マンションの自主管理は可能か

組合管理の方法としては、将来的にどうなっていくんだろうか。管理会社への委託か自主管理の道をいくのか。

自主管理が簡単にできる手法が見出されば、その方向にいくのだろうが、管理会社も国に働きかけてそうならない
よう必死の抵抗をしていくだろうな。

ただ現実問題として、２００戸前後のマンションで自主管理してうまくいっているマンションがあるのも事実だし。
うちの隣りのマンションが実際そうだし。管理内容も全然かわってるようにはみえないし、組合員に負担がかかって
いるようでもないし。管理員は１人　５０代のおじさん（有資格者ではない）　良く仕事しているようだ。
マンションの住民のコミュニケもうちよりいいみたい。よくイベントやってるし。屋上でのビアパーティとか
七夕の飾りつけやったり、地区の自治会と一緒に祭りを実施したりと。

うちのマンションと同じ時期にできたので、今度の大規模修繕は一緒にやるんだけど、監理は一緒にやることにし
て経費を浮かせることにしようと提案してきたり。

98さん
自主管理をする場合にはリスク回避を考えないとダメですよと言ってるんです。
管理会社の不正は管理会社が全責任を負うって言いましたよね。直接雇用の管理員や管理組合の役員の横領は泣き寝入りがほとんどです。現実にいきなり積立金が０になったら明日からどうしますか？理事長が訴えられたり、刑事事件になった事例はいくらでもあります。
「むしがよすぎる」って言ったのは、管理会社にちょっとした値引きを要請するくらいなら問題ないですが、大幅な値引きや、安い会社に変更した場合などの話です。それで同じ質を求めるのはむしがよすぎます。
食生活に例えるならよくおわかりでしょう。高い国産牛か安い輸入牛か。どちらが美味しくて安全か。国産牛に安さを求めても限界があります。安い国産牛もありますが、そこに美味しさまで求めるのはむしがよすぎるんですよ。
くれぐれも食品偽装にはご注意ください。

マンション管理会社のサービス意識の低さや暴利は他の業界に比べればまだまだ改善されていないのが実情ですよ。
現状の管理内容からするに管理委託費を大幅に減額させても良いマンションはまだまだ沢山あります。
それでもなお管理会社としては十分やっていけるでしょう。
それが無理とか言ってるのは、経営努力が足りないのではないでしょうか。

自主管理した場合は、通帳と印鑑の管理体制をしっかりしていくことになるでしょう。今以上に。
管理会社が破産した場合、保険で１ヶ月分は補償してくれますが、不正を行い、修繕積立金を全部解約して
使い込んで倒産した場合の補償は確約できません。通帳と印鑑の管理は自主管理も管理会社に委託している場合も
一緒です。危機管理をもたなくてはいけません。

確かに、管理会社の管理管轄であればそれによる補償は、管理会社がします。当然です。しかし、自主管理の場合はそうならないように管理体制をしっかりとしたものにしていくことが大切でしょう。

101さん
管理会社の暴利の根拠は？コンサルと結託した週刊誌の受け売りでは？管理会社によっては値下げはしない、むしろ値上げを要請している会社もあります。マンションの耐震偽装、食品偽装、シ○ドラー社エレベーター人身事故…。まだ懲りないのですね。安いものには安い理由があるのです。
102さん
状況によって責任を負う者が異なるのは当たり前です。私が言ってるのは、加害者が管理会社の場合と一住民の場合の賠償能力の違いです。何千万円も横領されて使い込まれた場合、個人の賠償能力ではほとんど返ってこないでしょう。まして犯人が逃げて捕まらなかったら賠償という話にもなりません。管理組合は何千万円、何億円というお金を扱うんですよ？値下げもいいですけどリスクマネジメントの意識の低い組合が多すぎます。

銀行は万が一、修繕積立金を全額解約してくれと管理員が銀行印と通帳をもってきても管理組合に確認をとった
うえでないと、解約には応じません。保管口座の管理は銀行もノータッチではありません。

