つくばのマンション2

つくば界隈には次期は違えど、フー・レーベン・NTTのマンションが出来るようですが、
この３社のブランド力（イメージとか評判）ってどんな感じですか？

自分的には、　NTT ＞ フー ＝ レーベン　って感じだけど、
巷ではどんな感じなのでしょうか？

レーベンつくばが一番バランスいいです。

フーが一番資産価値高いです。

研究学園駅周辺も含めるとレーベンが他を上回っております。

資産価値＝住みやすい
ということが大前提だよね。当初販売価格が高いだけじゃだめ。セールスの最初に希少価値を口に出すより、間取りや住宅評価証明書で評価の内容から説明に入ってほしいね。

つくば市の新築マンションって他にないんだっけ？

「デュオヒルズつくばエンブレム 」用のスレ立ち上がりました。

エンブレムは買い物が面倒くさそうです。
やっぱり買い物が楽なのはミオカステーロかレーベン竹園でしょう。

レーベンはまだしもミオカスは大して変わらないよ

古い物件と比較してもねー。

×：ミオカス
○：エスペリア

なのでは…？

NTTは日本を代表する企業です。

官舎宅の売却スケジュール、売却後の開発について、マンションに戸建を含めた複合開発の可能性があるのでは？と期待感を寄せている方々もいらっしゃるようです。
つくば駅から徒歩圏、吾妻地区の官舎宅跡を戸建エリアとするのなら、つくば市になかった高級住宅街になるかもしれませんね。
個人的には、グレードをグッと上げた低層のマンションでもいいと思います。

吾妻地区の戸建ては、分譲時どれくらいしたのでしょうか？ 坪どれくらいが相場なの？

建売りで一番高いところは7000万で、概ね6000万くらいだったような。

>>13
ハウスメーカー分譲では高級住宅街にはなれないよ

同感。

「８」さん、車目線の発想ですね。エンプレムは常陽銀行や郵便局に直結するペデを使用できるので、別に交差点を渡らなくても買い物に行けるのですよ。ヨークタウン、デーズタウン、西武デパート、イオン、クレオスクエア、つくば駅、つくばセンター、そしてそして図書館など・・・　まあ歩いてみたらいかがですか。

18は、色んな掲示板を荒らしまわって、無意味なエンブレム賛美を書き込み続けてるやつだね。
8は、車目線ではなく、マンションから徒歩で買い物に行きやすいと書き込んでるわけ。
エンブレムとヨークタウンの徒歩距離より、レーベン竹園（※レーベンザツクバではない）とデイズタウンの徒歩距離の方が遥かに近い。
それで、18は、デイズタウンのすぐ近くのレーベン竹園とミオカスをあげてるんでしょ。
書き込みの意味は、センターの近隣住民ならすぐ分かること。

18は、どこの何様？目的はなに？
目障りだから、エンブレム掲示板以外に書き込まないでくれ。

まあまあ。
みなさんわかってて、生暖かい目で見てるわけだから。
あえて指摘するのも不粋ですよ。
ただ、これに懲りて、8は、他の板に来ないで下さいね。エンブレム板のみでお願いします。

ウェリス竹園が占拠している。
被害者意識強過ぎない？

苦なく歩ける範囲なのに、不便と書いてしまう。
徒歩じゃ苦となる所は比較しないの？

21の意味は分からないが、とりあえず、エンブレム＊＊＊＊の荒らしは、ここに来ないでほしいということには同意。

ここは、つくばのマンションに共通の話題ね。

全体的に、間取りにゆとりがなくなりましたね。
ちょっと前までは、間口が７ｍ超える物件もあった。今思うと貴重なのかも。
玄関のクランクインも妻住戸のみ。部屋に出っ張る柱、設計も雑になりました。
詰め込むだけ詰め込んで戸数増やしながら、売るための道具として無駄な共有施設を作る。
住む人本位のマンションが提供されていませんね。
デベ業界のレベルとモラルの低さを感じます。

そう思いませんか？

都心のマンションは、そういうのは少ないですよ。
最近建つつくばのマンションは、そういうチープなものが多いですが、それは、そういうモノでないと大量に売れないとデベが判断してるからです。
研究学園のパークハウスが大量に売れ残りを出したことを教訓にした結果だと思います。
つくバブル崩壊を見越して、デベが最後のかきいれを狙っているようにも見えます。

現に供給過多ですね。

規模が大きい＝リスク大
売れ残りが顕著化すると、中小デベは、極めてきびいい状況下になると思います。

リスクを取らず、儲けだけ追及、裏で土地を供給している長谷工の責任だと思いますよ。
まちづくりに関係する会社は、まちの将来も共有し責務を担っていると感じてほしいです。

