最悪の管理会社情報

引渡し３年を経過した６００戸の高層マンションです。
デベ直属の管理会社でしたがフロントマンは誠実でもあり一緒になって諸問題を解決してきました。
しかしフロントマンも会社の経営方針や人材不足に対抗できません。
まじめに対応する気力をもつほどつらくなったのでしょう、退職してしまいました。
沢山の積み残しが存在しており管理会社変更を漠然と考えていました。
後継フロントマンに能力上の問題があり理事会では不満が広がり始めました。
２年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
具体的事例を整理していたのでこれを使って５月の理事会、９月の臨時総会で変更を決議しました。

組合がしっかりしていれば管理会社はそれなりに対応するし案山子（沈黙）理事や無能理事長であれば管理会社はどんどん手抜きすることを勉強会で学びました。
露天や香港の買い物のように買い手の姿勢次第なのです。
大手の管理会社なら悪評を立てられたり営業に影響しない程度で一定の品質は確保してくれます。
しかしこれでは理事会のメンバーが変わるごとに品質が変わってしまいます。
委託契約書は標準型が使われるしそれは受注者に都合よいように作られています。
３年目の契約更新に際して私は業務委託契約書の内容にきびしい注文をつけました。
フロントマンの責任の明確化、業務不履行があれば損害賠償請求する条項を独立して定めました。
標準契約書は”ざる”であることを再認識しました。

今回の管理会社募集に際して要求仕様書の充実をコンサルタントに求めました。
仕様書作成が出来るコンサル選考もポイントです。
不満が残るとはいえかなり充実したと思います。入札にあたり公平性が確保できました。
私の経験では当たり前の発注仕様書作成ですがこの業界の慣例もあり理事経験者の理解を得ることにも苦労しました。

要するに仕様書なき入札、ざるのような委託契約書では管理会社の思う壺でありそれへの対策が必要なのです。
コンサル（マン管士）も管理の実態把握には限界があります。理事長、理事自身が管理状態を把握し問題の根源はどこにあるのかを分析しコンサルと十分協議することです。これに対応できるコンサル探しも難しいですが。
管理会社変更に限らず契約更新に際して適度に注文をつけることが必要です。
お互いに利害対立であるからこそ契約書が重要なのです。
長文、生意気な意見ですみません。ここでのコメントも場違いかもしれませんが。

委託契約書にご興味があればポイントを開示しても結構です（ただし個人ベースです）。

NO210by理事経験者さんと全く同意見です。
　フロントマンの人事異動が数年でかつ多くの物件を担当しているとこちらから働きかけないと、後回しにされがちです。フロントマンは、現場は、管理人に丸投げで、フロントマンの責任の明確化という点では、同意見です。
　週刊ダイヤモンドで紹介されたコンサルティングの本も購入し、参考になりました。
　たしかに、国土交通省の委託契約書の標準型は、管理会社の悪徳業者を締め出すための指針作りとしては、それなりの役割をもったものだと思います。あくまでも、最低ラインのものでしょう。標準型以上のものを作るには、各々の管理組合で積み上げていかなくてはならないと思います。管理会社自ら、委託契約書の管理組合よりのハードルは、あげないでしょう。
　NO210by理事経験さんの業務委託契約書のポイント、ご教示いただければと思うのですが、いかがなものでしょうか。

そういえばうちのマンションの担当者は全然つかまらないね。管理人さん曰く、３０件近くも担当しているんだそう。マンションだけでなくて、大型商業ビルやらリゾートホテルまで担当しているらしい。だから急ぎの用件でつかまっても地方出張中やらで当座の処置しかとれず、タイムリーに事が運ばなくて困ることもある。マンション管理会社というより「ビル管理」会社といった風情かな。思いもかけない色々なノウハウは出てくるけど、マンションに特化している感じではない。

大論文の割には具体性の無い事が気になります。

＞委託契約書は標準型が使われるしそれは受注者に都合よいように作られています。

オリジナルは建設省天下り先の管理会社団体が作ったので。その傾向があることは否めませんが、その後改正されておりますので、抽象的ではなく具体的指摘をすべきでしょう。

＞３年目の契約更新に際して私は業務委託契約書の内容にきびしい注文をつけました。フロントマンの責任の明確化、業務不履行があれば損害賠償請求する条項を独立して定めました。

