管理組合の議決権って……

標準管理規約では、
管理組合の役員になれるのは組合員のみ。
組合員になれるのは区分所有者のみ。

32さんが標準管理規約は変だと考えているのは分かりましたが、
スレ主さんが、その点で困っておられるわけではないでしょう。
ここで、頑なに主張される必要があると思えませんが。

どちらかというと、スレ主さんは、本来の組合員である所有者に
連絡をしていなかったことを反省されているようですが。。。

もし、拘りがあるようであれば、賃貸人を理事会役員にという話
で、別スレが望ましいように思いますけれど。

>>27
企業がいくつも購入して、社宅にしているなんてあまり聞きません
個別に借り上げて、代用社宅にしている例はたくさんありますね。

都心物件だと、価格自体が高いからかもしれません。
高額な投資をして社員を、利便性のいい都心に住まわせるのも
会社にとっては高コストですからね。
むしろ郊外物件には、そういった例が多いのかもしれませんね。

スレ主です。
そうです。本来あるべき姿が知りたかったのです。
幸いにして、滞納問題もありませんし、住民同士の雰囲気はとてもよいと自負しております。
今までは、オーナーから怒鳴り込まれることもなかったのですが、今後どのような方がいらっしゃるかもわかりません。
ここで、まっとうな姿にしたかったのです。
オーナー自身が入居していても、高齢者夫婦であったり、入居されて間がなかったり、実際問題として理事の仕事に不向きな方もいらっしゃいます。
厳しい現実の中、長い間理事を務めてきましたが、きちんとしたかたちつくりをした上で「引退」したいというのが本音です。

＞３１さん
議決権のない賃借人を総会に案内するには、具体的にどうすればいいのでしょうか。掲示とかでしょうか。
ぜひ出席していただいて、日ごろ困っている点などをどしどし発言していただきたいと思っているのですが。

26です
オーナーチェンジとか、中古で売りに出されることは
分譲マンションでは、よくあることです。
スレ主さんのマンションでは、新住民から疑問を投げかけられた
ことがなかったんですかね。
分譲マンションの理事経験者であれば、誰でも疑問を持つと思いますよ。
早急に是正したらいいと思いますよ。

前にも書きましたが、以前住んでいたマンションも昔の自主管理の時代には
住民も悪気なく、いろいろあったと古い住民から聞きました。
口座振替の面倒な人は、管理費を現金で管理人に支払ったり、
子供のために管理人に鍵を常時預けていたり・・・
今となっては、アンビリーバブルなことが普通に行われていたそうです。
管理組合が雇った管理人も我が物顔で、新しい住民や子供を怒鳴りつけたりして
いたそうです。
自主管理は、管理委託料を節約できるメリットもあるでしょうが、
あまりいいことではないように思います。

それと、築19年で２０戸という規模でなぜ「自主管理」なんだろう。
一度は大規模修繕経験してきているはずだし、そろそろポンプとか取替えないといけない時期。
巡回管理とかいうのならわかるが、清掃とか委託しているのなら、分離発注の事務処理の手間
や管理費出納まで自分たちがやっているわけですか？
昔26戸のマンションに住んでいたから様子はわかるけど賃借人やた不動産屋までまでまじって何を話し合っているのでしょうか。

>>40
26です
以前のマンションは古いのと立地も良かったせいか、4割近く賃借人がいました
総会に賃借人を呼ぶこともなかったし、出たいという人もいませんでした。
賃借人も永い人が多く、中には20年も住み続けている人もいました。

賃借人の人達は賃貸マンションの感覚で、不満や不備をけっこう
管理人さんに言うケースが多かったですよ、
管理人さんから理事会に、たまに連絡が入りました。

その代わり、「生活アンケート」を「全居住者」向けに定期的に実施したり
投書箱を設置して、賃借人の意見を吸い上げて理事会で検討していました。
都心のマンションで面識のないオーナーに直接言えない人も、
これで改善できた点は多かったです。

（占有者の意見陳述権）
第四十四条 　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき
　利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。
２ 　前項に規定する場合には、集会を招集する者は、第三十五条の規定により
　招集の通知を発した後遅滞なく、集会の日時、場所及び会議の目的たる事項を
　建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

