マンション管理士に質問しよう！ Part2

賃借している部屋を時効取得

>>10601 匿名さん

何を言いたいのでしょうか？

難しく考えることはないだろう。

>>10601 匿名さん

賃借人は、所有の意思を持って占有しているわけではない（つまり、「他主占有」である。）ので、区分所有権を時効取得することはない。

【法令における「～することができる」の意味は？】
「することができる」は、一定の行為をすることが可能であることを表す場合の用語です。法令においては、その行為をするかしないかの裁量権を与える場合と、その行為をする権利または能力を与える場合の二通りの用い方があります。

【規約共用部分について】
１．規約共用部分は、専有部分になり得る建物の部分および附属の建物を共用部分として規約に定めることによって共用部分となる（区分所有法４条２項）。
２．共用部分として規約に定めるべき事項は、建物のどの部分またはどの附属の建物を共用部分とするかということだけで足りる。
３．その他の事項（その共用部分の用途、その共用部分を共用すべき区分所有者の範囲等）を規約に定めても差し支えないが、これらの事項を定めたときは、その定めが区分所有者を拘束することになる。
４．ただし、これらの事項は総会決議を経て規約に定めたのであるから、総会決議を経て規約を改正することによって変更（例：倉庫を会議室に用途変更するなど）することができる。

【区分所有法１３条と規約共用部分】
１．区分所有法１３条における「使用することができる」は >>10605 の後者であり、主語は「各共有者は、」であるので、「各共有者は、共用部分をその用方に従って使用する権利を有する。」と言い換えることができる。
２．また、規約共用部分の「その用方に従った使用」とは、「規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従った使用」と考えられるので、規約共用部分については、「各共有者は、規約共用部分を規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従って使用する権利を有する。」となる。

＜再掲＞
>>10572 匿名さん 2022/04/20
【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

>>10573 匿名さん 2022/04/20
【総会の議事録について】
議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない（区分所有法４２条２項）。
「議事の経過」とは、議題、議案、討議の内容および表決方法等を指すが、それらの要領の記載で足りる。「その結果」とは、表決を行った結果、すなわち可決されたか否決されたかの結果である。（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

＜再掲＞
>>10577 匿名さん 2022/04/23
【マンション標準管理規約（単棟型）第46条関係コメント】
　－抜粋－
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」

>議案の賛否を直接意思表示することが望ましい
プライバシー侵害だと思う。
議決権行使書の面々は覆面なのに、どうして出席組合員のプライバシーは尊重されないのか。

＞10609 匿名さん
逆も成り立つ。
出席組合員は組合員であることの証明のため覆面をせずに正体を明らかにしているが、議決権行使書の面々は組合員であることの証明もしないでの議決権行使は、ある意味、無効票と言える。
少なくとも、組合員内部では組合員であることの正体を明らかにするために、議決権行使書情報は組合員同士で共有されるべきです。

＞10610 匿名さん
＞議決権行使書情報は組合員同士で共有されるべきです。
組合員同士で議決権行使書情報を共有することが、どうして組合員としてのの正体を明らかにすることに繋がるのか。

＞10611 匿名さん　
＞組合員同士で議決権行使書情報を共有することが、どうして組合員としてのの正体を明らかにすることに繋がるのか。
議決権開票情報を共有するという事は、自身の目で自分の議決権投票が開票に正しく反映されているか確認できます。
つまり、改竄の余地がなくなり、結果的には他の組合員に対し同組合員としての正体を明らかにしているのです。

＞10612 匿名さん
＞改竄の余地がなくなり
どうして改竄の余地がなくなるのか、もう少し詳しく説明してください。

>>10609 匿名さん
>プライバシー侵害だと思う。

本人の意思で直接権利を行使することのどこがプライバシー侵害なのでしょうか？

>>10609 匿名さん
>プライバシー侵害だと思う。

本人の意思で総会に直接参加して議決権を行使する組合員の「どのようなプライバシー」を「誰が侵害する」と思うのでしょうか？

＞10614 匿名さん
＞本人の意思で
勝手に本人の意思と決めつけないでほしい。
本人の意思ではなく、彼らは旧来からの慣例に従っているだけ。
ごく少数であなたみたいな方もいると思う。
もし、プライバシー保護のために覆面で参加してもいいという慣例があったなら、ほとんどの方が覆面で参加すると思うよ。

＞10615 10614
＞「どのようなプライバシー」
各議案に対する組合員本人としての考え方かな。
＞「誰が侵害する」
本人以外の他の出席組合員かな。
その程度の想像力もないの？
一から十まで説明させないでよ。

↑訂正
＞本人以外の他の出席組合員かな。
少し訂正させてほしい。
本人以外の他のお出席組合員と利益相反する管理会社の関係者かな。
特に、同じ組合員同士なら兎も角、利益相反する管理会社に組合員本人のプライバシーが侵害されることには背筋が凍る思いがする。

