管理組合の議決権って……

＞管理組合の組合員は、マンションのオーナーさんなのでしょうか？
そうです。


＞当組合は、20戸という小規模ですが、そのうち3戸が賃貸でオーナーさんとは別の方が入居中。
その場合、オーナーさんの住所あてに総会の案内とか送らないといけません。管理会社が
代行します。

＞総会は、入居者宛に案内を配布しており、委任状も入居者から出ております。
それは無効です。管理会社の怠慢。


＞理事長と会計以外の役員は、賃貸の方が選出される場合もあります。
ありえません。賃借人は占有者であって、所有者の権限を持ち得ない。

＞日常的な問題は、実際に住まわれていないオーナーさんはピンと来ないでしょうし、
べつに日常的な問題だけを扱うのが管理組合ではないです。賃貸マンションのオーナは
世の中に多いけどみな、郵送で総会案内をもらって委任状を出している人が多いです。


＞新米理事長の頭の中は、？？？です。
普通は、管理会社のフロントマンがいろいろリードしますが、ひょっとして自主管理ですか？

多分、永年自主管理のマンションなのでしょうね、
管理会社が入っていれば、普通はあり得ない状態ですよ。

管理組合は、所有者が組合員ですオーナーといわれる方も、
等価交換等、特殊な権利関係がなければ組合員なのではないでしょうか。
もちろん、不動産屋も一時的に所有していれば組合員です。
マンションの議決権は、持分比率（面積比）によって決まります、
1票という発想はありませんよ株主総会と同じ理屈です。
たとえば全戸室が同面積だと仮定すると
3部屋所有しているオーナーは、1名で3戸分（15％）の議決権を有しています。

管理費とか修繕積立金の負担割合も、面積割合になっていますか？
古いマンションだと、1戸あたり月額○○○円という場合もあります。

そもそも、賃借人の入居者は組合員でもなんでもないのが普通です、
ここが自治会とマンション管理組合の違うところです。

マンション管理組合関係の本は、大きな書店なら並んでいますから
管理組合で何冊か購入して、共通の知識で理事会活動をした方がいいと思いますよ。
区分所有法という法律が、基本になっています。

今までトラブルもないのでしょうが、万一トラブルになった時に
訴訟でもされたら、問題がたくさん露呈すると思います。
今からでも遅くないので、管理会社に管理委託するといいと思います。
数社から見積をとって、内容と委託料を勘案して決めればいいと思います。
中古市場でも、自主管理の管理組合は敬遠されることが多いですよ。

議決権行使についてですが、

標準管理規約　第４６条
４ 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
５ 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理
人は、その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けた者、又
は他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない。
６ 代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。

とありますから、オーナーが入居者を代理人と指定すれば、
賃借入居者でも代理人という形での議決権行使は可能です。
しかしながら、まずは、オーナーに
「自ら議決権を行使するか」、「議決権行使を入居者に代理させるか」
の判断をする機会を与えるのが筋かと思います。

ごめんなさい。

話がかみ合っていないのではないでしょうか？

質問は、誰が組合員かですよね？

スレ主さんの規約にもよると思いますが、組合員の資格を書いていませんか？
恐らく、区分所有者であると書かれていると思います。

では、区分所有者とは、なんぞやということになりますが、区分所有法によれば、
所有者(区分所有権を有する者)です。
よって、賃貸の方は組合員ではありません。ただし、組合員が借りている人を
代理人にすることで議決権を有することはできるはずです(規約に書いてません
か？)ので、所有者(オーナー)と借りている人が２票を持つことはありません。
案内を送るのであれば、所有者(オーナー)に対して行うべきです。

所有者が不動産屋や法人の場合も、組合員ですので議決権は有しますし、
管理費も払ってもらう必要があります。

スレ主さんのところは何年サイクルで理事が回ってくるのかしら。
杓子定規に法律適用をして理事は17名で回す、というのでは
つらい状況だから、何とか居住者の負担を軽くするために
こういう運用が行われているのだということをもっと分かってあげるべきでしょう。
何とか法令違反にならない範囲で居住者がつらくない方法を考えるべきかと思う。