ずっと規模の大きめで、サラリーマンにとっては価格が高めな物件売り続けているつくばにおいては、今販売されている大規模物件を売り切るのは至難だと思います。

各物件のスレが荒れるのは、参加しているデベさんの焦りが表れているように感じます。

レーベン・ザ・ツクバも、表面は業者間で売買され売り切ったように見せるかもしれませんが、実際は、竣工までに売り切れず、水面下で販売されると思います。ウェルス然りです。そうなると、残りのつくば価格の適正化に向かうので、フージャーズ、ウエリス、レーベンの販売物件をより売り急ぎより価格は下がると思います。

新規2棟へ請求し送られてきた資料の薄さからも、売り上げの2割とも3割とも言われてる販売広告費の削減の動きが見られます。危惧するのは、見えない仕様変更でコスト削減に走らないといいのですが・・・。

>>24
思います。
せっかく立地がいいのに派手なイメージのわりに間取りがどこも残念。
共有施設はほんと何で作るのか不思議です。

エンブレム板で、キッズルームとフィットネスをなくして、トランクルームをつくることを提案しているものがありました。
私もその方がよいと思います。
現在、分譲マンションに住んでいますが、収納が少ないです。
そのため、二ノ宮の外部トランクルームを利用していますが、月の利用料がばかになりません。
同じマンションの友人宅に行っても、タンスや棚だらけで圧迫感があり、部屋が狭く感じます。
どこも80平米超の部屋なのですが、本当に狭いです。

都内のマンションだと、トランクルームを設備として備えている所もあるんでしょうか？

19は、どこの何様？目的はなに？ 頭の軽さが如実に出ている意味不明の書き込みだねえ。それに推理力もなってないね。

ほんとだね、１９こそいろんな掲示板を荒らしまわってほざいているってことだよね。そうじゃなくちゃこんなスレ書けないよ。あたまが軽い証拠だよね。ホンに目障りなんだよ、キミ。

荒らしはスルー。

かりに、マンション内の共用設備としてトランクルームができる場合、一般的に、利用料は別途必要なんでしょうか？。

トランクルームのある都内マンションを持っています。始めから設置されていたのではなく、エレベーター横のスペースを活用してトランクルームにしようという発起人の提案に多数の組合員が賛同して設置されました。個々のサイズ（大中小）にあわせて使用料が設定されています。ニーズに１００％応えられないのは目に見えていますから差別化を図るのは当然のことです。それにトランクルームの管理はそれなりに手間隙がかかります；使用者や鍵の管理、メンテ、などなど。

スペインのリゾート地にあるマンションでは、始めから各戸にトランクルーム（一階か屋上階）が与えられているのがほとんどです。したがってトランクルームの使用料は管理費に含まれています。私物をそこにしまい、部屋を使用しない時期は友人／知人などに貸せるので、非常に便利です。

興味深いですね。
バカのひとつ覚えのように、共用施設にフィットネスやキッズルームを作ることが多いですが、トランクルームを附帯したマンションが少ないのはなぜなんでしょうか？
なにか障害事由があるんでしょうか？

私の住んでいるマンション（センター地区）には納戸と称したスペアルームがあります。部屋の大きさによって納戸の大きさも変わるようですが、いわゆる物置といえばよろしいでしょうか。結構、重宝しています。ただ複数のお子さんがおいでになる家庭では物足りないでしょうね。以前、新聞折込で筑波大学付近にあるレンタル物置の広告を見ましたが、これなども利用価値があるかもしれませんね。

旧い官舎の人たちはまあ普通に収納に困ってましたから
トランクルームの業種は表立ってどうということもなく
周辺地域で普通に繁盛してたと思います。

廃止官舎の人たちのうち何割に転勤がなく購入するか、
何割が新築分譲マンションの賃貸の居心地よさが分かって入居するか。
いままで官舎が当たり前だった公務員さんに

今後はあたる住居手当てはどのくらいの額ですか。
つくばの分譲マンションの家賃は立地イイと20万超えたりするので
元官舎住人＝公務員さんは無関係かな。URかな
公務員さんでも民間企業でも偉い人は借り上げで駅近マンションに住んでるよね？
貯金はたいてローン組んでも借り上げで賃貸出せたらスゴくいい

