なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？

＞４６１
４６２は、要するに賃貸ビル会社としていつでもやれる
資産もちということも言われているのでは。
それも承知でおばかさん？
不動産業界の先が読めるということ？
そんな人いたかな？
あなたがその人？
新年早々悪い冗談ですね。

分譲の物件を売り出して、「分譲しちゃったら・・・」って、意味が分からないよ。

同感です。
分譲マンションの話をしてるのに
「賃貸ビル会社としていつでもやれる」というのも意味不明。

＞分譲しちゃったら・・・

大幅値引きより、住民からのクレームも回避できるし、賃貸で利回りがあがるかも　という意味です。
デベは、原価で利回り計算すれば、そんなに悪くないと思いますよ。
要するに、利益を上げればいいわけですから、事業　です。

分譲せずに不動産ファンドや、リートに一括売却する例もちらほら、ありますね。
不動産ファンドは、本当の一等地以外も触手を伸ばしているって聞いたことがあります。

住友は値引きしてますよ。住民に知られないようには
気を使っているでしょうけど。
それでもなかなか売れない物件が多いんですけどね。
まぁ、マンションなんてナマモノなんで、1年も2年もたつと
ちょっとやそっとの値引きでは難しくなりますよね。

＞分譲せずに不動産ファンドや、リートに一括売却する

それも分譲ですよ。

住友とは関係ありませんが、売れ残りのお話です。
池袋西口の大規模タワーマンション。
上層階の1億前後の物件が、大幅値引きでチラシが入っていました、興味があったので電話してみると
竣工後けっこう期間がたっているので、売り主の別会社が数百万単位の大幅値引きで販売するそうです。
未入居物件ですが、値段がこなれて結構引き合いが来るそうです。
入居済みの会社の社長が、検討している部屋もあるそうです。

値引きもある程度、期間がたてば住民感情も薄れるでしょうね。
だって中古マンションなんて、購入時期によって価格が２〜３倍も違う事がありますが
住民は案外平気です。

新規分譲で、ローン支払いをはじめた頃が一番住民はナーバスでしょうね。
1年、2年も過ぎれば自分達の部屋も立派な中古物件ですから・・。

そうですよね。
適正な価格と判断できるレベルまでくると
ちゃんと買い手はつくものです。

多分、以前はマンパワーで売って来たのでしょうね
今は適正に思えない事が全面に見えて来てしまってるので
どうしても売れ残ってしまうと言う事ですかね。

P.S.
それと以前（ここの板見る前まで）住友の営業マンって結構好印象だったのね
でもこの板読んでから住友のMSの脆弱な所を刺すと
必ず必死な”どなた”かが言い訳としか思えない反論するのね、
これにもうんざりしてしまって折角の好印象を抑制してる事は否めないわ。

マンションは、結局大きな買い物なので営業マンに押し売りされるような
買い物ではないですね、
結局は価格と立地と、建物のグレードかな。
まず、物件ありきではないでしょうか。

23区内のシティハウスを候補の1つとして、検討しているのですが、けっこう場所によって価格が違うのは
地価が違うからわかるのですが、同じシリーズでも地域によって
建物のグレード、内装なども、かなり違うんですかね。

検討中の地域しかＭＲ見に行かないので、イマイチ、ピンと来ないのですが。
ＭＲ見たことはないのですが、郊外の物件は、設備の割に価格がとても安いですね。

住友の社内的にも、同じシリーズでもいくつかのランクに分かれているのでしょうか。
だとすれば、個別にどのグレードかは、オープンにしていないのでしょうか。

ちなみに、本郷弓町と新宿柏木の物件を見に行きました。

もろ地価の違いと思いますが。
建物自体の違いはどうでしょう。
同じか、違いがあっても大きくはないと思うのですが。
営業さんから、建坪単価は同じだが土地代が違って価格が変わってくる
といわれたことがあります。同じ都内の物件同士の場合ですが。

＞４７３さん
ありがとうございます。
建物自体は、変わらないのですね。
そうですね、土地の仕入れ代金が分譲価格に反映されるのでしょうね。
地域の予想購買層によって、デザインが違うのかもしれませんね。

