管理会社、日神管財について　　【旧　管理会社、日神管理について】

参考資料(お勧めする訳ではない)
管理委託契約書｜マンション管理会社のG社
1　建物点検、検査
http://www.gojin.co.jp/kik/kik_5.htm

普通は設備点検・検査は管理会社がやるけどな。住民に不具合を指摘されても何もやらないなら、日神管財は管理会社失格ではありませんか。

日神の株主総会って何処で開催するの？

日神不動産の株主にこのサイトの投稿を読んでもらいたいですね。

あいかわらず、管理組合総会議事録や管理組合報告書の提出が遅すぎる。いつまで待たせるんだ！国土交通省に報告かな。

日神管財から別の良心的な管理会社に変更するいい方法ありますか？

ここの担当者バカばかり。何を管理しているか行動記録を出して欲しいくらいだな。

日神管財の社員は、親会社の日神不動産で使えない社員なのです。つまり、落ちこぼれ社員なのです。

日神管財㈱の職員の皆さん、これらの投稿を見て今一度日神管財の職員として何をしなければならないのか自覚して下さい。

↑よく言ってくれました。住民は皆そう思っているよ。感動しました。

ただし、聞く耳を持ってるのか大いに疑問だし、
持ってても社員が鳥頭なんじゃ空しい。

そこで日神管財㈱の職員が聞く耳を持たないというのであれば、方法としては二つ考えられます。
(あくまで、私一人の見解です。ご意見があるかたはここで主張、フォローして下さい。)

１管理会社を他の管理会社に変更する。
２聞く耳を持たせるようにする。
　の方法があると思いますが１の方法は、管理会社の評判のサイトを参考にして頂ければとと思います。

２の聞く耳を持たせるためには、①管理会社への依頼事項の証拠化②理事会の強化などがあると思います。
管理会社は、担当者一人で２０物件程担当していますので、各物件の依頼事項をいちいち聞いていると身が持ちません。
ですから聞いたふりをして時が経過するのを待っているわけなのです。(担当者も大変だと思います。)
管理会社にとって、管理組合の依頼事項を聞かないで、淡々と管理する担当者が優秀な職員と評価する場合が多いと思います。

　今回は、時間の都合で２の①管理会社への依頼事項の証拠化について述べます。
証拠化は、メール、電話等での応答を文章で残しておくことや、録音等です。また、理事会議事録、総会議事録もここに入ります。

(私の場合、電話ですと、どうしても感情論が入る場合が多いので、日神管財㈱の会社のアドレスにメールしています。)

理事会議事録、総会議事録は、本当は管理組合組合員が記録することになっていますが、実際は管理会社の担当者が作成し、組合員が署名していると思います。
この時、管理会社側として都合が悪いことについては、議事録を管理会社側に有利なように記載しますので、ただ出来上がった議事録暗に署名をするのではなく、組合員の依頼事項を何故管理会社が行わないのか議事録にその理由を記載させることが必要です。
　ここで時間が来ましたので次回に引き続き述べさせて頂きます。

過去の日神管財㈱の行政処分の内容です。参考にして下さい。

内容は、主に業務の遅延行為です。事実関係については、総会議事録、理事会議事録から判断しますので、いかにそれら議事録に管理会社の不作為(事務処理の遅滞等)を記載しておくかになります。
したがって、議事録には必ず管理会社に対する依頼事項、その結果(依頼事項をしたか否か)を記載して下さい。





マンション管理業者の日神管理㈱／関東地方整備局から監督処分受ける

関東地方整備局は2010年11月12日次の通りマンション管理業者の日神管理㈱を監督処分に付した。
監督処分を受けた企業：日神管理㈱
当該企業の住所：東京都新宿区新宿５－８－１

処分理由
被処分者が管理業務を受託している多くの管理組合において、契約成立時の書面交付及び管理事務報告の遅滞が確認された。このことは法第７３条第１項、法第７７条第１項、第２項、同法施行規則第８８条及び第８９条に違反する。

処分の内容
○指示処分
１、今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講じること。
（１）今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマンション管理業の従事者すべてに速やかに周知徹底すること。
（２）法第７３条に規定する契約成立時の書面の交付については、管理組合との紛争を未然に防止する趣旨で設けられた制度であることから、適正にこれを行うこと。
（３）法第７７条に規定する管理事務報告については、管理組合の総会開催遅延の要因とならないよう、遅滞なく説明、報告を行うこと。
（４）法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を作成し、社員に対し継続的にこれを実施すること。
（５）再発防止策を策定し、日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理体制の整備に努めること。
２、前項各号について講じた措置（前項に係る措置以外に講じた措置がある場合はこれを含む。）を速やかに文書をもって報告すること。

依頼事項の証拠化は日神管財には通用しません。いつものことですが、日神管財にとって都合の悪いこと（例えば、経費削減や面倒な儲からない事案）は議事録に記載するどころか、割愛させられたり、議事録の提出を遅らせたりするのです。理事長が何回も議事録の訂正を求めてもダメなので、かえって諦めるのを待っている節があります。ある住民は要望を会社宛にしつこくメールで送っても、梨のつぶて。ある意味、住民からの儲からない要望は無視するように会社から通達されているのではないでしょうか。
いくら理事会側が強く出ても無駄でしょう。所詮、不動産会社の子会社である管理会社は、親会社が物件を売り出せば黙っていてもその子会社である管理会社に仕事が流れるので、営業努力は怠たるは、ことなかれ主義になるのです。だから管理会社を変えることが最善の方法といえるでしょう。

関東地方整備局から監督処分受けても、依然として管理組合事務報告の遅滞が常套化している現状からして、管理会社を替えた方がいいと思う。

　貴重なご意見ありがとうございます。
当初(NO２２２)記載しているとおり、管理会社を変更するしかない場合は理事会で提案し総会でその決議をとれば出来ることですので、ここでの掲載は省略させて頂きます。
　あくまで管理会社を変えないでどうしたら良いかの意見ですので宜しくお願いします。

