熱海に買いたい。古い物件はどうですか。　その2

乙です。

このスレでも熱海の中古物件について大いに語りましょう。

東京から一時間で行けるリゾート地。
海あり温泉あり美味しい海の幸があなたを待っている！！
週末は熱海で日頃の疲れを癒しましょう。

俺は伊豆で３ケ所購入した。
中国人に買われる前に日本人に購入して欲しい。

中国人はターゲットが決まっているらしいから。
何でもかんでも手を出すわけじゃないよ。

うちのマンションも買って欲しいな

温泉大浴場付きであれば、ほぼ間違いなし！！現金即決で買ってくれます。

我が家の温泉付きリゾマンも２年ほど前までは
絶えず１~２件売り物件が出ていたが
去年は出ても瞬間蒸発していた。
最近は売り情報さえも見かけなくなった。
不動産会社から売りの査定や買い取りのチラシが
盛んに舞い込むが、
買いの問い合わせが多いという事でしょうね。

マトモに考えれば団塊の世代のリタイア組の購入か、中国の富裕層の購入だろうね。

このサイトでも話題になっている熱海青翠。

今年に入って、大浴場の利用ができなくなっているようだ。
何やら、源泉のポンプが損壊して温泉の汲み取りができなくなっている。
管理会社の杜撰な対応で、事がスムースに進んでいない。

竣工後、まだ4年足らずなのに、既に2回ほどこのようなトラブルに見舞われている。
おまけに、不適切な背景で変更された管理会社（長谷工コミュニティ）がそのようなトラブルに対応できる訳がない。
トラブルのたびに右往左往していて、工事会社からは数百万円単位の工事費用を請求されているとか・・・。

中国人による買い占め問題が大きく言われているけれど、そもそも、このマンション設備のクオリティは大丈夫なのか？
住人の質の悪さ、低水準の設備のクオリティ、そして、何の対応もできない管理会社、どうしようもない・・・。

今年に入って大浴場が利用できなくなっている・・？

既に二月の半ばも過ぎたというのにどういうことなんでしょうかね？
温泉大浴場が利用できなければ無用の長物ではないですか。
所有者はよく我慢していますね。

本当？
一番温泉が恋しい時期に。

温泉の無いリゾート意味なし

温泉設備は通常とは違う特殊なもので、値段が高い。
鉱泉を相手にするのだから、相当の耐久性が要求される。
そして、調達するのに時間もかかる。
さらに、いつ損傷するか分からないため、常に予備品を確保しておく必要がある。

熱海にある多くの温泉旅館でも、この設備メンテには苦労させられている。
そして、数少ない業者から法外な値段を要求される。
これが、数百万円のコスト負担につながるという図式。

このようなトラブルに対して、ど素人の長谷工コミュニティが適切な対応を取ることができるとは到底思えない。
右往左往するのは当たり前・・・。
マンションの住民だって、業界に従事している人でないと分からないだろう。

什器備品を取り寄せる、補修工事を行う、数百万円のコストを捻出するための管理組合での決議、と言った段取りに要する時間を考えると、数か月はかかるのではないか・・・？
プロの集団ではないと扱えないこれらの事象を、ど素人集団ができる訳もない。
青翠マンション、どうする？？？

あらあら、青翠はまたまたトラブルですか？どうなっているんでしょう？

この寒い時期に、一番需要のある時期に一ヶ月半も温泉大浴場が使えないとかあり得ないことが現実になっているんだ。
オーナー様たち御愁傷様です、としか言えませんよね・・。

それでも青翠は買いたい人がいる

それでも買いたい　→　必ず後悔する　って方程式ですね。実際、このマンションを買った知人は、最高に後悔していて、購入後、3か月でもう売りに出しています。

売り煽り

青翠以外の話題はないのかね。

クリフサイドとかどうでしょうか？

クリフサイド、どんな点で話題になるのでしょう？？？

古いけど眺めがいいでしょう。

たしかに。
時々売りが出てますよね。建物とか管理とか、どのような感じなんでしょう。

クリフサイドは将来にわたって眺望がさえぎられることがない、熱海プラザみたいアデニウム訴訟問題にならない
それに駐車場が無料なのは魅力でしょ、それだけで年間維持費１２万円違う

熱海の物件って不動産屋通して売りにだしてると別荘税取られないらしいね、高値推移もその影響があるのかも

なるほど、そういう事情があるんですね。

古いけど管理はいいと聞きました。確かに売り物も少ないですね。

クリフサイドのオーナーです。
海のすぐ近くの高台に建っているのでさえぎるものもなく海一望なのが魅力ですね。
市街地ビューでほんの少し遠くに海が見える程度の物件とは全然違いますよ。
花火の日は屋上解放もしてくれますね。
室内温水プールがあって一年中泳げるのも魅力です。

耐震補強工事もキチンとしてますし大浴場も余裕がありますよね。
場所はいいですよね。これぞリゾートマンションと言う感じです。

ところで、昨年来売りに出ていた、熱海で3000万円前後の優良と思われる中古物件が、このところ売れちゃってるみたいですね。これも中国資本のせいなんですかね。

日本人でしょう、多分。

わがマンションにも売却勧誘のチラシや
葉書が度々送られてきます、
そこそこの優良売り物件が枯渇？

優良物件ってどこですか?

優良物件、具体的に物件名が知りたいね、確かに。
クリフサイドはちょっと古すぎかな。

優良という言い方は問題だけど買う事がない人が判断する話じゃないね。
都内に自宅を残し余裕のある金でリゾート生活をすれば普通の所得世帯なら
物件は制約を受けるのは当然。でも住む場所を確保。またクリフのように
古くても現状維持に全力をつくすのは前向きなリゾマンと言えると思いますよ。
それよりこの２９は以前からリゾートに巣食う性悪だ。
自分は所有してないだろうと思われてるが気の利いたつもりで注釈する。
オマルと同じ消えてもらいたい一人だ。

私がクリフサイドのオーナーになって十数年経つけど丁度その少し前に耐震補強工事を始めとする数々の共用施設のリニューアル工事が行われていたため買い得感があった。
その当時と比べても現在売り出し中の物件の価格はそれほど下がっていない。
定期的なしっかりとした大規模修繕によって市場価値を高めていることもその要因だがやはりロケーションがいいのと共用設備が充実しているのと管理が良いのがあまり値崩れしない原因かも知れない。

オマルって何

31意味不明三国人か

またまた熱海青翠情報。

大浴場設備の不具合が発生して3か月、居住者による売却は徐々に増加、さすがに目立つようになってきた。
今でも中国人をはじめとした輩が受け皿になっているようで、売買は盛ん。

温泉が売りのこのマンション、壊れている状態なのに、マンション業者は何の説明もしていないのか？
相手が中国人だから、後々のクレームなどはお構いなし。
結果、このマンションはチャイナタウン化されることに。

一世を風靡した熱海青翠、築4～5年で既に胡散臭さが際立つ対象になってしまった模様。
どうしたものでしょう？

オマルてなに？ほんとに

＞３５
入居者は未だに温泉を使えないのですか？
そうだとすれば酷いですね。
不動産業者のチラシで売り物件があまり
見当たりませんが、右から左に売れているのでしょうか。

たぶん東急自身が買い取っているのでしょう。
住友なども同地域で分譲を考えている場合、維持価格以下の仲介が出た時は
自社で買取しています。価格維持の為です。

プレジデント熱海、ブルーシーはどうでしょうか？売りがでているので検討してみる価値はあるだろうか、教えてもらいたい。

別スレで言ってる方がいましたが正直、古すぎるので突発的な改修などが
出た場合など費用の方が気になりますね。
またブルーシーの方は過去に殺人事件がありましたね。昔、現在のところを購入する前に
不動産屋さんの案内でその部屋を見た事があります。勿論、見た後に営業マンから聞かされました。
当時としては格安な気がしました。他の部屋が１０００万以上なのに３５０万程度でしたから。
部屋は痕跡こそないもののひどい状態でしたね。過去もできればきちんと調べたほうがいいでしょう。
半年、誰かが住民票を写せば事故物件の告知義務が無くなりますので。

事故物件かどうかは、大島てるのホームページに詳しく出ていますよ。

No.38さん

東急が価格維持のため買い取っている、と言うことは、熱海で東急が新規分譲を考えているということでしょうか？
熱海駅前のタワーマンションは、販売が遅れているようだし、熱海エリアのマンション事情はどうなっていくのでしょうか？
それにしても、温泉が使えなくなってしまっているマンション（No.35さん）は酷いですね。
温泉設備に不備があって、それがきちんと対応されていないとのことですが、ここのマンションの管理会社は何をしているのでしょうか？

新規分譲を考えていなかったとしても会社のイメージダウンを避けたい意思も
ありますし、悪評で売り物が増加すれば仲介が難しくなる。
例えば、都内のタワマンでも都下では開発法を利用して駅至近に建設する場合が多い。
開発法は周辺整備の為に税金を使える法律でデベからの意向で国交省が作りました。
特別区に指定して容積率の大幅緩和を行政が認め高さを稼げるように法改正するわけです。
タワマンは言うまでもないですが上層階は商売になる。ようするに個人では１０階しか
認められない建築確認がデベがやると１５階でＯＫになるわけです。
その代わり、北向きの中層から下はまるで売れない。ゼネコンにここを買い取らせるのが
建設請負の条件になる。都下ではこの部分を売り切ることが不可能。ゼネコンは買取して
別会社を通じて賃貸にまわします。通常の２倍近い、販売価格で分譲するので売れない北向きだけ
相場価格で分譲するわけにはいかない。この場合の買取もゼネは工事を受注したい、デベは完売の
事実を作りたいというお互いの利益の為という事です。

マンションは立地が大事ですよ、古くても管理がしっかりしていれば、流通しますから、検討に値する価値があると思います。

ビラ自然郷の購入を検討しています。
殺人が検索ワードに出てくるので気にかかるのですが、環境などはどうなのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃいましたらお願いします。

それはビラ南熱海でしょ。子供の虐待死ですよね。
ビラ自然郷は値段で考えたら築４１年ですが眺望はいいですよ。
管理費等で約３６万、固定資産税が約７万、別荘税が約５万程度か掛かります。
築年数が古いので大規模修繕の履歴や修繕積立金の総額等は
調べた方がいいでしょう。後、車が無いと不便です。

>>46
遅くなりましたが情報ありがとうございました。
殺人は別のマンションだったのですね。
確かにかなり傾斜がきつい場所のようでした。
検討してみます。

不動産会社から売却物件募集のハガキやチラシが
良く入りますが、
熱海の有名不動産会社より
”景気が良い今が売り時です”って葉書が舞い込みました。
買い手には今が買い時ですって言ってるのだろうか？

売却勧誘のハガキは無差別、リゾマンを買ったばかりの人にも
行っている筈。
出来るだけ多く売却案件を囲んでおきたいのでしょうが
全く無神経ですね。

売却物件募集は、業者の仕事ですから、勘弁してあげましょう。

去年くらいから、
熱海周辺も急激に（まともな）物件は動いていますので、
不動産屋も書き入れ時ですね。
買った人が買い増す話も聞きますし。

まあ、無神経というより
当然の商活動のような気がしますがね。

まあ、そうですよね。
相手が何人だろうと売るのが商売です。

「囲い込み」が非常に大きな問題となっています。
囲い込み問題とは、お客さんから売却依頼を受けた物件を自社で抱え込み他社には
紹介しないという問題です。


大手不動産会社にも悪例が多いようです。
昨日のテレビ東京WBSでも詳しく報道していましたね。

パークセレノの売り物！急に増えてますが、理由分かる人居ますか?

そういえばそうですね。

東京からですが、熱海のリゾマンを検討しています。
熱海パサニアクラブは、いろいろ噂がありますが、景色が良いので惹かれます。
現状をご存知の方がいらっしゃいましたらよろしくお願い致します。

サニーハイツが大規模修繕中で、もう少しで完了するのではないでしょうか。
手頃で検討していますが、実際はどうなんでしょうか。

>>56
古い割には中は住みやすいです、中のレストランも熱海市内より安く品数も有ります

>>57
サニーハイツ内の食堂いいですね。
味云々の上見ればキリないですけど、あそこはリーズナブルなお値段の割りにそこそこおいしい。

(料理写真参考)
http://tabelog.com/shizuoka/A2205/A220502/22025400/

古くてもまじめ維持管理に力を入れているマンションがありますね。
サニーハイツもその一つだと思います。
古くても清潔感があり気持ちのいものですよ。

サニーハイツにレストランがあるのは知っていましたが、行ったことがありません。
今度、機会があれば行って見ます。

そういえば、サニーハイツが綺麗になりましたね。　大規模修繕を行ったから当然でしょうが・・・

清潔感の有る古いマンションも悪くないですよね。懐かしいような感じがするし
立地条件もいいですしね。金額を問わず維持することは大変ですが予約が必要無いので
思いたった時、時間の余裕が急に出来た時にいつでも訪れることが出来るので所有する意味は大きい
ですね。同じところで飽きないかと言われますが町というのも奥が深いし変化します。
何十年も通うと懐かしい土地に戻るような気もします。
別スレの１０室を１０００人に売りつけるような怪しい会社の会員権を購入して何年も予約が取れず
やきもきするようなら例えバリバリの新築といかなくても管理のよい古いマンションでも
購入して自由に楽しんだ方が有意義でしょう。

賛成。

サニーハイツ大規模修繕そろそろ終わってましたね。室内外プール２つとも水張ってるので、雨でも楽しめます。

サニーハイツとクリフサイドがいい場所にありますね。
どちらも設備が充実してるし管理が良さそう。また総戸数の割りに
売り物が少ないですね。皆さん愛着があるので手放さないのでしょう。

どちらも古いけど大規模で管理も良いと思います。
駅からも徒歩圏ですしどちらも人気あると思います。
クリフのほうが広い部屋が多いのでその分お値段もサニーよりややお高いようです。

