同立地、同予算で、資産性が高いのは、マンション？それとも一戸建て？

逆に、郊外の駅徒歩15分以上の辺鄙な立地では、戸建てだろうとマンションだろうと
資産性は低い=銀行も担保価値を認めにくい=査定は低いとうことでしょう。
やはり家の形態よりも立地が一番重要なんですよ。

>1503にも書いてあるが、そういう面を銀行は熟知していて、
資産価値を算定するだろう。だからやはり都心部のマンションのほうが圧倒的に有利だろうね。
論より証拠で、そうやって15年間の価格推移データが出ているんだから。

2極化進む中古マンション価格／2014年10月調査

「都心」と「それ以外」の二極化
山手線内側の都心3区(千代田・中央・港)は高額物件の取引も活況。
取引が活発な都心3区は右肩上がりで、昨年と比べ13％以上の値上がりです。
次いで、渋谷区や新宿区を含めた城西地区が対前年でプラス8.5％、城南地区が同5.7％と、
都区部の中でも強弱があることがわかるでしょう。

戸建てでも「利便性による選別化」進む
これまでの傾向では、一戸建ては多少駅から離れていても住環境が良ければ需要はありました。
しかし最近では、駅から徒歩15分を超える一戸建ては引き合いが減っています。

http://www.nomu.com/mansion/report/20141114.html

>>1513
あなたはご自分で事業をされたことが無い方のようですね。
私は小さいながらも自営業ですので、銀行で根抵当を設定した経験があります。
都心の低層マンション、いわゆる億ション物件ですが、当時の売買価格は2億円程度。
でも、希少地であり躯体にも十分価値を見出して頂き、極度額は3億円程度と査定してもらいました。
あなたの仰る、

>所有不動産に資産性があるかどうかのスレなんですよ。
>土地は担保になるがマンションは担保にならないという銀行の判断ですよ。
というのは全く間違っています。マンションでも全てではないでしょうが、
都心の希少な高級物件は私の経験からも、きちんと、というかそれ以上に、
担保価値を査定してくれましたので。ご参考まで。

>躯体にも十分価値を見出して頂き、
マンションはRC造ですから、木造の一戸建てよりも耐震性など含め資産評価は高いでしょうね。
更に億ションのような高級物件なら、御影石や大理石など多用して植樹などの環境や、
共用部や建物全体のグレード、質感なども高評価に繋がるのでしょう。

一方、土地付きだからと戸建てでも、都心一等地ならいざ知らず、
郊外のあまり便の良くないエリアなどだと、まともな担保評価も付かないのでは？
銀行としては、将来的に値下がりする可能性がある土地を敢えて担保に取るメリットは無いですからね。
やはり家の形態よりも立地が一番重要でしょう。

>>1518

根抵当の極度額って笑 スルガ銀行ですか？

>>1520

本気で聞いていますか？
そもそも、抵当権と根抵当権の違い分かってますか？
根抵当権には「極度額」が設定されます。
意味分かっていないようですからググって調べて、
その後、自分の書き込みを顧みて恥ずかしい思いをするだけですから、
書き込む時は用心深くしたほうがいいですよ。
後で散々叩かれる可能性ありですから。。。

>1513

REITにはマンションは組み入れられているけど、戸建ては組み入れられてないよね？

自分のお金を運用するのは資産性の高いマンションで、
カモは資産性のない一戸建てって言うのが銀行の判断だよw

＞＞1522
マンションには資産性はないが投機性があるだけ。間違えるな。

偉そうに言うのはやめなさいね
投稿マナー以前に人格の問題かもですが

アホ質問してた>1520
恥ずかしくてもう出て来れないだろうな。何、スルガ銀行って？笑
根抵当の極度額など、基本的な経済用語も知らんバカが資産性云々抜かすなってこと。

