興味を持ったマンション、ＭＲに見学に行ってみたところ
1〜2階は店舗になると言われました。
どのような業種が入るかは未定だそうです。
（飲食店などではなくオフィスになるだろうと、営業の方は言ってました）
駅前のタワーマンションで、間取り等魅力の多い物件ですが
店舗があることに漠然とですが不安を感じます。
マンションに店舗があるとどのようなメリット、デメリットがありますか？
実際に店舗のあるマンションにお住まいの方などの意見も
お伺いできれば、ありがたく思います。
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-07-09 16:43:00
>>01
雑居ビルですか。駅前じゃよくあるタイプです。
元々が商店街だったんでしょうか。
出入り口は店舗用と住宅用はどうなっていますか？
まったく別々なら別にどうということはありません。
そんなことより、建物構造はＲＣ、ＳＲＣ、鉄骨造、どれですか？
音や熱の伝わり難い順（住み心地がいい順）に並べてあります。
タワーだと、建物が軽くなるように作られているから
遮音性には問題が多いです。
駅前マンションで雑居ビルは、ＳＲＣや鉄骨造が多いんで
さらに問題が多いです。
住環境より利便性だからしょうがないよね。
＞（飲食店などではなくオフィスになるだろうと、営業の方は言ってました）
それは営業の人の希望であって焼肉屋が入る可能性も否めないのでは？
飲食店の入る可能性があるなら、換気扇の排気場所も要チェック。
コンビニ入ると便利だけど、早朝搬入があったり、若造の溜まり場になった
り、業務用冷蔵庫冷凍庫の室外機が２４時間回っててうるさいかも？
あと、今時オフィスの分譲買いは難しいと思います。
うまいこと、開業医とか、銀行が入ってくれると良いですね。
実際の出店計画を気にする以前に、その店舗区画の所有者が誰になるのかという事を
確認するべきだと思うよ。
賃貸としてテナントを入れるにしても、当然オーナーが存在する。
同じ区分所有者として、その素性は少しでも知っておいた方が良いのでは？
店舗の業種に関して気にするのは、それからでも遅くは無い。
（まぁ、気にしたところでルールに沿った範囲内でオーナーがする事に反対はできない訳だが）
構造計算の技術者の知人から
階下が店舗や駐車場というのは構造上あまりよくないと
言われたことがありますが・・・
店舗を広く見せるのに柱が邪魔になるので、柱の数を減らす構造にするそうです。
（当然、構造計算上の数値はクリアするのでしょうが・・・）
うちは、小さいマンションで、幹線道路に面しているので、
１階は居住用として使えないので（丸見えだから）、美容室、駐車場になっています。
耐震性は問題無いと思います。阪神大震災で1階が駐車場のマンションが
倒壊していた映像が流れていましたが、あれは旧基準で作られたマンション
です。現状の法規通りにすれば、下階が店舗や駐車場でも現行の法規通りの
基準で建設されます。
それよりも、店舗等が入居する場合の店舗に関わる部分の費用（店舗用の電気室、
EVスペース等）が住戸の管理費・修繕費にどのように影響するのか、また3さん
がご指摘されている住環境に関する問題を考えた方が宜しいかと思います。
また消防法上、複合用途に分類されると、防災系の費用が共同住宅と比較し
かかりますので、販売価格に直結します。
>>07
出入り口の場所は、店舗と完全分離されていますか？
店舗の種類（飲食店とか診療所のように不特定多数の出入りがあるもの）
によっては、３００平米以上の床面積では消防法の規制が厳しくなるので
出入り口は完全分離するような構造（消防法施行令第８条）
にしているはずです。
いかがでしょうか？
総床面積が５００平米以内の耐火構造の小規模建物の場合、
強化された消防法でも火災自動通報装置の設置義務が無いため、
店舗と住宅を完全分離する構造にするのが普通です。
囲われた住宅用通路の壁で囲まれた部分で
オートロックの外側に店舗の出入り口があっても、
完全分離とは見做されません。
２階以上に店舗があると、もっと規制が厳しくなります。
