修繕積立金というのは、どんどん減ってゆくものなのですか？

確かに理解に苦しむ内容ですが
私なりの解釈では、修繕積立金の値上げ無くこのまま行くと
修繕積立金が「０」になると管理会社に指摘されたのではないでしょうか？

長期修繕計画を再度検討し、適切に修繕積立金の値上げをする必要があるのではないでしょうか？

私個人的な意見ですが、新米理事の皆さんも
長期修繕計画と修繕積立金の勉強をするべきだと思います。
管理会社に脅かされて、管理会社の言いなりに積立金を増やし
必要に迫られていない修繕を管理会社に勧められる可能性もありますので！

そんなに質問おかしいですか？
築20年のマンションで、最後の大規模修繕が16年後（築37年目）。その後は（値上げされた）毎月徴収の積立金での維持管理修繕のみってことでしょう。
行間を読むと、大規模修繕後の維持管理補修で13〜18年ほど持たせる50年計画でしょう？
そんなにおかしい質問だとは思いませんが。

ここから本題。
おかしいか、おかしくないかで論ずれば、そういうのもアリでしょう。
修繕の手法も工事費も年々変わっていきます。しかし、昨今の社会情勢を鑑みると著しく高くはならないように思います。
現計画では資金が37年目に底をつく事が分かっていて、区分所有者がそれを認識していれば、十分とは言えないまでも及第点ではないでしょうか。
私でしたら、今後の16年計画の経費削減に努め、月々の積立金は計画通りか若干の上乗せを実施し、50年目を見据えていきたいと思います。

国の役人が代々税金で食っていて、しかも長寿の豚化しているのが原因なんですが
ガソリンや道路税も本来の目的では無く豚の生活費になっているのですよ
その豚さんも増えてきて税金だけでは食って行けなくなりマンションの積立金を当てにしている。
つまり、管理費や修繕費は現在の税金化しているのです。
（本来の目的では無く、生産性の無い人たちの高い生活費として消える）

>>04

そうですね。普通は大規模修繕や配管系統、エレベータ改修で底をついても、それからしばらくは、そう費用のかからない定期的な塗装替等の経常的修繕を長期修繕計画で配しますので、また費用がプールされていきます。どこでもそうではないのですか。
私のマンションの修繕積立金月額は、特に配管のやり替えやEVの償却取替えなど、技術的に現時点で仕様が確定していない段階では少々少なめに設定しています。少々、がミソで、一時徴収や借入れを前提にせず、基本的には今住んでいる住民が将来のメンテ費用も負担するのだ、しかし将来のことは痛み具合も技術進歩もわからないので、こまめに計画を見直して費用を調整しましょう、ということを説明の上で決定しています。

まあ、築５０年超のマンションは、大金をかけて大規模修繕で維持しようと努力するよりも、
建て替えあるいは取り壊し・更地売却の方向で考える方が妥当ということでしょう。

現在築１２年目になったのですが、修繕積立金の全額を使い果たす大規模修繕が実行されようとしています。
みんなマンション管理には素人でこれが良いのか悪いのかわからずにいます。
私はどうしても修繕積立金が０円になってしまうのが、心配でしょうがないのです。
第３者の建物診断を利用するのはお金がかかるので・・・ってことでしなかったようです。
みなさんは大規模修繕をした後、修繕積立金は何年分くらい残しているのでしょうか？
うちは９階建て３０戸くらいのマンションです。

修繕積立金に対して特段の努力をしていない管理組合だったらごくありふれた話では？

50年の修繕計画があったとして、その全額を均等割りしていたら、12年目大規模修繕直後も剰余金もあるでしょう。
日頃からコスト削減に努力したなら剰余金もあるでしょう。

何にもしてなかったら、12〜15年くらいのスパンで、ゼロ→積立→修繕→ゼロ...の繰り返しでは？
長期修繕計画ではどうなっているんですか？

そのまえに
築１２年で大規模修繕なんて、ありえないと思います。

計画はしょせん計画。

私が以前住んでたマンションでは、
デべ相手の瑕疵裁判のコストとして修繕積立金を使いまくってましたよ。
瑕疵調査費や弁護士費用やらでコスト代は高いですよ。
理事長自身が、長く住む気はないから。って言ってましたけどね。

＞日頃からコスト削減に努力したなら剰余金もあるでしょう。
確かに毎年管理費からの剰余金があるのですが、全額、修繕積立金へ振り返られていて、今期の大規模修繕で、その修繕積立金を全額使ってしまうと、本当に空っぽになってしまうのです。
管理会社に言いなりに工事会社も決り、見積りもすべて終わらせ、後は工事日程などの説明会をやるだけの状態で定期総会で、決議を取りました。
理事以外の住人は大規模修繕をするかしないかの決議だと思って可決したのですが、内容はすべて決っているという現状なのです。

＞長期修繕計画ではどうなっているんですか？
今後の長期修繕計画は８年後にエレベータなどの修繕が今期と同じくらいの出費額で計上されてます。
修繕積立金も今までの金額では、足りないので、段階的に１戸４千円の値上げが盛り込まれています。

近くに同じ系列の同じ時期に建てたマンションがあるのですが、そちらも今年、大規模修繕を計画しているようです。
違いは、そちらは建物診断を第３者にお願いし、計画なども依頼してやっているようです。
うちは管理会社がすべて仕切っています。

築１２年で大規模修繕なんて考えられない・・・・ってよく聞きますよね。
劣化してしまった後では遅い！って言われると、もっともだし、まだ平気でしょ！と言えば平気のような・・・
やっぱり、第三者の修繕専門の建築士による建物診断は欠かせないのかなあ〜

築12年と言う理由は、外壁コンクリートを保護している塗膜が劣化していく年数を目安にしています。建物が建っている地域の環境でも変わりますが、塗膜にしても屋上防水の材料にしても寿命があります。もちろん12年経ったからといってすぐに症状が変わるわけでもありませんし、12年以上経ってから大規模修繕を行なっているマンションも多くあります。しかし、12年間毎日風雨にさらされ、強い紫外線を浴びている素材が悪くなってその役目を果たせなくなるのは理解してあげてください。コンクリートは、塗膜に守られないでいると二酸化炭素や紫外線その他の要因で中性化していきます。中性化がドンドン進行していくとコンクリート内部の鉄筋まで達し、コンクリートの性質であるアルカリ性に守られていた鉄筋は錆び始めます。鉄筋は錆びると約2.5倍にふくらみその力はコンクリートを押し出し落下させるほどの威力を出します。また、多くのマンションでは鉄筋コンクリート構造と言う（コンクリートが引張力に弱い性質を引っ張り力に強い鉄筋が補っている構造）構造で建築されており、鉄筋が錆て機能を果たさなくなると建物全体の強度が下がります。姉歯建築士の偽装問題では鉄筋量を少なくなるように構造計算書を偽装し耐震強度が落ちたとされています。まず1番目に建物の劣化診断を行い建物の状況を知ることが大事であり、各区分所有者から役員を任されている理事さんはマンション全体の資産をも任されているので責任を持って勉強することも大事です。
建物の劣化診断は、大規模修繕時に塗装メーカーの製品を修繕設計に組み入れてもらう事などを条件に塗装メーカーが無料で行なってくれる場合もあります。（工事業者は競争入札となるため指定した製品が高い設定にはなりませんし、協議の末安い塗装メーカーの製品にに決まることもあります）
また、管理会社にお任せした場合業者などの談合の設定を巧みにされ大規模修繕工事の金額が大幅に上がることは覚悟してください。この業界では良くある事です。
建物の専門家である建築士さんも良く見極めることが大事です。建築士の中でもそれぞれ専門分野があり例えば姉歯さんは構造設計屋さんで建物の修繕のことはシロウト同然だと思われますし、木造一戸建て専門の建築士さん、新築専門の建築士さんなども同様に大規模修繕の専門化には不向きです。（最近は、新築建物の設計料が安いため新規で修繕の経験のない建築士が進出してきているため工事設計・監理経歴書などの提出を求めることが重要）

