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匿名さん
[更新日時] 2011-04-03 17:57:47
今は、管理でマンションを買うとよく言われますが、みなさんのマンションの管理会社はどうでしょう?
どこの管理会社がいいですか?
我が家は、大手のデベ系管理会社ですが、水漏れがして連絡をして、来てもらっても写真を撮って帰るだけ。
保険を使って修理をしたいので、報告書くださいと言っても「連絡ミスでまだ出来てません」といいつつ既に半年。
電話しても、担当者はいつも「休暇中」
上司を出せというと出てはくるが「担当でないとわかりません」という返事。
さらに、自転車置き場に名前書いてかぎもかけて止めてあった自転車を、管理人が鍵を壊して他の住人に「だれも乗ってないからどうぞ」と差出しそんな状況をしらない私は警察に届け、そのもらっただけの住人は窃盗で逮捕。
その件で説明を求めても、「管理人がどう思ってやったか不明」「管理人はくびにしたのでもう問い詰められない」という返事。
こんな管理会社って他にもあったら知りたいです。
今、引越しを考えていて参考にしたいので、よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2004-02-23 17:23:00
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最悪の管理会社情報
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190
匿名はん
このスレにピッタリの出来事があります。
管理会社の担当者が自社の管理するマンションの住民を虚偽文書でおとしいれた結果、
裁判にまでなり大阪高等裁判所にて名誉毀損の支払命令がだされました。
その後、監督官庁から業務改善命令が出たにもかかわらず、その悪質な行為をおこなった担当者を
をかえることもなく、そのマンションを担当させ続けているのです。
ルネと名がつくマンションで起きた本当にあったお話です。
一般の常識とは、かなりかけ離れた感覚をこの管理会社はもっているのではないでしょうか
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191
匿名さん
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192
匿名さん
屋外の排気フードや玄関ドアの枠を「専有部分だ」と決めつけるようなマンション知識皆無の管理会社も最悪に近いと思う。
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193
マンション住民さん
地区2年目のマンション住民です。
自分の所を見ても管理会社がいい加減なのは
いい加減な(もしかして何か貰ってるのかと思うほど)理事長と
それを判っていて放っておく理事会のせいだと思う。
こちらが文句言ってもどうしようもない。
まともな理事は、皆辞めたし…。
来年は任期が切れてやめるだろうと思ってる人もいるようですが
任期とかも無視するだろうし、理事会は止めないだろうね。
10年後お金無くって文句言っても後の祭りって事でしょう。
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194
匿名はん
最悪というか、場違いな管理会社もいかがなものかと。
繁華街の雑居ビルを専業としてきたような業者が、乗り出してきたようなケース。
つまり、マンション管理のノウハウもないくせに、マンション管理を始めたような所。
「○○ビル管理センター」という。
皆さんのマンションが、該当しませんように願っています。
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195
現役理事長
>>193
その理事会を放置している自分のせいとは思わないのねw
どこにでもいるよね、こういう「自分はやらないが文句だけは言う」**が…。
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196
匿名さん
最悪の管理会社とダメな管理組合が結託すると・・・
共用部分の漏水指摘しても2年近く放置、エントランスが陥没してから入居者の責任にされて1戸当たり30万近い臨時出費を強いられた上、管理の怠慢を棚に上げて管理費大幅値上げをしようとしている。
管理組合の同意を得ずに管理会社が勝手にBフレッツを導入し、事後承諾でその金を請求。
管理組合の同意なしでEV保守業者を勝手に変更し、指摘するまでそれを隠していた。
大規模修繕は築25年で行えばとのこと。昨年、建築後初めて鉄部塗装したがもう手遅れって感じ。
しかし、管理組合もダメで総会出席率5%未満。全40戸のうち37戸が投資用?で又貸し状態。
都内のペンシルマンションに購入者=住民として住んでいる私がいけなかったのでしょうけど。
管理会社の言いなりになって、意見1つ言えない管理組合なんて、管理会社にとっては鴨なんでしょうね。
現状は築17年でコンクリが爆裂し鉄筋むき出し。もちろん何もせず放置されてますよ。あと何年もつのか心配ですよ。
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197
匿名さん
仙台在中。
知り合いの所へ遊びに行ったら、管理人と誰かが話してるのを聞いてしまいました。
「私たち管理会社は住民の人にこれ以上住みよい環境になってもらおうなんて考えてませんから。」と・・管理人。
管理会社は 朝日ハウジング。
最低だなとドン引きしてしまいましたね。知り合いには失礼ですが、私の住まいがこんな程度の低い管理会社じゃなくて本当に良かったと思います。
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198
匿名さん
>そのもらっただけの住人は窃盗で逮捕。
逮捕された住人は、管理会社や管理員を訴えないの?
窃盗の共犯と器物損壊の罪には当たらないのだろうか?
管理会社に責任を取らせる行動も取りつつ、
あなた自身は「器物損壊罪」の罪で警察に告訴すべきでは?
警察に告訴が受理されたら、受理した警察は当該管理員を
探し出して逮捕しなければいけなくなると思います。
ちなみに親告罪の告訴期間は犯人認知後6ヵ月。
これって机上の空論ですかね?