（専用通路の設置とか、２方向の非難通路とか）
>04
店舗は賃貸でした。
業種について、重要事項では「原則として風俗営業許可にかからない業種」となっているそうです。
>05
店舗区画は、等価交換でマンションの建つ土地を所有されていた地主さんが所有するそうです。
ちなみに店舗部分の他に、7住戸所有されるそうです。
>09
住んでいて、1階に美容室があることで何かデメリットは感じますか？
>12
店舗はマンションの1階と2階部分です。
建物は延床面積約16,000平米で、住民の入り口と、店舗の入り口は別々になっています。
店舗の入り口が分離されていれば、消防法上は大丈夫ということでしょうか？
営業さんに強く確認したところ、飲食店もコンビニも入る可能性はあるようです。
ちょっと不安になってきました・・・。
その店舗に来るお客が勝手に入居者の駐車場を使ったり、通路に駐輪したりすることもありますが、
それより逆に何の店舗も入らなくなった時の閑散とした雰囲気の方が心配です。
>>14
>>店舗に来るお客が勝手に入居者の駐車場を使ったり
ないない。
平置き式なら万が一という事もあるが、それなりの規模の物件であれば
居住者専用の駐車区画は、店舗利用者のそれとは動線からして分離されている。
都市部ならたぶん機械式だろうし。
>>何の店舗も入らなくなった時の閑散とした雰囲気の方が心配です。
それは「雰囲気」の問題ではないよ。（笑）
>>13
>>店舗の入り口が分離されていれば、消防法上は大丈夫ということでしょうか？
購入者であるあなたが消防法の事を気にする必要はないよ。（笑）
（もちろん、入居後は消防計画に従う必要があるけどね。）
最終的には、施工者がちゃんと消防の完了検査に合格しなければ
引渡しもできないんだから。
この件を詳しく言うと、「入口が分離されていればＯＫ」という事ではない。
消防法では、原則は建物の棟ごとに設備計画をしなければならないんだが
施行令第８条に規定された区画によって仕切られた部分は
同じ建物の中にあっても「別のたてもの」として見なされるということ。
※ちなみにこの区画を「令８区画（れいはちくかく）」と呼んでいる。
具体的には店舗と住宅が窓のない耐火構造の壁や床で仕切られていれば
避難設備や警報装置、消火設備なんかは、用途ごとに別々の考え方で
設置する事ができる、という事だ。
住宅には住宅に必要な設備を、店舗にはその営業内容に合わせた設備を
それぞれ効率的に設置することによって、経済的な建物を造ることができる。
つづき。
>>営業さんに強く確認したところ、飲食店もコンビニも入る可能性はあるようです。
>>ちょっと不安になってきました・・・。
重説では、風俗以外の業種は一応ＯＫとされている様だけど
物販店と飲食店では要求される設備が全然ちがうので
実際には今の設計上、無理のない範囲の業種に限定される事になると思う。
焼肉屋や中華料理屋など、油を大量に使う厨房を持っている店なんかは
重説の段階できっちり謳っていない限り、分譲マンションの低層階に
安易に入れることは無いと思うんだけどね。
実際、厨房ダクトを適切な位置にまで上げていくのはすごく大変だし。
焼肉店の排気を、住戸基準階の直下に抜くようなことは
よほどトンチキなデベでもない限りしないと思う。・・・・たぶん。
店舗区画のオーナーは事業協力者（従前権利者）、という事だけど
その人が以前からその場所で飲食業を営んでいたとか、賃貸経営のビジョンとして
これからそういう業種を誘致していこうと考えているのだとしたら
そこは現時点で分譲購入者にもアナウンスされてなきゃ嘘じゃないかなーと思う。
オーナー個人の考え方だけでなく、そこはデベがコントロールすべき事だ。
特にアナウンスが無いという事は、ある程度「ありがち」な店舗・・・・それこそ
コンビニとかメガネ屋とかドラッグストアとか、飲食としてもコーヒー店くらいじゃないかと。
不特定多数の人が集まる事とか、営業時間の事とか搬入作業の事が気になるなら
こういう物件は選ばないのが無難だと思う。
逆に、「それはそれ」と割り切る事ができるのであれば、あまり不安に考え過ぎる
