マンション住まいは何年が限度かな

修理費ばかりで、最近は建替え費用も自分持ち出しが普通だが、それを払える者だけでやるのは無理というもの。
それとも、建替え費用のない人の専用部分を買い上げて、賃貸するか追い出しするの？

＞最近は建替え費用の自分持ち出しが普通

誰かが恵んでくれるとでも・・・？

>＞最近は建替え費用の自分持ち出しが普通
>誰かが恵んでくれるとでも・・・？

余りにも無知。
数少ない建替えは、敷地の有効活用で付加価値を付けて、持ち出しがないのが原因で進んだ。
最近は、付加価値を十分付けられない物件の、余儀なくする建替えも行なわれている現実の理解不足です。

なるほど。矢張り３０年後には出るべきだね。
マンションの最後はどうなるのかな。更地にしないと売れないだろうな。
更地にするにはマンションの撤去、鉄筋セメント廃棄費用が掛かり、更地にして売却しても追いつかない。
すると、区分所有者の負担になる。この金は有料ゴミ処理と同じだから、マンションを出るのには賃貸より売却で逃げる方が良いという計算になるな。

分譲マンションは古くなったどうのこうのではないでしょう。
住居は、個建て、賃貸しが正常な姿の中に、誰が考えたか知らないが、一部は私有、殆どは共有と言う曖昧な「区分所有」物件を考え出し、壁、床、天井は共同管理、言葉を変えれば、他人任せの管理の姿では、新古に関わらず管理なるものは出来る筈がない。分譲マンションは出来れば避けるべきで、自己責任の個建てか、他人任せの賃貸しを選択すべきでしょう。

＞実家は戸建て、年寄り夫婦で住んでいますが、今現在、さーどうしよう状態　です。いい案があったら教えて欲しい。

分譲マンションに引っ越しを勧めなさい。
鍵一つで外出自由、手入れ管理は若い人やるのが取り得です。
戸建ての手入れ管理、戸締まりの煩わしさから開放されます。

おいおい、分譲マンションなんか買ってられないし、管理も任していたら大変なことになるよ。
やっぱ、戸建てかな・・・。
http://www.l-cr.co.jp/
2008年10月03日上場廃止日等の変更に関するお知らせ
2008年10月03日破産手続開始決定に関するお知らせ
2008年10月03日（訂正）「破産手続開始の申立てに関するお知らせ」の一部訂正について

築数年のマンションですがマンション自体は５０年は持つでしょうね
私は３０年も経たないうちに死んじゃうから関係ない
子供には夫婦が死んだら売却しろと言ってます　売れるうちにね
息子が使っても良いけど、住むのにもお金がかかるようになる
駅近繁華街で賃貸売却需要はあると思うけどね

>>08
＞誰が考えたか知らないが、一部は私有、殆どは共有と言う曖昧な「区分所有」物件を考え出し、壁、床、天井は共同管理、言葉を変えれば、他人任せの管理の姿では、新古に関わらず管理なるものは出来る筈がない。

ですから、来年には、区分所有法が改正され、理事会権限を含む、名実共に第三者の管理ができる様になります。
そうすれば、区分所有者の誰かの管理、その管理役員のなり手がいない或は老齢化問題の解決になりましょう。

＞来年には、区分所有法が改正され、理事会権限を含む、名実共に第三者の管理ができる様になり＞ます。

区分所有法は現行のままでも区分所有者以外の者が管理者になることを禁じていません。
管理規約によって定められているだけですから、規約改正すればできますよ。

＞管理規約によって定められているだけですから、規約改正すればできますよ。

良く読みましょうよ。
現行の管理者は何の役にも立ちませんので、区分所有法の改正をするのですよ。

マンションは新築を10年毎に買い換えていくのがベストですね。

昔のように価格が上昇している時代でないのですから１０年毎に買い換えられる人は
一部の人だけでしょう。

>>13
議事録抜粋
「マンション管理の課題として、高齢化、賃貸化等の進展、あとは管理組合の活動の停滞ですとか専門能力の不足などによって、区分所有者のみで維持管理が適正に行えるのかどうかが困難となることも予想されるところではございます。したがって、専門的な知識・経験を有する第三者の方に管理者としてなっていただき、管理を任せる方式も考えられるところでございます。
そういった場合に、頭の中で考えられるメリット、デメリットとしましては、枠にありますようにメリットとしましては、責任の明確化、管理水準の向上、区分所有者の方々の負担軽減が考えられます。デメリットといたしましては、第三者の管理者である方に大きな権能が集中することとなってしまいますので、チェック機能が十分に働かなくなる危険性があるとか、区分所有法上は資格要件とか業務へのチェック規定がないため、区分所有者が無関心のまま安易に導入されるのは危険なのではないだろうか、あと管理組合の金銭等財産を扱うため、利益相反的立場で着服、流用等が行われる可能性とか、過度な保存行為等が求められ浪費の可能性ですとか、組合財産と管理者の方の固有財産との分別管理に問題が生じる可能性があるのではないか、というところが頭の中では考えられるところでございます。」

