分譲マンション購入で後悔したこと

　分譲マンションの完成前に全戸を販売し終える「青田売り」は、
日本独自のシステムだ。消費者には間取りなど設計を変更できる
利点があるが、購入前に品質をチェックできないという問題が残る。
杭のデータ改ざんで不信感を持った消費者が青田売りを敬遠。
新築から中古への大転換が起き始めた。

　2015年11月８日、都内の新築マンションモデルルームを30代の
夫婦が訪れていた。長女との３人暮らしで、探しているのは２ＬＤＫ…
http://www.nikkei.com/article/DGXMZO93864590R11C15A1000000/


中古は建物と管理内容が検証できるという新築より大きな利点があります

完成前の新築マンションを買うなど愚の骨頂である　欠陥物件が蔓延する本質的元凶


　横浜市都筑区で三井不動産レジデンシャルが分譲したマンションが傾いていることが公けになって約1カ月。問題は収束するどころか、マンション業界のみならず建設業界全体の問題に波及しつつある。問題の杭打ちを担当した旭化成建材は当初、一担当者個人の「異常な行動」とし、事態の収束を図ろうとしたフシが見受けられる。2005年に発覚した通称「姉歯事件」と呼ばれる構造計算書偽造問題を彷彿とさせる。

　しかし、この問題は一個人の「異常な行動」ではなく、どうやら業界全体に蔓延していた「よくやらかす事象」であることが明らかになりつつある。旭化成建材に続いて業界大手のジャパンパイルでもデータ偽装が発表されたのが事態の深刻さを物語っている。
　
　こうした問題が生じると、多くの場合、関係者は事態の収束を急ぐあまり、原因究明を十分に行わないまま、いい加減な理由をつけて「うやむや」にしようとしてしまう。責任の明確化を避ける動きでもある。肝心なのは問題が起こったとき、まずは被害者と真摯に向き合う姿勢である。今回の問題でも、売り主である三井不動産レジデンシャルは当初、マンションの傾きは東日本大震災によるもので補償対象とはならないとの説明を繰り返したといわれている。元請建設会社である三井住友建設は、下請け業者である旭化成建材からの報告がなかったことに多くの責任があるかのような発言を行った。原因がいまだ特定化されない中ではあるものの、互いが責任を逃れようと曖昧な姿勢を続けることは、今回の被害者のみならず社会全体に強い不信感を抱かせることになる。

　被害者の方々には「致し方ない」ではすまされないが、事象として生じてしまったことは致し方ないこととして、今最も大切なことは、こうした事態がなぜ生じてしまったのか、原因を冷静に分析し、「二度と生じさせない」方法を考えることである。

　今回の事件で再び話題となっているのが、建設業者による「手抜き工事」である。「手抜き工事」自体は今回が初めてではなく、過去にも幾多の事例がある。中には相当悪質な事例も正直あるといわざるを得ない。こうした事例の数々が今回あらためて蒸し返されているが、事例の多くが被害者からみてゼネコンやデベロッパーに対して「事象の原因」を立証することが難しく、問題の根本的な解決になかなかつながらないことである。

　手抜き工事の立証と責任の所在は、「医療事故」に関わる争いと同様、被害者側に専門知識が乏しく、圧倒的に不利な立場から争わなくてはならず、異常に長くかかる裁判の過程で被害者側が「疲れて」「折れて」しまうのが実態だ。被害者となった住民の方々が気の毒なのは、住宅の場合はそれぞれの「生活」や「人生」が時の経過とともに「変化」してしまうことだ。こうした問題がたまたま「発覚してしまった」という認識があり、裁判になっても最後は勝てるといった考えが関係者の間にあるうちは、これからもどこかで同様の過ちが繰り返されることとなってしまう。

●青田売り

　私は今回の問題の根源は、「青田売り」と「ゼネコンによる設計施工の一括受注」にあるとみている。

　「青田売り」とは建物完成前に売買契約を締結してしまう取引形態をいう。日本は戦後、圧倒的に住宅が不足する状態からの出発を余儀なくされた。戦後復興院の試算によれば国内では約420万戸もの住宅が不足する事態の中で、日本住宅公団（現UR）が中心となって住宅の「量的な充足」を最優先してきた。平成バブルまでの時代、住宅はつくれば「売れる」、「早め」に買えば「値上がり」するという環境にあり、人々は早く住宅を手当てしたいがゆえにむしろ積極的に「青田買い」で住宅を確保してきた。

　一方、住宅を供給するデベロッパーにとっては「青田売り」は誠に都合の良いものであった。つまり、契約時に顧客から手付金を収受し、中間金、竣工時残金を受け取ることで、土地取得費、建物建設費の一部に充当することができ、資金繰りや工事期間中の期間金利の負担を軽減できたのである。いわば「買手」と「売手」の利害が一致してきたのが、これまでのマンション業界だったのだ。

　しかし、現代の日本の住宅マーケットは「量的な充足」を終え、「質の充足」を求める時代になっている。にもかかわらず、マンションを購入する消費者は相変わらず、あたかもテーマパークと見まがうようなモデルルームを見学しただけで、自分で「見る」「触る」こともせずに何千万円もするような商品を買ってしまうのだ。そして、まだ更地である現地を見学して自分の住戸が存在することになるであろう空間を見つめて、建物の完成を夢見るのだ。