>>10616 匿名さん
>勝手に本人の意思と決めつけないでほしい。
>本人の意思ではなく、彼らは旧来からの慣例に従っているだけ。

これこそが勝手な決め付けであるが、このような状況での出席であっても、出席は本人の意思である。

>>10617 匿名さん
>各議案に対する組合員本人としての考え方かな。

さすがに、これはプライバシー情報ではない。

>>10618 匿名さん
>本人以外の他のお出席組合員と利益相反する管理会社の関係者かな。

これらの者が、総会において自ら示した本人の意思表示を誰に開示して侵害をするというのか？

＞これこそが勝手な決め付けであるが、
そんなことはない。
常々、私自身が覆面での出席が許されるならそうしたいと思っているし、他の出席組合員に伺っても同じ返答だった。
覆面だと、当組合員であるかどうかの判別が他の出席組合員にできないから仕方なくしているとの意見で一致した。
皆さん本心は、覆面で出席できるのであればそうしたいそうです。
＞>各議案に対する組合員本人としての考え方かな。
＞さすがに、これはプライバシー情報ではない
仮にプライバシー情報でないなら、議決権行使書開票結果の公開も許されるという事になる。
＞これらの者が、総会において自ら示した本人の意思表示を誰に開示して侵害をするというのか？
相変わらず、想像力が乏しいね。
利益相反する管理会社が、あなたたち管理会社の利益誘導のために利用するに決まってるじゃん。
多数派工作したり、議決権行使書改竄行為したり、首根っこを押さえつけられている。

どうも、プライバシー侵害の意味をご存じないらしい。

　ーこれにて終了ー

＞10621 匿名さん
＞ーこれにて終了ー
やれやれ、しっぽを巻いて逃げたんだ。
管理会社側の意見を聞きたかったのに。

＞10621 匿名さん
の意見を要約すると、
総会での各議案に対する組合員としての態度を表明することは、プライバシー侵害には当たらず、同じく議決権行使書による各組合員の賛否票公開も当然のこととしてプライバシー侵害には当たらない、ということだそうです。
つまり、議決権行使書も出席組合員と同じく、誰が賛成し誰が反対したかを他の組合員に公開しても、そのこと自体はプライバシー侵害には当たらず、公開すべきだと言っているようです。
そういう意見なら、10621さんの意見も多少は理解できる。

＞10623 匿名さん
＞議決権行使書も出席組合員と同じく、誰が賛成し誰が反対したかを他の組合員に公開しても、そのこと自体はプライバシー侵害には当たらず、公開すべきだと言っているようです。
覆面できずに我慢して総会出席している方にとっては公平性を保つという面において朗報ですね。

>10623 匿名さん
>誰が賛成し誰が反対したかを他の組合員に公開
どうやって公開するのですか。
具体的なイメージが湧いてこない。

>10625 匿名さん
他スレでモデルデータがあったので紹介します。

普通決議の場合、出席組合員の議決権数の過半数で可決されるが、どの議案も普通決議なのだろう。
賛否同数の議案もあるが、その場合は否決となり、このモデルプランは2号議案5号議案に関しては間違っている。
モデルケースとは言えない。

＞10626 匿名さん
可否の判断ができない方に対して△の選択肢を設けたのはいいアイデアだと思う。
議案内容によっては可否の判断に迷う方もいて当然。
議決権総数の半数以上が参加しないと総会そのものが無効になる。
議案内容がよくわからない場合でも、参加することに意味がある。

＞10627 匿名さん
＞モデルケースとは言えない。
ご指摘の通りです。
よく確認せずに紹介したことをお詫びします。
こういった賛否一覧表を作成し、掲示板で公開したり、各組合員に配布することで自分の投票結果が正しく反映されているかどうか確認できます。
仮に、管理会社による改竄行為が働いても、本人がこの賛否一覧表を確認することでで改竄を暴くことができます。

＞本人がこの賛否一覧表を確認することで改竄を暴くことができます。
成程、議決権行使書開票結果を改竄されたかされないかを確認できるのは本人しかいない。
理事長や他の役員では改竄有無のチェックは無理という事ですね。
この開票結果公開方式を管理規約細則で定めておけば安心できる。
今度の理事会で提案してみる。
この方式が採択されると、全国の管理組合は管理会社からの利益相反による利益誘導被害から逃れることができる。
マンション管理に関して大きな革命だと言える。
管理業協会からの反撃が当然起きるでしょうね。
出来れば、国交省のマンション標準管理規約でこの開票結果公開方式を定めてほしい。

－コーヒータイム－

【標準管理規約における普通決議について】
１．標準管理規約では、普通決議の議決方法を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席する総会において、出席組合員の議決権の過半数で決する」としている。
２．議決権の分割（不統一行使）はできないので、各組合員が行使した各議案の議決権は、「賛成する」、「賛成しない（反対・棄権）」の二つに区分し、集計することになる。
３．標準管理規約に倣えば、>>10626 記載のケースでは、議案のすべてが「否決」となる。