熱海サニーハイツを数年前買いました
駅から徒歩圏、室内外プールあり、レストランあり、コインランドリーあり、源泉掛け流し温泉大浴場あり、卓球室その他娯楽設備あり、ゲストルームあり、
大規模マンションで管理費が割安、場所が良く花火大会も海も一望、などが魅力ですが、
やはり築40年が気になっていました。

たまたま素晴らしい眺望の角部屋が売りに出たため即決しました。
相場の倍でしたがフルリフォームしても築浅の豪華リゾートマンションよりははるかに安くすみました。
思い通りの間取りとインテリアで見違えるようです。

子供達や孫が10年使えれば良し、と思い古さは目をつぶることにしました。

いざ使ってみるとマイナスポイントと思っていた古さが
意外に長所でもあると感じています。

まず積み重ねられた管理実績があり安心です。
大規模改修工事履歴や今後の長期修繕計画がきちんとしています。
数十年管理してきたノウハウが蓄積され、業者選定から住民への連絡まで非常に公正かつスムーズです。
管理費滞納なども段階を経て法的手段で請求、逃げ得は許しません。

そして住民コミュニティーが成熟しています。
駅から近いので定住者が多く、オーナーも数世代経た方が多いためか
花火大会の日でも落ち着いています。
長い年月で培われたいい意味でのムラ社会があり、
皆さん親切で住民同士の挨拶などのマナー、住民と管理会社職員とのコミュニケーションが良好です。
親切で世話役のような職員さんは勤務時間こそ日勤ですが
夜間も一人は当直していらっしゃるため心強いです。
住民は住み心地を良くしようという意識が高いため
マナー違反は許すまじ、という雰囲気で
少しでも不具合があるとすぐに管理職員に話が行くため
大浴場はじめ共用部分の掃除はピカピカ
ゴミ捨て場の整理整頓もきちんとされています。
先日大浴場でシャワーの不具合があったときも
定住者の方がすぐに職員の方に連絡してくださり、これまたすぐに職員さんがいらして対応してくれました。
こういう世話焼きの方の存在はマンションの質の維持に必要だしありがたいです。

当然理事会活動などもしっかりしており、
管理会社に対する意見や要望、理事メンバー決定法、
敷地内の樹木枝払い、駐車場料金の見直し、出入り口セキュリティー強化、
住民からのクレーム、改修業者との打ち合わせ内容など
活発に意見が出され、年に数回議事録として送られてきます。

定住者も理事会も年配の方中心ですので豪華なリゾートマンションの雰囲気に改修とはなりませんが
清潔で安心感のある懐かしい雰囲気のマンションです。

電気容量が40アンペアで変えられず
床暖房と電子レンジを使うとブレーカーが落ちるのが難点ですが
非常にいい買い物をしたと気に入っております

築浅の豪華リゾートマンションの雰囲気も捨てがたいですが
外国人の投機対象になったり、法人所有でマナーの悪い人が多くなったり、
管理体制がトラブル続きといったリスクは
古いマンションには少ないと思います。

転売には向かないかもしれませんが賃貸には出せるでしょうし、値段も手頃でおすすめです。

そういう利点があると思います。
住民と管理会社のつながりが長い間に熟成してますからね。
新しいマンションは作り上げていくまでの時間がかかります。
サニーハイツは源泉かけ流しですよね。ろ過加温方式に比べると
清潔で価値があります。

エレベーターから部屋までの通路の感じとかでは、熱海のマンションの中では貧乏臭い感じが否めませんが、そのグレードの中では良いほうと思います。

リゾマンの温泉ですが、源泉井戸を保有しているところもありますが、温泉権の口数を何口保有しているかで、
温泉量と料金に差があるそうですが、サニーハイツは温泉口数を多く保有しているので、源泉掛け流しが安く
できると聞きました。
口数が少ないと、温泉量の制限があるし、料金も割高になるそうです。

古い物件はどうしても華やかなセレブ感とは無縁ですね。
エントランスからリゾート感を求める人には不向きだと思います。
自分の部屋だけピカピカにリフォームして
絶景を眺めて過ごせれば満足
貧乏臭くても設備が充実していた方が良いという人向きです。

リゾートマンションというよりは
古いけど設備がいろいろある公共施設のような感じです。
住んでいる人の愛着が感じられ職員さんが身近で
学校の校舎のような懐かしい雰囲気です

セレブ感が少ない分
自慢たらしくなく気軽に友達を呼べる一面も

温泉と海があって交通も便利
でも古くて貧乏臭くてリゾート感がない・・・
ってまさに熱海の町そのもののような物件です

サニーハイツは源泉をいくつか保有しているので掛け流しです
湧出温度が高く加水してますから正確には100パーセント掛け流しとは言えないかもしれませんが
毎日お湯を抜いて掃除しお湯を入れ替えています
最近熱海の温泉の湧出量に変化があり
出が少なくなったところに
余っている温泉を売る話も出ていました
価格が折り合わず契約にいたらなかったようです

定住にはいいかもしれんが部屋がちと狭いな。
月1程度の利用なら、東急の熱海伊豆山あたりのほうが豪華でリゾートらしくてよいかもしれん。
将来的なリスクも低いだろう。転売に向かないというのはちと厳しい。

東急ハーベストクラブの
熱海伊豆山は、最高の立地、最高の温泉配置
良いレストランですが、
部屋が格安のホテル風ですので、
部屋にいると急激にリゾート気分が興ざめします、、、、、

>>74
HPでみたけど、熱海伊豆山の部屋はなかなかよくみえるよ。VIALAなら露天風呂付きだし。
一方、ひまわりHPでサニーハイツの部屋も見たが、どうみても安アパートにしかみえないんだが。。。

74です。

ハーベスト伊豆山は、
利用されるとすぐわかりますが、
部屋の質感がダメですねえ。
調度品や家具を切り詰めた感じです。
公共施設っぽいといいますか。
VIALAはさすがの値段なりですが
（ちょっと見学しただけなので詳しくは？）
売り止めですよね。

こんなこと言わずもがなですが、
サニーハイツレベルのマンションでは、
リフォームの手のかけ方によって
まったく部屋の感じが違います。
何のリフォームをしていない部屋は
安アパートどころか
お化け屋敷ですよ。
100万円くらいかけると
結構格好がつきますが、
ほんとうに良いなあと思う部屋は
水回りなど全直し、床も直しなので
300～500万くらいかけていると思います。
直している部屋は
そこそこ高い値をつけていますね。

しかし、なんせ狭い!

熱海の景色はどのマンションが良いでしょうか
沢山内見しましたが
豪華なリゾートマンションでも
眺めがいまいちという物件が多い印象です
リゾートらしい海一望の景色、花火大会がよく見える物件というのはなかなかありませんでした

パサニアや来宮の上の方は熱海市街の向こうに海が見える感じで物足りません
熱海市街や商店街近くのマンションは市街地越しの海
熱海の街並はきれいとは言いがたく、多くのビルは海側を向いているため
マンションからの眺めはビルの裏側といいますか非常階段ばかりでした
また前方に建つ物により花火が見えなくなる心配がありました

海岸沿いのマンションはそれこそ遮る物無く一面の海ですが
国道がうるさいしビーチは堤防があっていまいちリゾートっぽくありません
熱海港が近い方はスナック街が丸見えでいただけない雰囲気です

ほどよく海が近い熱海駅と海の中間あたりがベストビューだったのだろうなと思います
昔の旅館がこの辺りに集中していますよね
無計画にマンション開発し、一番良い景色を見えなくしてしまった結果
客足が途絶え熱海の衰退をまねいたのですから皮肉なものです

なんのことかわかりません
熱海のマンションについて沢山内見した感想を率直に述べただけなのですが
何か気に障ったのでしょうか？
熱海に不動産を持つかどうかというテーマなので
批判的な意見も述べました

どのマンションも高層階や角部屋など眺めの良い部屋と
花火も海も見えない部屋があると思います

駅近で築浅、設備も管理も住民も良く、部屋も眺望も素晴らしい物件もあるのでしょう
そういう物件はなかなか売りに出ないのでしょうね
出たとしてもネットに出回る前に決まってしまい
ネットで見て週末内見に行くペースではゲットできないのかも

>駅近で築浅、設備も管理も住民も良く、部屋も眺望も素晴らしい物件もあるのでしょう

是非知りたい。
詳しい方、よろしく。

アデニウムオーシャンスイートは駅近で築浅、高台から海を見下ろす眺めですね
設備は大浴場、露天風呂、貸切風呂
築浅リゾートマンションのスタンダードな設備です
管理や住民はどうでしょうか
どなたか情報ありますか

８０さんは低層マンションの物件を都心にお持ちだそうですが
ご苦労されましたね。リバースモーゲージを利用との事。
旧軽井沢は広い所をお持ちだそうですが伊豆はどうでしょうか？

おかしな思い込みで絡むのはやめてください
どなたと勘違いされているのか知りませんが
ここは熱海のマンションについて情報交換する場所でしょう

>>83
ありがとう。
12階81平4880万が売り出し中のようだけど、良さそうだね。
眺望、間取りは希望してたのに近い。
ちょっと高いけどゴクレタワーよりは安いな。。。

どういたしまして
築９年なら管理も住民も安定してそうですね

とにかくまめに現地に内見に通っていると
ネットに出回る前の売り出し情報などもいち早く教えてもらえます
また売り主さんによってはネットに載せたがらない方もいるので
現地の業者さんにしか教えてもらえない物件もあります

不動産は好きで都心の小さいマンションを３０戸くらい売買しましたが、そのノウハウが熱海でも活かせそうです。マンションに一歩踏み入れたときの感覚で買いか、そうでないかピンときます。景色の点では海光町あたりでは東向き、熱海港に近づいたら南向きが良さそうですが、南向きで景色の良い物件の方がカラッとして気持ち良いですね。東向きの部屋は湿度が高いせいか、ちょっと暗めの雰囲気です。値落ちのしない物件は駅近くに限ります。使わなくなっても賃貸ですぐに客がついて、実質利回り5%以上の物件なら申し分ありません。

うらやましいお立場です
賃貸の需要が見込めるのも熱海ならではですね
値段を下げても買い手がいない別荘やリゾートマンションが全国にあふれるなか
築４０年のマンションが購入物件比較対象として話題に上ること自体
よく考えたらすごいことです
なんだかんだ言って熱海の人気は別格だと思います

東向きの真鶴半島方面の景色は緑と海で癒されます
確かにやや暗い印象なのと花火が見えないのが残念ですが
夏の暑い時期に日陰のバルコニーでくつろげますよ

最近の水害や今朝の地震とかあると
セカンドハウス取得は現実的な意味を持つ
首都直下型地震の時は熱海は使えるだろうか

熱海の築浅マンションは高いですから
その予算があれば設備の充実した古いマンションと
軽井沢の中古別荘を入手してリフォームできます
夏は軽井沢　冬は熱海の夢のリゾートライフが実現します
管理と経費は大変そうですが一考の価値はあるのでは

昨日１つ目を契約し、２つ目を申し込みました。１つ目は駅前のアーケードを抜けて１５０ｍ位の物件、もう一つは多くの方がご推薦の古い大規模マンションです。１つ目はリフォームが必要ですので、利用できるのは１２月になりそうです。２つ目は今月末から利用できそうです。会社もM&Aで売りに出していますので、買主が現れたら熱海で仕事も視野に入れています。棺桶に入るまでの間、楽しく暮らせそうです。

おめでとうございます
駅近の物件を二つも入手されたとはうらやましい
別のリゾート地ではなく二つとも熱海に買われたのは何故ですか？
どちらも捨てがたくなる気持ちはわかりますが
まだお使いにならないうちに二つ目も購入されるとは思い切りましたね

88と93が同一人物なら、業者もしくは不動産投資家ってやつだろ。
ここに頻繁に書き込む意図はよくわからんが一種の宣伝なのかもしれん。

71です
96さんがこの間からしつこくどなたと勘違いなさっているのか調べました
96さんのターゲットにしているセレブ自慢の人は
熱海の中古マンションの内情など知らないはずではありませんか？

私は67です
古いマンションの良さをアピールしたところ
雰囲気がリゾートっぽくないという意見があったので
そういう面もありますねと自分のマンションのことを語ったのです
ピカピカにリフォームして満足しているのも
自慢たらしくなく気軽に友達を呼べて良いと思ったのも私自身です

前後の文脈からおわかりいただけると思っていたのですが
恥をかかせるような罵詈雑言とはとんでもない誤解です
そうお感じになる方がいたのなら申し訳ありません
私は古いマンションおすすめです

古い物件のメリットも
築浅物件のメリットも捨てがたいです
かなり価格差があるのが悩ましいところですね
古い物件の価格と築浅物件を将来転売するときの値下がり幅が同程度ならば
どちらを買っても良いといえるのではないでしょうか
古い物件は転売できなくなるリスクはありますが
取り壊されるまで賃貸に出すという考えは甘いでしょうか

>かなり価格差があるのが悩ましいところですね

だからその２択はないような。。。
73で東急ハーヴェストを持ち出したのはそういうことで、600万の古リゾマンの比較対象は4,5000万の築浅リゾマンではなく同等金額の会員権ではないかと思ったんだよね。
とはいえ自分は新築・築浅リゾマンと東急で迷ってる（笑）

リゾート会員権はまた別のメリットがありますよね
ホテルと別荘のいいとこどりですから
所有欲がいまいち満たされないのではという点が心配なのですが
実際お持ちの方はどうなのでしょうか
買ってからリフォームなどなしにすぐに使えて
失敗だと思ったらまたすぐに売りに出せる手軽さがあるので
築浅・中古・会員権の中では一番お試ししやすいかもしれません

＞94
＞88と93が同一人物なら、業者もしくは不動産投資家ってやつだろ

一般人としては売買件数が多いので、不動産投資と言われるかも知れません。過去に、裁判を２度やりましたし、古いマンションの勉強をするため、管理組合の理事長もやって、規約の作成や大規模修繕もこなしてきました。

２つ買ったのは、そこそこ良い物件でしたのが理由です。賃貸に出しても利が回るようであれば、資金の範囲で買っても良いかなと思ったわけです。元々都心の小型の利回り物件を拾っていたのですが、ここ１－２年の間に収益物件は2-3割ほど値上がりです。そこで都心から範囲を広げて探していましたが、東京都下、埼玉なども良いものは既に買われて殆どありません。