　こうした売買形態は欧米ではほとんど見ることはない。彼らの常識として家を「青田」で買うなどという行為は、博打でもやっていない限りはあり得ないのだ。

　では青田売りの何が悪いのだろうか。まず、建物完成前に契約をするということは、契約当初から「完成引渡し」について顧客と約束することになる。「3月末引渡し」と契約書で取り交わせば、デベロッパーにとっては3月末の引渡しは「絶対に守らなければならない期限」となる。ここで工期が動かせなくなる。いっぽう顧客とたとえば4000万円で契約書を交わすことで、「売り上げが確定」することとなる。

　したがって、当初想定した建設費の範囲で工事が行われなければ、追加コスト分をもはや顧客に転嫁することはできなくなる。ただでさえマンション事業は純利益率が5％程度の利幅の薄い事業。建設工事中での建設費の上昇は許されなくなる。売り上げが決まって、引渡し日が確定することによって、マンション事業ががんじがらめになる。設計上は問題ない工事であっても、想定外の事態は発生するものである。

　ところが事業の構造上、引き返すことができないのがこの「青田売り」である。どうにも動かせない事業構造のしわ寄せが結果的に「データの偽装」にまで至ってしまうことについては、改めなければならない。

●設計施工の一括受注

　問題のもうひとつの根源が、「ゼネコンによる設計施工の一括受注」である。建物を建設する場合、設計と施工は分離して行うのが世界の常識である。米国では設計と施工の関係を「Police（警察）」と「Robber（泥棒）」で表現する。施工が「泥棒」であるとはまたずいぶんな表現であるが、施工者は放っておくと「悪さ＝手抜き」をする可能性があるという「性悪説」に基づいている。設計は常に施工を見張り、設計通りに施工されることを常に監視する。施工側は設計に無理がないか、現場の状況も伝えることで互いに良い建物を建設していく。この良い意味での緊張関係の中で建設が行われるのが、欧米では常識である。

　ところが日本のマンション建設現場の多くが、ゼネコンによる設計及び施工業務の一括受注である。なぜ一括受注なのか。「安い」からだ。設計業務を設計会社に単独で発注をするよりも、一括でゼネコンに発注するほうが業務も効率的になり発注価格も安くなるからだ。マンションは末端の商品価格が決まっているものなので、「一括発注」によって安く効率よく建物を建設して引き渡してしまおうという発想が、ゼネコンへの一括発注につながるのだ。そしてゼネコン側では、この「良い意味」での設計と施工の緊張関係がどうしても甘くなってしまう。同じ会社なので致し方ない。こうした現場の緊張感の緩みが、工期と建設コスト厳守のプレッシャーの中でデータを偽装してまで仕事を片付けようとする体質を生み出しているのだ。

タワーマンション7つのデメリット。買う前にチェック


都心部のマンションの人気が上がっているようです。2020年までの値上がり狙いという方も出ているようです。東日本大震災以降、一時は湾岸部のマンション市場は凍りついていましたが、ここに来て再評価されています。

メリットは、立地の良さ、眺望、共用施設の充実、入り口・廊下等の豪華さなどですね。ただ、もちろんデメリットもあります。買う前にデメリットも冷静に認識しておくのが無難です。タワーマンションのデメリットについてまとめました。


１．揺れ・遮音性

タワーマンションは、軽くて粘りのある建物を作り、大地震に対しては柳のようにしなって受け流す構造となっているようです。建物は軽量化されており、床・壁の構造も普通のマンションとは異なります。遮音性は落ちる傾向にあります。

床はデッキプレートやハーフPC版を使用したもので版振動しやすいマンションも多く、戸境壁も軽量化のため、鉄筋コンクリートよりも遮音性が低い物件があるそうです。工法を工夫して遮音性を向上させているいる物件もあるので、LH値・D値をチェックですね。

上層階では揺れを感じやすく、人によってはタワーマンション独特の建物の揺れが気になる人もいるそうです。


２．上層階と下層階の不公平性

タワーマンションは上層階と下層階で価格は大きく異なりますが、専有面積あたりの管理費・修繕積立金は同一です。

しかし、上層階の方が、エレベーター・揚水の電気代を多く使用しています。また、大規模修繕に多くの費用を要しています。

下層階の住人は、割高な管理費・修繕積立金を支払うことになります。


３．大規模修繕や建替えの合意形成の難しさ

よく言われることですが、大規模タワーマンションで、低層階が～4,000万程度の物件で、上層階が億ションという場合、両者で生活スタイルや金銭的価値観は大きく異なります。

大規模修繕や管理方針の変更などの際は、戸数が多くて合意形成が難しくなることも考えられます。大規模修繕の意思決定が出来ず、望ましいメンテナンスが進まないリスクがあります。

30代であれば、遠い将来ではマンションが老朽化して、建て替えに直面する可能性もあります。しかし、建替えを決議することは非情に難しくなる可能性があります。


４．朝エレベーターを待つ時間が長い

通勤ラッシュの時間帯はこのようなケースもあるそうです。50戸に1基程度のエレベーター設置が望ましいようです。適切な数のエレベーターを設置している物件が望ましいです。







５．大地震

大地震の時の被害の有無は、建物の固有周期が大きく関連。地震の振動周期と建物の固有周期が一致し、共振が発生したとすると、理論上は倒壊するそうです。

懸念されている東海地震は海溝型であり、関東平野では長周期振動が発生する懸念があり、高層ビルの固有周期と長周期振動が一致する懸念があるようです。

南海トラフで地震が起きた場合、東京都内や大阪湾周辺で、高層ビルが長周期地震動で大きく損壊する可能性があるとの試算が、防災科学技術研究所から出ています。倒壊や床の落下などはないが、フロア全体が大きく変形して、建物への立ち入り禁止の措置も必要になる可能性があるようです。

また、震災・火災時は、自力で非常階段を下りる必要があります。建物には問題ないとしても、エレベーターが使えなくなったら、階段を上り下りする必要が出てきます。湾岸部ですと液状化や津波リスクもありますね。


６．修繕積立金の値上げリスク

タワーマンションは大規模修繕の例がまだ少なく、建物劣化への対応は完全には確立されていないようです。耐震性や設備の面で最新の技術が使われており、差別化を図るために高さを生かした豪華なビューラウンジやスポーツジム、温浴施設などを売りにした物件も少なくありません。
高層のため足場も組めないので、それらの維持管理には相当の費用が必要になりますが、販売業者側が設定する月々の修繕積立金額は、客を引き寄せるためにどうしても低く設定されがちです。実際、この額では難しいと推測される物件も数多くあるそうです。修繕積立金は上がって当たり前という認識が無難かもしれません。

７．風・雨漏り

風通しはよい傾向にありますが、風が激しくなりがちで洗濯物が干しにくい物件もあるそうです。

外壁に軽量気泡コンクリート版（ALC版）が用いられる物件では、地震や強風の際にALC版の繋ぎ目が疲弊し、紫外線や気温の変化も加わり、コーキング材が劣化して雨漏りが発生するリスクが相対的に高いようです。


まとめ

以上、タワーマンションのデメリットについてよく聞く話をまとめました。

もちろん、デメリットがあるから買わない方がいいわけではありません。以上のようなデメリットは一定程度は認知されており、ある程度は価格に反映されています。

また、銀座・大手町まで短時間という圧倒的な利便性の良さ、ホテルのような 煌びやかな空間には大いなる魅力があります。

最終的にはメリット・デメリットを総合考慮して、意思決定することになりますね。



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2.3万棟徹底調査！「分譲マンション管理費 4つの特徴」公表

管理費単価が最も高いのはワンルームで、ファミリータイプの2倍以上


■要旨■分譲マンション管理費 ４つの特徴

１．ワンルームマンションの管理費単価は、ファミリータイプの2倍以上
２．マンションの棟単位の新築時平均価格が高いほど、管理費単価が高くなる
３．総戸数が多い物件も少ない物件も、管理費が高い
４．タワーマンションは管理費単価が高い

■特徴1■　ワンルームマンションの管理費単価は、ファミリータイプの2倍以上


＜図表：棟の平均面積帯別　平均管理費単価＞

マンションの平均面積帯別に管理費単価（平米あたりの管理費）を集計した結果、マンションの平均面積帯によって管理費単価が大幅に変わることがわかりました。平均面積10平米台の物件は436円、20平米台は361円と、平均面積80平米台までは、面積が広くなるほど管理費単価は安くなります。一方、平均面積が90平米台以上になると、面積が広くなるにつれて高くなります。管理費単価が最も高いワンルーム（436円）と、最も安い80平米台のファミリータイプ（178円）を比較すると、ワンルームの管理費単価はファミリータイプの2.5倍となることが判明しました。

■特徴2■　マンションの新築時平均価格が高いほど、管理費単価が高くなる
マンションの新築時平均価格（※）別に、管理費単価を集計しました。その結果、新築時平均価格が3500万円以下の物件は管理費単価が168円であるのに対し、新築時平均価格が1億500万円超の物件では462円と、マンション価格が安い物件と高い物件で3倍近くも差がありました。
その理由は、管理サービスの違いにあります。物件価格が高いマンションは、それに応じた共用設備を備えていたり、24時間有人警備やコンシェルジュのような手厚い管理体制があったりするため、管理費もそれだけ高くなります。
※新築時平均価格とは：70平米換算した場合の平均価格

■特徴3■　総戸数が多い物件も少ない物件も、管理費が高い
管理費単価は、総戸数によっても変わります。物件の総戸数別に集計すると、総戸数50戸未満では221円、200戸未満では179円、600戸以上では207円となりました。総戸数100～200戸未満の物件が最も安く、50戸未満の物件が最も単価が高くなることがわかりました。
その理由は、共用部分の違いにあります。マンション管理は、エレベーターの点検・整備、エントランス・廊下といった共用部分の清掃など、共通してかかる費用があります。共通費用は総戸数で割るため、総戸数が少ないと管理費単価は高くなりますが、逆に戸数が多いと、共用設備が多くなったり、エレベーター台数が増えたり、共用部分の費用は膨らむ傾向にあります。そのため、総戸数が多すぎても少なすぎても管理費単価は高くなり、100～200戸未満の物件の管理費単価が最も安くなります。

