注文住宅を請負契約以外で建てられた方はいらっしゃいませんか？

現在建築工事進行中ですが、私が契約した電鉄系ＨＭは、請負契約時に自己資金から
１００万を支払い、残金は引渡し時に一括支払というものです。

住宅ローンについては請負契約時に本審査を通しており、引渡し時に合わせて融資を
受けることになっています。

そういう意味では財務的にも会社規模的にも信頼の置けるしっかりしたＨＭとの契約
は安心だと思います。

本などを見ると、一般的には契約時に３分の１、中間金で３分の１、引渡し時に３分
の１などと書いてありますが、中小工務店の場合は資金繰りの都合もあるでしょうから
こんな感じだとして、大手ＨＭの場合とかはどうなんでしょうね？

大手ＨＭなら、契約時に１００～１０００万（契約金額による）で、残金は完成引渡時に一括が多いと思う。

中小工務店等では、契約時に上記の金額で、
上棟時に３分の１、
中間検査合格後３分の１、
引渡時に残金、
というのが一般的。


上の２つは、普通の支払いの仕方なので、上記に該当しない契約なら、考え直した方が良いでしょう。

>>3
>完成時に全額というのは、請負金の中にＨＭの社員や職人の労務費も含まれるのでなかなか難しいでしょうね。
ＨＭの社員や職人の労務費というのは、注文がなくても必要な運転資金ですよね。運転資金が
厳しいから少しでも早く現金が欲しいって言うのならば理解出来ますが、そういう所とは
契約したくないですね。
それと企業間の請負契約では出来高払いはよくあると言う事ですが、それは億を越えるような
契約だからでしょう。２千万前後の個人住宅とは事情が違いますよ。

>>4
>>5
さすがに資本の大きなＨＭは、中間金を求めない事もあるのですね。でも契約時に支払う
１００万はナゼ必要なのでしょうか。不思議に思いませんか？
契約した査証ですという答えが返ってきそうですが、契約とは法律行為で重いものですから、
ＨＭが注文を受けた家をちゃんと完成させたならば、施主はその代金を必ず支払わなければ
ならないでしょうし、良い仕事をしてくれれば施主は喜んで支払うでしょう。

契約金や中間金っていうのは、大工さんが家を作っていた時代の名残りだと思うんですよね。
それを今も慣例として続けているだけなんじゃないかと。
契約した時点ではまだ何も動いていないのだから、契約した証としてお金を支払えというのは
ＨＭがあまりにも優越的過ぎると思いませんか？

>>7、8
7、8はきっと同じ方。工務店の営業さんか経営者ってところでしょうか。
まだまだ契約金が必要な理由には納得できませんよ。以下、反論します。

>意志確認とは「完全にあなたの会社で家を建ててもらいます」 という、強い意志の事です。
意思があるから契約し、契約書も取り交わしているんでしょう。その契約書で法律的に
縛られるのだから、お互い強い意志がなくては契約出来ないはずですよね？それとも、
契約金を払わない方（ＨＭや工務店）は軽く考えていて、だからお客さんの事も
信用出来ないって言うのでしょうか？

>２０社前後の、 各施工会社（材木屋、大工、電気工事、水道工事、・・・など）に施工工事を
>依頼し、その工事手配をします。
典型的な零細元請けの思考ですね。
請負者が仕事を完成させた時に依頼主が代金を支払うっていうのが請負契約の基本ですし、
もし下請け工事だったら、代金の支払いは当然後払いですよね。だから、家が完成するまでは
自前の資金でやって頂きたいのです。その程度の資金を準備できないような所は、何千万円も
する商品を造る資格なんて無いんじゃないでしょうか。

>簡単にキャンセルされたら、たまったものでは無いでしょう。
本心が出ましたね。契約後もお客の心が離れないように、サービスで満足させる自信がないから、
契約金や違約金で縛ろうとしているんだって事は判っているんです。
貴方は、キャンペーンが終わってしまうから、仮契約だからとか上手い事を言って契約を
取ってるんじゃないですか？もしそうなら、営業として恥ずかしいと思って欲しいですね。

>施主の身内に不幸があったり、子供が交通事故にあったりなんらかの事故などがあった場合、
家族で住むための家なのに、その家族がいなくなってしまったから、もう家は要らないって
事はありえますよ。民法でも請負契約の途中解除は認められているのだし、こういう事情なら
仕方がないでしょう。
でも、住宅メーカー・工務店に非が無くてキャンセルするのだから、今までに掛かった経費は
支払はなければなりません。だから工務店は経費をきっちり算出して、請求すればいいんです。
でもちゃんと算出すると、いくら儲けようとしていたのか明らかになってしまうので、あまり
やりたくないんでしょうけどね。

長くなってしまいましたが以上です。反論をお待ちしていますよ。

請負契約を交わしたらこの家の建築に携わる業者・職人さんを決めることになると思いますので、施主からある程度資金を回させる必要はあるでしょう
それが１００万の契約金であったり、うちのように頭金１０万の仮契約・着工、中間、最終の３階の実行による支払方法があるのだと思います（支払い比率は３：４：３です）

うちは住宅ローンもＨＭに任せたのでお金の流れは問題無かったと思います

ＨＭは請け負った以上完成引き渡しに向かって動き出しますが、住宅ローンが実行されたらこちらも支払いが始まります
賃貸マンションの家賃と住宅ローンの二重払い（ローンは減額スタートでしたが）は内心厳しいなあと思ったけど、実は今の返済額の方が多いです（笑）
ＨＭ側も施主の金策がストップするのは怖いようです
その先のお金が実行されないと工事がストップしてしまいます

契約時のお金は勿論ですが、何と言っても日本は「印鑑」ですからね
まず請負契約せずに注文住宅を建てることは無いと思います

正直引き渡し間際までちゃんと引き渡しまでこぎつけられるか心配はしていましたけどね
余談ですがうちの旦那さんの会社、今までは賃貸の人だけ２万の家賃補助が出ていたんですが、今年から住宅ローン支払い者にも補助が出るようになりました
これはうれしかったです

