理事長が管理会社を変えた事例

>>49
>この時期、洪水が起こり易い場所や低地にあるマンションが土嚢を準備しても不思議ではないな。

マンションは水害に遭わないに設計されていると思うし
土嚢が必要なら入居の時からデべが用意するだろうし
水害に見舞われそうなマンションが売れるわけないだろ
１階は駐車場とポストと中小の管理人部屋だけだし

>>50
管理会社を変えることは理事会次第でしょうね
理事会のお仕事で予算作成があります
予算が重要なんであって、どこにお願いするかは２の次です。
管理会社の流動がないと、マンション適正化法でいう管理業者の新規開拓ができません。
毎年同じ管理会社＆同じ顔の理事会だとすると、その関係を疑ってみるべきです。

>>1
理事長が利害関係者を選定するなんてモンスターの成せる技だ

>>50

不思議極まる話なので詳しくきかせてください。

＞管理人と対立、挙句、管理会社への嫌がらせを始めて会社側が根を上げたらしい

どのような対立、嫌がらせ内容だったのですか？
管理会社が根を上げる以前に現理事長、理事会はどんな対応をとったのですか？

＞その管理人も自分に非はないとどこかの親方みたいに詭弁を使って辞任する気もない。

管理人は管理会社からの派遣労働者に過ぎません。辞任するしないを決める権限はなく管理会社が決めることですが、管理人に辞任を求めたのですか？
そもそも管理会社が脆弱ということですが、管理にどのような非があるのですか？

＞先の定期総会で管理会社ごと替えましょうと総会に諮ったら見事に否決されました。

だれが提案したのですか？もちろん現理事会ですよね。管理会社を替えるのは体力のいる作業で、それなりに裏づけのあるしっかりした提案だったと思いますし、総会では議論がなされたはずです。結果的に否決されたそうですが、どのような議論と理由で否決されたんですか？


＞管理人がロビイストもどきの活動をして多数派工作って、おいっ！！

ロビイストもどきの活動って具体的にどのような言動があったのですか？
入居者の皆さんは現理事会の主張より、管理人を支持したということですか？
入居者の皆さんも、あなた同様、少数の「モンスター派」を除きまともな方々でしょうから、否決されたということは合理的な理由があったのではないのですか？

＞臨時総会で次の管理会社への変更をはかかる段取りですけど、

いったん否決されたことを臨時総会で再度諮るということですね。
今度はどのように作戦を変えるのですか？

＞そしたらいきなり理事長の交代！？

理事長はふつう理事の互選で決まります（総会で同時に承認をする場合が多いと思います）が、現理事会で管理会社変更を決議し臨時総会に向け議案を作成しながら、併行してその中心である現理事長を他の理事が解任させようとするのですか？
あるいは、「モンスター派」から理事長の不信任案（＝理事解任、再互選）が提出され、それを現理事会が呑んで臨時総会議案にあげようとしているわけですか？
このあたり詳しく説明してくださいませんか。

>>48

同じ「サラリーマンさん」で紛らわしくてすみません。
土嚢を管理会社から「買わされた」とのことですが、予算案にあがってないものを理事会決議で購入したのでしょうか。修繕料や予備費の範囲内ということですか？
いずれにしろ買った時点で理事会の責任です。
「理事長は管理会社を連れてきた」というのも、形だけでも総会議案にあげてるわけですよね。
それを議決したんだから、入居者全員の責任。
実際は理事長ひとりがすべて仕切ったのであったとしても、そういう理事長を信任してる時点で、理事会全員、入居者全員の責任。
理事長や中小管理会社を非難されてるようですが、だれもそのようには読みませんよ。

54
地下の水害が土嚢で防げるとは思えんが

＞５２
詳しく書くのはやぶさかではないです。
しかし詳しく書くと問題になります。
うまくカモフラージュできる文章力もありません。

まず、先月までの管理会社はマンション管理に精通した会社ではなかったこと。
対クレーム対応能力が薄く、耐クレーム体質が会社としてなかった。

管理人が管理人として業務遂行能力が高かったのは良しなのですが
管理人は接客業とサービス業も兼ねるという意識が薄弱だったこと。
「お山の大将」気質で居住者を見下していたそうです。
懇意にしている居住者には「私が管理人でなければこのマンションは駄目になる。」
と言って危機感をあおってました。私もその話を本人から聞かされました。