肝心の本論も抽象的で、フロントマンは、管理会社に属しているのが普通でしょうから、その業務は業務委託契約に規定すべきで、その不備を是正し、それの業務不履行は契約違反と捉えるべきです。
損害賠償とは言葉は便利ですが、費用が掛かるものの実害評価に実行が上がるものではありません。管理員業務費の類いを減額するにしても、フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。

＞標準契約書は”ざる”であることを再認識しました。

ここでも抽象的で何がザルなのか具体的指摘をすべきでしょう。

213

＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。

「フロントマンによる委託契約の不履行」？
管理組合にとってはフロントマン＝管理会社ですよ。まず交代させてくれ、というのは管理会社の論理に過ぎません。通例としてはそういうケースが多いということで、いわんとすることは分かりますが、管理組合として改善を話し合う場では「本筋」などとんでもありません。

210さんの取り組みは個々の組合判断によるもので、ここでは「主体的に取り組むことが管理改善になる」ということが発言の趣旨です。改善内容について意見を求められてるのでない以上、「具体性が足りない」だの、細部の批評をしたり、「その業務は業務委託契約に規定すべき」等210さんが当然踏まえてられることを説教したり、上記のような不適当な書き込みを含め、場が荒れる元になります。ご注意ください。

２１５です。
冒頭の２１３　は２１４の間違いでした。訂正します。

>「フロントマンによる委託契約の不履行」？
>1.管理組合にとってはフロントマン＝管理会社ですよ。まず交代させてくれ、というのは管理会社の論理に過ぎません。
>2.通例としてはそういうケースが多いということで、いわんとすることは分かりますが、

１．と２．両論併記で意味不明、どちらですか？

＞管理組合として改善を話し合う場では「本筋」などとんでもありません。

改善の対象は、契約の不備か、契約の不履行か，個人の問題か、それ以外は管理会社の問題か　いづれかであると言うことです。


＞210さんの取り組みは個々の組合判断によるもので、ここでは「主体的に取り組むことが管理改善になる」ということが発言の趣旨です。改善内容について意見を求められてるのでない以上、「具体性が足りない」だの、細部の批評をしたり、「その業務は業務委託契約に規定すべき」等210さんが当然踏まえてられることを説教したり、上記のような不適当な書き込みを含め、場が荒れる元になります。ご注意ください。

余りにも抽象的ですので具申した次第、そのうち本人からご回答がありましょう。

２１７
＞１．と２．両論併記で意味不明、どちらですか？

１に決まってます。「いわんとすることはわかる」とはそちらに花をもたせてるだけです。意味不明とは恐れいります。

＞改善の対象は、契約の不備か、契約の不履行か，個人の問題か、それ以外は管理会社の問題か　いづれかであると言うことです。

管理組合からフロントマンの交代という議論が出るということは、契約の不備がなければ契約不履行しかありません。個人の問題、会社の問題とは意味不明です。業務委託契約の考え方に照応してそのへんの具体の説明ができますか。
"まずフロントマン交代→それでだめなら契約破棄：これが本筋"との結論付け自体が不適切です。

＞管理組合からフロントマンの交代という議論が出るということは、契約の不備がなければ契約不履行しかありません。
＞個人の問題、会社の問題とは意味不明です

個人の問題とは、フロント自身が管理委託契約を無視するか、理解不能など資質に関わる問題です。
管理会社の問題とは、管理委託契約の無視、契約の遵守する気も能力もないなどの管理会社自体の問題です。

＞業務委託契約の考え方に照応してそのへんの具体の説明ができますか。

業務（管理）委託は、管理会社と管理組合間の準委任契約ですから受任者である管理会社は善管注意義務がある一方、契約当事者、管理会社と管理組合共に任意契約解除権も持っています。
しかし、一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがありますので、管理組合としては、まず契約の誠実履行の再確認をし、それがかなわぬ場合は、ある一定時間を置いての管理会社の変更で対処するのが管理委託契約＝準委任契約の本筋と言っているのです。