　本来、理事会議事録、総会議事録は管理組合員が議事録を作成署名押印することになっていると思います。
　ただ、作成するノウハウが不足しているために管理会社に丸なげしているのが現状だと思います。
納得がいかない議事録であれば署名押印しないか、原則に戻り議事録作成者を組合員に担当させることも一つの方法だと思います。
　納得が出来る議事録を作成するにはどうしたら良いのか組合員さん達で協議することも大事だと思います。

　それには、管理会社が指示事項をしてくれないから(その場合は管理会社を変更するしかないのでは？)と諦めないで管理組合から管理会社に『させる』ことが必要だと思います。
　そのためにも理事会を強化すべきだと思います。
　管理会社を変更するにしても理事会で決議して総会に提案する必要がありますので理事会が強化されなければならないと思います。

　管理会社を変更して希望のサービスを要求されるとしたら委託管理費のアップがほとんどだと思います。

　ここで、管理会社を変えるしか方法がないご意見の方はその方法を議論して頂ければ幸いです。
　否定論よりは、前向きな考え方でご意見の交換が出来ればと思います。

　言葉に失礼な言い方があればお詫び申し上げます。

　

>226 みなとみらい [男性 40代]さん

「否定論ではなく」との投稿、正論だと思います。
以下は、個人的な感想ですが...
日神管財の社員さんは、皆いい人だと思います。ただ、現実は、会社自体が(前の方が書いていたように)管理の質や提案、システムなどで他の管理会社と競うレベルでなく、日神の新築マンションの管理を「別の管理会社に乗り換えられてしまうまで」の間、人材もバックアップ体制も競合他社よりも劣る中、社員の方は、なんとかノルマをこなしている状況ではないでしょうか。

(お勧めではない→)D京A吹社の新人フロントも「議事録は書記がまとめるのなら、お任せしますが」と平然とおっしゃっていましたが（笑）、D京本社が、理事会議事録をまとめるためのシステムその他(くらしスクエア)に投資しているから、「フロントマンがやる気なくても、最低限の管理会社としての業務についてはできる」レベルの管理会社です。

日神管財が生き残れる会社かどうかを見極めつつ、効率的なシステムを導入して管理費を値下げした上でも、同等以上のサービスを提供できる管理会社への乗り換えを検討する時期かなと思っています。(管理費の値上げで住宅ローン破綻するオーナーが続出する前に)

管理会社変更について
数社に声かけして、総会前理事会でプレゼンしてもらい、日神管財含む2-3社に絞って総会でプレゼン、その後、臨時総会で決定のステップで見直しはできると思いますが(調べてみます)。

以前にこういう投稿ありましたね。

この管理会社から、管理会社を変更しました。管理会社を変更して、今は、本当によかったという感想です。

この管理会社を変更する時には、慎重にやった方が良いと思いました。
できれば、すぐに表に出すのではなく、見えないところで、十分根回しして、そのうえで、きっぱりと、
やった方が良いです。

私達の所のマンションでは、この管理会社は、「次から気をつけます」「もう少しだけ時間をください」
などと言い逃ればかりされて、時間ばかり過ぎて、問題が解決もせず、また管理の質も悪いし、
管理会社の修繕工事の質も悪い状況だったので、管理会社変更を考えているということを
気づかれないように、新管理会社の候補を探して選んで、総会で決めました。

そうしたら、総会に、この管理会社のトップが、来ました。そんなことをする時間があるのだったら、
ちゃんと、管理しているマンションのために、しっかりとし仕事をすればいいのに。

総会の前にも、理事長は、この管理会社のトップと会い、考え直してほしいなどと、言われたようです。

管理会社を変更した今は、この管理会社を変更して、１００％良かったと思っています。
問題がスムーズに解決しています。
管理会社を信用できない状況では、もう、任せておけないですよね。

この業界は、ずいぶんと競争が激しいはずなのに、このような会社が生き残れているのが不思議です。

NO227.228さんありがとうございます。

このスレッドをご覧の方で
管理会社の変更をスムーズに行うノウハウをここで紹介して頂ければ幸いです。
また、その他ご意見・ご質問などの意見交換が出来ればと思います。

暑い中、お疲れ様です。

日神パレステージ王子神谷のみなさんへ
王子神谷の管理組合の理事をされている時に、日神管理（日神管財）から別の管理会社に変わった時の経過や変更の仕方を教えてください。

こういうやり方を以前スレで提案されてましたね。

管理会社の変更という重要議案を何の前触れもなくいきなり総会で提起したら、組合員が大いに混乱してしまう可能性が高いと思いますよ。事前にアンケート、住民説明会、候補会社数社のプレゼンなどの手順を経て新管理会社１社を上程した総会決議に望むのが望ましいです。

また、サービスの比較の見極めはとても難しく、プレゼンに際しては、仕様書作りを入念に行う必要があります。契約後に契約内容と想定していた管理に違いがあった場合、契約書に書かれていないので出来ません、などと言われたらもう後の祭りです。一般の組合員から前の会社よりもサービスがダウンしたと、変更当時の理事会メンバー非難されないとも限りません。

管理会社の変更は慎重にそして入念に進めることが肝要です。

NO２３２さん、ありがとうございます。
おっしゃるとおり、いきなり総会では、混乱が生じるのは当然だと思います。

管理会社の変更は慎重にそして入念に進めることが肝要ですね。
それには、やはり理事会の強化、管理組合の強化が必要かと思われます。

管理会社は、管理組合を各付けしているようでＣランクの管理は、管理会社はやりたい放題です。
　Ａランク　理事や組合員が熱心で、知識もあり要求レベルが高い
　Ｂランク　熱心に取り組む理事がほどほどにいる
　Ｃランク　理事や組合員の知識や意識が低く受身一辺倒

Ｃランクの組合は、管理会社の『カモ』です。Ｃランク組合は、修繕工事や設備機器の点検作業などの際も、複数の業者から相見積を取らず管理会社の親しい会社に割高な価格で発注する傾向があります。