9さんへ

そんなにかりかりしなくても、契約金払うのがいやなら、そういうところを
探せばいいだけじゃないですか。

完全に後払いで建てたという報告だってありますよ。

個人的には、そんな工務店で建てれば、資金コストが大きくなるので
いやだけど。資金コストは結局建て主が負担していることをお忘れ無く。

私は毎月の出来高払いで建てました。

スレ主が、典型的なクレーマーに見えてくるのは、何故だろう。

あの〜、民法上、注文住宅を請負契約以外で建てるには大工と雇用契約結ぶ以外にあり得ません。意外と思うかもしれませんが、建売も請負契約でしょう。
但し、民法上は完成後、物と引き換えに請負金を支払えば良いことになっています。つまり、中間金を払わなければならないというわけではないのです。建築会社としては、建物を建てるには幾ばくかのお金が必要となる訳でそれを銀行から借りるか、施主から先にとるかだけの話です。

>>12
本人にそのつもりは無いだろうけどね。
契約金うんぬんのところとか本質忘れてるだろう、と。
もしかすると、不当に高いからとか言って倒れる可能性の高い地元工務店とか
だけ考えているかもしれん。


払っておきながら完成しないってのは大問題だが、
些細なことを気にしすぎて、思い描いた家を建てられなくなるのは本末転倒だよ＞スレ主
倒れたとき被害者数人に納まる工務店や地元ＨＭを避けて全国大手ＨＭにした方がよい。

どうもスレ主です。
No.7、8の匿名さんから反論があるかと思っていたのですが、ないですねぇ。もう見ていないのかしら？
さて、マルチレスですみませんが、書き込んで頂いた方々へレスします。

>>10
>うちのように頭金１０万の仮契約・着工、中間、最終の３階の実行による支払方法
契約時点で10万っていうのは良いですね。10万だったら、契約の意思確認としては許せますよ。
ただ、着工で3割っていうのはどうなんでしょう。それともこれには、設計料と確認申請費用が含まれて
いるのでしょうかね？それらを別に払っているならば、多すぎるように思います。だってまだ家は、
何にも出来ていないんですから。

>ＨＭ側も施主の金策がストップするのは怖いようです
確かに、建てたは良いが、施主に支払能力がなかったなんてのは工務店が悲惨ですが、普通は事前に
ローンの仮審査をして、支払い能力をチェックしますよね。

>>11
>資金コストは結局建て主が負担していることをお忘れ無く。
その通りですね。でも、外注への支払いは翌月でしょうから、着工から完成引渡しまで
4ヶ月とすると、金利負担期間は実質3ヶ月未満ですよ。契約代金2000万円で、原材料＋
人工代金の実費って1600万くらい？ 年10%で計算しても3ヶ月の金利は40万位です。
倒産された時の保険って考えれば、決して高くはないじゃないですか？

>>12
>スレ主が、典型的なクレーマーに見えてくるのは、何故だろう。
お立場がわかりませんが、もし業界の方ならばクレーマーの一言で済まそうというのは無責任過ぎや
しませんか？構造計算の偽装に始まり、富士ハウスのような犠牲者を出し続けながら、誰も反省している
ような感じがしません。真っ当な業界ならば、『あんな被害者を出して同じ業界人として恥ずかしい。
二度とこのような被害を出さないように、今後は業界一丸となって取り組んで行きます。』なんて、
業界の代表者がメディアにでて謝罪してもおかしくないと思うんですけど。

>>13
>民法上、注文住宅を請負契約以外で建てるには大工と雇用契約結ぶ以外にあり得ません。
民法上っていうのは意味が良くわかりませんが、確かに資材を施主支給して、大工さんと
直接雇用契約を結ぶって方法は考えされますね。ほとんど自分が事業主。
でもローンは使えなさそうだから、全額現金で支払えるような人でないとダメでしょうね。
実際にそういう事例ってあるのかな？

>意外と思うかもしれませんが、建売も請負契約でしょう。
建売で請負契約を結ぶのは、工務店と売主（＝事業者）ですよね。売主と買主（エンドユーザー）は
売買契約だと思いますが。

>>14
>些細なことを気にしすぎて、思い描いた家を建てられなくなるのは本末転倒だよ＞スレ主
本当、そうなんですよね。こんな事を考えずに、思いっきり自分の思い描いた家を建てられたら、
どんなにすばらしいかと思います。でも、多くの被害が出ている現実がある以上、こういう事を
考えずには安心できないっていうのは、わかってもらえますよね。

先ずは、余談から。
建て売りでも、着工前の建て売りは、請負契約と同義となる。
仕様、工法を説明して建てるからだが、口頭で済ますことが多いのでトラブル化しやすい。
口頭で済ますのが、業者の高等テクニック（笑）。

スレ主の支払いは、所謂一部精算方式で行うことで危険回避ができる。
完成までの段階ごとに３．４回に分けて完成した部分について支払う。
仮に施工会社が潰れても、残りの施工を別会社がするので実害はない。

施工途中での生産額については、素人では算定ができないから、管理（この場合監理かな？）建築士に算定してもらう。
ここで注意することは、建築士は資金の支払いについては一切責任のない立場にいることだ（建築士、施主、施工者の３者分業による契約形態となっているから）。
建築士は細かく設計に関して資材の計算等をしてはいるが、坪当たり単価から資材費を引いた感覚で、完成までの工賃を考えているから、住宅工事の段階ごとに、人工がどれだけ掛かるかとか、完成した部分の精算額が、いくらとか算定したことがほとんど無い。
それを契約において、責任を持って部分の精算額を算定する旨、監理契約書に記載するのが良いと思う。