>>39さん

だから、別スレで議論しましょうって。。。。。

>スレ主さん

案内を出す方法として、
住んでいる人＝賃貸人という前提であれば、掲示板と郵便受けへの投函という方法があります。
賃貸人＝賃貸契約者という前提であれば、所有者に中継して頂くしかないでしょう。

後者をお勧めします。
実際の所有者に、なんで勝手にこんな案内だすのだよと言われないためにも、所有者
を介しておくのが安全かと思います。賃貸契約に抵触してしまった場合に思わぬ賠償
を求められかねないので。

私であれば、
掲示板で、アンケート(集会)を行う旨を通知し、詳細は所有者に確認してもらうよう促す。
平行して所有者にアンケート(集会の案内)を配布する。
所有者（組合員）は連絡先を登録しているはずなので分かるはずですよね。

私も経験あるけど、現実問題、非居住オーナーに書類を送付しても、
委任状が帰ってくればいい方なんだね。
全く反応無しというオーナーも少なくないんだから。
要するに彼らの念頭にあるのは資産運用だけってことなんだね。
それに最近では、不動産屋のセールスポイントとして、
面倒なことはすべて代行しますってのを売りにしてたりするので、
管理組合なんかに関わってくれるオーナーなど皆無なんだね。

全20戸と言えば、所有・賃貸隔てなく、仲のいいお隣さんなんでしょう。
心情的にはオーナーよりも、お隣さんを大事にしたくなるのは人情なんじゃないの？

私の住んでいたマンションは２６戸の居住者中所有者は９人で残りがすべて賃貸という凄いマンションでした。
バブル崩壊時に竣工して、売れ残り業者が様子見で賃貸に出していて、途中から賃貸契約が
切れたところでリフォームをかけて分譲というものを買ったわけです。
理事会の議題はもっぱら修繕計画と管理費の値下げ。管理サービスレベルの引き上げ。（管理人の交代）
駐車場の空き問題、駐輪場対策など一生懸命話し合って熱心にやったものです。
賃借人は入る余地のない話題ばかりです。毎回委任状はしっかり管理会社が集めてきました。
集めてこないと時期の予算承認や契約ができないから彼らも必死なのです。

47さん

スレ主さんと会話が絡んでないようですよ。

>47さん

37です。
賃貸ではなく賃借が正解ですね。失礼しました。
すれ主さんは、賃借人を役員にできなくなくて、大変で困っているとは
言われていないと思いますが、47さんが、ここで、この点に執着される
理由が理解できないのです。
このスレで議論が必要ですかね。
関連といって話を広げすぎるものどうかと思いますけれど。

議決権は誰にって話は解決しているようですし、今の話題は議決権の
ない賃借人の意見を聞く方法は？ですよね。
委任するのは大変だ等々、別の話が並列し始めてませんかね。

何を言っても同じでしょうから、ご自由にどうぞ。

>議決権はありませんが、マンションの事情をよく知る占有者に
>理事として知恵を借りることも

理事会に出席してもらって、オブザバーという程度の役割なら
いいと思いますが、理事までやってもらうのはいかがなものでしょうか？
マンションに対して、何の権利も義務もなく、オーナーに賃料を支払っ
てただ借りているだけですから、ある日突然転居するということもあるでしょう。

うちのマンションも、上記のような理由で賃借人に対して
駐輪場は貸し出しますが、駐車場やトランクルームの貸し出しはしていません。
管理会社の担当者に聞いても、他のマンションで自動車やトランクルームの
荷物を置いて、突然引っ越したりする例があり問題になったことがあるそうです。

所有者であれば、売却するなり、登記もしなくてはならないので
行方不明になることもないでしょう。

オーナーの方が信用できるか、賃借入居者の方が信用できるかは
ケースバイケースだと思うが。
東京なんかじゃ入居者居住のままのオーナーチェンジなどは
普通に行われているし、そういう場合、管理組合にとっては
金勘定だけのオーナーよりも長年住んでいる居住者の方がまだ信用できる気もするな。

