住友不動産のマンション造りの発想

小石川ガーデンヒルズは白紙のままだそうです。
けっこう楽しみにしていたのですが・・・
草ボーボーで荒れ放題なのは、住友の嫌がらせか、と地元でささやかれてますw

文京区民は確信犯のところはあるかもしれませんね。
でも、小石川の件がぽしゃったのは、あそこにマンションを建てると
実際に地下水脈に影響が出る可能性が高いから。
「万が一水が枯れたら住友は補償せよ」とつめよられて、事業を進められなくなったようです。
ですから、反対運動に配慮して頓挫、ということではないですよ。
あくまでデベとしてのソロバン勘定。
しかし、あの土地、どうするんでしょうか・・・

ほんと、あの土地、もったいなさすぎ...

目白ガーデンヒルズは高層階にお買い得感があったんですよ。
億ションとしては管理費や修繕費や駐車場料金が安かったですからね。
それもこれも土台の方々が出し合って支えてくれるから。
その分、中層以下にはお買い得感はなく、むしろ割高感がありました。
仕様も値段のワリには安っぽいですからね。だから売れ残っているんです。

一方、ガーデンヒルズ久我山の場合は、安いところが、道路のわきで防音壁になるような
造り。この物件は高い居室のほうから売れていって、安いところが残っていました。

【不適切な投稿が多いホストからの投稿内容であり信憑性が低いため削除しました。管理人】

やはり、ある種の意図をもった人の投稿でしたか・・・
どうも、一般の消費者としては、変に賛美しすぎる部分があると思いましたが・・・
「90％以上サッーと売れてしまうのだからすごい」とか、首を傾げたくなるような投稿でしたね。

ただ、物件そのものを純粋に気に入っている方は、どしどし具体例を書き込んでくださいね。
逆にこんなところが不満、などといった部分もあれば。
それにしても、目白も久我山も、成城も国立も本郷も桜新町も完売してないんですね。

シティタワー高輪
http://www.ct-takanawa.com/

住不物件としてはかなりいいと思いますが、まだ残ってるんですよね。

購入したけれど、選択を間違ったと後悔しています。
外見に比べ中身が確かに安っぽい。というか本当にレベルの低い設備や材質を使っている。
どこに金がかかってるのか教えてほしい。
建物自体がしっかりしてれば見た目はある程度許せるが、それさえ疑わしい。
今思えば、知識ゼロの販売員たちに、入居後の不具合に対する対応の悪さ・・・
悪徳と囁かれても仕方ない。

最近の住友物件ですか？
だとしたら、価格に対して信じられないぐらい安い材料を使っていますよ。
他の財閥系に比べても、ガラス、フローリング、トイレなどのコストダウンは際立って顕著です。
２年ぐらい前の物件のほうが断然マトモでした。
ただ、建物自体はそれほど、ご心配なさらなくても大丈夫では？
特別躯体がしっかりしているとも思えませんが、
といって、特別スラブが薄いとか外壁が薄いということもないと思います。
まあまあ、並の上、というレベルだと思いますよ。
住友はエントランスや外観を豪華に見せるほうにお金をつかっていますね。

>>27-28
都心/文京区の物件一覧
http://www.google.com/search?q=cache:52Op41mp8HEJ:https://www.sumai-su...

最近の住友物件といいますが、そんなに内装のレベルダウンが激しいのですか？
同じシリーズでも、郊外と都会では内装グレードが違うせいではないんでしょうか。
もしくは、同一マンションでも高層階の広い部屋と低層階の一般の部屋と
内装のグレードが随分違う場合もあるので、そのせいということもありませんか。

数年前に竣工のマンションでオープンルームがあったので興味本位で
見に行きました。最上階のプレミアム住戸だったので内装はとても豪華でした。
帰りに別の階の共用廊下も見てみましたが、内装が違うので驚きました、
上層階はポーチも壁も石張り、低層階はジュウタン敷きでした。
完成物件でないとわからないこともありますね、ＭＲではこういった
共有部分の違いはわからないものです。

住友は一応、ＭＲで上層と下層の共有部分の違いをわかるようにしてると思いますよ。
全部の住友を見たわけではないですが・・・
ただ、まあ上層のプレミアムと一般が違うのは当たり前といえば、当たり前の話なんで、
たとえば、下層階をみて、上層階と比べてコストダウンしてる、とかそういう話ではないです。

都心と郊外を比べても仕方ないですが、むしろ、２年前ぐらいの竣工の郊外のマンションの
ほうが最近の都心のマンションより仕様や部材がよい場合があります。
同時期のものなら当然郊外より都心のほうがいいでしょうけど。
業界全体にいえる傾向ですね。２年ぐらい前の物件が一番しっかりつくってる。
まあ、これも全エリアをカバーしてみてるわけではないので、あくまで肌感覚ですね。