この文章のどこに現行の区分所有法では第三者の管理ができないと書いてあるのでしょう。
チェック規定がないため安易に導入してはならないとは書かれています。
これについては、私も同じ意見です。
区分所有法には管理者の資格要件は無いとはっきり書かれていますね。
現実問題としても既にリゾート型や投資型マンションでは管理業者が管理者として
業務を行っているマンションが存在しています。

来年、区分所有法が改正され第三者管理ができるようになる。との指摘について
改正されなくても第三者管理はできますとの意見を差し上げただけです。
第三者管理が抱える問題点を議論するつもりはありません。
人のことを言う前に自分の方こそよく読んでください。

最近は100年耐性コンクリートで、作られている物件もあるから、100年は大袈裟だと
しても、リノベーションや、リフォーム等で、最低50〜60年は住めるのではないかと
思う。30代後半で購入すれば、それ程リスクが、あるとは思えないが・・・・・。
賃貸で、リタイア後に住み続けられるマンションや、アパートを探すほうが大変かと。

建設当時の本来の物理的寿命をまっとうできるマンションってどの程度あるんでしょう？

天災や事故があるたびに法令が変更されたり、技術の進歩によってあちこちが時代遅れになってきたり。不満があるなら新築マンションに自分が引っ越せばいいのに、なぜか、建て替えムードが高まっていく。

たしかに適切な修繕を続ければ５０〜６０年は十分持つはずが、建て替え話が出てくると住民の意見が割れて修繕が進まず、３０年したあたりから、急速に朽ち果てていくことに。

中古で購入した築３０年のマンションに住んでるけど、誰かに踊らされているのか、リタイヤしてひまをもてあました年寄りたちが塊りなって、建て替え、建て替えと言い出しているために、熟成した住民コミュニティーが急速に壊れ始めているように感じます。

>>20
「しかしながら、一つの建物を多くの人が区分して所有するマンションは、各区分所有者等の共同利用に対する意識の相違、多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさ、利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ、建物構造上の技術的判断の難しさなど、適切な維持管理を行っていく上で様々な課題を有している。
また、今後、建築後相当の年数を経たマンションが急激に増大していくものと見込まれることから、これらに対して適切な維持管理や計画的な修繕及び改修、建替え等がなされないままに放置されると、老朽化したマンションは、区分所有者自らの居住環境の低下のみならず、ひいては周辺の住環境の低下など、深刻な問題を引き起こす可能性がある。
従って、分譲マンションについて、適切な維持管理や計画的な修繕及び改修、建替え等を促進することにより、良質なマンションストックを形成するとともに将来世代へ承継することが必要であり、そのための具体的なマンション政策のあり方について検討する必要がある。
これが、今回の諮問を行う理由である。」国交大臣　冬柴鉄三　諮問文理由書より

＞改正されなくても第三者管理はできますとの意見を差し上げただけです。

現代の第三者管理と、現行の区分所有法の管理者とは性質が全く異なるものを指向していると言うことです。
ですから、「理事会権限を含む、名実共に第三者の管理」の意味を理解すべきです。

マンションの建て替えは、物理的寿命より社会的寿命が要因になっているという話をどっかで読んだけど。
（検索したけど見つけられず。）
「いつかは戸建て、マンションは仮の住まい。」と思う人が多かった時代のマンションと「マンションを終の棲家。」と思う人が多くなった最近のマンションは仕様が違うのかな？
仮の住まいと思って購入したはずが、もろもろの事情で、終の棲家にしなければならなくなってしまった人たちが増えたことで、いろいろと矛盾が出来てきているのかも。

