- 掲示板
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-05-19 12:00:25
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-05-19 12:00:25
>495さん
おっしゃる通りです
最初の質問者の「輪番制」が形骸化しているなら、
つまり理事になってくれる人に文句を言う人はいない組合なら
こういう方法がありますよ、ということです
この件が問題になりそうな組合なら、おすすめしません
それは、過去の理事がどの程度輪番制を守っているかで、ある程度判断できるでしょう
過去に適当に運用されてきたからこそ、またそのことが組合にとって何の不利益もなかったからこそ、問題が起きなかったことを、マンション管理士や弁護士が知識を振りかざし急にやめさせることを、私はよしとしません
当然、是正は必要です。
ですが、そのために組合が混乱するような方法は、組合にとってためになりません
今回のケース、最良の方法は総会決議に立候補制を盛り込み、その後立候補することです
ですが、理事会が動かず決議の変更がいつまでもできない、しかも管理会社に疑念をもっているのなら実績の範囲内で(つま立候補者が非難されない範囲で)理事になる方法を提案したにすぎません。
>501さん
あなたがプロのマンション管理士なら、理事を動かして、
規約の改正をすることを提案すべきですよ。
輪番制が形骸化しているのが分かっているなら尚更のことです。
それぐらいは、やらないとプロが泣きますよ。
>497さん
① は当然の答えでいうことはありません
③、④は問題の答えになっていません
そういう事態を防ぎましょうというのは当たり前です
私は、そういう事態が発生したらどうするのですかと聞いています
>496さん
>相談については、基本論で対応すべきです。
この考え方が、組合役員に「マンション管理士の話は一度聴いたら、もういいと思った」と言わせるのです
管理組合の意識は様々です、管理組合の状況に応じて提案するのが私のスタイルです
規約・法に違反する提案はしませんが、理事長が管理会社と癒着しているなら、脱却する方法
無関心な区分所有者ばっかりでも、管理会社のいいなりにならない方法を提案します
本を読めばわかるような事ばかり話すのでは、マンション管理士など不要です
投稿の中にはマンション管理士さんもかなりいると思います
私の考えは、場を荒らしそうなので、これ以降の投稿は遠慮します
残っている質問にお答えいただければ幸いです
終わりのつもりが一度だけ
>501さん
あなたがプロのマンション管理士なら、理事を動かして、
規約の改正をすることを提案すべきですよ。
私が関与していれば、当然そうします
総会決議の変更ですけどね
掲示板の質問に答えただけで、私は投稿者や組合がどこの誰か知りませんので、理事会に提案できる立場ではありません
>504さん
あなたがここに参加したのは、マンション管理士としての力量をためすためと、
更なるスキルを身につけるためではなかったのですか。
意見の相違はあるのです。
弁護士の無料相談というテレビ番組をみたことはありませんか。
同じテーマでも、弁護士によって法解釈は違います。
意見や考えの違いを、戦わしていくのも必要なことですよ。
それに耐えられなくなって、退散するぐらいでは、大した仕事はできませんよ。
>504さん
あなたはHNで書き込みをされていますが、これには大変な
プレッシャーがつきまといます。
このHNを使って、いろんな意見や批判に耐えられるようになれば、
素晴らしいマンション管理士になれますよ。
匿名掲示板で逃げるようなら、先はしれてます。
>>491
>実をいうと、480は弁護士数名で検討した結果の結論が記載されています。
えっ?
冒頭には、このように書かれていませんでしたか?
■ この「相談事項から Q&A」については、次のことをご理解ください。 ■
Aは、相談を受けた当会マンション管理士の意見を中心とした回答です。
必ずしも全管理士の一致した意見であるとは限りません。
あくまでも、マンション問題を検討する時の参考資料としてこれを利用していただければという趣旨から、掲載したものです。
マンションの問題は複雑多岐です。人により見方、考え方が違う場合が多々あります。
従って、相談に対応する際、複数の見解が有り得ることをご理解ください。
見解が異なる問題については、当会は更に議論を詰めて参ります。
この欄ご利用の皆さんからもご意見をどしどし寄せられることを、期待しております。
弁護士であろうとマンション管理士であろうと
いろんな解釈はあるでしょうね。
見解が相違すれば、その中で更に検討していけば
よりいい正解に近い回答がでることになるでしょう。
要は、議論をし、いろいろ考えてバトルをしていく
ことに意味があると思いますよ。
>503さん
規約はおろか法に違反することはしませんといってますが、当たり前のことでしょう。
それに今度は、管理会社云々ですか。
支離滅裂ですよ。
使用細則に理事の選出は輪番制によるものとするとなっていれば、その通りにするよう
提言するのがあなたの役割です。
>>508(マン管士)さん
しかし、出典を示さずに「相談事項から Q&A」のQを
ここにそのまま質問することに意味がありますか?
4Q 分譲会社社員の委任状による出席
5Q 総会の委任状の再委任
24Q 理事に立候補
>504さん
あなたがここに参加したのは、マンション管理士としての力量をためすためと、
更なるスキルを身につけるためではなかったのですか。
そうなのですが、あまりの反響で当惑しています。
正直、投稿を自粛すべきか、続けるべきか迷っています
私の方針が、一般的には受け入れにくいものだろうという事は理解しています。
>496さん
>相談については、基本論で対応すべきです。
>この考え方が、組合役員に「マンション管理士の話は一度聴いたら、もういいと思った」と言わせるのです
この反論が、過激に過ぎると反省しまして、これ以上過激にならないために、遠慮した方がよいと思ったのです。
管理組合の様々な問題に触れて、自分なりの解決策を考えてゆきたい、更なるスキルアップを目指したいという気持ちは変わりません
>511さん
ここのスレに参加すればいろんな経験をされるでしょう。
ただ、HNでの書き込みは余程の自信がなければ苦しむことに
なるだけです。
それについていけないのであれば、匿名で書き込むことです。
ただ、現状はあまり批判とか中傷はみかけませんが、それぐらいの
ことで弱気になるようでは、士業としては限界です。
504での回答は、今見るとおかしいですね
質問者に、「理事を動かして、 規約の改正をすることを提案すべき。 」と回答するのが正しいというご意見ですね
私の勘違いをお詫びします
>513さん
以前マンション管理士の方が、HNを使ってあなたと同じように相談に
答えておられました。
その方は、すごく勉強もされていましたし、実力もかなりのものでした。
しかし、最後は自分の弱い部分を指摘され、無念の退散をされました。
いくら優秀な方でも、知らないこともありますし、勘違いというものもあります。
追求する方は、自分の得意分野であり、いろいろ調べて書き込む訳ですから、
負けることもあります。
しかし、それを負けと認めず、自分の成長の糧にできればいいんですが、人間は
弱いもので、中々悟りきった心境にはなれないものです。
自分のスキルをあげるためであれば、匿名で書き込めばいいんですよ。
面倒くさくなったりしたときは、他の者に任せればいいのですから。
それが匿名掲示板なんです。
資産価値の落ちないマンションは下記のような条件にあてはまるマンションではないかと
思いますが、その中で物件規模が大きいマンションについてどう思いますか。
*資産価値の落ちないマンションの条件
1.立地が良い
2.築年数(築浅)
3.物件規模が大きい
4.管理状況が良い
大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
義務違反者に対する対応はきちんとされているか
防犯性は保たれているか。
物件規模が大きいとは何戸ぐらいからをいうのかな。
大きいと一般的には、マンションの管理がゆきとどくということかな。
スケールメリットというか、理事のなり手や人材が豊富というか小さいマンションよりは、人材はいるだろうが。
築年数(築浅)と資産価値が落ちないということの相関がよく分かりませんが。
普通、築20年→30年と築30年→40年の下落率を比べると前者の方が高いんでは?
物件規模が小さいと、管理員をおくときも、1戸当りの負担額が大きくなる。
清掃費も同じこと。
特に100戸以下のマンションは、管理をしていくのに、全てにおいて割高になる。
共用部分の電気料も、低圧のままで割高だし。
工事にしても、大きいマンションは業者も受注しようと価格競争で力をいれるしね。
集会室もない、カラーコピー機もなし、理事の人材も少ない。
これでは、将来の資産価値は落ちるばかり。
やはり住むなら大規模マンションにかぎるね。
これから購入を考えている皆さんも、こういったことは考慮するといいですね。
そもそも私なら、輪番制を導入する時、立候補の道を残しておきます。
つまり、立候補を最優先し、定数に満たない部分を輪番制で補う形にします。
単なる輪番制を導入したのは、面倒な方が理事会に入るのを阻止したい管理会社の意向でしょう。
ただ、立候補される方が管理組合にとって有益な方とは限らないので、また、平等に組合員が役員に就任するという意味でも、立候補には任期や回数の制限を設けた方が良いと思います。
>522さん
輪番制を導入したのは、面倒な方が理事会に入るのを阻止したい管理会社の
意向といっても、輪番制なら必ずその面倒な人も理事の順番が回ってきますよね。
立候補制にしろ輪番制にしろ任期を設けるのは賛成します。
【マンション管理士に質問しよう!】
どなたがマンション管理士なのでしょう?
それとも建築士?はたまた・・・
それらしく回答していますが、スレタイに示す回答資格のある人はいないようですね
マンション管理士の資格を取得していても、マンション管理士として活動はしていませんし、マンション管理士の資格を取得する過程で何かが身についた訳でもないので、特に名乗りません。
宣伝は宣伝と受け取りましょう。
お客のいないまんかんしの苦しまぎれの宣伝ですよ。
管理会社の固有名詞で宣伝しているのを真似ただけですよ。
ここのスレは、マンション管理運営上の問題に関する悩みや
情報の提供を行い、管理組合の適正な維持・管理を行っていく
ためにたてられたスレです。
そして、その相談や情報の提供は、マンション管理士、建築士、
弁護士、税理士等の有資格者を始め、管理会社の社員、理事経験者等
が対応していくものです。
資格の無い方の体験談なら他のスレでやってください
ここはスレタイにあるように
【マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。】
責任ある回答が欲しいね
マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。
しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。
例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
なりません。
管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
があると思われます。
遮音性能の基準としては、従来は「L45又は同等以上の性能を有する床材」にて施工すると
なっていましたが、5年前にその基準の見直しがされております。
※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定L値」は、建物自体の遮音性能を示す「L値」
と混同され、又「推定L値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった為、5年前に廃止されました。
改正では、⊿(デルタ)等級に変更されています。
⊿(デルタ)値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。
従来のL45に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿LL3以上(日本建築
総合試験所発表)、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿LH
2以上となっています。
L値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のL基準から、⊿
規準に見直す際の目安にしてください。
※住戸のリフォームをする際、届出された書類を審査する時は、専門的になりますので、でき
れば専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。
上の書き込みは単なる知識としての情報です。
暫らくしたら、具体的な相談や裁判事例を書き込みます。
皆さんのマンションで、騒音に対する苦情があり、その対応を
どうすればいいか分からない理事の皆さんはおられませんか。
又、どのように対応されていますか。
マンション管理士の意見を聞きたいですね
技術的な面で建築士の意見も
>住戸のリフォームをする際、届出された書類を審査する時は、専門的になりますので、でき
>れば専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。
専門家に依頼すると、時間、費用など大変なんですが、素人でも計れるような機械ってありませんか?
区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。
しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。
※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
子供の走り回る音
隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
ペットの鳴き声 戸の開け閉め等
※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。
騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
1)口頭や文書などによる注意
2)内容証明郵便による警告
騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
3)裁判による請求
今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。
<裁判例> 八王子支部の判例(H.8.7.30)
上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
原告側請求
①騒音の差し止め(原状回復)
②不法行為に基づく慰謝料の請求 300万円
判決
①については、棄却
②については、慰謝料75万円の支払い命令
判決理由
専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
約に規定されていたが、それを怠った。
その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。
*規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
そのためには、規制の基準が明確化(ルール化)されていなければなりません。
このルール(規制の基準)を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
いる理事の皆さんがたということになります。
専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
ありません。
そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
ません。
現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。
※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
かどうかが目安となります。
①騒音に対する受忍限度は
一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。L60(⊿LL1)は不法行為と判断されること
もあります。
②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
環境庁が示す生活騒音基準
昼間 55db以下
夜間 45db以下 この基準を超えると不法行為と判断される
*県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。
裁判所の基準
午後9時~午前7時 40db以下 裁判所は、この基準を守るよ
午前7時~午後9時 53db以下 う命じています。
※尚、住民間のトラブルについては、警察はタッチしません。
③マンションの防音性能を確認し、損害賠償を請求する。
判決で重要な根拠となった事実
*子供のしつけに誠意があるか
*床にマットを敷いた程度では対応は不十分
*訴えた人の精神状態(食欲不振、不眠等精神に障害を生じた等)
※受忍限度を知り、騒音の程度を数値に示し、マンションの防音性能を確認することが
必要です。
又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
遮音性能は、仕様書で確認します。仕様書の入手が困難な場合は、騒音計で実測
>又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
そうなんですか?
弁護士か建築士の意見を聞きたいです
>>538
騒音計ってこういう用途には使いづらいですよ。騒音の出所が、室内なのか上階からなのかが騒音計の記録だけでは区別つきにくいので。
あれは、工事現場とか道路とか線路なんかの、明らかに室内からの音と区別できるレベルの騒音に対して使用するものです。
>あれは、工事現場とか道路とか線路なんかの、明らかに室内からの音と区別できるレベルの騒音に対して使用するものです。
そうなんですか?