同一エリアの、ほぼ同じ価格帯のライバル物件（他の財閥系）と比べると
まずまちがいなく、立地、居室のグレードのコストダウンのペースは激しいですね。
安普請です。エントランスだけはしゃれてるかもしれませんが、肝心の居室の
スペックが悪いですね。

材料費が高騰してますから、ある程度、この傾向はどのデベにも見られることです。
ただ、住友はちょっと露骨かな、と・・・

>>43さん
詳細な説明ありがとうございます。

内装、共用部分、駐車場設置率　全てにおいて高層階優先（区別？）というのは
住友さんの十八番なんでしょうか。
大手デベなら、けっこうこういった区別はどこでもあるんでしょうか。

反対に住友物件で、全戸室の内装、共用部のグレードが同じという物件も
郊外物件や都心物件でもあるんでしょうか。

＞大手デベなら、けっこうこういった区別はどこでもあるんでしょうか。

特に都心の一等地で、ある程度の規模だと、この区別は大手デベでもよくあります。
駐車場の優先順位はもう常識ですね。１億もってくるお客と4000万しかないお客が
駐車場で同じ倍率でクジをひく、なんてありえないことです。

たとえば、都心のある程度戸数のあるマンションの場合、北向きの部屋は、小さく造り、賃貸用や単身者用にすることを念頭に、グレードをかなり落とす。この手の部屋も案外に需要が高く、むしろ億ションよりよく売れたりします。
三井だと文京区の本郷真砂、三菱だと番町パークハウスなんかがそうでした。
住友の場合は、ちょっとばかり、安い部屋の手を抜きすぎて（その分、お金を出してくれる人を重要視して、手あつくケアしてる、ともいえますが）、億ションのほうからよく売れたりしてますね。

＞反対に住友物件で、全戸室の内装、共用部のグレードが同じ

うろ覚えですが、ガーデンヒルズ久我山なんかは、そんなに内装の差はなかったような気がします。
全部のグレードを見たわけではないのですが、いくつか棟があって、上の部屋も別の棟の下の部屋も
見ましたが、際立った差は感じませんでした。そのかわり、棟の位置や居室の階で、眺望や騒音に差があったと思います。

シティハウスシリーズなんかだと、ちょっとしたプレミアム住居を上層階に設けてる場合が多いような気がしますね。シティハウスはもともと、ガーデンヒルズシリーズほど戸数が多くないですから、プレミアムがあるとはいっても、露骨な格差はないものが多いのではないでしょうか。

完成在庫が多いことから、「実物を見て買えるから住友はいい」などという声がありますが、
実際は逆ですね。住友こそ、最初に行って、よい部屋（自分にとって）を押さえることです。
売れ残っても大きな値引きがあるわけではないですし（ましてや不動産の先高感のある今はゼッタイに値引きなどしないでしょう）、欠陥を出す心配はほとんどないです(安普請かもしれませんが）から、早めに決断されることをお薦めします。

買い手はよく知っていますよ。絶対的な価格の高い安いではなく、「高くてもお買い得感のある物件（たとえば目白ガーデンヒルズの上層階。あのグレードとデザインで駐車場代や管理費の安さは出色です）」や「安くてそこそこの満足を得られる物件（住友ではあまりありませんが、三菱や野村の地下住居など）」が先になくなります。

渋谷区が建物の「絶対高さ制限」を導入か
http://app.cocolog-nifty.com/t/comments?__mode=red&id=6555211

んで？

売れ残りの販売方法とか、駐車場の割り振りとか、陰で何やっているかわかんないとこありますよ。
質はいいけど、結構みんなやり方に不満に思っているみたいですよ。

それと住友不動産建物サービスが最悪。
利益第一主義です。
契約社員の管理人さんも会社がだめだからって言ってました。

財閥系だからね。庶民の負け。

23区物件がやっと口火を切ってきました、販売の傾向、内外装の傾向は昨年と同じような
感じなのでしょうか？

都内物件では最近は最初から、各部屋の分譲価格を公表するようになりましたが
地域一番の高値で出してきているような、傾向です。
高く売ることが、大手として特色なのかもしれません。

確かに、リセールバリューは高い傾向があります、チラシにも「旧住友不動産分譲」の文字を
三井不動産と共に、よく見かけます。

住友不動産の現場は、要求が厳しいからゼネコンも大規模以外にやりたがらないと聞きました
本当でしょうか。
社内で建設部門も持っているから、ゼネコンの社員はやりにくいのでしょうか
コンクリートの養生期間が永いとか、仕様書がやたら細かいとか・・・・

あちこちで、販売延期です。

やはり価格の高騰を狙っての販売延期なのでしょうね。
ただ、竣工済みの物件でこれをやられると、入居者としても戸惑います。
いくら空き部屋の管理費・積立金を住友が自腹を切るとはいえ…
それもこれも企業体力があるからこそなせる技なのでしょうが。

私は文京区のパークスクエアに住んでますが　住友はなかなか良いと思ってます
管理もとてもしっかりしているし建物もしっかりして信用おけます
実は最近他のデべの物件購入したのですが　お客の要望を全然聞いてくれません　そこいくとある程度わがままも聞いてくれ　関西の割にはさすが一流企業と思いました