だいたい、地方の大家さんと、東京の不動産投資オーナーじゃ
全然意識が違うもんな。
東京の不動産投資オーナーは管理組合にとっては
一切非協力的な有害人種だな。

＞白熱しているところ、すいません。
＞チョイ疑問　皆さんは全て　組合員＝所有者　と思っていますか？

　全戸、登記簿謄本を取得して所有者を確認しましたか？

　通常は、組合に対して提出された組合員資格届出書類のみで判断しているのでは？

　＞ちょっと疑問に感じただけですので、スルーして下さい。
　

登記簿謄本は閲覧だけで充分ですよ。
名簿と照らしあわせて、万一違っていれば
そとのき詳細証明を取ればいいだです。

信用できるできない以前に、賃借者はマンションの他の住民に対して何の責任も
おっていません。
賃借者が契約を交わしているのは所有者に対してのみですから。。。。

管理組合に対して責任を居っているのは所有者のみ。

管理組合と自治会、役割を混同されない方がいいのでは。

http://www.mankan.or.jp/html/faq/02_23.html

小規模マンションの場合、管理組合運営は居住組合員の
無償の献身的努力によって支えられている。
現に、スレ主さんのところでは過去19年中13年も役員をやっている。
一方、非居住組合員は、管理組合活動に関し一切非協力。
非居住組合員こそが小規模マンションの管理組合運営にとって
最大のガンだろう。
管理組合活動に協力しない非居住組合員の管理費を倍にすべし。

管理組合と自治会の違いなどは十分承知しておる。
その上で確信犯的に申し上げておる。
現行の区分所有法は、とにかく非居住区分所有者の権利が
守られすぎている。
小規模マンションにとって、管理組合活動に非協力的な非居住区分所有者は、
極めて有害な存在。
そのことをはっきり法律にも反映させるべき。

それから、管理組合活動に協力するつもりのない人の議決権は
半分でいいだろ。

つまり、俺の言いたいことは、あいつら（非居住オーナー）のために
小規模マンション管理組合がどれだけ迷惑を被っているか
そこを考えて頂きたいってことだ。
現行の法律には不備がある。

＞結局　６５・６６は何を言いたいの？

非居住区分所有者の対応の是非を論ずるスレだったですか？

義務を果たさない区分所有者をどうするかというのと、
住民の自治をどうするかというのは別問題。

スレ主さんが期待するレベルの
賃借人も含めた住環境の改善であれば、しっかりとした自治会を確立するべきかな。
スレ主さんのように、賃借人も含めた対応であれば自治会を立ち上げることで、
実際の居住者に対しても対応できる余地がありそう。

非居住区分所有者の対応の是非は、別の次元の議論でしょ。
非居住の区分所有者だけではなく、組合運営に協力的ではない区分所有者に不満が
あるようですが、義務を果たさない組合員に対する処置と、居住者の環境向上と、
明らかに別の話じゃないですか。

自分でスレも立ち上げられないのかなぁ。。。
評論はできるけど、スレ主にはなりたくない？！

69です。

非居住者が役員をやってくれなくて困っているという発言がどこかにあります？
非居住者が組合運営に非協力的で困っているという発言は？

派生といって趣旨が別のものに変わっては。。。

理事の資格は規約に明記されてますよね。それで納得されていると思い
ますが。今されようとしているのは、規約の是非の議論ですね。
スレ主さんがスルーしても、他の人が、この議論に集中してしまえば
同じことですよ。

現にスレ主さんの40での
>議決権のない賃借人を総会に案内するには、具体的にどうすればいいのでしょうか。
に対して43さん、47のアドバイスのみで埋もれて言ってしまってませんか？
47は、私のコメントです。
それ以降の流れから別スレに分けませんかと提案させて頂きました。
この点に対するコメントは何処に行ってしまったのでしょう。。。。

仕切っているのは？！70さんの意見で話が別の物になってませんかね。
意見は良いと思いますが、スレ主さんに理解してもらうべき内容ですかね？
賛否両論ある意見だと思いますし、大半のコメントがこの意見に対するもの
になってしまっていませんか？
他スレで議論して不都合があるとは思えませんし、このスレに拘ることで
スレ主さんの質問が埋もれてしまっていませんか？