>08さん

何を指して、軽くする運用と言われているのでしょう？
スレ主さんは、誰が議決権を持っているのか混乱していると言われているだけでは？

いやいや、厳密に言うと議決権は区分所有者にしかない。そこはいいんだよ。
でもね、それを杓子定規に適用すると、非常に窮屈になる。
例えば、亭主単独名義の場合、その奥さんには議決権はない。
しかし、奥さんの議決権を認めないとすると管理組合が成立せずに困るんだよ。
実際、自分が理事長のとき、組合員の奥さん（非組合委員）の議決権を
認めるかどうかで相当もめたことがある。
法律上奥さんの議決権は無効であると主張されて弱ったんだな。
運用上の工夫を相当しないと大変なことになるということを言っているだけなんだよ。
現に20名中3名は非居住オーナーなんだろ。
これからあと数名も引っ越して賃貸に出す組合員が出たら、
法律遵守では管理組合運営は成立しないよ。

11さんが正論でしょうね。
手続きを省略したというのであれば良いでしょうが。

共有名義にしたからといって、議決権が増えるわけでもないですし。
区分所有者である旦那さんが、奥さんの議決権は無効だ。委任した覚えはない
といえば無効ですから。

融通を利かせるというのと、規約を正しく理解すると言うのは別問題ですよ。
正しく理解したうえで、融通を利かせるのであればOKでしょうが。。。。
もめたときに損をするのは間違った解釈をした人ですからね。

現実にスレ主さんは、どう解釈していいのか混乱しているから、質問しているのでは？

>>10さん

規約的にも所有者が借りている人に代理人として委任していれば済むだけのことですよ。
何が問題なのでしょうね。考えすぎでは？！

＞規約的にも所有者が借りている人に代理人として委任していれば済むだけのことですよ。

それでいいとして、その場合にも>>11さんの言う「運用上その書面の提出を省略する」
というのも認めるのか？
それとも「運用上その書面の提出を省略する」を認めるのは、妻までなのか？
賃貸の場合は書面提出の省略を認めないとするのか？
その辺の線引きが一番難しいんだよ。
奥さんを認めるんだったら、息子や娘でもいいのか？
内縁の妻でもいいのか？
離婚して再婚したら、再婚した妻もOKなのか？

念のため申し添えておくと、規約には、議決権の代理行使に関して、
同居人（妻）の場合と賃借人の場合を分けて考えるような
文言は見当たらない。
だから、「融通を利かせる」としても、どこまで融通を利かせるかの
線引きが問題になる。

要するに、俺の言いたいのは、現状の管理規約（少なくとも標準管理規約）
は、賃貸の部屋がある場合に関して適切な規約になっていないということ。
次のように改正するように国土交通省に働きかけるべし。
財産権が絡む議題　⇒　議決権はオーナー
財産権の絡まない日常生活に関する議題　⇒　議決権は賃借人

何の権利も義務も有していない、賃借人が
総会で議決権を行使するなんて、所有者としては
とっても違和感を感じます。
これでは、まるで公団の自治会みたい。

賃貸人が意見を言うべきは、所有者(または、仲介業者)でしょうね。
その意見をどう考えるかは、所有者が判断するべきこと。

賃貸人が契約しているのは所有者との間だけ、管理組合に対して責任
をおっているわけではないでしょう。

何か問題があれば所有者に対して規約違反を問うことになるのですし、
所有者の判断で賃貸人に代理権を与えれば済むことですから。

で、スレ主さんを無視して話が幾分別の方にいっている気がしますが、
スレ主さんの頭の中は！！！！に変わったのですかね？
？？？のままですかね？

普通は賃借人とオーナーは知り合いでもなんでもない、
場合によっては、不動産会社が仲介して顔も知らない場合も多いでしょう。

そのような、賃貸人に代理権を与えるオーナーなんて信頼が置けない。
管理組合の総会は金銭が、からむ議案も多いのにそれでいいのでしょうか？
代理出席した大勢の賃借人が気軽に賛成して、管理費が大幅アップということも
充分考えられる。

賃借人は、管理費・修繕積立金の額なんて知らされてないでしょう、
内容や詳細がオープンになったら家賃値下げしてくれとか、オーナーが
自分で自分の首を締めることになりませかね。