＞理事会権限を含む、名実共に第三者の管理

区分所有法では「理事会」についての定めはありません。したがって理事会の権限も
ありません。
規約によって理事会を設置しており、理事長の職務を分担したり、理事会での決定事項に
多数決原理を取り入れてるにすぎません。
あくまで理事長に管理者としての義務や権限があるのです。
区分所有法は組合員以外の第三者が管理者になることを否定していませんし、
理事会を置かなければならないとも言っていません。
管理規約を改正して、管理者を第三者とし、理事会を廃止すれば、
第三者の誰もが（法人でも可）管理者になることができ、管理者としての権限もありますから
名実共に第三者の管理は可能です。

ただ、一般的マンションの管理形態からすれば、理事会を中心とする管理形態が一般的であり、
管理会社が管理者になることは、今のところは、可能ではあっても普通ではありません。
最近の社会情勢から居住者の高齢化などにより理事のなり手不足もあり、管理が立ち行かない
マンションが増えていることから、まだ問題はありますが、管理会社が管理者となって
マンションの維持・管理を実行できる仕組みを国土交通省を中心に検討されていることは
事実です。

お役所の想定
分譲マンションをめぐる課題として想定されるもの（第１回配付資料）から
約５２８万戸、約1,300万人が居住
管理組合
≪現状≫住生活基本計画中の目標『２５年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定している分譲マンション管理組合の割合【20％（平15）⇒50％（平27）】
①長期修繕計画が不十分
①長期修繕計画の策定を普及させる施策が必要ではないか
≪現状≫
組合が全く機能していないマンションの存在。区分所有者は住民であって専門家ではない
②まともな管理ができていない、管理に精通した者が居ない
②管理に精通した者に管理させる方式の導入が必要ではないか
③大規模マンションで区分所有者の意思決定が円滑でない
③理事会、専門部会等の明確化と活用が必要ではないか
≪現状≫・組合内部の争い　　・管理規約をめぐる争い等は多いものの、弁護士会等への相談件数は少ない（４件（平１８））
④管理に関するトラブル発生
④現実に機能する紛争処理の仕組みが必要ではないか
老朽マンション
≪現状≫現在の居住者ニーズに合っていない、空室化による管理の空洞化等
⑤適切な維持管理や修繕・改修が出来ていない
⑤利便性や避難上から、EVの設置等の改修が出来る施策が必要ではないか
≪現状≫合意形成困難⇒都心：費用、建築規制面　　　郊外：団地再生面
⑥建替事業や団地再生が円滑に進展していない
⑥建替事業等の手続き、手法の合理化が必要ではないか

うちの近所に３年ほど前、築34年で建替えたマンションがあります。
団地型のマンションで敷地が広く、容積率にかなり余裕がありました。
建替えたマンションは、しかも１戸あたりの面積も増えていますが、５割程戸数が増えており
元から住んでいた方の負担は少なく済んだとのこと。
ウチのマンションとかもそうだけど、多くは容積いっぱいに建っているから
建替えは無理じゃね？
それよりも如何に長く使うかを考えた方がいいと思う。
建替えたマンションは、最初の発想から１０年近くかかって決議に至ったととか
最後は賛成派と反対派で顔を見るのもいやなほど対立したとかで苦労はあったみたい

＞ウチのマンションとかもそうだけど、多くは容積いっぱいに建っているから建替えは無理じゃね？

そいうマンションを、既存不適格建築物と言って、同じ形状、大きさの建築物の建替えはできません。
敷地の広い団地の逆で、建ぺい率によりますが、半分程度の建築物しか建替えは出来ないことになります。

>そいうマンションを、既存不適格建築物と言って

容積率いっぱいで建てられたマンションが既存不適格とは、とんだいいがかりです。
>>26さんは、将来的に既存不適格となり同じ条件では立て替えができない可能性について触れている。
中途半端な知識でしったかしないように。

≫２８さん
２６です。支援ありがとうございます。
ウチは築１３年なのでまだ建て替えまでには間がありますし、
竣工時と現在で容積率は変わっていませんから今のところ既存不適格物件ではないです。
現状のまま将来建て替えに至れば、同規模の建物が建てられると思います。

しかし、今までに建て替えられたマンションの多くが容積率に余裕があり、
建築戸数を増やすことで建て替え時の所有者の負担が軽減されているため、
成功していると聞いています。
うちのように既に容積率を９７％も消化していると広さを同じにした場合は
同じ戸数しかできませんから、建て替えに要する費用は全額を自分たちで負担しなければ
なりません。
建て替えるのは自分たちの問題ですから、当然のことなのですが、取り壊し費用や
仮住まい費用、建築費用全てで　うん千万では建て替えに至る合意形成は難儀であると思います。
しっかり修繕して長く使う方がコストパフォーマンス良いですよね。
でも、いずれは立て替えか…