熱海のリゾマンは、数が多く中には良さそうな物件が出るようでしたので、ここ１カ月ほどは毎日、熱海の新しい物件をチェックして、ピンときたものを、すかさず内見してきました。契約済みの物件も情報が公開されてから1週間足らずでしたし、もう一つのも新しい情報が乗ってから10日程で申込みに至りました。

選択の基準が、楽しく過ごせるか否かはあまり問題ではなくて、価値が落ちないことを最初に考えますが、結果として楽しく過ごせそうな物件になりそうです。高齢の方が足腰に問題がでてくると他所移るのが熱海ですね。まだまだ物件は出てくると思います。

マンション投資の一環としての購入なのですね
そういう方に熱海の駅近マンションは価値が落ちないと認めていただけたのは嬉しいです

駅近の古い物件は今後どうなっていくでしょうか？
築40年
今後ちょこちょこ修繕工事はあると思いますが
追加負担金を集めるほどの大規模修理はこの先せず
そのような修理が必要になったら取り壊すと思っているのですが
あとどのくらい使えるでしょう

リゾートマンションの最後はどう終わるものなのか
建て替えはないと思うのでどこかのデベロッパーに土地を売るのでしょうか

質問ばかりですみません
どなたか教えていただける方いらっしゃいますか

築40年、この先使えるのは20-25年でしょう。その後は、立地がよければ再開発が入るでしょうが、費用の点で壊すことも建て替えることも出来ないリゾートスラム街ができるのも事実でしょう。人口の減少と経済の枯渇で、休日は賑わっていた駅前も、人影は今の半分になるでしょう。伊東線の本数も減り、営業時間も短くなるでしょう。廃止されるバス路線もでてきて、花火大会の開催日数も半減するでしょう。と思っていたら、町中に中国人がはびりこんで、温泉大浴場につかっている人の３分の１が中国人だったりします。当たらなければ良いですが。

ありがとうございます

あと20年から25年ですか
思ったより長く使えるようで良かったです

マンション取り壊しが決まったら
管理費や積立金や固定資産税はいつまでかかるのか
余剰金や売却益または取り壊し費用不足分はきちんと精算できるのか
行き場所の無い定住者はどうするのか
いろいろ懸念されます
リゾートスラム化想像するだけで恐ろしいですね

勤務形態やライフスタイルの変化に伴い
都市部の人口が地方に分散してくるとよいのですが

20年てことは実質利回り５％以上で20年間賃貸出せば元が取れる
サニーハイツは花火と海が見える南向き低層階が家賃13万だった

古いリゾート物件の最後ですが、何だかの処置がされるでしょう。　土地建物がある限り固定資産税は課税されますので、
実際の所有者が相応に考えることになります。

管理状態が良ければ、２０年以上は問題なく使用できると思います。　古いマンションの一番良いところは
温泉権利の口数が多く温泉供給量が安く安定していることと、共用部分が広く多様な施設があることです。

新しい物件は、販売金額を増やすために共用部分を抑えており、ゲストルーム等の施設が少ない場合が多い
ので、これから物件を購入する方は、共有部分の広さを考えて検討して下さい。

お金に余裕があればクレストタワーを申込むでしょうが、年金暮らしではサニーハイツが適当でしょう。
分相応に楽しめるのも、選択肢の広い熱海のリゾマンの良い所と思います。

独居老人での孤独死などでは固定資産税の徴収も管理費の徴収も不可能です。築60年のマンションではこのような例も増えて管理組合も次第に機能しなくなってくるかも知れません。勿論、買い手が付く筈もありません。値が付く内に早めに処分するのもアリと思いますが、人其々のライフスタイルによって処方は異なるでしょうね。

リゾート利用の人も定住者も納得できる終わり方がいいですね
終の住処と決めて穏やかに暮らしていた人が立ち退かされるのは見たくありません
管理組合の腕の見せどころですね

近所の団地は住民の足並みがそろわず
理事会でなんと建て替え中止に決定
しかし老朽化がひどく修理もできず
だんだんゴーストタウン化していきました
幸い敷地が広く区分所有分が一世帯あたり30坪ほどあったため
デベロッパーが一件ずつ買い取っていき再開発されました

１０８さん、確かに言われる通りですね。
新しいものは共用部分が少ないですね。余裕のあるラウンジや維持に苦労のある
レストランなども無い所が多いですね。

管理費が高くなるようなバブリーな共用設備は必要ないです
意味の無いパーティールームやジムは無くていい
ゲストルームはあると便利です

古い物件は修繕積立金が高くなっている。
その上共用施設が多いということは管理費も高いということを意味する。
つまり同じ広さであれば古いリゾマンのランニングコストは新しいものよりかなり高いということだね。

レストランは便利に使ってます。

バブルの時期に建てられた物件は管理費10万以上のところもありますね

築40年レベルは積立金が十分プールされているせいか
あるいは今更もう大規模修繕はおこなわないのか
管理費も修繕積立金も値上げされる話は出ていません
これから大規模修繕が始まる平成築マンションは値上げの話があるのでしょうか

管理費は共用設備を何人で維持するかで負担額が決まるので
スケールメリットがある物件は安くなります
サニーハイツは積立金と合わせて２万ちょっとです

成金様ご用達のバブリーな物件は、幾ら広いロビーでもラウンジでも構わないですが、無駄に広いロビーもラウンジも無用の長物。この部分を居住部分にすれば管理費も安くなる。しかし都会のワンルームマンションのように寂しくなっても困るので、規模に合った小さ目がお勧め。そして、バランスの良いマンションが優秀な物件と言われています。熱海にも幾つかありますね。

＞築40年レベルは積立金が十分プールされているせいか

これは間違いです。積立金は修繕計画に従って適宜取り崩して行くものです。単に貯めるものではなく、最も効率的に建物を維持できるように、計画的に利用するものです。

古いマンションは案外管理費が安めです。 そして、無駄かもしれない共有部分がリゾマンならでの財産だと思います。

あと古いマンションの方が温泉権利数が多いので源泉掛け流し物件が多く、新しいマンションは温泉権利数が少ないので、料金が割高で温泉量が限られるので、結果として循環ろ過が多いです。 熱海は温泉がメインです、源泉掛け流しと循環ろ過の場合はどちらを選びますか。

113は全ての物件にあてはまる。例外はない。
同じ共用部分なら大規模のほうが管理費は安くなる、これも当然だが、大規模かどうかは古いか新しいかには関係ない。

>サニーハイツは積立金と合わせて２万ちょっとです

広さを明示しなければ意味はない。

117さん
そうだったのですね
ありがとうございます
単に繰越金が増えていったイメージでとらえていました
古い物件は修繕積立金が高くなるというのは本当ですか？
物価の変動にともない値上げされるということでしょうか
オリンピックが決まり
建設業界が軒並み値上げされているので心配です

119さん失礼しました
60平米弱です

>>191

ひまわりで販売されている物件から計算すると、60平米なら25940円程度なはず。

失礼。122のアンカー訂正

>>191　→　>>121

１５年前後をめどに大規模修繕をしているわけで２回目は１０年目くらいと周期が短くなる
傾向があります。私は所有する３軒のうち２軒で大規模修繕、しかも１軒は先月終了しました。
建築関係の会社を経営してるので修繕委員長として係わりました。
管理費、修繕積立金は共有部分の設備の程度により違うのは当然ですが
管理会社に任せておくとキックバックを要求して子飼いの業者を使うので普段の補修や
維持管理で非常識な値段を管理組合側が提示されることが多い。理事会の人間が独自に業者を
探しておくことが修繕積立金の上昇を未然に防ぐことが出来ると思います。
共有部分の設備が豊富なら全体の戸数が多い方が積立金が安くなります。
購入検討の場合は仲介会社に管理の状況を聞いて見ましょう。
また管理組合の法人化はよくありますが理事長初め役員が理事会の際に交通費程度の支給で
やっているところは真面目ですが理事長はじめ役員が法外な報酬を得ていたりするところは
強引に維持点検を自分の係わる業者に出していたり管理会社と深く関係を持っていたりします。
キチンとした仲介会社では過去の建物の修繕状況、積立金の総額等の資料を用意してくれます。
一般的に戸数規模、築年数、共有部分の設備等が同格のもので平米数が同じような物件を比べて
管理費、修繕積立金が明らかに高いようであれば上記のような理由で使われてる可能性があります。
修繕金が安いようでも管理費から繰り入れてる場合があるので双方の合計で考える事が必要です。

必ずしも古いから修繕積立金が高くなると言うことはありません。但し、築10年程度までは修繕の必要はありませんので、修繕積立金を低くしている物件はあります。修繕が必要になってくると修繕積立金を値上げして必要な資金を確保しているマンションもあります。極端な例は、一時的に修繕積立金を徴収するものです。新築のマンションの購入時に一定額を一括して徴収するタイプのものもあります。

サニーハイツの場合は、比較的低い金額で大規模修繕の費用を捻出しているようです。このため、大規模修繕が段階的・部分的に行われているようです。例えば、給配水管・外壁・通路・その他の共用部分などを別々の時期に行って費用を抑えている様子です。クリフの場合は、梅資金と言って通常の修繕積立金より1万円弱の特別修繕積立金を徴収しています。このため、大規模修繕にサニーより手が入っています。例えば耐震工事や、通路の補修などです。

物件価格に比して修繕積立金が高いものは、当初の修繕積立金の額が低い物件が多いと思います。新築時から、妥当な長期修繕計画を立てて積立金を徴収してきたマンションでは、物件価格に比して修繕積立金の額はそれ程大きくないはずです。不動産価格は、このような管理状態も含めて決まるのですね。

１２４です。
いずれもサニーやクリフは真面目に一生懸命取り組んでおられると思います。
老朽化するのは建物の宿命ですがたくさんの人の思い出が詰まっていると思います。
１２５さんの言われるように管理状況に注意を持つ必要が大切だと思います。
都会のマンションでも大規模修繕時までに管理会社に任せっぱなしの為に使われてしまい
金融機関から管理組合が債務者で融資を受けるという事例が沢山あり、どうも金融機関や役所は
良しとしてるフシもありますね。
自分は当初からサニーとクリフは真面目な取り組みで好物件と書いてきました。
古くなるのは仕方が無い事なのでその後の取り組みだと思います。
サニーやクリフのやりくりは勉強になると思いますね。

とても詳しい解説どうもありがとうございました
よくわかりました
マンションの管理体制や修繕計画は
思っていた以上に将来的な費用負担にかかわる重要なことなのですね
購入時、特に新築は始めの積立金の額に注意したいと思います

定期借地権のマンションだと解体準備金を用意するが、古いリゾマンの場合はどうなるのだろう。
建て替え不可能であればいずれ解体となるんだろうが、解体→土地を売却→その金で解体費用を払う　ということが可能なのかどうか。。。

更地にして高値で買い手がすぐ付く土地なら更地もアリでしょうが、更地にすると税金が上がりますので、建物を残したままにするのが普通じゃありませんか。

もし再開発のデベロッパーが買い取ってくれるのであれば
解体費用差し引きで現状のまま売るのではないでしょうか
更地でないと売れないとなると解体費用も心配ですが
マンションを使えなくなってから解体して土地が売れるまで
延々と無駄な固定資産税を払い続けることになりますね・・・

所有者になった時点で、責任が発生します。じたんだ踏むのはみっともないですよ。

20年先の話なのでまだ地団駄踏む状況じゃありませんが
来るべき時に備えて今から管理や修繕計画や積立金残高に対して当事者として意識する姿勢は持ちたいと思います
人間の老い仕度と同じですね

サニーハイツは耐震補強してない？

老朽化、建て直しも都内であれば等価交換でやれる所もありますが
基準法上で容積率等に余裕のあるところですね。デべにすれば上乗せ分譲が出来れば
うま味がありますからね。都内で言うと代々木にある「ニューステートメナー」という
物件など非常に建ペイ率、容積率でみると小さいので等価交換を見越して古いのに
投資購入する人が絶えませんが熱海だと地役権｛眺望権｝があるので
余裕があっても大きくする建替えは難しいかも知れません。
熱海市という自治体のなんらかの係わりが必要なのですが
頼りないそうですからね｛笑い｝

サニーハイツは耐震補強工事はしていません
クリフさんはえらいですね

耐震補強といったところで、マグニチュード○○までの話しことですので気にする程のことではありません。昭和56年以降の建物では新耐震基準が適用されていますが、気休めです。マグニチュードの値と物理的な影響は級数的に異なりますので、サニーが全壊するような地震ではクリフも全壊となるでしょう。国の基準を信じるのは、春の世の夢よりはかないことです。

なるほど、修繕積立金をはたいてまで耐震補強工事をする必要はないということでしょうか
そもそも熱海では建物崩壊より先に崖崩れが起きるかもしれませんね
とはいえ耐震補強工事をすると資産価値は高くなるような気がしますが
クリフさん耐震工事後取引価格上がりましたか？

耐震工事は耐震診断の結果、基準に満たないので行うもので、サニーが基準を達成しているか否かは知りませんが、クリフが耐震基準を満たしていなかったので工事を行ったと見るのが正しいと思います。昭和56年以降の建物が地震で倒壊して昭和56年以前に建てられた建物が倒壊しないと言う事は不思議ではありません。基礎の地質などによっても大幅に損壊の程度が異なります。名のある建築会社が建造した大規模の建物が脆弱であるとは考え難いです。

＞＞１３６さんの言う事は正しいと思います。
言われる通り、新耐震基準が出来た為にクリアしてれば良いだろうという事で
ぎりぎりで基準を満たしている新築物件も多い。
新基準以前の建物でもあ必要以上に安全基準を取っていて丈夫なものも有りますので
一概に古いからダメとうわけではありません。
非常にわかりやすい適切な説明だと思います。
また熱海周辺は岩盤地盤で非常に足元は強固だという事を聞いています。

