マンション管理士に質問しよう！ Part2

保存行為の解釈すらできない人が知ったかぶりでデタラメ書くのは迷惑なんですが。

やめてもらえませんか。　２７２３　２７２５

管理（修繕も含）の集会決議や議決数の割合は決まっていません。
自分のマンションの管理規約で好きなように決めなさい、無知すぎですよ。
標準管理規約はあくまでも参考資料、ひな型的存在です。

【参考】　　マンション法　１８条解説　

管理に関する事項、は大きく、重大な変更、重大ではない変更、保存行為に分けることができます。
この内、重大な変更については17条に規定されています。

次に最も重要ではない保存行為については、民法でも、区分所有法でも、各自単独で行うことができます。保存行為とは現状維持のための行為、と言われます。車の例では、ガソリンを継ぎ足すことなど。マンションの場合には、廊下を掃除するとか、廊下の電気が切れたので付け替えるとか、いう場合です。誰かの了解なんていらない、という点はご納得いただけるでしょうか。

では重大ではない変更とは何か、ですが、性質を変えない範囲で利用したり、価値を増加させる行為とされています。具体的には、車であればシートカバーを買ってきてつける、マンションであれば廊下に新しく夜間灯を設置する、ということが挙げられます。
このような変更を行うことは基本的にはみんなにとっていいこと、のはずですが、費用も全員で負担することとなるのであれば、そこまでしなくてもいいのに、と思う人も当然出てきます。
そこで、民法では持分の過半数で決める、ことになっています。
一方で区分所有法も同じく過半数が原則ですが、区分所有者の過半数、議決権の過半数、の2つの過半数が必要です（この2つの要件が必要、という点は17条と同じです）。

なお、以上の点については規約に記載することで条件を変えることができます。過半数を更に少なくしてみたり、保存行為も同意を得てから進めるようにルールを決めたり、できるのです。それと、17条でもありました特定の専有部分の区分所有者に迷惑がかかる場合にはその人の了解を得ておく、というルールはここでも健在で、誰かに迷惑がかかる場合にはその人の承認が必要です。

最後に、共用部分に保険を損害保険を掛ける場合、この保険を締結すること、保険金を請求することはそれぞれ管理行為になります。その結果、過半数ほか、規約で定めた割合で承認されないと、手続きが進まないこととなってしまいます。

＞以上の点については規約に記載することで条件を変えることができます。過半数を更に少なくしてみたり、保存行為も同意を得てから進めるようにルールを決めたり、できるのです。

【参考】　　マンション法　１７条解説　

共用部分の重大な変更をするためには、
(1)区分所有者の3/4が賛成する
(2)議決権の3/4が賛成する
の2つの条件が両方とも整うことが必要、というのが原則です。条件が整っていることは集会で確認します。

この共有物の重要な変更についての民法のルールは全員の合意による、です。一人でも反対する人がいる場合には変更することができません。先の車の例では、シャコタンしたい！と思っても後の二人がうん、と言ってくれなければできません。区分所有法ではこの点が多数決に変更されています。

次に、共有部分の重大な変更とは、例えば、今まで階段があった部分にエスカレーターを設置するような場合をいいます。あまり細かい変更（階段の色を塗りなおすとか）まで、集会を行うのは大変なので、細かい場合はここまで面倒な要件で決議する必要はありません（こちらは重大ではない変更といいます）。
次に、条件のうち、(1)は区分所有者の過半数が賛成する、ところまで軽減することができます。軽減するためには規約に記載する必要があります。逆に(2)は軽減することができません。

また、変更によって専有部分を使うときに、特別に影響が生じる人がいる場合には、その人が賛成していることが必要です。先のエスカレーターの例では、エスカレーターの動力が部屋のまん前に置かれてとてもうるさい思いをする人がいる、と言う場合には、その家の人の賛成を得る必要があります。もちろん、その動力が2つ以上の専有部分に迷惑を掛けるのであれば、その全ての専有部分の区分所有者が賛成している必要があります。