管理組合が『カモ』にならないためには、理事や組合員の管理に対する意識を高めＡランク組合を目指すことだと思います。

『カモ』にならないには
１理事会の人間関係が良好で、役員同士の連携が蜜である
２近隣マンションの管理組合と交流活動がある
３重要な案件について必要に応じて外部専門家の意見を聞いている
４管理会社の担当者や管理人と連絡を蜜にしている
５理事会は１ヶ月に１回以上開催している
６議事録など理事会の様子を広報している
７重要なことについては必ずアンケートを実施している。
８理事会の役員改選時には引継ぎがうまくいっている
９長期修繕計画があり、過去の工事についても把握している
１０長期修繕委員会や駐車場委員会などの専門委員会がある
１１専門委員には理事が出席し、理事会は活動内容を把握している
１２工事の発注時などに相見積を取ったり価格の交渉をしている
１３工事や点検作業などが事前に告知されている
１４管理会社や清掃会社、工事会社の仕事ぶりを検証している
１５住民どおしのコミュケーションが非常に良好である
１６総会や説明会、理事会などの出席率が高い
１７ゴミ置き場や駐輪場、廊下などの共有施設が整頓されている
１８騒音やペットなどの問題がない。あってもすぐに解決する
１９季節のイベント(七夕、クリスマスなど)が一つでもある
２０防犯カメラが設置され、防災訓練が毎年行われている

などに該当する項目が多ければ多いほど管理会社にとっては、『カモ』ではなく『嫌な管理組合』になると思います。

こんにちは。
みなとみらいさんは初めまして…ですが、久しぶりに顔を出す者です。

みなとみらいさんも組合・理事会運営に相当ご苦労されているのでしょうか。
当方はカモにならない20項目中、8点…という所の13期86世帯で理事長留年中の者です。。。

以前、管理会社をどの様に変えるか…との話がありましたが、当方では昨年の総会の際に
「次期は随意契約で自動継続できると思わないでネ」と釘を刺しましたが、ズサンな管理が
次々と出るわ出るわ、、、フロントのヌルい体質も変わらないままでして…

血圧も上がりっぱなしでしたが、冷静さを保ちつつ、更新3ヶ月前の申出が来る前に理事会で
「次期は相見積するから」と言うだけで、これまでの10期の間、ほぼ同額だった管理委託費が
約10%のマイナス提示。

また、リプレイス作業もマンション管理士やコンサル会社に依頼すれば色々と面倒を見て
もらえる様ですが、私はネットや雑誌で見つけた4社に相見積を依頼している所です。

今後の予定は…
８月：理事会で日神＋4社の見積りと提案書類の確認～一次審査
９月：住民説明会で3社からプレゼンを聞き、理事会で1社を選定
10月：総会で管理会社の変更を決議（＋日神とは３ヶ月の暫定契約）

のつもりですが、管理員さんが日神以外になるなら、私だけ新会社で引き続き…とは出来ない、
と言っており、住民がどの様な判断をするかなぁ…という所です。

匿名さん同士の書き込みに疲れ、暫く読むのを止めていましたが、理事・理事長の経験者同士が
本名で語り合う掲示板がありますので、参加されませんか？
http://rjc48.com/
主宰されている方は、こちらにもブログを投稿されている方です。
https://www.sumu-log.com/archives/author/haruboo

併せてのご紹介まで。
また、情報交換させて下さい。

NO２３４の 理事長2年生さんありがとうございます。

当管理組合も９点ほどです。

当管理組合は、管理会社の変更については話題になっているだけでまだまだの状態です。


ところで、NO２３４の 理事長2年生さんの管理組合の今後の予定として

８月：理事会で日神＋4社の見積りと提案書類の確認～一次審査
９月：住民説明会で3社からプレゼンを聞き、理事会で1社を選定
10月：総会で管理会社の変更を決議（＋日神とは３ヶ月の暫定契約）

になっておりますので、参考にさせて頂きたいと思います。

http://rjc48.com/ 及び
https://www.sumu-log.com/archives/author/harubooも
参考にさせて頂きます。

ちなみにNO２３３のチェックリストで
　１７以上は、すばらしい管理組合です。管理会社もエース級の人材を投入し、一生懸命に対応するでしょう。
　１４～１６は、優秀な管理組合です。管理会社の担当者もやりがいを持って仕事に臨むでしょう。
　　８～１３は、普通の管理組合です。管理会社もそれなりの対応(出来高は別として)で仕事をこなすでしょう。
　　７以下は、問題の多い管理組合です。管理会社にいいようにカモられているかも？

結局、日神管財㈱に対抗するには、個人の力ではなく管理組合として組織対組織の関係になると思います。

そのためにも管理会社に対する意識を高めるための意識改革も必要になると思いますので、それにはどうしたらよいか、どんどん意見の交換をここでしたいと思いますのでよろしくお願いします。

　　日神管財㈱の管理サービスなどの苦情も引き続きよろしくお願いします。

>235 みなとみらい [男性 40代]さん

私は昨年、無料でマンション管理士に診てもらえる「マンション管理適正化診断サービス」を受け、
日神に対する漠然とした不安感・不信感が確かなものになりました…(^_^;)
http://www.nikkanren.org/link/shindan.html


当方で明らかになった問題点を書き出しますので、ご参考になりましたら幸いです。

・防火管理者未専任、消防計画未提出、連結送水管試験が必要と定期点検で摘出されながら、
理事会には「問題なし」との報告、消火器交換の未実施。
→消防署への報告書類には理事長にメクラ印を押させて、不適合報告をそのまま出しており激怒

・長期修繕計画で算出・計画された通りの修繕積立金値上げを行っておらず、想定より積立金不足

・管理規約がかなり古いマンション標準管理規約のまま改訂されておらず、団地型でつくるべき所、
　単棟型で作られている事。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_0000...

