすると、次の委託契約（＝総会前の重要事項説明）において、当マンションにデメリットはいくつもあるがメリットがない支払いフローを前提とした委託契約を受け入れることはできないというしかありません。

「御社がどのような形で支払うかはお任せしますが、マンションとしては大京A社口座経由での振り込みフローを委託契約からは外してください（このフローは、当マンションが委託しているものではありません）」と申し出たら、どうなるのでしょうね。そうすると、大京A社は無登録での資金移動業を行うことになり明らかに違法となります。

>>2673 購入経験者さん

https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
この点線の意味を大京A社に確認しました。

回答は、なんと、「通常は保管口座からの支払はないのだが、工事等で
特別に支出する場合という意味で、点線で表している」ということでした。
つまり、同社との間でマンション管理契約をすると、支払は有無を言わせず
同社の支払口座経由となります。

>>2698 匿名さん

マン管と管理会社の両軸。は、分かります。が、片方が、大京アステージですと、、すぐにパンクしてしまいます。…まともな管理会社とマン管が両軸であれば
…。

>>2707 マンション検討中さん

28歳で辞めてしまっては、何の影響力もないと思います。
単に昔の同期が偉くなったか、偉くなれなかったかで傷を舐めあっているだけかのように見えます。

種まき（行動をしないと…）を、芽は出ませんよ！　卑劣な意見（所感）は不要です・・・

業務不履行状態の能無しフロントマンの上席（40代らしきリーダー）を呼び出しましが…
リーダーに対し、能無しフロントマンの仕事ぶりの状況説明の中で
「モラルやビジネス・マナーの欠如」の項目に差し掛かったところ…

リーダー：「ビジネス・マナーって、何ですか？（即、質問）」
私：「へっ（絶句）」

リーダーにも関わらず、ビジネス・マナーなる言葉の意味すら理解していない様子。
報連相（報告・連絡・相談）と並び、社会人としての一般用語になるはずですが、
リーダークラスでも、こんなレベル（ろくな人間が居ない）の管理会社と再認識…（失笑）

>>2710 購入経験者さん
哲学的な投げかけだったんですよ。さすがに中学生でも分かることを聞くわけないでしょ…きっと、、、たぶん

>>2710 購入経験者さん

全国共通かもしれませんね。うちのマンションも、リーダーらしき人を連れ、新たなフロントマンに変わりリスタートしたのですが。その後も、マンション内に起こる様々な事故、に悩まされております。全てはフロントマンの知識の欠乏から。建物への提案が適切でない。建物の事分かっていません。早く気付いて欲しいです。

>>2712 eマンションさん

私の印象では、フロントマンはもちろんですが、支店長クラスでも（支店長としては）相当レベルが低いです。おそらくですが、自社の管理システムの本来の意味や意図を理解しておらず、業務のフローだけが頭に入っているのだと思います。このクラスは次の幹部候補なのでそれではだめなのですが、会社が（たぶん親会社のオリックスが）幹部人材を育成する気がなく、支社ではマニュアルどおりに管理してくれたらよいということなのだろうと思います。

>>2711 匿名さん

理事長の目の前で、こういう発言自体、アウトでしょう。会話の続きも、ありますけど…

>>2712 eマンションさん

会話の終盤でのリーダーの（言い訳じみた）発言です…

能無しフロントマン君は、新入社員で実地研修（他のフロントマンに連れられて…）後、
現在、10件後半の物件を担当中。
社内には、営業・技術部の2つがあり、各フロントマンは、技術部（現場も見えていない）が作った
（胡散臭い）資料を理事会の場で、説明するのが役目。
なんてことを、ベラベラと喋って帰って行きました…（絶句）

理事会時に提示のある議案書は、
毎回毎回、誤字脱字のオンパレードで、足し算や掛け算後の数値も合っていない始末。
未だに、社内の伝票整理を理解しておらず、
毎回、月末頃に「書類を忘れていたので、捺印して投函しておいて下さい…」なる
社内に出す様なメールでの指示に、理事長は、ブチ切れています！

また、能無しフロントマン君は、詐欺紛いなやり口で
「言質」を取る事しか考えていないのが、見え見えです…（失笑）

>>2704 評判気になるさん

社員が何も知らず、丸投げで何も考えてないですから。
価格交渉もしない上で、何もやってないのに高い給料、高い家賃をカバーできる分の利益取らないといけません。
自分でどこか連絡した方が確実に安いでしょうね。

また、くらしスクエア自体が大赤字のはず。ホームページと同じく何も進化してませんね。

全ての管理組合は、値上げうんぬんよりもむしろ、この無駄なサービス廃止して、その分値下げさせた方がいいと思います。

大凶管理とはよくいったもんです。
騒音トラブルでアステージ担当にかどがたたぬようにお願いしたつもりが、ことが大きくなって結局その住人から怒鳴り込みにこられました。その方へ丁寧に説明するとすぐにご理解いただき、陳謝いただけました。
大京にまともに会話が成立するレベルの人が残念ながら少ないように思います。まともな人がいてもいなくなります。何をするにしても間にいれてはいけないなと思いました。
専有部分の修理は資金をおさえたい、不快な思いをしたくないのなら、ネットで調べて自分でお願いするとよいでしょう。