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199
匿名さん
>管理会社は住民の人にこれ以上住みよい環境になってもらおうなんて考えてません
管理会社は基本的には言われたことしかやらないのが普通なのでは・・・。
なんといっても、”管理”ですから・・・。提案してくれる優良な会社もあるとは
思いますが、それほど多くはないような気がします。自分が知っているのは、3社
しかないので、全体としてどうなのかはわかりませんけど。
提案も注意しないと、管理会社が儲けるだけに終わってしまう・・・・。
だから逆に、優良会社ほど、それを気にして、あまり提案はしてこないような気もする。
基本的に、新たに何かをやろうとすれば、必ず費用が発生します。物品の場合もあるし、
新たな事に対する人員の増加の場合もあります。アイディアだけなら無料ですけど。
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200
元大手系管理会社勤務
住民さんが本当に望む事というのは、大抵は会社にとっては利益にならない話。指摘の通り提案すれば費用がかかる。儲けにならなければ自分の成績に跳ね返りますし。だから余計なことをやりたがらない、冒険をしたくないんですよ。この業界の給料の安さとあいまって、モチベーションも上がってこないのです。藪から蛇、って奴を嫌うのです。
まあそれでも提案に対しては自分にも利益になって、住民さんにもプラスになるような落しどころを必死になって考えるわけです。でもそんなうまい話があるわけない。だから言われたことだけを(会社に不利にならないよう)きっちりこなしながらも、大きな問題を起こさずかつ利益もちゃんと出すことを目指す。結局、そういう担当が一番評価される訳です。いいことだとは思いませんが。
>管理会社は住民の人にこれ以上住みよい環境になってもらおうなんて考えてません
少なくとも現業で携わる人がそんな考えでは困りますね。恐らく担当者・管理人の多くはそういう考えは持っていないはず。でもやりたいけどできない、というジレンマに苦しんでいる人は実際多いです。私もその板ばさみに苦しみ辞めましたから。
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201
匿名さん
この種のスレッド程情けないものはない。
管理会社は、他人の評価で判断するのではなく自分で判断することです。
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202
匿名さん
いや、自分で本当に経験できる管理会社なんて、せいぜい2,3個でしょう。
管理会社に対する考えは、本当に様々だと思います。正しいのは、すべて管理組合が
コントロールすることだとは思いますが、管理組合の理事は、余暇でやるしかないの
で、ある程度はまかせるしかありません。どこまでまかせるかは、結構むずかしい。
いろんな話が聞けるだけで勉強になります。自分だけの狭い経験で考えてはいけ
ないんだなと思います。
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203
匿名さん
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204
匿名さん
住民の利益=管理会社の不利益という構造が有りますが
住民の利益の為に会社が不利益となるならそれが管理会社の改善課題です
他の業界はそうやって進化してきましたがこの業界は進化していないのが実態です
管理員が会社に改善提案すると会社の利益に反するとして解雇します
住民の利益になり結果的に会社の利益になる方法が有るのに面倒なことをするなということです
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205
匿名さん
>管理員が会社に改善提案すると会社の利益に反するとして解雇します
今時、解雇に甘んじる必要はないでしょう。提案の仕方に工夫したら如何ですか。
>住民の利益になり結果的に会社の利益になる方法が有るのに面倒なことをするなということです
一管理会社と管理組合の間での問題なら、一般には契約があるのですから、それに従うべきでしょう。
それを無視した場合には面倒な事とされるケースが多い様です。
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206
匿名さん
私の住んでいるマンションの管理人は、
マンションの販売会社の悪口を言いふらしています。
某新聞に、販売会社の疑惑の記事が掲載されたのですが、
その切り抜きを、通りかかる住民に見せています。
記事は、脱税疑惑と暴力団の関係を匂わせるもので、
それを知ったところで、すでにマンションを購入してしまっているので、
住民としてはどうしようもありません。
この件に限らず、なにかにつけて販売会社の悪口をいうこの管理人に
辟易しています。
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207
入居済み住民さん
うちの管理人さんはものすごくよい管理人さんです。
みなさんのをご意見を読んでいるとなおさら感じました。
時間が空いているときだとはおもうのですけど、
なにか強風などがあったときなどは勤務時間ではないのに
掃き掃除などをしていたり、とにかく良く見かけます。
管理会社にも不満はひとつもありません。
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208
匿名さん
今まで、自主管理及び委託管理のマンションでの理事を何回か輪番制によりやらせていただきました。実際にマンションを何個もわたり歩きさらに役員までやらないと管理会社の実態がわからないと思います。ましてや、たまたま順番で自分が役員に初めてなったというような人は、他の管理会社との比較も難しく、こんなものだろうと思うのが現状かもしれません。
マンション管理会社の特集雑誌を今まで、何冊か購入しましたが、週間ダイヤモンドの2008年2月16日号が顧客満足度の観点で評価しており、非常に参考になりました。現状の管理を非常に的を得た内容となっておりました。管理会社の変更もしくは交渉のすべとして、バックナンバーを購入されはどうでしょうか。
また、総会でもよく管理人の業務内容につきて議論になりますが、まず、委託業務契約書の内容を確認し、業務の範囲を確認してから、交渉すべきです。総会での発言でよくわからないのに発言する人が時々いるので・・・。委託契約書をそのまま、何社かにみせて、見積もりを取り、交渉するなども必要かと思います。ただ、理事会のプロセスを経て、アンケートをとり、実際には、他の住民がそれほど、感じてないかもしれませんので、最終的に総会を経なければ、管理会社の変更は難しいと思います。しかしながら、住民のかたは、役員をめんどくさく思っている人が多勢なので、だれかが、やらなければいけないのも実情だと思います。
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209
匿名さん
>>207
ある意味「当たり」の管理人さんだと思います。
ただ・・・
>勤務時間ではないのに掃き掃除などをしていたり、とにかく良く見かけます。
・・・は将来管理人さんが代わった際、問題になるかもしれません。「前の人はやったのに、今の人はやらない・・・」とか。そういう管理人さんの良心的な「サービス」の部分を「仕様」と思っている人も少なくないので、そこはフォローが必要かも。
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210