別のスレでもあったけど、隣接建物の工事の迷惑料や保証金だって基本的には
オーナー対して支払われるもので、賃借人に支払うかどうかはオーナーの判断ですよ。

たくさんのご意見ありがとうございます。

当マンションは、自主管理をしており、理事は2年ごとに改選されています。入居して19年目、監査を4年、防火管理を2年、会計を6年、そして今回初めて理事長になりました。

今まで、財産権に関する議題があがったときにだけオーナーに声をかけていたようですが、はたしてそれでいいのか、気になっておりました。

やはり、議決権はオーナーにあるのですね。当然のことですが、総会の案内もオーナー宛に送り、オーナーが誰に委任するかを明確にしないといけないのですね。今まで、管理組合の怠慢でした。反省しました。もっと、よく勉強して、間違いの起こらないような管理組合を目指したいと思います。

>スレ主さん

ご苦労様です。
ここでの話は、あくまでも一般論です。(標準管理規約等も年とともに変化しますので)
しっかりと、現状の規約等を確認されるべきと思います。

古い規約だと、標準管理規約等に沿っていない場合もありますので、場合によっては、
見直し等も必要になるかもしれません。

スレ主様

自主管理とのこと今まで大変でしたね。
マンションの住民も、他のマンションのことはあまり知らないことが多いので
けっこう、惰性と習慣でやっている場合が多いんですよ。

本当は管理会社に任せると、業者選定、アドバイスの点で楽ですよ、
長期修繕計画も立ててくれますし、管理人も派遣してくれます。
まあ、管理委託費の問題もありますが、どなたかマンション管理士等の
アドバイザーと顧問契約するのもいいかもしれません。

前にも書きましたが、中古市場では自主管理は業者も購入者も敬遠されることが
多いですから今後の改善点かと思います。
昨年までいた私のマンションも、80戸程度で築30年を超え、
当初19年間は自主管理でしたが途中から大手の管理会社に委託し、
管理規約も全面改定しました。
当時は、標準管理規約なんてマンション内で誰も知らなかったと思います。
自分達のマンションは、高級マンションで管理もしっかりしていると
住民達が勝手に思い込んでいたようです。

築18年目に購入し、何回か理事をやりましたが、昔の資料は乱雑でいい加減で、
使い込みがあってもまるでわからない状態でした、
問題が発生したら考えるという、いわゆる出たとこ勝負、刹那的な管理というやつですか。
たまたま、都心物件で住民層が良かったので大きなトラブルもなく何とかなってきましたが
今から考えると、恐ろしい状態でした。

たとえば、建物の設計図面はあっても施工図面がないので、修繕しようとしても
誰も設備について詳細にわかる人間がいませんでした。
管理費も面積比例ではなく、戸数割りでしたか専有面積が最大1.5倍近く違っても
管理費は同じでした。但し積立金は面積比例でした。

管理会社に委託して、何が違うかと言えば、アドバイス、
他のマンションの状況を教えてくれること建物診断や定期点検を実施し、
こちらの要求に的確なアドバイスをくれることです。
修繕積立金の適正額なんて、当時は目からウロコでした。

あれこれみんな正論を言っているけどね、現実にスレ主さんのところは、
過去19年中、4+2+6+1=13年も役員をやっているんだよ。
それも賃貸の人にも役員をやってもらっているにもかかわらずその状態。
俺のところも21戸でうち6戸が賃貸だからね。
どういう状態かが手に取るように分かるんだよ。
こういう場合は、どうしたら負担軽減が図れるかこそが最重要課題
であるべきなんだよ。

それから、オーナーと賃借人とは知り合いでも何でもない、という
大前提はどうかな？

一口に賃貸と言ってもいろいろなパターンがある。

Ａ．大家と店子は全くの他人。不動産屋を通じてだけの付き合い。
Ｂ．企業が購入して社員のための社宅にしている。
Ｃ．オーナーは父親。実の息子がそれを借りて住んでいる。

Ａが一番多いかどうかは物件の場所による。
通勤の利便性がいい場所だと、賃貸はＢがほとんどで、一般人が不動産屋で
借りようとしても無理というマンションは少なくない。
歴史のある町の小規模マンションなんかだと、Ｃが多いケースも多い。