>>2724 通りがかりさん
専有部すらまともに対応出来ない事、分かります。彼らはマンションの共有部の知識もほぼ無い為、どこから聞いてきたのか？昭和時代の建物のマニュアルを学んでいるのか？不可思議な対応ばかりです。新築なら劣化もなくクレームだけで済むでしょうが、これが、築古に向かうマンションであれば、非常に大変な事が連発します。彼らはほとんど何も分かっていません。知識のない担当者は、マンションをダメにするだけ。

>>2725 検討板ユーザーさん
全く酷いもんです。どうしてこんな会社が存在しているのか

大京アステージ千葉支店の対応の悪さに呆れています。
同じ問題を抱えている方はいますか？

>>2727 匿名さん

全国どこでも対応できていません。マンションの管理を理解していません。特に悪いのは建物の事故発生の後、放置すれば、その後どうなっていくのか？が分かっていません。我々は充分な知識を持って対応しなければ建物はボロになります。彼らから提案される案件も第三者に確認等が必要です。

もう一つ、
大規模修繕時期が近づくと、大京アステージは特定の住人に「理事役員のお願い」をしてます。

大規模修繕。一年間の貯蓄分の修繕積立金を残し、必死に、大凶アス（＋大凶穴吹建設）がお金を引っこ抜きにかかります！（常套手段）

過去の大凶穴吹関連の事故
https://www.rodo.co.jp/column/42430/

（大凶グループ自体が、腐りきっていますね…。流石、不正の温床＆倒産した会社の集合体）
その後、アルバイトの延長みたいな人材（無能な営業）が、交代要員としてやってきます…（失笑）

>>2730 匿名さん

>大京アステージも関連も最悪ですね。

　

分譲マンション購入後は、築浅から管理組合活動しっかり行なって欲しい。住民と共に結束し長期的目線で計画して欲しい。長期修繕計画表は当初から赤字計画書であった事。過去から、長期修繕計画書について管理組合は管理会社に問いかけてきたが、ベテランフロントマンは、「大丈夫、管理組合の資金は不足していない。」と言い続けてきた事。これは全くのデタラメであった…。ベテランフロントマン＝自社に利益をもたらす有能なトップセールスマンかと。更に管理組合メンバーが建物の知識がないと今後も騙され続ける。フロントマン自身も建物の知識があるとは思えない。それらしい話を真顔でしてるだけ…更に管理組合は、周辺の悪徳コンサルからも身を守るべきで、見抜けない場合は行政絡みの業者紹介で行うべきだと思う。気を付けて欲しい。

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210521/k10013044541000.html

ちょっと古いのですが、逗子斜面崩落訴訟の件で被害者と争う流れになっているようですが、どうして、保険で対処しないのでしょうか？

100%の過失はないとならわかるのですが、訴えを退けるよう求めるなど、全面的に争うように見えます。
心情的にも、経済的にもあまり、よい解決策におもえないのですが・・
どのマンションでも経年劣化等が原因で、第三者に危害を加える事故になったら、こうなってしまう可能性がどこにでもあるのでしょうか？
それとも、大京アステージとの契約だとこうなりやすい内容があるのかが、どなたかわかりますか？

>>2733 マンション検討中さん

保険が適応になるのこそ訴えが認められて賠償責任負わないと無理じゃないですか。所有していた斜面の事故で保険下りる気はしませんが。
住人としては売主と管理会社に責任があると思っているから取下げを求めるのではないですかね。
この事件後に「管理の提案はするけど責任は管理組合」みたいな規約改訂してるという話がありました。それをやったところは危ないでしょうね。

>>2734 匿名さん
マンション住民なら、死亡事故を起こした住居に住み続けるのは、非常に後味が悪いものでしょう。マンション購入後は正しい管理を行う会社と手を組みたい。管理者である大京アステージの今後の対応を確認したい。

>>2734 匿名さん
この事故の最大の問題点、
大京アステージは、管理人から敷地内のり面の亀裂の報告を受けていたのに、早急に対応しなかった。斜面下を通行禁止にすれば死亡事故は防げたはず。
大京アステージ管理のマンション管理組合は、同様の危険に晒されている事を認識したい。

>>2733 マンション検討中さん
建物から落下物、建物の外壁等が落ち、第三者の物を傷付けた場合怪我をさせた場合、管理組合と区分所有者全員の責任です。保証の事なら、管理組合は施設賠償保険に加入していると思います。被害を受けた方へ充分な謝罪と保証が必要。それ以前に、しっかり建物の保全をする事。建物が古くなっても充分な修繕費を残しておく事です。火災保険もしっかり活用して下さい。管理組合は火災保険がどのように活用出来るか確認して下さい。