理事経験者
引渡し3年を経過した600戸の高層マンションです。
デベ直属の管理会社でしたがフロントマンは誠実でもあり一緒になって諸問題を解決してきました。
しかしフロントマンも会社の経営方針や人材不足に対抗できません。
まじめに対応する気力をもつほどつらくなったのでしょう、退職してしまいました。
沢山の積み残しが存在しており管理会社変更を漠然と考えていました。
後継フロントマンに能力上の問題があり理事会では不満が広がり始めました。
2年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
具体的事例を整理していたのでこれを使って5月の理事会、9月の臨時総会で変更を決議しました。
組合がしっかりしていれば管理会社はそれなりに対応するし案山子(沈黙)理事や無能理事長であれば管理会社はどんどん手抜きすることを勉強会で学びました。
露天や香港の買い物のように買い手の姿勢次第なのです。
大手の管理会社なら悪評を立てられたり営業に影響しない程度で一定の品質は確保してくれます。
しかしこれでは理事会のメンバーが変わるごとに品質が変わってしまいます。
委託契約書は標準型が使われるしそれは受注者に都合よいように作られています。
3年目の契約更新に際して私は業務委託契約書の内容にきびしい注文をつけました。
フロントマンの責任の明確化、業務不履行があれば損害賠償請求する条項を独立して定めました。
標準契約書は”ざる”であることを再認識しました。
今回の管理会社募集に際して要求仕様書の充実をコンサルタントに求めました。
仕様書作成が出来るコンサル選考もポイントです。
不満が残るとはいえかなり充実したと思います。入札にあたり公平性が確保できました。
私の経験では当たり前の発注仕様書作成ですがこの業界の慣例もあり理事経験者の理解を得ることにも苦労しました。
要するに仕様書なき入札、ざるのような委託契約書では管理会社の思う壺でありそれへの対策が必要なのです。
コンサル(マン管士)も管理の実態把握には限界があります。理事長、理事自身が管理状態を把握し問題の根源はどこにあるのかを分析しコンサルと十分協議することです。これに対応できるコンサル探しも難しいですが。
管理会社変更に限らず契約更新に際して適度に注文をつけることが必要です。
お互いに利害対立であるからこそ契約書が重要なのです。
長文、生意気な意見ですみません。ここでのコメントも場違いかもしれませんが。
委託契約書にご興味があればポイントを開示しても結構です(ただし個人ベースです)。
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211
NO208by匿名さん
NO210by理事経験者さんと全く同意見です。
フロントマンの人事異動が数年でかつ多くの物件を担当しているとこちらから働きかけないと、後回しにされがちです。フロントマンは、現場は、管理人に丸投げで、フロントマンの責任の明確化という点では、同意見です。
週刊ダイヤモンドで紹介されたコンサルティングの本も購入し、参考になりました。
たしかに、国土交通省の委託契約書の標準型は、管理会社の悪徳業者を締め出すための指針作りとしては、それなりの役割をもったものだと思います。あくまでも、最低ラインのものでしょう。標準型以上のものを作るには、各々の管理組合で積み上げていかなくてはならないと思います。管理会社自ら、委託契約書の管理組合よりのハードルは、あげないでしょう。
NO210by理事経験さんの業務委託契約書のポイント、ご教示いただければと思うのですが、いかがなものでしょうか。
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212
理事未経験
そういえばうちのマンションの担当者は全然つかまらないね。管理人さん曰く、30件近くも担当しているんだそう。マンションだけでなくて、大型商業ビルやらリゾートホテルまで担当しているらしい。だから急ぎの用件でつかまっても地方出張中やらで当座の処置しかとれず、タイムリーに事が運ばなくて困ることもある。マンション管理会社というより「ビル管理」会社といった風情かな。思いもかけない色々なノウハウは出てくるけど、マンションに特化している感じではない。
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213
匿名さん
No.210 by 理事経験者さん
「フロントマンの責任の明確化、業務不履行があれば損害賠償請求する条項を独立して定めました。」というのは、具体的にどのようなものでしょうか?
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214
匿名さん
大論文の割には具体性の無い事が気になります。
>委託契約書は標準型が使われるしそれは受注者に都合よいように作られています。
オリジナルは建設省天下り先の管理会社団体が作ったので。その傾向があることは否めませんが、その後改正されておりますので、抽象的ではなく具体的指摘をすべきでしょう。
>3年目の契約更新に際して私は業務委託契約書の内容にきびしい注文をつけました。フロントマンの責任の明確化、業務不履行があれば損害賠償請求する条項を独立して定めました。
肝心の本論も抽象的で、フロントマンは、管理会社に属しているのが普通でしょうから、その業務は業務委託契約に規定すべきで、その不備を是正し、それの業務不履行は契約違反と捉えるべきです。
損害賠償とは言葉は便利ですが、費用が掛かるものの実害評価に実行が上がるものではありません。管理員業務費の類いを減額するにしても、フロントマンの不履行=管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。
>標準契約書は”ざる”であることを再認識しました。
ここでも抽象的で何がザルなのか具体的指摘をすべきでしょう。
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215
匿名さん
213
>フロントマンの不履行=管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。
「フロントマンによる委託契約の不履行」?
管理組合にとってはフロントマン=管理会社ですよ。まず交代させてくれ、というのは管理会社の論理に過ぎません。通例としてはそういうケースが多いということで、いわんとすることは分かりますが、管理組合として改善を話し合う場では「本筋」などとんでもありません。
210さんの取り組みは個々の組合判断によるもので、ここでは「主体的に取り組むことが管理改善になる」ということが発言の趣旨です。改善内容について意見を求められてるのでない以上、「具体性が足りない」だの、細部の批評をしたり、「その業務は業務委託契約に規定すべき」等210さんが当然踏まえてられることを説教したり、上記のような不適当な書き込みを含め、場が荒れる元になります。ご注意ください。
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216
匿名さん
215です。
冒頭の213 は214の間違いでした。訂正します。
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217
匿名さん
>「フロントマンによる委託契約の不履行」?
>1.管理組合にとってはフロントマン=管理会社ですよ。まず交代させてくれ、というのは管理会社の論理に過ぎません。
>2.通例としてはそういうケースが多いということで、いわんとすることは分かりますが、
1.と2.両論併記で意味不明、どちらですか?