＞でも、いずれは立て替えか…

でもどうやって８０％の賛同者の拠出金を捻出するのですか
中には、その頃は高齢化は自然でしょうし、年金生活者も多くなりましょう。
建替え拠出金を出せなくて、しかも買い上げ退去しない人に、賃貸し部屋を作ってまで建替えた有名なマンションもありましたが・・・。　勝算ありでしょうか。

古くなっても・・・
立地がとても良くてそこそこ敷地が広い場所ならば、大手デベが「新しいいマンション用地」として目をつけてきます。
そうすると普通に中古で売るよりも遥かに高い金額で、一軒ずつ買い取ってくれるという棚ぼた状態も期待できますし、そこか、近隣に新しく建設する同じデベのマンションに格安価格で優先入居できるという交換条件もありますね。
というか、そういう状態の団地が実際に存在しました。とても羨ましいです。
マンションは買うならやっぱり立地！ですね。

＞立地がとても良くてそこそこ敷地が広い場所ならば、大手デベが「新しいいマンション用地」として目をつけてきます。

過去の地上げ屋待ちはもう流行りません。

古いマンションが多くなり、国は土建屋の保護の為にも建替えを強引に出来ないかを模索中。
そんな事より、区分所有法を改正して、８０％の賛同で、建替えばかりでなく、売却の為の管理組合の解散と清算を可能にする様にすれば、敷地不足の既存不適格マンションの解消にもなる。区分所有法で建替えしかないのは子供の発想だ。

＞最後は賛成派と反対派で顔を見るのもいやなほど対立したとかで苦労はあったみたい

８０％の賛成で建替え派は、反対派の専有部分を時価で買い取ることは区分法の規定ですよ。
８０％に達せずに否決された場合には、両派のいがみ合いは残りましょうが、建替え成立して二ヶ月余で反対派は出て行くのですから、いがみ合うとはちょっと矛盾してはいませんか。

>>32
>>31さんのおっしゃることはこの１，２年は現実です。
マンション供給過多で飽和状態の地域が増え、大手デベも従来は敬遠していた建替や再開発に余力を回さざるを得ない状況です。情報待ちでなく、築年を見ながら情報収集は進め、管理状態の悪いマンションならば、探りを入れることは当然あると思います。

＞30年も40年も前のマンション建替えだと、今の建築法だとかなり大きく建てられますよ。同じ建蔽率でも、そこに含まれる専有部分が違うから。

たどたどしい日本語が気になりますが、現建築基準法で大型化が可能であるのなら、昔の敷地が十分な分譲団地の以外のマンション建替えが、どうして進まないのでしょうか。

適当な時期に転売して、新しいマンションに住み替えればいいのに。
私は今度、３回目の新築に引っ越すけど。

＞私は今度、３回目の新築に引っ越すけど。
アパートとマンションを間違えないでね。或は無い物ねだりかしら。

>>39
改修が入る前に新築に住み替えする人って意外にいるみたいですよ。
うちのマンションでも築10年ぐらいで、結構近場に買い換えた人がいました。
家計が許すなら、うちも買い換えたいですね。
当たらないかな、宝くじ・・・

お金があるなら、プロがきちんと管理している賃貸に住み続ける方が得かもしれないですね。生活スタイルにあわせて住み替えも楽だし。
分譲マンションって、結局、素人集団によって管理するから問題が多いし、問題減らすために頑張ろうとすると、時間という貴重なリソースを浪費されることになるし・・・

>>３９さん４０さん
そうみたいですね。
中古を買う時の注意点の一つに大規模改修がいつ行われたか、行われるか、修繕積立金は十分か、というのがありますから。
買って一安心したところに、大規模改修で修繕積立金が足らずに手出しが必要になると大変ですからね。
それを見越して、前の人は売り払うんでしょうけど。

３０年以上のマンションには、修繕積立金過小の問題、劣化した配水管の更新、アスベスト使用箇所の公開と対策、非居住の区分所有者の増加などなど、問題点は増加の一途をたどることは必定でしょう。