今までは、施工会社が潰れることは少なく丼計算で良かったのだが、これからは、潰れることを前提にして、契約をすることが重要となっている。

建築士の仕事も変わってきている。
気付いてないけどね。

一部精算というのは、建設等公共事業ではきわめて普通、払い過ぎで実害のないよう遠慮無くやって下さい。

>資材を施主支給して、大工さんと 直接雇用契約を結ぶって方法は考えされますね。

請負契約以外なら上記に近い方法を取らざる得ないですね。
これなら、おのずと出来高清算の形になるのでスレ主さんの心配は解消されるかもしれませんね。

しかし、請負契約の客側のメリットである。効率性と瑕疵担保責任の明確化という点が失われます。

大工が施工を請負ということは、1日いくらで施工をするのではなく、1坪いくらで施工します。
この違いは金銭的にも時間的にも相当大きな違いが生まれるでしょう。
しかしこのご時勢、大工にとったらありがたい話なので、必要以上に手間をかけて
丁寧な仕事をしてくれるでしょうからあながち悪いことではないでしょう。

請負ということは、請負った工事にかんしては請負者が瑕疵担保責任を負います。
しかし、分離発注という形になると、瑕疵の原因が施工なのか材料なのかまたは、複合的な要因なのか
を特定しなければ、誰に瑕疵担保責任があるのかわかりません。

請負であろうと、別の契約であろうと、契約の当事者になるからには
それなりの責任を負うことを避けることはできません。

それぞれみなさんがどんな責任なら負ってもいいかを判断するだけのことです。

私は、請負契約で客は保証委託契約のようなもので、ＨＭに対して支払いを保障し
ＨＭは完成払いもしくは、明確な定期的な出来高清算を行うのが理想だと思います。

＞＞スレタイ

＞請負契約という一般消費者にあまり馴染みの無い契約
典型的な注文建築の増改築を含めれば、毎年日本中で数百万人が関与している。

＞＞１５

＞まだ家は、何も出来ていない
プレハブの場合、現場に何も無くても契約は実行されている。

＞普通は事前にローンの仮審査
請負契約全体からすれば、圧倒的多数が現金決済。

＞外注への支払いは翌月
とは限らない。むしろ現金前払いが増えている。

＞業界の代表者
って誰？

＞直接雇用契約を結ぶ
不動産屋の売り建てや設計事務所直営の場合、材料費・監理費・工賃が別契約になることがある。

＞安心できない
物を作ることよりも人と出会うことを考えれば良いんだ。簡単だよ。

いずれにしても、前提条件が広範過ぎる。論点が見えない。

家に限らずオーダーメード物（服や靴、鞄など)の支払方法って
ほとんど前払いですよね。後払いでも内金を入れると思うのですが。
それがオーダーメードの基本だと思ってました。
違うんですか？

>>16さん
>建て売りでも、着工前の建て売りは、請負契約と同義となる。
これはどういう事を言われているのでしょうか？着工前でも、建売りならば売買契約ですよね。
それとも建売りで売り出すつもりで準備を進めてきたが、建築確認申請前にお客がついたので、
間取り変更可能ってことで、請負契約にして契約する場合があると言っているのでしょうか？

もしそういう事ならば、建売りの予定を注文住宅（セミオーダーかな？）に変更したと言のが
正しい表現ではないでしょうか？完成した家、または完成予定の家を、売買契約で購入するというのが
建売りの定義ですよね。だから建売りを請負契約するっていう事は、どう考えても変だと思うのですが。

それは、未完成の住宅を購入者に説明してつくるからです。
その説明した内容を実現させるということは、請負契約に等しいということです。
建売業者はそれを避けるため、口頭で説明を済まそうとし、書類は残さないという方法をとります。
こうなると青田売りの購入者は、仕様等十分に詰めないと何を買ったのか分からなくなってしまいます。
そうならないよう販売業者を請負契約を結ぶのと同義まで詰めることは当然のことでしょう？

本来の建て売りである完成物件の売買は販売業者にとって、資本回収期間がながくなるので、建て売りは未完成の青田売りが圧倒的に多いのが現状だよ。

>>21さん
20です。
未完成の建売り物件を買うという事は、仕様のあいまいな請負契約と同じで、契約した後でいくらでも
調整が可能なので、値引きやサービスをしてもらっても、見えない所で帳尻を合わされてしまい、
絶対にお買い得は無いって事ですね。言わんとされていることが、やっとわかりました。

でも、完成した家がいくら気に入らなくても請負契約だと代金を支払わなければなりませんが、売買契約
ならば手付放棄で解約出来る。これは請負契約との大きな違いですから、着工前の建売りを購入する時には、
手付放棄で解約しても惜しくないくらいに手付金を少なくしてもらうのが賢明かもしれないですね。

着工前の青田売り建て売りは、仕様が違ったり、施工に問題があれば、契約を白紙解除できるという条項を加えることが大切だと思います。

契約書は型だと考えて、条項に手を加えるのは抵抗があるものですが、業者にとって都合の良いようにしかつくっていませんから、無償で解除できる条項（約定解除）を加えたり、わかりにくい表現、曖昧な表現は具体的に説明をさせて、（２．３日よく考えてから）、その旨書き込ませるぐらいの気持ちをもって対処することです。

会社は儲けることしか考えていませんし、営業マンは素人を騙してでも契約をすることで給料が上がる仕組みですから、心して掛かってください。

国土省・地方公共団体などでは、人工は、必要な仕事ができるように功程調査をした人工数を使って、予定価格を作成する。
これには利益も含まれる。
坪当たりで価格を決めるから、丁寧な仕事ができるというのは、疑問に思います。
階段、風呂、廊下、リビング、キッチンすべて違う単価でしょう。
それが平均されて、坪いくらと言われても理解できません。

一部精算については、不具合も考慮する必要があるから、進行状況が８０％としても６０％程度に支払いを抑えて、安全策を取るべし。

大手でも、３分の１を３回に分けるところがありますね。私は迷った末、土地と建物分全て立て替え融資してくれるＨＭを選択しました。年間着工件数が１００件以上あることも決め手でした。完成までは多分倒産しないと思います。それなりに儲かっているみたいです。
現金一括で払えたら、全て後払いにするでしょうね。私には絶対無理ですが。

＞建売業者はそれを避けるため、口頭で説明を済まそうとし、書類は残さないという方法をとります。

建売や売建てで売買契約で購入する場合おっしゃるとおりそのようなトラブルがある。だから、建売はお勧めしない。しかし建売で売りであれ売り立てであれ契約書が売買契約書である以上、請負契約とは根本的に異なり、
請負の場合、口頭の説明だけでは許されない。