＞"まずフロントマン交代→それでだめなら契約破棄：これが本筋"との結論付け自体が不適切です。

何が不適切であるかの説明なしのコメントは頂けません。
特に、２１０の記載者の管理組合は３年目の更改とは驚きました。受け渡しから３年目との期を同じにしたのでしょうが、契約期間３年とはまさに管理会社の主導に他なりません。ですから改訂を力説するのは当然です。
任意解除権のある準委任契約であるから、本来は管理組合の会計予算も関係するので１年として、毎年の通常総会ごとに現管理組合を継続契約するか否かの理事会提案を審議して管理会社と管理組合の緊張状態を保つのが契約の趣旨に合致することです。

220

＞個人の問題とは、フロント自身が管理委託契約を無視するか、理解不能など資質に関わる問題です。
＞管理会社の問題とは、管理委託契約の無視、契約の遵守する気も能力もないなどの管理会社自体の問題です。

これらを含めて契約不履行です。貴方の問題の切り分けがおかしいだけのことです。

＞何が不適切であるかの説明なしのコメントは頂けません。

前の発言を含めた内容を貴方が理解できてないだけですが、再度繰り返します。

＞しかし、一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがありますので、管理組合としては、まず契約の誠実履行の再確認をし、それがかなわぬ場合は、ある一定時間を置いての管理会社の変更で対処するのが管理委託契約＝準委任契約の本筋

「まず契約の誠実履行の再確認」＝まずフロントマンの交代、と短絡するのが不適切といってるのです。
契約不履行・不十分の確認は当然行い、それが事実であるとなった段階では、同時に
＞一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがあります
といったことのないよう会社と交渉を経て解約へと進めるのも当然のことです。一般の管理組合の事務処理能力を低くみていませんか。
この場合、管理組合の被った不利益について、契約次第ですが、追加事務、委託料減額といったペナルティで補填することで、管理組合の利益を確保する、といった検討を放棄して、
＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通
等といった管理会社側の御都合主義的な論理のみをあげてるので不適切と言ってます。

なお、>>210さんの場合の委託契約が３年目「初」更新であると、どこに書いてあったのでしょうか。思い込みと理解不足が過ぎるのではありませんか。

まず始めに、管理会社の関係者の方が、自己防衛的な発言の場ではないので、ご承知下さい。マンションの理事をやられている方は、単純に皆さん悩まられているのです。順番でやりたくもない理事を無報酬でやらされて、それでも責任感のあるかたは、しぶしぶ全うするため、理事として任期の間、皆さん勉強して、頑張られております。
　２１０の方は、本当にえらいと思います。最近は、新築マンションの管理会社と修繕積立金をチェックするようになりました。このことは、そのグループ企業の傾向がうかがえます。販売会社は、ローンのシュミレーションで、管理費と修繕積立金を入れて、月々の支払いを提示するので、販売促進のため、修繕積立金を安めに設定しがちです。また、管理費は、自社のグループ会社（連結対象以外も含む）が販売後、管理会社としていすわるケースが多勢ですが、再委託先からバックマージンをもらい、お互いWINWINの関係として、ずっと居座ります。管理費の収支バランスですが、マンションの分譲当初がとんとんになるように設定されています。ですから、マンションが新築間もない物件は、早く管理費と修繕積立金を精査するべきです。
　エレベーターの保守点検や消防設備点検のような法令点検まで、金額をふかしています。
　法的な論争はとても大事です。しかし、来年以降、不況が到来して、管理費や修繕積立金さえ払えず、滞納世帯が確実に増えます。自分も自主管理の時、管理費のとりたてまでやりました。最終的にそのかたは、マンションを売って管理費と修繕積立金全て支払い、引越しされました。この時は、自主管理で本当に無駄な経費はなく、理事の皆さんが、持ち出しでやってたくらいです。
　マンションの居住者が、皆さんが気持ちよく、いつまでも長い期間一生の住処として、区分所有者と管理会社が、WINWINの関係になることを願っております。