>管理組合として改善を話し合う場では「本筋」などとんでもありません。
改善の対象は、契約の不備か、契約の不履行か,個人の問題か、それ以外は管理会社の問題か いづれかであると言うことです。
>210さんの取り組みは個々の組合判断によるもので、ここでは「主体的に取り組むことが管理改善になる」ということが発言の趣旨です。改善内容について意見を求められてるのでない以上、「具体性が足りない」だの、細部の批評をしたり、「その業務は業務委託契約に規定すべき」等210さんが当然踏まえてられることを説教したり、上記のような不適当な書き込みを含め、場が荒れる元になります。ご注意ください。
余りにも抽象的ですので具申した次第、そのうち本人からご回答がありましょう。
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218
匿名さん
217
>1.と2.両論併記で意味不明、どちらですか?
1に決まってます。「いわんとすることはわかる」とはそちらに花をもたせてるだけです。意味不明とは恐れいります。
>改善の対象は、契約の不備か、契約の不履行か,個人の問題か、それ以外は管理会社の問題か いづれかであると言うことです。
管理組合からフロントマンの交代という議論が出るということは、契約の不備がなければ契約不履行しかありません。個人の問題、会社の問題とは意味不明です。業務委託契約の考え方に照応してそのへんの具体の説明ができますか。
"まずフロントマン交代→それでだめなら契約破棄:これが本筋"との結論付け自体が不適切です。
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219
匿名さん
さっそく荒れだしてますね。例のお方はスルーですよ。
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220
匿名さん
>管理組合からフロントマンの交代という議論が出るということは、契約の不備がなければ契約不履行しかありません。
>個人の問題、会社の問題とは意味不明です
個人の問題とは、フロント自身が管理委託契約を無視するか、理解不能など資質に関わる問題です。
管理会社の問題とは、管理委託契約の無視、契約の遵守する気も能力もないなどの管理会社自体の問題です。
>業務委託契約の考え方に照応してそのへんの具体の説明ができますか。
業務(管理)委託は、管理会社と管理組合間の準委任契約ですから受任者である管理会社は善管注意義務がある一方、契約当事者、管理会社と管理組合共に任意契約解除権も持っています。
しかし、一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがありますので、管理組合としては、まず契約の誠実履行の再確認をし、それがかなわぬ場合は、ある一定時間を置いての管理会社の変更で対処するのが管理委託契約=準委任契約の本筋と言っているのです。
>"まずフロントマン交代→それでだめなら契約破棄:これが本筋"との結論付け自体が不適切です。
何が不適切であるかの説明なしのコメントは頂けません。
特に、210の記載者の管理組合は3年目の更改とは驚きました。受け渡しから3年目との期を同じにしたのでしょうが、契約期間3年とはまさに管理会社の主導に他なりません。ですから改訂を力説するのは当然です。
任意解除権のある準委任契約であるから、本来は管理組合の会計予算も関係するので1年として、毎年の通常総会ごとに現管理組合を継続契約するか否かの理事会提案を審議して管理会社と管理組合の緊張状態を保つのが契約の趣旨に合致することです。
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221
匿名さん
220
>個人の問題とは、フロント自身が管理委託契約を無視するか、理解不能など資質に関わる問題です。
>管理会社の問題とは、管理委託契約の無視、契約の遵守する気も能力もないなどの管理会社自体の問題です。
これらを含めて契約不履行です。貴方の問題の切り分けがおかしいだけのことです。
>何が不適切であるかの説明なしのコメントは頂けません。
前の発言を含めた内容を貴方が理解できてないだけですが、再度繰り返します。
>しかし、一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがありますので、管理組合としては、まず契約の誠実履行の再確認をし、それがかなわぬ場合は、ある一定時間を置いての管理会社の変更で対処するのが管理委託契約=準委任契約の本筋
「まず契約の誠実履行の再確認」=まずフロントマンの交代、と短絡するのが不適切といってるのです。
契約不履行・不十分の確認は当然行い、それが事実であるとなった段階では、同時に
>一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがあります
といったことのないよう会社と交渉を経て解約へと進めるのも当然のことです。一般の管理組合の事務処理能力を低くみていませんか。
この場合、管理組合の被った不利益について、契約次第ですが、追加事務、委託料減額といったペナルティで補填することで、管理組合の利益を確保する、といった検討を放棄して、
>フロントマンの不履行=管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通
等といった管理会社側の御都合主義的な論理のみをあげてるので不適切と言ってます。
なお、>>210さんの場合の委託契約が3年目「初」更新であると、どこに書いてあったのでしょうか。思い込みと理解不足が過ぎるのではありませんか。
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222
NO208by匿名さん
まず始めに、管理会社の関係者の方が、自己防衛的な発言の場ではないので、ご承知下さい。マンションの理事をやられている方は、単純に皆さん悩まられているのです。順番でやりたくもない理事を無報酬でやらされて、それでも責任感のあるかたは、しぶしぶ全うするため、理事として任期の間、皆さん勉強して、頑張られております。
210の方は、本当にえらいと思います。最近は、新築マンションの管理会社と修繕積立金をチェックするようになりました。このことは、そのグループ企業の傾向がうかがえます。販売会社は、ローンのシュミレーションで、管理費と修繕積立金を入れて、月々の支払いを提示するので、販売促進のため、修繕積立金を安めに設定しがちです。また、管理費は、自社のグループ会社(連結対象以外も含む)が販売後、管理会社としていすわるケースが多勢ですが、再委託先からバックマージンをもらい、お互いWINWINの関係として、ずっと居座ります。管理費の収支バランスですが、マンションの分譲当初がとんとんになるように設定されています。ですから、マンションが新築間もない物件は、早く管理費と修繕積立金を精査するべきです。
エレベーターの保守点検や消防設備点検のような法令点検まで、金額をふかしています。
法的な論争はとても大事です。しかし、来年以降、不況が到来して、管理費や修繕積立金さえ払えず、滞納世帯が確実に増えます。自分も自主管理の時、管理費のとりたてまでやりました。最終的にそのかたは、マンションを売って管理費と修繕積立金全て支払い、引越しされました。この時は、自主管理で本当に無駄な経費はなく、理事の皆さんが、持ち出しでやってたくらいです。