＞＞56

売れない中古マンションのリビングに派手なシャンデリア（当然安物）を付けたらたちまち売れた例があるそうです。
不当なマージンを上乗せした単なるボッタクリかもしれないですね。

耐震強度偽装マンション住民、消費者契約法違反で４億円請求
http://www.geocities.jp/shouhishahogo/gisou4.htm

都内の場合、やたらと完成済み物件ばかりで売れ残りが多い印象です。
機会があって数カ所内覧しましたが、営業の方の対応は好印象でした
ただし、マンション専業デベのように「何としても買って欲しい・・」というような
迫力に欠けるところはありました。

高いこともありマンション自体の作りも、デザインも良いし、エントランスはどこもゆったりで豪華
売れない最大の原因は、他社よより値付けが高いことなんでしょう　
地域相場より15％以上は高い感じ。
同一間取りで3フロアーくらい同価格の値付けなのでどうしても低層階が残るのは当たり前か？

【昔】
住友がマンション事業に力を入れ始めたころは、
地位を確立するために利益を削ぎ、目に見えない部分にもお金をかけ良いものを相場より安く提供し、爆発的に売れた。


【数年前】
地位が確立し、良いものを高価格で販売し、利益を取り始めた。
目の見えない部分にもお金をまだ掛けていた。

【現在】
利益をガッポリ取ろうと、安いものを高く売ろうとしている。結果売れていない。
目に見えないところはコスト削減。長谷工的な考えに。ただし価格は一流。
竣工時点での完売を目指す企業ではないが、竣工しているのに物件によっては1割も売れていない。


住友不動産という会社は、事業部長が変わると、方向性が一気に変わる。
事業部長が右を向けと行ったら、全員右を向き、左を向けと言えば左を向く　そういう体質。
「良いものを適正な価格で」　おそらくこれが住友に期待されている消費者のニーズ。
しかし残念ながら、現在は最悪の状況。
住友の良い物件を手にしたいなら、3〜5年前の中古物件が設備等も考えると最もバランスが取れている。

フラット３５Sクリアと聞いてローン会社に事前審査に出したが、
耐震性すらクリアしていなかった。
都合の悪い事を話したがらないならまだ可愛いが、
ウソはいかん。

配管は塩ビで防音対策無し。
壁のボードは９，５、二重床無し。

一流なのは価格と態度だけ。

＞62
それは、スミフと言うよりその地域性でしょう
郊外物件は、分譲価格を高くできないから仕様は都心物件より
レベルダウンするのは仕方ないでしょう。
周辺の大手の物件は、二重床なのですか？

61さんのいうことは、半分以上当たっている印象。それは三菱や三井にも言える。ひと昔前のマンションは派手さはないが、非常に重厚なものが多いが、最近のは薄っぺらで、細かいところに手を抜いたようなオフィスビルのようなマンションがある。いいマンションは、５年から１０年ぐらい経った時の良さが際立っ。

>>59
すごいですね。

都心物件の住民としては、無駄な折り込みチラシや宣伝費、街の至る所に看板、
5人以上の年収1000万円クラスの高給な住友の本社社員
派遣とはいえ社員の２倍以上の販売員が2年近く勤務しています。
これらのコストが全て当初の分譲価格に、上乗せかと思うとやりきれません。
地域相場よりは、確実に２０％は高いけど、その分作りもいいから購入しました。

大幅値引きでも何でもかまわないので、早く完売して欲しいです。

住まいとして購入したのに、週末に大勢の見ず知らずの見学者（大半か冷やかしらしい若い人）が
出入りをするのは、だんだん不愉快になってきました。
億ションを購入できる人のみ、見学してもらって値引きでも何でもいいですから、
早く売って欲しいです。

最近の住友は外壁が黒系、ガラスバルコニー、エントランスは二階まで吹き抜け
このパターンが大変多い、コストダウンなんでしょうね。

ガラスバルコニーって西向きの部屋にはきついよねー、
それに洗濯物が下から上まで全部透けて見えちゃって
まるで賃貸アパートだよねー
スミフさん、どうされたんですか・・・

直床も多いですね。

>それに洗濯物が下から上まで全部透けて見えちゃって
>まるで賃貸アパートだよねー

そうなんですよね。青田買いで買う人が多いのなら、洗濯物が見えないきれいな外観の予想図でも
いいのでしょうが、完成在庫が多い物件はきついですよね。

ワールドシティタワーズって、作品集のトップに出てるけど、どーなの？？

郊外の物件にすんでいますが、ほんと、ガラスバルコニー、最悪ですよ。

洗濯物のパンツがまるみえ。

我が家は外から見えない部屋なので（対抗物件が立っていない）ガラス最高、って感じなのですが。

ただ住み心地はとてもよいです。

ほかのマンションもたくさん見ましたが、ましと思えるのはこことか三井とかくらいでした。