＞２２１
＞＞個人の問題とは、フロント自身が管理委託契約を無視するか、理解不能など資質に関わる問題です。
＞＞管理会社の問題とは、管理委託契約の無視、契約の遵守する気も能力もないなどの管理会社自体の問題です。
＞これらを含めて契約不履行です。貴方の問題の切り分けがおかしいだけのことです。

管理委託契約＝準委任契約は、請負契約の様に結果の如何は問われない代わりに、最善の努力を約束する契約ですから。高度の信頼関係を基礎とする契約です。
従って、契約期間や契約条項の内容に加えて、その契約を実行する各部署における実行者の資質を問題にせずして、契約不履行の一語で片付けることは、委託をする管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう。
更に、一契約違反で片付けることは、誰が選定し、誰が契約し、誰が承認したかの経緯を無視した無責任なコメントになりましょう。

＞＞何が不適切であるかの説明なしのコメントは頂けません。
＞前の発言を含めた内容を貴方が理解できてないだけですが、再度繰り返します。

否定はお得意のようですが、残念ながら理屈付けは難しいようですね。
繰り返しますが、管理委託契約＝準委任契約で、双方で委任、受任の契約をする一方、双方に自由解除権がるので、一般には期間を定め、委任条項を契約書に書きます。その各条項の履行状況に疑問がある場合は、その箇々の問題の改善を図るために段階を踏むことは当然です。

＞＞しかし、一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがありますので、管理組合としては、まず契約の誠実履行の再確認をし、それがかなわぬ場合は、ある一定時間を置いての管理会社の変更で対処するのが管理委託契約＝準委任契約の本筋
＞「まず契約の誠実履行の再確認」＝まずフロントマンの交代、と短絡するのが不適切といってるのです。

短絡してはおりません。先には次のコメントをしておりますので、貴方の思い過ごしに他なりません。
＞＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。

＞＞一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがあります
＞といったことのないよう会社と交渉を経て解約へと進めるのも当然のことです。一般の管理組合の事務処理能力を低くみていませんか。この場合、管理組合の被った不利益について、契約次第ですが、追加事務、委託料減額といったペナルティで補填することで、管理組合の利益を確保する、といった検討を放棄して、

例の損害賠償ですか、具体事例やどのように立証するかは難しいと言っているのです。
委託契約は前述した様に善管注意義務に基づくものですから、結果如何を問われる請負契約とは違うと言うことです。
損害賠償より改善要求、それでも駄目なら管理会社の変更で、損害が立証されるのならそれからの問題です。

＞＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通
＞等といった管理会社側の御都合主義的な論理のみをあげてるので不適切と言ってます。

管理会社のご都合ではなく、管理委託契約＝準委任契約そのものです。繰り返しますが、管理会社を選んだり、それを承認したのは管理組合で、契約の任意解除権があるのですよ。
自分が選定したり承認したり契約継続したりした経緯があるので、先ず改善の努力からするのが当然でしょう。

＞なお、>>210さんの場合の委託契約が３年目「初」更新であると、どこに書いてあったのでしょうか。思い込みと理解不足が過ぎるのではありませんか。

２１０の記載から
＞引渡し３年を経過した６００戸の高層マンションです。
＞２年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
＞具体的事例を整理していたのでこれを使って５月の理事会、９月の臨時総会で変更を決議しました。

以上からは、変更は検討されたようですが、契約期間の問題に関する記述が全くないので、少なくとも３年の契約期間と推定しました。それよりももっと最悪な、準委任契約ではない、管理会社得意の、昔流行って化石と化している自動延長契約条項があったのかも知れません。自動延長条項で契約期間を定めていなかったと判断する方が２１０のコメントに符合するかも知れません。