古いマンションだからといって
ダメとは限らないのですね
また地盤は強固とのこと
いろいろ安心しました

某サイトより
>新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれた。旧基準の震度５程度の地震に耐えうる住宅との規定は、新基準では『震度６強以上の地震で倒れない住宅』と変わった。

旧基準と新基準の差はそれなりに大きいと思う。
自分は新耐震基準をクリアした物件を選びたい。

確かに古いマンションでも新基準を楽々クリアするものもあるのは事実（都心の高級マンションとか）だが、そうでないものが圧倒的に多いのではないだろうか。いつの時代も業者の多くは利益優先で基準ぎりぎりですませようとするものだ。

サニーハイツが耐震検査をしていて新基準をクリアしていると証明されているのであればいいと思う。

1995年の阪神淡路大震災では「新耐震基準」のマンションの多くが大きな被害を受けていました。特にピロティ形式の建物の被害が大きかったようです。クリフもサニーもピロティ部分を駐車場として利用していますが、ハイネス来宮のようにピロティ部がそれ程広くないので、まあ、マシかなという感じです。ピロティ部の柱の構造に不安のある建物が耐震診断・耐震補強の対象になりますね。クリフはまさにそう言った建物だったんでしょう。

新耐震基準すらクリアしていないマンションよりはクリアしているマンションのほうが安全だろう（建物に被害があるなしではなく）。
こんなことは自明の理であり、議論の余地はない。

サニーハイツが新耐震基準をクリアしているという事実があれば明示してもらいたい。
そうでなければ、クリアしていない物件として評価せざるを得ない。

都心の某マンション（旧耐震時代のもの）は耐震検査の結果、新基準をはるかに超える耐震性能を持っていたそうだ。もちろん検査をしなければそれはわからないし、「大丈夫そうだから検査しない」などということは通常ありえないと思う。

地震が気になるのなら、なるべく新しいマンションを購入するのがベターですね。クレストタワーなどは免震タワーマンションですから安心できますね。次に候補とするなら、新耐震基準で建てられたピロティの無いマンションですね。やっと耐震基準を満たした程度の古い補強マンションはコンクリートの劣化でじきに耐震強度が落ちてしまうこともあります。ピロティ部は津波には強いですが、熱海の駅近では、津波の心配はありませんね。

クリフに恨みは全くありませんが、クリフの駐車場の状況です：

屋外・屋内62台　無料
車庫証明取得不可

この意味がお分かりでしょうか？

①自動車全体が車庫に収容可能であり、かつ前後左右に５０センチ程度の空間が設けられていること
②駐車場から道路へ支障なく出入りできること

この　① ②　が満たされていないことですね。更に、勘ぐればピロティの安全が確認できていないので
地震の際に車が破損されても管理組合は何らの責任を負いませんよと言う意味ですね。

>>145
クリフの駐車場は単純に区画指定ができないためと思うが。
定住には向いてないね。

車庫証明についてはそういう事ではなく私が所有するリゾマンでも規制をしています。
色々な理由があります。管理組合で理事長名義で出せるのですが永住の人の場合、
あるいは永住ではない場合でも一時的に住民票を移せば取得できますね。また、熱海などの場合は
周辺居住者が保管地が無い場合は車庫の月極めで借りたいという申し出がある事があります。
当然、車庫証明を出す事は出来ません｛組合規約でそう規定してる場合が多い｝
しかも熱海は突出していますが総住居数に比較して駐車台数は足りない所がほとんどです。
証明の性格上、車を交換するまではその車庫上に賃借権が成立してしまいます。｛正常な契約者｝
車庫証明も出さず単なる月極めでも駐車場が広い場合は場所を指定しない場合もあります。
車庫証明は取れないのではなくて各マンションの管理組合が制定し遵守してる規定であるという事です。
車庫証明を永住者に限り出してる組合もあるようですが先に話した事情により車庫が足りない場合は
永住者だけで満車になる恐れがあるので認めていない所が多いようです。
また駐車スペースは建築確認の際に通路寸法とともに基準法で決められています。
ですので確認図面上に出ている車庫は車庫証明が取れる寸法になっているわけです。
また天災等による車の破損について保証しているマンションはどこにもありません。
ただ有料の駐車場の場合は管理義務が生じると見なされ管理義務に係わる様な場内の事故の
場合は管理者が責任を問われる場合があります。

１４７→１４５

車庫証明書は、保管場所として使用できる権原を有していることの他に、

自動車が通行できる道路から、支障なく出入させ、かつ、自動車の全体を収容できること。

とされ、位置が示されれば区画の表示は要らないようです。クリフの場合は、出入口からすぐに急坂があるので、自動車保管場所として警察署から許可されないのが理由と思えます。車庫証明の出せない駐車場の多くが勾配のきつい坂の途中にあることでも分りますね。

146だけど、そういえば今の車の車庫証明は固定した区画が決まってない月極駐車場で取れたな。
要は、契約者限定の駐車場でかつ　契約者数＜駐車区画数　である必要があるんだろうね。

サニーハイツが車庫証明取れるのは、区画指定っていう契約があるためだと思う。

当方で使用している車庫は、サニーに似ていて、一応区画があって車庫証明も取れるけど、昼間は契約していない車が自由に空いている場所に時間貸し駐車できるから、決まった自分の区画があっても、停めたことがない。

区画指定はあるがそこまで車庫証明は厳格じゃないですね。
１４７さんの言う様に管理組合の考え方が大きいですね。
例えば都内の玉川学園の地域などは急傾斜が多いですが車庫証明の実務は
規定のスペースさえ規定をクリアしていれば問題なく出てますね。
要するに１台のスペースと導入路の幅が決まっています。
１５０さん、１５１さんの言うように結局は管理組合の決めた規定です。
１４５さんの言うようなことはありません。

定住する方でないと車庫証明は殆ど関係ありませんね。居住場所のマンションに車庫を確保して車を置いても、常時駐車で一杯のマックスバリューには置けませんから、熱海に駐車場を確保する意味はありませんね。たまに東京、神奈川から熱海に車で来て駐車場に困るのでマンションの駐車場に置くってことですかね。やはり、東京方面から新幹線で来て駅近のリゾートに泊まると言うのが今時でしょうね。駅の衣替えとクレストタワーのオープンが熱海の象徴的な現状でしょうね。

熱海ではタクシーとバス利用が賢いですね。そして、駅近のマンションの価値が高いってことでしょうか。熱海での車の利用はタクシー以外はベンツでも情けないって感じですね。

熱海のビーチで泳いだ後は皆さんどうやって帰ってますか？
歩くと駅方面は上り坂でけっこうあるし
ビーチには簡単なシャワーしかないので着替えられず
タクシーやバスを利用することもできません
また大浴場を砂だらけにしないよう部屋で水着を脱いでから大浴場に行くのですが
部屋の浴室でそんなに砂を流して大丈夫かも気になります
皆さんどうしていらっしゃるのでしょうか

サンビーチで泳いでいるのは殆どが子供（大人の子供もいたかも知れません）ですね。ホテルやマンション内のプールで泳ぐのが大人しい方ですかね。

子供が海で泳ぐ時は親だってつきそうだろ
マンション持ってないやつは答えなくていいから
ホテルのプール入ってなよ
熱海にプールある大人向けホテルあるなら教えてくれ

マンションは６つほど持っていますが、ホテルニューアカオには屋外プールと屋内プールがありましたよ。

そういえばサンビーチが賑わっていても町中歩いてる海水浴客はあまり見ないね
海沿いの駐車場利用者の数とも違う感じだしビーチ近くのホテルの客が多いのかな
体乾いたら砂はらってバスに立って乗るのもありかもしれないけどその間に歩いた方が早い

サンビーチで水遊びをしている人の多くは、サンビーチ近くのホテルの客でしょう。駐車場が空いているので親水公園の駐車場によく停めますが、サンビーチに向かう人は少ないようです。

サンビーチはほとんど行かない感じですね。
熱海には年7～8回くらいは行っていますけれども。
大体熱海に来ると所有するリゾマンの温泉に2～3回入ったり卓球をやったりプールに入って終わる感じですね。
ほとんどが一泊なので・・。
帰る前に簡単な掃除もしなくてはならないし結構慌ただしい感じです。
夏は涼しいところにも別宅が欲しい気もしますが維持費もかかることから躊躇しております。

私もサンビーチいまいちだと思っていたのですが、今年はビーチパークがあって子供が行きたがったんです。
防波堤に囲まれているので外海の開放感はありませんが波がほどよく、ライフガードもいて安心です。
広すぎず子供を見失う心配もないし、海の家が無いのでガラの悪さもなく居心地よかったですよ。
童心にかえって遊びました。帰り道駅前まで浮き輪持って歩いているとかなり浮いてて恥ずかしかったです。

最近熱海人気でよく売れると。
パサニア定住者が増えてきて人気回復傾向とのこと。いろいろ問題は残ったままだが、だいぶ値下がりしたのが人気後押しか。

パサニアは相変わらず売り物が結構ありますが、それ程は動いていないようですね。確かに1000万を割った物件も出ていましたが。オプションが色々あるのも使い難いところです。

やはり管理費やオプションが高い物件は手を出しにくいですよね。
バブル期に作られた別邸桜乃庄とかいう豪華なマンションは管理費10〜20万ほどするようですがこの先大丈夫なのでしょうか。
総戸数25戸で３戸売りに出ています。

永久にその管理費を支払い続けるんですよ～。
金持ちじゃないとね。

やはり管理費が高いマンションは嫌ですね。
売る時も困ると思います。

つい物件詳細を興味本位で見ちゃうけどすごいよねあそこ。自分のマンション室内に坪庭やらお茶室やら。女中部屋みたいな間取りもあるし。どんな人が住んでるんだろう。

バブルに咲いたあだ花。

マンションで戸数が少ない高層物件は、どうしても管理費が高くなります。
また、設備関係が進んでいる物件も、機械式駐車場の物件も、温泉口数が少ない物件も、同様に管理費が高くなります。

維持管理に必用な資金を持分按分で割っていくのですから当然ですけど。
ある程度の規模が必用となりますよ。

そこそこの修繕・維持費ですむには、全く設備が無ければ30個、大浴場があれば60個、ジムと娯楽室が加われば80個、立派なエントランスと受付が付けば100個以上、プールが付けば200個以上のように設備と規模と個数の関係で色々なバランスが生まれますね。大規模人気リゾマンの大浴場が年末年始に芋洗いでも困りますが、選択肢によりいろいろ狙えるのも面白いですね。

具体的な数字ありがとうございます。イメージしやすくなりました。なんだか福祉を支える現役世代みたいですね。高福祉社会は現役世代の税負担が大きくなるという。
トップシーズンの人出が落ち着いているのもオーナーのマンション入手時期が様々な中古リゾートマンションの良いところです。
やはり入手して数年はみなさんマメに通われますから、新築はどうしてもトップシーズンに混み合います。

なかなか家族の予定が合わないので最近はもっぱら日帰りで利用しています。
仕事休みの日にふらっときてバルコニーで海を眺めながら過ごし、温泉に入って帰ります。
荷物も少なくて済むし新幹線に乗るのも好きなのでいい気分転換になります。
夏は子供と来て海とプールで遊び、温泉入ってレストランで食事して卓球して花火大会見て帰りました。けっこう遊べてびっくりしました。近場のリゾートマンションならではの気ままな使い方で満足しています。

気が向いたら行って、温泉でくつろぎ、ビールで一杯が、気分転換に丁度良いと思っています。

車でも新幹線でも、１泊か２泊が手頃で良いと思います。

温泉にビールは最高の組合せだね。

坂道を歩いて体にかけたストレスを温泉で癒す。これは老化を遅らすためのささやかな戦いのビジネス。くつろぎでも憩いでもない。

熱海は坂が多いよね。
あまり年を取ると車じゃないと無理でしょう。

坂道を歩くのは90歳でも平気だろうが、熱海は細い路地と急なカーブも多いので、車を運転して移動できるのはせいぜい80歳までかな。運転を楽しんでいるタクシーの運転手もいるようだけど、80歳以上のタクシードライバーはあまり見ないな。熱海は高齢化社会の見本のような街らしいから。

熱海より箱根かな

住めば都、工夫次第かと、、

ちょっと市役所方面とか海岸方面に買い物行きたいとき車は駐車場さがすのが面倒です。
電動機付き自転車で熱海市内の移動を解決している方はいませんか？坂の町なのにあまり見かけないような。地元の人はどうやって解決しているのでしょう。

狭い道が多くて歩道が少ないので、自動車と同じ速度で走れない乗り物は危なくて使えません。定住の方は、駐車場も空いている平日の早い時間に買い物などを済ませているのでは？

私も外食する時は午前１１時とか、午後２時とかにレストランにでかけます。なんで、わざわざ混み合う時間帯にでかけるのか理解に苦しみます。結構早仕舞いのお店もあるので、開いたらすぐに買い物できるように出かけるのが常識人ですかね。

熱海で車を持っている方は、湯河原とか三島に買物に行っていますよ。

自分のようなリゾートの場合は、少量で済みますから、行きは徒歩で帰りはバスで駅まで戻っています。
高台で足の便が悪い場所ですと、買物は大変です。

久々に熱海青翠の話題。

大浴場に大人のものと思われる大便が二度に亘り発見されたとのことです。

温泉設備の不具合、設備業者の怠慢などが重なって、年明けから大浴場の稼働がスムースに行っていないこともあるのですが、さらにこんな醜態が報じられると、ホント、このマンションは今後どんなことになってしまうのだろう、と思います。

このマンションの管理組合も成り手がおらずにほぼ活動休止状態。今まで理事などを務めた人たちは、このマンションの窮状に嫌気がさしてマンション売却に動いています。結果、ひとり減り、ふたり減り、現役の理事も半減してしまいました。

竣工後、あまたの事件やトラブルが続いているこのマンション、最近、売り物件が各業者のHPに掲載され始めました。さすがに、言い値で買っていく中国人もいなくなったのかな？

新幹線のようなトンネルが無いので熱海から三島まで車でゆくと１時間近くかかります。買い物と休憩で１時間ほど費やすと、少なくとも３時間はかかります。半日ほど潰れるのを覚悟での買い物ですね。東海道線を利用しますと、頑張れば１時間少々で買い物をして帰って来られます。車でドライブがてらの買い物も良いでしょうが、毎度は無理でしょうね？