建築士の意見を聞きたいです
素人が回答しないように
スレチですよ
専有部分の工事の届け出はしなければなりませんが、規制の基準が
明確にされてないと、承認があいまいになってしまいます。
基準については、先に書き込まれたものでいいと思いますが、それを
測る機器は騒音計なのか、それではだめなのかということになりますね。
業者の方等で、騒音を検査する機器の紹介をしてもらえないでしょうか。
騒音計では測定は無理なのかな。
専門の方に聞いた方がいいですね
知識が伴ってない
結局、素人の回答は責任が伴わない曖昧なものです
>>542
機器の問題というよりも、運用方法ですね。
例えば、上階の人に頼んで「今から音を立ててください」って言って、いつも通りの騒音を出してくれるなら騒音計も役に立ちます。
そうじゃなくて、自分の部屋にセットして計測するだけだと、騒音レベルそのものは測れても、それが上階からの騒音だと証明するのが難しいって話です。たぶん、素人が騒音計を単独で使っても、どれが上階からの音か判別できないと思います。
常時金属加工をやってるとかピアノを何時間も弾いてるとかなら使えますけど、走り回る音の場合はいろいろと難しいです。
工事現場や道路の騒音を測るときは、頼まなくても常に騒音を出しているから、こういう問題が起こらないってだけです。
親切心から回答されている素人の方がいますが、ハッキリ申し上げて邪魔です
他でやってください
↓こういうスレです
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。
>548さん
ありがとうございます。
騒音計で測れないことはないということですね。
夜の静かなときでしたら、上階の物音を聞けるかもしれませんね。
特に走り回る音は、上階の両隣りの家族構成とかを調べれば分かる
と思いますので。
その場合は、理事長とかも立ち会ってもらった方がいいですよね。
>>549
マンション問題は幅広いので、どこまでが素人かってのはなかなか定義できなんじゃないですかね。
マンション管理士や建築士、管理会社勤務でも、騒音問題のプロって見たことないですし
あと、匿名掲示板で責任ある回答って不可能じゃないですかね。
いろんな方が参加して、書き込みをされればいい解決策も出てくるかもしれません。
又、解決の糸口がみつけられるだけでもいいじゃないですか。
騒音問題については、全国のマンションが抱えている問題ですので、マン管士、
理事、管理会社勤務者、勿論専門家の方等が知っている又は経験した情報や知識を
流してくれればいいのです。
又、専門家の方を知っている方がおられたら、是非聞いていただいて書き込みをお願いします。
ここは、そういうスレなのです。全員で解決していきましょう。
今のところ、騒音計が一番ということになるね。
運用方法の問題だけだから。
>45さん
古い話ですみません
>総会は議案を変えて審議することはできません
規約改正については理解できるのですが、事業計画や予算の変更はどうなんでしょう
総会出席者の強硬な反対で、過半数の議決権を持つ理事長が工事計画を中止することはあり得ると思うのですが、計画の中止、予算の減額はできないのでしょうか
区分所有法では
第三十七条 集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
こう規定していますが、「あらかじめ通知した事項」とは議案書に書かれたすべてを指すのでしょうか、それとも要領を指すのでしょうか
一切変更できないとなったら、それは審議ではなく、説明でしかないと思うのですが
>554さん
総会は、理事会案に対して賛成か反対かを決議する場なんです。
そして、組合員は、議案をみて賛成か反対を表示します。
議決権行使書にしろ、委任状にしろその議案書をみて、組合員は
賛成・反対・委任の判断をしています。
総会に出席した者だけで、議案の変更等ができるのであれば、
それを知らない組合員(欠席者)に不利益を与えることになります。
もし、総会の中で、議案に不備があったり、良く考えてみたらその
方がいいと思ったら、理事長はその議案については、再検討をし、
後日理事会を開催し、臨時総会で再提案するとすればいいのです。
あらかじめ通知した事項とは、議案書に記載された全てをいいます。
>一切変更できないとなったら、それは審議ではなく、説明でしかないと思うのですが
最初に書きましたが、総会は理事会案に対して承認するかしないかを決議する場なのです。
工事の場合、予算の伴わない事項については、議長判断で若干の修正は可能と思います。
>ただ、保存行為の費用については、1ヶ月の管理費の範囲が一応の目安となって
>います。
聞いたことない。
何が根拠?
555さん
議長判断で若干の議案の修正が出来る
範囲を具体的に教えて下さい。
>工事の場合、予算の伴わない事項については、議長判断で若干の修正は可能と思います。
>総会は、理事会案に対して賛成か反対かを決議する場なんです。
整合性がないように感じるのですが?
質問趣旨は、
A予算100万・B予算150万・C予算200万の工事が事業計画及び予算で上程されて、Aの工事のみ総会出席者の反対者が多く、理事長がAの工事を中止とした決議ができるかという事です。
その場合、予算は変更できるかということです
Aの工事を中止すれば予算もその分減額しなければ、B・Cの工事だけでA・B・C分の予算が認められることになります。
工事別に議案を分ければA議案否決、B。C議案可決とできますが、普通そんなことしないで、事業計画で一括議案としますよね
>558さん
Aの工事は決議はできませんが、B・Cについては、決議できます。
但し、Aの工事については、理事会で再検討し、臨時総会に諮る必要があります。
工事の個所がABC一緒にしなければできないというのであれば、Aがだめなら全て
再提案しかありません。
>558
>工事別に議案を分ければA議案否決、B。C議案可決とできますが、普通そんなことしないで、事業計画で一括議案としますよね
共用部分の変更を伴う工事と、そうでない工事は、普通は分けると思いますよ。そうしないと全部4分の3の賛成が必要になるんで
その場合、一部の議案だけ否決された場合、その議案の支出を差し引いた形で予算を変更して可決するのはは問題ないと思うんですけど、どうでしょうか。
厳密には、予算の議案にその旨記載しておくべきでしょうけど(第○号議案が可決された場合にのみ計上する・・・みたいに)
>556さんへ
参考書にこんな記載があります。
「楽学マンション管理士:住宅新報社刊」より抜粋
建物の2分の1以下に相当する部分が滅失した時は、各区分所有者は、単独で、滅失した共有部分および自己の専有部分を復旧できる。ただし、各区分所有者が共用部分の復旧に着手する前に、集会において、滅失した共用部分の復旧決議または建て替え決議が成立した場合は、各区分所有者は、その決議に拘束され、単独での復旧工事はできなくなる。
勿論、規約に定めがない場合でしょうけど
>562さん
議案が否決されたら工事はできませんよ。
否決とは、当然議決権での否決ですよ。
総会の出席者だけの否決は関係ありませんので。
>その場合、一部の議案だけ否決された場合、その議案の支出を差し引いた形で予算を変更して可決するのはは問題ないと思うんですけど、どうでしょうか。
これは無理でしょう。
予算の額だけの議案ではないのですから。
>563さん
区分所有法第61条1項には確かにそのように規定されています。
しかし、現実的には、2分の1以下の滅失があった場合の対応策としては
難しいでしょう。
それに、規約で修繕積立金の取り崩しは、総会の決議が必要となっていますので。
法律は、民法より特別法である区分所有法の方が優先されます。
そして、強行規定でない任意規定の規約は、区分所有法に優先します。
強行規定でない任意規定の規約は、とは
なんの事ですか・区分所有法より優先しますの、意味は理解できます。
>566さん
強行規定とは、当事者の意思に拘わらず適用される規定です。
任意規定とは、当事者が法律と異なる意思表示をしない場合のみ適用される規定をいいます。
任意規定と異なる規約の定めは有効となっています。
区分所有法上の強行規定は、規約で別段の定めをすることはできません。
保存行為に関心を持つことは、理事としては必要なことです。
ただ、急を要する保存行為と急を要しない保存行為については、
細則とかで規定しておいた方がいいと思います。
だれでもが、区分所有者だったらその行為をすることができるでは
困ったことになる可能性もありますから。
結局、上階の騒音を計測するのは、騒音計でいいということですね。
562さん
>その場合、一部の議案だけ否決された場合、その議案の支出を差し引いた形で予算を変更して可決するのはは問題ないと>思うんですけど、どうでしょうか。
私もそう思います。
元々
>一切変更できないとなったら、それは審議ではなく、説明でしかないと思うのですが
こう思っているので、
>総会は、理事会案に対して賛成か反対かを決議する場なんです。
という考えに疑問を持っています。
(ひらたく言えば、緊急動議は決議できない、ということです。)が正しいような気がするのですが
※ この部分 A:一切変更できない B:緊急動議はできない C:どちらも間違い に対するご意見おまちしています。
管理会社も、同じことを言っていましたが、総会で議案の一部修正があっても、平気な顔をしています。
できれば、明快な、納得の回答が欲しかったのですが、残念ながら、まだ得られていません。
>総会に出席した者だけで、議案の変更等ができるのであれば、
>それを知らない組合員(欠席者)に不利益を与えることになります。
については
その可能性のある議案、( 規約改正・反対意見の想定される大規模修繕工事など)は事前に説明会を開催し、意見を十分
聞いた上で総会に上程し、そのまま決議する。
方法を取るべきだと思います。
>555さんは
>工事の場合、予算の伴わない事項については、議長判断で若干の修正は可能と思います。
こう書いておられますので、予算計上した工事の中止は不可能との見解と解釈してよろしいですか?
委任状も議決権行使書も提出せず欠席もしくは棄権する
区分所有者と会場に出席する者は大体同じメンバー
出席者は大体11パーセントです。出席者は管理に
熱心であるのだからという理由で、委任状や議決権
行使書を総会の人数に参入はするが、
理事長(議長)が欠席者(棄権者)を、
議長に一任したとして議長票に取り込んでいる。
規約の設定 変更 廃止 も自由自在に可決です。
大手の管理会社の支店長名でこの件を肯定する見解
文書が各区分所有者に配布された。
>570さん
緊急動議が出されることもあるでしょうが、それはその場で決議するのではなく、
理事会の検討事項としますでいいんですよ。
そして、検討して、再提案を臨時総会で提案すべきです。
予算計上した工事についても、総会の議論の中で、議長判断で、検討の余地ありと
思ったら、決議しなくて、理事会検討課題として、後日再提案する旨を約束すれば
いいでしょう。
総会に出席した一部の者で、勝手に中止することはできませんよ。
「通常総会の出席確認について」
通常総会での出席確認・議決権行使書・委任状は下記要領で行ってください。
A.通常総会の出席通知
1.出席します 2.欠席します 3.代理出席者を選任します
代理出席者 ( ) 号館 ( ) 号室 ( )様
※欠席しますとされた方だけ、下記事項のB・Cどちらかにご記入ください。
B.欠席しますとされた方で、委任状を委任される方
1.議長に一任します。
2.( ) 号館 ( ) 号室 ( ) 様に一任します。
C.欠席しますとされた方で、議決権行使書で書面投票に参加される方は、議案ごとの
賛否をお願い致します。
第一号議案 1. 賛成 1. 反対
第二号議案 2. 賛成 2. 反対
第三号議案 3. 賛成 3. 反対
第四号議案 4. 賛成 4. 反対
第五号議案 5. 賛成 5. 反対
( ) 号館 ( ) 号室
氏名(組合員)
議長に一任?
昔の白紙委任状の変形に過ぎないので違法です。
別々より1つにしてた方がいいんじゃないの。
>571さん
総会の出欠確認をする場合の書式を変えればいいんですよ。
総会決議は必要ありませんから。
理事会決議もいりませんよ。
但し、議案書と一緒に配布されますが、それを管理会社任せに
してると難しいですね。
理事長が、出欠確認の書式はこれにしてくれと管理会社にいえば
問題はありませんが。
マンション管理の基本は、管理組合主導でいくべきです。
何にもしない理事会で、全て管理会社にお任せしている
管理組合は、管理会社を批判する資格はありません。
>誰も委任する者がいない場合は、仕方ないでしょう。
棄権することです、さもなくば議決権行使書で賛否を表現できます。
>だから、議長と各区分所有者が併記されてるでしょう。
昔は憲法と同様に賛否同数の場合に議長決済があったが、現在は議長も賛否の意志表示ができますのでそのどちらか分からない人間に委任することはできません。
白紙委任状ではないんですよ。
棄権は出席者にカウントされますか?
委任しなくて、議決権行使書に賛否をしないない棄権なら
出席扱いです。
勿論、出席して賛否を表明しなくても出席です。
欠席届けも議決権行使書も委任状も提出しなければ欠席。
一区分所有者です。
私のマンションでは、区分所有権を持たない奥さん方が出席します。
その方たちも、出席扱いしています。
改善すべきだと思うのですが、言い出せません
こんな組合は多いと思うのですが、奥さんであっても委任状を提出してもらっている組合の方、いらしたら投稿お願いします。
その時のトラブルなどありましたら教えてください。
>581さん
>どちらか分からない人間に委任することはできません。
↑の根拠法を示してください。
委任=任せる=受任者の自由ではないですか
民法上の委任
民法における委任(委任契約)は、当事者の一方(委任者)が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方(受任者)がこれを承諾することを内容とする契約。以降略
委任の意義
委任の内容は「法律行為をすること」であるが、それ以外の事務の委託も後に述べる準委任(第656条)として委任の規定が準用されるので両者の区別に実益はなく、委任は一般に他人を信頼して事務処理を委託する契約であると把握される
これから見れば、委任は出席、審議、採決の全てにつき、他人を信頼して事務処理を委託すると解釈するべきでは?
>>587
委任は口頭でも成立しますので、第三者(この場合は総会の議長など)に対してどうやって証明するかというだけの問題だと思います。
区分所有者が前もって一言言っておけばOK、くらいでいいんじゃないでしょうか。
話はそれますが、総会の席上でその場にいない区分所有者に電話をかけて、その区分所有者が「○○さんに委任します」といえばそれで委任が成立するわけで、必ずしも書面にこだわらなくてもいいと思います。
。585さん
>委任しなくて、議決権行使書に賛否をしないない棄権なら 出席扱いです。
何で出席していない人が出席扱いなのですか、理解不能。
委任して、受任者が出席して初めて出席扱いです。
勿論、出席して賛否を表明しなくても出席です。
当たり前、出席しているのだから出席。この文も理解不能。
棄権は欠席ではないのです。
AEDがありますか?あった方がいいですか?
*AED(自動体外除細動器)
もし家族の一員が心肺停止になったら、その時AEDがあり、うまく使えれば助かる
確率は高くなります。
しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。
1)救急車を呼ぶ
2)心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
3)人工呼吸 人口呼吸を途中でやると心臓に酸素を送るのが中断される。
4)AEDの使用 一番いい方法は、AEDと心臓マッサージの併用が一番いいとのこと。
問題点
1)ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
2)AEDの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
警報機つきの収納庫で保管されている。
消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
3)全員が使えるように訓練をする必要がある。
4)心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
5)隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてAEDを
取りにいって使用する。
管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法
もあるが、管理会社との連係と契約が必要。
各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面
に直面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
隣りとのコミュニケが大切になってきます。
>594さん
誰かがAEDの傍に待機していて、呼ばれたらすぐに持って飛び出せるという体制がなければ、なかなか役立てるのは難しいと思います。
せめて外部(住戸外)に知らせる非常ボタンでもあれば少しは違うかも
非常ボタンはインターホンにはついていますよね。
AEDは現実的には難しいかもしれません。
気休めというか安心料みたいなものですね。
兎に角心配停止になったら、まず119番、それからは
心臓マーサージと人工呼吸が大切です。
AEDはマンションには必要ないです。
国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成22年から保険の提供を開始
しております。
現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。
管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
おく必要があります。
尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
<保険の仕組み>
保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
が支払われます。
又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
組合に対して直接保険金が支払われます。
瑕疵とは
瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
おり、欠陥が存在することをいいます。
※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。
<大規模修繕工事業者の手続きの流れ>
保険法人へ事業者登録 → 保険申込(工事ごとに) → 工事着工 → 保険法人
による検査 → 保険証券の発行申請(工事完了時) → 保険証券の受領
大規模修繕工事を計画されているマンションの方へ
工事のときは、必ず元請業者に瑕疵担保保険に加入してもらうようにしましょう。
管理組合の経費は一切かかりませんし、手続きも関係ありません。
大規模修繕のときに、瑕疵担保責任保険を業者に要求するのは
当たり前になってきているので、皆さんご存知だったんですね。
滞納金に対して、少額訴訟をやろうと思っていますが、弁護士とかに依頼せず管理組合でやろうと思っているんですが、
自分たちでできるでしょうか。どんな点に気をつけたらいいのか教えてください。
少額訴訟は60万円以上はできません。
>605さん
ものすごく基本的なことなんですが、理事長が平日の昼間に裁判所に出向けるのでしょうか?また、平日の昼間に裁判所から問い合わせが来た場合に対応できるでしょうか?