私の感覚としては、居住者と対立、確執化したら身を引くのは管理人の方と考えています。
管理人にその自覚があれば素直に派遣元の会社に事情説明をして
該当マンションの管理人を辞任すべきだったと思います。

なぜモンスター居住者と対立したかは存じません。
仲が悪いという話は公然の秘密となっていましたから。
モンスター居住者から管理人の解任要望書が理事会あてに何度も出されたそうです。
解任できないのであれば管理下社ごと葬ろうとした画策もあったそうです。
管理会社へのいやがらせ（投書？）もその一環だったと聞いてます。
それに対して理事会がどう対応したのかは存じません。
先の定期総会での上程議案でいよいよかと思ってたくらいですから。

定期総会で否決された原因の一つは次の管理会社（某大手）へ委託すると
管理費が年間百万円近く値上がりすることだったようです。
百万円　÷　戸数　÷　１２か月　なので一戸当たりの負担はそれほどでもないです。
しかし、先にも述べたように懇意にしている居住者を捕まえては
「高くなるがいいのか？私がこのままここにいた方が安くなる。」
と自分を売り込んだそうです。
もちろん、ただの営業活動としてみることもできますけどね。

先にも書きましたが、次の理事長はモンスターのシンパです。
どういった動きで交代劇に発展したのか全く不明です。
管理会社変更の大事な時期だけに藪から棒で驚いてます。
理事長の交代は総会決議事項と記憶しています。
にもかかわらず掲示板の張り紙一枚での交代通知ですから、
次の臨時総会は荒れること必至でしょうね。
モンスター派対リベラル派、どちらも少数派。
その他大勢の居住者は委任状で無視を決め込むでしょう。

№５２さんの仰るようにモンスター派がおかしなことを考えてなければよいのですが。
このモンスターは某人社のセミナーに毎回出席して余計な知識を蓄えている模様です。

押しが強い厚顔無恥なジジイですから、勝手に年老いてくれるのを待つのみかな？と。

申し訳ありません。
長い割には内容がないです。

>>56

52です。
問題の整理がされていないのですね。
何よりも人間関係だけですべてが動いていて、マンションという財産の管理、予算の適正な執行、という２つの観点から、管理会社を評価するという切り口で誰かが（もちろん理事会ですが）整理しないと、おっしゃるとおり無意味に紛糾するだけでしょう。

＞「高くなるがいいのか？私がこのままここにいた方が安くなる。」と自分を売り込んだそうです。
＞どういった動きで交代劇に発展したのか全く不明です。
＞掲示板の張り紙一枚での交代通知

こういった意味不明なことがまかりとおり、情報公開も公開請求もまったくなされてないマンションは、失礼ですがお手上げとしかいいようがありません。
そう簡単にいかない、とおっしゃってましたが、やはり少しでも意欲のある貴方が理事長か、少なくとも理事長補佐として乗り込むしかないと思います。理事長をハンドリングできずとも、逐一情報を公開することは可能です。

私は、モンスター派を支持しますね。管理会社を変更するのも理由があってのことです。

だいたい多数派工作をするような管理人は問題外ですし、管理会社ごと葬り去るべきです。

良い会社に変えれば、良い管理人もくるものです。それでいいじゃないか？

管理会社を変えるのもエネルギーが要る仕事で、時間も要します。モンスター、モンスターといわれていますが、熱心な区分所有者じゃないですか。応援してあげてください。

>>58

モンスターを支持するとは恐れ入りましたが、変な管理人を追い出したい気持ちはわかる。

マンション管理士を入れて相談してもらえばいいのではないでしょうか？
管理会社を変えるかどうかの前に、マンション管理が適切に行われているかどうかの妥当性チェックをマンション管理士の専門家知識を駆使して行ってもらうのです。