マンションの居住者が、皆さんが気持ちよく、いつまでも長い期間一生の住処として、区分所有者と管理会社が、WINWINの関係になることを願っております。
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223
匿名さん
なるほど。某氏は管理会社系の関係者と見ると、今までの発言が管理組合の理事の現場感覚とずれていて、法令に合ってれば管理運営は必要十分等と軽軽に言うのも説明できますね。今回の、会社は悪くないこともある、まずフロントマンを交代してみてから、等と会社を庇うのもね。
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224
匿名さん
>221
>>個人の問題とは、フロント自身が管理委託契約を無視するか、理解不能など資質に関わる問題です。
>>管理会社の問題とは、管理委託契約の無視、契約の遵守する気も能力もないなどの管理会社自体の問題です。
>これらを含めて契約不履行です。貴方の問題の切り分けがおかしいだけのことです。
管理委託契約=準委任契約は、請負契約の様に結果の如何は問われない代わりに、最善の努力を約束する契約ですから。高度の信頼関係を基礎とする契約です。
従って、契約期間や契約条項の内容に加えて、その契約を実行する各部署における実行者の資質を問題にせずして、契約不履行の一語で片付けることは、委託をする管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう。
更に、一契約違反で片付けることは、誰が選定し、誰が契約し、誰が承認したかの経緯を無視した無責任なコメントになりましょう。
>>何が不適切であるかの説明なしのコメントは頂けません。
>前の発言を含めた内容を貴方が理解できてないだけですが、再度繰り返します。
否定はお得意のようですが、残念ながら理屈付けは難しいようですね。
繰り返しますが、管理委託契約=準委任契約で、双方で委任、受任の契約をする一方、双方に自由解除権がるので、一般には期間を定め、委任条項を契約書に書きます。その各条項の履行状況に疑問がある場合は、その箇々の問題の改善を図るために段階を踏むことは当然です。
>>しかし、一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがありますので、管理組合としては、まず契約の誠実履行の再確認をし、それがかなわぬ場合は、ある一定時間を置いての管理会社の変更で対処するのが管理委託契約=準委任契約の本筋
>「まず契約の誠実履行の再確認」=まずフロントマンの交代、と短絡するのが不適切といってるのです。
短絡してはおりません。先には次のコメントをしておりますので、貴方の思い過ごしに他なりません。
>>フロントマンの不履行=管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。
>>一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがあります
>といったことのないよう会社と交渉を経て解約へと進めるのも当然のことです。一般の管理組合の事務処理能力を低くみていませんか。この場合、管理組合の被った不利益について、契約次第ですが、追加事務、委託料減額といったペナルティで補填することで、管理組合の利益を確保する、といった検討を放棄して、
例の損害賠償ですか、具体事例やどのように立証するかは難しいと言っているのです。
委託契約は前述した様に善管注意義務に基づくものですから、結果如何を問われる請負契約とは違うと言うことです。
損害賠償より改善要求、それでも駄目なら管理会社の変更で、損害が立証されるのならそれからの問題です。
>>フロントマンの不履行=管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通
>等といった管理会社側の御都合主義的な論理のみをあげてるので不適切と言ってます。
管理会社のご都合ではなく、管理委託契約=準委任契約そのものです。繰り返しますが、管理会社を選んだり、それを承認したのは管理組合で、契約の任意解除権があるのですよ。
自分が選定したり承認したり契約継続したりした経緯があるので、先ず改善の努力からするのが当然でしょう。
>なお、>>210さんの場合の委託契約が3年目「初」更新であると、どこに書いてあったのでしょうか。思い込みと理解不足が過ぎるのではありませんか。
210の記載から
>引渡し3年を経過した600戸の高層マンションです。
>2年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
>具体的事例を整理していたのでこれを使って5月の理事会、9月の臨時総会で変更を決議しました。
以上からは、変更は検討されたようですが、契約期間の問題に関する記述が全くないので、少なくとも3年の契約期間と推定しました。それよりももっと最悪な、準委任契約ではない、管理会社得意の、昔流行って化石と化している自動延長契約条項があったのかも知れません。自動延長条項で契約期間を定めていなかったと判断する方が210のコメントに符合するかも知れません。
最後に、付け加えますが管理委託契約は期間を決めて、できれば一年間、契約をして毎年の通常総会で契約継続でも契約満了でもの議案を提出すれば、自ずと契約の中身、実行の度合いの評価、向上が図られます。
その代わり、理事会の継続契約の議案が否決された場合の理事会側の準備も大切なこととなります。そのためには契約条件は勿論、契約満了時期と管理組合会計期間の調整も、契約開始時に前もって準備することが必要となります。
以上のことをしないで、管理会社を攻めても改善の余地はなく、210の例の様に、せっぱ詰まって臨時総会で管理会社の変更する事態になりましょう。
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225
匿名さん
224
>管理委託契約=準委任契約は、請負契約の様に結果の如何は問われない代わりに、最善の努力を約束する契約ですから。高度の信頼関係を基礎とする契約です。
そうです。ですから信頼関係を損なう行為に対しては例え期間内であれ民法では契約解除が可能としているのです。(法651-2項については当然理解済です)
>従って、契約期間や契約条項の内容に加えて、その契約を実行する各部署における実行者の資質を問題にせずして、契約不履行の一語で片付けることは、委託をする管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう。
委託側が受託者の遂行体制を管理せよとでも言うのですか。貴殿の言うとおり「最善の努力を約束する契約」であり担当者の資質を確保する義務は100%乙の側にあります。信頼関係を損なう事実があれば、乙(受託代表者)に対し債務不履行の一語で問い掛ける以外の何がありますか。
「管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう」は文章の意味が理解できません。
>更に、一契約違反で片付けることは、誰が選定し、誰が契約し、誰が承認したかの経緯を無視した無責任なコメントになりましょう。
選定・契約・承認を踏まえ、その信頼を損なった場合に準委任契約の不履行で片付ける以外に何がありましょうか。経緯を無視した無責任云々というのは言い掛かりに過ぎません。