>>2733 マンション検討中さん
マンション総合保険の対象は建物施設が主であり、今回の敷地法面は対象となっていません。損害賠償金を保険で補填できません。他にも壁から雨水が浸水しても保険金はおりません。保険の限界です。管理費で修繕することになります。本件で問題なのは、管理会社の責任の範囲です。事故直後、大京アステージと親会社のオリックスは崩壊した斜面は管理委託契約の対象外としました。管理委託契約書には敷地も管理対象となっていますが、大京アステージでは管理員の日常の目視点検項目は敷地を対象にしていません。今回は管理員が斜面（土砂災害警戒区域指定）の上部に亀裂を見つけてしまいましたが、行政機関への連絡が不十分で、発見翌日に崩落事故で死者が出たということです。一義的には崩落した斜面の所有者（区分所有者）に管理責任があるのですが、区分所有者（管理組合）は管理会社に敷地の管理を業務委託しています。私見ですが管理会社としての知識・技術力・判断・危機管理能力等々に疑問ありです。さらに、マンションの売り主が斜面のリスクに関する説明を怠っていたようで、訴訟が泥沼化しているようです。被害者遺族が気の毒でなりません。
大京アステージはこれを受けて、管理委託契約書の内容変更、例えば、敷地や擁壁の目視点検は含まない、建物施設等の修繕に関する企画提案を削除するなどを提案し、知識のない理事役員をうまく丸め込んで、総会決議を勝ち取っています。
適当な理由をつけて、国交省作成の標準管理委託契約書とは異なる内容になっています。なお、崩落法面の復旧工事費は管理組合が負担したようですが、未崩落の私有地部分の補強工事は特別に国費と逗子市負担で行われたようで、逗子市議会は被害者への損害賠償に応じない対応を非難していると聞いています。
　善管注意義務って何なんでしょう？　顧客に対して正しい対応ができてますか？
　管理会社としてのプライドはあるの？　等々、社会性のないこの会社には？だらけです。

>>2738 大凶あす定時さん

住民の意識が高く他人任せにしないか、こりゃダメだと思ったら引っ越しするか。因みに私は後者です。

壁から雨水、保険適用になる事あります。

>>2739 通りがかりさん
お勤め（論点のすり替え）、ご苦労様です（笑）
寄生〇の駆除（管理会社のリプレース）が、先だと思いますけど…（失笑）

>>2738 大凶あす定時さん
業態が違う者ですが、契約書に敷地が管理対象の範囲なのに事故が起き裁判になったら、敷地は管理の対象に含まれていませんから管理会社に責任はありませんって言うのはおかしくないですか。これでは契約書の意味はなさないし、偽りの管理業務を行ってきたのですね。管理員の目視範囲じゃないとも言っているらしいけど、管理会社は敷地の管理業務を受託したんだから管理員の仕事じゃないなんて。だったらアステージの社員が代わりにやるべきじゃないのかな？契約書に記載していることをやっていなかったら契約書違反ですよね。契約違反から派生する瑕疵も違反者が責任を負うんじゃないのですか？裁判でも被害者に損害賠償の請求棄却を申し立てようですが、これも意味がよくわかりません。
マンション管理業界の契約はよくわかりませんが、他の業界とは契約という概念が違っているんですかね？

>>2741 匿名さん
その通りですね。まあ、やれればです。頑張って下さい。

>>2741 匿名さん

>>2741 匿名さん
その通りですね。まあ、やれればです。頑張って下さい。

>>2742 匿名さん
裁判の結果次第では、１億を超える損害賠償金の支払いと顧客が逃げることが予想されるだけでなく、国土交通省も行政処分せざるを得なくなるかもしれません。
さらに、その時はオリックスが大京から手を引くかもしれません。
ということで、どんな理由をつけてでも無罪を勝ち取ろうとしているように思います。マンション管理を業とする立場であり、善管注意義務違反は明白なので逃げられないと思いますが。
大京アステージが自社でやっている管理業務は、管理組合から委託している業務のほんの一部分だけ、出納、清掃、保守点検、修繕の企画・工事、管理員ほか、ほとんど再委託しており、管理監督などできておらず丸投げ、というか、フロント担当者が管理監督できる能力を持ち合わせていません。そのうえ、マージンだけはせしめているようです。債務不履行しても適当にごまかしています。業務品質がどんどん悪くなっています。管理組合役員も高齢で無垢な方が多く輪番制なので、オレオレ詐欺にかかるように騙されるか、無関心に丸投げしています。

管理費値上げ、管理会社変更などについての体験談や意見をメールで募集中とのことです（朝日新聞）。
https://www.asahi.com/articles/ASP9C7DHTP9CULEI002.html