それさえできたら、あとは専門家のアドバイスを受けながらなら十分できると思います。
書類だけ代書してもらうって手もあるし
少額訴訟ぐらい専門家は必要ないよ。
簡単簡単、誰でもできる。
誰でもできるってのは間違いじゃないけど、こういう手続きをやったことが無い人が一からやるのは結構大変。
専門家に聞かずに、ネットで調べる+裁判所に問い合わせるだけでも何とかなるけどね。
実際理事の方でやられた方はおられませんか。
裁判よりもその先のことを考えておいた方がいいですよ。
要は、差し押さえられる財産があるのかどうかです。なければ勝訴したって一銭も取れないので。
相手の支払い能力までは分からないでしょう。
相手にプレッシャーをあたえれば、支払うのでは。
裁判所から支払い命令が出れば、普通の人間はビビリますよ。
裁判まで考えているなら、その住戸の登記簿を取るくらいはしておかないと。
抵当権が設定されていて、すでに市町村の差押(固定資産税の滞納で差押られる)がついていれば、高確率でローンが払えずに競売にかかります。
稀に抵当権が設定されていない場合があるので、そういうときは裁判する価値もありますけどね
少額訴訟で気を付けること
1.相手方の反論があると、本訴訟に移行します。
万一の場合、本訴訟の覚悟が要ります。
2. 一方の反論がないと、その日に結審します。
理事長が出席できず、相手が出席すると、相手側の言い分が100%認められて結審します。
3.勝訴しても、時効が停止し、債権が一般債権になり10年の時効になるだけです。
裁判所が回収してくれる訳ではありません。
(弁護士談)
よって、明確な目的、必要性がないのに費用が安いからと提訴するのは危険です。
管理費積立金は債務を承継しますので、5年の時効が近づいて来たときに弁護士に依頼して、「支払督促」を起こすのが費用対効果の面で、良いと思います。
規約に、延滞利息が明記されていれば、その利息で、記載がないときは年利5%(法定利息)で延滞利息(遅延損害金)を含めて全額承継者に請求できます。5年近くためていると、延滞利息(遅延損害金)で弁護士費用が賄えるのではないでしょうか
この訴訟は4件行った経験があります。
競売にかけられて、悪質な業者が、「利息をまけて「今までほっておいた組合も悪いから半分だけ払う」などと言ってきましたが、管理会社に一切妥協しないように、減額したら管理会社がその分支払うよう厳命し、全て全額回収しました。
>615
支払い督促と少額訴訟、どちらも同じような効果がありますよ。
それに、支払い督促も自分たちでできるでしょう。
少額訴訟の経費は、訴額の1%だから、50万あれば5,000円程度ですよ。
支払い督促も同じような金額だけど。
まあ、どっちにしろ滞納者負担だろうけど。
まさか滞納金ごときで、競売ができると思っているんじゃないだろうね。
滞納金で競売はできないよ。
>615さん
債権は裁判所が回収してはくれませんが、弁護士は
回収してくれるんでしょう。
少額訴訟より支払い督促の方がいいという根拠は何ですか。
それに競売をされたことがあるんですか?
管理費等の未収納者に対して法的手続きを取るのは、相手へ本気度を示すか、時効を停止することが目的です。
通常訴訟なんかしたら、未収納金より裁判費用の方が掛かるケースが圧倒的に多いと思います。
抵当権を確認して、他に大口の債権者が居れば、競売はそちらに任せて、承継人に未収納金を払って貰うが一番楽です。
少額訴訟や支払い督促は、普通の管理会社ならやってくれますよ。もちろん、実費以外は無償で。
>615さん
支払い督促も弁護士を使うんですか?
支払い督促の申し立てをする場合は、2通の書類を記入して裁判所に
送付するだけで済みますけど。簡易裁判所の窓口にもらいにいってもいいし、
ネットから書式をコピーしてもいいし。
1枚目は、滞納金額と申し立て手続き費用、と債権者(組合)の住所と名前を記入。
金額は簡易裁判所に電話すれば教えてくれます。
2枚目は、債権者と債務者の住所と名前を記入。
たったこれだけですよ、記入するのは。
おまけに郵送するだけですからね。
>622
他に抵当権がなければといったって、ローンは残っているでしょう。
簡易裁判所の扱い事項が相手の住所地となるぐらいは分かっているでしょう。
あなたのいっているのは、マンションに住んでいない滞納者のことですか。
賃貸に出しているのなら、家賃をさしおさえればいいでしょう。
☺ 支払督促の具体的なやり方
*支払督促とは
支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
ことができる制度です。
この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
いを命じる制度です。
内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。
少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
140万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
140万超の場合は地方裁判所管轄
但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。
公示送達によらないで送達することができることが条件です。
*支払督促の申し立ての手続き
1)債権者からの支払い督促の申し立て
2)簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
3)債務者に到達
2週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
異議の限度で効力を失います。
異議があれば、通常訴訟となります。
4)債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
5)裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
到達後、2週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。
この間に、強制執行の申し立てが可となります。
但し、30日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
ことになります。
仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。
6)確定判決と同一の効力が出てきます。
*費用
申し立ての手数料プラス郵便代です。
10万円以下 500円
10万円ごとに500円がプラスされます。
例、 40万円~50万円では、2,500円
90万円~100万円では、5,000円
100万円超の場合は、20万円ごとに500円となります。
郵便代は1,000円~2,000円です。
*支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
特徴があります。
*少額訴訟は、1回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
特に60万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。
☺ 「少額訴訟とは」
訴訟の目的額が60万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
特徴としては、1回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年10回を超えて提起することはできません。
裁判所は、原告(組合)の請求を認容する場合、被告(滞納者)の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから3年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。
訴訟費用については、訴額の1%程度と2,500円程度の少ない金額でできます。
☺ 訴状の書き方等
本人(管理組合)自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状(3通)が準備されています。
裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。
訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。
☺ 証拠として準備するもの
議事録の写し
催促の日時等を記載したもの
取引銀行の引き落とし明細書
管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
遅延損害金の細則の写し等
☺ こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。
次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
(管理組合側)には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。
☺ 後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。
裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。
その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。
地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。
そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
但し、その情報は確認していなければなりません。
「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、5,000円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。
※「債権差し押さえ命令」
添付書類
請求債権目録(管理規約)
差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
当事者目録等
以上で大体のことは理解できたと思います。
少額訴訟にしろ支払い督促にしろ取り立て訴訟にしろ、裁判所にいけば
相談窓口があります。
そこで相談すれば詳しく教えてくれます。
誰でも簡単にできますので、是非やってみてください。
>>623
他に抵当権者がいないってのは管理組合以外にいないって意味ですよ。
マンションに住んでいない・賃貸にも出していない滞納者は割といますよ。どちらかというと賃貸に出してる方が滞納しにくいです。賃借人が管理費を直接納めたりして。
訴状はネットで検索してみてください。
訴状と記載例がありますので、それをみて記入すればいいだけです。
>まさか滞納金ごときで、競売ができると思っているんじゃないだろうね。
時効を止めて、誰かが競売にかけるまで、じっと待ちます
銀行とか住宅支援機構の支払いをしなければ、簡単に競売されますよ。
後は、特定承継人に支払ってもらえばいいだけのことです。
しかし、銀行とかには優先的に支払うからね。
>630さん
支払い督促にしろ少額訴訟にしろ、ネットで調べれば書式もコピーできますし、
記入例も記載されてますから、誰でも簡単にできますよ。
弁護士や司法書士に頼むなんてとんでもないことです。
管理会社のフロントも手伝ってくれますよ。
支払ってくれないなら、次の手は取り立て訴訟をしましょう。
そうすれば、給料の差し押さえができます。
いろいろ参考になりました。
>631さん
>滞納金は増えるばかりですよ。
>競売までは中々いきませんから。
そうなんですけど
未納が増えて売却価格を超えるんじゃないかとハラハラしてます
>支払ってくれないなら、次の手は取り立て訴訟をしましょう。
>そうすれば、給料の差し押さえができます。
差し押さえができるような、会社員の場合はいいんですが
出来ないケースがほとんどです。
最近は、競売にかかるのが遅いような気がします。
打つ手なしの状態です
他にいい手はないでしょうか
>637さん
サラリーマンでなければ、そのマンションを賃貸にしているんなら
家賃を差し押さえすることができます。
それから、銀行の口座が分かっていれば、銀行の口座からの差引も
してくれます。
但し、少額訴訟なり支払い督促をして、裁判所が支払い命令を出し
たのに、支払いがされない場合に、取り立て訴訟(訴訟ではない)
を行った場合です。
競売はしても、登記ローン(銀行ローンや住宅ローン)が先取特権である
滞納金に優先しますので、無剰余取り消しとなる可能性も高いです。
滞納金での競売は、まず無理と思ってもいいでしょう。
裁判所が中々認めてくれません。
築20年以上たったマンションであれば、ローンも終わっているかもしれませんが
終わっていればそれを担保に借り入れをしているかもしれません。
やはり、競売は無理ですね。
滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
の過程をいかに防いでいくかにあります。
私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。
理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
変わらないようにしなければなりません。
*では滞納が発生したらどうするか
ルールづくりから考えていかなければなりません。(目安を記載してみました)
1)1ヶ月~3ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
2ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。
2)3ヶ月~6ヶ月
3ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
3)6ヶ月経過
半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
なくなります。
*少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
ますが、分からない点はネットで調べることができます。
*規約・細則に滞納金に対する規定がない場合
1)弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
2)遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り5%です。
国の延滞利息は、14.6%ですので、規約を作成する場合の目安は、15%前後で
決めているマンションが多いようです。
3)駐車場の契約を解消する規定がなければ、2ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
すとかの細則を作成しておくべきです。
この規定は、かなり効果はあります。
*滞納が発生したら
面倒でも、
1)管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
2)3ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
3)4ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
4)6ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
5)それでも、解決できなければ、競売とかになります。
6)遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
7)滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。
>>637
>>未納が増えて売却価格を超えるんじゃないかと
売却価格と未納額はそういう関係じゃないですよ。
(落札者が考える価値)-(滞納額) = 売却価格です。
売却基準額なんてあくまでも目安なので。
競売物件を眺めていると、ときどき売却基準額が1万円(最低限が1万円みたいです)の区分所有建物がありますけど、ほとんどが店舗かワンルームですね。それも、多くの場合は債権者が買受申出をしています。恐らく、滞納管理費を支払う気もあるのだと思います。
ファミリータイプの居住用マンションで、売却基準額が1万円のは、ここ3~4年は見たことがありません。最近は落札額も高めで推移しているし、滞納管理費についても払うものという意識が浸透してきているので、次の所有者をアテにするのが一番スムーズだと思います。
あと、どうしても債権者の動きが鈍いようなら、59条競売という手もあります。
>>638
賃貸に出していて家賃が入ってきていて、なおかつ滞納してるのはレアケースだと思いますけど。銀行の口座(支店まで分かればOK)が分かっていれば差し押さえはできますけど、口座にお金が入っていなければ意味がありません。判決が確定した段階で、こちらに知られている口座に多額の預金を置いている人は、まずいないと思います。
特定承継人や包括承継人は、滞納者の滞納金を支払わなければ
ならないとなっています。
賃貸に出していれば、その家賃は差し押さえすることができます。
しかし、預金については、確かに預金残がない場合が考えられます。
>643さん
競売の場合、債権者が買い受けることはできるのですか?
>>644
>>競売の場合、債権者が買い受けることはできるのですか?
いわゆる自己競落ってやつです。前もって申出しないといけないかどうかは知りませんが、前もって申出している旨の記載がある物件はちょくちょくあります。
申出金額も書いてあって(もちろん売却基準額よりも上)、それ以下で入札しても買えませんよ、って表示してあります。
>>643
>売却価格と未納額はそういう関係じゃないですよ。
>(落札者が考える価値)-(滞納額) = 売却価格です。
だから
滞納額 +延滞利息> 転売できる価格なら
0円で購入しても
損になりますよね
>>646
転売価格なら、そういう意味になりますね。
ただ、現実にそこまで行くケースは非常に少ないと思います。売却基準額1万円の物件はちょくちょく出ますが、売れなかったり1万円で落札されたりするのは稀です。
この掲示板は、いろいろ専門知識のある方が回答してくださっているので、参考になります
>638さん
>サラリーマンでなければ、そのマンションを賃貸にしているんなら 家賃を差し押さえすることができます。
家賃を振り込む前に押さえる必要があります。これが難しい
>それから、銀行の口座が分かっていれば、銀行の口座からの差引も してくれます。
普通、管理組合では、管理費等の引落口座しかわかりません
この口座で差し引きできる位なら、管理費の引落ができているでしょう
それにこの口座が給与の引落口座だったとしても、給与の引落口座を変更されたら、振込前に給与を差し押さえなければなりません
サラリーマンでない
差し押さえしたら、退職した
こんなケースが増えて、費用ばかり増えるのが怖いので、二の足を踏みます
役員さんの中には、ムダ金になると、反対する人も出てきます
この辺が、理屈ではない、実務の難しさです
ここまで来るときには、本人もせっぱつまっている場合がほとんどで、成功するケースが少なく、競売は無剰余却下の可能性も高く、費用対効果を考えると「時効を止めてじっと待つ」ことになります。
管理組合の、キャッシュフローの問題もありますし、時効停止の更新裁判、→競売が20年後→資産価値<未納管理等なんてことになったら、管理組合は理解してくれるでしょうか
管理費の未納者は他にも債務(ローン・税金未納など)があるケースが多く、請求の厳しいところから払う傾向があります
結局、厳しい(何度も訪問するなど)取り立てをするしかありません
>>648
お金が無いところから取るのは非常に難しいですよね。
実際のやったことはないですけど、やれることがあるとすれば、59条競売のための総会決議をして(ここまではそれほど費用はかからない)それをもとに第一抵当権者に競売申立するようにプレッシャーをかけるくらいですかね。そっちがしないならこっちでするよ、と。
>648さん
債権差し押さえ命令書が、債権者と滞納者に出されるのですが、
サラリーマンならそれを会社にもっていけば給料差引をしてくれます。
会社をやめたら給料の差し押さえはできませんが、支払い督促なり、
取り立て訴訟はしておくべきです。
これらの経費は、各1万円以内でできますので。
登記債権については、支払いが滞ると容赦なく競売されますよ。
>649
>59条競売のための総会決議をして(ここまではそれほど費用はかからない)それをもとに第一抵当権者に競売申立するようにプレッシャーをかけるくらいですかね。そっちがしないならこっちでするよ、と。
↓ですね
第五十九条 第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
これについては、弁護士さんから、管理費滞納はこれに該当しないと聞いています
第一抵当権者が知らなければ効果があるでしょうが、どうぞと言われそうで・・・
>賃貸人にも裁判所の支払い命令書が渡されていますからね。
これは知りませんでした
やはり、区分所有者さんなので、いろいろ気を遣うのですが、賃借人に通知が言っているのなら気にすることはないですね
いい情報ありがとうございました
>>652
実際にやった事例もあるみたいですよ。
http://www.mansion-support.com/nonfiction/category62.php
ただ、個別の事案について、可能かどうかの判断は難しいでしょうね。もうちょっと判例が積み重なってくれたらいいんですけど
滞納が3ヶ月以上続いたときは、内容証明書を
滞納者に送付すべきです。
それには、支払いがない場合は、法的措置を致しますと明記
しておくていいでしょう。
理事長の細則として、期間ごとの細則を決めておけばいいと思います。
例えば、3ヶ月経過後は、内容証明郵便で通知する。
6ヶ月経過後は、少額訴訟の手続きをとらなければならないとか。
理事の皆さんで滞納金を支払い督促や少額訴訟でやるときは、
管理会社のフロントに頼めば一緒にやってくれますよ。
管理会社のフロントの方は、マンション管理のプロであり、
実務経験もあるので、頼りになりますよ。
理事会に代理出席は可能か?