安くて良い管理をなるべく手間をかけずに行えるか、これを追求し続けるのが管理組合の仕事でしょう。安いからといって手を抜かずにちゃんと業務を履行しているか、徹底的にチェックし管理監督していかなければなりません。
そもそも管理組合と管理会社とは利益相反の関係なので、議論はどこまでいっても平行線だと思います。

105さん、あなたも「そんな杞憂は無用だ」とおっしゃってるじゃないですか。その考え方がリスクに対する意識が低いという根拠です。最悪のケースを想定して対策を講じておくことがリスク管理です。マンションはどんな人が購入して組合員になるかわかりません。管理組合は組合員を選べない団体なのです。悪意を持った人が善人に成りすまして理事長になったら？
106さん、横領の手口は他にもいろいろありますよ。銀行がチェックしてくれるならなぜ横領事件は発生するのでしょう？

「だからそれが？」って…。私は自分の意見を述べて、それに対するご質問に答えただけですよ。
私の意見は最初からお話している通り、「自主管理はお金のリスクが委託管理より高い。だからリスク管理がとても重要」というそれだけです。そのリスクを承知した上で安さを選択して自主管理されることを否定するつもりはありません。何を重要視されるかは個々それぞれの考え方ですから。
ちなみに理事長の例は自主管理に限りませんが、管理会社に通帳か印鑑（またはその両方）を預けておいた方が役員による横領のリスクは低減すると考えます。
リスク管理をきちんとされるとのことですが、リスクは責任能力のあるところに分散させることもリスク管理の一つですよ？全てのリスクを管理組合内部だけ負うのと、管理会社に負わせるのではリスクの大きさも範囲も違いますよね。そういうことを考えることがリスク管理なのですが…。
ところで管理会社が暴利を貪っているというご意見の根拠は答えて頂けないのですね。

>>110

＞ところで管理会社が暴利を貪っているというご意見の根拠は答えて頂けないのですね。

個々のマンションの規模や設備と管理費を見比べればすぐ分かることですよ。
ただの売物件情報からでもおおよそ分かることは多いですし、
物件見に行っても大概予想を裏切るものではないですよ。
価格が内容に見合っていないマンションのなんて多いことか。

>>経常的ぼったくり
あのね～あんまり根拠もなくこんなこと書き込まんでくれる？
あなた、いったい何社の管理会社のデータもってるの？
いったい何組合から情報集めたの？
自分の知ってる範囲だけの話でこんなこと書き込まないでくれませんか？

110です。
111さん、支払一任代行方式の場合は通帳と印鑑の同時保管可能です。もう少し勉強しましょう。
112さん管理費と委託業務費をごっちゃにしてませんか？暴利の根拠が売り物件情報や物件見に行ってわかるわけないでしょう。暴利というからには、委託業務費に対して原価がいくらかかってて利益がいくらで、その利益が正当かどうかを検証しなければなりません。さぁ、根拠を示してください。

>>114

管理費と管理委託費の区別くらいついてますよ。ご心配なく。
正確な原価がどれくらいで利益がいくらかを検証しろなんて言われたって、管理会社の担当者でもなければ正確なことなんか分かるはずないじゃないですか。
私が言っているのは、管理費から察するに相場と比較しておおよそのことは分かるということですよ。実際にマンションへ出向いてみれば設備仕様などを見たり、場合によっては総会議案書などを見せてもらえたらさらによく分かるということ、それだけのことですよ。

そんなに堂々と「正確なことなんかわかるはずない」と言われてしまったら困ってしまいますね。それは「単なる思い込みで根拠はない」と言われているのと同じことですよ。
はっきり言って暴利を貪れるほど甘くないですよ。皆さん現に管理会社を変更されたりしておられるじゃないですか。管理業界だって競争社会ですから。暴利を貪ってたらすぐに解約です。
新規マンションの管理はデベロッパーから仕事をもらいますが、デベロッパーもバカじゃないですからね。暴利では仕事をもらえません。
ちなみにデベロッパー系の管理会社も同様です。親会社もバカじゃありませんので。管理費が高くなると売りにくくなって困るのはデベロッパーですから。