■特徴4■　タワーマンションは管理費単価が高い
物件の階高別に管理費単価を集計すると、「5～10階未満」は240円、「10～15階未満」は207円、「15～20階未満」は194円と、いずれも200円前後となります。しかしながら、一般的に「タワーマンション」と言われる20階以上のマンションでは、「20～30階未満」が240円、「30～40階未満」は248円、「40階以上」は更に高く281円でした。階高20階以上のマンションは、それ未満の階高のマンションに比べ管理費単価が高いことがわかります。主な理由としては、建物の階数（高さ）によって設置義務が生じる設備があり、その設備の維持管理にコストがかかるためです。

【集計対象】1993年以降に首都圏で分譲されたマンション2.3万棟

今回の調査では、各マンションの（1）平均面積、（2）新築時平均物件価格、（3）総戸数、（4）階高の4つの視点でマンションの管理費について調査をしましたが、いずれも背景には「管理状況の違い」があります。管理費はマンションの状況に応じて設定されているものなので、どのような共用設備があり、どのような管理サービスが受けられるのかを見たうえで、管理費の「高い」「安い」を判断する必要があります。

※調査結果の詳細は、住まいサーフィン（ https://www.sumai-surfin.com/ ）およびスタイルアクトのホームページ（　http://styleact.co.jp/news/?cat=1　）でもご覧いただけます。

【住まいサーフィンについて】
スタイルアクトが運営するマンションの無料会員制セカンドオピニオンサイト。マンションの査定価格・相場情報と会員の物件評価・デベロッパー評価などの豊富なコンテンツを持つ。マンション査定193万戸、新築マンション価格表10万戸、直近2年の全新築物件の価格予想を掲載。会員数は18万人。日本経済新聞、日経ビジネスオンライン、ダイヤモンドオンライン、週刊ダイヤモンド、TBS、フジテレビ等各種メディアに多数データを提供。
サイトURL　 https://www.sumai-surfin.com/

【スタイルアクト株式会社について】
業界最大級の不動産ビッグデータカンパニーとして、年間1億件を超える不動産情報を調査・分析しています。分譲住宅市場動向や住宅着工予測、マンション価格を統計的に解析した「沖式時価」や「沖式儲かる確率」など、論理的かつ明快に、個人客や企業の不動産投資コンサルティングを実施。また、不動産投資とタックスマネジメントを組み合わせる手法では、ビッグデータを活用した最適物件の抽出・紹介から賃貸運用・売却まで、不動産に関する一貫したサービスを提供しています。

《会社概要》
■会社名：スタイルアクト株式会社
■住所：〒104－0061　東京都中央区銀座六丁目2番1号　Daiwa銀座ビル７階
■代表取締役：沖　有人（おき　ゆうじん）
■オフィシャルサイト：http://www.styleact.co.jp/
■住まいサーフィン：https://www.sumai-surfin.com/




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マンション価格高止まりに見る今後の市場動向


　東日本大震災以降上昇し続けてきたマンション価格に、ここのところ異変が起きている。一部で価格の高止まりが見えてきたためだ。例年8月は夏場ということもあり供給は少なくなるが、今年の9月の首都圏における新築マンションの供給戸数は2430万戸と対前年比約27％減少し、8月の供給戸数よりも下回った。

　また、売れ行きの好不調のバロメーターともいえる初月契約率が9月にあっては約66％と、好調の目安となる70％を大きく下回った。これら供給の減少は当然ながら価格の先行き不透明感を反映しているものであり、各デベロッパーが供給の様子をうかがいながら調整を行っているとも読み取れる。

　そして、ここにきての横浜における分譲マンションの杭施工不良による建物傾き問題。施工時における改ざんが発覚し、担当施工会社の一部の現場責任者の問題だけではなくなるなど、今後更なる問題発覚の恐れ、そして信用不安の拡大も懸念されており、マンションの販売動向に悪影響が出ることは避けられない。

　そもそも、これまでのマンション価格の高騰に代表される特に都市部における不動産価格の上昇には大きく4つの要因があったと考えられる。

■不動産価格上昇4つの要因

　1番目が高齢社会における都心回帰による一極集中という現象。ダウンサイジングという、広くて手間のかかる住宅を処分し、アクセスの良い都市部へ引っ越すという「広さ」→「コンパクト化」、「自然」→「利便性」といった流れだ。もちろんこれにより地方における空き家が増える問題も関わっている。

　平成25年に行われた「住宅・土地統計調査」では全国の空き家率は13.5％に上り、今後減ることはなく、2033年には空き家率が30％を超えるといった試算も出ている。（株式会社野村総合研究所調べ）「地方創生」という国の取組みとの整合性には課題もあるだろう。

　そして2番目にはアベノミクス効果による住宅購入環境の改善が挙げられる。依然続く低金利と住宅ローン減税の拡充、住宅取得資金の贈与税の非課税枠等による手厚い住宅購入支援施策の下、先行き見通しの明るさと一部賃金上昇が相まって活況を呈してきた。

　3番目には、相続増税による節税対策だ。平成27年1月1日より相続税率が最高55％へと増税されたと共に基礎控除額が縮小された。簡単にいえば昨年の6割になったのだ。

　これまでは、5000万円＋想定相続人数×1000万円だったものが、3000万円＋法廷相続人数×600万円となり、例えば夫が亡くなり妻と子2人が相続した場合には、単純に計算するとこれまでは8000万円までは対象にならなかったものが、今年からは4800万円以上で対象に成り得るということになる。