>偉そうに言うのはやめなさいね
>投稿マナー以前に人格の問題かもですが

マンション派得意の人格攻撃へのスリカエ。

>1523

投機性ってなんだよ。
それっぽい言葉を作っていいこと言った気になってる。

知的レベルが低いのがまるわかりだな。

>少地であり躯体にも十分価値を見出して頂き、極度額は3億円程度と査定

？？？
だから？
じゃ、同じ価格の同じ立地の戸建てだと、いくらだったのでしょうね？

ちなみに、根抵当の極度額は、抵当権の150％程度は普通にありますよ、というか、
金利分を見込むので普通は上乗せされますよ。
要は、あなたの事業では金利の高い融資として扱われている、ということでしょうね。

ともあれ、根抵当の極度額が実売よりも高いといって喜ぶひとを初めてみましたよ笑
無知って、幸せなんでしょうね。

無知とか失礼ですね
あなたも相当頭が悪いからでしょう

>1528
私が書き込んだのは、

>所有不動産に資産性があるかどうかのスレなんですよ。
>土地は担保になるがマンションは担保にならないという銀行の判断ですよ。

という間違いに対して、そんなことはなくきちんと銀行は査定してくれますよ、
という客観的事実を書いたまでのことです。
金額はあくまで目安ですから、別に喜んで書いたわけではありません。
そういう風にしか受け取れない、あなたの品性がひん曲がっていると言う事実があるだけですね。

女は下らんことで喧嘩するんだな

歯磨いて寝ろよ

家族はいないんだろうな

1530は女じゃないだろ。話が論理的だからな。

1531のほうが感情論に話をすり替えて、まるで女のようだが。笑

>投機性ってなんだよ。
>それっぽい言葉を作っていいこと言った気になってる。

その程度の知識しかないから間違ってマンションを買う。

>そんなことはなくきちんと銀行は査定してくれますよ

てことは、やはりリバースモーゲージの対象にならない前提のマンションは
「一部を除いて」全体としては資産性が認められない、ということでよろしいですな？

>という間違いに対して、そんなことはなくきちんと銀行は査定してくれますよ、
>という客観的事実を書いたまでのことです。


？？？？？？？？？？
ってことは、まさかだけど、あなた、
「全体としての傾向の問題に対して、自分の一例を出しただけで反証した」
気になっているということ…？？？

え。

それって、低脳の証明以外の何物でもないよね？

あなた、
「手を洗わないでご飯を食べるとバイキンが体に入って病気になっちゃうよ」
という親のしつけに対しても
「おれは昨日、手を洗わないまま飯を食べたが、いまなんともない」
と反証できたつもりになってたの？

いや、子供ならまだわかるけど、あなた、大人だよね？
いや、じつは、子供が適当に書いてるのかな？　中学生とか？
いくらなんでも、大人がそんな無茶苦茶な反証しないよな。

↑この人必死すぎなんですけど。呆れ

マンションは担保になる、その具体例ということも理解できないのかな？

>土地は担保になるがマンションは担保にならないという銀行の判断ですよ。

という、あなたが間違ったことを書いたのを、わざわざ具体例を示して訂正してくれているのに、
その呆れた暴言は非常識すぎて同じ人間とは思えないレベルの低さですね。
そのセリフ、そっくりそのままお返ししますよ（笑）

>マンションは担保になる、その具体例

全体の傾向としての反証には、なんにもなっていないことは理解できていないのかな？
1例は1例であって、全体の反証にはなっていないよ？

あなたが立証しようとしているのは、
「マンションの全てが完全に間違いなく銀行から査定ゼロの糞財産、というわけではなく、
　ときと場合によっては査定がつくこともある」
ということなだけ。

リバースモーゲージというとき、
すなわち、
「事業による継続的な収入などの、人物による付加価値を除いた、
純粋に、銀行が不動産における資産性という担保価値をみるときにおいては、
マンションは土地と異なり銀行から査定を受ける対象にないことが多い」
ということには、なんの反証にもなっていないんですよ？