建設業法には

「建設業者は、建設工事の請負契約を締結するに際して、工事内容に応じ、工事の種別ごとに材料費、労務費その他の経費の内訳を明らかにして、建設工事の見積りを行うよう努めなければならない。
２ 　建設業者は、建設工事の注文者から請求があつたときは、請負契約が成立するまでの間に、建設工事の見積書を提示しなければならない。 」（建設業法20条）
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S24/S24HO100.html

とあり、請負契約の場合、売買契約と異なり、仕様を詳細に記した仕様書と見積もり書が必要で口頭約束で済ませることは完全な違法行為で中小の工務店も含めてそこまでいい加減な請負業者はいない。
しかし建売であれ、売り立てであれ、契約が売買契約であればそのような規定は無いので、21が言う見えない口頭の約束でごまかされところを手抜きにされる可能性は否定できない。

分離発注の委託契約CM方式（constraction　management）という方法もある。
住宅を建てる場合、大工だけでなく左官、設備、電気、水道、廃材処理、etcと
大体20から30の業者が関わる。
各仕事と建材の調達はその専門業者と個別に請負契約、又は個別の売買契約を結び、設計監理と施行管理はCM業者と委託契約を結ぶ。
この場合、20社以上の各専門業者と施主が直接個別に契約するので倒産リスクは分散できる。
ただし、工事中の不慮の事故や建材の盗難等のリスクは施主が負わなければならない。
オープンシステムというのが有名であるが、それ以外にも分離発注方式で家を建てるCM業者も最近は
あるようである。
CM業者の能力次第で、成功するかどうかは決まるが、システム自体は 利にかなっていて良い方法だと思う。

スレ主です。沢山のレスポンスを頂きありがとう御座います。間が開いてしまいましたが、
頂いた方にレスをお返しします。

>>16さん
>一部精算というのは、建設等公共事業ではきわめて普通、払い過ぎで実害のないよう遠慮無くやって下さい。
公共事業で分割払いが多いのは、工期が長く非常に多くの業者が係っている以上、
完成時払いでは立ち行かない業者も出てくるからではないでしょうか。個人住宅とは
少し事情が異なると思います。でも分割払いのやり方や算定方法については、非常に
参考になります。ありがとう御座いました。

ところで16さんは、契約の時に契約金を支払う必要ってあると思いますか？この契約金って
当たり前のように皆さん支払われていると思うのですが、定義が曖昧なんですよね。
ごく普通の個人住宅で100万以上支払うならば、それは前金払いだと思うので、私は支払いたく
無いのです。着工後に出来高払いで支払うというのは良いですが、幾ら払うのが妥当かが
素人には良く判らないのがネックです。

>>17さん
おっしゃられていることは全く正しいと思います。
資材を施主支給して、大工さんと 直接雇用契約を結ぶって事は、自分が自分の家を建てる
事業主になるという事だから、請負者が負う瑕疵反故責任も自分自身で負う事になりますね。
そう考えると、工務店をやれるようなプロ顔負けの素人さんでもないと、現実的な選択肢では
ないかもしれません。

>請負契約で客は保証委託契約のようなもので、ＨＭに対して支払いを保障し
>ＨＭは完成払いもしくは、明確な定期的な出来高清算を行うのが理想だと思います。
ところでこれはどういう事を言われているのでしょうか？請負契約をした上で、その代金全額を
第3者に預託するという事？そうだとすると、ローンは使えないですねぇ。よっぽどの事が無い限り
施主は支払いを免れられないし、ローンの事前審査で融資OKの見込みを取ってから契約したならば、
ローンの申し込みさえすればほとんど融資は実行されるでしょう。（現実はそうでもないのでしょうか？）
それでもＨＭはお客の支払い能力が心配心配で、前金払いでないと安心できないのですかね？
実は前金払いを求めるのは、支払い能力が心配なのじゃなくて、お客が途中で離れていくのを防ごう
としているんじゃないかって思うんですよね。お客の心を掴み続けるには、そんな事じゃなく、
サービス面でもっと努力をするべきだと思うんですよね。

>>18
面倒くさそうなのでパスします。

長くなるので分割します。続く・・・

レス返の続きです。

>>19さん
19さんはオーダーする際に、内金を入れていらっしゃるんですか？
何十万もするようなものじゃないですが、私はスーツやシャツのセミオーダーで内金を入れた事はないです。
生地を選んで採寸し、注文書に必要事項を記入するだけで終わり。出来上がったら取りに行って、
その時全額支払います。これって普通だと思っていました。

>>20～25、29
私へのレスではないようなので・・・、失礼します。

>>26さん
>一部精算については、不具合も考慮する必要があるから、進行状況が８０％としても６０％程度に支払いを抑えて、安全策を取るべし。
良い考えだと思いますが、進行状況８０％の時に幾ら払うのが妥当なのかが、そもそも素人には
判りません。どうしたら良いんでしょうね？

>>27さん
>現金一括で払えたら、全て後払いにするでしょうね。私には絶対無理ですが。
ローン利用でも一括後払いが良いですよ。ローンの借り換えとか面倒な手続きをしなくても良いし、
工事期間中につなぎ融資の高い金利を支払わなくて済みます。

>>29さん
>分離発注の委託契約CM方式（constraction　management）という方法もある。
聞いた事があります。このCM方式のメリットはシステムの透明性だと思うのですが、その反面、
施主が多くのリスクを取ることになるのが気になるんですよね。
実は、元請け業者がやっているのも似たような仕事だと思うんです。例えば、営業と現場監督と
若干の建築士だけで、自分の所では施工部隊を持たずに外注を駆使してやっているような所の
仕事内容って、まさにこのCMじゃないですか？ただ、自分達のために幾ら浮かして儲けるかを
監理（管理）してるって言うのが違うんでしょうね。