熱函は流れているのですが三島の街中に近づくと混んできますね。湯河原の小田原百貨店はどうですか。

小田原百貨店は、首都圏のスーパーに似ていますね。大手流通の生鮮食品が並べられていますので、東京のスーパーに通じるものがあります。そのなかで、地元の生鮮も並べられているのが良いですね。

駅前のファミリーマートでも野菜などを売っているので、凡その日常の買い物はなんとかなりますね。リゾマンの居住者が駅前のファミリーマートを利用している感じがします。

ファミリーマートよくお世話になってます。

温泉が恋しい季節になってきましたね。週末熱海に行こうと思うのですが、美味しい魚料理のお店どこかご存知の方いらしたら教えていただけますか？

網代で朝獲れの魚を料理してくれるお店が良いでしょうが、何が釣れるか分かりませんし、料理人の腕にもよりますので、おすし屋さんの値段表にあるように時価ってことになりますね。どこかのお店で刺身のツマに大根の細切りを付け合せてくれましたが、カツラ剥きがヘタクソで食欲が無くなりました。高級魚で魚の活きが良くても包丁の砥ぎ具合、魚のさばき具合がヘタクソでは味も半減します。この辺りは東京のお店の方が進んでいますね。美味しいものを食べるなら、熱海より東京の気がします。

東京で食べられない美味しい物ってほとんどないでしょうね。ただ東京の雰囲気じゃなくて地方の空気で食べるのが好きです。多少へたくそだったりあか抜けなかったりするのも味わい深いというか。私は本当のグルメではないのでしょう。熱海じゃ中途半端なのかな。

No.184さんへ

熱海青翠に対する書き込みを注目して見ていますが、この内容は本当なのでしょうか？
先日、1階角部屋の中古物件が契約されていましたが、買われている方は書き込みのような状況を知ったうえで買われたのか、不思議でなりません。
次から次にいろいろな噂が出ているので、完全なウソとは思えないのですが、どうなのでしょうか？

生簀に泳いでいる魚を目の前で調理してくれるリーズナブルなお店を熱海で探すのは難しいでしょう。あったとしても、観光客でごったかえして、お店に入るのも難しいでしょう。予約無しに美味しいものを熱海で食べるのは無理ですので、少し移動するしか無いと思っています。

マンションを購入する前に、充分な情報集めをしていれば失敗は無いでしょう。高値掴みしていなければ、嫌になったら売れば良い訳ですから。私の買ったあるマンションでは、若い女性が好むような物件でしたが、２人の若い女性が相次いで亡くなりました。事件性も感じられたので儲けはともかく、売りに出したら韓国人の母子家庭の人がすぐに買ってくれました。東京でも人気駅の駅近で眺望も良い物件でしたが、女性が開放的な気分になってつい、気を許しやすい環境だったような気がしました。

>>194
いえいえ、その感じ凄くわかりますよ〜。
合理的に味と洗練さだけを求めるなら身近な都心で十分ですが、やはり日常離れた観光地気分の中で食べたいですもの。
確かに洗練度がイマイチで不器用な店も多々ありますが、それらも味の一つと思える心の余裕もリゾマン購入者には必須かと。
純粋な旅行だけなら一期一会の出会いと料理に最高のモノを求めますが、購入しちゃえば年に何度も行くものですからね。
それに毎回100%の大当たり料理ばかりじゃ逆に飽きますし（笑）

調理士でもない自分で調理するより下手と思える調理物を出されると、ガクッとした気になるのは普通のことと思います。人に出すものを造るなら、もっと修行をしろって言いたくなりますね。奥さんの手料理を何でも美味しいと言って食べ切る方は仙人か、余程忍耐力のある方でしょう。

住んでみないとわからないのはリゾマンに限らずどこのマンションでも同じですね。近所付き合いの無い都会のマンションも予測がつかない。外国人に限らず騒音一家だとかマンコミスレでもよく見る悩みです。

200さんありがとうございます。共感していただいて嬉しいです。
201さんそんな店は問題外ですね！せっかくの食事がイライラしてしまっては台無しです。

サービスも食事も洗練された物を求める方はホテルや旅館に泊まり、一流の店で食事するほうが満足できるのでしょう。
くつろいだ自由やホッとするような気兼ねのいらない感じが好きな方がリゾートマンション生活向きかもしれませんね。

リゾマンに行くのは逃避行為のような気もします。都会で充分自由に出来る環境と食の環境があれば、わざわざ時間を使ってリゾマンにでかける気もしなくなると思います。リゾマンは２つほど持っていますが、殆どは知り合いに使って貰って、自宅近くの行きつけの店で好きなものを食べて気楽に暮らしています。リゾマンを持っているから、でかけなければならないような強迫観念に迫られるようならば、最悪のリゾマンですね。温泉が無いですけどバブで我慢の自宅リゾマン。

非日常を求めるという逃避行はあります。しがらみや仕事など常に人がかかわってくる過干渉な日々から逃げ出したい。
食事も接待やらで東京の外食に食傷気味。飾らない素朴な雰囲気を求めてリゾートマンションにきます。

素直な疑問なんだけど、
リゾマンでの食事より高級ホテル、高級温泉宿の
食事の方が美味しいんじゃないの？

リゾマンってちゃんとしたシェフおるん？？？

リゾマン購入のメリットを正しくご教授願いたい。

首都圏に直下型大地震が起きたときの避難場所として購入しました。

↑同じ理由で、軽井沢の別荘も多く売れているそうですね。
熱海より東京から離れているし、地盤も強固でしょうし、
どう考えてもマンションより平屋のほうが耐震性は高いでしょうに、
なぜ熱海のマンションにされたのですか？

熱海に固執する理由はありません。つれあいの親が本川根町で広いお茶畑をやっているので、静岡で良いかなってレベルです。私が最初に買った不動産は、長岡温泉のはずれの温泉付き分譲地でした。バブル時に旦那が芸子さんに買ってあげようと契約までいったのでしたが、バブルがはじけて契約解除の土地でした。

結局、リゾマンを買うメリットってないのですかね。

これまで沢山書き込みがあるように所有するメリットは人それぞれだし、価値観の違いがあるから欲しくない人を説得するつもりはありません。
ただ買い時だから買うという物ではないと思う。安くない買い物だし迷うくらいなら買わない方がいい。手に入れた満足感や充実感が違います。もう絶対すっごく欲しい!!と思う物件に出会えるまでは買わなくていいと思います。

私は熱海の花火大会が好きで熱海のリゾートマンションを買いました。花火が見えるホテルや旅館に気に入ったところがなかったし、予約も面倒。旅館の食事も似たり寄ったりで飽きました。
365日24時間自分のためにリザーブされている部屋を所有しているのは気持ちに余裕ができます。トップシーズンは特に嬉しいですね。
子供の友達もよんで部屋でたこ焼きパーティーしながら花火大会始まるのを待つような、気ままな過ごし方が気に入ってます。

>もう絶対すっごく欲しい!!と思う物件に出会えるまでは買わなくていいと思います。

なかなかないよね。。。

結婚相手みたいなもんです。結婚ほどしなきゃいけない訳じゃないから妥協しなくていい。子供が小さいうちに使いたいとかあるかもしれないが、自動車ほど無いと困るってもんでもない。ただ持ってると嬉しい。楽しい。

いつでも泊まれるところがあるけど、行く必要が無ければ行かなくて構わないところがリゾマンで、定住者が恩恵を受けるところですかね。しかし、定住者も高齢で足腰が思うように動かなくなれば、定住をあきらめて施設に移るわけですね。全く使わなくても年間50万～程度の出費をしていて、気が向けば泊まれるところですかね。あまり、気張ったものでもないでしょう。大したものでもないですよ。

>大したものでもないですよ。
節税がどうのと言っているくせに、50万は大したものではないと言う。
妄想だから何とでも言えるんだね。支離滅裂。

都心の駐車場に毎月6万支払っているのから見れば、趣味の浪費として消費するのにどおってことない金額ですね。だからと言って安くて美味しい魚を求めるのも大事なことですね。年金生活者ではありませんので趣味や浪費は稼ぎのエネルギーになりますので、その意味ではどおってことないでは無くて、大事な意味を持つかも知れません。

>都心の駐車場に毎月6万支払っているのから見れば、趣味の浪費として消費するのにどおってことない金額ですね。

このスレは熱海の古いリゾマンがテーマだからなあ。
そういう中古リゾマンオーナーの共感が得られるとも思えないし、オーナー予備軍が「そうだよな、よし買おう」なんて思うとも思えん。
しかし妙に金持ちぶった人がよく出てくるスレだねえ、ここ。
「熱海のマンション事情」とか他のスレでクレストタワーとかの新築高級物件でも語ってたほうがいいんじゃないのかね。
それとも、新築マンションではなくあえて中古マンションを推したい事情でもあるのかな？

中古と言っても築40年以上、築20年程度、築10年以内、新古品レベルと色々あって、これを一緒くたに語るのは無理でしょう。実売価格500万以内、1500万以内、3000万以内、3000万以上程度に分けたら宜しいのでしょうか。一度登記をしてしまえばみな中古リゾマンですからね。更に定住者向きのリゾマン、現役組のリゾマン、年金生活者向きリゾマンなどと、多岐にわたるにも係らず、中古の定義が明確になっていないようですね。但し、物件の価値として見れば新築は登記したとたんに普通は値下がりしますし、あまり古い物件は管理状態が良くても耐用年数に限りがありますので、不動産を価値的に見ればある範囲の物件となります。

ここは
「築30年以上、物件価格1000万以下(できれば500万前後)、管理費高いと大変なんで広さ50平米以下」
がターゲットの人がメインと思う。
マンション投資家さんとはちょっとターゲットが違うのでは？

管理費が高くないと言うと水道代までコミコミで3万円未満ですね。既に、これで熱海で対象となるマンションの数が相当絞られますね。広さ50㎡以下で築30年以上、500万円前後と言うと、地の利と内装にもよりますが、10個程も候補が上がりません。5個も難しいかも知れません。売物が出ても直ぐに買い手が付いてしまうでしょう。このような物件をターゲットとすると、相当狭い範疇の方々のスレですね。

でも見てるとそうだよ。サニーハイツの5,600万とかが多い。
ここはそもそも
>熱海にマンション、ほしいと考えていますが予算の事も有り、また、駅近は古いが便利な場所に 手ごろな物件が多くあります。古い物件は実際どうでしょうか

だからね。
まあ自分は他スレ含めてクレストタワーとかアデニウムとかの話も書いてるけど。むしろその辺がターゲットなんでね。

少し物件を調べると、サニーハイツ、クリフサイドが、値段が手頃で管理費安い、温泉とプールと食堂があり、駅から徒歩で充分歩け、リゾート感覚があるとなりますよ。

>>225
定番ってことは分かっていますが、古さと価格を比べれば、高値つかみは危険な物件ってことが分かりますね。

そこそこレベルの良い物件で、サニーハイツの40㎡は400万円台、クリフの48㎡は500万円台で買わないと、損したと思って間違いないでしょうね。

ネット普及の今では周知の方も多いでしょうが、
熱海生活の最初は水道代と熱海ガスの料金の高さに驚いた思い出（温泉使用料は想定内）。

サニーハイツならリゾートらしい海の景色は真鶴半島を望む東側の部屋がおすすめです。ただし花火は見えません。
西側は花火が左手に見える部屋もありますが向かいのマンションと向き合う感じです。
南側は花火も海も一望ですが戸数が少なく滅多に売りにでません。出ても1500万円以上、角部屋は2000万円、ネットに乗る前に決まります。
花火は解放されている屋上から見る人も多いです。広々していて気持ちよいですよ。

㎡数は知りませんが、築40年の物件に1500万円以上はキチガイ沙汰の感じです。咲見町あたりのもっと新しくて花火特等席の物件でも1500万円以下で買えます。

サニーハイツは古さもあってか、フロントロビーとかプール近くのトイレ周辺でもし尿の香りがありますね。それなりの値段・価値しかないリゾマンですね。400万円台でゲットするのがおりこうさんですね。

５００万払って、その上、毎月３万以上払うって
どうかしてるぜ！

このスレの住民には騙されて高値掴みしたモノを売りたがっているのが多いかな。

実際に内見に行けばわかりますが、ネットにいつまでもある物件は条件があまりよくなくてなかなか買い手がつかない物件です。ですから条件の良い物件が実際いくらで市場取引されているかはネット情報では分からないと思いますよ。
まず同じマンション内でポストにチラシが入り、条件の良い部屋に住み替えたい人ですぐ決まってしまうのです。
駅近で共用設備の整った物件は賃貸需要も見込めるので眺望が良くなくても400〜500万です。プラス眺望が良ければ賃貸でも高く貸せるし、欲しがる人も多く信じられないような高額取引が即決されています。古くても価格は市場原理で決まるので。
トイレ臭いマンションかどうかは実際に現地に行った人ならわかります。

いくらでも値引きしてくれると思います。
だって所有してたら、永遠に年間１００万近い
維持費かかってきますからタダでも手放したい
と思いますよ。

想像されるのは自由です。実際に購入を検討されている方のために実際の体験談を投稿しました。

タダでもいらない。

>>238
実際の取引事例は貴方の見たことの無いデータベースに載っているのですよ。確かにリゾート物件は、購入者が気に入ればその値段で決まってしまう危険はありますが、逆にお金を早く手にしたい人はびっくりするような安値で手放すこともあるのです。そして丹念に競売情報を見ていれば、熱海のリゾマンの競売物件も結構でますよ。熱海中で多くの貧乏人が所有するリゾマンに住むってのは気持ち良いものなんでしょうね。

>242
結局、何がおっしゃりたいんでしょうか?

