なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？

なんだか今度は目白ガーデンヒルズのスレになって
しまいましたね。
携帯番号で登録する住民板は全然にぎわっていませんね。
ちょっとめんどうですしね。

＞外観はおしゃれ

オフィスビルじゃないんだから、住みやすくして欲しいです。
マンションなら、全面ベランダ、半面だと悲しくなります、リビングは
照明あるから、多少暗くてもいいんです。

立地がいいところにあるのに、残念

内装についてケチをつけた者です。
ちょっとフォローしますが、
ガラスっていうのは、高い建材なんですよ。
ガラスをふんだんに使っている建物はお金がかかります。

それと、半面ベランダは、わりに都心では
あたりまえになっちゃています。
目白ガーデンヒルズだけではないです。
居室を広くとるためですね。
ベランダに洗濯を干せないので、まぁ、許容範囲かな、とも思いますが・・・

それと、イメージと実物の差なんですが、
経験では住友はわりにCGどおりに
作るという気がしてます。
でも、この物件に関してはみなの期待が大きいだけに
評価も厳しくなるかもしれませんね。

＞居室を広くとるためですね。ベランダに洗濯を干せないので、まぁ、許容範囲かな、とも思いますが・・・

ベランダは、奥行き２ｍまで共有部分として、容積率の対象外だそうです。
全面ベランダにしてもそんなに建築費に差が出ない気がしませんか？
居室を広く取ると言うのと何だか矛盾している気がします。
建築コストを極限まで削るためですかね？

それに、浴室乾燥機でベランダに洗濯物が干せないなんて、あんまり機能的では
ありませんね。
現代はほとんどベットだから敷き布団はありませんが、
掛け布団を太陽に干すことは大切だと思うのですが。

文京区のある地区では、美観のためか昔から洗濯物をベランダに干せず、
ベランダの代わりに、廊下があり窓がある建物がありましたね。

私はWCT高層階を契約しましたが、共用部、専有部、眺望とも、
CGと同じか以上だったと思います。以下だったのは、
スカイラウンジのピアノくらいでしょうか。
それに、PRしてもいいことをしないところがありました。
たとえば、富士山がかなり眺めよくそれほど高くない階からも見えるとか、、。
非常階段でもじゅうたんが敷かれているのにはびっくりしました。
眺望も、絶句したほど東京湾が青くきれいで、シミュレーションより
高い位置で見えました。
住友グループ社員も10人ちょっとかでなくもっと契約しているようです。
結構安心した点です。
ここは数も多いし、売れ残りは出ると思っていますが、
安く売られるよりいいのでまったく気にしていません。
それに、売るのが難しいといわれているのに、後売りは価格を上げています。
私と同じ条件の部屋は、400万以上上がっているようです。
売り急がない一例だと思います。
湾岸はものすごい競合状態で、知り合いのツインパークスオーナーが
家賃が3万下がってしまい売りに出してしまったと言っていたほどです。
普通は上げられるとは思えません。他社とマーケッティングが違うのですかね。

>居室を広く取ると言うのと何だか矛盾している気がします。

うーん、あくまで図面を見たうえでの感想なんですが、全面ベランダにしちゃうと
リビングがその分狭くなっちゃうから、削った、というように見えたんですけど、
どうなんでしょうね？　でもやっぱり広々ベランダはいいですよね。
ちょっと思ったよりベランダが狭くて（上層の億ションや北側のペントは別ですが）
たしかにがっかりしましたね。あれでは外でちょっとお茶・・　というのも難しいでしょうね。

今日外観を見てきました。私はほぼイメージどおりと思いました。
でも、やっぱりあそこまで窓が大きく、ベランダが透明だと中が丸見えで
プライバシーの問題がありますねえ・・・　道からリビングのかなり奥まで見えちゃいます。

＞後売りは価格を上げています。

そうやってバブルを演出するのでは？　基本的に住友は地上げ屋ですからね。
土地が上がっているので、イケる、と読んだるのかもしれませんが、
また売れ残りを積み上げるだけの結果になる可能性も大きいですよね。
WCTってそもそも苦戦物件のように言われていますが、
今後はどうなんでしょうね？　物件自体はお隣よりいいと思いますけど、
需要が住友の思惑どおりにあるのかないのか・・・

番町に行ったら、破竹の勢いで売れまくってる
三菱の物件のすぐそばで住友の番町グランドヒルズの大きな広告が・・・
こちらはかなり価格を下げていますね。
まだ売れてないのか、さすが住友だ、と思ったのでした。

Ｑ　なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？
Ａ　住友不動産の物件に興味のある人が多いからです。

興味のある人が多いならもっと売れまくっていてもおかしくないのでは？？

Ｑ　なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？
Ａ　品質と値段がつりあっていないからです。

これが正解かな、と思います。他の物件と比較しての感想ですけど。
値段が高いだけなら、番町パークハウスも虎ノ門タワーズも高い物件。
でも、どちらも売れています。どちらにも足を運んだものとしての感想は、
やはり、番町パークハウスも虎ノ門タワーズも値段に見合う価値がありました。
だからよく売れているんです。
ひるがえって住友は・・・　いわずもがなですよね。