ー豆知識ー
△は不統一行使ではあるが棄権ではない。
不統一行使の場合、賛成票かもしれない。
賛成か反対かを明確に記入しなかっただけで棄権と判断するのは危険である。
棄権を反対票だと決めつけるのも危険です。
△は議案内容が理解できなくて賛否が判断できない方のための権利行使として用意している。
例えば、財務諸表による前期報告書等は痴呆症組合員にはチンプンカンプン。
賛成か反対か自分では判断できないが棄権はしたくない。
そういう方のために大岡裁きによる裁定結果なのです。
こういう知識は知恵のない人間が理解しようと思っても所詮は無理な話なのです。
ある正しい行動が憲法違反なら、憲法違反だとしか叫べない人間と、憲法改正を叫ぶ人間の違いに匹敵します。
＞10631 匿名さんは憲法違反しか叫べない方のようですね。

「不統一行使」とは、複数個の議決権をもつ者が一つの議案に対して賛否両方の意思表示をすることを言うのであって、一個の議決権を分割して賛否両方の意思表示をすることを「不統一行使」とは言いません。
なぜなら、一個の議決権を分割することはできないからです。

「棄権」とは、内心はどうであれ、議決権を行使しないのですから、「賛成」にも「賛成ではない」にもカウントできません。

議決権の不統一行使を認めているのは、会社法３１３条だけだと思います。

>>10634 訂正
（誤）「賛成」にも「賛成ではない」にもカウントできません。
（正）議決権の一部を「賛成」としてカウントすることはできません。

憲法違反であろうと法令違反であろうと組合員が納得していれば問題なし

＞10634 匿名さん
何度も言うが、△は棄権票だけに限定しているわけでもない。
どちらでもいい票、どちらか分からない票、棄権だけはしたくない票も含まれている。

難しい財務諸表を見てそれだけで棄権したくなる組合員や、兎に角、分からないから長いものに巻かれろ的に賛成票に入れる組合員も少なくない。
そういう方の意思表現行使手段としての△マークなのです。
彼らが組合員としての権利を行使し、義務を果たせる最良議決方法が△マークなのです。

△マークによる議決投票を管理規約で定め、議決権行使書で利用可能にすれば棄権票はかなり少なくなる。
棄権票が少なくなるというこは、組合の最高意思決定機関での議決票結果がより組合員の意思に沿った結果になるという事です。
ただ、その大切な結果が悪意のある連中によって改竄され、組合員の真意が踏みにじられないよう、改竄行為だけは絶対に阻止すべきなのです。

私のマンションでは、△は有りませんが「○○号の出席者に一任」「理事長一任」があります。しかしその選択をされた方は私の知る限りは０です。

△マークは議決権に参加したくてもできなかった組合員の為の救済措置です。
声の大きい人間だけが憚る総会の現状において、声の小さい人間がその権利と義務を遂行し、一組合員としての誇りを表現するための大岡裁きなのです。
財務諸表を読み解くことができない方は組合員の資格はないとする旧来の〇×方式を改善したものです。
この大岡裁きは、自己の利益追求しかできない人間にとってはとうてい理解できない崇高な裁きと言えます。

賛成反対のどちらでもないが棄権はしたくないというのは単なる〇カのワガママ

＞10643 匿名さん
〇〇とはそういった価値観がどうしても理解できない輩のことです。
多分、死ぬまで分からないでしょう。
〇かは死ななきゃ・・・

＜参考（>>10606 関連）＞
【不要になった管理員住宅の活用／大阪市マンション管理支援機構　Ｑ＆Ａ】
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-13
Ｑ：
管理員の勤務形態を住み込みから通勤に切り替えたために、管理員住宅が空きになりました。これの活用を検討しています。 　総戸数57戸、築30年の分譲マンション。管理員住宅（約60m2）は共用部分として登記されています。これの活用方法のひとつとして、住宅として売却や賃貸をする場合には、どのような手続きが必要でしょうか？ 　また、その他の活用法はどのようなことが考えられますか？　集会室などは既にあります。

http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-1
Ａ：共用部分のまま　その他の方法で活用する場合
（抜粋）したがって、共用部分としてその他の方法で活用するのが、最も簡便です。もっとも、この場合でも、【管理規約で個々の共用部分の用途までが記載されている場合には、管理規約の変更手続が必要】になってくることに留意する必要はあります。

規約共用部分

>>10646 匿名さん
共用部分の使用はその用方強行規定なので規約に設定でき( ´艸｀)。従って規約共用部分はあり得ないことになりそうですが。
どんなもんでしょう( ´艸｀)。

用法と用途の違いですね

>>10647 匿名さん
>( ´艸｀)

１０９爺さん
分かりやすくて、いいですね！

【専有部分の床下にある排水管は専有部分？共用部分？】
１．床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専用部と考えられる。
２．床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられる。