マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>6148
まったくばかにつける薬はないという典型だな。
理事会で監事も含め検討して決めたものを監事が臨時総会を開催
する訳ないだろう。
理事全員が腐敗しているとかいってるが、それをいえば監事も一緒に
検討した事案だから監事も腐敗してんじゃないの。
性悪説の塊のような性格だな。

>>6146
まったくアホだな。
理事会の定足数のチェックを監事がするんかい。
どうせそんなことぐらいしか監事はできないだろうがね。
一番暇な役職だから。
監事は理事と一緒だよ。ただ議決権がないだけのこと。
監事が管理組合を変えることができるぐらいなら理事長が
変えているよ。良くも悪くもだけどね。

６１５０さんの言うとおり、現実です。
ウチなどは。管理会社１０９と共謀していたニセ理事長と、監事の出席する年１２回
の理事会のやり取りを一人の理事が隠し録音していた。

マンション内の有志が内密に録音を一つずつ時間をかけて確認した。内容の一部を
ニセ理事長に通知した。

どうするかを検討中である。録音の公開が出来ないのが残念です。

>>6148
臨時総会は監事の判断で開催できるからね。ただのあるべき論ですよ。
「プロセスの問題」は理事会の承認プロセスだけを言っているのではない。腐敗してるなら、何かしらのプロセス違反があるだろ？
「割高」を何をもって判断するか微妙だが、単に高いだけなら品質や信頼性とかもあるし、合理的な理由で理事会が選定したなら監事がとやかく言うべきでない。

>>6150 匿名さん
↑監事は理事会に呼ばなくて良い。
監事を理事に呼ばなくても何の問題もない。
わからんのか？

>>6153 匿名さん
↑監事を理事会に呼ばなくてもプロセス違反ではない

>>6157
その通り。標準管理規約通りなら監事が出席しなくても理事会は成立しますね。
ただ、監事には監査権があるので、監事の理事会への参加(同席や傍聴とでも言うべきか)を理事会は拒めないでしょう。そのため、運用ルール次第ですが、監事に事前連絡もせずに理事会を開催することも問題でしょう。

＜参考＞
現行のマンション標準管理規約（単棟型）(2017.8.29)では、監事にも理事会の招集通知を発しなければならない。

第５２条（招集）第４項
理事会の招集手続については、第４３条（建替え決議又はマンション敷地売却決議を会議の目的とする場合の第１項及び第４項から第８項までを除く。）の規定を準用する。この場合において、同条中「組合員」とあるのは「理事及び監事」と、同条第９項中「理事会の承認」とあるのは「理事及び監事の全員の同意」と読み替えるものとする。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。

>>6159
>第４１条（監事）第４項
>監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。

>殆どのマンションは標準管理規約をひな形にしているので、この規定がある
>筈だけどね。

多くのマンションは改正前の「監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。」のままであると思われる。

不正や癒着とかが現在心配ないマンションであるならば、チェック機能
としての対策を考えておくべきです。
それは監事一人に責任を持たせるのではなく、理事や監事、外部監査や
組合員の顧問とかまでを含めて検討すべきです。

>>6162
>理事会の承認は理事及び監事の全員の同意と読み替えるものとする。

、>>6162 において、↑ をどういう意味合いで書いたのかわからないが、第５２条第４項の「理事及び監事の全員の同意」は、理事会の招集手続きに関するものであり、下記第９項の【理事会の承認】を【理事及び監事の全員の同意】に読み替えるだけである。

＜第９項＞
第１項（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときを除く。）にかかわらず、緊急を要する場合には、理事長は、【理事会の承認】を得て、５日間を下回らない範囲において、第１項の期間を短縮することができる。

改正でだいぶ変わるようですね。勉強になりました。ポイントは以下ですね。
・理事会の開催通知は2週間前までに理事と監事全員に送られる
・監事は理事会に出席する義務がある
・監事は理事会の議決権は持たない
・監事が出席しなくても理事会は成立する

理事と監事が呉越同舟とは片腹痛い。もちろん「適切なマンション管理」という船には乗っているが、「理事会」という船に監事は乗ってないよ。別の船に乗り、「理事会」船が適切に目的地に向かってるかを大局的な目で見るのが監事の役割です。
船内の揉め事は理事会内で解決すべきで、船が明らかに目的地と違う方向に進んでいたり、沈没しそうな時にそれを船(理事会)に伝えるのが監事の役割。その問題の解決は理事会の役割。解決しない場合は監事は総会を開き、区分所有者へ理事会の現状を伝え、是正を推奨する。監事に問題解決を行う直接的な役割はありません。

>>6165
>改正でだいぶ変わるようですね。

監事の理事会出席義務等は、２０１６（平成２８年）３月に改正されています。
まもなく２年が経過します。

>>6165
問題解決をする場合、理事会に伝えそれが解決しない場合は、
臨時総会の開催、それをしない場合は訴訟とかになる訳だけど、
監事一人にそれを丸投げしても負担になるだけじゃないの。
何かあったときの保険としては現在も監事に権限が与えられている
でしょう。
それではダメなんでしょう。もっと他の方法を考えておかないと
いざという時の監事は役に立たないし動きません。
そういう意味で現状のままでは理事と監事は呉越同舟ということです。

>>6166
そうなんですね。マンション管理は素人なので、知らなかったことを恥じる気はありません。勉強のためにこのスレに居るんだし。
「監査役は役員じゃない」とか「監事は理事会役員だ」とか完全に間違ったことを主張し、それを指摘されても間違いを頑なに認めず、成長の全くない誰かさんよりマシでしょ。

>>6168
それは監事制度の問題でなく、監事の能力(人選)や運用面の問題と考えますね。
上位合格者さんの主張のように区分所有者からも独立した外部監事の任命が理想ですが、コスト面の問題解決と、外部監事の不正を抑止する仕組み(罰則条項、資格剥奪、業務提示措置など)の整備が必要ですね。
とりあえず予算はなんとかなる大規模マンションからでも外部監事の必須化、推奨化しないと浸透していかないでしょう。

>>6169
監事が理事会役員というのではなく、管理組合の役員といっているんですよ。
そんなことも理解できないんですか。
現状のマンションの監事は理事と同じ役割しか担っていないんじゃないですか。
理事会に出席して理事と一緒に問題解決をしていっているでしょう。
そして総会では会計監査をするのが主な役割ですよね。
監事は出金伝票に印鑑も押しませんからね。
住民の監事で、リスク管理できるようなシステムづくりをしているところが
あったら教えてください。

>>6169
理事会のリスク管理の必要性はうちのマンションでは全然感じられないけど、
いざという時のための保険を掛けておく必要はあるかもね。
ただ、分譲時は理事の任期は１年で３０名いたから１０年ちょっとで全員が役員
の経験があるので、理事会の抑止効果はあると思うけどね。
ごく最近任期２年の半数交替にしたけどね。
任期を長くできないのと毎年半数が交代するので、悪いことをする者はいないよ。

理事長とかが管理会社や業者と癒着や賄賂が発生するのは工事や点検
とかで費用がかかるものしかないんではないだろうか。
ということは、その発注の仕方がマンションで決めたルールに基づいて
されているかどうかが問題です。
その発注について、理事長が中心でやるのではなく、他の理事が数人で
やり、その結果を理事会で検討するやり方にかえればいいのではないか。
理事長が業者の選定や相見積に参加しないというのが一番だよ。
そうすれば理事長が理事会で適切な判断ができるし、よりシビアになる
と思うけどね。
問題は発注システムの基本書を作ることだよ。
現状の監事では何もできないよ。

理事長は理事会運営の最高責任者にはするが、その執行活動は
各理事が担当してそれを理事会に報告するようにすればいいですね。
理事会では、相見積をおなじ条件で取ったか、つまり同じ条件とは
同じ材料、同じ修繕個所、同じ修繕スペース、同じ仕様での相見積
が取ってあるかとかを理事会で検討していってみんなで決めれば
いいんじゃないですか。
同じ条件で相見積を取るのは知識がないという者もいると思いますが、
まず１社と現場で説明し、それで見積もりを取り、後はそれを使用
して数字部分だけ伏せて各社に相見積をお願いすればいいですよ。

なかなかいい案じゃないの
当マンションも監事職に特別に優秀な者が就く訳でもないし

損害保険料の会計処理について教えていただけませんか。
掛捨て型の年払い損害保険料を３年分３００万を一括して支払いました。
収支計算書には１年分相当１００万を記載し、損益計算書に前払保険料２００万を資産計上し、
来年再来年に１００万ずつ収支計算書に費用として計上し、前払保険料を減らして処理しますと
説明がありましたが、支払時に収支計算書上　全額３００万を費用として処理すべきではないかと
思うのですが教えていただけませんか。

>>6175 匿名さん
法人税を払っていない管理組合の場合はそれで問題ありません。
https://keiriplus.jp/tips/cyoukimaebarai_hiyou/
長期前払い費用を損金算入できないとかは
法人税計算のとき問題になるだけで
法人税を払っていない、つまり、収益事業を行なっていない大多数の管理組合では、その期中に300万払ったら300万を費用と計上して何も問題はありません

>>6175さん
管理組合の会計処理は何でもありといわれています。
私どものマンションでは５年の総合掛け捨て保険に加入していますが
契約年度に一括処理しています。

↑
6177 間違えて参考になるを押してしまいました。参考になりません。

企業会計とマンションの会計は根本的に違います。
収支報告書には契約年度に一括掲載します。
そして貸借対照表には、資産の部に積み立てマンション保険の
総額を毎期記載します。