最後に、付け加えますが管理委託契約は期間を決めて、できれば一年間、契約をして毎年の通常総会で契約継続でも契約満了でもの議案を提出すれば、自ずと契約の中身、実行の度合いの評価、向上が図られます。
その代わり、理事会の継続契約の議案が否決された場合の理事会側の準備も大切なこととなります。そのためには契約条件は勿論、契約満了時期と管理組合会計期間の調整も、契約開始時に前もって準備することが必要となります。
以上のことをしないで、管理会社を攻めても改善の余地はなく、２１０の例の様に、せっぱ詰まって臨時総会で管理会社の変更する事態になりましょう。

２２４

＞管理委託契約＝準委任契約は、請負契約の様に結果の如何は問われない代わりに、最善の努力を約束する契約ですから。高度の信頼関係を基礎とする契約です。

そうです。ですから信頼関係を損なう行為に対しては例え期間内であれ民法では契約解除が可能としているのです。（法651-2項については当然理解済です）

＞従って、契約期間や契約条項の内容に加えて、その契約を実行する各部署における実行者の資質を問題にせずして、契約不履行の一語で片付けることは、委託をする管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう。

委託側が受託者の遂行体制を管理せよとでも言うのですか。貴殿の言うとおり「最善の努力を約束する契約」であり担当者の資質を確保する義務は100％乙の側にあります。信頼関係を損なう事実があれば、乙（受託代表者）に対し債務不履行の一語で問い掛ける以外の何がありますか。
「管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう」は文章の意味が理解できません。

＞更に、一契約違反で片付けることは、誰が選定し、誰が契約し、誰が承認したかの経緯を無視した無責任なコメントになりましょう。

選定・契約・承認を踏まえ、その信頼を損なった場合に準委任契約の不履行で片付ける以外に何がありましょうか。経緯を無視した無責任云々というのは言い掛かりに過ぎません。

＞否定はお得意のようですが、残念ながら理屈付けは難しいようですね。
＞繰り返しますが、管理委託契約＝準委任契約で、双方で委任、受任の契約をする一方、双方に自由解除権がるので、一般には期間を定め、委任条項を契約書に書きます。その各条項の履行状況に疑問がある場合は、その箇々の問題の改善を図るために段階を踏むことは当然です。

そのとおりです。>221で
＞契約不履行・不十分の確認は当然行い、それが事実であるとなった段階では、同時に
＞＞一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがあります
＞といったことのないよう会社と交渉を経て解約へと進めるのも当然のことです。
と書いてます。他人の発言をきちんと読むことをお勧めします。

＞短絡してはおりません。先には次のコメントをしておりますので、貴方の思い過ごしに他なりません。
＞＞＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。

善管注意義務、受託業務の誠実な履行がなされていない場合、契約書の規定に基づきペナルティ賦課が可能にも関わらず「フロントマン交代」しかあげないのを短絡と言ってるのがどうしても理解できないようですね。

＞例の損害賠償ですか、具体事例やどのように立証するかは難しいと言っているのです。
＞委託契約は前述した様に善管注意義務に基づくものですから、結果如何を問われる請負契約とは違うと言うことです。
＞損害賠償より改善要求、それでも駄目なら管理会社の変更で、損害が立証されるのならそれからの問題です。

これは個々の管理組合の契約書に基づく判断事項であり、貴殿が一般論を述べる対象ではありません。準委任契約にも業務指示による請負業務も含まれます。問題の如何によっては損害賠償も当然あり得、費用算定も双方合意のもとに可能であるのに、勝手に「立証が難しい」だの「損害賠償より改善要求を」だの、根拠なきコメントです。

＞管理会社のご都合ではなく、管理委託契約＝準委任契約そのものです。繰り返しますが、管理会社を選んだり、それを承認したのは管理組合で、契約の任意解除権があるのですよ。
＞自分が選定したり承認したり契約継続したりした経緯があるので、先ず改善の努力からするのが当然でしょう。

当然ではありません。選定・承認・継続の経緯があれば、管理会社の咎を管理組合側が当然に負わねばならないとは笑止です。
改善の努力の検討、損害賠償の検討、契約解除の検討、どれを採用するかは問題の如何によります。それを改善努力のみが当然等とするのは誤りです。

＞２１０の記載から
＞＞引渡し３年を経過した６００戸の高層マンションです。
＞＞２年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
＞＞具体的事例を整理していたのでこれを使って５月の理事会、９月の臨時総会で変更を決議しました。

