デュオアベニュー船橋三咲グローブゲートってどう？

ネットで見ても価格未定になったままですが、販売してるのでしょうか？
どなたかご購入されたかたいらっしゃいますか？

内部の人がここにカキコしないで欲しいなぁー、、、

確かに比較対象にならないのは事実ですね！
高根公団や高根木戸も良い物件沢山ありますね！
見に行ってみょー！

どこでもネガってる人いるけど結局完売するしね
わざわざこんなとこきて文句言う人は欲しいけど買えない貧乏人くらいなもん

内部の人がこんな感じでよいのでしょうか？
信用問題に関わりますね。
その感じだと売れてないのでしょうか...
第１期は価格未定ですが、一体いつになったら価格出るんでしょう...

54番の言い方って大人としてないですね。
ここも検討してたけどやめます。
貧乏人というか...買えても違う所から買いたいですね。

ネガ意見は大事ですよ。検討者はネガも当然知りたい。一方、売主にとっても消費者ニーズの参考にしたり、ネガを
打破する作戦も考えられる。だからこのようなサイトに意義があるんですよ。
それを理解できない人がいるのは残念。売主さんには頑張ってもらいたいです。

金持ってない人間が高いというのはニーズでもなんでもない
地価、資材、人件費が全部上がってきてるのに数年前の頭でいるんだろうね

あのー、ふーじゃーすさーんあんまり書き込みすると印象悪くなっちゃいますょー！！意見しないほうがいいですょー！

売れてないから、イライラしてるのかな。笑
消費者のニーズに応えられない方が頭古いよね。

>>48
あのあたりは閑静ですよね。大きな家も多いし。桧家は2分割しているので40坪なんですが。
ちなみに「道路がもう1本内側だったらよかったのに」という場所でした。

公示地価及び基準地価により地価を読み取ると、近年、上昇傾向にあるのは東京の特に都心部であり、千葉は総武線沿線を除き、主として横ばいです。
ここ三咲周辺を見ると以下のとおり。

(単位:円/㎡)
・基準地価(県船橋住20)→H24～H26まで92,100で横ばい。
・基準地価(県船橋住17)→H24～H26 101,000で横ばい。
・基準地価(県船橋商6)→H24～H26 153,000で横ばい。
・地価公示(船橋住48)→H24 86,000、H26 85,200で下落。

面白いのでご参考まで。
http://www.db-map.com/ztika/a.html

景気対策がなかなか地方まで届いてないのが現状です。
早く景気も上がって給料もアップしないかな、、、

本当ですね！！地価もあがってるみたいな事いってましたけどそんな事ないですね。
プラウド小室めちゃ素敵でしたよ！駅もすごく近いですし。値段も相場通り！駅前にスーパー出来ますし*^^*)

54.58.の売主のコメントに信用をなくしました。
ひどすぎるコメント。ここはやめます。
かなり検討してたので残念ですが、気持ちよく買いたいので。でかい道路ができるみたいで騒音に悩まされるのもご勘弁です。

確かに酷い。貧乏人がどうとか金がないのがどうとか。
素行悪過ぎ。ここなんか嫌になった。
フ営業なら論外、社員の素行は会社の社風を映すからね。

もっと物件の話しましょう。

今日から第一期ですが申込みされる方いますかね。
デカい道路ってどこに出来るんですか？この区画まで音とかする場所なのでしょうか。
その辺りがちょっと気になりました。
第一期だと3月入居可とありますね。小中学生がいて新学期に間に合わせたい家庭だと
一期狙いなのでしょうね。

区間内にできるみたいですよ。騒音はひどいものでしょうねぇ。前にさかのぼれば書いてありましたよ。

16号より大きい道って書いてありましたよ？
区間内は騒音とか振動とかそんな音が毎日だと絶対無理です。ここらへんは通う学校も近くにないですよ。

このようなサイトには不動産業者の書き込みが多数含まれることが一般的です。
書き込みに振り回されず、ご自身で慎重に物件を検討されることをおススメします。

そうなんですね〜。
ネガティヴ意見がでるとすぐフォローが入るし、購入を考えてる人がこんなこと入れないだろうっていうのが幾つもありますもんね。アベニューの他物件でも同様の事が触れられていました。

大手の不動産業者ではこのようなサイトへの投稿が禁止されていると聞いたことがありますが、こちらの売主はそうではないのでしょう。
尚更、自分で調べるなりしたほうがいいですね。
特にここで言っているフォローなんかは。

道路気になりますね。むしろここではかなり重要な事ではないでしょうか？

船橋市のHPで調べることができます。
http://www.city.funabashi.chiba.jp/machi/keikan/0004/p000150.html
ここで、船橋市地図情報システム>都市計画決定情報 でわかります。