民法第104条
委任による代理人は、本人の許諾を得たとき又はやむおえない事由があるときでなければ
復代理人を選任することはできないとなっています。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人(全組合員)の許諾なしに、復代理人
を選任することはできないからである。
理事会で、理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が
必要となります。
規約に代理出席の規定を設ければできるんでしょうか。
民法第49条3項
理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていないときにかぎり、
特定の行為の代理を他人に委任することができる。
要するに、規約に規定していれば、理事の代理出席は可ということかな。
区分所有者以外の者が理事になることはオーケーだよね。
>理事会に代理出席は可能か?
代理出席とはどんな権限があるのですか
できれば根拠も教えてください
1. 出席してお茶を飲むだけ
2. 出席した理事会では理事の代理人
理事長や管理者も外部の者がなることができます。
ただ、総会や理事会の代理出席や委任状については、
細則を設けておく必要がありますね。
総会への代理出席や委任状についての規定は作成しておく
必要があります。
特に、委任状については、白紙委任状は絶対だめですね。
一番いいのは、出席できない者も議決権行使書で議決に
参加するのがいいのでしょうが。
自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の
委任はオーケーです。
>一番いいのは、出席できない者も議決権行使書で議決に 参加するのがいいのでしょうが。
私の担当しているマンションはすべて、総会出席率が20%を切っています。
議決権行使書を採用すると、総会が始まったときには、全議案が可決されている事になります。
この事を総会出席者に、どう説明すればいいのでしょうか
出席率が悪いことが管理会社の責任にされそうです。
>671さん
総会の実出席者は、どこのマンションもそんなものですよ。
総会の議案は、殆どが理事会提案通りで可決されます。
ということは、いかに理事会の役割が大きいかということになります。
理事になる時には、最低限の勉強をしてもらうことが必要です。
管理規約と各種使用細則は必ず読むか、最初のときに勉強会を実施
することが大切です。
長期修繕計画をみんなでみてみることも必要です。
それから、理事会の影響力が大きいということは、変な理事長が台頭
してくれば、変な方向に組合の運営がいくこともありますし、無駄な
経費を使われたり、業者との癒着等も考えられます。
役員の長期政権は、必ずといっていいほど澱みがでてきますので、
任期についても、規約で抑えておく必要があります。
良心的な管理会社のフロントの方は、管理組合と共存・共栄して
いく考えをもたれておれば、関係もうまくいき、ひいては会社の
継続性・発展につながっていきます。
目先の利益にとびつかないことです。
念 書 の書き方
私は、下記の事項を遵守することをお約束いたします。
1.私は、管理規約に記載されている平成○○年○○月○○日から平成○○年○○月までの
管理費・修繕積立金の滞納金○○○○円を滞納していることを認めます。
2.1の滞納管理費・修繕積立金については、○○回に分割し、平成○○年○○月
から毎月、当月の管理費・修繕積立金に上乗せして支払います。
滞納金の分割額 月 ○○○○円
当月の管理費等 月 ○○○○円
3.法的に有効にするために、印鑑証明書を提出します。
4.上記事項の遵守のため、2通念書を作成し、各1部所持するものとする。
※本契約に不履行があった場合は、強制執行手続きを取られても異存がありません。
*念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
執行手続きがとれることになります。
そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
経費は1通250円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
公正証書の作成を公証人に依頼すれば、100万円までは、5,000円です。
*遅延損害金については、念書の場合は徴収しない例が多いようです。
*相手が念書の作成を拒否した場合は、少額訴訟か支払督促の手続きが必要となります。
<委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き>
*当事者本人が役場に行く場合
運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。
*代理人が役場に行く場合
①本人作成の委任状 本人の実印が押印されているもの
委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。
②本人の印鑑証明書
③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書(実印が押印)の
どちらかが必要です。
*私署証明の認証を受けるには
①認証を受ける書面1通
②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書(実印が押印してあるもの)
滞納金を増やさないためには、支払い方法なりの念書を
とっておくことが大切です。
ほったらかしにしておくのが、一番悪い対処の仕方です。
輪番制をとっている管理組合です。
順番が回ってきたのに、理事を拒否されてます。
協力金を課すことはできますか。
何か違うペナルティとかがありますか。
築3年目の大手のマンションに住んでいます。先日「共用部電気料金削減案承認の件」という総会の議案書が届きました。それは、電気料金の契約を負荷設備契約から主開閉器契約に変更し、契約容量を下げ、約3分契約電気容量の3倍の電流を流してもブレーカーが落ちない電子式ブレーカーを導入する、費用は約50万、費用は2年ほどで償還できるそうです。大手の管理会社の提案です。電子ブレーカーって、どうでしょうか?
>681さん
電子ブレーカーについては、導入しているマンションが多く
トラブル等も聞いたことはありません。
電子ブレーカーの値段は管理会社経由でも40万程度ですが、
電子ブレーカーの業者が、検査をして、5年程度以上、償却が
かかるマンションには取り付けないというのが基本です。
ブレーカーは、電力会社が取り付けているのと殆ど変らず
故障等はありませんし、ブレーカーが落ちるということもないようです。
安心して取り付けられたらいかがでしょうか。
ちなみに私どものマンションは、大規模マンションですので、借室電気室が
あり、既に共用部分の電気料金は割引となっています。
3)電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。
10年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。
これは、マンションの共用部分の動力200Vの基本料金を削減しようというものです。
(エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等)
通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
料金の削減ができます。削減率は40%以上ともいわれています。。
*多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が2通り
あります。
1)負荷設備契約
EVなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
契約容量の決め方は、共用部にある200Vの設備の総合計から算出されます。
2)主開閉器契約(ブレーカー契約が必要です)
設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
が決められます。
負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
可能となります。
ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。
*ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で40万円程度というところです。
*ブレーカーの保証期間は7年ですが、耐用年数は15年以上あるとのことです。
*6年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
(無料)。これに合致する所が設置対象になります。(例)41種類のブレーカーから選択します。
*ランニングコストは一切必要はありません。
教えて頂き、ありがとうございました!電気料金をそんなに下げるならば、ご近所でも導入した所がないか?今週は、実態調査をしてみます(^-^)/
むしろ、金額を明記しないと駄目ですよ。総会決議として規約に添付しているところもありますけど。
徴収は意外と難しくないです。断る方も、その方が気楽です。お金という発明の偉大さがよく分かります。
最大の問題は、理事としての職務を全うできない人(高齢とか、外部居住とか)の人に対して、「あなたは理事ができないのので、協力金を払って辞退してください」と言えるかどうかですね。この辺の線引きはちょっと難しいです。
電子ブレーカーは、もっと幅広くいろいろな方の意見を聞いた方がいいでしょうね。
特に良いことばかり並べる意見については、疑ってかかるべきでしょう。
>687さん
電子ブレーカーについては、あなたの周りのマンションもかなり導入
されていますので、聞いてみられたらいいですよ。
管理会社の方に聞けば、どれぐらいの導入かは簡単にわかると思います。
疑ってかかる以前の問題ですよ。大規模マンション以外では、30%~
40%は導入されている筈ですよ。
それぐらい、メジャー化しています。
追加しますと、40戸以下のマンションや、200Vの
電力の使用が少ないマンションを除いた、シェア率です。
当然、5年から6年で償却できないマンションは、業者が
取り付けても意味がないといいますよ。
例えば、あなたのマンションを管理している管理会社のフロントに
あなたが担当しているマンションで、電子ブレーカーをつけているマンションが
あるかを聞けばすぐ分かりますよ。
井の中の蛙大海を知らずにならないようにしましょう。
>691
知っている範囲では1回あたり3万円~6万円くらいが多いです。
これはもう、管理組合によって千差万別です。要は、多くの人が「○○万円払うなら仕方ないかな」って思える額を、率直に話し合って決めればいいと思います。
役員の負担が大きい自主管理の管理組合や、大規模なところは高めになる傾向がありますね。
たまたま今日管理会社の方が見えたので電子ブレーカーについて聞いてみたところ
50mもない近いマンションも3年ぐらい前に導入したといっていました。
何故うちにはすすめないのですかと聞いたら、黙っていました。
理事長が怒って管理会社のフロントに電話しましたよ。
何でうちに教えなかったかとね。
そしたら、導入にあそこの理事長は熱心だったからといってました。
管理会社としては、殆どもうからなくて、1回きりのものだから
面倒くさいとおもったんでしょうね。
それから、管理会社に他には近くでどこのマンションが
導入しているかと聞いたら、ビックリ仰天完全においてきぼり
をくってました。
”電子ブレーカー 詐欺”検索してみるべきでしょう。
手放しで肯定することは出来ないですね。
手放しで肯定している事自体”詐欺”の片棒担いでいるのなものかもしれません。
充分に調べるべきですね。
>703さん
業者を選ぶときは、いろいろ調べるでしょう。
普通の能力があれば、いい業者を選ぶノウハウぐらいは
あるのではないですか。
悪徳業者はほんの一握りですよ。
そんな会社を選ぶこと自体、理事長としては失格です。
>>696
そういえば、近所で電子ブレーカーを導入して揉めていたマンションがありました
・見積もりのように電気代が安くならない
・すぐにフレーカーが落ちる(停電)
・機器が正常に動かない(定格電圧不足)
とか言っていたように思います
他にも何かトラブルを言っていたように思います
電子ブレーカー推奨 ←・・・・鵜呑みにできませんね
>>696
”電子ブレーカー トラブル” 検索してみたところ・・・・出るわ出るわ 約 287,000 件
今から読むのでしばらく時間がかかりますが、詐欺まがいとの報告もあります
手放しで導入してはいけないようなものらしいですね
管理会社は電子ブレーカーの性能に疑問があるため、管理組合に自信を持って勧められないと判断している会社もあります。
やたらに勧めてくる管理会社は、電子ブレーカーの性能よりバックが貰えることを優先しているだけです。
電子ブレーカーの価格は40万円程度です。
管理会社が受け取る手数料としては、4万程度しかありません。
それも1回限りのものです。
管理会社としては儲かるというほどのことではありません。
それに、苦情があるのは悪徳業者といわれています。
業者選定が一番大切といわれています。
普通に業者を選べばそんな問題は発生していません。
私が知ってるマンションでの、電子ブレーカーに関する苦情は
皆無ですけどね。
余程悪い業者を選んでいるんですね。
売り込んでくるような業者ではだめですよ。
電子ブレーカーに関するクレームってまずありませんよ。
私が知っているいろんなマンションでも全く苦情はありません。
悪徳業者の話しは聞きますけど。
ところで理事会運営協力金は、オーケーとのことだが、
賃貸にだしている区分所有者からは、協力金とかの名称で
徴収することはできないんでしょうか。
現在のところ理事をやらなかった場合のみ理事会運営協力金を課すことが判例ででています。
賃貸に出している者に罰金を課すことは無理ですね。
月500円程度ですか。
少ないですね。
あれっ、協力金は賃貸に出している者にも課せることができたんじゃなかったっけ。
あいまいで、すまん。
>716
賃貸に出している人から取って、空室にしている人から取らないってのはちょっと無理があるんじゃないかと思います。区切るなら、賃貸に出しているかではなく、マンション内に居住しているかどうかじゃないかと。
>715
通信費名目で徴収するなら、それくらいかなって意味です。
それ以上取ろうとしても、ちょっといい理屈が思いつかないですね。
不在区分所有者ってタダ乗りしてるようなものだから、協力金を取りたい気持ちは分かりますが、実際に金銭に換算するとなるといろいろと難しいです。
平成 22年1月26日の最高裁判断は
不在区分所有者に通常の管理費以外に住民活動協力金名目で月額 2,500円を課す
との規約変更は有効としたと思うけど。
空室にしたらお金が別に取られるのか。
管理費や修繕積立金はちゃんと払ってるのに。
理事の順番が回ってきたら、外部にいてもできるんなら
やるといわれても協力金を取るかな。
難しいんじゃないの。
>> 721さん
>> 外部にいてもできるんならやるといわれても協力金を取るかな
あっはは、取れませんよね
うちは外部居住者も役員になれるし、居住していてもやらないと言う人からも取っています。
>> 722さん
http://h-t.air-nifty.com/ht/2010/01/22126-250f.html
ここで見られます
「不在組合員に対して、住民活動協力金の支払いの請求はできるか」
<最高裁判例 平成22年1月26日判決>
大阪のマンション 868戸 (空きマンション 約180戸)
*事件の経緯
不在組合員に対して、住民活動協力金を徴収する総会の決議による管理規約の変更は、
区分所有法第31条の「規約の変更が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすと
きは、その承認が必要」との規定の適用の有無が争われました。
*訴訟内容 管理組合が訴訟を提起
不在組合員は役員に就任せず、組合の運営負担は、居住組合員のみにかかっているとの
不満がでました。築年数の経過とともに、空きマンションが増えてきている。
そこで、理事会は、不在組合員に対して、1戸当り月額5,000円の「協力金」を負担させる
規約の変更を提案し、総会で決議されました。
しかし、一部(17戸)の不在区分所有者が支払を拒否したので組合が訴訟を提起した。
その17名に対し順次裁判が行われましたが、協力金を認める判決と認めない判決が出た
ので、管理組合が最高裁に訴訟を提起しました。
*一審・二審で争われ、最終的には最高裁で結審しました。協力金の額は月2,500円
*最高裁判決
1.原判決を破棄する。
大阪高裁(二審)での判決は、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。
この趣旨をいう論旨は理由があり、原判決は破棄を免れない。
2.本件控訴は棄却する。
公序良俗違反等、本件規約変更の無効をいう被上告人(非居住組合員)らのその余の
主張に理由がないことも明らかであり、上告人(管理組合)の請求は理由があるから、こ
れを認容した第一審判決(活動協力金を認める判決)は正当であり、本件控訴は棄却す
べきであるとした。
3.訴訟費用及び上告費用は、被上告人(非居住組合員)らの負担とする。
居住組合員は、不在組合員を含む組合員全員のために、役員に就任しマンションの保守管理
に努め、良好な住環境の維持を図っている。
不在組合員は、その利益のみを享受しているので、組合の業務を分担することが一般的に困
難な不在組合員に対し、一定の金銭的負担を求め、不公平を是正しようとしたことは、その必然
性と合理性が認められる。
負担も、1戸当り月額17,500円(管理費8,500円、修繕積立金9,000円)の組合費の約
15%増しの2,500円に過ぎないので、本件規約の変更は、住民活動協力金の額を含め、不在
組合員の受忍すべき限度を超えていないので、区分所有法のいう「一部の組合員の権利に特
別に影響を及ぼすべきときに該当しない」として、管理組合の主張を認めました。
ここで問題なのは、一律2,500円ではなく、判例では、17,500円の
約15%に過ぎないのでオーケーという判例になっています。
管理費等が10,000円の場合は、1,500円となります。
この金額を決めるのをどうするかでしようね。
>>725
せっかくのコピペですが、その文言は改竄されている可能性がありますね
参考になりません
資料として不適です
つまり、話し合いになりません
事件番号を記述するか、本資料へのリンクを張ってください
>>727
裁判所HPから
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20100126141312.pdf
実名が載ってるんで、そのままのコピペは控えてくださいね
今後は、事件番号を記述するか、本資料へのリンクを張ってください
ここのスレはいいですね。
全員で問題を解決していく姿勢はとても参考になります。
最高裁判例と年月日が掲載されているからそれで十分じゃないか。
>事件番号を記述するか引用資料へのリンクを張ってください
信用できないと思うなら、あなたが参考にしなければ済むことです
管理費等の約15%というのはどう解釈しますか。
2,500円にするか15%にするかの判断なんですが。
2,000円前後ならいいと思う。
まず総会で承認されないことには話にならないので、4分の3が同意できるラインを探らなくてはね。
不在組合員の割合が4分の1を超えていれば、あまり無茶はできないですよね。
>管理費等の約15%というのはどう解釈しますか。
私見ですが
標準管理規約のコメントに「おおむね10~15戸につき1名選出するものとする。」と、あるように一般的に理事になる可能性が10年に一度と考えると、月額¥2,500は10年で30万円という高額になります。
逆に2・3年に一度理事が回ってくる小さなマンションでは、毎月理事会が開かれないケースも多いと思います。
理事の任期中の負担と、その代わりとしての金銭的負担を考えると、管理費等が高いから月額負担金を増やしても良いとは思いません。
判決の「不在組合員の金銭的負担は,居住組合員が負担する組合費が月額1万7500円であるのに対し,その約15%増しの月額2万円にすぎない。」から考えるとその比率も考えるべきだと思います。
管理費等が¥10,000の組合で¥2,500徴収すると、逆の不公平感が増すのではないでしょうか
以上の理由から、私は15%又は¥2,500のいずれか少ない方が限界の数字と思います。
個人的には、判決の金額は高すぎると思っています。
それから
誰に、どの期間中徴収するのかの決定は難しいところです
たまたま、遠隔地赴任中で、翌年なら理事ができる人
高齢・長期療養など合理的な理由で理事ができない人
病気・けがなどで、翌年ならできる人
投資目的で住戸を所持し、賃貸に出している人
など、理事になれない理由も様々です。
マンションによって、徴収できる人数は様々ですから、徴収した金員を理事報酬に当てるという考え方にも疑問を持っています。
>まず総会で承認されないことには話にならないので、4分の3が同意できるラインを探らなくてはね。
標準管理規約によれば
(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
と、ありますので、決議は普通決議でよいと思うのですが、駐車場使用料のように別途細則を作って徴収するのはどうでしょう。
>>741
管理費は床面積按分で、使用料は使用契約に基づくものなので、どちらにもあてはまらない費用はまず規約に定めないとならないような気がするのですが、どうでしょうか?