メールアドレスは９月１２日（日）朝刊の第２面の記事にも載っています。

このような危険な場所に建築の許可を出した行政の責任も追及するべきでしょう。

> 国土交通省も行政処分せざるを得なくなるかもしれません。

国交省も、マンション管理業者についての一定の指針は出してほしいかなと思います。
大京アステージは、「経年劣化による被害」は管理責任の対象外と説明していたかと思います。

しかし、「経年劣化」しない設備はなく、また、「経年劣化による被害」は責任外がすべてに置いて摘要できるならば、何があっても「経年劣化」だからと言えなくもありません。

確かに、明らかに危険性を把握していて、それを管理会社が管理組合側に指摘しても対応しない場合までの責任はないとは思いますが、管理組合側に言わずにいて、業者側ででは把握していることまで管理責任外といえる状態を放置するのは止めてほしい。

少なくとも、国交省の指針を出してくれれば、その指針に従えない「大京アステージ」のような管理会社と付き合う場合には、管理組合側の責任と明確になれば、この業者とも手を切れるのだが・・・

>>2742 匿名さん
「大京の常識は世間の非常識」と、過去に別のコメント欄に書いてありました。結果、「第三者が巻き込まれ死ぬ」が起こってしまった訳です…

>>2748 ご近所さん
同感です。
ただ、国の役人は民々のお話なので極悪非道な事案がない限り指針を出すようなことまでしてくれないでしょう。なので、逗子の被害者には失礼ながら、これを契機にしてほしいのですが、現状では管理会社の保身で逆方向に向いてしまっているのが懸念です。

経年劣化による損害にはマンション保険の対象外となるものがあります。
マンション管理の専門会社なら、日常目視点検や定期点検等により、
施設・設備の経年劣化を早期発見して機能不全や管理瑕疵にならないうちに修繕や更新の企画提案をしてくれるのが本来であり、管理組合がこれに反して修繕・更新せずに問題が生じた場合は管理会社の免責が契約書に明記されています。
今回、管理委託契約書に「経年劣化による瑕疵（被害）」を免責事項に追加されたのは、業務放棄が提案されたようなもので、フロント担当者の「日常業務は変わらない」旨の不適切な説明に騙され、管理組合側もこれを認めてしまったものと個人的に認識しています。

>>2750 大凶あす定時さん
逗子の件は民事は損害賠償請求になっていますが、刑事訴訟の対象にならない理由はどんな点なんでしょうか？

>>2751 匿名さん
刑事事件にならないという情報があるんですか？
遺族が刑事事件でも告訴している旨のマスコミ報道があったと思いますので、
現在も捜査が行われているのかと思っていました。
民事への介入が難しいんですかね？　
もしそうなら業務上過失致死が疑われる事案なので遺族の立場になると大変残念ですが。

業者の中に入りマージンやキックバックをこっそり抜き取る。それを追求しても、絶対に嘘をつき、誤魔化すのです。悪徳。しかもピンチになると、輪番になると自分らの関係の業者や建築会社の関係に、「輪番お願いできませんか。」と言い難を逃れようとします。どうしようもない。

とある設備の更新の金額ですが…

長期修繕（大横領）計画書：約250万円
見積もり（大凶）：約130万円　※完全に余計な施工付き
見積もり（地元の業者）：約55万円

数字を並べてみると、如何に胡散臭い悪徳業者であるかが、バレバレです。
流石としか言いようがありません。大凶の管理手法（悪徳商法）

> 確かに、明らかに危険性を把握していて、それを管理会社が管理組合側に指摘しても対応しない場合までの責任はないとは思いますが、管理組合側に言わずにいて、業者側ででは把握していることまで管理責任外といえる状態を放置するのは止めてほしい。

当マンションの担当は、設備関連の行政指導すら、理事会に伝えない（隠蔽）ような糞フロントマンでした。当然、クビにして叩き出しましたけど…

逗子のマンションの件は、大凶の全面敗訴を切望します。

それは酷いですね。
他の皆さんからも、大京アステージの修繕工事等で異常に高額な事例や必要のない工事が付加されていた事例があれば投稿をお願いします。

最近、長期修繕計画に基づく鉄部塗替えで、足場が必要な箇所を先延ばししたのはまだ理解できますが、腐食している箇所の補修を放置（塗替え対象外）とするようなことをされました。
予防保全の観点から早く補修した方がトータルコストを低く抑えることができると思うのですが、管理会社は将来の高額補修を目論んでいるんでしょうかねえ？

>>2740 評判気になるさん
＞壁から雨水、保険適用になる事あります。
どのような場合でしょう。是非、事例をお教えください。

>>2756 大凶あす定時さん

外壁がどのような状態かにもよります。経年劣化では保険適用ならず。
例えば大型の台風によりマンションの外壁に何かが飛んできてぶつかり、外壁が破損した場合は、風災特約等で保険適用となる事はあります。もし単なる劣化であれば一箇所だけでなく多くの場所に傷み等が出ます。その他。

