マンション住まいは何年が限度かな

>>３９さん４０さん
そうみたいですね。
中古を買う時の注意点の一つに大規模改修がいつ行われたか、行われるか、修繕積立金は十分か、というのがありますから。
買って一安心したところに、大規模改修で修繕積立金が足らずに手出しが必要になると大変ですからね。
それを見越して、前の人は売り払うんでしょうけど。

３０年以上のマンションには、修繕積立金過小の問題、劣化した配水管の更新、アスベスト使用箇所の公開と対策、非居住の区分所有者の増加などなど、問題点は増加の一途をたどることは必定でしょう。

>>43
それをなんとかしようとするのがお国です。
履歴表示制度でボロマンションのあぶり出し。
管理組合を形骸化して、お国の手先を送り込んで、建て替えに持込み、反対者を追い出す法律を作成中。
そうすれば、再開発事業が進み、政官業は万々歳。私有財産制度の骨抜き。

元々、区分所有権はインチキ私有財産制度だよね？

>>44、>>45

分譲のマンションの建替の困難さをどれだけ貴方がご存知かは知りませんが、少なくとも「再開発事業が進み、政官業は万々歳」といった美味しい話ではありません。
まして、そのために法整備を今まで目論んできたなど、誰にもメリットのないことであり得ません。
あなたも認めているとおり、マンションは民法−区分所有法だけでカバーできる代物でなく、ストックの劣化、居住権の問題を抱えることから国交省も関与せざるを得なくなったものです。

＞管理組合を形骸化して、お国の手先を送り込んで
とありますが、お国の手先を送り込んで建替に持ち込むなど、どこにメリットがあるんですか。手先とは誰で、そのように民間の一団体である「管理組合」に送りこむのか教えて頂きたいですね。

＞区分所有権はインチキ私有財産制度

どういう意味ですか。私有財産は一般に諸法律の制限を受けますし、区分所有権もその制約の範囲内で使用するのです。「インチキ」とまでおっしゃるのは興味がありますので、詳しく教えてください。

>>46

ちなみに私は行政側でもマン管センターの回し者でもありませんよ。すぐそのようなレスが帰ってきそうですからね。^^;
ついでに
＞で、そのように民間の一団体である「管理組合」に送りこむのか教えて頂きたいですね。

は「で、どのように民間の・・」です。失礼しました。

>>43
仕方がないから、修積金は無理としても、「敷金１ヵ月、礼金１ヵ月、家賃9万5000円、管理費3000円」で不動産屋の広告に賃貸すると書いてもろらうか。

>>46

44、45ではありません。
宇田川住宅タイプの建て替え可能な、築３０年超のマンションに住んでいます。

>少なくとも「再開発事業が進み、政官業は万々歳」といった美味しい話ではありません。

そうでしょうか？
手先どころか、耐震偽装問題でちょっと有名になった某元国土庁長官が、ちょくちょく出向いてきます。手引きしている組合員がいるんだと思うけど。いろいろと黒い噂の絶えない政治家、美味しい話でなかったら関わってこないと思う。ヒューザーの社長をかばうことが国民のためになるとの信念があっての行動とも思えない。


＞区分所有権はインチキ私有財産制度

「インチキ」とまで言えるかどうかはともかく、建て替え問題が出ているマンションにいると、区分所有というのは所有権とは名ばかりっていうことを実感する。

きちんと修繕をすれば、あと３０年以上は使えるはずの駆体が、組合員の総意という名の下に８割の賛成があれば、残りの２割弱の人の権利が奪われてしまうって異常だと感じませんか？
マンションの建て替えって、鉄道とか道路と同じようなレベルの公共事業なのでしょうか？

まぁ、しばらくは、景気の悪化で宇田川住宅タイプの建て替えすらも難しい時代に突入すると思うので、建て替え話も少しは落ち着くのではないかと期待しているけど。

46です。
景気が悪いと業界も仕方なく建替に関わらざるを得ないわけですが、都市機構の宇田川住宅のように容積があり余ってるマンションばかりではないこと、既に地方以外では景気のせいもあり戸数だぶつき・買い控えの時勢にあること。景気回復となれば民間需給のコントロール策もない中で、高齢者中心の意思形成、権利調整、生活支援など、依然時間も手間もかかるマンション建替など優先順位では下に来ること、こういったことで「美味しくない」と申し上げたものです。
貴方の事例がどのような内容かは、分かりませんが、むろん、規模や立地、利権の関係では個々にそういった動きはあるでしょうけどね。

財産権の話は、たしかにおっしゃる部分はありますが、気になったのは
＞きちんと修繕をすれば、あと３０年以上は使えるはずの駆体が、組合員の総意という名の下に８割の賛成があれば、残りの２割弱の人の権利が奪われてしまう

むしろ「きちんと修繕すれば使える」の説明責任（技術面、経済面）が果たされないままで建替決議がされることのほうが問題なのではないですか。私有財産が制約の範囲内の自由しか持たないのは建築基準法、都市計画や農地規制などあらゆる法令を見ても分かりきった話で、区分所有法だけがおかしいのではないと思いますが。

それと、マンションは長く住めばそういうリスクが降りかかってくる、という認識を購入者が持たず、販売者が持たせず、ということも問題でしょうね。そろそろ全国的にハード面でも入居者の面でもスラム化の問題があちこちで出てくるでしょうし、偽装のような社会問題になると思いますから、そもそもマンションとは？という議論は出てくると思います。
ただ、今回の第三者管理の国の検討内容を見ても、肝心のスラム化マンションについては匙を投げた格好ですから、しばらく法整備は進まない気がします。

＞それと、マンションは長く住めばそういうリスクが降りかかってくる、という認識を購入者が持たず、販売者が持たせず、ということも問題でしょうね。そろそろ全国的にハード面でも入居者の面でもスラム化の問題があちこちで出てくるでしょうし、偽装のような社会問題になると思いますから、そもそもマンションとは？という議論は出てくると思います。

もう既にスラム化は始まっております。

＞ただ、今回の第三者管理の国の検討内容を見ても、肝心のスラム化マンションについては匙を投げた格好ですから、しばらく法整備は進まない気がします。

無気力管理組合のソフト面では、匙を投げておりますが、ハード面では政治的な建築業界とその国内需要起こしに役立てるべく、既存違法建築の拡大解釈で建替えと住替えで、排除を強制してくる日は近いでしょう。

こんな記事も見ました。一部のコピペです。

今後、建て替えができずスラム化する可能性があるマンションは潜在的に多数あると考えられる。このようなマンションについては、区分所有権を解消し、建物を解体して土地を売却する処理方法が現実的となる。解体費用さえ賄えないマンションも続出する可能性があるが、区分所有権解消の枠組み作りに加え、解体費用の公的支援が必要になる。
このような問題が発生するに至ったのは、そもそも共同住宅を区分所有という形態で保有させるという仕組みに原因があったと考えられる。マンションを区分所有権の分譲で持たせる仕組みは、不動産価格上昇が持続する中、一戸建ての取得がかなわない層にも、持ち家保有のメリットを享受させる仕組みとして機能してきた。しかし現在は、将来の値上がり益は見込めない上、建て替えもままならず、マンションの資産価値は失われている。