・管理事務報告書（マンションの管理の適正化の推進に関する法律第77条）の未提出

・契約書の別表第４（建物・設備管理業務）の（１）の点検報告書の未提出

・理事会議事録（署名入り原本）の紛失

・オーナーチェンジ時の駐車場・駐輪場使用料の徴収漏れ

まぁ、8年前に入居して以来、総会でも組合運営が何か怪しいと思いつつ輪番理事が回ってくるのを
待っていて、管理会社にお金だけ払っておけば、理事長は「ハンコを押すだけの簡単なお仕事…」かと
思っていたのですが、、、、ハードもソフトもヒドイ管理状態でした。
（管理会社にナメられたカモだったのか、元々ヌルい会社なのか。。。）

昨年の総会前にフロントの変更を申し入れましたが、上司も付いて二人体制でやるから1年待って…と
言われたので我慢してきましたが、会計ミスは相変わらず。。。

また、来年に大規模修繕工事を行うので管理会社変更は工事が終わってから…と思っていましたが、
日神は工事見積りの公募にも応募して来ず、見切りを付けるなら早い方が…と思った次第でした。。。

みなとみらいさんのマンション規模と理事会とフロントがどの様な感じか判りませんが、日神に対抗出来る
知識を身につけて、組合・理事会が管理会社をコントロール出来る様にならないといけないのかもしれませんね。

また、情報交換しましょう。

・管理事務報告書（マンションの管理の適正化の推進に関する法律第77条）の未提出
→　マンション管理適正化法の法令違反となります。
国土交通省関東地方整備局に通報しましょう。
行政処分が下りれば、管理会社変更の理由の一つとして組合員に説明しやすくなります。

・契約書の別表第４（建物・設備管理業務）の（１）の点検報告書の未提出
→　契約違反、債務不履行で損害賠償請求できると思います。

国土交通省における公益通報手続

国土交通省における公益通報手続
.　国土交通省公益通報受付窓口を利用していただく皆様へ


国土交通省における公益通報手続
～国土交通省における公益通報制度について（平成18年4月1日施行）～
※公益通報を行う方は必ずお読みください


○「公益通報者保護制度」の概要

　公益通報者保護制度とは、公益通報（いわゆる内部告発）を行った通報者の保護を定めたものであり、事業者、行政機関等の内部の労働者が、組織内部の国民の生命、財産等にかかわる法令違反行為を通報したことで、解雇等の不利益取扱いを受けることのないよう、公益通報者に対する解雇の無効、不利益取扱いの禁止等を規定したものです。
（公益通報者保護制度の詳細については、消費者庁の公益通報者保護制度ウェブサイトをご覧ください。）
　したがって、通報者御自身の所属されていない、または契約関係にない事業者・行政機関等における法令違反行為等の情報につきましては、従来どおり法令所管部署又は国土交通ホットラインステーションまでお寄せくださいますようお願いいたします。

○国土交通省における公益通報の手順について
1.公益通報の手続きとして、以下の方法からお選びいただけます。　　 1.ホームページ上の公益通報フォームへの記入
2.手紙等文書の郵送（〒100-8918 東京都千代田区霞ヶ関2-1-3 合同庁舎3号館国土交通省公益通報窓口　宛て）
3.FAXの送信（03-5253-8031）

2.公益通報をされる際には、以下の情報が必要になりますのでご注意下さい。 1.氏名
2.連絡先（住所、電話番号・メールアドレス等の連絡先）
3.被通報者（法令違反を行っている事業者等）
4.通報者と被通報者との関係
5.法令違反または法令違反のおそれがある行為の内容と該当法令（注３）

3.行政機関への公益通報として認められるためには、法令上以下の要件が求められていますので、ご注意下さい。 1.「労働者」であること
2.「不正の目的」でないこと
3.「通報対象事実（国民の生命等に関わる法令違反行為（犯罪行為等））が生じ、又はまさに生じようとしている旨」の通報であること
4.「信ずるに足りる相当の理由がある」こと
5.「通報対象事実について処分若しくは勧告等をする権限を有する行政機関」に対するものであること※要件等の詳細の他、通報手続きのご質問については、以下の相談機関にお問い合わせ下さい

4.通報等の処理


【国土交通省の通報手続き等に関するお問い合わせ】
○国土交通省公益通報相談窓口 ：03-5253-8124
（平日10:00～17:00まで）

【公益通報者保護法及び公益通報制度全般に関するお問い合わせ】
○消費者庁公益通報者保護制度相談ダイヤル ：03-3507-9262

みなさん、いろいろと情報を提供して頂いてありがとうございます。

引き続きみなさんの力で不誠実な日神管財㈱に対しての対処方法等を教えて頂ければ幸いです。

みんなで考えれば、怖くない！！

>>管理会社は、管理組合を各付けしているようでＣランクの管理は、管理会社はやりたい放題です。
　Ａランク　理事や組合員が熱心で、知識もあり要求レベルが高い
　Ｂランク　熱心に取り組む理事がほどほどにいる
　Ｃランク　理事や組合員の知識や意識が低く受身一辺倒

Ａランクの管理組合とＣランクの管理組合とでは以前は同じフロントマンだったのですが、最近になってＡランクの某パレステージでは違うフロントマンに替わり（替えさせられ）、Ｃランクの某パレステージでは依然として同じ出来の悪いフロントマンです。
このことからも、まずはダメなフロントマンを替えるように管理組合で図ってみるのもひとつの手です。それでも日神管財が不誠実のままならバッサリ管理会社を替えましょう。

NO２４０さんありがとうございます。

ご意見のとおりです。
ダメなフロントマンを替えるように管理組合で図ってみるのもひとつの手だと思います。

それには、組合員の意識の向上、理事会の強化が必要だと思います。
まだまだ、組合員の意識が低くただ日神管財がなにもしてくれないと嘆くより
日神管財にさせるように理事会で指示する必要があると思います。

日神管財が不誠実のままなら理事会の議案で堂々と管理会社を変える討議をされてはどうでしょうか？

日神管財㈱の管理体制にご不満がある方、管理組合の意識向上の方法など
どんどんご意見をお願いします。

日神管財さんが「やればできる会社なので、Aランク管理組合になれば、しっかり管理会社としての役割を果たせる」のであれば、議論の余地があると思います。

残念ですが、個人的には、日神管財さんでは、最高レベルで対応したとしても、収益構造の弱さ(人材、親会社の設備やシステム構築への投資が無い)ゆえに、ほとんど改善は見込めないと感じるのです。

参考まで
今日参加した、RJC48の勉強会で紹介されたコンサル会社について...