>否定はお得意のようですが、残念ながら理屈付けは難しいようですね。
>繰り返しますが、管理委託契約=準委任契約で、双方で委任、受任の契約をする一方、双方に自由解除権がるので、一般には期間を定め、委任条項を契約書に書きます。その各条項の履行状況に疑問がある場合は、その箇々の問題の改善を図るために段階を踏むことは当然です。
そのとおりです。>221で
>契約不履行・不十分の確認は当然行い、それが事実であるとなった段階では、同時に
>>一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがあります
>といったことのないよう会社と交渉を経て解約へと進めるのも当然のことです。
と書いてます。他人の発言をきちんと読むことをお勧めします。
>短絡してはおりません。先には次のコメントをしておりますので、貴方の思い過ごしに他なりません。
>>>フロントマンの不履行=管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。
善管注意義務、受託業務の誠実な履行がなされていない場合、契約書の規定に基づきペナルティ賦課が可能にも関わらず「フロントマン交代」しかあげないのを短絡と言ってるのがどうしても理解できないようですね。
>例の損害賠償ですか、具体事例やどのように立証するかは難しいと言っているのです。
>委託契約は前述した様に善管注意義務に基づくものですから、結果如何を問われる請負契約とは違うと言うことです。
>損害賠償より改善要求、それでも駄目なら管理会社の変更で、損害が立証されるのならそれからの問題です。
これは個々の管理組合の契約書に基づく判断事項であり、貴殿が一般論を述べる対象ではありません。準委任契約にも業務指示による請負業務も含まれます。問題の如何によっては損害賠償も当然あり得、費用算定も双方合意のもとに可能であるのに、勝手に「立証が難しい」だの「損害賠償より改善要求を」だの、根拠なきコメントです。
>管理会社のご都合ではなく、管理委託契約=準委任契約そのものです。繰り返しますが、管理会社を選んだり、それを承認したのは管理組合で、契約の任意解除権があるのですよ。
>自分が選定したり承認したり契約継続したりした経緯があるので、先ず改善の努力からするのが当然でしょう。
当然ではありません。選定・承認・継続の経緯があれば、管理会社の咎を管理組合側が当然に負わねばならないとは笑止です。
改善の努力の検討、損害賠償の検討、契約解除の検討、どれを採用するかは問題の如何によります。それを改善努力のみが当然等とするのは誤りです。
>210の記載から
>>引渡し3年を経過した600戸の高層マンションです。
>>2年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
>>具体的事例を整理していたのでこれを使って5月の理事会、9月の臨時総会で変更を決議しました。
>以上からは、変更は検討されたようですが、契約期間の問題に関する記述が全くないので、少なくとも3年の契約期間と推定しました。
どこをどう読んでもそうはなりません。契約期間の記述がないからと、勝手に「推測しました」、更に自動延長条項で契約期間を定めていなかった云々の言い掛かりに至っては論外です。210さんのケースの実情がどうあれ、我田引水癖は控えて頂きたいものです。
>最後に、(以下略)
教科書レベルの御説諭、痛み入ります。
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226
匿名さん
ここに書くべきかどうかどうかわかりませんが、
理事会の議事録作成は、管理会社が行うことになっています(契約に書いてあります)。
当然ながら、管理会社が理事会に参加しています。作成した議事録に、理事長と2人
のサインで、完成です。これが正式議事録。
でも、なんか理事会の内容と少しずれているような印象です。巧妙にはしょられている
ような印象もあります。後で問題になりそうなことまですべて書いてくれとはいいま
せんが、管理会社はデベの味方のような印象です。こういうのは仕方ないのでしょう
か。修正してもらえばいいのでしょうが、こちらも日常勤務があって、なかなか
担当とあえず、大変です。
現場に居る人はすごくいい人なんですが、議事録はバックにいる管理会社が作っています。
現場にいる人だけが良くても駄目なんだなと思っています。
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227
匿名さん
226さん
とりあえず理事長がサインするときに、いつも気になる点をチェックするよう依頼してはいかがですか。いったん印のついたものの修正は難しいです。
私の理事会では副理事長が記録し、理事長がチェックして公表しています。下記のとおり、理事長が作成ということでやっています。管理会社は理事の質問に答えるだけです。契約書に書いてあっても、原始規約である如何に関わらず見直しは可能です。
http://www.mankan.or.jp/faq/2_13.htm
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228
匿名さん
>225
>>従って、契約期間や契約条項の内容に加えて、その契約を実行する各部署における実行者の資質を問題にせずして、契約不履行の一語で片付けることは、委託をする管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう。
>委託側が受託者の遂行体制を管理せよとでも言うのですか。貴殿の言うとおり「最善の努力を約束する契約」であり担当者の資質を確保する義務は100%乙の側にあります。信頼関係を損なう事実があれば、乙(受託代表者)に対し債務不履行の一語で問い掛ける以外の何がありますか。「管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう」は文章の意味が理解できません。
準委託契約=管理委託契約では、受任者(管理会社)は委任者(管理組合)の請求がある時は、いつでも委任事務処理の状況を報告する義務がありますので、これを活用するべきで、民事訴訟が伴う債務不履行を取り上げても得るものが少ないと言うことです。
後段は、管理委託契約を債務不履行(=民事訴訟)の一語で問いかけられる契約であるとの認識では、判断を見誤ることになりますと言うことです。
>>更に、一契約違反で片付けることは、誰が選定し、誰が契約し、誰が承認したかの経緯を無視した無責任なコメントになりましょう。
>選定・契約・承認を踏まえ、その信頼を損なった場合に準委任契約の不履行で片付ける以外に何がありましょうか。経緯を無視した無責任云々というのは言い掛かりに過ぎません。
>善管注意義務、受託業務の誠実な履行がなされていない場合、契約書の規定に基づきペナルティ賦課が可能にも関わらず「フロントマン交代」しかあげないのを短絡と言ってるのがどうしても理解できないようですね。
選定・契約・承認を踏まえても、準委任契約の不履行の是正の仕方の問題です。
貴方は具体的な明文化のない善管注意義務違反の民事訴訟になりかねない論旨、一方小生は準委任契約に基づく現実対応で、委任事務処理の状況報告に基づく是正勧告、それがかなわぬ場合は、管理会社の変更とするのが本筋であると言っているのです。