匿名だから自由に意見を言って良いというのは違うでしょ。
ここは２ＣＨではないですよ。
スレ主さんの質問を優先にしてあげませんか。

71です。
忘れがあったので、といっても70さんの言うように、こんな話で更に脱線する
のもスレ主さんに迷惑でしょうから、この点については触れないようにします。

ここはコロシアムではないこと、スレ主さんが困って書き込みをされているこ
とに適切なアドバイスなのか踏まえて、ここで引き続き主張されるかどうかを
判断ください。

うちのマンションでは、非居住の組合員も必ず1名は理事をやってますよ。
過去からの慣例です、もちろん非居住の人も総会には多数出席します。
自分の資産だから、管理したいのは当然ではないでしょうか。
投資の場合もあるだろうし、転勤等で不在の場合もあるだろうし。

管理費を2000円高く取れる判決があるなら、それはいいアイディア
かもしれませんね。
いずれにせよ、非居住者は居住用の住宅ではなく、
マンション経営という事業（商売）ですから。

逆のパターンで役員に報酬とかもできるはずですよ。

素朴な疑問なのですが、賃借人を組合員(議決権を持っている)にしている所では
どういう管理規約にしているのですか。
現状で実施できる現実的な運営の話をしているのですよね？

賃借人を組合員ではなく、理事にしているだけでは？

組合員以外を理事にできているマンションの管理規約もどうなっているのでしょう？

お騒がせして、すみません。スレ主です。

>４２さん
　大規模修繕は、理事長が先頭となり業者の選定、打ち合わせすべてこなし、
　マンションの色は、皆の投票で決めました。
　理事は改修に足りなかった部分の借入金の保証人にまでなりました。
　金銭の出納はもちろん、すべて自主運営しております。
　（清掃は、月に一度の割合で、住人総出で行っております。）
　自主管理になったいきさつは、いろいろとありますが、ここでは省きます。
　ただ、管理費の値上げも難しい状況で、おそらく今後も自主管理を続けていくしかなさそうです。

自治会の件ですが、任意加入ということもあってか、年々加入者が減り、とうとう、当マンションを含む一町内丸ごと脱会してしまい、新たな自治会を立ち上げることもままならない状況です。

>４３さん・４７さん
　適切なアドバイス、ありがとうございます。参考にさせていただきます。

>７３さん
　非居住区分所有者に理事をしてもらうことにも、ちょっと無理な部分もあるかと思うのですが。
　あ、うちのような自主管理ではないところでは、可能ってことですね。
　上記のように、当マンションの理事は、廊下の電球換えからやらないといけないので、
　非居住者は無理ですものね。

今後、規約と照らし合わせて、手落ちのないように努めたいと思います。

スレ主さんのようなところは報酬をとるべきですね。
といっても管理費値上げが難しいと厳しそうですか。。。

一応、標準管理規約だと、
”役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を
受けることができる。”
とあります。

掃除に参加できない場合には負担金を出してくださいなんて方法もあります。
賃借人の方が所有者に対して高い管理費を払っていたりすると洒落にもならないですけど。

やっぱり、管理組合は最初が肝心なのかもしれませんね。

書き忘れていましたが、役員報酬はいただいています。年間３万円ですが。（会計は、もう少し多いです。）
掃除を欠席した人には、「罰金」もあります。賃借人の「罰金」を、一般管理費として入金していることにも、ちょっと問題ありだと感じています。（横レスでしょうか。）

全員でマンションの掃除をするのですか、まるで自治会のようですね
管理人もいないんでしょうか、理事が廊下の電球を変えるというのは
初めて聞きました、そんなマンションもあるんですね。

でも、中古でそういうマンションを購入するのは、避ける人が多いと
思いますね。
何とかして、管理会社に委託するといいですね、
管理費の値上げもままならないのであれば、老朽化は避けられない
と思いませんか、
20年経ちましたから売り逃げする人が続出しませか？

>>83さん

積立金が足りなくて、大規模修繕で借り入れしたのにまだ値上げなし
って、一般的にも将来不安になりませんか？
地域性の問題なんでしょうが、都内ではあまり聞かない話です

理想は管理費を上げて、管理会社に委託でもできれば良いでしょうが
諸事情もあるのでしょうし、それぞれだと思いますけれど。
大変な中、うまく運営されているのではないですかね。

ただ、報酬が年間３万円と言うのは。。。。

「罰金」というと言い方が悪いように思います(「清掃作業負担金」とか)が、
文句が無いなら良いのではないですか。