住友の情報誌で物件を見ていると、中規模の物件は　施工：住友不動産　　というのがありますが、
これは、どういう事なんでしょうか？
（本郷弓町、世田谷千歳台、桜新町、錦糸町・・・）
住友不動産も建設部門があるのでしょうか。
実際の施工は地場の中小ゼネコンと言うことなのでしょうか？

契約のとき、MS代金が土地分、建物分で分かれています。
当方は6:4くらいで建物分が高かったです。
土地が高いところでは逆転するでしょうね。

フリーペパー「マンションズ」の正月号に、シティハウス成城　と
久我山ガーデンヒルズの広告が出ていました。久我山は平成17年1月竣工。
成城は、平成16年5月の竣工ですね。（いますぐ入居可）
久我山ガーデンヒルズは、どこからも遠いので理由はわかるような気がしました。
その代わり、ガーデンヒルズとは思えないほどリーズナブルな価格でした。
（坪単価：210万円前後）

成城学園の相場は知りませんが、都心と比較しても負けないぐらいの坪単価
（280〜310万円）で高価なのに驚きました。
住居表示が世田谷区成城3丁目だからでしょうか？

実際の残り戸数は何戸かわかりませんが、販売戸数は総戸数に対して１０％未満でした。
もう仕入れ原価は超えているのでしょうね。
さすがに、分譲価格はオープンになっていました。
多少値引きは、してくれるのでしょうか？

>多少値引きは、してくれるのでしょうか？

成城のほうはガンガン値引いています。
ただし、足を運んで「うーーん」と考えている人に対してだけかもしれません。
久我ガーのほうは知りません。
ただ、あそこ、ガーデンヒルズとは名ばかりで
高級感はないですよ。
団地みたいです。

値段は成城と北烏山の違いでしょうね。
土地の値段だけでも
世田谷でも突出して高い成城アドレスと
世田谷とは思えない底値の烏山ですから・・・

で、ここに書き込む人の目的は何なんでしょうか？
この声がスミフに届いて、もう少し値引きしてくれたら、あの物件に手が届くのにな〜
というあたりでしょうか？

住友不動産のマンションに興味があるから。
耐震偽装問題が発覚すると、やはり大手の安心なところで買いたい。
バブルの頃でもマンションの年間供給戸数が4万戸なのに、現在のマンションブームで
8万戸が毎年供給されています。

今後は、2極化が進むと思います。物件の質、施工、販売会社が問題だと思います。
中古市場でも、星の数ほどマンションがあるのに、立地が多少良くても
あえて無名のデベの開発したマンションに人気が出るとも思えません。

４５５さん
＞いえいえ、まだ目白ガーデンヒルズは値上げはしてません。
＞HPが閉じられる直前にMRに行って確認したから確かです。
＞むしろ、最初の最初よりは２００〜３００万価格が下がった居室がありましたよ。
＞おそらく目白プレイスをにらんで少し下げたのだと思います。

目白プレイスは、最近のチラシで価格が書いてあります。
但し、目白プレイスはハイグレードではない、タワーがある普通のマンションですから、
購買層は、全く違うと思いますよ。

関西系の住友不動産が、まだ竣工前の地域Ｎｏ．１のマンションをそう簡単に値引きしますかね？
週刊誌のおかげで付加価値が付いたから、当然値上げでしょう。
地元では、元宮様のお部屋は、ある程度知られた話だと思うのですが。

480さん、455です。
誤解させてしまったようですが、目白ガーデンヒルズが
値引きした、という意味ではないです。
最初の最初に会員だけの先行販売をしたのですが、
そのときの設定より、半年後の値段のほうがやすかった居室がある、
ということです。
先行販売で売れる部屋は売り切ってしまい、
あとは値段を若干見直したということでしょう。
こういうことはよくあります。
野村なんかはもっと露骨ですね。

それに目白プレイスと購買層が全く違うということはないでしょう。
同様の価格帯の居室もあり、居室自体のスペックも
はっきりいって、９０００万レベルぐらいまでは目白プレイスの方が上でしたね。
目白ガーデンヒルズも目白プレイスを意識して、聞いてもいないのに
悪くいわれた、というような投稿が住まいサーフィンにありましたよ。