＞*(1)は区分所有者の過半数が賛成する、ところまで軽減することができます。軽減するためには規約に記載する必要があります。逆に(2)は軽減することができません。

区分所有法（マンション法）は民法の特別法ということをお忘れなく。

集合住宅は、その内部だけで通用する特例措置があるのよ。

そして、皆さんで決めた規約はマンションの憲法と言われています。

＞規約はマンションの憲法

ぷっ。
知ったかぶったど素人ですか？

↑
知ったかぶったど素人ですか？

>>2735

ぷっ。 じゃなく　ﾌﾟｯ な

道具は上手に使えよおじいちゃん

知識ないのは知ってるから

2735のおじいちゃん
ど素人 じゃなく ド素人 な

わかったかいド素人 笑

>>2731
は、区分所有法の18条を知らないのだろう。

2732、2733の人はここの最近の常連の素人とは比較にならない論客だね。
なんで突然登場したのか知らないが、
芦屋に区分所有者全員が理事ってマンションがあるんだけどね。
興味があったら調べてみたらいいでしょう。

↑
それはいつもおたくをロンパしてるおいらですが、勝手に想像しないように

で、そんな事には興味ない

おたく知識はもう少し深いところの学習しないと実務では役に立たないよ　ニセ者さん

>>2740 マンション管理士試験上位合格者さん

あんた人を評価したりするとか勘違いも相当だね。
知識もモラルもない人が言う事じゃないよ。

↑あー、単なるコピペなのか。要するに受け売りねｗ
私が書くのは持論なので、おたくとはレベルが違います。

>>2742
おたくも区分所有法の枝葉末節に拘らず、ワイマール憲法あたりから勉強してみてみるべきであろう。
民主主義の最後の砦は表現の自由、知る権利の徹底重視だと気がつくはずである。

2742はそんなに自身があるならしばらくコテハンにしてみたらどうだ？
「おいら」って名前にｗ

恥をかきたくないから匿名を通しているのだろうが、
お宅のマンション内でもそうなんだろうな。
2742は、匿名投書でしか理事長に文句が言えない＊＊野郎であろう。

ペーパー試験合格しただけの方より
実務経験があるマン管さんの話しがいろいろ聞きたいな

↑「おいら」くんににきいてみたらどう？

どこの掲示板もくだらない事で言い合いしてるね。
ストレス社会だもんね。

少し読んでみたけど、どうでもいいよ。そもそも何を論破したのかさえ分からん。
誰が1番賢いかを競ってるんかな？？

見ててもう少し笑える書き込みをすればいいのに。。ここ全く面白くなかった。
以上、レスは見ないので不用です。
書きたければどうぞ。笑

また管理士でもないお爺さんが悔しくって連投かな
知能低いのがバレバレですよ
あんたの持論は社会では通用しないのよ自覚なさい

>>2743 マンション管理士試験上位合格者さん

誰でも知ってる区分所有法の解釈を、比べられない論客とか、相当な無知だな
恥かくからもう書かない方がいいぞ

>>2749 マンコミュファンさん

はいご苦労さん
笑いたいなら他のスレね
さようならぁ〜〜〜

笑いたいなら雑談板がおもしろいよ
なんでおもしろい事マンション管理士に聞けると思ったんだろ不思議

2732 2733
何を書き込んでいるんだろうね。
自分でも何言ってるのかわかってないんじゃないの。
それで最終結論は何なの。
整理することができないんだろうな。

>>2754 匿名さん

理解できないならわざわざ書かないの
誰が見てもわかること
総会決議が過半数だと決めつける無知でもわかる解説っしょ

>>2754 匿名さん

あー おたく区分所有法も知らないのね
残念、また来てね

>>2756 匿名さん
え〜っと
結論は何？何が言いたいの？
誰に向けて何を主張したいの？
ボクちゃんが区分所有法を知っていることを皆に主張しているの？
よく理解出来ません

>>2757 通りがかりさん

年寄りは朝早いね〜
理解できない人に説明しても無駄
孫に教えてもらってねお爺ちゃん

>2755
普通決議は規約で定数を変更できることぐらい
マンション管理に携わっている者ならだれでも知ってるよ。
これは任意規定。
ただね、大規模修繕工事を規約に規定していれば総会決議は
不要というのが理解できないんでね。
修繕積立金の取り崩しに関しては、全管連の標準管理規約には
理事会と総会に同じ条文が規定されており、理事会判断だけでも
可能となっているが、総会決議にも全く同じ条文があるのは不思議
でならないけどね。
そこから論じているのかな？