馬齢を重ねただけで、勉強不足の素人さんは少ない経験と知識を振り回して結局カモさんになられるってことです。

ところで２４２さんが上スレで旧軽井沢にご所有の別荘？はどこでしたっけ。
軽井沢町長との懇談会や家族ぐるみでの経済界要人とのお付き合い・・・。
あ・・全部、ウソでしたっけね・・・。
自分が馬鹿にされるのは嫌いでしたっけ？

今は熱海人気で物件不足ですから、健全な物件は業者がすぐに買い取ってくれます。競売は管理費滞納物件、値崩れは管理費負担が高いバブリーな物件や交通の便が悪い物件などでしょう。安いと思って手を出すと結局高くつきます。競売も値崩れも熱海に限らず全国どこにでもある話です。一般市場価格に影響を与えるほど不良債権化している物件が熱海に多いというデータはありません。買うつもりで不動産屋まわりしてみればわかりますから、購入検討中の方は惑わされないでください。

健全な物件を業者が買い取るのではなく、再販して十分利益が出そうな物件なら買い取るというのがビジネスです。
私の場合は、賃貸に出して利回りで保有していても良い物件です。業者はお金を持っていませんので、すぐに売って儲かるものしか買い取りしません。理由は、彼らは金融機関からの資金調達で商売をやっているので引き取った物件を長く保有できないのです。と言うことで、業者さんが直接販売する物件には比較的良いものが多いですよ。

ほとんどの業者さんは手数料稼ぎですから、素人さんには喜んで買ってもじきに売りたくなるような物件をまず第一に勧めます。何度も同じ場所でリゾマンを買い替えている人は不動産業者のカモで人生の敗者です。

訳知り顔の奴が一番騙しやすい。笑

不動産業者に騙される経験不足の不動産業者も沢山いることだし。

熱海は確かに物件不足です。　それも良質な物件が不足しています。

但し、値引き交渉前提で価格を設定しいますので、粘り強く交渉すれば相応の金額で取引が出来る場合があります。
また、金額を気にしなければ業者が買取り、もしくはリフォーム前でも購入する人はいますので、良い物件を探すのが
一番良い方法です。

物件不足ってどうしてわかるのかな。ただのオーナーにはわからんよね。
賃貸に出してる都内マンションの管理業者からは毎月「売却物件が不足してます」てな手紙が来るけど、今は比較的売れ時なのは確かだろうが基本的にはただの業者の決まり文句だと思ってるけどね。

熱海も中国人が買い漁ってて物件不足なのかな？ただ彼らが築40年の中古買うかな。
ああ、団塊世代がリタイアの時期だからかな。。。

なんで物件不足やねん？笑

都内には利回り物件の売り物は殆どありません。実質5%程度で回るものさえ見当たりません。都心部の物件価格が上がると、徐々に地方に波及するので、私も熱海を物色していたところです。

団塊世代って昭和22～昭和24年生まれ、若い頃は昭和時代にどっぷり浸かっていた連中だですので、熱海風情が懐かしいでしょう。ものにもよるでしょうが、熱海もこれから数年は値下がりしないと思いますよ。

どんな理屈やねん。笑

過去の例ですよ。都心部の不動産価格はこれまでに何度も上下していますよ。都心部は既にバブル状態で、2年前の1.5倍何てのはザラで、2年前の3倍なんて物件もある位です。都心部の上昇が落ち着くと周辺地域に地価の上昇が移って行くのですが、都下や都心に近い埼玉も値上がりしています。痴呆はだいぶ遅れて気付くのですが、気付いた頃にはだいぶ上がっていますよ。数か月遅れになりますが公示価格で確認が一番簡単ですね。

私も知り合いの不動産業者に熱海は物件不足なので今なら◯◯円で買い取ります、といわれましたよ。かなり値上げされていた価格でびっくりしました。

なんでやねん。笑

なるほど、都内と同じく今は熱海も買い時ではないね。
セカンドハウスは購入時期をじっくり選べるのがいい。

ピーク時に年間1万戸以上分譲していたのに、
今や年間100戸程度やからね。

みんな賢くなって手を出さなくなったね。

買い時とかは世の趨勢じゃなく、家族で楽しめる、あるいは気の合う仲間で楽しめる時期でしょう。
子供が小さく楽しめる、親が元気で一緒に行ける。
そういう時期が買い時ですよ。
伊豆に２ヶ所と軽井沢、釣り用に野尻湖に家を建てましたが子供が小さく、家族で楽しめるベストの
時期ですよ。上がり下がりとかあまり関係ないですね。
どうせ売らないし次世代でも利用してもらうつもりなのでね。

家族でお掃除ばかりしているのも中々宜しいかと思います。車も２台以上持つと洗車と掃除で忙しいですね。汚いところで暮らすの嫌ですものね。

リゾートってストレスと対局のものでしょ。リゾートの人にストレスを与えるとどうなるか研究中^^;

熱海では、古い物件の方が、管理費が安いし、温泉が良いし、共用部が豊富ですので、便利ですよ。

>>269
お金のある人が回りにいるところでは、言わない方が賢く見えますよ。

>>263

260だけど、私も軽井沢に別荘を持ってるんでリゾマン購入はじっくり構えてるよ。
いずれは熱海か湯河原あたりに買うつもりだけどね。
でも現時点で築40年以上はないな。子孫に負の遺産を残すわけにはいかない。

自分の住まいも10箇所以上の転居経験があるので、買ったものに固執するのは無意味と思っています。ただし、奥さんは、変えるとやたら高くつきますがね。高値掴みでなければ築40年のものを買っても嫌になれば売れば良いことだし。売って利益がでることもあるし。私は最低でもトントンになるものしか買いませんが、、、。

売り易い物件なら問題ないよ、それ以上は値段が下がらないし。

タダでも売れないものもある

タダでも売れないものも有るけど各マンションの総戸数を考えると売るに出る物件は
少ないと思いますよ。単純に売却の可能性の有無だけじゃなく、家族で代々使っていて
思い入れがあるので長く所有しているオーナーや所有しようとしているオーナーが
多いんですよ。ベンツなどでも最新のモデルを所有しながら思い出のある旧タイプを所有する人も
沢山いますからね。私自身も最新のＳクラスを使いながら通称Ｗ１４０｛正式の型番は違う｝も
所有している。だから古いリゾマンもそこだけとかいうようなニュアンスで話してる投稿者を散見するけど
金持ちは沢山所有してるからね。たった１ヶ所有するような話は持ってない人の感覚だよ。
俺も伊豆のマンションや戸建には行くようにしてるけど軽井沢は５年は行ってない。
２７２は上スレの嘘つき師匠でしょ。
俺の場合はあなたと違い、想像で話してるんじゃなくて本当に所有しての感想で話してるんですよ｛笑い｝
百聞は一見にしかずだから嫌味なレスばかり上げてないで安いリゾマンでもいいから本当に所有してみたら。
新しい発見もあるでしょう。

>>278
古いモノでも、車(特に価値の高いクラシックカー、ビンテージカー)とリゾマンは全く別ものだよね。
ビンテージカーは驚くほどの高値で取引されている。
そして、保管場所さえあれば維持費は安い。

一番かっこいいのは、新車で買って長年乗り続けてるオーナーかな。ほんとそういうのは憧れる。
リゾマンもそのほうがいい。新築か築浅を購入して長年使いたい。何十年の家族の記憶が染み付いていく。
愛着が違うよね、きっと。

人の価値観は夫々異なるから、押しつけがましいのも迷惑かな。人其れぞれ家族構成も収入も家族の状況も変わるから、古いものに固執するばかりでは、いかがかな。２年毎に最新の安全装備の付いた車に乗り換える人も十分評価できる。古いものに固執すれば日本経済のように沈没するばかり。悪習に固執する連中は日本に必要が無いか、生きた屍。そんな連中のお陰で中国人に馬鹿にされる国と国民になったんだ。

２７８です。
２７９さんの言うように家族の思い出と共にあると思います。
でなければ古いマンションは売り物件の嵐になるはずなんですよ。
長く持ち続けている人がいるから総戸数の半分が売りに出るというような事に
ならないわけです。だから単純に古いマンションは所得が低いとかいう考えは
当てはまらない。自分が自分のマンションで理事になって分かる事は愛着があるので
大事に守って行きたいと考えている人が多い事です。
だから単純に維持費とか実勢価格とか打算的な計算よりも幼い我が子と過ごした
大事な時間を思い出としたいと考えてる人が多いですね。
くれぐれも言いますがいちいちリゾマンの一つ位の損得など考える必要がないと言う事ですよ。
たいしてお金は掛かりませんから。

>>284
自分もマンションの理事長をやって大規模修繕もやりました。企画が良かったのでマンションの値段が相当上がりました。
住民に相当感謝されて、言葉に尽くせないほど世話になったと言われて、そのマンションは売りました。
何の未練もありません。次はずっと素晴らしいマンションを手に入れております。過去よりも良い暮らしを手に入れて過去を忘れ、次を目指すのです。現在を憂い、過去に執着するのは今後に希望を見いだせない人なんですよ。日本にはそんな人たちが大勢いますね。努力を忘れたツケが回って来ただけのことですけど。温泉につかっている間に脳細胞がどんどん破壊されるという生理現象ですね。

売られたマンションと買われたマンション名を教えて下さい。

週末にでも、ゆっくり温泉に入ってこようかと思います。

熱海サニーハイツが、大規模修繕が完了し、権利移動が沢山あるとのことで、値段は若干上昇傾向があるような話でした、

大規模修繕が完了すれば、元から駅に近い物件なので、人気があるということでしょうか。

それにしても古い。

1ＤＫが中心の狭い部屋がほとんどで築年数が経っていますので手の出しやすい価格ですからね。

今のところ売り物は１－２件のみのようですよ。

権利移動って何？
大規模修繕が完了するとそれが増えるのか？

権利移動とは？
単純に売買の事ですか？所有権の権利移動しかありませんが
大規模修繕はあまり関係ないと思いますよ。
当然、仲介物件が出れば大規模修繕予定とか大規模修繕済みとか
広告に出しますけど。

ボロくて狭い部屋を何で買うのかな？いずれは売れずにお荷物になること間違いないし。
それなら、割高でも最新設備で食事も旨い、良い旅館やホテルに行けばいいのに。
ボロでも何でもいいから、セカンド物件を所有したいという自己満、庶民のささやかな「夢」なのかな？

>ボロくて狭い部屋を何で買うのかな？
育ちが良くないと、そういう別荘もどきに憧れがあるのでは？格差だよね。
育ちがいいクラスは、親が別荘とか持ってるからリゾマンなんかに目もくれない。

東京住みだけど、私立か公立（国立以外のいわゆる区立、市立）かでも格差ある感じ。
いわゆる有名私立育ちの俺の周りは、大抵が一流企業に就職か、暫く勤めて起業組なんかも多い。
30代後半で1000万近い給料を得て、奥さんもそれなりに育ちのいいお嬢さんをもらってる。
親がそこそこ金持ち（渋谷区、世田谷区、目黒区あたりの戸建て持ち）で、
子供が家買うのも、両家からもちろん援助してくれる人も多いから、
ローン組まずにポンと8000万ぐらいのマンション買ってもらったりして、
給料はそのまま手付かずで、家族で旅行とか遊興費に回っているような友達も多いよ。
方や、公立育ちで片親で育った家の子とかだと、4000万程度のマンション買うのも
ローン必死で返しながら、生活も大変そうなのはイメージできる。
でも、それは誰のせいなんだろうね？親は選べないからな。

ボロいと結局後悔するから、程度のいい中古がいいですよね。満足感が違います。
思いっきり昭和の匂いのする物件を買っちゃう人いたけど、近くにゴルフ場があるとか、登山したいとか拠点的目的があるんだよね。
だったら古くてもいいと思う。
でも滞在することで満足したいなら、ちょっと高くてもいいものがいいかな。
２０００万位ならなんとかなるっしょ、このサイト見てる人なら。

長期滞在なら広い物件が良いですが、リゾートで１〜２泊なら１ＤＫで充分で、ゲストルームがあれば問題ないですよ。
大きな物件は無駄に費用がかかるだけで、掃除等の維持管理を考えれば、必要最低限の面積があれば、それ以上はもったいないだけですね。

>>310
単に親が渋谷とか目黒に済んでいるだけでポンと8000万もするマンション子どもに買ってくれるの？
そんなに大金持ちが多いのかね？
資産が数億もある家庭が多いんだねｗ

>資産が数億もある家庭が多いんだねｗ
少なくとも俺の周りはね。
子供に8千万程度のマンションを買い与えるのを、大金持ちとは言わない程度の人たちだよ。

>熱海に買いたい。古い物件はどうですか。
このスレタイを見てお金が無い人のスレと思うのは、お金の無い人ですね。
このスレタイを見て庶民が集まるスレと思うのは、庶民ですね。
お金持ちでもこのスレタイに興味を持つことが理解できない人もいるのですね。

ホントの金持ちは、こんなところにしゃしゃり出てきて、庶民をバカにするような下品なことはしないよ。

サニーハイツは事故物件みたいですね。大島てるに載ってますね。
クリフサイドも何年か前に大浴場で亡くなられた方がいますよね。
まぁ４０年も経ってればそういったことも１つや２つあってもしょうがないのかな。
クリフサイド景色は最高に良かったけど、２DKで７５０万円だとリフォーム入れたら１０００万円。。。
強気ですね〜

サニーは3つの棟から成っていて、少し大きなタイプもありますが、1K乃至1LDKタイプの40㎡程度が殆どです。クリフも48㎡タイプが殆どですが、大きい間取りも少しありますね。なぜか似た構成になっているのが時代のせいですかね。購入したのはこの並びのタイプです。もう一つ、駅前のアーケードを抜けた所にある物件を買いましたが、こちらはもう少し新しくて少し豪華です。ドアとかキッチンのユニットのグレードがサニーやクリフとは別格です。でもまあ、どれでも大差ないですよ。収入・財産に応じて好きなものを選択すれば、それでOK。無理をすれば、良くない結果が自分に降りかかるだけです。

クリフは100㎡弱の部屋もあって数年前2000万くらいで売りに出していたようだったね。
古いけどそれなりの値段は維持している感じだよね。
40㎡もないのに850万とか値付けが結構強気な物件が多い。
確かに海一望でロケーションは最高だからね。