>>例の損害賠償ですか、具体事例やどのように立証するかは難しいと言っているのです。
>>委託契約は前述した様に善管注意義務に基づくものですから、結果如何を問われる請負契約とは違うと言うことです。
>>損害賠償より改善要求、それでも駄目なら管理会社の変更で、損害が立証されるのならそれからの問題です。
>これは個々の管理組合の契約書に基づく判断事項であり、貴殿が一般論を述べる対象ではありません。準委任契約にも業務指示による請負業務も含まれます。問題の如何によっては損害賠償も当然あり得、費用算定も双方合意のもとに可能であるのに、勝手に「立証が難しい」だの「損害賠償より改善要求を」だの、根拠なきコメントです。
請負的業務も含まれておりますが契約の主流ではないので、当然に任意解除権の対象になるものです。
「問題の如何によっては損害賠償も当然あり得、費用算定も双方合意のもとに可能であるのに、」は、管理委託契約=準委任契約には理屈では存在しても、民事訴訟あり、相手の同意が必要で、現実的ではありません。
>>管理会社のご都合ではなく、管理委託契約=準委任契約そのものです。繰り返しますが、管理会社を選んだり、それを承認したのは管理組合で、契約の任意解除権があるのですよ。
>>自分が選定したり承認したり契約継続したりした経緯があるので、先ず改善の努力からするのが当然でしょう。
>当然ではありません。選定・承認・継続の経緯があれば、管理会社の咎を管理組合側が当然に負わねばならないとは笑止です。改善の努力の検討、損害賠償の検討、契約解除の検討、どれを採用するかは問題の如何によります。それを改善努力のみが当然等とするのは誤りです。
改善の努力の検討、損害賠償の検討、契約解除の検討の内、損害賠償(=民事訴訟)は時間、労力、金力が必要で、善管注意義務に必要な信頼関係が損なわれた場合ですから、改善の努力の検討、契約解除の検討の後に、可能ならば民事訴訟となりましょう。
>210の記載から
>>引渡し3年を経過した600戸の高層マンションです。
>>2年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
>>具体的事例を整理していたのでこれを使って5月の理事会、9月の臨時総会で変更を決議しました。
>以上からは、変更は検討されたようですが、契約期間の問題に関する記述が全くないので、少なくとも3年の契約期間と推定しました。
>どこをどう読んでもそうはなりません。契約期間の記述がないからと、勝手に「推測しました」、更に自動延長条項で契約期間を定めていなかった云々の言い掛かりに至っては論外です。210さんのケースの実情がどうあれ、我田引水癖は控えて頂きたいものです。
では貴方の見解は?また否定だけでは困りますよ。
この種の管理委託契約には請負契約とは違い契約期間、任意契約解除権があるのに契約期間満了時に何が検討されたかのコメントが全くないのがおかしいとは思いませんか。210の記載者は三年間考えた上に臨時総会で決議されたとコメントしてます。契約期間があればその満了時に当然に問題提起があって然るべきでしょう。それがないので期間3年と類推し、ひよっとすると昔の自動延長条項があったのかなと思うのが当然でしょう。
>>最後に、(以下略)
>教科書レベルの御説諭、痛み入ります。
貴方の得意な民事訴訟より、契約期間を一年とし、毎年の通常総会での管理会社継続か否かのチェック体制を作ることを教科書的くらいの認識では、210の記載者を含めて管理会社に対抗するのは難しいものとなりましょう。
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229
匿名さん
>226
理事会の議事録については、下記のように区分所有法では規定されていませんが、一般には下記の標準管理規約の様に総会の議事録に準じることになっております。貴方のマンションの管理規約がどうなっているかで判断すすのがよいと思います。
標準管理規約
(議事録の作成、保管等)
第49条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。
3 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
4 理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければならない。
(理事会の会議及び議事)
第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
(イ)電磁的方法が利用可能な場合
2 議事録については、第49条(第6項を除く。)の規定を準用する。ただし、第49条第3項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
区分所有法
(議事録)
第四十二条 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
3 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
4 第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。
5 第三十三条の規定は、議事録について準用する。
(規約の保管及び閲覧)
第三十三条 規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
2 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧(規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧)を拒んではならない。
3 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
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230
匿名さん
>229
こういう法律上の問題ではないんですよ。
議事録がきちんと、理事会の内容を反映しているかどうかという問題。
まあ、理事会に限らず、勤務先の会議でも、議事録が微妙に変なことはよく経験しますけど。
ただ、重要なことが抜けているとなれば、困った問題なんですよ。
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231
匿名さん
228
簡単に片付けます。
>「問題の如何によっては損害賠償も当然あり得、費用算定も双方合意のもとに可能であるのに、」は、管理委託契約=準委任契約には理屈では存在しても、民事訴訟あり、相手の同意が必要で、現実的ではありません。
貴殿が異常に拘る「まずフロント交代」「是正指導」にしても、相手の同意があってのことなんですがね。
損害の事実について話し合いで合意があれば、損害の程度に応じ、フロント交代、追加事務等の補填、損害賠償を交渉すればよいだけのことです。
>210の記載者は三年間考えた上に臨時総会で決議されたとコメントしてます。契約期間があればその満了時に当然に問題提起があって然るべきでしょう。それがないので期間3年と類推し、
だから然るべき、など言えないのです。更新の都度、疑問を募らせ、学習を経て3年目で問題提起、ということはない、とでも言うのでしょうかね?(苦笑)