>>2759 匿名さん

大規模修繕も通常の修繕、突発事故での修繕どれも同じ
大規模だからとマンション法では特例扱いは無い

積立金の取り崩しについても管理組合が独自で決めること
マンションそれぞれ保管口座の扱いが違う、使途限定の口座を持つ組合もある
標準管理規約を神と思う愚か者では理解できないかな

国は極力簡単スムーズに修繕管理ができるように法整備している
建て替えについても同じ考えで方を緩和する方向

お爺ちゃん勉強しようね

>2760
標準管理規約をひな形としているマンションが殆どなのに、わざわざ
リスクの伴う修繕積立金の取り崩しを理事会だけでも可とする規約に
するのは理解できないね。
それこそＮＰＯ全管連の標準管理規約をひな形にしているマンション
なんだろうね。
ＮＰＯ全管連の標準管理規約には、総会決議事項と理事会決議事項に
全く同じの修繕積立金の取り崩しの文言が明記されている。
この場合、修繕積立金の取り崩しは迷うね。組合員が反対しそうな時は
理事会決議だけなんだろうが。
適正化法が改正になり保管口座の扱いを明確にした背景には、管理会社
の不正に対応するために制定したもんだよ。
建替えも緩和する方向とか決まってもいないことをあたかもそうなると
信じて発言するかね。

規約設定があるということは特別決議で可決しているという事だよね。皆が賛成したこと。
大規模修繕でも大方の実施時期や周期、施工内容や相見積もりの開示や費用の拠出方法など
決められていれば総会での決議は要りませんよ、ただ説明は要るよね。
突発での修繕などは管理者に決裁権が当てられてるだろうし、、それぞれ規約で決めると簡単。

管理組合が工事に関して悪意を持つようなことがなければ、また普通に修繕するならいいんじゃないの。
国は大規模修繕も自己判断にまかせ、民法の基本である過半数での決定という事柄を撤廃しているんだしね。
区分所有法は便利に使わせてもらいましょう。

大規模修繕工事を総会決議なしに実施できるとの規約の定めがあったとしても、区分所有法第１７条第１項に規定する「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）」に該当するものがあれば、個別の特別多数決議（ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。）が必要である。

区分所有法はマンション管理に特化した民法の特別法だし、かなり優遇されてる。

なんのために特別に特権を与えられてるのか、若い人の柔軟な脳ミソならわかる。

高齢では無理かな、多数決とか、民主主義最優先とか、染みついてるもんね。

建替え決議についてもそうだよね、かなり残酷な法律になってるよ。

建替え決議成立したら、反対者、（費用が調達できない者）は専有部を流通価格で買い取られ
追い出される構図なんだよね。　流通価格なんて安いよ、建替え前だから。

こうして国は、大きなコンクリートの箱が廃墟になることを未然に防ぎたいのよね。
その金がないなら分譲のマンションのは住むなと言う事、どこでも住むには費用が掛かる。

大規模修繕工事で１７条に関わる工事しますか？　　不思議（笑）
おたく重大な変更ってわかってます？

【参考】　　マンション法　１７条解説　

共用部分の重大な変更をするためには、
(1)区分所有者の3/4が賛成する
(2)議決権の3/4が賛成する
の2つの条件が両方とも整うことが必要、というのが原則です。条件が整っていることは集会で確認します。

この共有物の重要な変更についての民法のルールは全員の合意による、です。一人でも反対する人がいる場合には変更することができません。先の車の例では、シャコタンしたい！と思っても後の二人がうん、と言ってくれなければできません。区分所有法ではこの点が多数決に変更されています。

次に、共有部分の重大な変更とは、例えば、今まで階段があった部分にエスカレーターを設置するような場合をいいます。あまり細かい変更（階段の色を塗りなおすとか）まで、集会を行うのは大変なので、細かい場合はここまで面倒な要件で決議する必要はありません（こちらは重大ではない変更といいます）。
次に、条件のうち、(1)は区分所有者の過半数が賛成する、ところまで軽減することができます。軽減するためには規約に記載する必要があります。逆に(2)は軽減することができません。