モンスター住民も、理事長も、マンション管理という仕事には、素人です。素人同士対立しても
意味がないし、同じマンションの仲間われしてもしょうがないです。
マンション管理士を雇って、第3者の目で、管理会社をチェックしてください。
管理会社の業務見直しをするとムダが浮き彫りになる→コストが節約されるので、節約したお金でマンション管理士の費用は相殺されます。

もっと原理原則に立った議論をお願いします。
管理人ではなく、一般には管理員です。
管理会社は、管理会社と管理組合との管理委託契約に基づき共用部分の管理をするもので、
管理員はこの契約の一項目として、管理員業務が規定されている筈です。
管理員はこれに則り業務をする義務があり、それが出来ない場合は管理組合は管理会社に契約に基づき、協議を申込み、要すれば交代を含めて協議出来ます。
管理組合は、管理会社が義務履行を怠ったときは、相当の期間を定めて履行を催告し、尚、義務不履行のときは管理委託契約を解除できるし、契約の有効期間満了時の三ヶ月前に総会決議で満了することもできます。

№５０です。

＞№５６
そう簡単にいかない、とおっしゃってましたが、やはり少しでも意欲のある貴方が理事長か、少なくとも理事長補佐として乗り込むしかないと思います。理事長をハンドリングできずとも、逐一情報を公開することは可能です。

おっしゃることよくわかります。
ですがこちらは現役のサラリーマンです。
モンスターはリタイヤしたジジイです。
自由になる時間が雲泥の差なのは分かっていただけると思います。
前前年度の理事長は任期中の睡眠時間を二時間削って職務に当たられたそうです。
理事長補佐となれば同様のことをしなければならないでしょう。
現在の仕事の都合からとてもできそうにないです。

情報開示のついてですが、
２期前まではかなり詳しく開示していました。
掲示物や配布物もかなりの量でしたから。
しかし昨年からは極端に減りました。
必要性の高い情報開示を行っていてもそれをモトネタにモンスターの餌食になった模様です。
重箱の隅を突っついて理事会に無理難題を吹っ掛けているそうです。
いっそのことモンスターからの意見書や要望書は無視してもかまわない、
というルール作りでもできればよいと思ってます。
そうでもないと今後は理事長のなり手がいなくなります。
これはこれで困ります。

いっそのこと、モンスタ−に理事長に就任してもらって
リベラル派が無理難題を吹っ掛けてみるということも考えられますが・・・・・
反則行為だと思いますし、頭のねじを百本ほど抜かないとできそうにないです。

申し訳ありません、これ以上は書き込むのをやめます。
レスもご勘弁ください。
肝心な部分に言及してしまいかねませんので。


№５８，５９，６０さん、ありがとうございます。
ご意見、参考にさせていただきます。

>>59の現理事長です。

要するに、モンスター住民（老人）の対策をしたいということですね。
相手は、時間だけはある暇な老人ですから、息をしている限り妨害はしてくるでしょうね（笑）
頭が老化しているから説得にも応じることはないです。

やはり、こういう問題人物に対応するのは、専門家に頼みましょう。マンション管理士に相談して下さい。自分は相談した結果、すごく楽になりましたね。まだまだ時間がかかることもありますが、無駄が減ったので、精神的に楽になりましたよ。

う〜ん。自分の財産管理を理由をつけて放棄しようとする組合員が大勢いるマンションですね。
ご年配の、そのモンスターと呼んでいる方の意見の中で参考に成ることは皆無なのでしょうか?