現実に、自分のマンションには、父親がオーナーという賃借人が複数いる。
自分のマンションでは、その息子さんに、（規約違反承知で）
役員をやって貰っているんだが。
快く引き受けてくれている。
法律論ではなく、臨機応変が大事。
そうしないと負担ばかりが増えて大変なことになる。

スレ主さんが困っていることを、過大解釈してませんか？

どこかに賃貸者を役員に出来ないで困ってますって記述が？！
話が変わっているようなので、別のスレで議論しては如何でしょうか。

それは、管理組合の役員ではなく、自治会の役員でしょう。。。。

というか、やっぱり、スレの内容とずれているような。。。

念のため申し添えると、賃借人は、議決権はなくても
利害関係のある問題に関して総会で発言する権利は認められている。

標準管理規約４５条
２ 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的につき
利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができる。

この点、総会運営に間違いの無いように。
賃借人に利害のある問題が話し合われるときは、当然、該当する賃借人に
意見陳述の場を与える必要がある。

実際問題、大規模修繕の決議を無権代理人の賃借人も交えて決めたところで実際に金払うのは持ち主なんだから、はやく是正して正しい区分所有者だけで理事会構成すべきだよ。

31さんの仰る通り、ただし、賃貸人に伝えるのは、理事会ではなく、
賃貸人と契約している所有者の責任だと思います。
理事会は、賃貸契約の仲介屋を行っているわけではないですよね。

あくまでも理事会が連絡すべきは組合員である所有者でしょう。

理事会が賃貸人にも連絡するというのが賃貸人には親切かもしれ
ませんが、賃貸契約の内容に触れる恐れもあるので安易に実施
できないでしょうね。

まあ、現実に過去19年間そのやり方でやって来て、
賃貸オーナーからどなりこまれたこともないんだったら
別に今のままでもいいんだよ。
だってオーナーはそれでいいと思っているってことだろ。

標準管理規約では、
管理組合の役員になれるのは組合員のみ。
組合員になれるのは区分所有者のみ。

32さんが標準管理規約は変だと考えているのは分かりましたが、
スレ主さんが、その点で困っておられるわけではないでしょう。
ここで、頑なに主張される必要があると思えませんが。

どちらかというと、スレ主さんは、本来の組合員である所有者に
連絡をしていなかったことを反省されているようですが。。。

もし、拘りがあるようであれば、賃貸人を理事会役員にという話
で、別スレが望ましいように思いますけれど。

>>27
企業がいくつも購入して、社宅にしているなんてあまり聞きません
個別に借り上げて、代用社宅にしている例はたくさんありますね。

都心物件だと、価格自体が高いからかもしれません。
高額な投資をして社員を、利便性のいい都心に住まわせるのも
会社にとっては高コストですからね。
むしろ郊外物件には、そういった例が多いのかもしれませんね。

スレ主です。
そうです。本来あるべき姿が知りたかったのです。
幸いにして、滞納問題もありませんし、住民同士の雰囲気はとてもよいと自負しております。
今までは、オーナーから怒鳴り込まれることもなかったのですが、今後どのような方がいらっしゃるかもわかりません。
ここで、まっとうな姿にしたかったのです。
オーナー自身が入居していても、高齢者夫婦であったり、入居されて間がなかったり、実際問題として理事の仕事に不向きな方もいらっしゃいます。
厳しい現実の中、長い間理事を務めてきましたが、きちんとしたかたちつくりをした上で「引退」したいというのが本音です。

＞３１さん
議決権のない賃借人を総会に案内するには、具体的にどうすればいいのでしょうか。掲示とかでしょうか。
ぜひ出席していただいて、日ごろ困っている点などをどしどし発言していただきたいと思っているのですが。

26です
オーナーチェンジとか、中古で売りに出されることは
分譲マンションでは、よくあることです。
スレ主さんのマンションでは、新住民から疑問を投げかけられた
ことがなかったんですかね。
分譲マンションの理事経験者であれば、誰でも疑問を持つと思いますよ。
早急に是正したらいいと思いますよ。