つくばにいる公務員が借り上げで駅近マンションは無い

新しいマンション計画です。

レーベン研究学園Ⅲ計画

場所は学園南（調整池南側）
15階で約１万㎡　総戸数は推定100戸前後

研究学園はレーベンでいっぱいですね。たしかに先行物件２つもほほ完売です。研究学園ウェリスがまた苦しくなりましたね。

ほー、長谷工じゃないんですね。デベロップデザインですか。どんなのが出来るのか楽しみですね。着工が５月からとはもうすぐですね。案内もそろそろはじまるのでしょうか。

たしかに。長谷工には食傷ぎみです。

葛城小学区？
ちゃんとして欲しい物だ。

>>43 意味不明。突如、手代木光輝学園のひとつ葛城小学校が出てきた。何をどうちゃんとして欲しいのかな？下記のWebsiteを見たことはないのかな？葛城小学校にはつくば市のトップといわれる手代木中学校が控えているのだよ。キミ、ちと頭が高いのではないか！
http://www.tsukuba.ed.jp/~kouki/

また詰め込みマンションが1つ増えますね

看板を見ると地下１階と書いてある様に見えます。地下って、まさか駐車場？

北側の調整池側の遊歩道にレベルを合わせると地下一階になるというコメントがありました
http://sciencecity.tsukuba.ch/e269972.html#more

レーベンさん絶好調ですね。ここも期待しています。

>44
じゃあなんで春日小に、みんな越境してるのさ？

葛城小学区なのに、たくさんの人が越境してるから、
春日小がパンク寸前とか言われてるんじゃないの？

チミ、ちと頭が○○○○○じゃないの？

No44もNo49も地元民じゃないのか？

春日学園は、つくば市初の小中一貫校で、非常に先進的な学校であるという触れ込みだった。

そんな春日学園が出来る時につくば市教育委員会が「葛城小の児童は春日に行っても良いよ」と行った。

前評判ですごい学校だと言われていた春日学園、しかも新築で奇麗となればそりゃあ移るわな。

かたや葛城小は、校舎も古い上に先の震災でダメージを受けたんだから。

しかも、手南中は、葛城小学区からだと多いんだよ。ならば春日にするかってのは自然な流れ。

まあ、いまの春日のパンク状態は素人でも予測出来たのに、それでも春日を選ばせたのは

つくば市教育委員会の愚作としか言いようが無いね。

>47
なるほど地下１階をつくって１６階建てにして、限られた敷地で販売数を稼ぐとは。。。さすがレーベン。うらんかな精神炸裂。ぶれないところがスゴい。

>>49

あなたは地元の人じゃないでしょ？
今は学区が厳格になったから、越境なんてきょうだいが既に春日に行っている人くらいですよ。

もともとTXの南側だけじゃ人口が少ないですから、生徒が少なくても仕方がないですね。

>>51
地下駐車場！クルマが土埃で汚れなくていい。
カッコイイ。

ところで巨額の税金の無駄遣いと言われているつくば市の総合運動公園の計画は、今後、固定資産税や諸々の税金、市民の暮らしに影響は無いのでしょうか？

>>54
影響大有りなので皆で阻止しようとしてる最中です
http://www.tsukuba.link/news

総合運動公園絶対阻止ご協力お願いします
市長と市役所の暴走がひど過ぎ
議会も過半数が役人に騙されて土地買っちまうし、狂ってます

↑市役所の暴走っていうか、企業でいうところの社長である市長が言い出したことだから役所の人たちも疑問に思いながらも逆らえずにやってるんじゃないのかな？
ましてや市長は市民が選んだ市民の代表でもある訳だからね。

市長、結構ワンマンなんですかね。
運動公園の問題も大事ですが、ここは、マンションスレなので、別の場所でお願いします。

エンブレムスレで、つくばセンターのマンション住民が都市交通センターの駐車場を月極利用できるようにする話題が盛り上がっていますが、そっちの方が、このスレのテーマに沿っています。

月極駐車場は、マンション住民に優先的に提供すべきと思います。

優先するかはともかくとして、近隣住民が完全に排除されている現状はおかしいですよね。
レーベンザツクバを買いましたが、南４駐車場の月極利用ができると思っていたら、できませんでした。
おかげで、何分か歩いて月極駐車場に行っています。
雨の日とか本当に嫌。

もし、交通局の駐車場が住民も定期利用可になれば、南4はレーベン、南3はエスぺリア、南2はエンブレム住人が定期利用するでしょうね。
ニーズはかなりありそうですが、一般客の利用に支障がでない範囲にする必要はあるでしょう。

エスペリア賃借中の者ですが、すでに、エスペリア住民は、南３駐車場を定期利用していますよ。
実家住所に住民票を置いて、車検証の住所を実家にして、近隣住民でないことにして定期利用申請しているみたいです。
毎朝、エスペリアから南３駐車場に向かってぞろぞろと歩いていく人達をみかけます（笑）。