無関心派が多いのは一般的かもしれませんが、外部の事情の判らないマンション管理士に解決できて、内部の組合員が解決できない?何か可笑しい感じがします。

自分達の財産は自分達で守り安心して暮らしたいものですね。

>>63
マンション管理士さんのコンサル業務には、マンション内のコミュニケーション活動のコンサルや提案をしてもらっています。理事会の運営のコンサルもお願いしてますよ。
モンスター住民の投書に対する応答方法、老人特有の石頭理事のあしらい方など的確に指南してももらって大助かりです。原理原則をふりかざしているようですが、それでは生身の人間には対応できませんよ。

>>64

>>ご年配の、そのモンスターと呼んでいる方の意見の中で参考に成ることは皆無なのでしょうか?
部分的には、あるはずですよ。しかし細部は正しくとも、全体が歪んでいるからモンスターなのです。老人特有の思い込み、判断能力の減退、緊急的な事態への反応がととれない、保身に走るといったことがないまぜになり、部分的にはいいことを含んでいるが、全体では腐っているということです。モンスターをうまく処理して、理事会運営はより本質的なことに集中したいものです。

>>65
＞マンション管理士さんのコンサル業務には、マンション内のコミュニケーション活動のコンサルや提案をしてもらっています。理事会の運営のコンサルもお願いしてますよ。
真偽の程は分かりませんが、何と情けない理事長さんですね。そのくらいのことご自分でしたら如何でしょうか。

＞モンスター住民の投書に対する応答方法、老人特有の石頭理事のあしらい方など的確に指南してももらって大助かりです。原理原則をふりかざしているようですが、それでは生身の人間には対応できませんよ。
これも真偽の程は分かりませんが、総会による議決を原則とする共有部分の管理、使用についての処理に音を上げるとはこれも情けないことです。
他人任せの理事長さんの行為から類推出来ることはマン管士の宣伝のつもりでしたら、マン管士の業務の過小評価のお先棒を担いでいることに気づくべきです。

モンスタ−爺ですか
こちらは　モンスタ−若ママに困っています

爺はそれでも規約などの理屈には納得してくれるか
モンスタ−若ママは理屈など全く理解できない
感情的にしか応対してこない

無視してもしつこくマンション専用の掲示板にいつまでも書き込みしてくる

理事というのはどうも「女」の扱いができないと失格かな？

ところで本題の「管理会社変更」は

我々のところでは規約で管理会社が契約更新半年前に金額の見積明細(積算資料)の提出が無い場合は競争入札とすることになっています。

30万円以上の購入・工事・契約は規約で3社以上の見積を取ることになっていますが管理会社の継続だけは上記資料に理事の定足数の過半数の賛成で競争入札は省略できるものです。

＞我々のところでは規約で管理会社が契約更新半年前に金額の見積明細(積算資料)の提出が無い場合は競争入札とすることになっています。
＞管理会社の継続だけは上記資料に理事の定足数の過半数の賛成で競争入札は省略できるものです。

一行目と二行目は矛盾してませんか？
自作自演では？

No.68 by 匿名さんへの回答

　管理委託契約の見積明細(積算資料)の提出の内容を検討し、
一部業務については管理組合で業者見積をとり(例えば清掃・植栽管理等)
理事の定足数の過半数が納得し賛成すれば管理会社変更というリスクは回避します。

　なぜなら現管理会社については業務実施を知っていますので金額が納得できれば継続します。

　理事の定足数の過半数同意ですから出席理事過半数ではありません、また、先では記載しなかったのですが上記以外に監事全員の同意も必要と規定しています。

　自作自演かどうかの質問にどうお答えしたらいいか解りませんが、この規定は印刷屋で500部弱印刷配布または在庫されています。

＞理事の定足数の過半数同意ですから出席理事過半数ではありません、また、先では記載しなかったのですが上記以外に監事全員の同意も必要と規定しています。
矛盾点にお気づきの様ですね。
更新とは、契約期間満了ですので、同じ管理会社を継続しようが、新管理会社と契約しようが総会に諮るのが当然と思うのです。
それを省略するために、本来理事会をチェックするべき監事まで巻き込んで、理事会半数賛成のみでの継続決議を、あたかも役員総意のかたちを目論んでいる姿に見えます。
これらは始めから現管理会社と契約を継続しようとする目論みが明白で、役員は「管理会社変更というリスクは回避します。」が本心なのではないでしょうか。これでは一般区分所有者の管理会社への意見開陳の機会が与えられないことになりましょう。
一方、適正化法では同一条件での継続であっても、管理会社は重要事項説明書を全区分所有者に配布義務が課せられていることとは大きな違いを感じられる次第です。