クリフとサニーを外して候補を見つけるのが賢明でしょうね。大規模、小間取り、管理費低め、超古マンション、源泉掛け流し。長所と短所を見れば、あまり狙い目ではありません。実際、クリフにもサニーにも若い人は殆どいません。マンションの寿命であるあと20年以内に寿命を全うしてしまう人が住民の殆どです。管理組合も「サレコウベ」状態になるでしょう。

そうでもないんじゃない？
子や孫の世代が来ていますよ。
自分たちが来られなくなればその方たちに譲りますよ。
法人で持っているところもありますしね。

建て替えが出来なければやがてスラムから廃墟となります。4/5の賛成が得られなければ、間違いなくスラムです。若い世代や企業で引き継げる環境がどれほど期待できるでしょうか？　現在の住民の状況から見れば、スラムから廃墟への道を進む公算が大きいと見るのが正しいのではないでしょうか。

高齢者が多いのは事実です。但し、若い世代が取得しているか、二世が利用しているのも事実です。 それは誰でも取得可能で、維持できる面積で、更に立地は便利で良い場所です。
取得をするかどうかは、個人の判断です、実際に自分は取得していますし、取得する価値はあると思っています。

この投稿に反対する意見もあるでしょうが、反対する方は取得しなければ良いだけで、その代わりご自身の意見を明確に公表して下さい。

現在１つ所有していますが、状況を見て判断します。あまり、物件に執着心はないので、見限れば早々に処分します。使えると思えばそこそこ保有します。廃墟となるか再生できるかは、現時点では分かりません。目安は、建て替えの話が出たときの所有者の総意の状況でしょう。不動産は結構所有していますので、あまり気にしていません。ただ、時々感心しているのは、コンクリートの建物よりも人の寿命の方が長いってことですね。

今頃の軽井沢は、何の魅力もありません。リゾート価格が値上がる気配もありません。朽ち落ちたバブル時代の廃墟が目に付きます。

え、そうかね。

やはり、駅前にクレストタワーのような上層階に億ションが並ぶような建物が建つような場所が、ナウいんですね。軽井沢は死んでいます。

結局クリフの場合はリフォーム必須なんだから、全くリフォームしてなくていいから
海見える部屋で５００切らないかしら。。。
あのかなり年期物のエアコン見たときはビビったけど笑

サニーハイツで５００万円を切る部屋はありましたが、リフォームは必要です。　但し、小さい部屋が多いので、リフォームの内容次第です。　友人が購入した部屋は、２００万円程かけて改修しています。

そのサニーハイツのレストランの「えにし」も来年１月で店締め。暗い影ばかりが増すばかりですね。

サニーハイツには、役員をやっている怪物的な女帝がいますので、睨まれたのでしょう。

愛想の良い女将さんに嫉妬ですか！

サニーハイツの怪物は、歴代の食堂経営者を追い出したみたいよ。
自分の言うことを聞かないから。

どんなものかと先ごろ行ったら、６時なのに先客は１人もいなかったし、メニューも半分くらいになっていて、魚は焼き魚一種類のみ、野菜ばかり多くて魚が小さかった割には全体量が多くて閉口した。小うるさい役員が野菜を多くしてとか、言ったのかしらん。開店当時は賑やかだったのに、役員が客の入らない食堂になるように指導したのかな。

女帝がサニーハイツの価値を下げている張本人としたら、サニーハイツの所有者の総意としては、ベランダから急降下をお勧めするしかないかな。

自己顕示欲の塊が女帝、それも熱海の一角のちいさな所での自己顕示欲。相当なコンプレックスの持ち主が女帝、何れは消える運命。管理会社も、その存在に飽き飽き、苦慮していることと思う。百害あって一利無しの人間か。俺が蹴ってやろうかな。

女帝が存在できた理由は、区分所有者たちの管理への無関心なのでは?
自業自得かも・・・

区分所有者の無関心が全ての元凶ってことはよく理解できる。私は複数のマンションを保有していて、理事長の経験もあるし、法律的な知識もある。子供には、宅建の資格を取らせるように勉強させている。管理組合・管理会社を自由自在に操れる自信はあるので、そのうち掻き回すのを楽しみに移住しようかと思っている。現在は、東京で現役バリバリの忙しい身なので、趣味の戦いはお預けだが。

【第六条】 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。－－－>女帝に読んで貰う必要のある条文かな。

３６１さんのような人が救世主でしょう。

私も都内の約１８０室のマンションの現役理事長をしています。
勿論、伊豆も含めて１３の不動産の内、掛け持ちで理事を１つやっています。
各居住者が無関心である事が理事長はじめ管理組合の暴走を許す原因でありますが
法的な知識やら修繕に関する実務も詳しくないといけません。
自分も建設会社とそれに伴う不動産関係の会社もしています。
そういう点で少し尽力が出来るかと頑張っています。
特に管理会社と理事長が組んでいる場合は大規模修繕や普段の修繕でも
いい加減になりがちです。３６１さんのような人が正しい改革をしていくには
必要です。

また自慢たらたらの
くだらないのが出てきましたねえ。

くだらない、管理会社と結託したい人はこの世からオサラバが適当ですね。お迎えも早くに来るでしょう。

恵まれた知識人は、>>365 のような恵まれない人を何とか救ってあげようと、慈悲の心で対応しているのですよ。
梅林の入園料が無料なのは、>>365 のような恵まれない人にも、慈悲のお布施の心をプレゼントしようとする神の御心なんですよ。

確かに知識がないと管理組合は管理会社に対しても
理不尽な理事長に対しても太刀打ち出来ませんよ。
改革しようにも実住のマンションと違いリゾマンは白紙委任状ばかりだから
難しいんですよ。

管理会社は管理の手が抜けるように、また大規模修繕で儲けられるように、日ごろの修繕を放っておいて、マンションを壊そうとする。多少の金を貰って言うことを聞く理事長を選べば、大規模修繕で確実に儲けられるし、管理組合に管理会社が変えられるようなこともない。また、管理組合との契約を有利なものにできる。

リゾマンの管理組合規約を読むたびにいい加減さに驚かされることも多い。管理組合に技術的・法律的知識が無いなら、区分所有者以外の専門家に管理を委託する旨の決議をすれば良いのだが。

なんか、言葉遣いに
加齢臭のするスレだな。

管理会社からマンションに派遣されている管理人が修繕積立金を横領する事故は毎年何件か発生しているし、丸紅系と三菱系の管理会社が合併するなど、杜撰な管理をしてきた管理会社が淘汰される時代になってきた。管理組合の理事長に鼻薬を嗅がせて管理組合を操る手法は腐りつつあるが、まだまだ残っているのが現状。

丸紅系のベニーエステートサービスが管理しているマンションの管理人は窓口にいないものね。ここが管理しているどのマンションもそうだから。ベニーエステートでは、管理人にマンションの入り口にいる必要はないと教え込んできたんだね。住民と一緒に不貞のやからが侵入してきても全く分からない状況。人感センサーをおいて、人が入ってきたら、暫くして窓口に顔を出すのがベニーエステートサービスの管理方法。悪い管理会社の一つと思うね。経営統合で、大阪弁のフロントが顔を出すようになって、会社名が違ってしまったけど、体質は殆ど変わっていない。

理事長が不動産業者とか建設業の場合は、大規模修繕の時に自分の関連会社に工事を発注して儲けることを考えているから、最悪と思って間違いない。儲けるにはなるべく工事費用がかかるようにするから、マンションを大掛かりに壊れるような管理をしてゆく。例えば、鉄骨部分の補修をほっておいて、取替えをするようなことだ。理事長が建築士の場合も同様に自分の関連会社に儲けさせようと企んでいるから、最悪。管理組合に知識が無いことを良いことにやりたい放題が現状。

リゾマンも東京のど真ん中の億しょんも管理している
結構大手の会社に勤務している知人から裏情報収集中です。

スレッドのタイトルに即した回答としては
私も中古は考えていて、知人に聞いた結果。
物件によりけりだとおもいますよ。
ただし、古くなるとその分メンテナンス費用が掛かる。
それから、凝った意匠の建物も修繕にお金はかかる。
ごく一般的な形でないと、パーツ代　場合によっては職方さんの人工が増えます。
中古の場合は、どうしても修理の機会が増えますのでその点ご注意を。

なお、熱海に限らずリゾマンはどうしても管理費が高くなる。
これは、共益部分が多いからとのこと。
また、熱海などの温泉地はこのメンテナンスにものすごくお金がかかる。
マッサージ機があるとよさそうに見えますが、これだってメンテナンス費がかかります。
プールなんてあるひにはくらくらしちゃうそうです。
大浴場がある場合は、ほとんど部屋風呂は物置になっているので
大浴場にトラブル＝お風呂にはいれない　なので、熱海あたりだと伊○急などの
メンテナンス屋さんと地元の業者さんにすぐに対応してもらえるようにしなければならない。
夜中はともかく、夕方や夜に発生するのが普通のことですので、当然これはお金がかかります。
所詮はどれだけ、必要経費をけちらないでいられるかだそうです。
ですので、中古といっても管理費と管理体制そして管理人さんが誠実な人かを見ることが重要かもしれません。
管理人さんについてですが、管理会社が変わると管理人さんも変わります。
たまにつなぐ場合もあるようですが、オーナーさんに人気のある管理人さんは、
ほかの物件でもうまくやっていけるので、ほとんどが変わります。
特に、安い管理会社に移行するときは管理人さんの給料も下がりますので
残るという選択はほとんどしないようです。

ちなみに杜撰な管理で工事費で儲けようとする会社は、管理費もそれなりです。
管理会社といっても人がやることです。
安い管理費＝管理人さんを含め従業員の給料も安い・・・　です。
と言って、給料が安いから社員みんながいい加減というわけではないので
やはり所詮は個々人の部分が大きいですが。


>369　と　373は同じ方ですか？
理事長が建設会社の社長でというケースはままあるようです。
工事がある時に、管理会社の担当が理事長にお伺いを立てると
ほとんどの方が、ほかの会社でやっても問題ないよ　と言ってくれるみたいです。
担当者は理事長の会社でやってもらったほうが、楽できるんですけどね。
自分がオーナーの物件ですから、資産価値を下げるような真似はしない。
それが普通の考え方ですよね。
369さんはかなりレアケースを見てらっしゃるようです。
それとも私の知人の担当する物件（多数あり）がレアなんでしょうか？

↑市内の１２０世帯超、築２０年ほどのマンションの現役理事です。当マンションにおいてこれまで１３人が理事長になっていますが、いずれも建設会社関係ではなかったですね。

理事長になった場合、自分のところに利益誘導を図るか否か？

図るという話はよく聞きます。他のマンションスレではその種の書き込みは実際に大量にあります。何しろ大規模修繕工事費は足場など作ると１億円近くに行きますからね。自社が請負したくなる気もわからないではない。大体にして住民は無関心が多い。当マンションでも理事会活動は非常に盛んなのですが、総会での議決権提出願いに対して議決権を行使せず理事長に委任してしまうのが７割にもなるレベルです。残念。出欠表も回答しない、しても委任ばかりというマンションなら理事長がその気になればやれます。

私は、むしろ怖いのは理事長でなく管理会社のほうと思っています。大規模でなく毎年の通常工事でさえ、新規導入あるいは更新工事で当マンションでも１０００万近くにもなります。相見積もりもロクロクせず管理会社の提案のままに受け入れていたなら、老後の大切な資産である修繕積立金などまともに増えないでしょう。種々の工事に対し、基本相見積もりを取ることは理事会の必須手法でしょうね。

管理会社がまともかどうかの判定ですが、私は「大浴場の温泉の管理方法」でわかると思っています。

市内のマンション組合数は約１００。そのうちの７割は循環ろ過方式。残りが源泉かけ流し方式あるいは戸別供給方式です。循環ろ過方式においては、静岡県のレジオネラ症を防ぐ条例で、週に１回、通常濃度に比べ数百倍の塩素を浴槽に投入し２時間循環させるいわゆる高濃度塩素殺菌消毒を実施しなければなりません。塩素投入しないなら、６０℃のお湯を１時間循環、６５℃なら３０分以上循環となります。その他、日々の塩素濃度測定、集毛器洗浄、逆洗の有無等の表示、あるいは入浴前の注意事項掲示等、本条例では非常に多くの義務付けがなされています。静岡県は神奈川県と違い実にこまかく面倒です。


この条例は平成１６年１２月に施行、熱海保健所も繰り返し実施の広報していますので、もし今でもやっていないマンションがあるなら、推して知るべし、その管理会社はズサンと言えます。条例という準法律を遵守することを意に介さないなら、その管理会社が作る予算実算は怪しいな。これらの会計を厳しく精査しておく必要があります。

注：あくまで循環ろ過方式の浴槽となっているマンションですよ。（源泉）かけ流し式なら塩素を投入しない代わり、毎日お湯替え義務があります。この（源泉）かけ流し式のマンションでもレジオネラ症による事故は少なくないですから要注意です。駅から１０分弱の、源泉かけ流しを売りにしているマンションで１昨年重篤な事故があり１か月の営業禁止となったのはフィクションではありません。

ご参考までにウチのマンションですが、平成２１年から実施しています。全６浴槽で各々２回もお湯や水を入れたり抜いたりしなければならないため５時間ぶっ通しの作業。温泉管理者は大変そうです。

こんな当マンションですが、万事順調かと言えばそうでもない、課題は山積。喫緊のものは民泊＝airbnb対策です。東京や京都、大阪のマンションは深刻な問題になっていますが、熱海はまだ話題にさえなりません。ただあの高級な熱海青翠が今や外国人に多数購入され、ルールやマナーが失せたり独自のコミュニティが出来たりし、リゾート気分を味わうどころではないという書き込みを見るにつけ、（それは資産価値の減少を意味する）対応は早いに越したことはありません。民泊の実績を１回でも作られると後が大変と専門家が警鐘を鳴らしてくれています。皆さんのマンション規約にも「専有部はもっぱら住宅として使う」という条項があるはずですが、もっぱらは１００％ではない、との弁護士先生の見解です。