>>30さん
>注文住宅なら、どんな会社だろうと、契約時の手付け金が無しとか、１０万円とか有り得ないんじゃない？
注文住宅は請負契約なんだから、契約金は手付金じゃないですよ。勘違いしてませんか？
それと、契約時に一銭も払いたくないというのが私の考え。その後、出来高払いしても良いですが、
常に少なめに支払いたい。だって後でミスが見つかった時に支払ってしまっていれば、
問題ないとか直さないという業者と戦えないから。

以上です。長いレスにお付き合いくださり、ありがとう御座いました。

高額契約なんだから、お互いに放棄したら損という位の額は始めに積むべきだろ。
契約を履行しあえばお互い損は無いんだし。

相応の前払いを払わせておきながら、家が完成しませんでしたという不安と同じように
やっぱり契約やめた。違約金？払う気ないよ、という人に対抗しないと。

１は真っ当に契約を履行する人だとは思うが、世の中広いから万引きは店が悪いという
斜め上に居る人も事実みたいだし、両者にらみ合う状態も必要だろうね。

17です

>よっぽどの事が無い限り 施主は支払いを免れられないし、ローンの事前審査で融資OKの見込みを取ってから契約したならば、 ローンの申し込みさえすればほとんど融資は実行されるでしょう。

請負者が契約通りに目的物を施工して引き渡した場合は、客がプロであろうと素人であろうと支払いを免れられ
ないのは当たり前です。その大前提があるから、請負契約の原則は完成時払いなんです。

ＨＭが施工中に倒産する可能性があるように、客にもローンが実行されない可能性もあるはずです。
完成時払いなら、保証会社等にて請負金の支払いを保証するようなことがあってもいいと思います。

そこでお互いのリスクを低減させるために請負契約の特約として出来高払いを行うのは妥当だと思います。
素人には出来高の計算がわからないという点ですが、契約書には明細があるので、その明細と現場を見比べ
れば素人でも、ある程度はその出来高の計算が妥当がどうかは察しがつくはずです。
それでも不安なら、出来高払いの限度額は全体の７０％（通例の３回払いの２回分程度）までとか、あなた
なりの特約事項を決めればいいことです。

スレ主のように、契約に関して主導権を握りたいなら素人だから云々という理屈や自分はリスクを負いたくない
という発想は避けるべきだと思います。

それと信用できないＨＭとはそもそも契約しないことが素人であるスレ主の一番大切で一番最初に考えることだと思います。

＞契約時に一銭も払いたくないというのが私の考え。その後、出来高払いしても良いですが、
＞常に少なめに支払いたい。だって後でミスが見つかった時に支払ってしまっていれば、
＞問題ないとか直さないという業者と戦えないから。

せこい考えな方ですね。

私は費用の半分までを契約時に払うのは嫌ですが、業者が望む百万程度の契約金は異議なく払いました。
客の心配事は相手も同じですからね、お互いの信用のためです。

信用されていないならそれなりの対応をされるまで。
というか、貴方には既に出来上がっている建売がお似合いですよ。

レストランで注文後（料理が出てくる前)に変更やキャンセルを申し出て
無理だと言われると「まだ出てきてないのにっ！」とキレる客がいます。
そういう人って「食べてないんだから金は払わんっ！！！」とのたまいます。

出来高払いするって言う人に限って、このパターンだと思います。
ほんとに出来てる分、受け取った分しか払わない。
すでに発注済みの資材や人件費など、目に見えない部分に関しての支払いはしないでしょうね。

＞実は前金払いを求めるのは、支払い能力が心配なのじゃなくて、お客が途中で離れていくのを防ごう
としているんじゃないかって思うんですよね。お客の心を掴み続けるには、そんな事じゃなく、
サービス面でもっと努力をするべきだと思うんですよね。

実は前金の支払いを拒否するのは、倒産するのが心配なのじゃなくて、冷やかし半分で本気で建てるつもりなんてないんじゃないかって思うんですよね。いい家を建てたいんだったら、HMが時間も人員も割いて設計・施行にあたってくれることを理解して、信頼して契約金ぐらい払ってもいいと思うんですよね。

>>36
その分も請求すればいいじゃない。
と言ってもなかなか大変なので
契約書に文言いれといて契約時に説明しておくべきやね。
設計やデザイン方面の分野ではよくある話だね。

契約後の流れは、
プレハブ系のメーカーなら、工場で、製造が始まるだろうし、
木造なら、木拾いして、プレカットなり、手刻みなりして、
設計図書にあった注文通りの物を作り始める。

施主側からしたら、目に見えるのは、基礎工事の状況くらい。

プレハブにしても、木造にしても、設計図書どおりに作った物は、
その住宅用に作っている訳だから、他に転用は難しい。

スレ主の考え方だと、上記の状況で、キャンセルする様になったら、
最悪でも、基礎工事代位までしか払いたくないから、契約金を出来るだけ払いたくないのかな？

実際、木造の刻んだ木材代と基礎工事代だけでも、百万円じゃ全然足らないよね。

住宅ローンの、審査が通っているから、契約金無しで良いだろって考え方も、
実際に金銭消費貸借契約を結び、融資実行されるまではわからないよね。

注文住宅なら、完成まで期間があるし。

注文住宅は完成まで数ヶ月。建築資材、設備、人件費、その他諸々の諸費用、･･･で数千万。

数千万×手掛けている軒数、となったら結構な額。

完成までお金を払わない＝完成まで施行会社が全額立替

大手なら資金力もありそうですが、小さいところでは厳しいのでは？

>37
そんな事ないですよ、結構飛ぶお客さんは世の中沢山居ます
銀行自体は担保に出来る物が出来てから決済ですが
建築途中でお客さんが飛んだ場合銀行はお客さんの代わりに支払ってくれませんよ

色々な人が書かれている通り現場で構築物が出来るまでにも金銭は発生しているので
入金は頂きたい所ですが、お客様の方も出来ても無いものにお金を払うのは
業者が飛ぶと大変な事になるので支払わない方が好ましい
両者の間を取って着手金や中間金などを出来高として払うケースになっていると思いますよ