総会承認は当然のことです。
総会に議題として提出する前に理事会で検討します。

例えば管理委託費の中の植栽管理が○○円だとされていても、それでは「高木伐採」が何人でいくらに計算しているかと細かく積み上げ計算をチェックするのは総会では無理でしょう。

過去の私どものＭ管理委託契約は業務仕様書にそった積算資料は提出されていなく、中区分での金額でした。

＞　一般区分所有者の管理会社への意見開陳の機会が与えられないことになりましょう。
したがって、上記のようなことはありません。

＞　同一条件での継続であっても、管理会社は重要事項説明書を全区分所有者に配布義務が課せられていることとは大きな違いを感じられる次第です。


わたくしどもの管理会社の重要事項説明書は上のように細かい計算は記載されていません。
委託業務をチェックしようと思うと非常に細かい作業の内容と実施状況をチェックして、そして金額査定をするのではないでしょうか。
ドンブリ゛では難しいと思っております。

＞総会承認は当然のことです。
正確に記述しましょうよ。継続は理事会決議とコメントしたのではないのですか。
＞理事の定足数の過半数が納得し賛成すれば管理会社変更というリスクは回避します。
一般の様に継続（案）も総会決議事項ならば、総会で否決されることもあり得るので、上の貴方のコメントとは矛盾しませんか？
＞わたくしどもの管理会社の重要事項説明書は上のように細かい計算は記載されていません。
重要事項説明書の書式は管理適正化法施行規則８４条による通達によっているので、当然です。

本題　「理事長が管理会社を変えた事例」に戻ります。

①　管理会社を変えるといことは大変大きなリスクをともないます。
金額は落ちても、本当に従来の管理会社以上に仕事をしてくれるのだろうか
要求事項は聞きぱっなしという事態になったら再び管理会社を換えるのか？

私どもでも合人社ほかと面会しました。
営業マンはなかなかのものでした。
しかしなにかウラがありそうな危険を感じました。
ここの掲示板での合人社の記事を見ると正解だったと思っています。

②　結論としては当面は管理会社を教育するという方向で動いています。
各担当者はそれぞれ国家資格を持ち知識はあるものの管理経営能力は劣っている。
野球に譬えればトレ−ドで補強するのではなく二軍の選手を一軍で通用するようにするとでもいうものか。(担当者等に素質はあるのだから)
幸い我々の管理会社は中クラスの順位で担当者が組織教育を受けて色のついた人間にはなっていないということもあります。
したがって問題事項は、常に本社役員を最終交渉相手とするように心がけています。

③　管理委託費は業務内容はそのままで約３分の１減額してもらいました。

④　ただ、いずれも試行錯誤の段階であり不完全です
皆様のお知恵をお借りしたいのです。

⑤　最後に管理会社とは共存共栄の道を前提としています。

＞①　管理会社を変えるといことは大変大きなリスクをともないます。
委任契約でしょうよ。自分勝手ですね。
契約書にありませんか。三ヶ月前なら管理会社からでも解約、終了できるのですよ。
＞②　結論としては当面は管理会社を教育するという方向で動いています。
＞したがって問題事項は、常に本社役員を最終交渉相手とするように心がけています。
管理委託契約書の不備を人間の情でカバーするのは無理です。
＞③　管理委託費は業務内容はそのままで約３分の１減額してもらいました。
この物価高の折り、以前の管理委託費を契約した理事長＝管理者に損害賠償を提起する区分所有者が出ることでしょう。
＞④　ただ、いずれも試行錯誤の段階であり不完全です
管理委託契約、管理規約を読む事から始め、業者主導になってないかからチェックをお勧めします。
＞⑤　最後に管理会社とは共存共栄の道を前提としています。
双方契約当事者ですから当然ですが、管理組合が主体性を持って契約することを期待致します。