規模が小さいマンションでの費用負担は厳しいのでは、とも思いますが、講師の方(タワーマンション)の場合は「削減額から支出できる成功報酬型」の支払いで、実質組合負担なしで、2年目以降は巨額の経費削減ができたとのことでした。
(宣伝ではありませんので自己責任でご覧ください↓)

大規模修繕のコンサルタントはソーシャルジャジメントシステム
http://www.sjsmdn.co.jp/

NO243さん、ありがとうございました。

『収益構造の弱さ』から改善の余地がないため、日神管財から他の管理会社に変更がよいのでは？というご意見ですね。

ただ、参考のRJC48の勉強会で紹介されたコンサル会社と日神管財との関係がよくわからないので、もう一度説明して頂けませんか？
日神管財を変えないでコンサルタント会社を利用するということですか？

よろしくお願いします。

>>243 みなとみらい [男性 40代]さん
言葉足らずですみませんでした。

素人集団での管理組合運営では、日神管財さんから別の管理会社に替えたいと思っても、その根拠を示すことが難しいと思っています。

コンサル会社のアドバイスで、日神管財さんが良質な管理を行って資産価値を下げずに、委託管理費の適正化が図れるかどうか、1年様子を見てみる⇨改善がなければ、ただ費用を下げて成功報酬を受けようとするコンサルタント会社に騙されない目を養いつつ、管理会社変更を進める、ということを目指したいと思います。

管理組合がしっかり機能さえすれば、日神管財の委託管理費用は適正価格であるという根拠になれば、苦労して変える必要も無いかもしれません。

<収益構造の弱さ（人材、親会社の設備やシステム構築への投資が無い）ゆえに、ほとんど改善は見込めないと感じるのです。

本当にその通りだと思います。マンションは一生の買い物ですが、購入者は管理会社まで選べないのが実情です。
人材育成やシステムの構築への投資を怠ってきた親会社の日神不動産の責任は重大です。
このような住民から信頼されない管理会社にしたのは、箱物ばかり売ることに邁進したことが原因で、そのツケが回ってきたのです。経営効率化および事業拡大による企業価値向上が目的で、不動産管理会社・日神管理（株）と賃貸管理会社・日神住宅サポート（株）を合併したそうですが、利益と効率化を急ぐあまり、住民不在の現状では、管理会社にいくら改善を求めても無駄なような気がします。親会社の日神不動産に抜本的な改善を求めます。

私が住んでいるマンションは、残念ながらCランクの（カモ）みたいですね。必要書類が、一カ月近くになっても、未だに届かない。その間、担当者に連絡するも、休みとの事。次の日、担当者から連絡くれるはずになっていたのに、時間になっても連絡が無く、こちらから電話するとまた…休み。前日に確認した時は、二人の人が明日は来ますと言っていたはずなのに…。こんな管理会社、必要無い!!

必要書類が１ヶ月たっても届かないという単純な事務作業さえ出来ない日神管財には、呆れるというより驚かされることばかりです。管理事務報告は何ヶ月も遅れるは、依頼した書類は届かないは、言ったことは守らないは、と欠陥会社ということがこの掲示板で暴露されています。それでも満額の委託業務費を払っている住民は、管理組合を通じて減額提案すべきです。そして、管理組合を通じて管理会社を変えるべきです。

>>必要書類が、一カ月近くになっても、未だに届かない。その間、担当者に連絡するも、休みとの事。次の日、担当者から連絡くれるはずになっていたのに、時間になっても連絡が無く、こちらから電話するとまた…休み。前日に確認した時は、二人の人が明日は来ますと言っていたはずなのに…。

日神管財（旧日神管理）の経営目標と経営方針をご存知の方は少ないと思いますが、実態とかなり違いますの紹介します。

経営目標：「顧客評価、日本一の管理会社を実現します」

経営方針：「倫理観に基づき、顧客との約束を守る、実行する」

実行できない標語はいりません。

いろいろとみなさんのご意見参考になりました。

結論は、日神管財の仕事内容が最悪であり、管理会社を他の会社に変更するのが相当という意見が多数だと思われました。

そこで、管理会社を変更するにあたっては、管理組合の強化、理事会の強化ということになると思います。
これらの強化にあたってのご意見等をよろしくお願いいたします。

現在、日神管財から他の管理会社への変更を検討されている方々の積極的なご意見をお願いします。

各管理組合のみなさん、みんなで日神管財から他の管理会社への変更を検討してみましょう！！

また、既に日神管財から管理会社を他の会社に変更された管理組合の方がいらっしゃいましたらご意見、変更手続き等(なるべく具体的に)をお願いします。

日神管財の社員のレベルははっきり言ってメチャクチャ低いです。管理職も同様です。
頼んだ仕事はちゃんとやってくれない。言い訳ばかり。ひどいときには言い訳すらしてきません。
先日、担当者にクレームの電話をしたら、いきなり電話口で逆切れされました。＊＊＊かと思いました。
「責任ある上司の方から連絡をください」とお願いしましたが、１か月たっても電話一本ありません。

うちのマンションはずっと管理は日神管財（旧日神管理）です。親会社の日神不動産が建てたマンションなので。
ただ、現在の理事全員が日神管財に不信感を抱いており（私も理事です）、現在、水面下で複数の別の管理会社から見積もりを出してもらっています。来年度からは管理会社を変える予定です。