>>2755 大凶あす定時さん

その通りだと思います。

>>2757 匿名さん

ありがとうございます。
飛来物で窓ガラスが割れて雨が吹き込んだ場合と同様のケースですよね。
今回私どもの場合は、豪雨とは言え、外壁の防水機能が劣化していたとの判断のようで保険対象にならず、大規模修繕工事の保証期間の５年も過ぎていて、何の補填もなかったようです。
外壁補修費は仕方ないにしても、共用部分の不具合で第三者（居住者）に損害を与えたと考えて、専有部分の内装補修費が保険対象にはならないんでしょうか？
どなたか詳しい方、教えていただけませんか？

>>2759 大凶あす定時さん

保険会社によっては出ないし、出るところもあるです。
管理組合が支払する必要があります。

>2620

来年４月スタートというマンション管理の新制度「管理計画認定」をわかりやすく紹介してくれているページ（記事）です。全文無料で読めます。
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20210916/biz/00m/070/001...

>>2759 大凶あす定時さん
管理組合が入っている保険と特約によります。保険料が安いのは、保障も薄いと考えたほうが良いです。ただ、出ても再調達価額ではないので、その点注意が必要です。
被害を受けた側の区分所有者は大体、火災保険等に入っていますよね。その保険には水濡特約というのがあって、それに入っていると区分所有者の保険で内装等の復旧費用がでます。
水漏れや水濡れは原因を突き止めることが難しかったり、時間がかかることもあるので、集合住宅ではトラブルにならないよう、保険料は高くても保障の手厚いのに入っておいた方がいいと個人的には思います。

>>2759 大凶あす定時さん
初めまして。マンション共用部の不具合が専有部へ被害を及ぼした場合、施設賠償責任保険というものがありますよ。ただし雨漏りは対象外です。基本的に雨漏りが原因での保険はありません。貴方のケースでは強いて言えば保険ではなく管理組合への請求でしょうか。劣化著しい箇所を放置していた、外壁工事を延期していた等はっきりとした状況があれば或るいは…といったケースで望み薄です。台風であれば風害を事由にする手段もありますが申請には保険知識が必要です。ちなみに2762はデタラメです。雨漏れと水濡れの区別すらついていない素人です。保険料の安さと補償は関係ありません。生保と損保の違いも知りません。平気でデタラメを書く輩です。気をつけて下さいネ。

>>2759 大凶あす定時さん
なにか自分に都合が悪くなりそうなレスが入ると、いろいろなことを言う人がいますが、マンション管理組合が入る保険（会社によって、名前が違う場合もありますが、だいたい「すまいの保険（マンション管理組合用）等」の内容については、約款やパンフをダウンロードして、比較表を作ってみることです。補償内容が大きく違うことが分かる筈です。例えばA社の保険会社の商品では、こういう分類の事故で各回いくらまで（高額）、B社のものでは年間いくらまで（少額）とか、示談サービスがある、なし等、ほとんどの項目で差は歴然です。保険料も相当違いますから、当然と言えば当然です。安さを売りにしている割に代理店だけでなく、「診断した」仲介者にも手数料を支払っているような保険会社の場合、HP上ではパンフも重要事項、約款もダウンロードできないようです。恐らく、約款や重要事項等をよく読まれると困るのでしょうね。漏水は、大概の保険会社では、大きな「水ぬれ」という分類に入りますね。他に水災という分類もあります。保険は難しいですが、ともかく約款を読み込むことですよ。保険金が出る、と誤解して入ったら、いざとなった時に、それは出ません、約款に書いてある、だ等と言われても困りますよね。仲介者が責任とってくれるわけでなし。

>>2764 検討版ユーザーさん
約款を並べて比較？
可哀想に
ご近所さん

貴女よりマシだと思うよ

マンション総合保険についてはある程度理解しました。
保険代理店の大京アステージが管理組合のための保険選びをしてくれていません。
例えば、浸水被害を受けない立地なのに補償対象に「水災」が入っています。
また、保険金を管理組合を介さず修繕業者である大京アステージに直接支払っているケースがあります。会計報告もされてません。
なぜそんなことができるのかわかりません。
ただ、明らかに自社ファーストの会社であることがよくわかります。

>恐らく、約款や重要事項等をよく読まれると困るのでしょうね。

可能性大だと思います。保険の更新で、内容を見なおす機会がありましたが…
（大凶は、A社、M社、T社、S社の4社の損害保険を取り扱い中だそうです）。

糞フロントマンに、現行のA社分のパンフレットを要求。
すると、提示してきた資料は、虫眼鏡で見ないと、文字が判別不可能なレベル
（パンフレットを、1/4頁で縮小コピー）と。本当に、紙の無駄遣い状態です。

続いて、各社の相見積もりを依頼したところ、理事会へは、2社のみ（M社、T社）を提示。

私：「S社の分は!?」と質問すると…
糞フロントマン：「S社は、新規契約の受付を停止中です！」なる回答。

後日、地元の代理店に打診したところ、S社の相見積もりが、問題なく入手できました！
大凶、お得意の嘘三昧（都合が悪い情報は、隠蔽）が、炸裂です…（失笑）

>大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。

この掲示板で、茶々を入れる暇があるのなら、少しくらい、まともな仕事にして下さいよ！
（悪徳業者の〇無しフロントマン達）

あまりにも誹謗中傷と受け取れる文面が多いため、企業側も頭を悩まされているそうでしかるべき措置をとる方針になった会社もあると聞きます。
多少の伏字や当て字をしても容易に推測できるため皆さんも「糞」「脳無し」などの書き込みは非常に大きなリスクがあります。
皆さん少し節度を以って淡々とした文章にとどめておくよう注意しましょうね。
情報交換の邪魔をしたいのではなく、同じ掲示板を利用している方々が訴えられたりしてしまうほうが皆さんが委縮してしまいますので、その前に自浄しましょう。

>>2768 匿名さん
他社フロントで大京さんには縁も義理もありませんが、業界側から見れば辻褄は合います。大京さんは保険会社大手4社の代理店をしているとのこと。4社の代理店ということは4社にそれぞれ代理店としてのノルマがある訳ですよ。S社の見積もりを持ってこなかったとのはS社まぁ損ジャが今は1番安いからです。誤解してほしくないのは安い→儲からないではなく皆が選択するからノルマが達成しやすいんですよ。高い保険料の保険会社を売らなきゃならない。と推測します。
このフロントが仕事ができない前提ですが、あなたも客として怒りを爆発させることが目的でないなら、なぜこの保険がお勧めなの？とか一歩踏み込んだ聞き方があるのでは？フロントのためでなく自分のため管理組合のため、うまく利用して付き合わないとね。

>>2769 口コミ知りたいさん
誹謗中傷されて当然の行為を全国各地の管理組合に対し行っている。その為、こうして全国から同様の書き込みが続くのです。ここまで書き込まれてなお反省もない為、逗子のマンションで死亡事故が発生しました。

誹謗中傷が多い事が、この会社の真実！
何か良いことが有るのであれば、教えてほしい。

>>2710 購入経験者さん

ご認識に通りです。

>>2710 購入経験者さん

ご認識の通りです。

管理会社で悪い口コミばかり書かれてるのアステージくらいしかない
仕事できない君の集まりだな

　とあるマンションの理事長をしています。当マンションの臨時総会において大京A社の契約解除と某独立系管理会社との新規規契が承認されました。昨年末に大京A社にはこのマンションの維持管理はお任せできないと判断してから約10か月、まず理事を説得し、次に住民を説得し、やっと別の管理会社との契約にこぎつけました。このスレッドではいろいろな勉強をさせていただき大変参考になりました。ありがとうございました。
　まだ、大京A社をの契約が残っているため具体的な情報をご提供することは控えますが、これまでの経緯や、どうやってここまでたどり着いたかについて、書ける範囲で今後、少しずつご報告していこうと思います。特に、当マンションと同じように大京A社の運営に不信感や疑問、問題を感じておられる管理組合（特に理事長）の方には、ご質問いただければできるだけ丁寧に回答させていただこうと思います。
　今、少なくともここに断言できることは、10か月間ではっきりと「大京A社は最低限の管理業務を実施する会社であって、当マンションのように築年数が大きく、高齢者や子育て世代が多いマンションの運営を一緒に考えていただくパートナーとはなりえない」ということです。言い換えると、マンションの資産価値を維持するとか、マンションの未来を検討するというようなスタンスは、この会社にはありません。驚くほどにありません。解約の話が出ても、大京A社のスタンスは全く変わりませんでした。たまたまフロントマンがそうだったということではなく、会社そのものが、そういう体質ではないのです。あくまで契約書に基づいて最低限のラインでの管理業務を滞りなく進めるというのが、現在の、大京A社のスタンスです。これは、10か月間、何度も何度も当社と議論を重ねた結果の結論です。
　もちろん、では新しい独立系管理会社がそのパートナーとなりうるかはわかりません。最悪の場合、大京A社以下だったということもあり得ることは覚悟しています。そうなるかどうかは、管理組合次第だと思っています。まずは管理組合が管理を管理会社に丸投げせず、しっかりと管理会社と話し合えば、少なくとも今よりは建設的な議論ができると期待しています。

>>2776 匿名さん
ほとんど全ての管理組合に言えると思いますが、特に大手と言われる会社名に性善説幻想を抱きすぎています。ちなみに次期管理会社の独立系は全国上位ではないですか？デベ系で失敗したから独立系ですか？それもメジャーどころですか？気づいていますか？ご自分の嗜好に。恐らくD社の管理ということは、○イオン○マンション系ですかね？立地や諸事情は別として、何故○イオン○マンションだったんですか？申し訳ないがD社の管理は昔からそうですよ。あなたのブランド好きが招いた必然ですね。ちなみにメジャーではない管理会社から相見積もりは取得しましたか？中堅はお気に召しませんでしたか？地元密着型とかは。名の通った管理会社名が必須だったとしたら同じ轍を踏む事になりませんかね。上位ランクの管理会社のプレゼントークは素晴らしかったでしょ？受注部隊のトークはそれに特化してますから。ただその営業マンは担当者になりませんよね。フロント予定者とはお会いしましたか？一度聞いてみたら良いです。安い委託費で何処で利益を取るのですか？と。その回答で誠実さが分かります。

大京アステージとの契約を解約して、その後契約しておすすめ頂ける管理会社があれば教えて下さい。(出来れば理由も)

2777です。言葉が過ぎてしまったとしたら申し訳ありませんが、投稿で望む回答を全て得られる訳がない事は大人なら理解して下さい。手厚い管理を望みながらD社を解約して有名？独立系へというのが理解し難かったので投稿しました。まず管理会社の収入である定額管理委託費は定額ですから増収や減収がありません。増収したければ値上げか別途収入源が必要です。D社は業界では割と利益を取っているイメージです。所帯が大きいのとグループ傘下のため経費を考えると利益幅が元々他社より大きく設定されているのでしょう。D社はA社をA社はG社を含む各管理会社を飲み込んで来た歴史はご存知でしょうか。管理業界も銀行や保険会社と同様のことが起きていますが報道は業界紙のみですね。肝心のD社もOグループ傘下になってしまいました。松田聖子親子がCMに出ていた頃とは様相は全く異なっています。独立系は無駄を省いたスリムな契約が基本です。文字通り独立した管理組合なら良いと思いますが、依存体質の管理組合は…ミスマッチだと思います。長くなったのでまた投稿させていただきます。

>>2779 通りがかりさん

2776を書いたものです。コメントありがとうございます。

言葉が過ぎたと書かれていますが、どちらかというとそうではなく、
私が書いたことが正しく伝わっていないような印象です。
主張されているのは、大手デベロッパーである大京A社から大手独立系に
切り替えても必ずしも変わらない（可能性もある）ということかと
お見受けしました。

そのことは私も、「では新しい独立系管理会社がそのパートナーと
なりうるかはわかりません。最悪の場合、大京A社以下だったということも
あり得ることは覚悟しています」と書いているので、新しい管理会社が
betterになるかどうかはわからないと書いたつもりですが、その部分が
うまく伝わっていないようで残念です。

ただ、そうは書いたものの、実際には新しい管理会社が
大京A社よりも悪くなる可能性はかなり低いと思って
います。なぜなら、今の大京A社があまりにもひどいからです。

私の経験では、よくも全国の多くのマンション（特に、我々のような
築年数が深いマンション）が、この管理会社に管理委託をしているなあと
驚くばかりです。私は今後理事を離れても、このマンションの住民である
限りは、大京A社に対しては委託費を1円も払いたくはありません。
払う価値がある企業とは思えません。

実は私は、以前、2644を書いた者です。
ここに書いている事実一つだけでも本来、マンション管理会社、というよりも
どのような分野であっても委託を受けている企業が委託元に対して
「絶対にやってはいけないこと」を経験したと思います。
言い換えると、この一件で、「この企業に自分が住んでいるマンションの委託を
任せることは危険である」と痛感しました。この管理会社は、当マンションを
馬鹿にしている、食い物にしていると思いました。絶対に管理会社は変えなくては
ならないと心に誓いました。

2644を読んでいただくとわかりますが、受託元（委託先）である管理会社が
何の督促権限もない案件で委託元であるマンション管理組合に支払い請求を
行い、いわんや管理組合（理事長）を脅迫するなど、あってはならないことです。
しかも、それを支店長までが認めており、何の処罰もないどころか、そのまま
フロントマンが担当を継続するなど、民間企業としての形を成していません。

コンプライアンスに対する自浄機能を有さないことは、「この会社は
すでに組織の体裁が成立していない」という危険信号そのものだと思います。

それ以外にも、この1年間で目に余る行為や振る舞いは、枚挙にいとまが
ありませんでした。これが、お金を受け取る側の発言か、受け取る側の行為かと
驚くことが何度もありました。