いわゆる「飛ばし」ってヤツですね。バレたりすることはまずないでしょうが、確か正規の手続きではないとおもいますので、見ている方はそのことは認識された方が良いかと。

そういう脱法もあるんですね。
そんな現状なら、もう正面から近隣住民の定期利用を認めればいいのに。

みどりの駅の東口の商業地7千㎡強がＵＲが公募して2月あたりに落札されたみたいですね。
現地を確認したところＵＲの青い看板が消えていましたので所有者が移ったのは間違いなさそう。
マンションであれば300戸前後の規模になります。
駅前型商業をやるにしては広さが中途半端
郊外型商業をやるにしても大通りから奥まった所にあるので非常に中途半端ですし、
地元の賃貸業者が取得するには広すぎるし、
ほぼまちがいなく分譲マンション業者が取得したものだと思われますが、
なにか情報持ってる方いますか？

みどりのは研究学園に比べてまだ地価が安いですし、小学校ができるので注目しています。
「みどりの駅の東口の商業地7千㎡強」とはどの辺ですか？駅から10分以内の場所でしょうか。

徒歩２～３分ぐらいの場所です。
みどりの駅東口から見て200～300ｍ先に小さな公園と林が広がってるところがありますが
そのすぐ手前にその土地はあります。
駐車場にもなっていない土地です。
リーマンショックの直前ぐらいにマンション業者が取得しかけたという経緯のある土地です。

スーモ掲載の中古物件数が減ってきましたね。
賃貸になっているのか、どうかわかりませんが、需要はあるようですね。

スーモ見ましたが、減ってますか？
相変わらず、同じ物件がずっと出てるなぁといった感じですが。
パークハウスはなんであんなに売れ残ってるんでしょう？

>>69
パークハウスも条件の良い手頃な物件は売れてる。
長く残ってるのは最初の値付けが高かったもので
値段交渉にも応じてなかったのだろう。
それも次第に下げてるからそのうち売れると思う。
建設中のレーベンで景観面で売りにくくなってる部屋もある。

パークの場合、個数もつくば市最大だから比例して売り物件も多いんでしょう。センター地区じゃない上に築年数も経過してきた割には良い価格で取引されてるみたいだし、躯体構造はいまだつくば市一番だから購入できた人は良かったかもね。

パークは550戸あるからね。

>>72
逆にPHは建った当時より研究学園駅のインフラが豊かになってきたからね
市役所に加えて、各種大規模店舗に郵便局と警察もできるしで

賃貸アパートの話題。マンションの建設ラッシュが原因で発生したと思われる現象。TX沿線の賃貸アパートの空きがものすごい増えた。
築浅、駅近の物件なんてそうそう出てなかったのが最近では出てくるようになった。季節がら3月ならわからんでもないが4月に入ってもなおそうだということは、住人の大移動がおこっているということか。竣工したものはみらい平のデュオヒルズ、研究学園のウェリス、つくばのレーベン東棟。直近ではレーベンの南と西棟、研究学園のウェリスの真ん中棟、研究学園のレーベンネクシオ、少し先ではウェリス竹園、エンブレム。ますます好条件の賃貸が空く気がします。少しそそられる。

前は公務員宿舎難民が大量発生して、需要過多の供給不足だったのに、その需要が一巡したということ？

>>76

75です。なるほど。
学園の森周辺の賃貸ラッシュもすごかったですね。
ちなみに、消費税増税前も賃貸の建設ラッシュがありました。

そうですね。更新のタイミングでの賃貸同士での移動も十分に考えられますね。

TXのマンションを購入する層はもともと周辺に居住していた住人が
多いのではないかと思うのですが、その中で元賃貸の住人もそれなりの
数がマンションを購入して移住しているのではないかと想像したところでした。

竹園西小の向かい（カスミの裏）にも、8階？の賃貸マンションができますね。
マンションは、当面は、需要の方が上回ると思いますが、どこかで供給過剰になるのではないかと感じます。
公務員宿舎売却予定地の中でも最も駅近の一等地は、Ｈ31年売却予定ですが、その頃にはバブルが弾けて、どこも豪華な施設の開発はせず、チープなマンションしか建設されないかもしれません。それはつくば市民としては嫌だなぁと思いますが、この景気があと４年もつとは思えません。

レーベン、ウェリス、エンブレムで1000戸もの供給ですからね。相当な数ですよ。エンブレムの後に続くマンションがあるかどうかですが、どうでしょう？

公務員宿舎売却は決定事項なので、国の設定した最低入札額で入札に応ずる業者がいなければ、さらに入札価格を下げて入札を繰り返します。
そうすると、マンション開発をしても割に合うと考えられる価格でデベさんが土地を入札し、デベさんが採算取れると判断する仕様･構造のマンションができるでしょう。
商業施設やオフィスのニーズよりは、それでもマンションニーズの方が高いでしょうから。