また、変更によって専有部分を使うときに、特別に影響が生じる人がいる場合には、その人が賛成していることが必要です。先のエスカレーターの例では、エスカレーターの動力が部屋のまん前に置かれてとてもうるさい思いをする人がいる、と言う場合には、その家の人の賛成を得る必要があります。もちろん、その動力が2つ以上の専有部分に迷惑を掛けるのであれば、その全ての専有部分の区分所有者が賛成している必要があります。

>>2763

>>2765を　みてね（笑）

現実問題として大規模修繕工事を住民の声を無視してやるのは問題があるでしょう。
こういえば総会決議で承認したじゃないかということだろうが、それ以前に
具体的に大規模修繕工事は理事会決議でオーケーといって規約改正したのかどうか。
又、修繕積立金の取り崩しも理事会で自由にいくらでも使えるというのも問題が
ありますよ。
マンション管理はいい方向に行くように、又できるだけ全員の声を反映して
運営していけるように方向づけしていかなければなりません。
工事に関して悪意をもつようなことがなければいいんじゃないのという考え自体
間違っているでしょう。
そうならないようなシステムづくりが必要なんです。
管理費は通常のマンションの管理に使うもの。よって毎年殆ど支出額は変わらない。
修繕積立金はみんなの積立金。この区別はしっかりしておかないとダメでしょう。

ついでに前レスの区分所有法１８条解説も　ホイヨ↓

【参考】　　マンション法　１８条解説　

管理に関する事項、は大きく、重大な変更、重大ではない変更、保存行為に分けることができます。
この内、重大な変更については17条に規定されています。

次に最も重要ではない保存行為については、民法でも、区分所有法でも、各自単独で行うことができます。保存行為とは現状維持のための行為、と言われます。車の例では、ガソリンを継ぎ足すことなど。マンションの場合には、廊下を掃除するとか、廊下の電気が切れたので付け替えるとか、いう場合です。誰かの了解なんていらない、という点はご納得いただけるでしょうか。

では重大ではない変更とは何か、ですが、性質を変えない範囲で利用したり、価値を増加させる行為とされています。具体的には、車であればシートカバーを買ってきてつける、マンションであれば廊下に新しく夜間灯を設置する、ということが挙げられます。
このような変更を行うことは基本的にはみんなにとっていいこと、のはずですが、費用も全員で負担することとなるのであれば、そこまでしなくてもいいのに、と思う人も当然出てきます。
そこで、民法では持分の過半数で決める、ことになっています。
一方で区分所有法も同じく過半数が原則ですが、区分所有者の過半数、議決権の過半数、の2つの過半数が必要です（この2つの要件が必要、という点は17条と同じです）。

なお、以上の点については規約に記載することで条件を変えることができます。過半数を更に少なくしてみたり、保存行為も同意を得てから進めるようにルールを決めたり、できるのです。それと、17条でもありました特定の専有部分の区分所有者に迷惑がかかる場合にはその人の了解を得ておく、というルールはここでも健在で、誰かに迷惑がかかる場合にはその人の承認が必要です。

最後に、共用部分に保険を損害保険を掛ける場合、この保険を締結すること、保険金を請求することはそれぞれ管理行為になります。その結果、過半数ほか、規約で定めた割合で承認されないと、手続きが進まないこととなってしまいます。

＞以上の点については規約に記載することで条件を変えることができます。過半数を更に少なくしてみたり、保存行為も同意を得てから進めるようにルールを決めたり、できるのです。

>>2767

それぞれのマンションの自由ですよ、古くて老朽化が激しく費用が掛かりそうなマンションでは
住民の多くも高齢化、貯えが少なく死ぬまで修理なんてしなくていい。と言う人もいるのでは？
それより管理費修繕費値下げしろ！　なんていうほうが多いかもですね。
そのようなマンションでは大規模修繕で借り入れをしたり一時金を徴収するのは無理。

このようなマンションと、そうではないマンションがありますので規約設定はご自由にと言う事。
区分所有法ではかなり広い範囲で融通の利く法律になってます、便利に使ってください。