　国税庁が発表する数字では、これまで実際に相続税を払った人の割合は、全国で4.2％程度。一番率の高い東京国税局管轄内も7％ほどだった。しかし、今後はこの率が1.5倍になると予想され、また相続税を支払う必要はないとしても、そのために特例の申告などを税務署にて行う必要のある人が、首都圏では5割にもなる可能性があるという。

■相続税対策を名目とした「タワーマンション購入」も要因

　ここに目を付け様々な営業攻勢をかけられてアパートの新築や自宅の建て替え、あるいは買い替え等によって相続税対策を行う人も相当数出てきた。「相続対策」をうたったセミナーはどこも盛況で、専門家から見るととても危険な不動産投資を行う人も多いのが事実。また、相続税対策を名目に「タワーマンション購入」を勧める者もいる。

　この「タワーマンション購入」による節税だが、簡単にいえば眺望の良い上階の部屋ほど価格が高いという「タワーマンション」の特性を活かしたもので、こういう物件は当然ながら眺望・ロケーションの良い部屋ほど価格が高くイメージ的には億ションである。

　一方「タワーマンション」でありながら低層階にはそれほどの価格がつかない。しかし、これら上階の部屋と低層階の部屋も広さが同じであれば税務上の評価額も同じ。土地の持分割合はそれぞれ部屋の広さで按分され、建物も同じ鉄骨鉄筋コンクリートであれば広さ×単価として計算される。同じ70㎡の部屋であっても低層階が5000万円で取引され、上階が1億円であるというケースは良くあることだ。相続税の計算をする場合に土地は「路線価」を用いて計算し、建物は「固定資産税評価額」を用いて計算されるが、これらの評価額は売買される金額よりもずっと安くなっている（例えば「路線価」は「公示地価」の8割程度）。

　従って、購入金額が1億円であっても評価額は4000万円程度になるというもの。1億円の現金を相続すれば、そのまま1億円が相続財産としてなるものが、4000万円程度に軽減され、その後売却すればその差額分だけ得をすることになる。

　しかし、先日とうとう国税庁が全国の国税局に厳格にチェックするよう指示を出した。つまり「著しく不当」なケースは個別に評価し直すということだ。これにより、今後は短期的な転売は指摘されるなど注意が必要になってくるだろう。

　そして4番目が海外投資家による資金流入。元々、ニューヨークやロンドンに比べてまだ価格的な魅力があるといわれていた日本市場であるが、東京オリンピックの決定もあり今後しばらく不動産市場が好況となる見通しとなったことにより中期的な安定マーケットとしての投資対象と見られている。そして、さらに投資マネーを呼び込んだのが円安だ。

　2012年の1ドル80円と比較すれば、現在の120円は約1.5倍。海外の投資家から見ると3年前に比べ3割以上割安での不動産購入ができるということになるため、投資利回りが仮に低くても所有すること自体に大きな意味を持つといっても過言ではない。

■どうなるマンション市場？中古市場拡大へ

　ここまで取り上げたマンション価格の上昇原因そして、高止まりを通して今後どのように市場は変化していくのか？ピークを迎え下落に向かうのか？それとも東京オリンピックまで続くのか？一つ言えることは過剰な不動産投資による過熱とは違い、そう大きな下落局面は考えづらいということ。

　現実、一時問題となった材料費高騰もひと段落し、職人手間の上昇は少し続くかもしれないが、かつてのような深刻さではない。極度の円高となるなどの国際情勢の悪化がなければ中国経済の減退もそう大きな問題とはなっていない。消費増税までの間は、更なる上昇はないとしても大きな下落局面は考えにくい。

　しかし、横浜における分譲マンション杭施工不良による建物傾き問題によって、更に杭施工のいい加減さが露呈することが招く信用不安は大きく、実際にモデルルームを訪れる来場者のほとんどが杭に関する質問を行うという。この原因によって築後一定年数経過したことによって、地盤問題がクリアされた中古マンションを重要視する人も増えている。

　中古マンション市場については、現在自らリノベーションして快適に住むというトレンドの影響もあり、新築同様に好況。首都圏においては価格が前年比10％程度上昇し、特に東京においては3年で20％程度上昇している。そして特筆すべきは取引全体物件のうち1／4が築31年以上となっている。

　これまでの日本では、新築時が最も価格が高く、築年数の経過と共に一律価格が下落するとされていた。例えば木造住宅では築後20年程度で価値が無い判断され、売却時においては価格の査定に反映されてこなかった。しかし、果たしてそうだろうか？20年で価値を失うという考え方には諸説があるが、例えば税法上の耐用年数が22年であることも悪影響を及ぼしている。

　当然、住宅の躯体部分は何もしなければ年々劣化していく。それは木造に限ったことではない。鉄筋コンクリート造であっても同様で、屋上防水等を正しくメンテナンスしなければ雨水の浸入による鉄筋の酸性化も進む。

　例えば台風が多くシロアリの被害があることからその多くの住宅が鉄筋コンクリートやコンクリートブロックである沖縄においては、正しくメンテンナンスを行っていない住宅が従来の半分以下の建物寿命であることが問題視されている。

　現在流通している中古マンションを一つ一つ見極めていくと、実際にはかなりずさんな維持管理がされている物件も存在する。そういう点において、中古マンションを選択する際には適切な維持管理がなされているか？そして今後についての正しい維持管理の計画、そして長期修繕積立金が適正かどうか？について見極める必要があるだろう。今、国は建物を適切に維持管理していくことで全ての建物が一律減価していく評価手法を変えようとしている。

　つまり適切に維持管理された建物は正しく評価しようということになる。「マンションは管理を買え」と同時に自らの居住空間を適切に維持管理することが大切な時代に入っていくだろう。（本記事は週刊ビル経営11月16日号に掲載されたものです）

著者プロフィール：高橋正典

不動産コンサルタント。株式会社バイヤーズスタイル代表取締役。2000件以上の不動産売買に携わるなど、現場を最もよく知る不動産コンサルタント。NPO法人住宅再生推進機構専務理事、一般社団法人相続支援士協会理事。著書に「プロだけが知っている！中古住宅の選び方・買い方」朝日新聞出版、「不動産広告を読め」東洋経済新報社他

© （ZUU online）

今は絶対にマンションを買ってはいけない！異常な高額、間近に迫るバブル崩壊


　日本銀行の統計によれば、2014年度の不動産業向けの設備資金の新規貸し出しは、銀行が10兆1549億円、信用金庫は2兆1002億円を記録した。銀行が10兆円を超えたのは7年ぶりで、バブル景気真っ只中の1989年度や「ミニバブル期」といわれた07年度と同水準だ。

　また、信金が2兆円を突破したのは初の出来事であり、金融機関の不動産業向け融資が高水準で推移している。金融庁は、融資の焦げ付きなどで金融機関の経営に悪影響がないか監視を強めているというが、不動産市場の実態はどうなのだろうか。

　榊マンション市場研究所主宰で住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、以下のように語る。

「14年10月末に行われた日銀の異次元金融緩和第2弾、いわゆる『黒田バズーカ2』以来、銀行の貸し出し額は急速に膨張したはずで、今はさらに危険な水準にまで膨らんでいると推測される。

　これらの資金需要を根底で支えているのは、富裕層による相続税対策などの不動産投資である。さらに、香港や中国・上海、台湾・台北など東アジアの諸都市に比べ、ドル換算で割安感のある東京の不動産を購入しようとする動きがある。主に中国系の外国人需要だが、それらの要因が重なったことで都心の不動産価格が高騰した。

　その結果、都心エリアと周辺部、さらに神奈川県の川崎市・武蔵小杉や横浜市・みなとみらい地区などでは、新築・中古マンションの価格がバブル的に急騰した。『買うから騰がる』『騰がりそうだから買う』という状態だったわけだ。

　逆に、相続税対策や外国人投資がほとんど見られない郊外の新築マンションは、さほど値上がりしていないのに販売が不調だ。この『地域限定バブル』ともいうべき状況を支えたのが、金融機関による積極的な不動産担保融資である。不動産業界の関係者は、口をそろえて『融資審査が甘くなった』と言っている」

　税制改正によって、今年1月から相続税が増税されるかたちになったが、銀行からの借入金で不動産を購入すれば、相続税を抑えられるケースもある。そのため、榊氏が指摘したような相続税対策の不動産購入ニーズがあったというわけだ。しかし、同氏は「状況は変わりつつある」とくぎを刺す。

●危険な兆候ばかりの不動産市場

「11月に、国税庁がタワーマンションを使った相続税対策の監視を強化するという方針が伝えられた。それによって、『1億円で購入したタワーマンションの相続税評価額が2000万円』といった不自然な仕組みが徐々に正常化されるだろう。従って、今後は相続税対策の不動産需要は減少していくと思われる。

　また、中国では経済減速が鮮明になりつつあり、不動産に対する“爆買い”の勢いにも陰りがみられる。また、日本全国で賃貸用住宅の空室率は高水準で推移しており、外国人投資家が日本で不動産を運用することのリスクに気付く日も近い。さらに、都心では中古マンションの在庫が急激に増加している。これらの危険な兆候を鑑みると、不動産バブル崩壊の足音は、すぐそこまで聞こえてきているといっていいだろう」（榊氏）

　巷間伝えられる「20年の東京オリンピックまでは、不動産価格は上がり続ける」という予測は、意外と早く崩れ去るのかもしれない。
（文＝編集部）

© Business Journal 提供

三大都市圏、大きく長い揺れ＝沿岸部の超高層ビル―南海トラフ地震で推定・内閣府




MSN




　静岡沖から九州東方沖にかけての南海トラフで巨大地震が起きた場合、超高層ビルの上層階が揺れ幅の大きい「長周期地震動」でどれくらい揺れるかを内閣府の検討会が推定し、報告書を１７日公表した。大阪と名古屋、東京の三大都市圏の地盤が軟らかい沿岸部で揺れが大きく、長く続くとみられる。

　ビルが倒壊する危険性は低いが、転倒による負傷やエレベーターの閉じ込め、天井材の落下などが予想される。震源近くでは津波や木造家屋の倒壊、火災が同時発生する可能性が高い。検討会はビル管理会社や入居者に対し、救急・消防隊が来られないことを前提に対策を講じるよう求めた。