117の続きですが、「管理費から察するに」と言われている時点で管理費と管理委託費を誤解されてますよ。管理委託費を管理費から察することは不可能です。設備仕様を見てもわかりません。その設備をどのように管理するかの管理仕様によります。

管理会社が管理しているのは新規や築浅の物件だけではないですよね？
既存の古いマンションには暴利としか考えられないものは少なからずありますよ。
同じ管理会社でも、建てられた年代によって随分違うんだなーと思うことがよくあります。

しかし管理会社のフロントが必死ですね。普段マンション住民にこき使われ、虐められてる仕返しをここでやってるつもりなんでしょうか？実に哀れです。

正直言ってなかにはありますね。古い物件は逆に赤字でやってるところもあります。
ただ高い利益率のマンションをそのままにしておくと、相見積りを取られ時に大変なことになるのは目に見えてます。長い目で見たら暴利より適正価格の方が管理会社もよいのです。その辺を考えている管理会社は自ら値引きや仕様アップを申し出ます。

フロントが何を喚こうが管理組合の管理委託費減額要求の奔流は止まるところを知らない。管理会社やその従業員に残されている道は、いかにこの状況に適応出来るかどうかということ。それが出来ずに管理組合に対して横柄な態度を取ったり業務の質の低下で対応する管理会社は淘汰され、従業員はリストラに遭うしかない。

120さん、あなたはにとってフロント＝虐めの対象なのですね。
私はフロントもやってましたが、虐められたと感じたことはありません。自分自身もマンションに居住し、管理組合で役員経験もありますので、管理会社と管理組合両面からの経験に基づく意見が皆さんの参考になればと述べさせてもらってました。
フロントが書き込む他のスレは愚痴が多くて読む気がしないのですが、このスレは意識と知識の高い組合員の方が多く、自分自身の勉強にもなっていました。しかしそのような言わ方をされるのなら今後一切発言は控えます。失礼致しました。

＞正直言ってなかにはありますね。

中にはなんて控え目な表現が果たして妥当なのかどうかは分かりませんが、何だかんだ言っても結局暴利を貪ってるってことじゃないですか。


＞長い目で見たら暴利より適正価格の方が管理会社もよいのです。その辺を考えている管理会社は自ら値引きや仕様アップを申し出ます。

そうですかね？
あり得たとしても、それは会社全体というよりは担当次第という要素が強いのでは？

管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。そこをうまくマネジメント出来るか否かによって、マンションの財政・将来は大きく変わってくるでしょう。これがマンション管理の現実というものですよ。

だんだん品がなくなってきましたね。管理会社の社員ですが、一管理組合員として情けないです。もう少しレベルの高いスレかと思いましたが…。どこも同じですね。いろいろな考え方があるものです。
結局フロント用スレではフロントが利己的な発言をし、組合員用のスレでは組合員が利己的な発言をしますね。もっと前向きで建設的な意見が出て、有意義な情報交換ができるスレは無いものですかね。
失礼しました。これを最後の書き込みとさせていただきます。

＞管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。

同感、管理会社に、おんぶにだっこをせがむのではなく、肩車に乗ってあっちへ行けこっちへ行けとね。

＞管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。

そこの管理組合は、893か？
管理してもらうことを事前に決めていなくて、やりたい放題やらせて、最後になってから支払いを値切るのか？

116
>正確な原価がどれくらいで利益がいくらかを検証しろなんて言われたって、管理会社の担当者でもなければ正確なことなんか分かるはずないじゃないですか。

管理組合で適正な管理費を計算できないようだと、適正価格なんてほど遠いですよ。
最終的な自分のマンションの管理委託を、入札方式で公募する場合、管理組合側ではどうやって適正価格を決めますか？
安く入札してもらえればそれでいい。だけではありませんよ。