まあ、自分の意見がどれだけトンチンカンなことをいってるか理解できる頭があれば、
最初からトンチンカンなことは言わないわな。

＞リバースモーゲージというとき、
？？？？？？

根抵当の話では？
＞銀行で根抵当を設定した経験があります。
＞極度額は3億円程度と査定してもらいました。

形態はともかく、いい立地にないと担保としての「評価」差が大きいよね。
1514も書かれてるけど、

>再三申し上げているように、資産価値で言えば都心の低層マンションがいいんですよ。
>戸建てだろうとマンションだろうと、資産価値のあるエリアであれば担保として有利です。
>それだけ銀行が資産価値を認めているということです。

同立地、という限定のスレにおいても、
必死に立地厨が湧いてでる。
いや、おれもものすげー立地厨だから気持ちはわかるけどさ。
（ちなみに、おれは好立地の戸建てが最強信者）

「同じ材料で料理したら、AさんとBさん、どっちが美味しいか」
という話題のときに、
「いや結局料理は食材次第よ」
って意見は、あまりに無意味だからもうやめてくんないかな。

>「同じ材料で料理したら、AさんとBさん、どっちが美味しいか」という話題のときに、

そもそもRC造と木造、同じ材料じゃないだろ。
同じ豚肉「だけ」使ったら、同じ味に決まってるだろうし。
味付けは調味料の加減＝？

料理にたとえてどうするよ、阿呆かいな

「資産性が高いのは？」というスレタイだから資産性という視点から考えてみよう。

同立地ってことなので、お隣同士ってことにして、
同予算なので、例えば5000万としよう。
建てた当時は2つとも5000万掛かったんだからそこからスタートな。

15年後、戸建ては当然ウワモノの評価額は０。
マンションは、まだ残存価値が残ってる。
この時点での資産評価は？マンション＞戸建て
30年後、2回目の大規模修繕を終えたマンションと適時手を入れた戸建て。
銀行の担保価値として見ると、

それらの土地の価格次第、要は郊外立地だと安くて、都心立地だと高い。
という、需要と供給に基づいた結果になるのがオチだろう。
エリア別の過去の具体的なデータとか無いのかね？

>そもそもRC造と木造、同じ材料じゃないだろ。

立地にこだわっているひとに向けていってるんであって、
構造にこだわっているひとに言ってるわけじゃないことが
どうして理解できないのか？
ほんとのほんとうにバカなのか？
それとも無理矢理煽ろうとして必死になってるだけなのか？
さすがに後者だよな？

>1543

まあ、仮に建物が15年で残価値0になるとしたら、それはさすがに建売レベルと思う。
であれば、せいぜい建築費は1200〜1500万円というところか。
となると、15年後の残価値は3800〜3500万円。
マンションは、この表に合わせて考えると、
http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/images/graph1207_a.gif

新築で坪260万円、15年後に175万円。
すなわち、5000万円→3365万円。

てことは、この時点ですでに戸建てが勝ってますね。

>仮に建物が15年で残価値0になるとしたら、

あの、建売だろうとオーダーだろうと、減価償却資産としての残存価値は０なんですけど…
マンションとはその辺り違うんですが…
銀行はそのあたりシビアに見ると思いますよ。

>減価償却資産としての残存価値は０なんですけど…
そうですね。ですから戸建ては「古屋付き」という扱いで、ほぼ土地の値段で取引されることになりますね。
ただし、取り壊し費用などは新所有者の負担になりますから、逆にその分を割り引かないと売れない土地も多いですね。

マンションはその点、例えば都心では築４０年を過ぎたような物件でも、１億円を超える価格で時引きされているマンション、俗にいうビンテージマンションも数多く存在しています。やはり立地によって、不動産への味方や扱いが違うように思いますね。戸建て、マンションという形態の違いでは単純に説明がつきません。