徴収することが決まっていて、金額を変更するだけなら普通決議でいいと思いますけど。
>部屋別管理費等の金額を、管理規約に載せてないマンションて、どのくらいあるのでしょう
共有部分の部屋別持分比率は規約に載せるべきですが、金額等を載せている組合は皆無でしょう。
昔、規約に載せて身動きがとれなくなった組合があってから標準管理規約でも採用していません。
建物の経年劣化で変動するからです。
>744さん
うちは部屋別に管理費、修繕積立金の額が明記されてますよ。
管理規約の別表で。
部屋のタイプ別というか部屋の大きさによって、金額が計算されています。
かなりのマンションは、記載されていると思いますが。
建物の経年劣化と関係があるんですか?
うちの組合も各戸ごとの管理費とかは記載されてるけどね。
大体、平米に比例して管理費等は計算されているのが、
それが分からなければ、正しく計算されているかも
判らないでしょう。
> 部屋別に管理費、修繕積立金の額が明記されてます
デペが手抜きして原始規約に載せているのでは無いでしょうか
以後、値上げなど金額変更の度に別表変更が規約変更か否かで揉めて
規約を製本しなおす時に外してしまう。
遅れている組合が多いのね。
(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
消費税アップで大変な事になる事は確実ですね、お大事に。
>749さん
管理規約の別表ですから、製本し直す必要はありません。
管理費・積立金が別表に記載されていることの問題点は
何なんですか?
私は当たり前のことだと思いますけど。
途中で、積立金の値上げが1戸当り平均3,000円となった
場合、その表があれば、現状と改正額が明確になると
思いませんか。
管理規約や使用細則を改正して正本化するときに
別表をつけないことはないでしょう。
別表には、共用部分の範囲とか対象物件の表示であったり、
バルコニー等の専用使用権、駐車場使用権とかがあるでしょう。
それを製本のときにはずしてしまうことはないでしょう。
別に管理会社の責任ではなく、理事会もしくは専門委員会の
手落ちでしょう。
そして、使用細則の別表としては、輪番制の一覧表とかが
ありますよね。
>>746
いざ実際に徴収しようとなったときに
【管理組合】協力金を払ってください。
【不在区分所有者】何を根拠にそんなことを言うのか?
【管理組合】理事会運用細則に書いてあります
【不在区分所有者】そんなものいつ決まったんだ?
【管理組合】「 」
「」内を埋めてください
当然、総会の普通決議で決まってるよ。
> 752さん > 754さん
規約別表として管理費等を記載していると
金額改定の時に規約改定なのか否かが問題になるのではと考えるのですが
標準管理規約にある別表1から5に相当するものは当然に残しますよ。
総会の普通決議でしょう
特に問題ないですし
>>758
根拠なんてもんじゃなくて、反発が予想されるので、より多数の合意を得ておいた方がいいだろうってレベルの話ですよ。
法的にどうかなんて、実際に裁判しないと分からないと思います。
他人が裁判して判例を作ってくれるのはありがたいですけれど、自分の問題になれば裁判沙汰にならないよういろいろと方法を考えるわけで、その中で少しでも同意する人を増やして数の圧力で押していこうというのが、一つの有効なやり方だと思うんです。
>法的にどうかなんて、実際に裁判しないと分からないと思います。
判例をベースに話し合いをするのが普通ですよ
裁判になるのは、どうしても折り合わないときだけ
ろくに話し合いをせずに裁判は現実としてはない
どんな形であれ管理規約添付の別表は改正する場合は管理規約の改正に同じ、従って特別議決案件です。
今まで管理規約に規定されていない費用を新しく区分所有者から徴収するのであれば、
その費用の内容・使途を管理規約に定めなければならない(特別決議)。
「費用の額」および「賦課徴収方法」については、
管理規約に「別に定めるところによる」と規定すれば普通決議でよい。
>765さん
賦課徴収を協力金まで拡大解釈するかどうかだと思います。
駐車場料を値上げするときは、普通決議でやっていませんか。
それも、管理規約に別に定めるものとするという規約は多分
どこも規定していないと思われますが。
>>767
>>>765さん
>賦課徴収を協力金まで拡大解釈するかどうかだと思います。
>駐車場料を値上げするときは、普通決議でやっていませんか。
>それも、管理規約に別に定めるものとするという規約は多分
>どこも規定していないと思われますが。
一般社団法人 マンション管理業協会
弁護士篠原みち子先生のマンション管理お役立ちコーナー
第5回「管理費、修繕積立金の改定について」
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol05_2312.html#s01
> 管理費等の値上げ、値下げ変更は次の解釈で良いですか
管理規約添付の別表に金額記載があれば・・・特別決議
管理規約に「別に定めるところによる」とあれば・・・普通決議
弁護士に相談すると答えが明快ですね
判例
○神戸地裁 平成14年11月5日 平14(レ)90号 判決 <要旨>
管理費等の額を変更するには規約改正の手続として特別決議が必要であるから、特別決議を経ていない本件決議は無効である旨主張したものの、総会において管理費及び修繕積立金の額を決定することは規約の変更に当たらず、特別決議を要しないものと解するのが相当であり、請求を認容した原判決は相当であるとして、控訴を棄却した事例
○最高裁第三小法廷 平成22年 1月26日 平20(受)666号 判決 <要旨>
団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更が、建物の区分所有等に関する法律66条、31条1項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらない (出典:ウエストロー・ジャパン)
判例が正しいのではないですか。
弁護士の説が全て正しいとは限りません。
TVの法律相談ご覧になった方はおられませんか。
いろんな法解釈があるので、一概にどれが正しいとは
いえないことも多々あります。
判例だから、弁護士の説ではないと思うのですが・・・・(笑)
正しいも何も、そういう判例があるってだけでの話ですよね。
管理規約の解釈もそれぞれの管理組合でいろいろあり、
それぞれ対応されていますよね。
ただ、間違って解釈されても、総会に提案され、知らずに
決議され、そのまま運用されていくことになります。
誰かが、間違いに気づき規約の改正を行うまでは、それが
規約として運用されます。
つまり、善意の行為ですから、その分は罰せられることは
ないと思います。
間違いが明らかになってよかったです
間違いを堂々と書き込んでいた方は煽りだったのでしょうか?
どちらにしろ、素人談義とは間違いを含む無責任発言だらけで恐ろしいものです
判例が正しい
判例以外は間違い
結論が出てよかったです
>>783
>管理規約の解釈もそれぞれの管理組合でいろいろあり、それぞれ対応されていますよね。
>ただ、間違って解釈されても、総会に提案され、知らずに決議され、そのまま運用されていくことになります。
>誰かが、間違いに気づき規約の改正を行うまでは、それが規約として運用されます。
>つまり、善意の行為ですから、その分は罰せられることはないと思います。
マンション管理士の発言なら、信頼性ゼロですね。
正しいって言っちゃうと、人によって受け取り方が違ってくるんで
もうちょっと具体的に「訴訟で勝てる」とか、「たぶんみんな賛成してくれる」とかの方がいいと思う
それをいうんなら、判例があれば裁判には勝てるね。
一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に
関係しないものの決議は、普通決議ですか、それとも
特別決議になるんでしょうか。
普通決議でいいんじゃないの、あまり自信はないけど。
マンション管理士の方のお伺いいたします。
100戸のファミリ-たいぷです。区分所有者が100で
議決権も100です。規約の設定 変更 廃止をしたいのですが、
総会の出席者総数(出席者 委任状 議決権行使書含む)が80人です。
特別決議事項ですので4分の3以上の賛成な数えかたは出席者総数80名
の4分の3の60名以上で可決できますか。?それとも欠席者も含めて
100名全員の4分の3以上の83名以上の賛成が必要でしょうか?
>794
まずは、ご自身の管理組合の規約を確認ください。
普通は「区分所有者総数の4分の3以上および議決権総数の4分の3以上で決する」となっているのでAND条件です。
区分所有者全員が一人一議決権であるなら100名中75名以上の賛成が必要です。
区分所有者が4人いて、そのうちの1人(Aさん)が5部屋分、それ以外の3人が1部屋分ずつ持っていた場合
Aさんともう一人が賛成すれば、議決権は3/4ですが、区分所有者数の3/4にはならないのでNG
Aさん以外が全員賛成であっても、区分所有者数の3/4ですが、議決権は3/8にしかならないのでNG
というふうになります。
>規約の設定 変更 廃止をしたいのですが、 総会の出席者総数(出席者 委任状 議決権行使書含む)が80人です。
特別決議事項ですので4分の3以上の賛成な数えかたは出席者総数80名 の4分の3の60名以上で可決できますか。?それとも欠席者も含めて100名全員の4分の3以上の83名以上の賛成が必要でしょうか?
(規約の設定、変更及び廃止)
第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
2 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
794です。795さんへの質問です。
規約は区分所有法と同じです。
>794さん
区分所有法と同じということですね。
それだったら、区分所有者及び議決権の各4分の3以上
ということですね。
総議決権が区分所有法には、記載されていませんが、解釈としては
総計ととらえるべきです。
先の相談事例を見ると区分所有法(区分所有者及び議決権の各4分の3以上)というのは誤りですね
>>746
>いざ実際に徴収しようとなったときに
その前に、該当者に文書を配布(外部は郵送)します
協力金徴収のお知らせ
○○年○○月○○日開催の総会において承認された通り
××年××月分より管理費等と一緒に引落します。
(実際の文書はもっと詳しく書きます。(管理会社に作らせます))
>【管理組合】協力金を払ってください。
口座振替若しくは請求書ですので、口頭でこう言う事はありません。
>【不在区分所有者】何を根拠にそんなことを言うのか?
管理組合】理事会運用細則に書いてあります
>【不在区分所有者】そんなものいつ決まったんだ?