この民泊対応で動かれている市内の組合がありましたら規約修正文案などご教示くださいませ。
長文駄文申し訳ありませんでした。







　

３７５さんの言うように住民が一番注意するのは管理会社です。
現在、都内の４６世帯のマンションの現役理事長と熱海ではありませんが伊豆にある某大規模な
リゾマンの理事をしています。
管理会社は基本的に理事会及び管理組合が素人あるいは議決権行使で委任状が多い場合など
当然、自社に利益誘導を図るべき理事長｛大体、輪番が多い｝を抱き込む事まで行います。
普段のメンテ業務や修繕でも基本的に業者はキックバックを２～３割程度は要求されていうようです。
例えば都内のマンションの方での機械式駐車場｛地下収納式｝はダイキン製のものをＩＨＩ運搬機が
正規メンテナンス会社として引き継いでますが｛交換部品等も正規部品はここからしか供給されません｝
ある日突然に管理会社が自らに下請けメンテナンス会社と連盟で駐車場の消耗品交換の見積もりを出して
きました。ご丁寧に車が傾いで機械式駐車場のパレットから落ちかけている写真が表紙にアリ。
見積もり金額は３段１５基の部品交換で約８６０万。
ところがこの管理会社の下請けは正規のメンテ会社ではないので部品の入手元はすべてＩＨＩからです。
そもそも、この下請け会社は当初から不評でしたので値段を伏せて同条件でＩＨＩに直接見積もらせると　　　
約１２０万。しかも見積もりに出てる車が落ちかけてる写真は構造上あり得ないという事でＣＧ合成だろうと
いう事でした。当然、管理会社を通じてクビにしてＩＨＩと直接、メンテ契約も含めて部品の交換も
依頼しました。たまたま都内の自宅マンションは各オーナーが場所柄か会社経営者や医師が多く
すべてのメンテにおいて広い人脈があり値段の精査が可能でした。そのために管理会社も新築当初の
会社とは変えてます。大規模修繕でも管理組合で独自に業者選定をしトップ同士が経済団体の知り合いの
業者で大変リーズナブル、しかも工事内容がすべて開示される明確な工事になりました。
管理会社は大変やりにくいと思いますがメンテ運営についても注意するようになります。
伊豆のマンションの方も同様で名前を出すと不動産業者で宣伝してるのだろうと直ぐ書く人がいるので
言いませんが管理が非常に良好です。温泉も理事会で話し合い、天然温泉への切り替え工事を実現しました。
リゾマンらしく付帯設備が多いのですが無駄を省いているために管理費、修繕費は比較的安価です。
普段より「中古での流通も含めて維持費が掛かる事が妨げになる」と提言してきましたので
それを守っている形です。
ここでも管理会社主導はさせないようにしています。長くなり恐縮ですがいずれも所有者が興味を持たず
管理会社任せにしてしまえば上乗せされた維持費でどんどん使われてしまうと言う事だし
抱き込まれる理事長も出てくると言う事です。

リゾマンの所有者の維持管理に関する意識が低いと、管理会社の思う壷になる。管理会社は行政との癒着で何をやっても実質的なお咎めがないことを良く知っているから、理事長が丸め込まれればそれまでとなる。

法律に詳しい所有者に理事になって貰うか、マンション管理士のアドバイスを受けながら管理組合規約、管理委託契約の見直しを適宜行わないとロクなことにはならない。

マンションによっては、おやつを食べてテレビを見るのが仕事のような管理人もいるし、雇い先の悪事を隠す手助けをするのが仕事と思っている管理人もいるようだ。

不動産業者がマンションの契約の際に重要事項説明に必要な資料を見せるように管理人に言ったら「そんなもの見せられるか」と突っぱねた管理人もいるようだ。悪の塊のような分野だから、所有者の意識が大事なんだけどね。

３７７さんの言うようにマンション管理士のアドバイスを受ける事はいい方法だと
思います。大規模修繕時では一級建築士事務所に第三者的な監督業務で依頼する事が
国交省の指針で推奨されていますが普段から色々と修繕業務が必要になります。
管理士に報酬を支払い、こちらの立場で日常的に相談する事も結果的には無駄な出費を
抑えられると思います。

>374
＞工事がある時に、管理会社の担当が理事長にお伺いを立てると
＞ほとんどの方が、ほかの会社でやっても問題ないよ　と言ってくれるみたいです。
　既に、管理会社に脅しをかけていることが分かります（理事長は、他所でやらせたら、管理会社を変えると脅しています）

＞担当者は理事長の会社でやってもらったほうが、楽できるんですけどね。
　そんなことは全くありません。管理会社の子会社の工事会社に下請けさせた方が断然儲かります。

＞自分がオーナーの物件ですから、資産価値を下げるような真似はしない。
　マンション1棟のオーナーならまだしも、区分所有者なら、工事による儲けは自分の資産の何倍にもなります。

＞それが普通の考え方ですよね。
　工事を請け負えば、区分所有の物件価格よりも余程儲かる訳ですから、理事長が自分の会社にやらせたくてよだれを垂らしている姿が目に浮かびます。それが、普通の考え方です。

一般的には管理会社が子飼いの業者を使い儲けたいのが普通でしょ。
理事長は輪番が普通なのでタイミングよく利益誘導をするのは難しい。
管理会社は日々の修繕も設けの対象ですが一番の狙いは大規模修繕です。
ここで子飼いの業者に受けさせたい。
大規模修繕に係わる事で知人に聞いた話ですが明〇管理の横浜営業所など
時の理事長に取り入り担当者が個人的な業者に修繕工事を発注させようとし
「ファム」とか言う下請け業者にＣＧを使って油圧式駐車場で車が落ちかけてる修繕見積もりまで
提出させ、修繕金額が８６０万、正規のメンテナンス会社の石川島運搬機に出したら１２０万だったと
聞いた事があります。黙っているとみんなお金を使われてしまうとか話してました。
管理会社は修繕業務で異常に儲けたいというわけです。
理事長の前に悪質という意味では管理会社と思います。

管理組合は、お金を預けて好きにやってくれって管理会社に言って、当然の報いを受けている訳ですので、管理会社が悪質なのではなく、管理組合が悪質と言うべきでしょうね。

>380
＞聞いた事があります。黙っているとみんなお金を使われてしまうとか話してました

これは、当たり前だと思います。猫の前に鰹節入りのお皿を置くようなものです。食べるのが当たり前です。馬鹿なのは、管理組合=区分所有者です。

鰹節にありつくにはそれなりの努力（仕事）を管理会社にさせると言う躾の作業を怠った管理組合・理事長が一番の悪です。

しかし、素人が殆どの管理組合が、プロの管理会社を躾けるなどと言うことは到底無理です。

小規模のリゾマンは殆ど人がいませんから、管理会社から派遣される社員の質は高くありませんし、仕事をしたくなければ、１日中を遊んで過ごせます。

要するに管理会社の業務を監視することが管理組合にはできないのです。

管理会社が用意した管理委託契約書にメクラ印を押し、何のチェックもせずに出納・会計業務を任せれば、余剰の管理費や修繕積立金が食い散らかされるだけです。

そこで出来たのが、「適正化法」＝マンションの管理の適正化の推進に関する法律　と言う長い名の法律ですね。

中身は、マンション管理士制度、マンション管理業の登録義務、管理業務主任の設置、適正化推進センター、マンション管理業者団体等ですが、本格的に機能するのはこれからですね。

国交省でも、全てのマンションについてデータベース化していますので、そのうち夫々のマンションにメスが入れられるでしょうが、現在は旧態依然として悪行が続けられている状態です。特にあまり規模の大きくない熱海のリゾマンの管理人は、適正化法の知識が皆無状態の人もいるので、このような管理人を派遣している管理会社も淘汰される時代がくると思います。

わかりますがそれ程、機能してないですね。
一つは居住者が管理について興味を持たず誰かがという気持ちと
国交省は逆にどんどんお金を使わせるように法整備をしてますよ。
大規模修繕が大きな出費ですがこの時点で積立金が欠乏し｛管理会社にどんどん使われる為｝
金融機関に居住者が債務者になり融資を受ける事を奨励してる向きもあります。
車のユーザーと同じでマンションオーナーも官僚が業界利益を誘導しています。
第三者の信用できる設計事務所などに経費を払っても管理監督してくれる方がプラスになるでしょう。
その前に建築、建設関係の経営者でもいれば騙される事は少ないでしょうね。

建築関係の方は、管理会社と同様に自分の関係者に利益を誘導することのできる一番危ない方ですので、管理組合の方々は十分注意をするに越したことはありません。管理組合から見れば、利益の相反する方ですね。ここは、法律と技術の専門家に入って貰うのが一番でしょう。

私が理事長をしていたマンションも、私が保証人になって銀行から借り入れをして大規模修繕をしましたが、借り入れも長期修繕計画の範囲内で無理なく行えました。一番大事なのは、費用対効果の良い大規模修繕をすることです。これには、管理会社の関連業者とか、建築関係者の理事の関わりのある業者を排除することが基本です。理由は、管理会社や理事がバックマージンを要求していたり、リベートを受け取っているからです。

プラザ伊豆山は東急ハーヴェストが出来てから景観が悪くなったとのことですが、Ａ棟、Ｂ棟のどちらも真鶴半島を眺めることはできなくなりましたか？
経年マンションだと耐震のことも気になりますね。
クリフサイドは耐震補強工事を済ませているようですが、プラザ伊豆山はどうなのでしょうか。

プラザ伊豆山ですが、

＊うちはＢ棟ですが、
　高層階は、東急ができても眺望は一緒、
　逆に東急が借景になって良くなった感じです。
　景観を気にするなら、５階以上必須ですかね。

＊耐震は過去ログでさんざんやってますので、
　読んでください。
　熱海プラザ、サニーハイツなどの
　流通が盛んな物件も耐震してないです。
　値段が値段ですからねえ。

＊とにかく内覧したら疑問は解決しますよ。
　まあ、最初は賃貸で様子を見る手もあります。

伊豆山は山の上ということをどう捉えるかですね。定住か、近くに自宅があって、車で来る人向きですかね。

耐震工事は、診断をして必要があれば議決権の3/4の賛成を得て、昭和56年の耐震基準に対応する工事をすることですので、どれほど必要かなって感じです。伊豆山はピロティ式ではないので、外観からはそれ程心配は無いようです。

東日本大震災の時に熱海も結構揺れたようですし、建物によっては細かい歪みなどが残っています。サニーは大型物件ですし、この震災の影響が全く見られませんでしたので、耐震補強の必要は無いように思えます。外観が悪いですが、ラーメン構造の柱も太く、この先も安全な気がします。

プラザ伊豆山は
熱海市街地と同海抜で、
山の上ではありません。

プラザ伊豆山には、東日本大震災による影響など、残っていませんかね？　

物件によっては天井と壁の接合部に小さいヒビなどが見つかります。

大規模修繕が適度に行われていれば、鉄筋コンクリートが脆弱化していませんので安心でしょうが、手抜き工事の場合は、古くなると脆くなっていますので、地震で崩れやすくなりますね。

プラザ伊豆山は同規模の経年マンションと比べて管理費が割高のように思えますが、
住人や理事会などで問題視されていないのでしょうか

駐車場が無料またはそれに類するような駅近物件ですと、クリフサイド、プラザ伊豆山、サニーハイツあたりが代表的ですが、
お盆や年末年始は特別として、週末などに利用の際は駐車スペースはあいていますでしょうか
居住者のかたがおられましたら教えてください

お盆や正月でも
プラザ伊豆山は駐車可能ですよ。
（ぎりぎりですが、
　１軒1台の駐車証があれば）

東日本大震災では、
熱海は中央部で震度3でした。
その後数日たっての
静岡東部地震が震度4だったはずで
熱海はあの震災では揺れが小さかったので有名です。
http://www.data.jma.go.jp/svd/eqev/data/gaikyo/monthly/201212/201212ne...

追加です。

プラザ伊豆山は
クリフやサニーハイツと比べて
管理費が高いとは初耳です。
比べたことがなくて、
結構安いと思ってましたが、
そうなんですか？
クリフとは管理会社も一緒ですから、
たぶん似たようなものだと思いますよ。

プラザ伊豆山とサニーハイツの
決定的な違いは
大きな間取りがあるかどうかだと思います。
この前プラザで2000万円近い売買が
あったんですが、
そんな部屋はサニーハイツにはないですね。
まあ、さらに大きい部屋が
熱海プラザには有り、
ものすごい値段がついています。
（どんな古いマンションでも
　広い部屋ニーズは必ずあるそうですね）

>394

同規模の広さの部屋の管理費＆修繕積立で比べた場合、
管理費は　プラザ伊豆山＞クリフサイド　なのですが、
修繕積立は　クリフサイド＞プラザ伊豆山　のようです

クリフサイドは知り合いが居まして館内の様子は知っていますが、
フロントロビーも築年数を感じさせないほど綺麗になっていましたし、
新聞各種も揃っており、管理組合の努力や工夫が随所に見受けられました

ただ、立地的にはプラザ伊豆山のほうが良い場所のように感じています
勾配もなだらかですし、年老いてからの移動や駐車も苦にならなそうです
各階にエレベーターが停止しないようですが、館内の移動（大浴場に向かう時など）に
不便は感じませんでしょうか

サニーハイツは食事処のテナントが出て行ってしまうなど、やや不穏な雰囲気もありますね
３物件のなかでは、昭和的な感じが強く残ってしまっていて、少し残念ですが
駅近で徒歩圏ということもあり、今後も需要は残りそうですね

引き続き、居住されている方からの購入アドバイスをいただけたら幸いです

修繕積み立てに関しては、額よりも、周到な修繕計画ができているか否かが大事です。理事長が技術に疎い場合は、エレベータの制御盤のリレーの状態（今は殆ど半導体リレーですが）とか、シューの状態、コンクリートの状態、水周り設備の状態など、どのようなスパンで効率的に修繕して行くなど判らず、業者の言うがままになっているのが実情でしょう。結局はきちんとやっているつもりで、散財させられるケースが多々あります。