　検討会は、１７０７年の宝永地震（マグニチュード＝Ｍ８．６）から１９４６年の昭和南海地震（Ｍ８．０）まで五つの大地震が再び起きた場合と、紀伊半島沖を震源とするＭ９級の「最大クラスの地震」を想定。高さ６０メートルを超える超高層ビルが周期２～１０秒の長周期地震動によって揺れる程度を推定した。

　高さ２００～３００メートルのビルが大阪市住之江区の埋め立て地にあった場合、最大クラスの地震で発生した周期５秒の地震動による最上階の揺れ幅は、最大約６メートルに達した。名古屋市中村区にあった場合は約２メートル、東京２３区の場合は約２～３メートルと推定された。

　この高さは約２４０メートルの東京都庁舎や東京・池袋の「サンシャイン６０」、約３００メートルの大阪市阿倍野区の「あべのハルカス」や横浜市の「ランドマークタワー」に相当する。だが、ビルごとの揺れは推定しておらず、検討会は管理会社が改めて構造や設備の安全性を検証し、必要なら改修するよう求めた。

　最大クラスの地震で長周期地震動の揺れが地表で続く時間は、大阪市と神戸市の沿岸地域の一部が４００秒以上と最も長く、近畿では大阪、兵庫、奈良、滋賀、中部では愛知と三重、首都圏では千葉の各府県で３００秒以上と推定された。

　内閣府は、関東大震災のような相模トラフ沿いの巨大地震についても、来年２月までに新たな検討会を設け、３年以内をめどに長周期地震動の揺れを推定する。（了）

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旧建物より短いくい使うよう指示　三井住友建設、図面で判明　ほか




kiji.is




8時トップ5ニュース

1. 旧建物より短いくい使うよう指示　三井住友建設、図面で判明


　マンション建設前に解体された旧建物の解体図面を拡大したもの。矢印が示す枠内に１８メートルのくいが使われていた

　くい打ちデータ改ざん問題の発端となった横浜市の傾いたマンション建設の際、設計や施工をした三井住友建設が、マンション建設前に解体された旧建物の一部で18メートルのくいが使われたことを知りながら、14メートルのくいを使うよう旭化成建材に指示していたことが2日、共同通信が入手した解体図面などで分かった。三井住友建設が設計段階で、長いくいの必要性を想定できていた可能性が強まった。

　旭化成建材は「地中に残ったくいの残骸を支持層(固い地盤)と誤認した可能性もある」とし、三井住友建設は「くいの引き抜きや、その後の地盤改良工事についてはコメントを控えたい」としている。

モデルルームではわからない
パンフレットでわかること

給湯器の設置個所はキッチンからの距離が短いほどいいでしょう

【地震】熊本、マンションで複数の渡り廊下に亀裂 エキスパンションジョイント部分か★3 [無断転載禁止]©2ch.net




2ch.net





１４日の地震で震度５強の揺れを観測した熊本市中央区の１３階建てのマンションでは、少なくとも９つの階で２つの棟を結ぶ渡り廊下に亀裂が入るなどしているほか、
側面の壁も壊れています。
６階に住む５６歳の女性は「自分が住む階の渡り通路が割れて段差が出来ていた。
玄関前の壁も剥がれ落ちていた。電気は通っていて水も出るので、なんとか生活できる状態ですが、余震が続いているので怖いです。
子どもたちと避難するかどうか考えています」と話していました。
マンションの１２階に住む４８歳の女性は「渡り廊下の間にはおよそ５０センチの隙間が出来ていました。こんなことは初めてなので、どう直していくのかなど、不安でいっぱいです」と話していました。

ソース先に動画あり
熊本 マンションで複数の渡り廊下に亀裂　4月15日 11時21分
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20160415/k10010480811000.html


■関連画像（Twitterより）
http://pbs.twimg.com/media/CgCO-BRUAAAQRX6.jpg
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http://pbs.twimg.com/media/CgCmn5ZUYAU9pxq.jpg
http://pbs.twimg.com/media/CgCmn5YVAAA1M7s.jpg
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■関連画像2　急上昇ワード - Yahoo!検索データ
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※前スレ 1の立った時間 2016/04/15(金) 12:45:41.26
http://daily.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1460703014/




>>1
追加ソース

＞「エキスパンションジョイントまわりが破損したと考えられる。
（２つの棟は）上層階にいくにしたがって固定されていないので、揺れ方が大きく異なってくる」（筑波大学【地震学】 八木勇治 准教授）

　この亀裂は、地震の揺れによって新たに生じたものではなく、大きな揺れや地盤沈下になどに対応するために設計された「エキスパンションジョイント」という構造で、もともとかぶせてあった金属のカバーが外れ落ちたのではないかとみられています。

　渡り廊下の部分はいまも立ち入り禁止となっていて、修復のめどはたっていないということです。

ソース先に動画あり
マンションに大きな亀裂 ２つの棟を分断(TBS系（JNN）) - Yahoo!ニュース　4月15日(金)12時37分配信
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20160415-00000044-jnn-soc...

