マンションの「非分譲」住戸って何ですか？

昨今のご時世でマンションを社宅用に買い上げる企業はあまりないのでは・・・、

デベロッパーの系列会社が、賃貸に使うのでは？

でも分譲戸数の方が少ないのは、珍しいですね。
別枠で販売しているのでは？

今回この取り扱いでは販売戸数○戸のみと書くのが正しかったのでは？

有意義なレスでなくてすみません。

非分譲となっている住戸は、元地権者の住戸です。
元地権者は、土地を提供してマンションの一室（もしくは何室か）をもらいます。
土地とその部屋を交換するわけです。

古いマンションを壊して新しく大きなマンションを建てる場合も、元住民の住戸は非分譲になります。

>>08
可能性は十分あるんですよ。
賃貸経営の方が絶対的に有利という訳ではありませんから、建設資金を分譲利益で
賄おうという考え方だって普通に成り立ちます。
実際には、計画敷地をほとんど１人で持っていたところで、新築したマンションが
ある程度の規模であれば「過半数所有」という訳にはいかないでしょうがね。

>>16
再開発にも色々あるけれど、地権者住戸が分譲フロアに散在しているという事から察するに
ここで話題になっているのは組合施行のケースだと思う。
地権者同士で「建替え」を目的とした会社（組合）を作って、その組合が事業主になって
調査・設計・建設工事すべてを行なうというやり方だよ。
当然、ものすごくお金がかかる訳だが、そこは建替えによって生まれた余剰部分（保留床という）を
第三者に売却したり、権利者自身に取得させたりして賄うのだ。あとは補助金。
厳密にいえば等価交換方式とも少し違う。

そうやって作られた新しい建物のうち、「権利者の取り分」となるのは
彼らが従前持っていた土地と建物の評価額相当分に過ぎない。
再開発が行なわれるくらいだから建物はタダ同然。土地だって評価時点ではたかが知れている。
ほとんどの再開発事例において、従前資産の評価額をいかに高く設定できるかが課題なんだよ。
下手すりゃ、そこに住んでた爺さん婆さんの取り分がワンルーム１戸分にもならないなんて事に
なりかねないのが現実なのだ。
土地を提供した見返りに好きなところに入れるなんて、今時んな話がある訳ないじゃない・・・・。
権利者も分譲購入者と同様に、広い部屋に住むためには追加資金を入れているのだ。
分譲経費が乗っからないという大きなメリットはあるけど、そもそも仕様が違う事だってある。

>>15で挙げられているブログを読んでみたんだけど・・・
これって本当に「建築のプロ」が書いた文章なのかなぁ。
権利者住戸の建設費を（全てじゃないとしても）、分譲住戸でアタマ割にして
分譲購入者が負担している、不公平だ！　なんて・・・・恥ずかしくて読んでらんない。
住戸の配置（ポジション）に関する記述だっておかしい。
そもそも再開発事業の中の位置付けで、デベは大口の顧客みたいな存在だよ。
実際、保留床取得を前提に参加する際には、デベは取得フロアも含めた条件を出すのが常識。
確かに「権利者先取り状態」になってる物件もあるにはあるが、それはむしろデベの戦略ミスだ。

地権者が不当に優遇されている、と唱えるにはきちんとした根拠が必要だよ。
不正確な、何の根拠もない感情を抱く事こそが、件のブログの筆者がいう
「住人同士のコミュニティ形成に問題をきたす」原因になるんだ。

>>20
俺が>>18で言いたかったのは、再開発物件において
　●地権者も分譲購入者と同等の（またはそれ以上の）負担を負っている
　●デベ（参加組合員）は事実上「施主」の立場にあるのだから、
　　分譲購入者は「自分たちが権利床のワリを一方的に食わされている」などと考える必要はない

・・・という事だよ。
ごめん。ホントに煽るつもりで言う訳ではないんだが、
貴方のレスが、上記どの部分に対するご意見なのかが解らない。

が、ご指摘の内容自体は至極当然、仰る通りだと思う。
デベとは確かに、次々にマンションを建て、売り続ける事によって成り立っている。
泳いでいなければ窒息死してしまうマグロのようなものだ。
だから、できる限り少ない労力で長く泳ぎ続けられるように「優良なエサ」を求める。
しかし効率よく利益を求めるためには、必ずしも「土地を買い取る事」が最善という訳ではないのだ。
（実際、単独で用地取得はしないというデベも存在するし。）

「地権者をなだめすかして土地を買い上げる」という表現が、俺にとっていまひとつピンと来ないのは
再開発では、従前の土地はあくまで地権者たちのものであるという前提があるからだと思う。
新しい建物が出来た後は、その地権者たちが戻ってくる事も大前提だからね。
用地取得を経てデベが単独で建設・分譲を行なうケースしかり
再開発組合から保留床を買い取って分譲にまわすケースしかり
デベは案件ごとに採算性を検証した上で、事業化を判断しているに過ぎない。