【管理組合】「○○年○○月○○日開催の総会において承認されました。」
実際、協力金の規定があり、協力金を徴収している
管理組合はありますか。
>792さん
私の解釈は
区分所有法
(共用部分の変更)
第十七条 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。
一部共用部分に関する事項で、共用部分の変更に当たるなら、一部管理組合の特別決議が必要です。
(全体)管理組合に影響のない決議なら、(全体)管理組合の決議は必要ありません。
費用は一部管理組合が負担します。
例えば店舗部分と、住戸部分があるマンションで、店舗所有者には関係ない共用部分(エレベーターなど)があるような場合
管理組合は3つ存在します。
管理組合 全区分所有者
一部管理組合 店舗部会
一部管理組合 住宅部会
※ 店舗部分の外壁をタイルにすることは、マンション全体の景観に影響しますので、(全体)管理組合の特別決議が必要です。
>実際、協力金の規定があり、協力金を徴収している 管理組合はありますか。
(STAP細胞と違って)ありま~す。
私の担当マンションは総会決議で、非居住区分所有者全員から非居住の期間中、徴収しています。
非居住以外の合理的な理由で理事になれない人は、理事会で承認して徴収していません。
>質問は下記の通りでした。
>一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に
関係しないものの決議は、普通決議ですか、それとも
特別決議になるんでしょうか。
>805さん
>一部共用部分というのは、倉庫があってそこは全戸分はないのです。
それは一部共用部分ではありません。共用部分で、一部の区分所有者に「専用使用権」があるという事になります。
ん~、結局議論は発散してしまうのですね
個別事例を無理やり一本化して議論することに問題があるのでしょう
まったく意味が無いとまではいいませんが
『お宅のマンションの場合はそうなんですね』
これが精一杯の感想です
>807さん
実は、書き洩れがありましたので追記しますと、その倉庫は
専用使用権ばかりでなく、最初に権利権として、30万円を
負担しています。
鍵とかの修理については、各戸が負担してやっています。
今回は、その倉庫を移設して別なとこに数も増やそうとして
いるのです。
別なところに移設して数も増やす場合、その募集方法をどうするか、
現在使用している者を優先するが、その者がいらないといえば、
権利金30万円は返済すべきなのか。
こういうややこしい問題を抱えています。
倉庫は一部共用部分じゃないの?
倉庫が全戸にあれば共用部分ですよね。
それが一部しかなければ、一部共用部分でしょう。
>>809
権利金は誰に払ったんでしょうか?管理組合側で預り金として負債計上しているんでしょうか?保証金のような性質のものでしょうか?
移設の場合、現存の倉庫を撤去するなら、その専用使用権は撤去と同時に消滅します。
総会の特別決議だけで撤去できるのか、使用権者の承諾がいるのかは、規約や売買契約等によるとしか言いようが無いですね。
>812さん
多分管理組合に払ったんでしょうけど、その記録はありません。
分譲時に支払ったものですから。
実は、その権利金の規定もなく、倉庫不要とすれば、権利金を
返還するという規定もないのです。
理事会の考えとしては、不要ならその権利金は返還し、現在使用
している使用者については、優先使用権を与えるということで話しを
進めています。
>809さん
>実は、書き洩れがありましたので追記しますと、その倉庫は、専用使用権ばかりでなく、最初に権利権として、30万円を負担しています。
私の担当マンションに
① トランクルーム ― 専有部として登記されていて、管理費等は合計面積で課金している。
② 専用駐車場 ― 最初に数十万の権利金を支払い、毎月駐車場管理費と駐車場積立金を課金している(権利は承継 する)
という2種類のマンションがあります。
809さんの場合、②と同じと思います。
>鍵とかの修理については、各戸が負担してやっています。
標準管理規約(敷地及び共用部分等の管理)
第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
の通り通常の使用による修繕費用は個人負担です。
>今回は、その倉庫を移設して別なとこに数も増やそうとして いるのです。 別なところに移設して数も増やす場合、その募集方法をどうするか、
どうしていいかわかりませんが。
1. 現在専用使用権のある人から、追加徴収ができるか。
2. 移設で不便になったとの苦情は来ないか
3. 新規申込者から徴収する権利金の算定根拠をどう定めるのか
4. 少なくとも増設分の費用は権利金で賄えないと、反対者があるのではないか
5. 現在専用使用権のある部分について管理費積立金を徴収しているのか、今後どうするのか
の、ようなことについて協議が必要ではないかと思います。
>現在使用している者を優先するが、その者がいらないといえば、 権利金30万円は返済すべきなのか。
少なくとも本人の承諾がいる案件なので(標準管理規約第47条7項)、もめるより返済すべきだと思います。(管理組合が購入するという形で)
購入額も、当初の物価等考慮する必要があると思います。
※ 一フロントの考えであって、専門家の意見ではありません。
※ 私なら、理事会でこういう話をするというだけです。
>こういうややこしい問題を抱えています。
私の担当マンションで、こんなややこしい話が出ないように祈っています。
>815さん
トランクルームが専有部分なら、改造等も使用方法も自由にできるということですね。
今後の倉庫の使用方法については、権利金は取らず、使用料で対応していく予定と
なっています。
この倉庫移設等の決議は、普通決議でいいんでしょうか。
新設するんであれば、その倉庫の使用に関しては、平等で
なければならないのでは。
当然、既存の倉庫を壊すことについては、特別の権利に関することになる
ので、その了解を得なければならないだろうが。
果たして、その議案が通るかな?
難しい問題ですね。
>この倉庫移設等の決議は、普通決議でいいんでしょうか。
共用部分の用途変更にあたると思います。(標準管理規約第47条3項の二)
特別決議です。
>816さん
>トランクルームが専有部分なら、改造等も使用方法も自由にできるということですね。
住戸部分と同じように使用法の制限があると思うのですが、規約や別表に記載がないなら、制限もないという事になりますが、そこで寝泊りする人が出れば、組合で問題になると思いますので、問題が起きそうなら、事前に忠告しておくことも必要かと思います。
管理規約の別表に記載することが必要と思います。
権利の問題ですから、最初の記載は規約変更に当たると思います。
権利の売買に関する規定も必要ですね。
売買や、賃貸に対する規定を決め、届出書を作成し、総会で承認されれば、後は登録通り別表を変更します。
「区分所有者変更届」と同じです。
間違っていたらごめんなさい
>倉庫が全戸にあれば共用部分ですよね。
>それが一部しかなければ、一部共用部分でしょう。
間違っていたらいけないので、先に言っておきます。私見です。
区分所有法第三条
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
「一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分」とは
先に書いた、住戸部分だけのエレベーターとか、店舗だけの廊下とか、一部管理組合が成立する場合です。
「をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。」と、あります。
専用使用権のある倉庫を管理するのは管理組合であって、区分所有者ではありません。
専用使用権のある者は、通常の管理に要する費用を負担するだけです。
上の場合の「区分所有者」とは一部管理組合の区分所有者全員を指します。
>824さん
>駐車場や駐輪場は共用部分ではないんですか?
>私は、それも共用部分と思っていたものですから。
>それらは付属施設となるんですかね。
勿論共有部分です。
付属施設は共有部分です。
蛇足
専用使用権には2種類あることにご注意ください
専用駐車場 専用使用権が承継します。管理のための費用を課金することが多いです。賃貸駐車場使用料より安価になります。
賃貸駐車場 賃貸契約が継続している間、専用使用権があります。権利は承継せず、第三者への権利の譲渡・賃貸は認められません(By標準管理規約)
これは大丈夫でしょう。
あらあら
「共用部分(一部共用部分)」とは「区分所有建物」においてのみ成立する概念です。
おっと失礼
区分所有法第4条第2項の規定により共用部分とされた附属の建物も「共用部分」でしたね。
>>827 さん
>ということは、駐車場等は付属施設でいいんですか。
平置きの駐車場は付属施設です。
(共用部分に関する規定の準用)
第二十一条 建物の敷地又は共用部分以外の附属施設(これらに関する権利を含む。)が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。
規約共用部分には、付属の建物や物置等も入るのではないでしょうか?
828さんの書き込みもそうなっていますが。
規約共用部分は登記をしなければ共用部分であることを第三者に
対抗できないとなっています。
>共用部分以外の附属施設とは、共用部分として登記されていない別棟の集会所等ですね。
登記の有無は関係ないのでは?
>>833 さん
そのとおりです。
区分所有法第4条第2項の規約共用部分(対象となるのは、区分所有権の
対象となり得る区分所有建物の部分および附属の建物です。)は、
規約に定められることによって、はじめて「共用部分」となります。
登記は第三者に対する対抗要件にすぎません。
要するに規約で規定しなければ共用部分にはならないということですね。
>>837
>ならないですけど、実質それほど差は出ないんじゃないかと。
ところが、共有者の持分は、
規約共用部分の場合・・・区分所有法第14条が適用される。
規約共用部分ではない場合・・・民法が適用される。
>>841
>現実には、敷地および附属施設の持分割合を共用部分の持分割合と
>同じにして規約に定めているケースがほとんどだと思います。
ピギナーさんはいつも論証がありませんね。
どの条項を適用して、その結論に達したのかを明記しなければ、リアルでは誰の賛同も得られないでしょう。
法定共用部分や規約共用部分でもない附属施設の持分割合は区分所有法に規定が無いです。
各区分所有者の持分は平等(民法の規定)ですが、区分所有者間に合意がある場合はそれに従うことになります。
マンション毎に異なるということです。ですから、一概に議論を進めることは無理なんです。
「各区分所有者は、敷地および附属施設の共有持分の割合については、専有部分の購入時に、売主である分譲業者との分譲契約により、もっぱら定まるものである(ただ、分譲契約では、専有部分の床面積の割合に基づきこれらの割合が決められるのが一般である)。」
(コンメンタール標準管理規約より、標準管理規約第10条に関する解説(鎌野邦樹氏執筆部分)の一部を引用)
共有部分の持ち分割合は、管理規約に基づいて決まるものでしょう。
たまたま分譲契約も、管理規約にあわせているのでしょうが、あくまで、
元になるのは規約ですよ。
>>846さん
マンション標準管理規約 コメント
第10条関係
① 共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。
ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。
登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算(界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。)によるものとする。
② 敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。なお、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。
すいません、↑は敷地ではありませんでした。
1つの専有部分しか所有していない人についての敷地の持ち分割合がどうなるかというと、
これは、マンションの分譲会社の設定に基づいて、そのまま分譲契約で決まります。
購入者は、登記をする場合、敷地に対する共有持ち分を記載する必要があるからです。
分譲契約で決まるっていうから分かりずらいんじゃないでしょうか。
要は、規約以前に、建物を買った時点で敷地の共有持分が決まってるってことです。
マンションを持っている方なら、自宅の登記簿を見たら、建物と土地の2つ(それ以上ある場合もありますが)があるはずです。土地の方に、ご自身の持分(○○分の○○)が記載されていると思います。これが敷地の持分で、建物の1室(専有部分)とセットになっています。
区分所有法の規定により、このセットを切り離すことができないので、最初の分譲時に決められた割合が、ずっと続いていくことになります。
で、理論的には、敷地の持分割合を専有部分の床面積と無関係に設定できるのですが、普通はそんなことをせず、床面積の比率に合わせて敷地の持分割合を設定してるってのが実態です。
その上でさらに、敷地の持分割合に合わせて(自動的に床面積の比率にも合う)、共用部分の持分割合を規約で決める訳です
>ところで、下記の扱いはどちらなんでしょうか。
>一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に
>関係しないものの決議は、普通決議ですか、それとも
>特別決議になるんでしょうか。
そういえば、852からだいぶ論点がずれてきたけど、それはそれでいい勉強にはなったよな。
ところで、建物と別個に建てられた倉庫は一部共用部分となるのですか。
勿論、規約で決めた場合は。
駐車場や駐輪場、語も置き場等も、規約で決めれば、一部共用部分というのでしょうか。
それとも、単なる規約共用部分でいいのでしょうか。
>>852
この質問者が言ってる一部共用部分が、実際には全体の共用部分である公算が強くなったので、もういいんじゃないでしょうか?
というか、一部共用部分を設定している実際の規約って見たことないんですが、どんな感じのものなのでしょうか
>855さん
一部共用部分とは、例えば下層階が店舗で上層階が住居の場合の、店舗部分
のみで利用する出入り口や住居部分だけで利用するエレベーターがあります。
これに、規約で決めた倉庫が入るかが分からないのです。
一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に関係しないものについて、規約の変更を
する場合は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の1を超える者、
またはその議決権の4分の1を超える議決権を有する者が、反対しないことが
条件となっているというのは理解できるのですが。
基本的に、規約で共用部分と決めれば(全体の)全体共用になるし、一部共用部分と決めれば一部共用部分になります。
ただ、別棟の倉庫なら、一般的にはどの住戸からもアクセスできるので、一部共用部分とするのは不適切だと思います。
一部共用部分とすることができるのは、例えば団地型の建物の階段(両側の住戸で共有)など、構造上特定の住戸の居住者のみが使用するもので、別棟の場合倉庫であれ駐車場であれ、まず当てはまらないと思います。
>>855 さん
>というか、一部共用部分を設定している実際の規約って見たことないんですが、どんな感じのものなのでしょうか
一部共用部分は、区分所有法第3条後段に規定されているものをいうのであって、
管理規約で定めるものではない。
一部共用部分がある区分所有建物の管理規約例としては、
マンション標準管理規約(複合用途型)がある。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/kiyakufukugou.pdf
4分の1を超えないということは、4分の3以上となるので、
結局特別決議ということになりますね。
後、問題なのは、倉庫が一部共用部分となるかですね。
>>858
>>一部共用部分は、区分所有法第3条後段に規定されているものをいうのであって、
管理規約で定めるものではない。
理論的にはその通りなんですけど、実際に一部共用部分として管理しようとすれば、規約を定め、管理組合を実体化させなければいけないので、事実上、規約で定めると言ってしまっていいんじゃないかと思いますけどね。
逆に、現実のマンションで明らかに一部の区分所有者しか使わない部分が全体の共用部分として管理されているケースなんていくらでもあります。
構造上別棟の建物が一棟として登記されていて管理組合も一体の場合の、それぞれの棟のエレベーター・階段・玄関などですね。
>>861 さん
>>構造上別棟の建物が一棟として登記されていて管理組合も一体の場合の、それぞれの棟のエレベーター・階段・玄関などですね。
それは「一部共用部分」ではなく、「団地」では?
>ビギナーさん
ありがとうございます。
中々理解できなくてすいません。
第9条では、対象物件のうち、敷地・全体共用部分および付属施設は
区分所有者の共有となっているというのは判りました。
ただ、別棟の倉庫なら、どの住戸からもアクセスできるので、一部
共用部分とするのは不適切とのことですが、駐車場もどこからもアクセス
できるのではないんですか。
ここが理解できません。頭が悪くてすいません。
>863さん
登記と管理規約はまったく関係ありませんよ。
2つの建物があり、それが渡り廊下でつながっていて、建築基準法は
別個の建物だが、登記は1つでしてある場合です。
規約は、単棟型でも団地型でもどちらもあるのではないですか。
>>863 さん
>登記上1棟の建物として登記してあれば、団地にはならないです。
(団地建物所有者の団体)
第六十五条 一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合には、それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
>>866
登記上1棟で構造上2棟の場合、どちらの棟の区分所有者も、両方の棟に対して共有持分を持っています。
登記上2棟で、団地になっている場合は、自分の棟にだけ共有持分を持っています。そして、敷地は2棟の区分所有者全員での共有です。
要は共有関係の違いです。
>868さん
過去に苦い経験?記憶が全くありません。
登記と規約は全くの別物と違いますか?