若い人は集合住宅の将来や危険性もある程度ネットなどで学習してから買いますからね。
マンションは買い替え住み替えがお得、という事。

＜重要＞
> 17条でもありました特定の専有部分の区分所有者に迷惑がかかる場合にはその人の了解を得ておく、というルールはここでも健在で、誰かに迷惑がかかる場合にはその人の承認が必要です。

２７６３ではないけど
区分所有法の話しで十分なのに民法の話までは必要ありません。
大規模修繕工事に特別決議が必要な場合もあるでしょう。
うちの場合は子供用プールをロータリー駐車場にする時大規模修繕工事
でやりましたから。
その時は特別に影響を及ぼす者の承認は一人ひとりには確認しませんでした。
プール取り壊しに反対の方は理事会に申し出てくださいと通達はしましたけど
一人も申し出はありませんでした。
重要変更を大規模修繕工事でやることもありますよ。決めつけはいけません。

ハイそうですか、さようなら

>>2770 匿名さん

だからなに、当然ですが
すぐ上のレスでもコピペあるでしょ
変更があって迷惑で承認取れなければやめればいい
同じ仕様の修繕では迷惑は絶対にかからない
もし迷惑かかると言うなら何が迷惑？(笑)

長期修繕計画の洗い直しは総会の普通決議が必要となっています。
その計画には工事の周期や予定価格等が記載されています。
その計画案が承認されたら総会決議は不要というのも問題がありますね。
それには特別決議が含まれている可能性もありますし、工事によっては
共用部分の重大変更に該当するかもしれません。
しかし、長期修繕計画の洗い直しの総会ではそこまでは具台的に説明は
されませんし、第一長期修繕計画の数量計算書等の内訳書まで読み切れる
者はいないでしょう。又、その資料を見ることもないでしょうから。
大事に管理組合の事務所に保管されているだけですよね。
理事長も見ることはまずないでしょう。
その時は総会決議をすればいいというでしょうがね。
大規模修繕工事や修繕積立金の取り崩しは総会決議事項としているマンション
が殆どなんでしょう。それでいいじゃないですか。
何か問題がありますか？

2771

＞重要変更を大規模修繕工事でやることもありますよ。決めつけはいけません。

知らないって怖いわ、そのプール云々は大規模修繕ではないよね、ただ一緒にやるだけでしょ。

その共用部の重大な変更については総会決議が必用よ、それだけで決議しなよ、それもわからないの？

多くの大規模修繕は傷んだ部分や施設設備の修復は重大な共用部の変更じゃないから関係ないの。

理解できないならここで噛みついてないで勉強なさい。

>>2774 匿名さん

あなたの勝手な解釈でしょうが、そのような決まりはありませんよ。

マンション各々の都合で決めることです。

自分のマンション規約や標準管理規約を当たり前と思うのは団塊世代以降人かな。

タワーマンションの管理費や修繕積立金は高層階も低層階も専有面積割で同じなのかな。
タワーの大規模修繕は費用が超高額との予想だけど、高層だからの高い修繕費よね。
一緒なら低層階の安い部屋の人は損ですね、販売価格差３倍以上あるみたいだし。
タワー住んでる人いたら参考のために聞きたい。

>2776
標準管理規約をひな形としてないマンションは、ＮＰＯ全管連に
加盟している又はその指導を受けているマンションぐらいしか
ないんじゃないですか。
標準管理規約では不都合がありますか？
大規模修繕工事はマンションの経年劣化に合わせて計画的に行う工事
であり、建築基準法でいう建築確認の必要な大規模な工事とは違います。
建物の適正な維持管理による資産価値の維持を図ったり、生活水準向上
のグレードアップ、居住性、機能性を向上させ資産価値を落とさない為に
やるのであり、プールを解体し、ローターリー駐車場にするのも大規模
修繕工事で実施することもありますよ。
建築確認の必要はありませんしね。単なる工事ですよ。

大規模修繕工事をする場合、１４階以上の高層階は足場を組んでの工事は
できないようになっていますので、ゴンドラでの作業となります。
当然専有部分の面積比での計算になってます。

標準管理規約通りでは不都合がある問題点を具体的に出してもらい
それについて論じあいませんか。
抽象論では何が問題があるのか分かりませんので。