>契約期間を一年とし、毎年の通常総会での管理会社継続か否かのチェック体制を作ることを教科書的くらいの認識では、210の記載者を含めて管理会社に対抗するのは難しい
何を大袈裟な(苦笑)。基本的な事項ですよ。私をバ カにするのはともかく、210さんまで巻き添えにすることはないでしょう。他人の能力を軽視するのもいい加減にされたい。
年の瀬にこんなレベルの遣り合いをしてもしょうがないのでこのへんで。
これ以上「反論」(というほどのことでもなし)しようもないので、あとは「反論できないので逃げましたね」(笑)だの何とでもおっしゃればよろしい。<コピペ氏
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232
匿名さん
>229 こういう法律上の問題ではないんですよ。
>議事録がきちんと、理事会の内容を反映しているかどうかという問題。
>まあ、理事会に限らず、勤務先の会議でも、議事録が微妙に変なことはよく経験しますけど。
>ただ、重要なことが抜けているとなれば、困った問題なんですよ。
議事録の原則を理解しない議長が書いて、原則を理解しない署名人が署名するから困った事になるのです。
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233
匿名さん
>議事録の原則を理解しない議長が書いて、原則を理解しない署名人が署名するから困った事になるのです。
”議事録の原則”ってなんですか? 議長って、理事長のことですよね。
わかりやすく教えてくれますか? 議論になったこと、決まったことを書くんだと
単純に考えていましたが・・・。雑談まで書くべきとは思いませんけど。
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234
匿名さん
>>議事録の原則を理解しない議長が書いて、原則を理解しない署名人が署名するから困った事になるのです。
>”議事録の原則”ってなんですか?
原則とは、議事録を規定している区分所有法やそれから派生する管理規約のことです。
>議長って、理事長のことですよね。
区分所有法
(議長)
第四十一条 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。
標準管理規約
(総会)
第42条 1ー4略
5 総会の議長は、理事長が務める。
(理事会)
第51条 1項 略
2 理事会の議長は、理事長が務める。
>わかりやすく教えてくれますか? 議論になったこと、決まったことを書くんだと
単純に考えていましたが・・・。雑談まで書くべきとは思いませんけど。
区分所有法
(議事録) 第四十二条 1項 略
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
標準管理規約
(議事録の作成、保管等)
第49条 1項
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。
(理事会の会議及び議事)
第53条 1項 略
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
参考;要領=物事の最も大事な点。要点。(国語辞典)
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235
匿名さん
>議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し
だから、”議論になったこと、決まったことを書くんだと” ではいけないの?
よくわからん。管理規約を知らないで、議事録書く理事長がいるってことかな・・・
それはありうるような気がする。理事全員が、管理規約の記載に気がつかなかった
事項も確かにあるし・・・。でも、管理事務所のほうでも気がつかないこともある
よ。
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236
入居済み住民さん
すぐに規約や区分所有法原文が出てきて具体の話からそれてしまうので・・
問題は
・議長自身が作成せずに代理者(管理会社や理事)が書いたものを議長がチェックして、それに議長他が署名する、ということはOKなのか。
・微妙に議事経過の記載がニュアンス的に違う、といったことは議事録の修正対象なのか
・あとあと問題になりそうなことを、議事録作成後に確認・修正できるのか
といったことですよね。
よくご存知の方はこれについて教えてくだされば幸いです。
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237
匿名さん
微妙に違います。
結局、管理会社につくってもらう以上、こちらの会議の印象と少々違うものが作られる
のは仕方ないのかなと思っています。重要な事項が抜けてしまうのは、故意ではなく、
こちらが重要だと思っていても、作成者は重要ではないと考えているのかもしれません。
満足いくまで作りなおしてもらうとことは可能だろうと思いますが、実際にはかなり
大変だということがわかりました。
私がご意見うかがいたいのは、
大変でも、理事の中から書記をだすべきじゃないかということなんですが、
いかがでしょうか。契約には、管理会社が書記をすると書いてあるのです
が、理事がやることは可能ですよね。
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238
匿名さん
>>237さん
>>227です。
議事録は、法や規約にもあるとおり、議長をつとめる理事長が作成するものですが、議長役と書記役と一人ニ役は大変なので、代理で理事や管理会社が記録作業を行うことが多いのではないでしょうか。
理事や管理会社員は、あくまで代理(書記)として議事録(案)を作成し、それに理事長が目をとおし修正したものを、正式な議事録として理事長と所定の理事が署名捺印するということです。
私のところも理事が書記をしていますが、通常は、理事会のあと10分ほど残って、その場でメモに理事長が目をとおし、その後打ち直して署名するか、年度によってはその場で署名したこともありました。
契約は甲乙協議で変更すればよいでしょう。
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239
匿名さん
>問題は
>・議長自身が作成せずに代理者(管理会社や理事)が書いたものを議長がチェックして、それに議長他が署名する、ということはOKなのか。
管理規約を読みましょう。多分議長が書き、出席者の二名の署名捺印でしょう。書記役に書かせて議長が署名捺印しても良いのは当然です。
>・微妙に議事経過の記載がニュアンス的に違う、といったことは議事録の修正対象なのか
議事経過の概略とは、日時、場所、総会なり理事会なりの充足数や、各議題の賛成数、その結果の成立・否決結果を明白にする実出席者、議決権行使者、委任状提出者数の他、総会・理事会の決議事項に関わる補足を指します。従って、ニュアンス的に違うことはありません。
>・あとあと問題になりそうなことを、議事録作成後に確認・修正できるのかといったことですよね。
議長、出席の署名人の署名捺印をした議事録の修正はあり得ません。
異議があり修正を求める場合は、一事不再理の原則で次年度に、五分の一の賛同者を集めて臨時総会で修正を図る他ありません。
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