出来高として払う場合に
一般的な在来木造住宅を想定して（地盤改良は別途とする）
どのタイミングでどの程度払うのが適当でしょうか？

時間的にいくなら、月１回
工程的にいくなら、棟上時とかキッチンとかの住設が納品時とか出来高が計算しやすくて、高の上がった時
でいいんじゃない。

>>43

>>4
>>5
が、一般的な支払いのしかた。

スレ主のような身勝手とも取れる考えでは注文住宅は無理でしょう。
注文しておいて気に入らなかったら金は払わない、ではねぇ。
このような人は綺麗に仕上がったものでも粗探しをして負けさせようって腹が見え見えなんだよね。

>>45
一般例を聞いているのではなくて。
聞き方を変えると
どのタイミングで実際いくら掛かっているのかというのが知りたいんです。
具体的にいくと
・基礎終了
・上棟
時で業者側はいくらかかっているのでしょう。
（そこでストップしたときにいくら貰ってフィフティフィフティなのかと）

契約時に、明細を貰えばわかるんじゃないかな。

自分の場合は、工程表まで貰ったけど、（ハウスメーカー）契約時に５％位支払い、残金は引き渡し時に一括でした。

>>48
いやすでに発注してて下請けへの支払い発生するものもあるっていうし
人件費とかって明細見ても分からん部分多いし

分からない部分は、聞くなり調べるなりすれば、良いだけの事。

明細に、細かく各工事の一つ一つがどの段階で、いくら必要になのか列記してもらえば良いでしょう。
（○月末現在では、この工事まで行うので、ここまで請求しますとか）

それでも、だいたいの場合は、契約後、上棟前では、
通常の契約金では足らない位の工事が進んでいると思いますが。
（設計、建築確認、外部給水、材木の木拾いと刻み、基礎、仮設足場、その他現地の養生調整など）

＞設計、建築確認
これは工事請負契約とは別モンだね
設計契約して着工以前にもらうもの

スレ主に変わって書きます。
皆さんの回答はスレ主の望む物ではありません。

まずスレタイで請負契約以外でと言っていますが、CM方式は施主のリスクがありますので駄目です。
また、直接雇用も瑕疵責任とかが不明確ですので駄目です。
もっと施主側に立った書き込みをお願いします。

また、契約金は施主の不利に働くことになりますので、払う気はありません。
数万円のスーツやシャツの契約でできることが家の契約で出来ないということが不思議です。
契約になんと書いてあろうと、業者がサービスとかで施主をつなぎ止めておく義務があります。
契約はお互い様ではなく、業者が一方的に下にならなければなりません。

全額払い込むのは、施主が完全に満足してからになります。

施主は素人ですからアドバイスを求めます。
勉強するとか調べるという苦労はは料金の内ですのでプロが面倒を見るのが当然です。
一般的事項であっても施主が知らなかったという無知につけ込んでの不利は一切認めません。

キャッシュフローの良い大手とか完成保証とかは考慮しません。
無駄なコスト増は一切認めませんので、どんな弱小工務店でも同等の契約を求めます。

以上を踏まえ皆さんのレスを希望します。

たしか設計施工のＨＭや工務店でも設計契約や設計や監理の重要事項説明が必要になったよね？
それに伴って請負契約も変わった？

何かしらあったときに払いすぎないようにしたいというのが主旨でしょう？
過分に払うのが嫌なのであって出来高分（という言い方に施主側業者側の捉え方の相違があるのでそれはそれで解決法を探さないといけないが）
を払うのまで嫌がってるわけではないでしょう。
業者からの意見はただ批判するだけの意見は不要と言ってるけど建設的な意見なら歓迎てことでしょう。
（建設的なというのは施主に都合の良い意見という意味ではありません。念の為）
53や54の反応が極端なのがわざと（嫌がらせ）なのか天然で読み取りの能力が欠如してるだけなのかが分からん

>>56
良く読んだ？

スレ主は、つなぎ融資は使いたくないって言ってるよ。

借り換えも手間なので、やりたくないとも言っている。

ローン利用でも、一括後払いが良いですよ。
と、書いてあります。

自分で建てたから契約していません。

分離発注…と言えば聞こえはいいが田舎故に総合建設業者があまりいなくて個人の大工さん中心に直接契約でしたが
メリットもあるけどデメリットもそれなりに。
そううまくはいかんもんよね

>契約金は施主の不利に働くことになりますので、払う気はありません。
なぜ不利になるんですか？富士のような現金かき集めの悪意がある高額なら判るが高々数％も払いたくな
いというのはお互いの不信感を募らせるだけでしょう。というか業者の方が契約したがらないのでは？

>数万円のスーツやシャツの契約でできることが家の契約で出来ないということが不思議です。
友人に数万円貸すことも数千万貸すのも同じことと言ってますか？
施主の無知に付け込んで、とか仰ってますが無知というか世間知らずが社会に不満をぶつけているように
しか読めません。

はっきり言うと、スレ主には注文建築のような、高額オーダーメイドは、出来ません。

不動産購入に関しては、マンションか建て売りで“不人気の物件”なら、契約金が数万でも受けてくれる所があるかも？

マンション、建て売りでも、人気物件だと、契約金が数万では断られます。

売買契約と請負契約ではちょっと意味合いが違うから比較するのはあまり適当ではないかな

スレ主の見解を待ってみましょう。
諦めるのかそれでも駄々を捏ねるのか。

スレ主です。沢山のレス有難う御座います。
あまり沢山すぎて、１つ１つに回答は出来ませんので悪しからず。
さて議論が散漫になっているので、関心事である以下の３点に絞って書きます。

１）契約と同時に、なぜ100万以上もの契約金を支払わなければならないのか？
これは納得出来る回答がまだ見当たりません。請負契約は、請負者が仕事の完成を約束する。
そして、完成したら支払うという契約です。着工すれば直ぐに支払いが発生するのだから、
施主が契約金を支払うのは当然だという理由では納得ができません。なぜならば、その程度の
資金を調達できないような信用力のない所に、何千万円もする住宅を請負って欲しくはないからです。
そもそもそういう所に、お客の支払い能力についてとやかく言われたく無いですよね。
請負業者は、なぜ優越的に施主に契約金の支払いを求めるのでしょうか？本当に信頼関係ですか？
文句を言って支払わない客対策みたいな意見がありますが、ちゃんと満足させるだけの仕事をすれば、
大抵のお客は喜んで支払うと思います。それが稚拙な対応しか出来ないから文句を言われる訳です。
自身の未熟さを省みて欲しいと思いますね。