とにかくここは本当にひどい会社です。
我が家は今のマンションを購入する際に「管理会社の評判」までは調べず、安易に購入を決めてしまいましたが、今から住み替えるとしたら、どんなに安くても、綺麗でも、立地条件が良くても、「日神管財が管理をしているマンション」は絶対選びたくありません。
マンション探しをしている友人にも同じように助言しています。

8月中旬に、管理会社の証明書が必要だったので、担当者に書類の事で電話したら休み。しかも、盆休みで15日頃まで管理会社も休みとの事。管理会社なのに、会社全体で休むとは…。仕方ないので、盆休みが終わる頃、書類が月曜日には管理会社に届くように発送したら、担当者から連絡があったのは土曜日。しかも証明書を発行する前に、管理会社に申請書を提出するのが先だと言われました。その申請書の紙は、今日発送してくれるのか確認したら、土曜日なので出来ないとの事。水曜日になっても申請書が届かないので、電話したら担当者は休みだと言われました。明日は来ますと言っていたのに、翌日もまた休み。休みが多い会社なのか、会社全体でグルになっているのか…。水曜日の夕方、電話した後に申請書の紙は届いて、書いて即刻出したのに、証明書の書類は届かず、別の人に、書類の催促の電話をかけてもらったら、一度は担当者が出て、週末までには発送するとの返事でしたが、それでもまだ証明書は届かない。数日後もう一度同じ人に、催促の電話をかけてもらったら、担当者は会議か何かで電話には出れないとの事。折り返し、電話をくれるように頼んだはずなのに、連絡が来なくて、こちらから夕方に電話をしたら、休みとの返事。休みにしておけば、済むと思っているのか…。こんないい加減な、管理会社です。

みなさんのご意見で日神管財の対応が非常に悪いことが明らかになりました。

そこで最終的には、日神管財から他の管理会社に変更することとなると思いますが

その前に№２３８に紹介されている『国土交通省における公益通報手続』に基づいて日神管財について各マンションの居住者のみなさん通報しませんか？

また日神不動産から購入したマンションは、必ず管理会社が日神管財になることから
『日神不動産パレステージマンション口コミ掲示版』に管理会社の対応が悪いことも書き込んで
こちらの掲示板に誘導し日神管財の不誠実さを理解してもらい日神パレステージの物件購入の参考にしてもらってはどうでしょうか？

引き続き、日神管財の対応の悪さ、他の管理会社への変更、理事会の強化等についてご意見をお願いします。

Cランク（理事や組合員の知識や意識が低く受身一辺倒 ）の日神管財にカモにされている住民の方へ・・・

無関心の管理組合の理事の方が多いから日神管財の言いなりになっているのではないでしょうか。少しでも不誠実な日神管財の現状を認識してもらう上で、必要な情報が欠かせないと思います。そこで、このマンションコミュニティサイトのアドレスを紹介したり（日神管理で検索すれば上位表示されます）、コピーをして理事会で回覧することをおススメします。管理会社を変更するにはそれなりのパワーが要ります。理事全員の意識改革がぜひとも必要なのです。日神管財として一番困ることは、この掲示板の内容を住民全員にに知られることではないでしょうか。

初めまして都内小規模マンション・15年目です。

No.233『カモにならないリスト』やってみました。
1年前には6程度でしたが、現在は18です。
この1年、理事長としてがんばった・・ということになるのかな＾＾

昨年度理事としての任期が終わる頃
リプレイスのプレゼンテーションを行うも
参加者がほぼ理事のみという現実に総会上程を断念。
その時は1万円程度の委託費引き下げで更新しました。

急がば回れ、と住民アンケートを行い意識調査を実施。
その様な経緯だったので行きがかり上、留任し、理事長を引き受け、
管理会社の業務内容を徹底的に洗い出し
書庫の過去15年分の未整理のファイルの整理も行いました。
（そのおかげで色々と出てきて大変ではありましたが
結果としては行ってよかったと思っています。）

昨年の総会で、管理会社変更のプレゼンの経緯を報告すると共に
議案として「管理会社の見直しをする」事業計画を記載しました。
総会議案として記載することで正式に取り組む姿勢も示せますし
管理会社に対してもけん制ができます。
結果として良い緊張感で仕事をしてくれたと思います。
（フロントマン＆管理員の変更を水面下でお願いしたこともありますが）

今現在は、次の段階に進むべく専門家の意見も参考に
理事会の継続性と工事の相見積等を勉強していく予定です。

確かに日神管財は素人に毛が生えた程度の管理かと思いますが
管理組合が機能し、しっかりとチェックすることができれば
そんなに悪い会社ではないのかもしれない、と最近は思い始めています。

当マンションは保守派の住人が多いので
色々問題提起しても半数が継続を望みました。
業務委託費の中の未実施や過払いが発覚しても！です。
返却されるのであれば大目に見る・・・という感じでした。

参考になるかわかりませんが、当マンションでの実例です。

業務委託費の中の未実施や過払いが発覚しても返却されるのであれば大目に見るというCランクの管理組合は、日神管財にとって格好のカモですよ。黙っているからカモにされるのです。引き続き日神管財の不誠実さをこの掲示板で告発しましょう。また、管理会社の変更についても多くの情報を求めます。

<<業務委託費の中の未実施や過払いが発覚しても返却されるのであれば大目に見る

そもそも業務委託費を返還されれば問題が済むとは甚だおかしい。立派な犯罪です。泥棒が盗んだ金品を返しても無罪にならないのと同じです。国土交通省に違反を報告すれば、業務停止間違いありません。

国土交通省における公益通報手続について

http://www.mlit.go.jp/appli/file000017.html

<<『国土交通省における公益通報手続』に基づいて日神管財について各マンションの居住者のみなさん通報しませんか？
みなとみらいさんは通報したんですか？私も通報します。みんなで通報すれば怖くない。