都市計画道路3・1・37号というもので、地図から見ると、今回の分譲地の奥(北側)は、この道路区域の中になるでしょう。

このことって、マイホームを検討する人にとっては超大事なことですよね？！

不動産屋にも先にちゃんと説明して欲しい内容だと思います。どこにどう計画線が入るのか、分かってるはずです。

3件ぐらいは売れたかな？

同じ船橋市のページにまちづくりの方針が示されてます。

http://www.city.funabashi.chiba.jp/machi/keikan/0003/p020500.html

三咲は八木が谷地域なので、第3章に掲載されてます。

都市計画道路3・1・37号馬込町古和釜町線というものですね。
交通体系の章でも本路線について整備が不十分である旨の記述がされています。

こうやって触れていることを考えると、船橋市も無視しているような路線という訳ではなさそうですよ(^^;;

本当だ...これは道路出来たら大変なことになるな。

船橋市も重要路線の一つと考えてるのでは？

これは俗に言う国道296号バイパス線ってやつです。船橋から成田、八日市場までを繋ぐ大きな道路。
名称は各市町村や区間分けで異なるようです。(八千代市では3・2・17号八千代中央線、佐倉市では3・4・18号上志津青菅線など)

千葉県の都市計画(H19発表)では、概ね10年以内に整備予定として、八千代や佐倉部分が掲げられています。船橋部分は3・1・37号こそ載せられてませんが、その先の3・3・7号南本町馬込町線は載ってます。

http://www.pref.chiba.lg.jp/tokei/toshikeikaku/kuikimasterplan.html

実際に事業着手し完成しているところもあります。
前の投稿にあった「見渡してやってないから大丈夫」なんて安易な考えは持たないほうがいいです。どうなるかわかりません。

この分譲地の北縁に都計道が通ります。
リブレ京成建物の一辺が不自然に欠けているのは、その先に都計道が通るからそれを見越しているのでしょう。
ただ、前後の区間は容赦なくミニ開発で戸建てが立ち並んでいます。
もっともそのような建売住宅を買った人は、都計道計画があることを知っていて、近く事業化がないから、
安く家を買っているので、事業化した際は補償費をもらってどこかへ行くつもりでしょう。
または、建物経済的寿命が来る頃に補償費をもらって賃貸に住み替えるのもありか。

都市計画道路の区域内では、強固な建物を建築できないように法律で制限しています。事業時すぐに除却できるようにするためです。
建築する際には、都市計画法53条の許可申請をしなければなりません。建替え時ももちろん必要です。
このように制限がかけられた土地なので、土地の評価も低くなるのが一般的です。

都計道通ることは皆様説明うけてますよね？
この都計道路は市としても重要な道で計画を推進している道路です。
リブレ京成のような大型の建物はこの計画線状には建てられないという事です。
更に近く事業化されないという保障もありません。
建物の寿命が来るタイミングで事業化されるわけでもございませんのでご理解の程。

都市計画道路のラインは、分譲地の北縁というか、分譲地の中を通るよ。
主に分譲地北側に配置される南向き住戸がかかるよ。

転出する時の補償額についてですが、別のとこに新たに家を買うためのお金がもらえる、ということではありません。

今住んでる土地建物が客観的に査定され、その額に引越費などの雑費程度がプラスされるだけです。

要するに、建物が古くなっていたら、その分減価償却され、それ相応の査定しかつかない訳です。

また、前にコメントされてますが、安い評価の家を買っているということは、当然、補償費の査定も安いということです。

都市計画道路について、当分さき、まだまださき、と言われることがあります。でもこれには注意が必要。

ある人では50年と思い、ある人では10年という意味で遣う。非常に曖昧な表現であり、便利な表現でもあります。

都市計画道路3・1・37号馬込町古和釜町線で検索すると出てきた ↓

http://www.chiba-shichoukai.jp/activity/pdf/h20_2_01.pdf

p18 市として整備を強く要望…

これできるんじゃないの

>>82
7年前の千葉県への要望書だが、県内人口第2位で中核市でもある船橋市なのに
自分でやらずに千葉県で事業化してくれよーと泣きを入れているだよね。
ダメだなこんなんじゃ。

都計道の整備は牛歩のような遅さで100年経っても全通することはなく、
船橋の道路事情は20年前と変わらない低いレベルで推移して、そのうち
三咲などの内陸部を中心に高齢化と他地域への転出で衰退の一途をたどるよ。

船橋は本当に渋滞が多くて嫌になります。
三咲のあたりもひどいです。
市がダメなら県が何とかして欲しいなぁ…

この都計道は一般国道です。そして国の直轄事業ではなく補助事業なので、もともと事業者は千葉県ですよ。

財政力のない市が自ら事業を行うのは市道だけです。だから船橋市が千葉県に要望している訳です。

成田へのアクセスに関わる道路でもあるため千葉県も前向きな路線としているでしょう。いつ事業化されてもおかしくないと思います。

周りにも相談した結果、一生に一度の買物で、何もそんなリスクのある土地に手を出さなくても、とのことで私たちは見送ることに。駅近だっただけに残念。
他に三咲でいいとこないですかね？