>>43
それをなんとかしようとするのがお国です。
履歴表示制度でボロマンションのあぶり出し。
管理組合を形骸化して、お国の手先を送り込んで、建て替えに持込み、反対者を追い出す法律を作成中。
そうすれば、再開発事業が進み、政官業は万々歳。私有財産制度の骨抜き。

元々、区分所有権はインチキ私有財産制度だよね？

>>44、>>45

分譲のマンションの建替の困難さをどれだけ貴方がご存知かは知りませんが、少なくとも「再開発事業が進み、政官業は万々歳」といった美味しい話ではありません。
まして、そのために法整備を今まで目論んできたなど、誰にもメリットのないことであり得ません。
あなたも認めているとおり、マンションは民法−区分所有法だけでカバーできる代物でなく、ストックの劣化、居住権の問題を抱えることから国交省も関与せざるを得なくなったものです。

＞管理組合を形骸化して、お国の手先を送り込んで
とありますが、お国の手先を送り込んで建替に持ち込むなど、どこにメリットがあるんですか。手先とは誰で、そのように民間の一団体である「管理組合」に送りこむのか教えて頂きたいですね。

＞区分所有権はインチキ私有財産制度

どういう意味ですか。私有財産は一般に諸法律の制限を受けますし、区分所有権もその制約の範囲内で使用するのです。「インチキ」とまでおっしゃるのは興味がありますので、詳しく教えてください。

>>46

ちなみに私は行政側でもマン管センターの回し者でもありませんよ。すぐそのようなレスが帰ってきそうですからね。^^;
ついでに
＞で、そのように民間の一団体である「管理組合」に送りこむのか教えて頂きたいですね。

は「で、どのように民間の・・」です。失礼しました。

>>43
仕方がないから、修積金は無理としても、「敷金１ヵ月、礼金１ヵ月、家賃9万5000円、管理費3000円」で不動産屋の広告に賃貸すると書いてもろらうか。

>>46

44、45ではありません。
宇田川住宅タイプの建て替え可能な、築３０年超のマンションに住んでいます。

>少なくとも「再開発事業が進み、政官業は万々歳」といった美味しい話ではありません。

そうでしょうか？
手先どころか、耐震偽装問題でちょっと有名になった某元国土庁長官が、ちょくちょく出向いてきます。手引きしている組合員がいるんだと思うけど。いろいろと黒い噂の絶えない政治家、美味しい話でなかったら関わってこないと思う。ヒューザーの社長をかばうことが国民のためになるとの信念があっての行動とも思えない。


＞区分所有権はインチキ私有財産制度

「インチキ」とまで言えるかどうかはともかく、建て替え問題が出ているマンションにいると、区分所有というのは所有権とは名ばかりっていうことを実感する。

きちんと修繕をすれば、あと３０年以上は使えるはずの駆体が、組合員の総意という名の下に８割の賛成があれば、残りの２割弱の人の権利が奪われてしまうって異常だと感じませんか？
マンションの建て替えって、鉄道とか道路と同じようなレベルの公共事業なのでしょうか？

まぁ、しばらくは、景気の悪化で宇田川住宅タイプの建て替えすらも難しい時代に突入すると思うので、建て替え話も少しは落ち着くのではないかと期待しているけど。

46です。
景気が悪いと業界も仕方なく建替に関わらざるを得ないわけですが、都市機構の宇田川住宅のように容積があり余ってるマンションばかりではないこと、既に地方以外では景気のせいもあり戸数だぶつき・買い控えの時勢にあること。景気回復となれば民間需給のコントロール策もない中で、高齢者中心の意思形成、権利調整、生活支援など、依然時間も手間もかかるマンション建替など優先順位では下に来ること、こういったことで「美味しくない」と申し上げたものです。
貴方の事例がどのような内容かは、分かりませんが、むろん、規模や立地、利権の関係では個々にそういった動きはあるでしょうけどね。

財産権の話は、たしかにおっしゃる部分はありますが、気になったのは
＞きちんと修繕をすれば、あと３０年以上は使えるはずの駆体が、組合員の総意という名の下に８割の賛成があれば、残りの２割弱の人の権利が奪われてしまう

むしろ「きちんと修繕すれば使える」の説明責任（技術面、経済面）が果たされないままで建替決議がされることのほうが問題なのではないですか。私有財産が制約の範囲内の自由しか持たないのは建築基準法、都市計画や農地規制などあらゆる法令を見ても分かりきった話で、区分所有法だけがおかしいのではないと思いますが。