そもそもランクずけいらないです。日神管理は、仕事しないことが管理業務ですので、レベルが非常に低いです。私は１００社以上の管理会社とつきあいがあります。が日神管理は最低レベルです。管理費は高いし、仕事やらない。仕事内容については、言えなないですが常に管理会社各社の動向がわかります。
管理会社変えた方が、良いです。規模が小さくても優良な管理会社はたくさんあります。それこそ管理組合の理事のみなさんの仕事ですよ。

管理組合理事の皆様、日神管財からの管理会社変更については、管理会社数社(5社以上）選び、話をすると、どこも仕事欲しさに、一生懸命やってくれます。見積もり書類等皆様がわかりやすいように、作成します。日神管理はできるだけ何もやらない最低レベルですから、当たり前の仕事はします。比較検討されて、さっさと日神管理を切ったほうが良いです。その方が日神不動産に対して建物に対する不具合等の指摘もスムーズにできます。日神管財だと、どうせ何もやらなくて泣き寝入りです。変更手つずきは、変更する管理会社がすべてやってくれますので、安心です。日神管財のように働かない会社が異常なので、ごく普通に他社は働きます。親会社の日神不動産が建てたマンションだから、日神管財ということは、頭から切り離しほうが良いです。メリットはありません。むしろマイナスです。他社のほうが、ごく普通にメリットがあります。ここで、具体的に管理会社を紹介できませんので、ネットで見てください。たくさんありますので、じっくり選んでください。あとコンサルト会社はなるべく使わないほうが良いと思います。もちろん優良なコンサルト会社様でしたら、良いですが。日神管財は抵抗してきますが、書類等隠されないよう注意してください。抵抗して皆さの大事な財産を隠蔽しますので、注意をしてください。必ず隠します。１００％隠します。か処分します。ご注意下さい。あとで困るのは皆さまです。共用施設の鍵とか書類等大丈夫ですか。日神管財はいいかげんなで、すでにないかもしれません。今現在もお調べになられてはいかがですか。

管理会社を日神管財から他の管理会社に変えた方は、変えてよかったという日神管財との違いやメリット、デメリット？など具体的に投稿してください。

どこの管理会社だって
大差ないですよ
管理会社を変更してみれば
よくわかるよ
後悔しないように
よーく考えた方が
いいですよ
もちろん私は日神とは
なんの
関係もございません

どこの管理会社も大差がなければ、１００社以上のつきあいがある優良管理会社紹介しますさんが最低レベルと評価しませんよね。それにこの掲示板を読めば、最低の理由がわかりますよ。

№２６３の購入経験者さんへ

ご自分の体験談、ありがとうございます。

ご自分のマンションの管理会社を変更されて、わかったということですが
①当初の管理会社は、日神管財でよろしいのでしょうか？
②管理会社に変更されて具体的にどのように大差がなかったのでしょうか？

変更された管理会社を実名で教えて頂けませんか？


ちなみに、日神管財は
２００１１年大手管理会社実力ランキングベスト１００で８７位でした。
　　　　　　　　　　　　(出典・週間ダイヤモンド2011年2月26日号)

ベスト１００のうち１０位は、次のとおりでした。
１位　東急コミュニティー
２位　長谷工コミュニティー
３位　合人社計画研究所
４位　三井不動産住宅サービス
５位　東急ファシリティサービス
６位　日立ビルシステム
７位　太平ビルサービス
８位　野村リビングサポート
９位　大和ライフネクスト
10位　日本管財

2011年の資料は古すぎです
2016年の資料で　不動産ビッグデータで展開する
スタイルアクト(株)が行なった
マンション入居者対象者に対する
管理満足度調査結果は
1位　野村不動産パートナーズ
2位　住友不動産建物サービス
3位　三井不動産レジデンシャルサービス
　　日神管財(株)は　25位でしたが
まあ　どうでもいいか
失礼いたしました。

№２６６の通りすがりの者ですさん

ありがとうございました。

早速
スタイルアクト(株)を検索し確認しました。

日神管財が前年２６位から１ランクアップの２５位とはビックリしました。

スタイルアクト(株)が行なった マンション入居者対象者に対する管理会社満足度調査結果であろうが、
https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_8.php
週刊ダイヤモンドの２０１１年大手管理会社実力ランキングベスト１００だろうが、どちらも集計結果は下位であることは間違いありません。

最新の管理会社の満足度調査は、有効回答数：2083 (サンプル数20件以上の管理会社をランキング対象) のうち調査項目として(1)管理人、(2)管理会社、(3)管理費・修繕 、(4)生活サービス、(5)全体満足度、(6)推奨度について調査しており＜総合満足度＞は(5)全体満足度と(6)推奨度の平均値から算出したものです。

結果は総合で２５社中２５位で最下位。特筆すべきは、管理会社の評価項目（業務遂行、やる気のなさ、真面目さ、フロント対応、フロント対応）すべてにわたり、どうしようもないくらいぶっりぎりの最下位なのです。

日神管財が掲げた「顧客評価、日本一の管理会社を実現します」という経営目標は果たせているのでしょうか？

理事会でこの事実を検証みてはいかがでしょうか。

日本のマンション管理会社数は
何社あるんでしょうか。
たしか　管理戸数５０００戸以上の場合では
１７０社以上あると何かの雑誌で見たことがある

管理会社が何社あろうとも評価ランクは下位からの浮上は望めません。早く上位の管理会社に乗り換たほうがいいよ。

Ｎｏ２７０の匿名さん　ありがとうございます。

　ところでＮｏ．２７０匿名さんは、


　　『管理会社が何社あろうとも評価ランクは下位からの浮上は望めません。
　　　早く上位の管理会社に乗り換たほうがいいよ』

　　と述べられていますが
　　　具体的にＮｏ．２７０匿名さんは、日神管財から乗り換えられた理由
　　　どこの管理会社に換えられたかもう少し詳しく教えて頂けませんか。

270さんの書き込みには賛成しかねます
26位以下の管理会社も一生懸命にやっています
残りの140社余りの管理会社を
あまりにもバカにしていませんか

NO275のマンション比較中さん
私も同意見です。　

NO２７２とNO２７３が削除された経緯は、NO２７０さんの書き込みが原因となっていると思います。
NO２７２とNO２７３の書き込みは、お互いの非難でしたので削除されたのでは