三咲の渋滞は本当にすごい！全然動かないしアベニューさんの前の通りは本当にひどくて困るー！夜はトラックとトレーラーみたいなのが16号に出るのにすごい通ってうるさいしー！確かに道の件は色々考えた方が良さそうですね。
家も一生の物だからリスクを考えるともっと安心出来る所ありそうですよね。まぁ、戸建てに駅近を、求めなくてもという考えもありますしー( ´ ▽ ` )
皆様一生の事なので焦って買って後悔しないように！

私たちも色々考えた結果見送る事にしました。周りを見てみると沢山ありますし、もっと色々見てみようかなぁと。
建物が可愛い所が良いなぁ！
三咲も良いし、高根公団も開発すごいですよね！これからどんどん出来そう！

電車通勤で駅の近くにどうしてもっていう場合だったら、ここもいいとは思います。
でも、車で通勤する、や、車での移動がメインであるという人の場合は
考える余地があるという事なのでしょう。
結局は普段の交通手段によって、選択肢が大きく変わってくるのかしら、というところがありますね。

>>85
直轄国道の管轄は国交省だけど、都市計画道路の整備は県でも市でもできるし、
実際に船橋市が整備中の箇所は複数ある。
国道296の現道の管理は県だから、国直轄ではないけど、
バイパス的役割を担うにしても、本当に必要だと思うなら、市が自ら事業化して、
完成した暁には県道（三咲駅前を通る夏見小室線など）との管理換えなどの手法もある。
現県道を市が引き受けるときに歩道拡幅整備などの条件をだすこともできるし実例も多い。

どーゆーことですか？結局道ができるわけだからよく考えたほうが宜しいのでは？

>>90
表面管理の話と事業施行者の話がごっちゃになっててわからん。

都計道は政治的な要素も強いから、いつどうなるかなんか論じても埒あかない。大規模開発が持ち上がったりした時にだって急に事業化されたりする訳だし。
事実として計画線がここの物件の一部に入っていて、いずれ買収される可能性があるってことを念頭に、よく検討すべき。
いざ事業化したときに当事者になるのは不動産屋でもなく、知人でもなく、自分です。

>>90
本来の施行者が変わるなんて聞いたことない。行政運営がそんな適当な訳ないでしよ。

都計道については、ちょっとインパクトに弱いかな。
この地域の渋滞が酷いのって
新京成電鉄が高架になるのと、三咲三叉路の十字化で解決できそうだし。
あとは５７号線の道路拡張と、馬込・鎌ヶ谷十字路さえなんとかできれば何も問題なくなりそうだけど。

新京成立体高架事業はくぬぎ山から鎌ヶ谷大仏までだったよね。

道路の話がきになり、駅近は良かったけど、購入はやめました。
インパクトとかそんな問題じゃなくて、ただそういう問題があるまま買えないですよね。不動産購入はタイミングなので、ここがダメなら違う所探せば良いと思いました。

都市計画道路も重要事項説明で説明すべき事項に該当しています。

それだけ物件を検討する上で大変重要なことだからです。買収されたり環境が全く変わる程の影響があるから当然ですよね。

もし大丈夫だとか何年はないとか言われるのなら、そのこと自体を、しっかりと重要事項説明書に書いてもらいましょう。

そうですね。
環境の大きな変化は可能性としてとても大きな物ですから、
説明していただいて、
それで考えることが出来るのなら一番いいんじゃないかと思います。
検討ポイントの1つになるという人、多いんじゃないかと。

重要事項説明を受けてきましたが、説明資料にも馬込町古和釜線の情報も明記されてますね。
（計画決定：昭和63年3月18日、幅員40～52m、事業決定：未定）
今回計画されている道路は32～42区画の10棟にかかっている様でした。
該当区画を購入される方は、十分に検討された方が良さそうですね。46～51区画の6棟も、自宅の目の前がバイパスとなるので、その辺りも考慮された方が良いかも。

ちなみに、南側にある公園脇の畑？空き地？にマンションなどが建って日陰にならないか気になって営業さんに質問しましたが、立地的な問題と地主さんの所有部分の問題で、大物を立てるには向かないそうです。

また、>>71 さんのリンクにある地図情報システムで都市計画道路を見てみましたが、上にでてるポラスのリーズン船橋・三咲は、ほぼ全部区画が計画道路上にありましたね。ギリギリ外れるのは角の2,3区画だけじゃないでしょうか。

ちなみにこの40m級の計画道路は、夏見にあるヤマダ電機前の道路に繋がるようですね。この部分は15年位前には出来ていたと思います。
今は片側1車線ですが、中央分離帯や歩道・自転車レーンとかなり幅広く使っているので、確かに歩道を考慮しなければ片側3車線くらいにはなりそうです。