それと、マンションは長く住めばそういうリスクが降りかかってくる、という認識を購入者が持たず、販売者が持たせず、ということも問題でしょうね。そろそろ全国的にハード面でも入居者の面でもスラム化の問題があちこちで出てくるでしょうし、偽装のような社会問題になると思いますから、そもそもマンションとは？という議論は出てくると思います。
ただ、今回の第三者管理の国の検討内容を見ても、肝心のスラム化マンションについては匙を投げた格好ですから、しばらく法整備は進まない気がします。

＞それと、マンションは長く住めばそういうリスクが降りかかってくる、という認識を購入者が持たず、販売者が持たせず、ということも問題でしょうね。そろそろ全国的にハード面でも入居者の面でもスラム化の問題があちこちで出てくるでしょうし、偽装のような社会問題になると思いますから、そもそもマンションとは？という議論は出てくると思います。

もう既にスラム化は始まっております。

＞ただ、今回の第三者管理の国の検討内容を見ても、肝心のスラム化マンションについては匙を投げた格好ですから、しばらく法整備は進まない気がします。

無気力管理組合のソフト面では、匙を投げておりますが、ハード面では政治的な建築業界とその国内需要起こしに役立てるべく、既存違法建築の拡大解釈で建替えと住替えで、排除を強制してくる日は近いでしょう。

こんな記事も見ました。一部のコピペです。

今後、建て替えができずスラム化する可能性があるマンションは潜在的に多数あると考えられる。このようなマンションについては、区分所有権を解消し、建物を解体して土地を売却する処理方法が現実的となる。解体費用さえ賄えないマンションも続出する可能性があるが、区分所有権解消の枠組み作りに加え、解体費用の公的支援が必要になる。
このような問題が発生するに至ったのは、そもそも共同住宅を区分所有という形態で保有させるという仕組みに原因があったと考えられる。マンションを区分所有権の分譲で持たせる仕組みは、不動産価格上昇が持続する中、一戸建ての取得がかなわない層にも、持ち家保有のメリットを享受させる仕組みとして機能してきた。しかし現在は、将来の値上がり益は見込めない上、建て替えもままならず、マンションの資産価値は失われている。

＞解体費用さえ賄えないマンションも続出する可能性があるが、区分所有権解消の枠組み作りに加え、解体費用の公的支援が必要になる。

成る程、矢張り考えねばならないか！
分譲マンションは、自分や子供に費用負担が考えられる解体工事の寸前に逃げ出すことを。

所有権は主張するけど
維持管理・解体は誰かがやってくれるだろうと思っている区分所有者。

＞所有権は主張するけど　維持管理・解体は誰かがやってくれるだろうと思っている区分所有者。

然り、外国と違って、建替え以外の手段がない日本国の区分所有法では仕方あるまい。

来年は建替えが進むかな。８０パーセントを特別議決７５パーセントにして効果あるかな。
やはり、既存違法建築に地方自治体が厳しく締め付けることになるのかな。


規制改革推進のための3か年計画
○規制改革推進のための3か年計画(改定)(平成20年3月25日閣議決定)
II.重点計画事項 4 住宅・土地
(4)老朽化マンション等の建替えの促進
1 区分所有法の建替え決議要件に係る調査
【平成19年度・20年度調査実施、平成21年度以降できる限り早期に検討・結論】
老朽化マンションや損傷を受けたマンションの建替えの促進が求められている。
マンション建替えの際の決議要件を定めた建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号) が平成14年に改正され、建替え決議要件の見直しが図られたところであるが、改正後の決議要件においても建替えのために必要な区分所有者の同意(区分所有者及び議決権の各5分の4以上)が得られなかったために建替えが進まない場合がある、特に人数要件が制約になったり、5分の4という要件が重過ぎたりするという意見を踏まえ、法務省は、国土交通省との密接な連携の下に、決議要件の在り方の検討のために、同改正以降に建替えのあったマンションや何らかの支障があって建替えができなかったマンションも含め、また、実務者へのヒアリング等により当初から建替えを断念した事例等も踏まえつつ、老朽化マンション等の建替えの実態を調査するとともに、決議要件の緩和が老朽化マンション等の建替え促進にどの程度寄与するのか等を調査する。
その際、区分所有者及び議決権の各5分の4という特別多数決要件は過大なのではないか、区分所有者数による多数決要件は必要なのかどうかといった論点を含む調査を行い、できる限り早期に基
本的方向等について検討し、結論を得る。
規制改革関連抜粋