>>6179 匿名さん
↑なにがどう違うのかわからないアホ

管理組合会計も原則は発生主義だが、
恒常的経費は現金主義でよい、という国土交通省から管理会社への通達があるからである。以前、元フロントが書いていたが、水道代を発生主義にすると、利用した月に未払金計上、支払い月に未払金消滅となりめんどくさいだけだから、恒常的経費は現金主義で支払い月に記帳するだけで良いことになっている。損害保険も同様に恒常的経費だから現金主義でよい。

　※水漏れがした場合の対応について
　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。
　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、保険金を上回る費用が発生
　した場合や配管の交換等については各区分所有者が各区分所有者負担でおこなわなければな
　りません。住民間のトラブルの要因にもなります。
　　将来的に（築２０年前後あたりから）漏水が発生しだした場合、前もって専有部分の配管の更新
　工事をやる方はまずいないと思います。
　　そこで専有部分の配管工事を共用部分と一緒にやるということの取組みを検討してた方がいい
　と思うのですが、その為には積立金の値上とか先行工事者に対する補償等も規約に規定しておく
　必要が生じてきます。
　　配管は殆どが塩ビ管が使用されていると思いますが、更新する際は半永久的に更新が必要の
　ない配管に替えることになると思いますので、漏水が頻発しだす築３０年～３５年程度で交換する
　予定で早めに積立金を値上しておけば負担の軽減になると思います。

塩ビ管使用であれば共用部分の縦管部分の交換は必要ないと
思いますが、継手部分の交換はしなければなりません。
その時にあわせて専有部分の配管の交換をすれば経費の削減
並びに在宅の負担が軽減されます。

マンションの配管は築３０年もすれば漏水があちこちで
発生するようになる。
３回目の大規模修繕工事は必要ないといい後は取り壊すといって
いる者がいるが、それまでに配管の交換をしなければマンションは
もたないというのが分かっていない。

築年数が経過すれば漏水はあるだろうね。
しかし専有部分の交換を管理組合がするのはいかがなものかな。それは各戸がするもんだしね。
専有部分の工事は管理組合がすることはできないよ。それが常識だよね。

専有部分の配管を交換するのはいくらかかるんですか。

オール電化で電気温水器が室内の真ん中にあるマンションはどうすればいいでしょうか。

４００戸で１８階のマンションです。築28年目ですが、経済的理由で交換しない部屋が

半分なります。新旧問わず漏水の発生源になっております。

>>6183 匿名さん
↑鋳物配管とポリ配管を一緒くたにするアホ

その通りです。

>>6187
架橋ポリエチレン管を使っているマンションはごく最近だというのが
分ってないアホ。
鋳物配管を使っているのは、築４０年以上経過しているマンションだよ。
最近までは塩ビ管が主流。
これからはステンレス管になっていくよ。高いけどね。

>>6182
>塩ビ管使用であれば共用部分の縦管部分の交換は必要ないと
>思いますが、継手部分の交換はしなければなりません。

縦管の材質は何ですか？
また、交換しなければならないのはどの部分の継手でしょうか？

架橋ポリは、ここ10数年。
いいメーカーだと、20年以上前から使ってる。

縦は塩ビライニング鋼管が主流だけど、これもいいメーカーは数年前からステンになってる。ここ最近VEしてるところもあるから、新築は要注意だね。

架橋ポリは、ここ10数年。
いいメーカーだと、20年以上前から使ってる。

縦は塩ビライニング鋼管が主流だけど、これもいいメーカーは数年前からステンになってる。ここ最近VEしてるところもあるから、新築は要注意だね。

>>6193
漏水が始まるのは２５年経過後からだよ。
３０年経過するとかなり多くなる。
築４０年以降は頻出してくる。
分ったかいアホ。
賃貸マンションが大規模修繕工事を先延ばししたいのは
できることなら永遠にやりたくないからだよ。
今までの儲けも吐き出さなければならなくなるし、使ってしまって
お金もないからだよ。
マンションの住民はいろいろな考え方があるからね、住民によって。
賃貸の場合はボロボロになってもそのままのところがいっぱいあるからね。
建物はほったらかしにしていても中々壊れないよ。軍艦島がその例。

>>6194 匿名さん
↑大規模修繕が二回で十分だと認めていることに気がつかないアホ

ビルは維持保全さえしっかりしていれば半永久的にもつからね。
そういえば、丸の内のビル群も殆ど解体はしていないねえ。
いつまでも新築同様だからね。

大規模修繕は1回目は築15年目、
2回目は築35年目、
3回目の大規模修繕は行わず、
築55年目から60年目で取り壊し
が、理想的なライフサイクルになるだろう。
6194は私のこの持論を図らずも追認した形である。要するにアホ

>>6196 匿名さん
↑日本最初の超高層ビルの霞ヶ関ビルが
来年でまだ築50年に過ぎないことを知らないアホ。

築60年前後で商業ビルは建て替えとなる。
阪神百貨店は55年でいま建て替え中
阪急百貨店もそれくらいで建て替え済み