マンションで、エキスパンションジョイントや渡り廊下で繋がった
建物で、単棟型管理規約にしているマンションは多いのではないですか。
>869さん
2つの建物を単棟型管理規約で管理している場合、もし片方の建物が
半壊以上した場合、全体では50%以下だった場合は、大規模滅失
にはなりませんよね。
単なる普通決議での補修となるのでしょうか。
>872さん
となると、例えば小さい方の建物が全壊したとしても、50%以上には
なりませんね。
建て替えをしなければならないような状態でも、普通決議となりますね。
もし、大きい方の建物が全然壊れていなければ、その決議は建て替えだろうが
修復工事だろうが、承認されないでしょうね。
>>873
もし承認されなければ、それこそ一部共用部分として分離して、壊れた方の建物の区分所有者がお金を出し合って再建なり修繕なりするしかないでしょうね。
そう考えると、構造上複数棟で登記上1棟って結構ハイリスクですよね
>874さん
しかし、全国のマンションをみると、かなりの数のマンションが
構造上は別個の建物なのに、単棟型管理規約で管理しているマンション
が多いですよね。
これに対して、国交省は単棟型から団地型への管理規約の変更を
するよう指導はしていませんね。
登記は、1棟の建物をいくつかに分けて登記することができます。
2階建の建物でいえば、1階と2階を別々に登記することもできます。
>>870 さん
>過去に苦い経験?記憶が全くありません。
別人ですかね?
過去に、
>私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して
>一体性があると判断されるマンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく
>必要があることを訴えたかったのです。
なんて言う間抜けなマン管士がいたものですから・・・
>駐車場や駐輪場、語も置き場等も、規約で決めれば、一部共用部分というのでしょうか。
>それとも、単なる規約共用部分でいいのでしょうか。
一部共用部分に対する概念が違うのではないでしょうか
一つの管理組合の中で、権利を持つ区分所有者だけの「(一部)共用部分」というものはありません
(例)
1階が区分所有の店舗、2階以上が住戸専用の建物で、店舗前に専用駐車場がありそれぞれの店舗に専用使用権がある。
又、2階以上の住戸の入り口は別途あり(例えば裏側に入り口やEVがある)店舗所有者はEVを必要とせず、住戸の所有者が、客として以外に店舗前駐車場を利用することはない
店舗前の駐車用=店舗だけの管理組合の共有部分
EV=住戸だけの管理組合の共有部分
マンションの管理組合=(店舗だけの管理組合+住戸だけの管理組合)の区分所有者で構成される別の管理組合
EVや店舗前の駐車場はマンションの管理組合から見れば一部共用部分となります。
但し、マンションの管理組合が管理するものではないので、規約に「一部共用部分」が記載されることはありません。
>構造上別棟の建物が一棟として登記されていて管理組合も一体の場合の、それぞれの棟のエレベーター・階段・玄関などですね。
>それは「一部共用部分」ではなく、「団地」では?
団地だと思います。
団地管理組合とは別に、各棟に管理組合が成立します。
管理は団地管理組合で行っても、修繕工事は各管理組合がその負担で行います。
そうでなければ、一棟だけが行う大規模修繕の費用を団地管理組合が負担することになります。
※参考文献「楽学マンション管理士」
過去スレも見てもらえば分かりますが、その方はマン管士でもありません
その方の意見を出したところで、877の意見の正しさの根拠にはなりません
>>875
登記上単棟だから単棟型管理規約になってるんでしょうね。
後から団地になるように権利関係を書き換えるのは、現実的じゃないと思います。
棟ごとに管理組合(一部共用部分の管理組合)を作って、それぞれの管理費や積立金を集めて、使い方は棟内で話し合って決めるってのがいいと思いますけどね。
規約を変えずに、擬似的に棟ごとの積立金を集めてその棟の修繕に支出するっていうやり方をしているところもありますね。
やっぱり私はアホです。
>マンションで、エキスパンションジョイントや渡り廊下で繋がった
>建物で、単棟型管理規約にしているマンションは多いのではないですか。
その通りです。
但し、私の知っているケースでは、EVや入り口が共用です。
EVや入り口が別の建物の場合、団地と解釈するのでしょうか
>878
どうも嘘臭いです
アホなフロントさん、引用をハッキリしてもらえませんか?
>※参考文献「楽学マンション管理士」
しっかり調べますので、何年度版の「楽学マンション管理士」の何ページに記載されているのでしょう?
>えっ?
>どうしてマン管士ではないとわかるのでしょうか?
ほっときましょう
反応するのは無意味です
>>878
一つの敷地の上に、A棟、B棟が建っているとします。
それぞれ50戸で、専有部分の床面積は全て同じとします。
登記上単棟になっている場合は
A棟に専有部分を持っている区分所有者は、A棟・B棟それぞれの共用部分に対して持分(100分の1)を持っています。
B等に専有部分をもっている区分所有者も同様です。
登記上別棟になっている場合は
A棟に専有部分を持っている区分所有者はA棟の共用部分に対して持分(50分の1)を持っています。B棟に対しては一切持っていません。
逆に、B棟に専有部分を持っている区分所有者は、B棟の共用部分に対して持分(50分の1)を持っていて、A棟に対しては持っていません。
そして、A棟・B棟どちらの区分所有者も、敷地の持分を100分の1持っています。
前者の場合は、棟ごとに所有関係が独立していないので、団地にはなりません。あくまでも全体で一棟の建物です。
標準管理規約だと、団地の場合は区分所有者ではなく団地建物所有者となっていますが、ややこしいので区分所有者でそろえました
<参考>
区分所有法における「一棟の建物」の判定基準(コンメンタール マンション区分所有法より抜粋)
「一棟の建物」であるか否かは、社会通念に従って決定される。その具体的な判定基準としては、学説上、①建築構造上の一体性(物理的一塊性)、②外観(外装)上の一体性、③建物機能(外部との出入口、廊下、階段室、エレベータ、水道、電気、ガス、集中冷暖房設備等)の一体性、④用途ないし利用上の一体性(生活空間としての一体性)が挙げられる(玉田・注解45)。
一棟の建物については、上記のような一体性の有無が総合的に判断されるが、本条ではそれ以外の判定基準を設けていない。建物の堅固・非堅固の別、平屋・低層・中高層の別は問わない。
>881
過去スレや個人の調査をする必要はないんでは。匿名なんだから。
匿名であればそれを解明する手立てはないんだからね。
それより、ここは問題点や悩みをみんなで解決していく
スレにすべきだよ。
>>891
スレを建てた人は
>>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>>真剣に答えていきましょう。
って言ってるんで、これに当てはまる「みんな」ってことでいいんじゃないですか?
「特定のマンション管理士が質問に答えます」って意味じゃなくてね。
参考文献を載せたばかりに大変なことになりました。
実は、調べながら書いたわけではないのです。
私が読んだのは、この1冊と区分所有法、標準管理規約だけなのです。
記憶に基づいて書いています。
>883さんへ
249Pからの各標準管理規約です。
と、見ていたら、違った!!!。
一部管理組合に関する規定を置かず、一元的に管理できるんだ!!
ただ、管理費等を細分化し、部会を置いているので、実態は似ていますね
店舗の管理費積立金の用途は店舗部会が決めるように規定することで、OKなんだ。
間違ってました。ウソでした。ごめんなさい。
という事は一部管理費=(一部共用部分に関する管理費)として徴収するのだから、「一部共用部分」はあるんだ。
私は、管理者を置かないことで、総会の開催義務はないが、管理組合は成立していると記憶違いをしていました。
改めて
間違ってました。ウソでした。ごめんなさい。
本で確認して書くのは面倒なので、記憶に基づいて書くと思います。
参考文献を書いてない時は、間違いもありますのでご注意ください
私の投稿を参考にするときは、確認をお願いします。
>894さんへ
平成14年4月15日 初版発行
平成21年3月6日 平成21年度版発行
と、書いていますので平成21年度版でしょう
区分所有法(区分所有者の団体)
第三条 一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
それらの区分所有者が管理しないこともあるという事ですね。
う~ん
勉強が足りませんね。
反省。
>>897
厳密には、共有の権利関係ですね。登記が実態どおりなら、登記で判断して問題ないです。
あと、団地にならないというのは、正確に言うと、「団地管理組合をもし作っても、建物の管理組合とまったく同じ構成員になってしまうので、意味がない」ってところです。
>>899
そこらへん、個々の管理組合の事情によるとしか・・・。
ただ、団地管理組合の管理対象範囲と各棟の管理対象範囲は重ならないってことに注意が必要ですね。
団地管理組合の理事が活動していても、各棟の共用部分についての業務であれば、それは各棟の管理組合から委託などを受けた上で実施しているってことになります。団地管理組合がメインになっているところは、たぶんそういう規約(日常管理を団地管理組合に任せる等)になっていると思います。
棟総会の議決事項は、義務違反者に対する訴えの提起とか
建物が滅失した場合の棟の共用部分の復旧、建て替えとかに
限定されてますよね。
各棟の修繕積立金の取り崩しも、団地総会の決議が必要ですから。
楽学マンション管理士の249P 団地型の標準管理規約を読んでいたら
1. 管理費
2. 団地修繕積立金
3. 各棟修繕積立金
しかありませんでした。
では
1つの棟の玄関ガラスが割れたら、1.管理費から支出するのでしょうか?
まさか、その都度総会を開いて3.各棟修繕積立金を取り崩す訳ではないでしょう
管理状態の悪い棟に対し不満が出ませんか?
釈然としません
どなたか、詳しい方お願いします。
>>902
一般論ではなく、ある団地型マンションの実例ですけど、そこは団地管理費から出していましたね。
低層棟と高層棟があって、低層棟にはエレベーターが無いのに、低層棟の人も払っている団地管理費からエレベーターの点検費が出ていて、やっぱり不満が出ていましたね。
まあ、一階の人もエレベーター点検費を負担しているわけで、そこは我慢してもらうしかないわけですが、どうしてもというなら、棟別管理費も必要でしょう。
というか、本気で棟別に分けたら、たぶん団地管理費と棟別管理費の割合が2:8とか3:7くらいになると思います
〔建替えにおける合意形成・その1〕
棟を越える合意形成-連担棟・団地
http://www.nippyo.co.jp/download/SHINSAI/PDF/jihou_70_3_p115.pdf
>903さん
やはりそうなんですね
自然成立しないのなら、規約で一部管理組合を作って、全体管理部分だけの管理を管理組合に任せて、各棟個別の案件は、一部管理組合で処理した方が良いような気がします。
何か不都合があるのでしょうか
>904さん
連単棟の場合で、A.Bの建物が渡り廊下棟でつながっているが、入口は
別々になっている。但し、受水槽・電気室がどちらかにある、その場合は、
一個の建物として取り扱うといっていますが、
もし、小さな棟の建物Bが倒壊し、A棟は被害が軽微だった場合、基本的には
大規模滅失とはならず、通常の補修工事となります。
B棟は建て替えをしなければならない訳ですが、その場合、一つの建物だから
建て替え費用は、全員で負担すべきという議案を提出したとしても、例えば
一戸平均1,000万円の負担になりますといっても、A棟の住民にしてみれば
被害は軽微なので、承認するとは思えません。
この場合は、一部共用部分として、B棟は、それで立て替え等をやるということ
になるのでしょうか。
>平成14年4月15日 初版発行
>平成21年3月6日 平成21年度版発行
>と、書いていますので平成21年度版でしょう
ありがとうございます
調べてみます
>>907
>この場合は、一部共用部分として、B棟は、それで立て替え等をやるということになるのでしょうか。
「B部分」が一部共用部分になるとは到底考えられません。
なんでしたら、過去の遣り取りを紹介しましょうか?
>907さん
うちでもこれは大問題。
3つの建物がエキスパンションでつながっており、受水槽・高架水槽は一つ、そして登記は1つです。
これで、EVのない一番小さい棟が倒壊したらどうなるんだろう
>910さん
おたくのマンションは単棟型の管理規約なんですね。
うちももし小さい方のマンションが火災とかで全焼したり、
倒壊した場合は、建て替えなり大規模復旧工事がむずかしいと
おもうんですね。
>>915 さん
>>914 に紹介したURLのエッセンスは以下の部分です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/res/1377-1491
>916さん
あなたは、ここのスレとは関係ないことをもってきたり、匿名なのに
スレ主と書き込んだり、何がしたいんですか?
そんなことより、別の過去スレで、質問に対して何かいい提案があったら
それを紹介することが必要なんじゃないですか。
みなさんはそれを期待しているのですよ。
別スレのことを調べて個人を攻撃するために、ここにもってくる、そんなことは普通はしませんよ。
それを調べるのにどれだけ時間がかかるんですか。そして、その意味が
あるんですか?
ここは匿名掲示板なんですよ。
瑕疵保険について、問題提起します。大規模修繕工事のときに瑕疵担保責任保険に
加入されたマンションはありませんか。
国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成22年から保険の提供を開始
しております。
現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。
管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
おく必要があります。
尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
<保険の仕組み>
保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
が支払われます。
又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
組合に対して直接保険金が支払われます。
↑は、これからの保険として、やっておけばすごくメリットのある
ものですので、是非皆さん方のマンションも大規模修繕工事のときには、
業者に保険に加入するように奨めてください。
渡り廊下とか付属施設云々で1つの棟にするとかは関係ないのですよ。
その定義はどうでもいいのです。
要は、2つある棟のうち1つの棟が倒壊し、片方は殆ど被害がない
場合、建て替え費用は全員で負担するのですかということが聞きたかったのです。
建て替え決議や再建決議は、とてもじゃないが承認されないと思うので。
だから、そういうマンションは団地型管理規約にしておいた方が、いざという
ときに、個別に対応できるのでいいのではないかということです。
>>920 さん
連担棟に関して、
区分所有法 第61条の内容(第1項および第2項)を確認されましたか?
このようなケースでも対応できるような規定になっていませんか?