所で、理事会の決議方法は何種類かあるようですが、管理会社主導の管理規約からの脱却し、真の区分所有者の為の管理規約への模索を期待致します。

＞＞①　管理会社を変えるといことは大変大きなリスクをともないます。
＞委任契約でしょうよ。自分勝手ですね。

それは解っているんですよ、だから合人社などとも面会したわけです。

もう少し教えてください。

○　実際に管理会社を換えて業務仕様書に誠実にやってくれる保証をどう準備すれば良いのでしょうか。

業務をいい加減にし契約、規約に違反していても平然とされたらどう対処しますか。
裁判にするのですか。
今回の理事会での管理会社変更が失敗でしたと組合員にお詫びすれば済むことでしょうか。

「管理委託契約、管理規約を読む事から始め・・・・」と教えていただきましたが、実際我々もＭ関連法のみならず建築基準法、電気事業法、消防法、刑法・・・と勉強しました。
　一部の理事は担当業務主任よりも詳しくＭ管理士・業務主任の試験は合格するほどです。
ただ、法律で管理会社と争っても日常の管理サ−ビスが良くなるとは一概に言えません。
法律で争うなら法廷ではなく、警察の尋問がありテレビ・新聞で騒がれるほどの違反または管理会社自身がマンション管理の免許が取り上げられるようなことを徹底的に調べることだと思います。

Ｍ関連法は管理費削減交渉とでもなればは国土交通省に告発できるとかで２番目くらいのポジションでした。(マンション管理免許取り消しに相当する場合は１番のポジションへ、勧告程度は２)

ちなみに見積等の金額計算交渉は４〜５番目くらいのポジションでしょう。
これはそれぞれの見解があり妥協金額の行き着く先は時間がかかる割りに金額はしれている。

管理費大幅削減・管理会社変更は君子・学校の先生ではダメかもしれません。

○　目的は日常の管理内容を充実させ、金額が適正であること。

通常は上記の４〜５ポジションの話し合いと予想しております。
それでもダメなら、折衝のポジションを上げるつもりですができるだけ「君子」でいたい。

○　「匿名さん」或る程度、本音を書きました、ご意見を期待しています。

＞○　実際に管理会社を換えて業務仕様書に誠実にやってくれる保証をどう準備すれば良いのでしょうか。
＞業務をいい加減にし契約、規約に違反していても平然とされたらどう対処しますか。
契約書に基づくのみです。ですから契約条項は吟味されねばなりません。
ついでですが、規約違反は管理会社には当てはまりません、契約書にあれば別ですが。遵守義務は区分所有者とその関係占有者のみです。
管理委託契約は委任行為ですので、管理会社は善管注意義務を果たせば良く、その注意義務違反で委託者に損害を与えた場合は損害賠償を求める事が出来ますが、それ以外は、解約するか、更新しないことで他を選択する以外に道はありません。争っても得るものはありません。
委託業務は委託、受託者双方に平等な契約で、双方が解約、更新する権利を持っております。
＞○　目的は日常の管理内容を充実させ、金額が適正であること。
当然ですが、絶対値はありません。管理委託業務は管理組合がやるべき事を委託するのですから、各区分所有者が受託管理業務結果をどの様に判断評価しているか、更に収支決算、管理費等の徴収、滞納者への効果的アプローチの仕方などを理事会側が情報を公開し、出来れば毎年総会時には現管理会社の継続更新の議題を諮るべく契約期間を１年にするべきです。
そうすれば管理会社は勿論、理事会側も区分所有者からノーを突きつけられこともあり緊張感のある契約となりましょう。
その他一般的ですが公的な相談窓口を利用したり、管理業協会の登録業者と契約し、そこを通じての苦情制度を利用する方法もあります。
マンション管理等に係る相談窓口
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/manshonsoudan.htm
高層住宅管理業協会の苦情相談・お問い合わせ
http://www.kanrikyo.or.jp/complaint/state.html
マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準
http://www.ktr.mlit.go.jp/kyoku/city_park/construction/kensei/kensetus...'マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準'

ありがとうございました