つくばにたくさんマンションができることを期待します。あとは駐車場のこともよく考えていただきたいです。

つくば駅北側の大開発はこれから始まるんですよ。
吾妻大開発時代の幕開けじゃきに。

どこのデベさんが来るんでしょうか？
大和と三井の名前を聞いたことがありますが、大和より三井がいいなぁ。
LaLaガーデンも三井ですし、メゾンヴェールもそうでしたっけ。

つくば駅周辺マンションは高すぎ。
茨城価格でおねげーしますだ。

茨城価格っていくらくらいですか？

あと10〜20年後はそうなるでしょう。
まあ、インフレになってなければ。

盛り上がってないので、他スレの書き込み貼っときます。

350：匿名さん
[2015-05-09 12:15:13][×]
大手デベが、つくばに来ない理由は、業界では以下のとおりと言われています。
１、大手デベは、駅近に建物を作り、資産性の高いことを売りにセールスをするところ、つくばは駅近に公務員宿舎が占拠し、マンション用地がなかった。
２、研究学園駅近にはマンション用地があったので、三菱がパークハウスを作ったものの、これが大失敗。この大失敗により大手デベがつくばを敬遠。
３、三菱の失敗の主因はリーマンショックにあるものの、駐車場確保も失敗要因でした。
地方においては、車を二台以上保有する家庭も多く、駅近であることと駐車場確保の要請は、背反してしまう（駅近で地価が高いと駐車場用地取得に費用がかかる）。

こうして、駅近で資産性の高い高級マンションを売るという大手デベの勝利の方程式にあてはまらないつくばは、敬遠されるようになりました。

しかし、つくば駅の西側の吾妻エリア（北1駐車場の西側）は、西大通を隔てた場所に広大な月極駐車場があるので、大手デベさんの開発が噂されています。
平成29〜31年売却予定地なので、まだまだ構想段階ですが。

つくば駅西側の開発計画なんて初耳！！！

＞＞＞９０　「西大通を隔てた場所に広大な月極駐車場・・・」あの辺はＴＸが地下を走っているので、マンション建設は不可だと聞いたことがありますが、大丈夫なのですか？

西大通隔てた場所は、小野崎ですね。あそこは一部、下にエクスプレスが通っている場所があるので、そこは月極駐車場のままである可能性が高いですね。
他方、エクスプレスは中央通りの下を走っているので吾妻側の開発は可能ですね（駅直結マンションを想起してみてください）。
小野崎側が永続的に月極駐車場になることを見込んで、デベさんが吾妻側を開発するんでしょうね。

このままつくばセンター周辺にマンション開発が進むと、つくばセンターは都市の中心地としての機能は低下し盲腸線の終着駅の住宅地となりませんか。多摩ニュータウン化？ 法人は一斉に学園に移ることも考えられますね。

>>92　ＴＸが地下を走っている場所なんて敷地の一部ですから、その部分は駐車場のままにするとかして、残りの敷地にマンションを建てることは可能でしょう。ただ都市計画的にダメとかの書き込みがあったかも。

つくば駅から都内通勤する人は、つくばセンター住民の多数派ではないから、ただの終着駅にはならないと思いますよ。
多摩ニュータウンは、多摩在勤者はほとんどおらず、都内通勤者が圧倒的多数ですが、つくばはつくば在勤者が多数います。
つくばには、国策で多数の研究所があり、つくば在勤者が多いため、多摩のようにはならないと思われます。
そこが守谷やみらい平との違いですね。

埼玉県の分譲、中古で、新座、志木、朝霞、和光の4市もオススメ。都内からの乗り入れも可能だし、副都心線や、東急東横線、有楽町線、バス路線で西武池袋線と乗り入れ可能。価格帯もつくばよりも安い。内陸で、地震も来ないし、安全だが、防音に関して、注意して頂きたい。

西大通りから西側の小野崎は市街化調整区域だから、マンションは建てられないでしょう。
住所が春日・吾妻・東新井になっているところは市街化区域ですが。

そうすると、基本的に駐車場のままと考えていいわけですね。
あそこにはフォルクスができてますし、ホテル松島も建ってますが、市街化調整区域で建てられるのはなんででしょうか？

既存宅地でしょ。
だから新たに建てるのは難しい。同一用途の建て替えのみ可。

十年特例の個人用住宅か、大通りに面した所なら小型の商業施設や事務所等のみなら可。
大規模な宅地開発とかは無理。