２）施主が支払えなくなるリスクについて
施主が飛ぶ事も珍しくないと聞いてビックリしました。ローンを利用する方ならば、契約する前に
銀行の事前審査をすると思います。この時銀行は信用情報にアクセスしていますからあぶないお客は
事前審査が通らないでしょう。もしローンを利用しない方なら、預貯金通帳を見せてもらうなど
資産をチェックしますよね？
収入も資産も少ないないような人でも構わず受注してしまっていれば、そりゃリスクが大きいでしょう。
けれど少しばかり契約金を入れてもらっても、そのリスクは全く減らないと思います。
あと施主が不慮の事故で死亡するという事は考えられますが、数ヶ月の間に起きる確率は非常に小さいから、
これは保険かなにかでカバーするべきでしょうね。

３）出来高払いについて
出来高払いが絶対にいやと言っているわけではありませんが、資金力のあるところであれば
出来高払いをしなくても受けてくれて良いのじゃないかと思ったのです。施主に選択肢を与えるい事なく、
出来高払いが当然とばかりに要求するのはおかしいと思った訳です。完成後に支払ったという事例が
あるみたいなので、納得しました。
それともし出来高払いするならば、微々たるもんでも金利分は価格を差し引いてもらいたいと思います。
（勿論、はじめから金利分が価格に上乗せされている前提での話です。）そうでなかったなら、
態々出来高払いを選択する人はいないでしょうから。

>完成後に支払った事例があるみたいなので

自分にとって都合の良い所しか読まないんだね。

完成後に支払いをした人は、契約金払ったって書いてあるよ？


完成まで一円も払いたくないような考え方の人が、高額のオーダーメイドをしようとしている、
その感覚が一般的感覚とズレてると言われてるんでしょ？

完成品を買った方が良いよ。

>>その程度の資金を調達できないような信用力のない所に、何千万円もする住宅を請負って欲しくはないからです。

ＨＭも、100万円程度の現金も調達できないような客に、何千万円もする住宅を発注して欲しくはないでしょうね。
スレ主さん、100万円のお金を安心して預けられるようなＨＭが見つかるといいですね。

建築請負に限らず、一般的に、信用のある相手には前受金を請求しない。
しかし初回取引となる、しかも個人の信用情報なんてわからないから、保険的な意味合いの強い前受金が必要となる。
スレ主が自分の素性や交友関係・資産をすべて公開し、契約金額の倍ぐらいの現金があれば、後払い一括にしてくれるところもありますよ。

行き着く結論はスレ主の意向にそうＨＭを探しなさいということになる。

請負契約の原則は完成時払いです。
しかし、客とＨＭとの間で納得の上で契約金や出来高払いという条件と付けているだけです。

だから契約金や出来高払いが良い悪いではなく、契約の当事者が選択すればいいだけのことです。
客がＨＭを選択するのは自由ですし、ＨＭが客を選択するのも自由です。
スレ主が納得できなければ契約しなければいいだけのことで、他人の意見にスレ主が納得する必要は
一切ありません。
契約すればその契約に対して責任を負うのは、他人ではなくスレ主なんですから。

長々と身勝手な理屈を並べてますな。
まぁそんなに現金を払いたくなければ担保保障となるものを差し出し契約書を交わしなさい。それなら現金は要らないでしょうから。

スレ主さんにいくつか質問があります。

１．契約金を支払っている人は、どの段階で支払っていると解釈していますか？

　「意向確認金」と混同していませんか？　←間取り･仕様など確定していない段階

　自分の場合は打合せが全て終わって、プランが確定した段階で支払いました。
　契約金（100万）支払い後、すぐ確認申請の手続や部材の発注など動き出したので、
　契約金ぐらいの費用は派生していると思います。
　その段階で解約したら請求される実費分くらいの支払いなので、気になりませんでした。

２．スレ主さんは実際にHMの方とお話しされたことはありますか？

　「施主に選択肢を与える事なく、出来高払いが当然とばかりに要求するのはおかしい」
　との発言がありましたが、選択肢は与えられています。

　自分の場合ですが、HMからは「支払は３：４：３が基本」と言われましたが、
　倒産した場合のリスクなど考えて完成時一括払い（契約金を引いた残金）を希望し、
　それで了解してもらいました。

　工事請負契約書に支払方法は「特約」として記載されるのですが、
　その内容は契約者と請負者の話し合いで決まるものです。
　「原則」はあくまで「原則」であって、個別に対応してくれます。

３．スレ主さんは、HMが万人に対して全額一括後払い方式にすべきだとお考えですか？

　私見ですが、HMが全額一括後払いを「原則」としていないのは、スレ主さんのように
　みんながみんなきちんと報酬を支払う能力（意思）があるとは限らないからだと思います。
　契約は基本的に当事者間の信頼関係で成り立つものです。
　「原則」は厳しい条件（契約者にとって）で決めておいて、あとは契約者次第で
　臨機応変に対応しているのが実情だと思います。

スレ主さんの希望通りのことを「原則」としているHMは無いと思います。
でも、話し合い次第で対応してくれるHMさんはいると思います。
まずは実際に話してみないと何も始まらないです。

＞定義が曖昧なんですよね。
＞ごく普通の個人住宅で100万以上支払うならば、それは前金払いだと思うので、私は支払いたく
＞無いのです。着工後に出来高払いで支払うというのは良いですが、幾ら払うのが妥当かが
＞素人には良く判らない

こんなことを口にしているんだから無理でしょう。
双方の話し合いも何もない。定義だとか言ってるし。
とにかく前払いはしたくはない、出来高もいくら払うのが妥当かなどと出来高の意味も分かってない。