スレ主です。

　だいぶスレが荒れてきております。皆さんもう一度冷静になって頂いて、頭書問題提起しました修繕積立金の
　アップを抑える為にはどうすればいいのか。その為の一手法として、委託業務費の値下げ交渉や部分委託等を
　やった場合、管理会社の抵抗はどうなのか、問題点は何なのか。又、自主管理に切り替える場合の問題点等を
　ご教授頂きたいと思っております。

　私自身の考えは、管理会社と管理組合は共存共栄が一番の方策ではないかと思っております。その為には、適正
　価格は当然考慮される点ではあります。しかし、いったん手に入れた利益を縮小していくのは、企業にとっては
　厳しい選択を迫られることになります。そこでいろんな問題点が発生すると思い問題提起したのです。

　皆さん、建設的なご意見をお願いいたします。

濡れ手で粟とは、この商売のことだな。
片方だけしか業務内容に精通していないから、好き放題し放題。

＞修繕積立金のアップを抑える為にはどうすればいいのか。
抑えることは出来ません。適正な長期計画修繕表に基づく修繕積立金ならば必要経費です。

＞その為の一手法として、委託業務費の値下げ交渉や部分委託等をやった場合、管理会社の抵抗はどうなのか、問題点は何なのか。
一手法としての値下げは能のないやり方です。
委託業務費は、数社の相見積もりの結果の契約に基づくものですから、契約更新時に、全面委託から部分委託にする折衝をするか、同意が難しい場合は更新せずに、又、数社からの相見積もりの公募するのが通常です。

＞又、自主管理に切り替える場合の問題点等をご教授頂きたいと思っております。
自主管理でも、部分委託で残った自主業務でも、管理組合自身の実力、能力の問題に左右されることです。

修繕計画の工事費等のアップを抑えることはできないですね。これは訂正します。

値下げ交渉等は契約更新時にやればいいのですが、できるなら今の管理会社と継続したい意向はあるのです。

管理組合の実力アップについては、今後も勉強していきます。

値下げ交渉するなら、他の管理会社に変えることもあり得るという姿勢で臨まないと足元見られてあまり良い条件を引き出せないと思いますよ。最初から管理会社を変えないという条件で交渉はしない方が断然いいと思います。

結局、スレ主は
　自分(達)では管理できそうもないので、今の管理会社におんぶされていたい。
　修繕積立が上がりそうだから、自己負担を抑えるよう管理費を下げてほしい。
　管理会社に価格交渉できないし、して嫌われるのもいやだから、うまい方法教えてほしい。

ってこと？
それはあまりにも自己都合だけがよろし過ぎる悩むですな。

しかも、
スレ主って、理事会には無関係な一般組合員じゃなかったっけ？

＞それはあまりにも自己都合だけがよろし過ぎる悩むですな。しかも、スレ主って、理事会には無関係な一般組合員じゃなかったっけ？

各区分所有者の都合だけが、宜しければいいんじゃなあーい？

137さんの指摘は当たってると思う。だから、その後スレが伸びなくなったのであって。

そうなりゃスレ主は自分の任期が切れるのをひたすら待って問題先送りするしかないでしょうな。あるいは、後ろめたさを感じながらも、問題を先送りしたい自分を納得させたいが為に、スレ主はこのスレを立てたのかもしれないね。

137の指摘が当たってるって？バカか？なぜスレが伸びなくなったのか教えてやるよ。後半はバカな書き込みばかりでレベルの低さにみんな呆れてるからだよ。
スレ主がどこで137みたいなこと言ってるんだ？そもそも137に書かれてるような奴がこんな板を建てるか！最初から全部読め！

初めて書き込みします。
スレ主さんのような組合員が多くいれば、自主管理も可能でしょう。

№81の
スレ主の最初の問い「自主管理は可能か」の回答は
現役員のみならず将来の役員を含め、区分所有者にとってマンション管理とは何かを解っていることです。
解りもせず自主管理に変更するのは、あまり評判のよくない管理会社に委託するより危険です。