＞その際、区分所有者及び議決権の各5分の4という特別多数決要件は過大なのではないか、区分所有者数による多数決要件は必要なのかどうかといった論点を含む調査を行い、できる限り早期に基本的方向等について検討し、結論を得る。

お国は、８０パーセントを７５パーセントにしようとする区分所有法の改正の魂胆が見え見えだが、これでボロマンションが無くなる筈があるまい。

>>57
古いマンションでは、耐久性に劣る水分が多いコンクリートが使われ、悪質なケースでは海砂が使用され、塩分により鉄筋が錆びるなどして、耐久性が著しく落ちている。
また、コンクリートは60年の寿命を保っても、配管などの内部設備は30年程度で交換する必要が生ずる。ところがマンションでは建物内部に配管される構造となっており、後に交換しやすい工法が採用されていない。
マンションに限らず、多くの建築物について、耐久性に十分配慮して長く使うという発想には立たず、建てては壊すという発想に立って、建築物を作ってきたという根本的な問題もある。この方が、仕事がなくならず、建設業界にとって好都合である。
デベロッパーにとっては、建て替え自体が新たなビジネスチャンスともなるため、政官業は、建て替えに関する法律の整備や政策的支援の実現などについて熱心に取り組む原因はここにあるのです。

今日の某新聞によると、セレブが買っているであろう高さ６０メートル、２０階以上の超高層分譲マンションが、築１５年でトラブり始めた様だ。高額な大規模修繕に修繕積立金不足、住居区分所有者と低階層の店舗オーナーの分裂、適任業者の僅少で相見積もり不能の中で、最近の金融不況の影響もあり、超高層マンションを売りに出す人が増え始めたのだ。その結果、建物も世帯数も大き過ぎるので、いずれは破綻する物件も出ると言う、更に、超高層マンションの未来を語る事は業界のタブーでもあると言う。
国交省も問題の噴出を心配して、今年度から実態調査を始める。

見晴らしはいいけど、先の見通しがたたない超高層・・・

定期借地権こそマンションのあるべき姿なんだよね。
共産主義じゃあるまいし、みんなで所有なんてありえない。

>>61
区分所有権と定期借地権とは両立しているのに次元が違うコメントと拝察しています。
でも定期借地権は、安い物件が買える理屈だが、当然に地代を払い続けなければならない上に、契約完了時に（通常５０〜５１年後）更地にして返還しなければならない。つまり、解体費用がそのとき必要になってくる。
更に、転売は可能といっても、中古市場が未整備であるため、どのような条件で転売できるか、将来は予測不可能です。

>>61
その共産主義は土地が国のものなんで、すべて定期借地権ですが、何か？

＞その共産主義は土地が国のものなんで、すべて定期借地権ですが、何か？

「共産主義じゃあるまいし、みんなで所有なんてありえない。」とは日本ダベ！
マトモな日本語書いてチョ。

>>64
しょうがいないですよ。それが集合住宅ですから。
共同所有がいやなら、１棟オーナーになるか賃借にすることです。
もちろん戸建という選択肢もありますし、ダンボール生活という方向性もありますね。

>>61
＞＞６２への対論はないの？
途中にヤジが入って、良く聞こえないんです。

いずれにせよ、定期借地権付き分譲マンションや等価交換（土地は地主、建築費はデベの負担で、完成後に出資割合で地主とデベが区分所有し、デベは自身の分を分譲した）マンションは、マンション購入者には安価であるが、購入後の先は考慮してはいない。

何年持つかより、住み易い立地で子供が内装リフォームして２世代で持ったら御の字だと思っている。
今のマンションならそれくらいは普通に持つと思うけど。

建物がもっても修繕とか上がってるよね。
築３０年、４０年のマンションだらけの３０年、４０年後って、想像つかないな。
でも、手入れの違いがはっきりしそうだよね。
同じ築年数でも・・・

長く経てば、賃貸し、売却も安くなるので、経済力の弱い人、若い人が住む様になる。
賃貸しアパートなら、オーナー個人の判断で全ては決められるが、分譲マンションの多数の区分所有権者では、簡単なものではなく、もう既に区分所有原則が成り立たなくなって来ている。
年寄り対策の美名のもとに、政府、国交省は区分所有法の改正と、これによる管理の見直しの検討が行われている様だが、相変わらずの建て替えか大規模改修かという二者択一路線の継続なら全く解決できないだろう。