＞４５０
高級が売り物の住友が、何で番町グランドヒルズ
で失敗しているんでしょうか。
興味本位ですみませんが意見聞かせてくれませんか。

＞それに、売るのが難しいといわれているのに、後売りは価格を上げています。
私と同じ条件の部屋は、400万以上上がっているようです。

知人が目白ガーデンヒルズを最初の売出しで、契約しました。
マンションは、１つとして全く同条件の部屋がないので一概には言えませんが
彼曰く、最近の契約はやっぱり値上げしているようだと言ってました。
同じ階数で、数百万高く売っているようだから、やっぱり最初に契約して良かったと言ってました。

地元情報だと、目白ガーデンヒルズ、工事がとっても遅れていて年末ぎりぎりまで工事してますよ。
2000人の職人さんが一生懸命頑張っていると、地元のコンビニの店員が言ってました。

都心部の立地の良い中古マンションでも、ここ2年くらい価格が急上昇してます。
高級物件は、売れ残っても高く売る自信があるのでは？
立地の良い、高級物件は数に限りがありますから。

最後の手段は、賃貸に出すことでしょう。
地元の不動産屋さんが言っていましたが、バブル期の物件でもけっこう分譲せずに
ずっと賃貸になってる高級物件って多いらしいです。

>番町グランドヒルズで失敗している

失敗とまでいったらお気の毒かもしれませんが、
番町という抜群の立地で売れ残りがあるのは確かに
さすが住友というべきか・・・
しかし、原因はやっぱり他の売れ残りと同じですよ。
１３０平米で1億８０００万などという無茶な最初の
価格設定が悪かったんでしょう。
あとは立地環境。番町とはいえ、あまりいい場所ではありません。
番町パークハウスのそばで「番町グランドヒルズ　２LDK　１億円〜」
などと価格帯をさげて大看板を掲げてるのがさもしくて・・・
いかにも番町パークハウスのおこぼれ狙いのようでね・・・

＞彼曰く、最近の契約はやっぱり値上げしているようだ

いえいえ、まだ目白ガーデンヒルズは値上げはしてません。
HPが閉じられる直前にMRに行って確認したから確かです。
むしろ、最初の最初よりは２００〜３００万価格が下がった居室がありましたよ。
おそらく目白プレイスをにらんで少し下げたのだと思います。

が、宮様にあやかって、これから上げるのではないかという
噂は住まいサーフィンでも出てます。

どうもこういう不透明さも住友不信を招く一因かと。
絶対に全部の居室の値段を示したプライスリストを出さないんですよね。

住友不動産に恨み辛みのある人達、案がいい多いんですね。
たかがマンション業者なのに、なんで？

シティシリーズが買えなかった人？
ヒルズシリーズを買わなかった人？

人それぞれだから、ブランドのセーター買う人もいれば、
同品質のユニクロのセーター買う人もいるよね。

高い安いは、契約者の価値判断でいいのでは？

売れ残り（資産）大量に抱えてる住友不動産は、莫大な優良資産会社ですね。
分譲しちゃったら、他人の物件ですから・・・・

別に恨みもつらみもないですよ（苦笑）。

＞売れ残り（資産）大量に抱えてる住友不動産は、莫大な優良資産会社ですね。

それなら、なんで営業マンをおいて売ろうとするのですか？
完売したマンションに対して「完売おめでとう」というのでしょうか？

>高い安いは、契約者の価値判断でいいのでは？

もちろん最終的にはそうです。
そして、判断材料としてこうした掲示板があるわけです。
ネットの口コミはなかなかに侮れないですよ。
売れてるらしい、となると、ますます人気が集中します。
最近の例だと三井の本郷真砂の物件ですね。
「この掲示板で背中を押されて申し込みにいきました」
というような書き込みもありました。
人気がでた秘密は立地とグレードのわりには価格がそこそこリーズナブルだったこと。
そのへんのバランスの取り方が三井のリサーチの賜物でしたね。
最近の消費者は賢いですよ。
中途半端なハイグレードで値段だけが超ハイグレードでは見抜かれてしまいます。
個人的にはその結果が住友の在庫積み増しだと分析しています。

＞立地とグレードのわりには価格がそこそこリーズナブルだったこと。

単純に、土地の仕入れ価格が安かったからではないですか。
そうでなければ、何か訳ありでしょう・・・・。
ヒューザーの物件も、安目なのは経済設計以外にも理由がありましたから。

デベが、利益を大幅に削って販売するとも思えないし・・。

建物自体の、坪単価なんて高級品で75万円　並だって60万円程度ですよね。
一番違うのは、土地の仕入れ価格でしょう。
それ以外の分譲価格の違いは、販売経費か、予定利益率の違いではないですか。

確かに、住友さんは土地を高めに買ってくれるみたいですね。

土地を高買いするのは有名だって
他のデベから冷笑まじりにいわれてますよね。

土地を売る人間にとってはありがたい相手かもしれませんね。

>>456
>売れ残り（資産）大量に抱えてる住友不動産は、莫大な優良資産会社ですね。
>分譲しちゃったら、他人の物件ですから・・・・

言ってることがあまりにもおばかさん。売れ残りの不動産は、いわば塩漬けの不良資産。
要するに、莫大な不良資産を抱えた会社。過剰在庫を抱え込む会社がなんで優良なわけ？