＞以上からは、変更は検討されたようですが、契約期間の問題に関する記述が全くないので、少なくとも３年の契約期間と推定しました。

どこをどう読んでもそうはなりません。契約期間の記述がないからと、勝手に「推測しました」、更に自動延長条項で契約期間を定めていなかった云々の言い掛かりに至っては論外です。210さんのケースの実情がどうあれ、我田引水癖は控えて頂きたいものです。

＞最後に、（以下略）

教科書レベルの御説諭、痛み入ります。

ここに書くべきかどうかどうかわかりませんが、

理事会の議事録作成は、管理会社が行うことになっています(契約に書いてあります)。
当然ながら、管理会社が理事会に参加しています。作成した議事録に、理事長と２人
のサインで、完成です。これが正式議事録。

でも、なんか理事会の内容と少しずれているような印象です。巧妙にはしょられている
ような印象もあります。後で問題になりそうなことまですべて書いてくれとはいいま
せんが、管理会社はデベの味方のような印象です。こういうのは仕方ないのでしょう
か。修正してもらえばいいのでしょうが、こちらも日常勤務があって、なかなか
担当とあえず、大変です。

現場に居る人はすごくいい人なんですが、議事録はバックにいる管理会社が作っています。
現場にいる人だけが良くても駄目なんだなと思っています。

226さん

とりあえず理事長がサインするときに、いつも気になる点をチェックするよう依頼してはいかがですか。いったん印のついたものの修正は難しいです。

私の理事会では副理事長が記録し、理事長がチェックして公表しています。下記のとおり、理事長が作成ということでやっています。管理会社は理事の質問に答えるだけです。契約書に書いてあっても、原始規約である如何に関わらず見直しは可能です。

http://www.mankan.or.jp/faq/2_13.htm

>225
＞＞従って、契約期間や契約条項の内容に加えて、その契約を実行する各部署における実行者の資質を問題にせずして、契約不履行の一語で片付けることは、委託をする管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう。
＞委託側が受託者の遂行体制を管理せよとでも言うのですか。貴殿の言うとおり「最善の努力を約束する契約」であり担当者の資質を確保する義務は100％乙の側にあります。信頼関係を損なう事実があれば、乙（受託代表者）に対し債務不履行の一語で問い掛ける以外の何がありますか。「管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう」は文章の意味が理解できません。

準委託契約＝管理委託契約では、受任者（管理会社）は委任者（管理組合）の請求がある時は、いつでも委任事務処理の状況を報告する義務がありますので、これを活用するべきで、民事訴訟が伴う債務不履行を取り上げても得るものが少ないと言うことです。
後段は、管理委託契約を債務不履行（＝民事訴訟）の一語で問いかけられる契約であるとの認識では、判断を見誤ることになりますと言うことです。

＞＞更に、一契約違反で片付けることは、誰が選定し、誰が契約し、誰が承認したかの経緯を無視した無責任なコメントになりましょう。
＞選定・契約・承認を踏まえ、その信頼を損なった場合に準委任契約の不履行で片付ける以外に何がありましょうか。経緯を無視した無責任云々というのは言い掛かりに過ぎません。
＞善管注意義務、受託業務の誠実な履行がなされていない場合、契約書の規定に基づきペナルティ賦課が可能にも関わらず「フロントマン交代」しかあげないのを短絡と言ってるのがどうしても理解できないようですね。

選定・契約・承認を踏まえても、準委任契約の不履行の是正の仕方の問題です。
貴方は具体的な明文化のない善管注意義務違反の民事訴訟になりかねない論旨、一方小生は準委任契約に基づく現実対応で、委任事務処理の状況報告に基づく是正勧告、それがかなわぬ場合は、管理会社の変更とするのが本筋であると言っているのです。

＞＞例の損害賠償ですか、具体事例やどのように立証するかは難しいと言っているのです。
＞＞委託契約は前述した様に善管注意義務に基づくものですから、結果如何を問われる請負契約とは違うと言うことです。
＞＞損害賠償より改善要求、それでも駄目なら管理会社の変更で、損害が立証されるのならそれからの問題です。