73さんはご存知なんですね！すごい！

分からないから聞いているんです。頭大丈夫？>74

72さんの言うとおりだと思います。
スレ主さんのレスをすべて読んでみるだけでも、その根本的な　いやしい考え方がわかります。

出来高払いについても、４８や５０で、わからないなら聞いたり調べたりして、
明細に支払い時期を記入してもらえば良いと書いてあるにもかかわらず、
その辺についても今度は金利うんぬんで、値引きの話になってます。

買ってやるんだから客の希望通りにするのがあたり前。
略すとこれでいいのかな？

ところで、どの辺のＨＭで検討してるの？＞スレ主
セキスイ？ミサワ？ダイワ？
趣味も出るだろうけど、大成のコンクリなんかも面白いな。

当然大手ＨＭだよね。多少高くても会社が傾くとかに関して安心だし。
まさか「噂の！東京マガジン」のＡさんのようにマイナーな中小を選ぶ訳ないよね。
資金余裕的には一番ハズレを引く可能性が高いのに、あえて地雷を踏みに行くとか
言ったら応えてくれた皆の好意をすべて無駄に。。。

資金力資金力と繰り返してるんだから中小はないだろ。

>75
出来高くらい知っておけよ。社会人だろ？

素人な施主に厳密な意味など必要ないと思うが。

工事が進んだ（終わった）箇所など支払いして欲しい物を見積書にチェックさせて、
一緒に現場で立ち会って確認し、８割にするとか端数切るとかの自分査定をして
過払いにならないラインでお互いに納得した額をやり取りすればいい。
中間検査も兼ねられるし、分からないところを質問責めにしていっても、
並みの一軒家ならそんなに時間はかからんだろ。

鬱陶しい客と思われるでしょうね。
出来高の明細を細かくネチネチ、ネチネチとやられては気が滅入ってしまって、社内では本腰を入れてくれないでしょうな。
この手の客はお金の話だけじゃなく、他に色々な難題を持ってくる可能性が大ですから要注客とされてセンター内で有名人になるやも。
どんな浅ましい客でも客は客だと見てくれる成績の悪い営業マンなら話を聞いてくれるかもしれないので、スレ主は景気が悪い今がチャンスでもあるでしょうな。頑張ってください。

ここは、東京マガジンもスレ主も来てないね。

スレ主です。
85に2つばかりレスが付きましたので、それにお返しします。お2人とも業者様でしょうかね？

>>86
>そんなもん法的に義務でないのはみんな知ってるよ。
そうでしょうか？初めて注文住宅を建てるような依頼者の多くは知らないと思います。
それとも、業者はみんな知っているという意味でおっしゃられたのですか？
そうだとしたら、契約金や中間金を支払わなければいけないように記載した契約書を準備しておいて、
依頼主にそういうもんなんだと思わせるようなやり方は決して公正とは言えないですね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

実際のところ、古くからの商習慣ってだけだろうねえ

ウチは契約前に、中間金を一切払わないことを条件に覚え書きを交わした上で、契約書にハンコを押しました。ただ土地だけはHMとは別購入だったのでつなぎ融資組みましたが。関西に本社がある準大手鉄骨系のHMですが、担当営業もレアケースです、と話してました。交渉次第なんじゃないでしょうか。

日本国の法体系は、知らなかった方が悪いという前提になっています。
スレ主を含め、大きな契約行為をするならば、多少なりとも民法を確認するか、詳しい方に聞いてから承諾すべきですよ。
知らないのは自分が悪いのです。

業者は当然自分たちの有利になる契約書案を作成します。
しかし業者の契約書にしたがわなければならない決まりなどありません。
支払条件などは協議して決めればいい。
社会人としての常識です。

>支払条件などは協議して決めればいい。
>社会人としての常識です。

これに尽きますね。

しかし、歯抜けが多いスレッドですな～。

スレ主の書き込みまで削除されてるの？

田氏のレス通りじゃない。

大金使うんだから、多少学習するでしょう？

久しぶりの書き込みになります。
昨年から建設業者の倒産が増えているそうですが、今日の「噂の！東京マガジン」でまた倒産被害の放送していました。
今回の方も為す術がなく、支払った９２０万は取り返せずに泣き寝入りのようです。番組が国土交通省に取材していましたが、
このような被害の対策には全く取り組んでいない様子。行政は全く当てにならないようですから、これから注文住宅を
建てようとする方は、自分の身は自分で守るという考えで、本当に用心深くならなくてはだめですね。
少なくとも出来高より多く支払うなんて事は絶対やめた方が良さそうです。

建築確認が降りないうちに建て替えの古家解体をさせるとか、
詳細図面書かないくせ請負契約と４００万をほしがったり、、、
この業界は気ちがいばかり。なんとか紛争のない建設をしたいものだ

>どんな図面を書くかは今は設計の重要事項説明で明示しないといけない

パソコンで作った間取り図だけで契約せまったローコストHMがいたよなぁ～。

確認申請おりる前に住み家から賃貸住宅に引っ越させ解体急がせて、そこは地面になった。

>>99
確認申請が降りないとできないのは申請建築物の基礎関連工事以降。
それ以前の解体や整地は確認申請とは全く関係ないので申請以前にやってもいいのよん。
施主も業者もなるべく竣工時期を早めたいと思う場合が多いので
申請降りたらすぐ申請絡みの工事を始められるように
申請と関係ない部分の準備工事は先にしておくことが多いね。

>>98
詳細図面描くのは契約してからよん。普通。（この業界普通じゃないのが多いので混乱するだろうが）
ただしここで言う契約は設計の契約のこと。
設計の契約して、設計完了してから、施工の契約ってのが本来あるべき流れだけど
ＨＭは設計施工一体の契約だから話がややこしくなるのよね。

確認申請がおりない(建築NG)リスクが
万が一でもあるうちは
解体も改良工事も
ふつうは手をつけない。

そうそう。
絶対大丈夫っていわれても、そこは慎重に。

いい営業さんや監督さんでも
心を鬼にして断りましょう。

更地になってから確認おりなくて設計変更⇒気に入らない間取りに。
更地になってから追加工事金額迫られて泣く泣く資金借り入れ増。
更地になってから会社が倒産して仮住まいが本宅に。