この様な管理組合を食い物にされないように国土交通省は、マンション管理士という有資格者を設定しました。マンション管理士はマンション管理組合の側に立って管理会社の査定や有能な設計事務所の選定などマンションの住民さんのことを真剣に思ってサポートしてくれます。
また、管理規約やマンショントラブルの解決、大規模修善時の総会決議の正しいとりかたなどマンションのソフトハードのサポートも行ってくれます。
各都道府県でマンション管理士会が設立されていますので相談されるのも良いでしょう。（マンション管理士会所属のマンション管理士は勉強会や情報交換会などを行い能力を上げているが、管理会社所属のマンション管理士は管理会社よりの意見を言うし、趣味で取った様なマンション管理士は実務経験がないため能力が低い）
実際に私のマンションでは、マンション管理士さんを顧問で雇い入れ、今まで管理会社からの都合のよい一方的な情報が間違っていたことに気付かされました。
もしあなたが管理組合役員をしておられるのなら、何千万もある資産を適性に運用する義務があると思います。もちろん1年か2年の任期が終わればお役ゴメンですが、管理会社に「しっかりせいよ」と牽制する程度ではないですか？向こうはプロですのでそんな牽制は低姿勢で難なくクリアーしてしまい後で舌を出して笑っています。自分が時間を費やして管理に対して勉強する時間がないのであれば、第3者の専門家に相談し審査してもらうことは重要だと思います。

長々と書いてしまい申し訳ありませんが、みんなでもっといい暮らしをしましょう！

こんばんは

築１１年目　箱型　単棟　５１世帯
現在修繕積立金約５，５００万

当初
管理費　７０００円〜９０００円程度
積立金　４５００円〜６５００円程度でした

しかし、駐車場代を４年目から徴収し全て積立金に入れ
積立金　８５００円〜１６５００円程度
（かなりうまくいってると思うが）

でも、２４年目に大規模修繕で目減りし始め
３６年目はちょい赤字です
でも３６年目（２５年後）は現在の方で居住の方は
４〜５名しかおられないと思う（寿命でね）ので
話し合ってません、というか話せません。

とりあえずは、平米当たりの年数で
管理費＆修繕費の単価の目安が
（財）マンション管理センタ−だったか
何かにあるので参考にされてはいかがでしょうか

建て替えは、実際は相当難しいので、もたせることをメインに考えたほうがいいと思います。現状ではほとんど
不可能だと思っていますが、おそらく日本政府は、このままではスラムばかりになってしまのうので、容積率緩和が
行われていく可能性があると思います。

それはさておき、私は建て替えはしないという前提で管理していったほうがいいと思います。

37年目の大規模修繕以降の修繕費が極端に少なくなってしまうのは、その計画書を住民に見せることで、修繕費の
値上げをもくろんでいるのだと思います。業者の言うことは必ずしも儲けることばかりが基本ではないので、
一部は正しいのです。少なくなるのが困るのであれば、節約するか、値上げしかありません。

今は、標準的な管理法が出されているので、おおむねそれにのっとってやっていけばいいのではないかと思います。
住民に、建築に詳しい（かつ、関連業者でないことが望ましい）人がいれば、その人の意見を聞くのがいいと
思います。そうでなければ、多少お金がかかっても、プロに依頼するしかないでしょう。修理は、最低でも
3社以上に見積もりを取ることが前提です。全くの素人でも、比較できる見積もりがあると、かなりのところまで
あまり間違わない判断ができます。

修理費をあまり絞ると後でツケが回ってきますし、だからといってじゃぶじゃぶ使えば、後で困るのも当たり前
です。ここはがんばりどころだと思います。プロにまかせるにしても、自分たちも勉強しなければつけこまれる
だけです。

＞この様な管理組合を食い物にされないように国土交通省は、マンション管理士という有資格者を設定しました。マンション管理士はマンション管理組合の側に立って管理会社の査定や有能な設計事務所の選定などマンションの住民さんのことを真剣に思ってサポートしてくれます。

すべてのマン管士が「マンションの住民さんのことを真剣に思ってサポートしてくれます。」とは限りません。
過去に管理組合を食い物にしたマン管士がいた実績が物語っております。
先ず、エレベーターのメンテ会社をメーカー系から、メーカーの図面も借りられない独立系に切り替えのお先棒を担いだのは、組合にはコストダウンの煽動、業者からはリベートの中間搾取を目論んだマン管士。
次には、管理会社を同様の手口で、分譲会社系の管理会社から独立系の管理会社の切り替えを煽動し、後は野となれ山となれの雲隠れマン管士。
これらのことにも、区分所有者は十分注意する必要があります。