＞これは個々の管理組合の契約書に基づく判断事項であり、貴殿が一般論を述べる対象ではありません。準委任契約にも業務指示による請負業務も含まれます。問題の如何によっては損害賠償も当然あり得、費用算定も双方合意のもとに可能であるのに、勝手に「立証が難しい」だの「損害賠償より改善要求を」だの、根拠なきコメントです。

請負的業務も含まれておりますが契約の主流ではないので、当然に任意解除権の対象になるものです。
「問題の如何によっては損害賠償も当然あり得、費用算定も双方合意のもとに可能であるのに、」は、管理委託契約＝準委任契約には理屈では存在しても、民事訴訟あり、相手の同意が必要で、現実的ではありません。

＞＞管理会社のご都合ではなく、管理委託契約＝準委任契約そのものです。繰り返しますが、管理会社を選んだり、それを承認したのは管理組合で、契約の任意解除権があるのですよ。
＞＞自分が選定したり承認したり契約継続したりした経緯があるので、先ず改善の努力からするのが当然でしょう。
＞当然ではありません。選定・承認・継続の経緯があれば、管理会社の咎を管理組合側が当然に負わねばならないとは笑止です。改善の努力の検討、損害賠償の検討、契約解除の検討、どれを採用するかは問題の如何によります。それを改善努力のみが当然等とするのは誤りです。

改善の努力の検討、損害賠償の検討、契約解除の検討の内、損害賠償（＝民事訴訟）は時間、労力、金力が必要で、善管注意義務に必要な信頼関係が損なわれた場合ですから、改善の努力の検討、契約解除の検討の後に、可能ならば民事訴訟となりましょう。

＞２１０の記載から
＞＞引渡し３年を経過した６００戸の高層マンションです。
＞＞２年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
＞＞具体的事例を整理していたのでこれを使って５月の理事会、９月の臨時総会で変更を決議しました。
＞以上からは、変更は検討されたようですが、契約期間の問題に関する記述が全くないので、少なくとも３年の契約期間と推定しました。
＞どこをどう読んでもそうはなりません。契約期間の記述がないからと、勝手に「推測しました」、更に自動延長条項で契約期間を定めていなかった云々の言い掛かりに至っては論外です。210さんのケースの実情がどうあれ、我田引水癖は控えて頂きたいものです。

では貴方の見解は？また否定だけでは困りますよ。
この種の管理委託契約には請負契約とは違い契約期間、任意契約解除権があるのに契約期間満了時に何が検討されたかのコメントが全くないのがおかしいとは思いませんか。２１０の記載者は三年間考えた上に臨時総会で決議されたとコメントしてます。契約期間があればその満了時に当然に問題提起があって然るべきでしょう。それがないので期間３年と類推し、ひよっとすると昔の自動延長条項があったのかなと思うのが当然でしょう。

＞＞最後に、（以下略）
＞教科書レベルの御説諭、痛み入ります。

貴方の得意な民事訴訟より、契約期間を一年とし、毎年の通常総会での管理会社継続か否かのチェック体制を作ることを教科書的くらいの認識では、２１０の記載者を含めて管理会社に対抗するのは難しいものとなりましょう。

＞２２６
理事会の議事録については、下記のように区分所有法では規定されていませんが、一般には下記の標準管理規約の様に総会の議事録に準じることになっております。貴方のマンションの管理規約がどうなっているかで判断すすのがよいと思います。

標準管理規約
(議事録の作成、保管等)
第49条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。
3 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
4 理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければならない。

(理事会の会議及び議事)
第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
(イ)電磁的方法が利用可能な場合
2 議事録については、第49条(第6項を除く。)の規定を準用する。ただし、第49条第3項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。

区分所有法
(議事録)
第四十二条 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
3 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
4 第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。
5 第三十三条の規定は、議事録について準用する。
(規約の保管及び閲覧)
第三十三条 規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
2 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧(規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧)を拒んではならない。
3 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。