に集約されていると思いますが、160戸もあれば、組合としての意志統一がまず一番の問題かと思います。
全部委託のまま減額を要求するのか、部分委託にするのか、自主管理にするのかをはじめ、例えば一番安い見積りを出した業者に委託し、その業者の腕がよくなかった場合、そこより高い業者に変更できるのかなど(「安い方がいいじゃないか」と組合員の意見が分かれたり)。
そこさえクリアできれば、あとはやる気と時間のある方が何人かいれば。。。

あと気になったのは
>>築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、
その大規模修繕自体は、来年必要なんですか？
翌年やもっと先にずらせば、積立額も多くなっていますよ？

>>修繕積立金のアップを検討する時期になっています。
大規模修繕をするからといって、修繕積立金をアップするのは当然ではないように思うのですが。
管理会社の策定した長期修繕計画が甘かっただけですから、「現状の管理会社とうまく付き合いたい」というトピ主さんの意向はわかりますが、言うことは言わないと。

でも、スレ主は自分からは言いたくないということだから皆お手上げなんですよ。

１４１さん　建設的なご意見ありがとうございます。

　来年実施される大規模修繕については、隣りの管理組合と合同ででやり、監理費を削減していくことで最終局面
　に入っておりますので、それには触れないでいこうと思っています。

　確かに、長期修繕計画表に基づいて修繕積立金をシュミレーションしてみますと、月１戸当り５，０００円前後
　不足することになります。単純に全国平均の必要修繕積立金（１０，９６９円）からしますと、工事費が
　３，０００円程度高い計算の計画表となっております。

　業者からの試算通り工事をやれば、経費は嵩みますし、修繕費のアップは大幅なものとなります。そこで組合が
　主体となって工事のグレート・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくという
　やり方が必要になってきます。それと長期修繕計画の洗い直しと再見積もりが必要になってくるのではと思って
　おります。

　そこで、次回の理事会で修繕積立金等検討委員会の設置を理事長に要求しました所、次回の理事会で問題提起
　して頂くことになりました。

　専門委員会が設置されたら、その中で、管理委託費についても検討し、修繕費のアップだけでなく、経費削減
　にも取り組んでいこうと思っております。そして、修繕計画に自主性がもてるように頑張っていきます。

これまでのお話ですと、そのお隣りと、マンションの管理会社は同じなように思いますが、それでしたら主に清掃や設備メンテナンス関連の費用で、少し抑える事ができるかも知れません。

「質を落とさずに費用を抑える」と言えば、お隣の管理組合も、必ず乗ってくるでしょう。

例えば、ＥＶ点検を２物件同日にやる事で、人件費を抑える方法などは、質を落とさず、且つ管理会社もＥＶのメンテナンス会社も利益を減らさずに、合計額のみを抑える事ができます。
もちろん、現状も同日にやってたんだけど、それを内緒にして、管理会社が利益を多く取っていた場合などは、管理会社の利益が減ることになるのですが。。。


まぁそれらも、ひとまずはスレ主さんの管理組合がまとまり、専門委員会が結成されてからの話ですが。
頑張って下さいね。

144…。的外れにもほどがある。俺は140だがスレ主ではない。最初から全ての意見を読んで感じたことを言っただけ。あんた情けなくない？

１４５さんへ

　ご意見ありがとうございます。隣りのマンションは同じダイアパレス（１８０戸）ですが、自主管理されてる
　マンションです。今度、大規模修繕を同じ時期にすることになり、監理を一緒にすることになりました。

　私は、大規模修繕の委員のメンバーに入ってないので、今回の修繕については、余計な口出しはしないほうが
　いいと思いまして、静観しております。

　今度、専門委員会が設置されましたら、精一杯頑張るつもりです。

　あなたの提案はすごく参考になりました。設備のメンテナンスを隣りと一緒にやれば確かに経費の節約に
　なると思いますので、是非提案していきたいと思っております。ありがとうございました。