必要はないんじゃないかなー。 ご自分も使う店が入れば、むしろ便利なのでは？
駅前一等地のタワーマンションということは、恐らく商業地なんだろう。
商業地で商業を営んで何が悪い。
むしろ住民の方が便利な商業地に住ませてもらっていると考えるべきだろう。
お腹が空いて食事を作る気力のない時は１Ｆのレストランに行くことが出来る。
便利じゃないか。
>>16
１２投稿の最後の方の例示は、
出入り口が別々になっているようでも
別とはならないことを書いています。
大きな建物ですから、焼肉屋やウナギ屋が入っても
不思議では無いと思いますよ。
元々が住居だった所だとスレ主は言っているんだから
重要事項説明で書かれていない業種なら
何が入っても別に不思議ではありません。
>>19
>>大きな建物ですから、焼肉屋やウナギ屋が入っても
>>不思議では無いと思いますよ。
建物の大きさはあまり関係ない。
むしろ、大規模な複合施設だからこそ、テナントの業種に
制約が与えられている可能性だってある。
もちろん、手順さえ踏んで設備対応すれば鰻屋でも焼肉屋でも
法的にスポイルされている訳ではないから出店はできる。
いずれにしても「業種未定」であるうちは、購入者として
あらゆる可能性を想定しておく必要はあるだろうね。
>>元々が住居だった所だとスレ主は言っているんだから
>>重要事項説明で書かれていない業種なら
>>何が入っても別に不思議ではありません。
うん、確かに不思議は無いんだが、それでも「事前の仕切り」は必要なんだよ。
いま現在スレ主さんも悩んでおられる様に、分譲購入する人にとって
併設店舗の業種はもちろん、オーナーや出店者の立場・関係は
単純に「気になる事」というだけでなく、契約の背景としてできる限り
知っておかなければならない事なのだ。
出店計画が未定なら、今後の可能性も含めて認識しておく必要がある。
そこは、契約後のトラブルを防ぐ意味でもデベがしっかりと把握して
購入者（または購入予定者）に必要な情報を発信しなければならない。
スレ主さんの記述だと、従前の詳しい状況はよく判らない。
「商店街ではなく住宅地」とあっても、従前家屋がすべて専用住居だったとは
限らないし、地主さんが等価交換で店舗区画を取得しているという事は
従前店舗の有無はともかくとして、何らかの家業を営んでいる可能性はある。
そういった事も全部ひっくるめて、「完成後の建物用途」は極力正確に
購入者に知らしめなければ、後々結構大変な事になってしまうので
そこにはデベも神経を遣っているはず。
設備的にヘビーな飲食店を入れる場合は特にそうだと思うよ。
あ、ちなみに私もどちらかと言えばデベ側に近い仕事をしています。
やはり「業種未定」なら、できる限りトラブルの無い様に調整したいところ。
>>１３
規模が違い恥ずかしいのですが(^^;
入り口が住人とは別の、１階と２階が繋がった合わせて７０平米程の小さな店鋪で、
もともと近所にあった美容室の買い上げです。
デメリットは、特に感じません。ゴミ捨てさえちゃんとしてくれればいいなと思います。
重説には、一階店鋪は飲食店にはしない、と書いてありました。
ゴキちゃんは困るけど、買い上げなら、使える飲食店ならいいなぁ(^^)
>>18
「商業地域」というのはだな・・・・
なにも、商業者の権利が一方的に保証されている場所、ではないのだよ。
都市計画法に謳われている、『主に商業等の業務の利便の増進を図る地域』
という文の意味を、よ〜く考えてみることだ。
商業地域の中では、共同住宅を建設する事だって立派に認められている。
利便性の高い立地を活かすべく、建物に対する規制も敷地の高度利用が
可能な様に作られているという事なのだ。
そういった状況下においても、個々の用途は個々の責任を果たさなければならない
という事は、他の用途地域となんら変わりはない。
なので
>むしろ住民の方が便利な商業地に住ませてもらっていると考えるべきだろう。
↑こんな言い草はまったく成立し得ない、デタラメである。
ここの「東海新築マンション板」に以前あった一例ですが・・・