↑味方、ではなく見方ですね。失礼しました。

>1546
>1547

http://img.allabout.co.jp/gm/article/28029/pvhyou.gif

ちっとは勉強しろよ

>ビンテージマンションも数多く存在しています。やはり立地によって、不動産への味方や扱いが違うように思いますね。

で、そのビンテージマンションと同じ立地の戸建てだとどうなってるのかな？
そんな数十年前の戸建ての土地だと、1億どころじゃないかもしれないね。

やはり土地ですなー。

結局は「立地」という結論のようですね。笑

立地のよい戸建てですよ

>1553

ちょっと違う。

例えば、広尾ガーデンヒルズ
http://www.nomu.com/mansion/library/829/

眺望という付加価値のない低層の33.3坪ぐらいの部屋で1億4800万。
で、渋谷区広尾あたりの土地だと、土地総合情報システムによれば大体坪単価420万ぐらい。
マンションの面積と同じ33.3坪だと1億4000万弱。
マンションの方が高くなってる。

これは、広尾ガーデンヒルズが1万6000坪オーバーの敷地を持っているから、
30坪ぐらいの木造しか立たないような土地に比べて価値が高いため。

極端な例で広尾ガーデンヒルズを出したけど、どの駅でもおおまかな傾向は同じ。
広さがあって、良い環境を作り出すことの出来る土地は、戸建てしか立たない細切れの土地よりも価値が高いんだよ。
そうした土地そのものの価値を含めた「立地」が重要なの。

戸建てでも100坪ぐらい有れば「立地」がいいって言えるんだけど、
戸建てにしか使えず、環境も確保できない50坪ぐらいじゃ価値はどうしても落ちるんだよ。

東京区部に50坪の土地があれば一般には立派な戸建てと映るけど、資産性ではマンションに劣るのが正直なところだね。

↑実に的を得た回答ありがとうございます。
しかし広尾ガーデンヒルズとはいえ、30年前に建てられた中古マンション。
それが33.3坪の部屋で1億4800万とは！坪単価＠450万をキープできるとは恐るべしですね！
希少立地という「環境」を買っているんでしょうね。

40年前と比べたら東京都内のほとんどの土地は爆発的に値上りしてるわけだが。

うちの実家は40年前50坪で300万。
今は8000万円。
周辺区城西の駅徒歩7分の土地。

40年後には2億になってるかもね。
平均月収が100万になってるだろうけど。

夢を語るのは自由がある。

広尾は実例と言うよりも例外。
それを例えに出来るのは広尾と同等の価格、立地、ネームバリューの地域だけ。それも俗にいう再開発地域だけ。
普通の地域では、マンションは一戸当たりの持分が低いから土地に対する一戸当たりの価値なんて殆ど無い。
戸建の土地は戸建にしか使えないと言うが、マンションは丸ごと買い占めなければ部屋の内側の改装しか出来ない。廊下やエントランスなどは永遠に自分の思い通りには出来ない。その土地に独立した市場価値なんて無い。あくまで建物ありきの価値しかない。

>戸建てにしか使えず、環境も確保できない50坪ぐらいじゃ価値はどうしても落ちるんだよ。

？？？
いいえ、落ちないですよ？
むしろ、まとまった土地を必要とするマンションのほうが立地は悪くなるよ？

言い方を変えれば、「同じ単価で見ると、マンションはまとまった土地を必要とする分、割高にならざるをえなくて、そのぶん戸建てよりも立地が悪くなる」ということです。

ちなみに、不動産屋に知り合いがいたら聞いてみるといい。
広尾ガーデンヒルズは資産性があるかどうか。

いまや広尾ガーデンヒルズからは新築からの住民がこぞって逃げ出してるから。
いま買ってるのは、当時買えなくていま憧れを実現したいひとたちだけだそうだよ。
ま、例えるならいまハコスカ買ってるようなひとと同じだね。

いまは、もはや富裕層が住める建物のクオリティにないってさ。

>40年後には2億になってるかもね。
>平均月収が100万になってるだろうけど。

インフレがそこまでいく前に世界経済は破綻してる。
無知な皮肉はつまらん。

マンション住民は住んでもいない広尾の例で、マンションの資産性を確信しているのか？
わざわざ広尾なんか持ち出すと、マンションの資産性の疑念が深まるだけだろ。