＞解体費用さえ賄えないマンションも続出する可能性があるが、区分所有権解消の枠組み作りに加え、解体費用の公的支援が必要になる。

成る程、矢張り考えねばならないか！
分譲マンションは、自分や子供に費用負担が考えられる解体工事の寸前に逃げ出すことを。

所有権は主張するけど
維持管理・解体は誰かがやってくれるだろうと思っている区分所有者。

＞所有権は主張するけど　維持管理・解体は誰かがやってくれるだろうと思っている区分所有者。

然り、外国と違って、建替え以外の手段がない日本国の区分所有法では仕方あるまい。

来年は建替えが進むかな。８０パーセントを特別議決７５パーセントにして効果あるかな。
やはり、既存違法建築に地方自治体が厳しく締め付けることになるのかな。


規制改革推進のための3か年計画
○規制改革推進のための3か年計画(改定)(平成20年3月25日閣議決定)
II.重点計画事項 4 住宅・土地
(4)老朽化マンション等の建替えの促進
1 区分所有法の建替え決議要件に係る調査
【平成19年度・20年度調査実施、平成21年度以降できる限り早期に検討・結論】
老朽化マンションや損傷を受けたマンションの建替えの促進が求められている。
マンション建替えの際の決議要件を定めた建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号) が平成14年に改正され、建替え決議要件の見直しが図られたところであるが、改正後の決議要件においても建替えのために必要な区分所有者の同意(区分所有者及び議決権の各5分の4以上)が得られなかったために建替えが進まない場合がある、特に人数要件が制約になったり、5分の4という要件が重過ぎたりするという意見を踏まえ、法務省は、国土交通省との密接な連携の下に、決議要件の在り方の検討のために、同改正以降に建替えのあったマンションや何らかの支障があって建替えができなかったマンションも含め、また、実務者へのヒアリング等により当初から建替えを断念した事例等も踏まえつつ、老朽化マンション等の建替えの実態を調査するとともに、決議要件の緩和が老朽化マンション等の建替え促進にどの程度寄与するのか等を調査する。
その際、区分所有者及び議決権の各5分の4という特別多数決要件は過大なのではないか、区分所有者数による多数決要件は必要なのかどうかといった論点を含む調査を行い、できる限り早期に基
本的方向等について検討し、結論を得る。
規制改革関連抜粋

＞その際、区分所有者及び議決権の各5分の4という特別多数決要件は過大なのではないか、区分所有者数による多数決要件は必要なのかどうかといった論点を含む調査を行い、できる限り早期に基本的方向等について検討し、結論を得る。

お国は、８０パーセントを７５パーセントにしようとする区分所有法の改正の魂胆が見え見えだが、これでボロマンションが無くなる筈があるまい。

>>57
古いマンションでは、耐久性に劣る水分が多いコンクリートが使われ、悪質なケースでは海砂が使用され、塩分により鉄筋が錆びるなどして、耐久性が著しく落ちている。
また、コンクリートは60年の寿命を保っても、配管などの内部設備は30年程度で交換する必要が生ずる。ところがマンションでは建物内部に配管される構造となっており、後に交換しやすい工法が採用されていない。
マンションに限らず、多くの建築物について、耐久性に十分配慮して長く使うという発想には立たず、建てては壊すという発想に立って、建築物を作ってきたという根本的な問題もある。この方が、仕事がなくならず、建設業界にとって好都合である。
デベロッパーにとっては、建て替え自体が新たなビジネスチャンスともなるため、政官業は、建て替えに関する法律の整備や政策的支援の実現などについて熱心に取り組む原因はここにあるのです。

今日の某新聞によると、セレブが買っているであろう高さ６０メートル、２０階以上の超高層分譲マンションが、築１５年でトラブり始めた様だ。高額な大規模修繕に修繕積立金不足、住居区分所有者と低階層の店舗オーナーの分裂、適任業者の僅少で相見積もり不能の中で、最近の金融不況の影響もあり、超高層マンションを売りに出す人が増え始めたのだ。その結果、建物も世帯数も大き過ぎるので、いずれは破綻する物件も出ると言う、更に、超高層マンションの未来を語る事は業界のタブーでもあると言う。
国交省も問題の噴出を心配して、今年度から実態調査を始める。

見晴らしはいいけど、先の見通しがたたない超高層・・・

定期借地権こそマンションのあるべき姿なんだよね。
共産主義じゃあるまいし、みんなで所有なんてありえない。