前にも書きましたが、以前住んでいたマンションも昔の自主管理の時代には
住民も悪気なく、いろいろあったと古い住民から聞きました。
口座振替の面倒な人は、管理費を現金で管理人に支払ったり、
子供のために管理人に鍵を常時預けていたり・・・
今となっては、アンビリーバブルなことが普通に行われていたそうです。
管理組合が雇った管理人も我が物顔で、新しい住民や子供を怒鳴りつけたりして
いたそうです。
自主管理は、管理委託料を節約できるメリットもあるでしょうが、
あまりいいことではないように思います。

それと、築19年で２０戸という規模でなぜ「自主管理」なんだろう。
一度は大規模修繕経験してきているはずだし、そろそろポンプとか取替えないといけない時期。
巡回管理とかいうのならわかるが、清掃とか委託しているのなら、分離発注の事務処理の手間
や管理費出納まで自分たちがやっているわけですか？
昔26戸のマンションに住んでいたから様子はわかるけど賃借人やた不動産屋までまでまじって何を話し合っているのでしょうか。

>>40
26です
以前のマンションは古いのと立地も良かったせいか、4割近く賃借人がいました
総会に賃借人を呼ぶこともなかったし、出たいという人もいませんでした。
賃借人も永い人が多く、中には20年も住み続けている人もいました。

賃借人の人達は賃貸マンションの感覚で、不満や不備をけっこう
管理人さんに言うケースが多かったですよ、
管理人さんから理事会に、たまに連絡が入りました。

その代わり、「生活アンケート」を「全居住者」向けに定期的に実施したり
投書箱を設置して、賃借人の意見を吸い上げて理事会で検討していました。
都心のマンションで面識のないオーナーに直接言えない人も、
これで改善できた点は多かったです。

（占有者の意見陳述権）
第四十四条 　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき
　利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。
２ 　前項に規定する場合には、集会を招集する者は、第三十五条の規定により
　招集の通知を発した後遅滞なく、集会の日時、場所及び会議の目的たる事項を
　建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

>>39さん

だから、別スレで議論しましょうって。。。。。

>スレ主さん

案内を出す方法として、
住んでいる人＝賃貸人という前提であれば、掲示板と郵便受けへの投函という方法があります。
賃貸人＝賃貸契約者という前提であれば、所有者に中継して頂くしかないでしょう。

後者をお勧めします。
実際の所有者に、なんで勝手にこんな案内だすのだよと言われないためにも、所有者
を介しておくのが安全かと思います。賃貸契約に抵触してしまった場合に思わぬ賠償
を求められかねないので。

私であれば、
掲示板で、アンケート(集会)を行う旨を通知し、詳細は所有者に確認してもらうよう促す。
平行して所有者にアンケート(集会の案内)を配布する。
所有者（組合員）は連絡先を登録しているはずなので分かるはずですよね。

私も経験あるけど、現実問題、非居住オーナーに書類を送付しても、
委任状が帰ってくればいい方なんだね。
全く反応無しというオーナーも少なくないんだから。
要するに彼らの念頭にあるのは資産運用だけってことなんだね。
それに最近では、不動産屋のセールスポイントとして、
面倒なことはすべて代行しますってのを売りにしてたりするので、
管理組合なんかに関わってくれるオーナーなど皆無なんだね。

全20戸と言えば、所有・賃貸隔てなく、仲のいいお隣さんなんでしょう。
心情的にはオーナーよりも、お隣さんを大事にしたくなるのは人情なんじゃないの？

私の住んでいたマンションは２６戸の居住者中所有者は９人で残りがすべて賃貸という凄いマンションでした。
バブル崩壊時に竣工して、売れ残り業者が様子見で賃貸に出していて、途中から賃貸契約が
切れたところでリフォームをかけて分譲というものを買ったわけです。
理事会の議題はもっぱら修繕計画と管理費の値下げ。管理サービスレベルの引き上げ。（管理人の交代）
駐車場の空き問題、駐輪場対策など一生懸命話し合って熱心にやったものです。
賃借人は入る余地のない話題ばかりです。毎回委任状はしっかり管理会社が集めてきました。
集めてこないと時期の予算承認や契約ができないから彼らも必死なのです。