別の記事で書いたかもしれませんが、本マンションの工事発注
案件で、大京A社（大京穴吹建設）は合見積もりで4連敗しています。
その結果、我々は1000万円以上の差額を出すことができ、これにより
大京A社の長期修繕計画の赤字を埋めることができました。
（そもそも、大京A社の長期修繕計画はかなりずさんで、最初から
修繕積立を増額するような仕組みになっていました。）
当マンションに対しても大京A社はこの赤字補填のために修繕積立の
値上げを要求していましたが、我々が合い見積もりを撮り続けたことにより
その必要はなくなりました。

これらは、お書きになっているとおり、管理組合の努力の結果の改善です。
管理組合が管理会社に丸投げをしている体質のままであれば、おそらく
この状況は変わらなかったと思います。理事会は、この1年間で1か月に
1回以上の頻度で理事会を開催し、多くの汗をかいて、やっとここまで来ました。
その意味では、書かれている通りであり、「独立した管理組合」では
ありませんでした。当マンションも、恥ずかしながら、2年前までは
丸投げ体質でした。ある意味では、管理会社の変更と同時に、管理組合の
依存体質改善をしてきたとも言えます。

おそらくですが、この管理組合の体質が維持できれば（そして維持する
方法もいろいろと考えています）、新しい管理会社との間でよい意味での
緊張感がある関係を築けるだろうと期待しています。

>>2778 匿名さん

2776です。これが私宛のご質問ということでしたら、私は、まだ、
現段階では大京A社のしか知りませんので、お答えができないというのが
正直なところです。

ただ、今回、管理会社の見直しにあたり、独立系2社（ともに大手）
のヒアリングを行いました。
私の印象では、この2社については少なくとも大京A社に劣る点は
見当たりませんでした。

今回の見直しは2780でも書いたとおり、現状の大京A社の受託業務に
問題が多すぎるためにその改善がスタートでしたので、「まともな
管理会社である」ことが最重要でした。その意味では、この2社については
問題はないように思いました。

ただ、このうちの1社とこれから契約し、実際に管理業務を委託していく中で、
いろいろなことが見えてくるかもしれません。それは、このスレッドではなく、
そちらの管理会社のスレッドで議論すべきかと思っています。

>>2780 匿名さん

我がマンションもこの管理会社対し大きな不満とストレスを抱えています。

>>2781 匿名さん
この文章、理解出来ます。変更先が同じ規模のデベロッパー系管理会社であっても、大京アステージ程社会に反する行為はしないだろうから。という意味では。
騙し行為、詐欺的行為。都合が悪いと返事しない。時を稼ぐ。管理組合はそれにより大幅な資金不足に陥り、実質的マンションの死を早期に迎えてしまう。それだけは避けたい。身をを守る為の変更では。私達はマンションと共に生きる為に、まずは規模的に同程度での変更をし、その先再度、検討でも良いという判断でしょう。

コメント、ありがとうございます。

実は、正確に書くと、私は、大京A社の反社会的行為についてはあまり意識したことがありません。このスレッドの他の記事では地滑り被害の責任回避などについて指摘がありますが、このような意味ので反社会的行為までは、当マンションでは今までにはありませんでした。（確かに不正な支払い要求を脅しに近い形でするというぎりぎり・すれすれの行為はありましたが、違法行為として訴えるほどではないと理解しています。）

ただ、民間企業としてはコンプライアンスを含めてまともと言える状態ではなく、お金を払って委託するレベルではないと判断しています。

今回、別の管理会社に切り替える理由はかなりたくさんありますが、大京A社は大京穴吹建設以外からは見積もりを取らないということがあります。例えばマンション側が別の企業から見積もりをとるように依頼しても、拒絶します。大京穴吹建設と別の企業からとる（つまり2社から見積もりを取る）のがまずいのはわかりますが、大京穴吹建設以外の1社からの見積もりもとろうとしません。その理由を契約書のどこに書かれているのかを質問しても回答しません（できません）。

常識的に考えて、これ一つとっても、大京A社の目的は大京穴吹建設に発注をさせてマージンを取るということ以外に考えることができません。実際、ある工事については、200万円、別の工事については1000万円の差額が見積もりで生じました。特に前者は、まったく同じ商品の工事です。

この案件一つを考えても、大京A社がマンション管理を利潤追求の草刈り場としていることは明らかであり、それ以外には（どのように好意的に解釈しようとしても）他に説明のしようがないと思います。しかも、住民がその差額の理由を説明しても「当社の価格調査は適正である」と主張するばかりです。これが平時であればよいのですが、マンション管理契約変更につて理事会主催で管理会社説明会を開催しても、答えは同じです。大京A社は当マンションが管理契約変更を検討しているとわかっていても、危機感を持って情報するどころか、このような高額なマージン体質を全く変えようとはしませんでした。（たぶん、親会社の指示で変えることできないのでしょう。）これが意味するのは、すでに大京A社にとって管理対象マンションは、委託契約により収益を得る対象ではなく、工事等からさらなる収益を得る場としてしか考えていないということの証明となります。