本来は、NO２７０さんも前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除の対象と思われますが、当管理担当者の判断基準がわからないので書き込みが残っているものと思われます。

ここは、あくまでも日神管財の管理方法について情報を交換するところだと思いますので、ただダメダダメダではなく、具体的にどこが悪いのかなどなるべく具体的に情報を交換し合うところにしませんか。

幸いにも具体的な他社の管理会社名を記載してもここでは、削除の対象にならないみたいですから、どんどん管理会社の実名を出して検討しませんか。

ただ、管理会社の担当者名は、実名ではなくイニシャルにしませんか？

引き続き、日神管財、管理組合、理事会、総会の現状についてどんどん意見の交換をしましょう。

私は築３年のパレステージに住んでいますが、管理人さんはしっかり仕事してくださってますし、管理会社の人を心強いとか頼もしいと思ったことはないものの、外部の駐車場会社との契約をまとめたり、色々対応してくれているので大きな不満はないですね。
来年に理事会を任されるタイミングなので、不満のある方の具体的内容を是非教えてもらいたいです。

２８２は日神管財の関係者からの投稿です。

283さんへ
私は今73歳です
日神管財の関係者ではありません
念のため

日神管財が管理している給湯請求書は、要注意です。去年の請求書を見ると使用量が39に対して約4千円なのに、31で5千円の請求です。
少ないほうが、何故か高い!!管理人に相談して、日神管財に言ってもらったけど、返事が無いまま年末年始です。
総会も神奈川県のマンションなのに、会場場所は東京、他の皆さんもそうなのでしょうか?管理会社を変えたいです。

給湯請求書について、漸く5日に管理会社から連絡が来たけど、原因が分からなくて調査中との事。連休明けに連絡すると言っていたが、結局システムトラブルとの事で、原因は不明。何日もかけて、この答?過剰請求は認めたけど、約1100円も高い。これってぼったくり!犯罪レベルですよね?しかも返金は、月末だって言うし…いい加減過ぎだろうが。

築28年の物件を買って、後悔しています。値段も手頃で、駅からも近かったので日神のマンションにしたのですが、キッチンの取替えの時に、問題が発覚。本来なら１日で済むはずの作業が、土台が無くて今日は出来ないと言われました。流しの下の床が、妙に弱かったのは知っていましたが、まさか土台が無いとは…。キッチンの収納の床の部分を切って、コンクリートの上に乗せ後で別の板を付けたようです。時間も経費も、余計にかかりました。次に買う時は、絶対に日神関連の物件は、買いません。ヤフー不動産で検索すると、同じような物件があって良く見ると、今住んでいるマンション。でも、日神の名前は無く、○○市のマンションと明記されていた。悪名が、広がっているのでしょうか?日神の名前も明記されている物件紹介もありますが、○○市のマンションだけが3件もあります。

>>287 購入経験者さん
所有者が居住中など売り出しに関して物件名を後悔したくない時は千代田区六番町などと記載しますよ。

すみません。公開したくない時です

日神管財の請求書に要注意について、日神管財から提示された機械式駐車場の交換部品に対する見積書を調査した結果、部品メーカの部品をそのまま使用しているにも関わらず、部品メーカがネットで公開している価格より約10倍の価格で請求されていることが分かりました。(モノタロウ等のネット販売ではありません)尚、輸送料、交換費作業費等は別に請求されているので、部品単体として約10倍の価格差です。
日神管財を委託管理会社とされている管理組合の皆さんの中で、日神管財から提示された見積内容を調査された経験がありましたら、参考に情報提供いただければ幸いです。

日神管財は、管理組合がチェックしていないことをいいことに、事後報告の工事請求書を提出してくる場合がありますので、気をつけてください。相見積もりを取るのは当たり前ですが、その前に管理組合が日神管財に丸投げする体質を改めることが肝要です。

相変わらず、管理組合総会の議事録の発行が遅いな。どの管理会社でも３ヶ月近くももかかるのかな？

当管理組合の総会議事録は、毎年開催から１ヶ月以内に発行されています。
日神管財の各担当者の能力と各管理組合の理事会の力関係ではないのですか？
３ヶ月もかかる理由を日神管財及び理事会に確認されてはどうでしょうか？

>>292

日神管財の管理物件ではないが、手前のマンションでは総会議事録の配布は開催日から一カ月以内にされている。管理組合役員の総会議事録への署名・捺印に時間がかかっている可能性も考えられるが、それにしても３カ月というのは遅過ぎる。管理組合理事長から管理会社に事情を聴き、速やかに配布するよう指示すべき。

日神管財は、議事録総会の発行に限らず修繕工事全般の対応が遅い。毎年理事会総会で注意をしても直らないので困っています。これから気をつけますという言い訳が毎年続いています。フロントマンが変わっても対応が変わらないのは、理事会のせいではなく、会社の体質だと思います。

会社の体質が良くないのは確かですが、この会社に管理を委託し続ける限りそのような体質であることを前提に付き合うしかないと思います。組合側から能動的に働きかけをしないなら、総会や理事会議事録の発行含め、諸々の対応が全般的に遅い状況は何も変わらないでしょう。

組合側から能動的に働きかけとは、具体的にどうするかお知らせください。

管理会社変更のための努力をした方がよい

＞組合側から能動的に働きかけとは、具体的にどうするかお知らせください。

人に聞く前に少しは自分で考えてはどうかと。
総会議事録の各戸配布であれ、小修繕工事であれ、
あらかじめ履行期限を記録に残る形で先方に確認した上で、
期限内に履行されていなければ再度催促することが必要だということです。

さんざん催促して、この結果なのだから管理会社変えるしかないだろうな。