>>61　>>64
同じ人かもしれないけど、共産主義を知らないのか、はたまた日本語の読解能力がないのか？

>定期借地権こそマンションのあるべき姿なんだよね。共産主義じゃあるまいし、みんなで所有なんてありえない。

＞その共産主義は土地が国のものなんで、すべて定期借地権ですが、何か？

＞「共産主義じゃあるまいし、みんなで所有なんてありえない。」とは日本ダベ！
＞マトモな日本語書いてチョ。

共産主義＝定期借地権（みんなで所有していない）
日本＝主に所有権付きマンション（みんなで所有している）

日本語わかってる？？？

ついでに今後日本は共産主義を見習って、定期借地権マンションを多く作っていくそうです。
今後、所有権付きマンションを減らす見込みです。　　By 政府

みんなでって書くから意味がわからなくなるんだよ。
みんなでではなく、国が所有するのが共産主義
みんなって書くと、国民を指してることになるからね。
国民が所有するのが日本。OK？

なるほど！
区分所有権とは、実は国ぐるみの詐欺だったんだな。

＞区分所有権とは、実は国ぐるみの詐欺だったんだな。

国だけではなく、海外の真似ではあるが、それに政官業の不純な関係がからんで区分所有法なるものを作り上げたことは確かだ。
本来賃貸しアパートを作ろうとしたデベが、土地と鉄骨セメント代を入居者に払わせ、将来の管理費をも払わせる為に、実際は専用部分の内装を含む空間だけしか分譲販売しないのに、区分所有権なるものを法律で作り上げた。

賃貸にするか、10年毎買い替えにするか、それとも利便性の劣る場所に戸建を買うか？
いっその事、都心の公園で生活も悪くないかもな？

それが一番安上がり。今後増えていくんじゃないかなー。
ただ、週に二度は銭湯行ってね。
何年も入らないと、ものすごいことになるよ。働けない。

そういえば、最近エレベーターのモータールームの前で寝泊まりしているのは貴方ですね。
マンションも古くなると困りものです、廃屋同然になりますからね。

国交省マンション政策部会(第2回) 議事録から

そのことと関連しますか、そうすると、やがてこのマンションというのは、今は再生するとか建て直すみたいな話かありますけれども、いよいよ建て直しといっても、もうほんとうに建て直さないで壊すとか、建て直せないでそのまま行って滅失するということもあり得るわけで、最後どうするのかなというのがあって、ほんとうに危険であれば、現行法
でも除却するなり何なりということはできるんでしょうけれども、そういう形になるのか、あるいはその直前であれば自治体管理に移行するみたいな仕組み、あるいは不良債権の処理みたいなんですけれども、考えることになるのかなというのがあって、何となくやっぱりマンションは非常に問題のある存在であると、現行の仕組みのもとでは、という点は、
やっぱりむしろ共通して皆さんお持ちだという印象を強く持ったので、そういう根本問題があるということを意識しながら、差し当たって何をしようかということで、できることをやるというのがよろしいんじゃないかと思います。
以上です。

適齢期５年以内　　婚期ギリギリ１０年以内　　２０年厳しい　３０年売る前に化粧直し
ジョンレノンの住んでたパゴダハウスなら年数関係ない。
高級なところは売れる。コーポオリンピア　　　東京オリンピックに因んで命名◎
　　　　　　　　　　　徳川マンション　　　　徳川家子孫　？
　　　　　　　　　　　古河庭園マンション　　古河庭園隣接？
　　　　　　　　　　　広尾ガーデンヒルズ　　日赤病院跡地◎
下がってない価値有りご存じですか？日本のバゴダハウスに住みたい。

ちなみにダコタハウスな

どうせダコタハウスもパゴダハウスも
パタゴラスもガラパゴスも似たもんだろ？
ちょっと違うか？

すいません。バコタハウスでした。
ローズマリーの赤ちゃんの映画の舞台。
ジョンレノンの射撃された場所。

結論は

マンションは買うな借りろ！

以上

>>82

だからDAKOTAだって

http://en.wikipedia.org/wiki/The_Dakota

を参照

すいません。バコタハウスでしたね。
間違って覚えていたようです。

そうバカダハウス。
間違えないようにね。

87ブ-88ブーです。82の私もブ-。正解はダコタハウス85でハナマル。

カタカナってことは日本にあるんだね？
そのレオパレス21ってやつ。