1 建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、
滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。
ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は
第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。
2 前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を
第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。
3 第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議を
することができる。
4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
(次項以降省略)
>921さん
だから、その復旧決議が承認されないのではといっているのです。
片方だけの建物の建て替えに全員でやれば、1,000万円で済むが、
片方だけでやれば、1,500万円の場合、殆ど被害のない棟の者が
その建て替えに賛成するとも思えませんので。
だから、そうならないように団地型にしておけば、個別に対応
できるんではないですかということです。
連担棟というか、そんなマンションは全国にいっぱいあるよ。その場合はどうするの。
結論としては住民次第でどうにでもなるということですね
>924さん
しかし、決議が否決されれば、被害のなかった棟の住民は
お金を負担しなくてもいいんだから、賛成しないんでは。
金額が1,000万円単位ともなれば、賛成しない者、賛成したいんだけど、
お金が払えない者等いろいろいるから。
連絡通路で行き来している2棟の場合は、団地にしたほうがいいんですか。
>927さん
団地管理規約としていた方が、もしものときに対応がしやすいと
思います。
特に倒壊とかになれば、それに対する費用が大きいので、中には
負担しない、できないという方も出てきますので。
別の建物として管理していれば、いざという時にそれぞれの棟で
建て替え決議すればいいのですから。
>>926
>しかし、決議が否決されれば、被害のなかった棟の住民はお金を負担しなくてもいいんだから、賛成しないんでは。
>金額が1,000万円単位ともなれば、賛成しない者、賛成したいんだけど、お金が払えない者等いろいろいるから。
法61条第3項に定める「滅失した共用部分を復旧する旨の決議(普通決議)」が総会において否決された。
⇒ 法61条第3項に定める「滅失した共用部分を復旧する旨の決議(普通決議)」はなかった。
⇒ 法61条第1項但書の適用がない。
⇒ 法61条第1項本文および第2項を適用する。
受験勉強のスレッドになった。
>629さんの意見について
>法61条第3項に定める「滅失した共用部分を復旧する旨の決議(普通決議)」が総会において否決された
復旧しないとの決議がなされたと、言えるのでは・・・
>⇒ 法61条第1項但書の適用がない。
適用はない。
>⇒ 法61条第1項本文および第2項を適用する。
各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができない
と、なりませんか
もしこのようなことが起きれば、管理組合は身動きの取れない状況になるでしょう。
そこで国は、特例の法律を作り、建物ごとに按分で積立金を分配できるようにし、壊れた建物の区分所有者だけで建て替えできるようにするでしょう。
東日本大震災後の例を見れば明らかです。
>932です
>⇒ 法61条第1項但書の適用がない。
適用はない。 →適用がある。 の間違い。
そうでなくても、「復旧を各区分所有者が単独ですることができない」と決議されたら同じですね
>933さん
積立金の按分はできるでしょうが、建て替え工事の費用は
全区分所有者ではできないでしょうね。
結局、団地型と同じ扱いということになりますね。
だから、そういうマンションは、団地型にしてた方がいいのではないですか。
>そういうマンションは、団地型にしてた方がいいのではないですか。
団地型にすると、会計は複雑になるし、普段の修繕の時も考える人が出てくるんじゃないかと思います。
担当型の規約を団地型に変える。
しかもそれが、地震が来た時のためというのであれば、変更は相当難しいと思います。
ん?それ逆だぞなもし。
>資格を持った方が責任ある回答をして欲しいですね。
無理な話ですね。
>936さん
団地型にすると会計が複雑になるといっても、管理会社が作成するものでしょう。
団地型の形態を取っているマンションにとって、単棟型で管理をしていくのに、
通常は何の問題もありません。
管理費会計は1つだし、大規模修繕工事にしても、その費用は按分費するので
現状と全然かわらない。管理組合の役員も、全体管理組合にしかいない。
要は、いざというときのために、その対応をしておくかどうかということじゃない
でしょうか。
片方の建物が全焼したり、倒壊することはない、もしそんなことが起こったら
そのときに考えればいいと思えば、現状のままでいいでしょう。
本来は一棟であるべき連担棟型マンションを複数棟の団地型マンションとして
取り扱うことにより、不利益を被る区分所有者がでてくることに留意が必要である。
たとえば、複数棟の内の1棟が全部滅失した場合は、その棟の区分所有者であった者が
区分所有者でなくなるという事態が発生する(その棟の区分所有関係が解消するから)。
単棟型管理規約から団地型管理規約に変わることにより、
各区分所有者の共用部分の範囲も変わる(全体 ⇒ 個別の棟)。
したがって各区分所有者の共用部分の持分割合も当然変わることになる。
それを知った住宅ローンを貸し出して抵当権を設定している金融機関は・・・
>941さん
専有部分はなくなっても、敷地利用権は残っていますので、
それをどういかすかが問題となるのではないでしょうか。
団地型に変わっても、共用部分や敷地の持分割合は変わらないのでは?
住宅ローンの問題は考慮しなくていいでしょう。
>>943
>団地型に変わっても、共用部分や敷地の持分割合は変わらないのでは?
各区分所有者の有する共用部分の持分割合は必ず変わります。
(なぜならば、分母の数字が変わるからです。)
>住宅ローンの問題は考慮しなくていいでしょう。
金融機関に確認されることをお勧めします。
>944さん
持分割合は、殆ど変らないとおもいますけどね。
金融機関が、もし単棟型規約を団地型に変えたとしても、
何もいってこないでしょう。
敷地の持分割合がかわらないのですから、全然問題はないでしょう。
共用部分の持分割合に、抵当権は設定されていませんよ。
あくまで抵当権は、専有部分に対してでしょう。
>>945
>持分割合は、殆ど変らないとおもいますけどね。
【連担棟型マンション】
・住戸数:A部分70戸、B部分30戸の合計100戸(専有面積はすべて同一)
・区分所有者数:100人
⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合=1/100
【団地型マンション】
・A棟(70戸)⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合=1/70
・B棟(30戸)⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合=1/30
>>945
>共用部分の持分割合に、抵当権は設定されていませんよ。
>あくまで抵当権は、専有部分に対してでしょう。
【区分所有法】
(共用部分の持分の処分)
第十五条 共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
2 共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。
【標準管理規約】
(分割請求及び単独処分の禁止)
第11条 区分所有者は、敷地又は共用部分等の分割を請求することはできない。
2 区分所有者は、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない。
第11条関係コメント
① 住戸を他の区分所有者又は第三者に貸与することは本条の禁止に当たらない。
② 倉庫又は車庫も専有部分となっているときは、倉庫(車庫)のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と倉庫(車庫)とを分離し、又は専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない旨を規定する。
>948さん
A棟の敷地持ち分=70/100
したがって
・A棟(70戸)⇒ 各区分所有者の敷地部分持分割合=70/100×1/70 =1/100
・B棟(30戸)⇒ 各区分所有者の敷地部分持分割合=30/100×1/30 =1/100
で同じとなります。
ところが
建物についてはA棟の共有部分とB棟の共有部分が7対3になっているかはわからないので変わります。
各棟別に管理なら下のようになります。全体で管理するなら変わりません。
・A棟(70戸)⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合=1/70 ×(A棟の共有部分/全体の共有部分)
・B棟(30戸)⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合=1/30 ×(A棟の共有部分/全体の共有部分)
建物の共有持分割合は、抵当権と関係あります?
専有部分に抵当権を設定するんじゃないですか?
当然専有部分には、敷地の持分割合はついてきますけど。
>>946 の例を簡単に説明する。
連担棟型マンションのB部分の各区分所有者は、共用部分の全部(A部分および
B部分の法定共用部分+規約共用部分)について、持分割合に応じた共有持分
(1/100)がある。
一方、団地型マンションのB棟の各区分所有者は、A棟の共用部分について、
共有持分はなく、B棟の法定共用部分およびB棟の規約共用部分についてのみ、
持分割合に応じた共有持分(1/30)があるだけである。
なお、A棟およびB棟の各区分所有者は、団地共用部分について、持分割合に
応じた共有持分(1/100)がある。
ペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています
アレルギーがあるため、ペット禁止という点を確認してマンションを購入しましたが、
そのペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています。
理事長も黙認している状態です。
このような場合、違反をしている区分所有者そして理事長にどういう過失がありますでしょうか。
適切な処置を取ってもらいたい為、違反している区分所有者と理事長に、法律(規約)等の形式的な表現で伝えたいと思っています。
ご教示をどうぞよろしくお願いいたします。
>954さん
ペットの問題は、どこのマンションでも大なり小なり悩みがあると思います。
理事長(理事)の頑張り次第ですね。
口頭で注意したり、規約や細則違反というのを伝えたりしますが、中々解決
は難しいようです。
解決策としては、一代限りという約束をしているところもあります。しかし、
これはやった者勝ちという気がしますが。
義務違反者として裁判までもっていくには無理があるような気がします。
理事長の善管注意義務違反も無理があるようです。
ペットアレルギーの方がおられれば、提訴しても勝てるかもしれません。
繰り返し理事会に問題提起や苦情をいうしかないですね。
ここは、皆さんがいろいろアドバイスしてくれると思いますよ。
匿名さん・・・柱が4本もあって邪魔だったから、3本切っちゃいました。
えっ? 家が傾いたりしないの?
匿名さん・・・大丈夫、大丈夫、残りの1本は太い柱に変えたから。
お後がよろしいようで・・・
>953さん
B棟の住民は、A棟の持分割合はなくなるけど、B棟の持分割合は
A棟の者がなくなるので、その分が増えるのじゃないの。
それに、抵当権とは関係ないようでが。
これについては、どう思います。
どっちにしても、共用部分の量は変わらない。
これ分かるかな?
どっちかが少なくなれば、どっちかが多くなる。
ということです。
現状、単棟となっているマンションを団地にしようとすれば、共用部分の持分の変動なんかより、移転登記の手間が恐ろしいことになりそうな予感がするのですが。
区分所有者全員の実印+抵当権者全員の承諾を貰わないとならないのでは?
>>958 さん
1.専有部分に抵当権が設定されると、抵当権の効力は共用部分の共有持分に対しても当然及ぶ(法15条1項)。
2.各区分所有者の共用部分の共有持分は管理規約で定まっている。
3.これを前提に住宅ローン契約が締結され、抵当権が設定されている。
4.ところが、規約の変更(改廃)により、共用部分の共有持分の範囲、持分割合が変わる。
5.新旧の管理規約を持って金融機関へGO!!
>960さん
共用部分の登記はしません。
建物の登記の場合は、建物の不動産番号、所在、地番、地目、地積などが
記録されます。
登記事項証明書は、建物と専有部分の建物部分、それに敷地権の表示しかありません。
単棟型から団地型に規約を変更しても、登記は関係ありません。
登記は、一つの建物をいくつにも分割登記できます。
>961さん
共用部分は、規約共用部分をいうのであって、それは駐車場や集会室等の
付属施設の持分割合をだすことができます。
登記をしなければ、第三者に抵抗できないというだけのことです。
登記をしなくても問題はありません。
>>962
こんなの実際にやった事ないんで、よく知らないんですけど、
専有部分の登記簿の表題部【一棟の建物の表示】に、共有されている建物が記載されているので、ここを書き換えないとマズいんじゃないでしょうか?
>964さん
1棟の建物の表示については、A館、B館は分けて記載されていますよ。
登記は、便宜上やりやすい方法でやる場合が多いですから。
それから、登記と管理規約は関係ありません。
抵当権に出す場合は、専有部分と敷地利用権です。
>>967
例えば、101号室がA館にあるとして、101号室の専有部分の登記簿の表題部には、A館・B館の両方が記載されていますよね?
建物を分割したところで、101号室の区分所有者がB館に対しても持分を持っていることには変わらないんじゃないかといういう話ですよ。これをB館の区分所有者に譲渡しない限りは。
>978さん
共用部分についての書き方が悪かったようですね。
要は、抵当権を設定するのは、専有部分の所有権と敷地利用権ですよね。
ちょっとした相手のミスに乗じるというのは、ここのスレではやらないで
間違っていれば、知っている方が書き込んでもらえればいいのです。
あなたの持分割合の理論についても、追求はしてないでしょう。
要はここでの問題点は、単連棟のマンションで、片方だけが倒壊した場合の
対応のためには、団地型規約に変えていた方がいいのではということだったのです。
>983さん
登記が絶対必要でなければ、団地型管理規約に変更はできますね。
元々、団地型管理組合の成立要件としては、一般的には、敷地および付属施設が、
その数棟の区分所有者全員の共有になっているのかが前提条件ですよね。
984 さん
教えてください。
ある日突然、地震が団地型マンションを襲った。
被害の程度は、A棟が大規模一部滅失(法61条5項)、B棟は小規模一部滅失(法61条1項)であった。
どのように対応すればよいのでしょうか?
>987さん
単棟型の建物を単棟型管理規約で管理しているのなら、当然全体の中で50%を
超えているかどうかで判断をすべきでしょう。
それについては、事例を出していますよね。
連担棟のマンションで、小さい方の建物が倒壊して、片方が
被害がなかった場合どうするかと。
これを今まで論じていたんではなかったんですか?
>>986
所有権の移転をせずに「団地管理規約」という規約を作ったり、「団地管理組合」という団体を作るのは勝手ですけど、区分所有法でいうところの「団地建物所有者の団体」にはならないです。それでいいなら、名称の問題だけなので、それでもいいと思います。
たしか、団地ではない管理組合が「団地管理組合」と名乗ってはいけないという規定は無かったと思います。(法人はあります)
実質的に所有権を移転していて、登記に反映されていなければ、登記と実態が合ってないということになります。そのせいで担保価値に不安を覚える債権者が出るかもってことです。極端なことを言えば、「この土地は登記上は他人名義だけど、本当は俺のものだからこれを担保に金を貸してくれ」って話に近くなります。
(・・・これってビギナーさんしか答えてはいけない場面?)
>994さん
片方だけが倒壊して、もう一つの建物は被害が殆どなかった場合。
倒壊した建物は、建て替えをしなければならないですよね。
もし、倒壊した棟が別の建物より小さかった場合は、大規模滅失でも
ない、普通の改修工事となりますね。
普通決議ですよ、建て替え決議が。その場合は建て替え決議とはいわないでしょうが。
それに、その決議が承認されますか?
全然壊れていない建物の住民が、建て替えをしなければならないので、1,000万円
負担するとかの決議になった場合、賛成しますかね。
だから、仕組みをどうしたらいいかを、議論してたのでしょう。
>では、連担棟の建物で、片方だけが倒壊した場合は、どう対応しますか。
①理事会に復旧計画を立てて臨時総会の開催を要求する
理事会が拒否したら
②倒壊した建物の区分所有者で復旧計画を立て、1/5を使って臨時総会を開催する
否決されたら
③保存行為である復旧をしないという決議は無効であり、原告が作成した復旧計画を認めるよう提訴する
>995さん
どなたでも、書き込んで結構ですよ。
個人攻撃ではなく、自分の意見をのべられたらいいと思います。
知らないことや、勘違いしていることも多々あると思いますので、
みんなに教えていただければと思っています。
復旧しない保存行為の決議は無効なんですか?
やれる者、やれない者もいると思いますが。
やれない者は、売却とかになりますが、それは大規模滅失工事や
建て替え工事の場合であって、保存行為ではないでしょう。
復旧する/しないは自治の範囲だと思いますけどね。
滅失した共用部分については、関係ない側の棟の人たちも持分を持っているわけで。
何かすることによって特別の影響を及ぼす場合にストップがかかることがあっても、何かをしないことによって特別の影響を及ぼすからといって強制的に実行するのは無理なんじゃないかと思います。
結局は倒れた棟の人たちが自分らで再建するしかないが、積立金の分割請求くらいはできるかもって感じじゃないかと思いますね。