© 毎日新聞 地震で大きな被害が出たマンション＝熊本市内で２０１６年５月１３日、野田武撮影
© 毎日新聞 地震で大きな被害が出たマンション＝熊本市内で２０１６年５月１３日、野田武撮影


熊本地震：被災マンション 重い再建の扉 不安の管理組合




MSN




発生から１カ月　住民避難で総会も開けず…

　熊本地震発生から１４日で１カ月を迎え、被災した分譲マンションの修復が滞っている問題がクローズアップされている。共有部分のひび割れなどを補修するには、マンションの所有者で作る管理組合の総会での同意が必要だが、避難者が相次ぎ「役員不在で総会を開けない」といった事態を招き、組合の委託を受けて管理業務を担う業者の手も回っていない。この日開かれた管理組合向けの相談会の会場は、不安を抱えた参加者であふれた。【井川加菜美、田中韻、吉川雄策】

　県内の管理組合などで構成するＮＰＯ法人「熊本県マンション管理組合連合会」は１４日、弁護士や東日本大震災で被災した管理組合の役員らを招き、相談会を開催。発生から１カ月たった時期であれば余震が収まっていると見越し、住民らの不安解消に乗り出した。

　非会員の管理組合を含め、９３組合の役員ら約２００人が参加。用意された椅子では足りず、会場には立ったまま説明を聞く人たちの姿もあった。「住民の高齢化が進む中で、どれくらいの費用がかかるか不安。１カ月たつが修繕のメドが立たない」。熊本市東区のマンション管理組合の役員を務める男性（６４）は訴える。水道が復旧せず住民は避難先から戻っていないという。

　マンション管理会社で作る「マンション管理業協会」（東京都港区）によると、熊本県内の会員会社２９社が管理する５７２棟を調査したところ、回答があった２９４棟（４月２８日現在）のうち５割強の１５６棟で被害が確認された。内訳は、建て替えが必要な「大破」１棟▽大規模な補強・補修が必要な「中破」５棟▽タイル剥離、ひび割れなど補修が必要な「小破」１１３棟−−などだった。

　分譲マンションで廊下など共有部分の補修などをする場合、所有者が積み立てた修繕積立金や保険金を充てる。管理組合が総会を開き、工事の内容などに応じて所有者の一定数の同意が必要になるが、同連合会には「住民が避難して総会が開けない」「（総会を招集する立場の）理事長がどこにいるか分からない」などと約５０件の相談が寄せられている。

　熊本市中央区の分譲マンションに住む女性（５８）は、部屋の天井から壁にかけて長さ約１メートルのひびが入った他、廊下やエレベーターホールなどにもひび割れや水漏れなどの被害が出て、一時は避難所で暮らした。「地震とは無縁」と思い、１５年前に購入した際、地震保険には加入せず、自分の部屋を修復する見通しは立っていない。

　共有部分についても、管理会社に問い合わせているがなかなか連絡がつかない。区役所に相談に行っても「応急危険度判定では問題ない」と言われたといい、「余震も続き、住み続けられるのか不安なのに誰からもアドバイスをもらえない」と焦燥感をにじませる。

　熊本市東区の分譲マンションに住む５０代の女性宅は、共有部分の廊下などにひびが入り管理会社に相談したが、「所有者に一括して説明する」と言われたまま、明確な回答がない。市内で多数のマンションを管理する業者は「居住者への情報提供が最優先だが、人手が足りず、不満を抱かせているのは否めない」と話している。

© 毎日新聞

長いねん(笑)
お前ら人の話の切り売りばっかりやん！

ただの素人やな(笑)

知ったかぶりの素人は騙しやすい(笑)

モデルルームを見るとき
設備の内容をよく見ましょう
給湯器　トイレ　ガスコンロなどの器具のブランドは大事です
貴方の知らないブランドが使われていれば　見えないところでもコストカットをしている
可能性は高い
モデルルームに設置していなければ設計図を見るか　販売者に聞きましょう

しらんがなぁ。

>>75

モデルルームでは大事な部分を隠して販売する分譲業者
青田買いより建設後に建物を見て買うべきでしょう

購入者に外国人の多い物件は避けましょう
投資目的と居住目的では管理活動の阻害要因となります

青田買いの実例
モデルルームで購入を決定
建設後入居したが外壁タイルが汚れを付着する性質のものだぅた
大規模修繕での高圧洗浄も効果は無く
分譲業者との話し合いも効果は無く
売却する羽目と為る
モデルルームでは自己の想像でマンションライフを送れるような
錯誤をまねく販売手法はざらです
青田買いは避けましょう

新築は皆青田買いですけど(笑)

私は管理費を滞納せず支払ってきました。
しかし今年になり、管理会社社員より「今後、我が家の専有部の業務は一切しない。私からの連絡も受け付けない。」と言われ、今春の消防設備点検は本当に受けられませんでした。
もうすぐ１０年点検がきますが、それでも我が家は点検対象外と思っています。こんなのありですか？
何回も管理業務もされず、何故か質問しても無視対応。
管理会社支店長には、現在も管理費支払っているのに「管理費支払え」と脅しの手紙が届きます。恐ろしいです。
管理組合にも相談しましたが、無視対応。
管理会社と組合に癒着がある為です。

せっかく物件が気に入り、購入したマンションです。
管理会社と組合理事達の何年にも及ぶ嫌がらせで我が家を追い出すつもりのようですが、これは普通の事ですか？