入ったのは美容室だが全国展開の激安チェーン店でドピンクの看板、ネオンチカチカのドでかい看板を壁面につけられた。
当初「たぶん眼科医かも」と言われていたが実際に入ったのはパチンコ屋だった
下記は自分の近所ですが、
新築から5年目ぐらいまではオシャレなカフェとかだったが、現在は消費者金融の無人店舗が3軒ならんで入居している。騒音や匂いはまったく無害だけどね・・・。
消防法や耐震性は問題なしでも私はそんなマンションやイヤですね。
↑
重工業地× 準工業地○ でした
営業に 権利/管理組合/大規模修繕/重要事項 を聞いた方が良いでしょう。
自分が妙と思った経験は、
・所有権が、マンション住民の管理組合と商業管理組合と市の３者。で、土地と建物の所有割合が違っていたような記憶が有ります。
・駐車場棟が、所有権は管理組合で、利用権が管理組合と地権者の２者。補修は、利用権で按分する、でしたけど。
自分は、再開発は止めて、工場跡地にしました。
飲食店が入っていると、やっぱりゴキ○○が出やすいのでしょうか？
店舗が入ると聞いて、真っ先に思い浮かんだのはそれでした。（レベルの低い次元でごめんなさい）
実際出安いのなら、この物件はやめようかと悩みます。
>27さん
飲食店が入ってると出やすいと思います。特にチャバネゴキ○○が！
これは飲食だけに限ったことではなく、スーパーも惣菜扱っていますので．．．
お食事中の方は見ないで下さい。
http://www.threeweb.ad.jp/~neat/goki/01/go01.htm
うち１階スーパーですけどゴキさん出たことないですよ。
ちなみに我が家は４階です。
スーパーはめちゃめちゃ便利です。
あととなりのビルの１階は美味しいカレー屋さん（有名店）で、こちらも便利です。
飲食店は内容によりますが、個人的にはオススメです〜
>>28
>まぁ、そーいう理由で諦められる物件なら
私にとっては、案外重大な問題なんです。
恥ずかしながら、出没しても自分で退治できません。
過去数回、その場で凍りつき電話で友人を呼び、退治してもらったことがあります。
ほんとーーーーーーーに怖いんです(涙)
ただ、検討している他の物件と（エリアも全く違いますが）比べて700万ほど安いので、
「店舗がある」ってことが、妥協できるかどうか、悩んでます。
ゴキ問題だけでなく、やはり変な店舗が入ると困りますし。
23さんの書いてるような、どピンクの看板も・・・無人契約機も・・・う〜ん。
ここは、正確に言うと駅前ではなく、現在は駅裏なんです。
なので、今のところ周囲は住宅（戸建て）ばかり。
いずれ駅の改札ができ、ロータリーができると、その真ん前に立っていることになるらしいんです。
が、その再開発は終わるまでには10年近くかかりそうですし、
その間マンションのテナントが埋まるんだろうか？という不安はあります。
埋まらなければ、あまり相手を選ばず貸してしまうかもしれないし・・・等不安に思います。
>30
1階がスーパーは便利そうですね。
ただ、お客さんの自転車で入り口がごちゃごちゃなんてことはないですか？
マンションの入り口は店舗の角を曲がった反対側なので、まったく問題ないですよ。
店舗入り口とマンションエントランスが近いなんて物件はさすがにないと思いますが、確かに動線はきちんと確認されたほうがいいと思います〜。
東京都世田谷区中町二丁目 |
|
8,100万円～8,760万円 |
|
2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
75.18m2～81.53m2 |
|
総戸数 8戸 |
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
|
4598万円～5198万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・3LDK |
|
63.54m2～64.08m2 |
|
総戸数 50戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
